2008高寶金融大廈估價(jià)報(bào)告

高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 1 頁 共 31 頁 上海 浦東 陸家嘴 高寶金融大廈 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 上海易居房地產(chǎn)研究院 2008 年 05 月 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 2 頁 共 31 頁 目 錄 1 致委托方函 . 4 2 估價(jià)人員聲明 . 5 3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 . 6 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 . 7 4.1 委托人 . 7 4.2 估價(jià)機(jī)構(gòu) . 7 4.3 估價(jià)對(duì)象 . 7 4.4 估價(jià)目的 . 7 4.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn) . 7 4.6 價(jià)值定義 . 7 4.7 估價(jià)依據(jù) . 7 4.8 估價(jià)原則 . 8 4.9 估價(jià)方法 . 8 4.10 估價(jià)結(jié)果 . 8 4.11 估價(jià)人員 . 8 4.12 估價(jià)作業(yè)日期 . 8 4.13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 . 9 5 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 . 10 5.1 市場(chǎng)背景分析 . 10 5.1.1 上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 . 10 5.1.2 上海商業(yè)市場(chǎng)分析 . 13 5.2 區(qū)域狀況分析 . 14 5.2.1 陸家嘴區(qū)域狀況分析 . 14 5.2.2 陸家嘴甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分析 . 16 5.2.3 陸家嘴商業(yè)市場(chǎng)分析 . 18 5.2.4 典型項(xiàng)目分析 . 20 5.3 實(shí)物狀況分析 . 22 5.3.1 項(xiàng)目地理位臵分析 . 22 5.3.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件分析 . 23 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 3 頁 共 31 頁 5.3.3 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析 . 24 5.3.3 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)分析 . 25 5.4 最高最佳使用原則分析 . 26 5.5 估價(jià)方法選用 . 26 5.6 收益法（直接資本化法）估價(jià) . 27 5.6.1 年有效毛收入 . 27 5.6.2 年運(yùn)營費(fèi)用 . 29 5.6.3 年凈收益的確定 . 30 5.6.4 資本化率的確定 . 30 5.6.5 經(jīng)濟(jì)收益年限的確定 . 31 5.6.6 收益價(jià)格的確定 . 31 5.7 項(xiàng)目估價(jià)結(jié)論 . 31 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 4 頁 共 31 頁 1 致委托方函 上海房屋銷售 有限公司 ： 我司于 2008 年 4 月 28 日接受委托，對(duì)位于上海市浦東新區(qū) 陸家嘴地區(qū)高寶金融大廈 項(xiàng)目 進(jìn)行 價(jià) 值 評(píng)估。自 2008 年 4 月 28 日收到項(xiàng)目相關(guān)資料后，我司組織人員于 2008 年 4 月 28日至 2008 年 5 月 4 日期間對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 進(jìn)行了評(píng)估 作業(yè) 。評(píng)估人員在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、有關(guān)政策法規(guī)、易居中國 CRIC 系統(tǒng)和長期積 累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，遵循公正、客觀、獨(dú)立的原則，按照估價(jià)程序，選取科學(xué)的估價(jià)辦法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析計(jì)算，最終確定 本評(píng)估標(biāo)的 在 2008 年 5 月 4 日的總價(jià)值為 ：38.95 億元。人民幣（大寫）：叁拾捌億玖仟伍佰萬元 。 特此函告。 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 2008 年 5 月 4 日 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 5 頁 共 31 頁 2 估價(jià)人員聲明 我們鄭重聲明： 1) 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2) 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說明。 3) 我們與本 評(píng)估標(biāo)的 沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4) 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5) 我們已對(duì)本評(píng)估標(biāo)的 進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，但我們對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。 6) 沒有本公司以外的其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 6 頁 共 31 頁 3 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制： 1) 本次估價(jià)基于委托人所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，并以次作為估價(jià)的重要依據(jù)之一。若因委托人提供的資料有誤而產(chǎn)生的責(zé)任由委托人承擔(dān)。 2) 本估價(jià)報(bào)告以 本評(píng)估標(biāo)的 能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地使用為假設(shè)前提。 3) 本次估價(jià)是以 本評(píng)估標(biāo)的 國有土地使用權(quán)不存在任何他項(xiàng)權(quán)利（包括租賃權(quán)、抵押權(quán)）及共有權(quán)人為假設(shè)前提。 4) 本報(bào)告有效期半年，即本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用日期與估價(jià)報(bào)告完成日期相差不可超過半年。如在半年中土地市場(chǎng)發(fā)生重大變化或政府有關(guān) 政策有重大調(diào)整以及不可抗力等狀況出現(xiàn)，報(bào)告書的價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，有效期也應(yīng)隨之調(diào)整。 5) 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果沒有考慮稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀政策發(fā)生變化、以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 價(jià)值的影響。 6) 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的計(jì)算以 本評(píng)估標(biāo)的 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況和估價(jià)報(bào)告對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行，如估價(jià)報(bào)告中對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 房地產(chǎn)的假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 7) 本評(píng)估標(biāo)的 在 假設(shè) 用途條件下于未來使用年限內(nèi)能滿足使用者正常使用或業(yè)務(wù)經(jīng)營的需要。 8) 本報(bào)告僅供委 托方用作價(jià)值參考 。 此外，不作其他任何用途。 9) 如未得到本公司書面許可，本報(bào)告書的全文或任何部分內(nèi)容均不得向委托人、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 7 頁 共 31 頁 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 4.1 委托人 上海房屋銷售 （集團(tuán)） 有限公司 4.2 估價(jià)機(jī)構(gòu) 上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 4.3 估價(jià)對(duì)象 本評(píng)估標(biāo)的 位于上海市 浦東新區(qū) 陸家嘴環(huán)路、花園石橋路口 ，土地性質(zhì)為 商辦綜合 用地。該 項(xiàng)目總高度 198 米 ， 地上 總建筑面積 約 74000 平方米， 地下部分可供使用的車位個(gè)數(shù)為 358個(gè)。 使用用途為 商貿(mào)辦公金融綜合樓 。 4.4 估價(jià)目的 本次評(píng)估為 反映 評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)真實(shí) 價(jià)值 提供 參考 依據(jù) 。 4.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 以 2008 年 5 月 4 日作為本次估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 4.6 價(jià)值定義 本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。 4.7 估價(jià)依據(jù) 1) 國家建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局、上海市頒布的有關(guān)政策法規(guī)文件； 2) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 3) 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例； 4) 委托人提供的相關(guān)資料； 5) 易居中國 CRIC 房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)； 6) 估價(jià)人員對(duì)估 價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料； 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 8 頁 共 31 頁 4.8 估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì) 本評(píng)估標(biāo)的 進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 1) 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以 本評(píng)估標(biāo)的 的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 2) 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以 本評(píng)估標(biāo)的 的最高最佳使用為前提估價(jià)； 3) 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 4) 預(yù)期收益原則。遵循預(yù)期收益原則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀發(fā)展及政策規(guī)定對(duì)地價(jià)的影響進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，以 準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能帶給權(quán)利人的利潤綜合。 5) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是 本評(píng)估標(biāo)的 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 4.9 估價(jià)方法 估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查，根據(jù) 本評(píng)估標(biāo)的 的特點(diǎn)及評(píng)估目的，確定運(yùn)用收益法作為本次估價(jià)的基本方法。 4.10 估價(jià)結(jié)果 本機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算（具體分析測(cè)算過程見估價(jià)技術(shù)報(bào)告），結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定 本評(píng)估標(biāo)的 在符合報(bào) 告中已說明的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（ 2008 年 5 月 4 日）的總價(jià)值 為 38.95 億元 。人民幣（大寫）： 叁拾捌億玖仟伍佰萬 元。 4.11 估價(jià)人員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)：李振宇 項(xiàng)目參與：王方敏、 汪瓊 4.12 估價(jià)作業(yè)日期 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 9 頁 共 31 頁 2008 年 4 月 28 日至 2008 年 5 月 4 日 4.13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告及結(jié)果應(yīng)用的有效期為半年，即自 2008 年 5 月 4 日起半年內(nèi)有效。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 10 頁 共 31 頁 5 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 5.1 市場(chǎng)背景分析 5.1.1 上海甲級(jí)寫字樓 市場(chǎng)分析 上海甲級(jí)寫字樓一般意義上是指能夠滿足境外企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的辦公場(chǎng)所，其主要分布在浦東陸家嘴、環(huán)人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海路、徐家匯、虹橋開發(fā)區(qū)等板塊，涵蓋區(qū)域主要有浦東、靜安、盧灣、徐匯、黃浦及長寧。而其中的最高端寫字樓又主要分布在陸家嘴和南京西路兩個(gè)區(qū)域。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 11 頁 共 31 頁 上海甲級(jí)辦公樓分區(qū)概述 區(qū)域 地理位臵 地鐵可及性 商務(wù)設(shè)施 辦公項(xiàng)目 靜安 位于浦西中心地區(qū) 跨國公司首選位臵之一 可及性良好 配套設(shè)施完善 延安路高架 地鐵 2 號(hào)線 目前上海最佳的豪華酒店聚集區(qū)，包括波特曼麗嘉大酒店和四季酒店等 多個(gè)高檔服務(wù)式公寓可供選擇，如上海商城、嘉里中心服務(wù)公寓 7 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 48 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng) 長寧 最早的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成熟的適合外籍人士居住的社區(qū) 靠近虹橋機(jī)場(chǎng) 延安路高架 內(nèi)環(huán)線 地鐵 2 號(hào)線 各類酒店的選擇較多，包括虹橋萬豪酒店、喜來登豪達(dá)大酒店等 緊臨成熟的外籍人士社區(qū)，包括高檔公寓和別墅項(xiàng)目 6 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 37 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：上海城、遠(yuǎn)東國際廣場(chǎng)、萬都中心 盧灣 位于浦西中心地區(qū) 可及性良好 上海的時(shí)尚商業(yè)街 延安路高架 南北高架 地鐵 1 號(hào)線 花園飯店、新錦江大酒店等可及性良好 多個(gè)高檔服務(wù)式公寓可供選擇，如翠湖天地和錦麟天地高級(jí)服務(wù)式公寓等 10 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 35 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：中環(huán)廣場(chǎng)、瑞安廣場(chǎng)、香港新世界大廈 浦東 小陸家嘴 國家級(jí)金融貿(mào)易開發(fā)區(qū) 交通及商業(yè)設(shè)施日益完善 地鐵 2 號(hào)線 延安東路 /復(fù)興東路隧道 為目前上海最佳的豪華酒店聚集區(qū)，包括金茂凱悅大酒店、香格里拉大酒店等 目前高檔服務(wù)公寓為雅詩閣服務(wù)公寓，浦東新梅萬豪行政公寓選擇較少 11 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 77 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：匯豐銀行大廈、金茂大廈、中銀大廈 其它區(qū)域 世紀(jì)達(dá)到沿線，包括新上海商業(yè)城和竹園商貿(mào)區(qū) 地鐵 2號(hào)線和4 號(hào)線 另有若干線在建中或已規(guī)劃 區(qū)域內(nèi)洲際湯臣大酒店、瑞吉紅塔大酒店 與小陸家嘴的酒店可及性良好，很少高檔服務(wù)公寓可供選擇 3 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 15 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)、城建中心大廈 黃浦 傳統(tǒng)意義上的市中心地區(qū) 交通便利 延安路高架 部分辦公樓近地鐵 1、 2號(hào)線 人民廣場(chǎng)為各交通工具環(huán)乘中心 豪華酒店與高檔公寓稀缺 周邊僅有威斯汀大酒店和世貿(mào)皇家艾美酒店 12 個(gè) 甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 53 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：外灘中心、來福士廣場(chǎng)、海洋大廈 徐匯 位于浦西中心地區(qū) 交通便利可及性良好 配套設(shè)施完善 主要的次商業(yè)中心之一 地鐵一號(hào)線 內(nèi)環(huán)線 高星級(jí)酒店供應(yīng)缺乏，僅有華亭賓館等較成舊的酒店 服務(wù)式公寓較多，如衡山路 41 好，港匯花園服務(wù)式公寓等 7 個(gè)甲級(jí)辦公項(xiàng)目 提供約 39 萬平方米辦公面積 代表性項(xiàng)目：港匯中心、世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 12 頁 共 31 頁 上海分區(qū)甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)0 . 5 00 . 7 00 . 9 01 . 1 01 . 3 01 . 5 01 . 7 0靜安 1 . 0 7 1 . 2 0 1 . 1 3 1 . 1 8 1 . 1 7 1 . 1 3 1 . 3 8 1 . 6 2 1 . 7 2 長寧 0 . 7 4 0 . 7 6 0 . 7 7 0 . 7 9 0 . 8 3 0 . 9 1 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 1 4 盧灣 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 1 9 1 . 2 2 1 . 2 3 1 . 2 8 1 . 4 0 1 . 4 2 1 . 5 1 黃浦 0 . 8 5 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 9 9 1 . 0 1 1 . 0 5 1 . 0 8 1 . 3 5 1 . 3 8 浦東 0 . 8 6 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 0 4 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 2 4 1 . 3 8 1 . 5 7 徐匯 0 . 9 3 0 . 9 9 1 . 0 4 1 . 0 6 1 . 0 8 1 . 1 6 1 . 1 9 1 . 4 2 1 . 4 6 0 6 / Q 1 0 6 / Q 2 0 6 / Q 3 0 6 / Q 4 0 7 / Q 1 0 7 / Q 2 0 7 / Q 3 0 7 / Q 4 0 8 / Q 1U S D / s qm / / d 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 13 頁 共 31 頁 5.1.2 上海 商業(yè)市場(chǎng)分析 上海作為國際大都市，其總體建設(shè)目標(biāo)為國際化的“經(jīng)濟(jì)中心、貿(mào)易中心、金融中心和航運(yùn)中心”。上 海商業(yè)作為上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，其“五大高地”態(tài)勢(shì)正在逐漸形成，即品牌旗臶高地、客流集聚高地、品位格調(diào)高地、市場(chǎng)集散高地、服務(wù)便利高地。上海，正在逐步構(gòu)筑一個(gè)國際購物天堂，形成 21 世紀(jì)上海商業(yè)新格局。 1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外灘商圈； 5-淮海路商圈； 6-徐家匯商圈； 7-虹橋商圈 ； 8-中山公園商圈 市內(nèi)主要的高端商業(yè)中心多分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)，分別位于浦東、黃浦、靜安、盧灣、徐匯以及長寧 6 個(gè)區(qū)內(nèi)，依托成熟的商務(wù)中心，發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)及商業(yè)中心。 從目 前各商業(yè)圈的租金來看 南京西路的租金最高，徐家匯、小陸家嘴次之。 8 主要商圈租金及空臵率情況 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 14 頁 共 31 頁 5.2 區(qū)域狀況分析 5.2.1 陸家嘴區(qū)域狀況分析 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是全國唯一以“金融貿(mào)易區(qū)”命名的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，是上海市建設(shè)四個(gè)中心的主要承載地，是新世紀(jì)上海中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分。目前，陸家嘴已經(jīng)初步形成以證券、期貨、鉆石為龍頭的國家級(jí)要素市場(chǎng)，銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司、財(cái)務(wù)公司、基金公司和金融租賃公司等為主的金融機(jī)構(gòu)體系。 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔黃浦江與浦西的黃浦區(qū)、虹口區(qū)相望，總面積為 31 平方公里，主要是黃浦江、羅山路、龍東路 的圍合區(qū)。 2004 年 10 月成立的陸家嘴功能區(qū)域轄梅園、濰坊、塘橋、洋涇和花木等五個(gè)街道，面積達(dá) 42.77 平方公里，常駐人口規(guī)模 56 萬人。截至 2007 年 4 月，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)商務(wù)樓宇 147 幢，已竣工 119 幢。陸家嘴樓宇建筑面積 921 萬平方米，其中已竣工樓宇建筑面積 667 萬平方米。 根據(jù)規(guī)劃按功能布局，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)沿著世紀(jì)大道軸線已形成小陸家嘴金融核心區(qū)、CBD 東擴(kuò)地區(qū)、新上海商業(yè)城、竹園商貿(mào)區(qū)等幾大板塊。 其中小陸家嘴地區(qū)是金融城 建設(shè) 的主要載體，其建設(shè) 也 得到 了 陸家嘴其他重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)的支撐，上海船廠地區(qū) 為小陸家嘴做了合理延伸， CBD 東擴(kuò)地區(qū)是連接小陸家嘴和竹園商貿(mào)區(qū)的橋梁，新上海商業(yè)城的改造，優(yōu)化陸家嘴區(qū)域的商業(yè)，竹園商貿(mào)區(qū)與小陸家嘴相互呼應(yīng)相互補(bǔ)充。 陸家嘴金融城建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域 占地面積 (萬 ) 規(guī)劃建筑 總量 (萬 ) 已建成 樓宇（幢） 入住企業(yè) (戶 ) 備注 小陸家嘴地區(qū) 170 455 38 1673 在建 竹園商貿(mào)區(qū) 90 165 33 1860 在建 新上海商業(yè)城 12 112 21 858 建成 上海船廠地區(qū) 69 145 待建 CBD東擴(kuò)地區(qū) 85 210 規(guī)劃 總量 426 1087 92 4391 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 15 頁 共 31 頁 陸家嘴金融中心物業(yè)分析 物業(yè)品種 建筑面積（萬） 面積占比 大型零售 10.9 10% 高星級(jí)酒店 19（ 1446 間 ) 17% 高端服務(wù)式公寓 6.8 6% 甲級(jí)辦公樓 77 68% 總計(jì) 113.7 100% 陸家嘴金融中心需求分析 物業(yè)品種 物業(yè)建筑形態(tài) 目標(biāo)客戶 租金水平 大型零售 購物中心 地下二層至地上四層 外資高檔百貨 奢侈品牌旗艦店 餐飲 高級(jí)行政俱樂部 健身中心 服務(wù)業(yè) 平均租金 15元 /平方米/天 （按建筑面積計(jì)算） 高星級(jí)酒店 位于大廈中高區(qū) 商務(wù)散客：金融機(jī)構(gòu)和少數(shù)張江制造及研發(fā)企業(yè) 會(huì)展客人 按 2007 年價(jià)格水平為3200 元 /天 /間 高端服務(wù)式公寓 位于大廈中高區(qū) 商務(wù) 逗留時(shí)間：中短期（一周到半年）客人為主 按 2007 年價(jià)格水平為3200 元 /天 /間 甲級(jí)辦公樓 高層、超高層 金融機(jī)構(gòu) 專業(yè)服務(wù)業(yè) 制造業(yè) 按 08 年一季年價(jià)格水平為 11 元 /平方米 /天（約 1.57 美元） 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 16 頁 共 31 頁 5.2.2 陸家嘴 甲級(jí) 寫字樓市場(chǎng)分析 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海市辦公樓特別是甲級(jí)辦公樓的集聚區(qū)，其國有土地資源正逐步轉(zhuǎn)化成高端房產(chǎn)資源，而其 中甲級(jí)辦公樓已成為投資者企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)和企業(yè)戰(zhàn)略資產(chǎn)的長期持有重點(diǎn)。 陸家嘴甲級(jí)辦公樓大都具有市一級(jí)、新區(qū)一級(jí)或區(qū)域性地標(biāo)性建筑的特征，既是投資者財(cái)富地位的標(biāo)志，也是投資企業(yè)品牌廣告效應(yīng)的代表，更能通過對(duì)入駐客戶的廣泛結(jié)交形成事業(yè)發(fā)展的新資源。 在陸家嘴核心區(qū)域 小陸家嘴區(qū)域，共規(guī)劃有甲級(jí)寫字樓 41 幢：現(xiàn)已竣工 24 幢甲級(jí)寫字樓，總建筑面積為 212 萬平方米；在建甲級(jí)寫字樓有 15 幢，總建筑面積為 196 萬平方米；未來五年陸家嘴中心區(qū)甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量大約為 220 萬平方米，是目前建成量的一倍多。到 2010 年，陸家嘴中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓將步入成熟期。 從供求關(guān)系來看，作為一個(gè)近幾年才初具規(guī)模的 CBD 區(qū)域，小陸家嘴區(qū)域租賃狀況呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，租金領(lǐng)跑全市平均租金水平。隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，國外大量的金融機(jī)構(gòu)、物流商貿(mào)和咨詢機(jī)構(gòu)將會(huì)大量涌入，辦公樓市場(chǎng)需求將持續(xù)走高。 陸家嘴 C B D 典型甲級(jí)辦公樓租金、空置率走勢(shì)圖0%2%4%6%8%10%00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 51 . 8陸家嘴 空置率 5% 2% 2% 1% 0 . 2 1 %陸家嘴 租金 1 . 1 6 1 . 2 7 1 . 3 2 1 . 4 2 1 . 5 607 年 1 季度 07 年 2 季度 07 年 3 季度 07 年 4 季度 08 年 1 季度 租金 受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響， 08 首季度陸家嘴商圈辦公物業(yè)的租金依舊順應(yīng) 07 年第四季度上漲趨勢(shì)，保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 空臵率 陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)寫字樓出租情況良好，出租率基本在 99%左右，市場(chǎng)需求相當(dāng)強(qiáng)勁?，F(xiàn)在渣打銀行基本租滿，環(huán)球金融中心、高寶金融 大廈、時(shí)代金融大廈、印尼黃金臵地大廈、未來資產(chǎn)大廈招租情況良好。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 17 頁 共 31 頁 陸家嘴核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓 項(xiàng)目名稱 地址 辦公等級(jí) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 辦公 建筑面積 ( ) 最新租金 ($. /天 ) 開發(fā)商 上海環(huán)球金融中心 世紀(jì)大道 100 號(hào)(銀城東路口 ) 甲級(jí) 毛坯 177847 2.70-3.00 上海環(huán)球金融中心有限公司 匯豐大廈 銀城東路 101 號(hào) 甲級(jí) 全裝 修 102600 1.98-2.05 上海森茂房地產(chǎn)有 限公司 金茂大廈 世紀(jì)大道 88 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 156741 1.94-2.20 中國金茂（集團(tuán)） 股份 有限公司 花旗集團(tuán)大廈 浦東新區(qū)花園石橋 路 33 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 96200 1.85-2.05 上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā) 展有限公司 匯亞大廈 銀城北路 133 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 70343 1.60-1.80 新資房地產(chǎn)開發(fā)（上海）有限公司 時(shí)代金融中心 上海市銀城中路 68 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 88000 1.58-1.72 上海迪威行臵業(yè)發(fā) 展有限公司 黃金臵地大廈 浦東陸家嘴銀城中 路 甲級(jí) 毛坯 75000 1.55-1.82 上海黃金臵地有限 公司 上海銀行大廈 銀城中路東園路 甲級(jí) 毛坯 69698 1.50-1.70 上海仲盛集團(tuán) 未來資產(chǎn)大廈 上海市浦東新區(qū)陸 家嘴環(huán)路 166 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 59267 1.38-1.52 上海民泰房地產(chǎn)有 限公司 中銀大廈 銀城中路 200 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 91055 1.37-1.51 上海浦東國際金融 大廈有限公司 國家開發(fā)銀行大廈 浦東南路 500 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 52500 1.23-1.50 上海城投臵業(yè)管理有限公司 震旦國際大廈 富城路 99 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 85000 1.23-1.42 震旦國際大樓上海 有限公司 上海信息大樓 上海市浦東世紀(jì)大 道 211 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 69510 1.20-1.22 上海電信公司信息 世界分公司 中國保險(xiǎn)大廈 陸家嘴東路 166 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 57898 1.11-1.38 上海興氯房產(chǎn)開發(fā) 有限公司 浦發(fā)大廈 浦東南路 588 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 70000 1.06-1.20 上海浦東發(fā)展銀行 股份有限公司 招商局大廈 陸家嘴東路 161 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 74600 1.04-1.18 招商局廣場(chǎng)臵業(yè)有 限公司 上海證券大廈 浦東南路 528 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 62089 0.98-1.15 上海浦利房地產(chǎn)有 限公司 中融碧玉藍(lán)天 銀城中路 8 號(hào) 甲級(jí) 毛坯 70960 1.53-1.58 上海中融臵業(yè)發(fā)展 有限公司 現(xiàn)階段陸家嘴核心區(qū)域甲級(jí)寫字樓的平均租金約在 1.57$. /天 （ 11 元 . /天 ），空臵率約在 0.21%（不含未正式營業(yè)的項(xiàng)目）。區(qū)域內(nèi)銷售型甲級(jí)寫字樓僅一例，即 中融碧玉藍(lán)天， 該項(xiàng)目近期的 售價(jià)約在 68000 元 /平 方 米 。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 18 頁 共 31 頁 5.2.3 陸家 嘴 商業(yè)市場(chǎng)分析 浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局的規(guī)劃，“十一五”期間陸家嘴地鐵站周邊將新增近 5 萬平方米的商業(yè)面積，這些新增的商業(yè)面積將與原有的正大廣場(chǎng)一起構(gòu)成新的商圈。根據(jù)規(guī)劃，正大廣場(chǎng)西側(cè)將被改造成對(duì)外開放的室內(nèi)步行街，并向 濱江大道方向延伸，最終形成一條擁有龐大地下停車場(chǎng)的濱江娛樂酒吧街，而從濱江大道南段星巴克向北段延伸的黃浦江沿岸，也將吸引餐飲、文化品牌入駐，形成浦東自己的餐飲娛樂一條街。 現(xiàn)在陸家嘴中心區(qū)在建的大型商業(yè)項(xiàng)目有上海國際金融中心和世紀(jì)大道連廊，上海國際金融中心將建成 10 萬平方米的購物中心與正大廣場(chǎng)相互呼應(yīng)，將于 2010 年竣工；世紀(jì)大道連廊位于世紀(jì)大道的南側(cè)，西側(cè)為世界廣場(chǎng)，東側(cè)為嶗山西路，基地呈三角形狀，建筑層數(shù)為一層，建筑層高約為 8 米，建筑面積約為 2300 平方米，功能定位為酒吧、茶坊及咖啡館等休閑餐飲或旅游紀(jì) 念品零售等業(yè)態(tài)，建成后將解決陸家嘴商業(yè)配套不足的缺陷，使陸家嘴商業(yè)配套日趨完善。 浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)優(yōu)越的地理位臵為該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來諸多積極的因素，同時(shí)地區(qū)商業(yè)的發(fā)展也為陸家嘴中央商務(wù)區(qū)聚集了更多人氣，從而形成了一個(gè)良性的循環(huán)。 陸家嘴區(qū)域商業(yè)物業(yè) 項(xiàng)目名稱 地址 商鋪類型 營業(yè) 面積 ( ) 最新租金(元 . /天 ) 開發(fā)商 花旗集團(tuán)大廈 上海市浦東區(qū)花園石橋路33 號(hào) 辦公底商 800 15-25 上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 新大陸廣場(chǎng) 上海市浦東區(qū)嶗山西路 588號(hào) 獨(dú)立商鋪 33290 15-30 上海華曜國際貿(mào)易有限公司 上海證券大廈 上海市浦東區(qū)浦東南路 528號(hào) 辦公底商 2800 15-20 上海浦利房地 產(chǎn)有限公司 上海第一八佰伴 上海市浦東區(qū)新張楊路 501號(hào) 獨(dú)立商鋪 108700 30-35 上海第一八佰 伴有限公司 華聯(lián)商廈（張揚(yáng)店） 上海市浦東區(qū)張揚(yáng)路 655 號(hào) 獨(dú)立商鋪 39000 15-35 聯(lián)華超市股份 有限公司 中融恒瑞國際大廈 上海市浦東區(qū)張楊路 560 號(hào) 辦公底商 32000 12-30 上海中融臵業(yè)發(fā)展有限公司 正大廣場(chǎng) 上海市浦東新區(qū)陸家嘴西路168 號(hào) 獨(dú)立底商 121443 30-39 正大集團(tuán) 中融國際商城 上海市浦東新區(qū)浦東南路1088 號(hào) 辦公底商 30000 18-40 上海中融臵業(yè)發(fā)展有限公司 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 19 頁 共 31 頁 新梅聯(lián)合廣場(chǎng) 上海市浦東新區(qū)浦東南路999 號(hào) 辦公底商 16000 20-35 上海兆鑫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 華潤時(shí)代廣場(chǎng) 張楊路 500 號(hào) 辦公底商 51000 30-38 華潤（上海） 有限公司 注：商業(yè)租金按套內(nèi)面積計(jì)算得 現(xiàn)階段陸家嘴核商業(yè)物業(yè)的平均租金按建筑面積計(jì)算約在 15 元 . /天 ，按套內(nèi)使用面積計(jì)算約在 25 元 . /天 ，空臵率約在 2%。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 20 頁 共 31 頁 5.2.4 典型項(xiàng)目分析 花旗集團(tuán)大廈 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 浦東新區(qū)花園石橋路 33 號(hào) 所屬商圈 陸家嘴 CBD 開發(fā)企業(yè) 上海巴鼎房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理公司 仲量聯(lián)行 總建面積 120000 辦公面積 96200 辦公類型 標(biāo)準(zhǔn) 辦公等級(jí) 甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 2.75 米 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2600 建筑層數(shù) 40 層 出租率 99% 交房時(shí)間 2005-12-31 物業(yè)管理費(fèi) 33.17 元 / /月 辦公租售情況 出租 ；出售 辦公租金 1.85-2.05 美元 / 商鋪類型 辦公 底商 商業(yè)面積 1100 商業(yè)租金 10.00 元 / .天 出租率 98% 相關(guān)圖片 樓層平面圖 項(xiàng)目外立面圖 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 21 頁 共 31 頁 金茂大廈 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址 世紀(jì)大道 88 號(hào) 所屬商圈 新上海商業(yè)城 開發(fā)企業(yè) 中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司 物業(yè)管理公司 世邦魏理仕 總建面積 287360 辦公面積 156741 辦公類型 標(biāo)準(zhǔn) 辦公等級(jí) 甲級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 2.7 標(biāo)準(zhǔn)層面積 3260 建筑層數(shù) 88 層 出租率 99.5% 交房時(shí)間 1999-01-28 物業(yè)管理費(fèi) 37.25 元 / /月 租售情況 出租 ； 租金 1.94-2.20 美元 / 相關(guān)圖片 樓層平面圖 項(xiàng)目外立面圖 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 22 頁 共 31 頁 5.3 實(shí)物狀況分析 5.3.1 項(xiàng)目地理位臵分析 本評(píng)估標(biāo)的高寶金融大廈，位于浦東新區(qū)小陸家嘴商圈，貼靠陸家嘴環(huán)路和花園石橋路，距離陸家嘴地鐵站約 5 分鐘步程。 高寶金融大廈 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 23 頁 共 31 頁 5.3.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件分析 本評(píng)估標(biāo)的西側(cè) 、南側(cè)為 居住區(qū)域，住宅項(xiàng)目有湯臣一品、鵬利海景公寓、 盛大金磐 等；東側(cè)為花園石 橋路，北側(cè)為國金中心。香格里拉、君悅酒店環(huán)伺，緊鄰花旗銀行大廈、金茂大廈、環(huán)球金融中心、正大廣場(chǎng)等地標(biāo)性建筑。 國金中心 高寶金融大廈 項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊道路實(shí)景圖 現(xiàn)狀實(shí)景圖 花園石橋路 陸家嘴環(huán)路 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 24 頁 共 31 頁 項(xiàng)目周邊建筑物實(shí)景圖 國金中心（在建） 花旗集團(tuán)大廈 金茂大廈 中銀大廈 震旦大廈 未來資產(chǎn)大廈 上海中心（未動(dòng)工） 太平金融大廈（在建） 正大廣場(chǎng) 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 25 頁 共 31 頁 5.3.3 項(xiàng)目技術(shù) 指標(biāo) 分析 本評(píng)估標(biāo)的主要技術(shù)指標(biāo) 地址 浦東花園石橋路 66 號(hào) 建筑總高 198 米 樓層分布 地上 1 42 層 地下 3 層 商業(yè)裙房 1 5 層 單層建筑面積 1100-2000 平方米 建筑面積 約 74000 平方米 層高 4.2 米 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 2.75 2.8 米 墻面到核心筒距離 13.5 米 客用電梯 德國蒂森高速 電梯 12 部 車位 358 個(gè) 發(fā)展商 香港高寶臵業(yè)有限公司 高鵬（上海）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)顧問 仲量聯(lián)行 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 26 頁 共 31 頁 5.4 最高最佳使用原則分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。限制于估價(jià)目的，并依據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位臵、規(guī)模，確定其當(dāng)前的規(guī)劃經(jīng)營方案為最高最佳使用狀態(tài)。 5.5 估價(jià)方法選用 本評(píng)估標(biāo)的 為 商貿(mào)辦公金融綜合樓 ，由于周邊市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)出租案例較多，故采用收益法中 的直接資本化法確定估價(jià)結(jié)果。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 27 頁 共 31 頁 5.6 收益法（直接資本化法）估價(jià) 收益法，也稱收益資本化法、收益還原法 ， 是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的方法之一。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 5.6.1 年有效毛收入 選取周邊類似案例，確定本 評(píng)估標(biāo)的 辦公及商業(yè)物業(yè)的租金 ，通過租金計(jì)算本評(píng)估標(biāo)的的年有效毛收入 。 辦公物業(yè)租金的確定： 相似案例選取 案例 1： 花旗集團(tuán)大廈 案例 1 位于 花園石橋路 33 號(hào) ，辦公建筑面積 96200 ，建筑層數(shù) 40 層，外立面為玻璃幕墻 ，辦公等級(jí)為甲級(jí) 。 2008 年 1 季度的辦公物業(yè)租金為 1.85-2.05 美元 . /天。 案例 2：匯亞大廈 案例 2 位于 銀城北路 133 號(hào) ，辦公建筑面積 70343 ，建筑層數(shù) 37 層 ，外立面為玻璃幕墻 ，辦公等級(jí)為甲級(jí) 。 2008 年 1 季度的辦公物業(yè)租金為 1.60-1.80 美元 . /天。 案例 3：金茂大廈 案例 3 位于 世紀(jì)大道 88 號(hào) ，辦公建筑面積 156741 ，建筑層數(shù) 88 層 ，外立面為玻璃幕墻，辦公等級(jí)為甲級(jí)。 2008 年 1 季 度的辦公物業(yè)租金為 1.94-2.20 美元 . /天。 確定修正系數(shù) 區(qū)位狀況修正 比較案例 1、 2、 3 與本評(píng)估標(biāo)的處于類似區(qū)域，根據(jù)比較參照物與本評(píng)估標(biāo)的的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較系數(shù)為： 設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100，則案例1 為 100，案例 2 為 99，案例 3 為 100。 實(shí)物狀況修正 根據(jù)“比較實(shí)例與本評(píng)估標(biāo)的的比較因素詳見表”，主要參照辦公等級(jí)、結(jié)構(gòu)形式、樓層等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100，則案例 1 為 100，案例 2 為 99，案例 3 為 103。 租賃情況修正 案例 1、 2、 3 均已交房，而本評(píng)估 標(biāo)的尚在建，未正式對(duì)外招租， 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 28 頁 共 31 頁 開發(fā)商將根據(jù) 物業(yè) 不同的 現(xiàn)狀及時(shí)點(diǎn)制定不同的租金，故應(yīng)進(jìn)行租賃情況修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100， 則 案例 1 為 108，案例 2 為 108，案例 3 為 112。 租金時(shí)間修正 參照陸家嘴甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)， 確定 租金時(shí)間 修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100， 則 案例 1 為 102，案例 2 為 102，案例 3 為 102。 計(jì)算比準(zhǔn)租金 項(xiàng)目 1 2 3 租金（ 美元 . /天） 1.95 1.70 2.07 房地產(chǎn)狀況因素修正 區(qū)位狀況修正 100/100 100/99 100/100 實(shí)物 狀況修正 100/100 100/98 100/103 租賃情況修正 100/108 100/108 100/110 租金時(shí)間修正 102/100 102/100 102/100 比準(zhǔn)租金 (美元 . /天 ) 1.84 1.66 1.86 比準(zhǔn)租金確定 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，本評(píng)估標(biāo)的 辦公物業(yè) 于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 租賃價(jià)格為： 1.84 45%+1.66 25%+1.86 30%=1.80 美元 . /天 =12.6 元 . /天 商業(yè)物業(yè)租金的確定： 相似案例選取 案例 1：花旗集團(tuán)大廈 案例 1 位于 花園石橋路 33 號(hào) ， 營業(yè) 面積 800 ， 商業(yè)類型為辦公底商，業(yè)態(tài)為零售、餐飲 。 2008 年 1 季度的 商業(yè) 物業(yè)租金為 15-25 元 / .天 。 案例 2： 上海證券大廈 案例 2 位于 浦東南路 528 號(hào) ， 營業(yè) 面積 2800 ， 商業(yè)類型為辦公底商，業(yè)態(tài)為零售、餐飲。 2008 年 1 季度的 商業(yè) 物業(yè)租金為 15-20 元 . /天。 案例 3：正大廣場(chǎng) 案例 3 位于 陸家嘴西路 168 號(hào) ，營業(yè)面積 121443 ，商業(yè)類型為獨(dú)立底商，業(yè)態(tài)為 零售 、 娛樂 、 服務(wù) 、 餐飲 。 2008 年 1 季度的商業(yè)物業(yè)租金為 30-39 元 . /天。 確定修正系數(shù) 區(qū)位狀況修正 比較案例 1、 2、 3 與本 評(píng)估標(biāo)的處于類似區(qū)域，根據(jù)比較參照物與本評(píng)估標(biāo)的的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100，則案例1 為 100，案例 2 為 98，案例 3 為 102。 高寶金融大廈估價(jià) 報(bào)告 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 成都北路 333 號(hào) 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術(shù)有限公司 版權(quán)所有 第 29 頁 共 31 頁 實(shí)物狀況修正 根據(jù)“比較實(shí)例與本評(píng)估標(biāo)的的比較因素詳見表”，主要參照 商業(yè)類型、營業(yè)面積、業(yè)態(tài)業(yè)種 等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為100，則案例 1 為 93，案例 2 為 93，案例 3 為 104。 租賃情況修正 案例 1、 2、 3 均已交房 在營業(yè) ，而本評(píng)估標(biāo)的尚在建，未正式對(duì)外招租，開發(fā)商將根據(jù)物業(yè)不同的現(xiàn)狀及時(shí)點(diǎn)制定不同的租金，故應(yīng)進(jìn)行租賃情況修正 ，確定比較修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100，則案例 1 為 103，案例 2 為 102，案例 3為 110。 租金時(shí)間修正 參照陸家嘴 商業(yè)物業(yè) 租金走勢(shì)，確定租金時(shí)間修正系數(shù)為：設(shè)本評(píng)估標(biāo)的為 100，則案例 1 為 100.5，案例 2 為 100.5，案例 3 為 100.5。 計(jì)算比準(zhǔn)租金 項(xiàng)目 1 2 3 租金（ 元 . /天） 20 17.5 34.5 房地產(chǎn)狀況因素修正 區(qū)位狀況修正 100/100 100/98 100/102 實(shí)物狀況修正 100/93 100/93 100/105 租賃情況修正 100/103 100/102 100/110 租金時(shí)間修正 10