合肥市湖南大廈項(xiàng)目提案報(bào)告97P

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 湖南大廈項(xiàng)目提案報(bào)告 謹(jǐn)呈：合肥晟佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 當(dāng)前所處背景及本次報(bào)告目的 】 一系列樓市新政接連出臺(tái)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入博弈階段， 未來(lái)走勢(shì)不明朗； 項(xiàng)目總建筑面積約 6萬(wàn)， 現(xiàn)階段可售面積僅 1.5萬(wàn) （政府要求剩余物業(yè)自留） 報(bào)告寫(xiě)作的背景 報(bào)告寫(xiě)作的目的 看清房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)， 把握恰當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)遇； 探明本案于市場(chǎng)中的準(zhǔn)確占位及營(yíng)銷(xiāo)思路，為首發(fā)物業(yè)尋找市場(chǎng)解決方案。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思路與框架 2 博冠堂對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解 3 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判 4 核心問(wèn)題提出及解決 5 項(xiàng)目整體定位 6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 7 報(bào)告回顧 1 項(xiàng)目本體條件及屬性界定 項(xiàng)目本體條件及屬性界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目位于濱湖新區(qū)，濱湖區(qū)是合肥立足城市外拓和融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略要地，是合肥通江達(dá)海成為現(xiàn)代化大城市的手段。 濱湖新區(qū)依托 16公里巢湖岸線(xiàn)資源，是合肥“ 141” 發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，也是合肥建設(shè)成為現(xiàn)代化濱湖大城市，融入長(zhǎng)三角、承載中部崛起的戰(zhàn)略區(qū)域。 濱湖區(qū)緊鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)，距離主城 15分鐘車(chē)程、距離西南政務(wù)區(qū) 10分鐘車(chē)程，是一個(gè)集行政辦公、商務(wù)文化會(huì)展、休閑旅游和綜合居住為一體的城市生態(tài)示范區(qū)。 合肥政府對(duì)濱湖新區(qū)的招商力度、建設(shè)力度空前強(qiáng)大，新區(qū)入駐項(xiàng)目總規(guī)模已近 1500萬(wàn)平方米，總投資超過(guò) 300億元。 濱湖啟動(dòng)區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目位于濱湖新區(qū)玉龍路與萬(wàn)泉河路交匯處。 項(xiàng)目處于濱湖城市天地西北端，與周邊 24個(gè)小地塊共同構(gòu)成融酒店、購(gòu)物、餐飲、酒吧等為一體的“濱湖新天地”。 區(qū)域遠(yuǎn)景可期，但現(xiàn)仍處在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，短期內(nèi)商業(yè)氛圍難以形成效應(yīng)。 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于濱湖城市天地西北端，濱湖城市天地是濱湖新區(qū)著力打造的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，集酒店、購(gòu)物、餐飲、演藝、酒吧、休閑娛樂(lè)等功能于一體，逐漸形成面向全市、輻射周邊的商業(yè)旗艦。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 道路交通 BRT1號(hào)線(xiàn) （濱湖公交站 市府廣場(chǎng)） 60路 （輪滑場(chǎng) 東陳崗） 18路 （濱湖公交站 市政務(wù)辦公區(qū)） 20路 （濱湖公交站 安大新區(qū)） 項(xiàng)目周邊道路通達(dá)性較好，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已開(kāi)通的多條交通路線(xiàn)，有效解決了濱湖與市區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、政務(wù)新區(qū)的交通鏈接 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 配套設(shè)施 居然之家 / 永輝超市 /百大百貨 /華納娛樂(lè)城 世紀(jì)金源大酒店 工行后臺(tái)服務(wù)中心 合肥一中 46中 師范附小 濱湖醫(yī)院 規(guī)劃中的創(chuàng)新展示館 人民銀行合肥分行 皇家海域度假酒店 金融服務(wù)辦公區(qū) 藍(lán)鼎國(guó)際大酒店 區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、餐飲、酒店、商務(wù)辦公配套豐富，項(xiàng)目周邊也主要以商務(wù)辦公、餐飲酒店、娛樂(lè)項(xiàng)目居多，是濱湖未來(lái)的 CBD核心區(qū)。但目前多為在建、待建階段，未來(lái)前景看好。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總建筑面積 約 6萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型 酒店式公寓 /辦公 /商業(yè) 現(xiàn)可售物業(yè) 1.5萬(wàn) 標(biāo)準(zhǔn)層 約 600 8戶(hù) 主力戶(hù)型 60 左右 /全朝南 （可自由組合） 配置 VRV空調(diào) /3部電梯 項(xiàng)目基本技術(shù)參數(shù) 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)整體性較強(qiáng)，戶(hù)型優(yōu)良，但建筑外觀、景觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部配套缺乏突出亮點(diǎn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目屬性 城市外拓的 生態(tài)示范新區(qū) 依托 16公里巢湖岸線(xiàn)資源，建成集行政辦公、商務(wù)文化會(huì)展、省級(jí)休閑旅游和綜合居住為一體的生態(tài)新區(qū)。 城市融入長(zhǎng)三角 的戰(zhàn)略要地 合肥未來(lái)通過(guò)巢湖，走入長(zhǎng)江，融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的水上門(mén)戶(hù)，是合肥未來(lái)新形象的城市名片。 發(fā)展待成熟區(qū)域 成熟度不高，短期內(nèi)商務(wù)氛圍難以形成 小規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 6萬(wàn)，現(xiàn)可售面積僅 1.5萬(wàn) 自身無(wú)明顯優(yōu)勢(shì) 自身無(wú)產(chǎn)品規(guī)劃、景觀、配套、物業(yè)服務(wù)等明顯優(yōu) 勢(shì) 城市未來(lái)發(fā)展核心，待成熟區(qū)域內(nèi)，自身無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的小規(guī)模商務(wù)綜合體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思路與框架 2 博冠堂對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解 3 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判 4 核心問(wèn)題提出及解決 5 項(xiàng)目整體定位 6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 7 報(bào)告回顧 1 項(xiàng)目本體條件及屬性界定 博冠堂對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)理解 實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)收益，保證資金回籠的安全與速度，短期內(nèi)將 1.5萬(wàn)可售物業(yè)成功變現(xiàn)。 短期首要目標(biāo) 銷(xiāo)售要求： 2010年內(nèi)完成 1.5萬(wàn)物業(yè)的成功變現(xiàn)； 利潤(rùn)要求：實(shí)現(xiàn)首批物業(yè)不低于 9000萬(wàn)的銷(xiāo)售收入。 長(zhǎng)遠(yuǎn)重要目標(biāo) 確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的長(zhǎng)期、有序、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思路與框架 2 博冠堂對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解 3 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判 4 核心問(wèn)題的提出及解決 5 項(xiàng)目整體定位 6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 7 報(bào)告回顧 1 項(xiàng)目本體條件及屬性界定 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大勢(shì)分析 1 關(guān)鍵詞 新政 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在鼓勵(lì)住房消費(fèi)及寬松貨幣政策的刺激下， 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)。從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)” ； 2009年全國(guó)新建商品房成交價(jià)格為 4695元 /平方米，比 2008年上漲近 24%，其中商品住宅價(jià)格上漲 25%。這兩個(gè)漲幅，都是近15年左右最大的。 全國(guó)樓市地王頻現(xiàn)，地價(jià)飆升。 2009全國(guó)樓市 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng) V型反轉(zhuǎn) 。新建商品房成交價(jià)格比 2008年上漲近 24%，其中 商品住宅價(jià)格上漲 25%，為 15年來(lái)最大漲幅。 城市 1月均價(jià) 11月均價(jià) 漲幅 深圳 11034 19124 73% 蘇州 6181 8701 41% 廣州 8014 10282 28% 鄭州 3908 4850 24% 重慶 3934 4675 19% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2009合肥樓市 隨著合肥城市影響力的擴(kuò)大， 2009年合肥樓市在剛需和外地投資的雙重主導(dǎo)下 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積 1133.7萬(wàn)，均價(jià)突破 5000大關(guān) ,并在 2010年春節(jié)后突破 6000大關(guān)。 09年 5月份以后（除 2月春節(jié)外）月成交量穩(wěn)定在 1萬(wàn)套以上 2009年房?jī)r(jià)溫和上漲 2010年房?jī)r(jià)跳躍式增漲 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2010年初，“兩會(huì)”召開(kāi)，房?jī)r(jià)過(guò)高成為全國(guó)熱點(diǎn)問(wèn)題，并上升到“危及社會(huì)穩(wěn)定和政權(quán)安?！钡那八械母叨龋瑖?guó)家決策層開(kāi)始出手遏制樓市“過(guò)熱”。 房地產(chǎn)新一輪調(diào)控正式拉開(kāi)帷幕 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一輪試探性調(diào)控 取消二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠 ， 抑制投機(jī) 。 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年 ， 其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施 。 國(guó)務(wù)院頒布“ 國(guó)四條 ” ，明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 ， 抑制投資投機(jī)性住房 。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài) “ 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ” 。 中國(guó)財(cái)政部等五部委發(fā)布通知 ， 明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%， 開(kāi)發(fā)商拿地后分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年 。 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“ 國(guó)十一條 ” ，嚴(yán)格二套房貸款管理 ， 首付不得低于 40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo) 。 國(guó)土資源部發(fā)布 國(guó)土資源部關(guān)於改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知 提出 ， 申報(bào)住宅用地的 ， 經(jīng)濟(jì)適用住房 、 廉租住房和中低價(jià)位 、 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70% 2009年 12月 9日 12月 14日 12月 17日 1月 10日 1月 21日 明確了中央從土地、金融、稅收等方面的調(diào)控總綱，并進(jìn)一步明確了“差別化信貸和稅收政策”的內(nèi)涵及二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，首次提出改變土地招拍掛制度試圖控制地價(jià)。 第一輪調(diào)控遭遇市場(chǎng)信任危機(jī)和冷遇，以失敗告終。地王再現(xiàn)，炒房團(tuán)大量入市，房?jī)r(jià)進(jìn)一步追漲。合肥房?jī)r(jià)沖破 6000大關(guān)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二輪深度調(diào)控 每一項(xiàng)具體的政策都突出重點(diǎn)，精準(zhǔn)打擊，通過(guò)差別化的土地、信貸和稅收政策，精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)行為，使得政策更具有針對(duì)性，政策的亮點(diǎn)和力度可謂空前。 國(guó)土資源部再次出臺(tái)了 19條土地調(diào)控新政 ，即 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 ， 該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成 、1月內(nèi)付清地價(jià) 50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被 “ 凍結(jié) ” 等 19條內(nèi)容 。 國(guó)土資源部稱(chēng) ， 將于今年 3月至 7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查 ，本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途 、 違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題 。 國(guó)土資源部會(huì)議提出 ，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前 ， 各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 、 過(guò)高的城市 ， 要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地 。 國(guó)資委要求 78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè) ， 要加快進(jìn)行調(diào)整重組 ， 在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案 。 財(cái)政部下發(fā)通知稱(chēng) ， 對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房 ， 其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的 ，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策 。 “新國(guó)四條 ” ， 要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭 ， 貸款首付款不得低于 50%， 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍 。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ， 貸款首付款比例不得低于 30%。 “新國(guó)十條 ” 出臺(tái) ， 涉及“ 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高 、 上漲過(guò)快 、 供應(yīng)緊張的地區(qū) ，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 ，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 ” ； “ 對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 ” 等 10項(xiàng)調(diào)控措施 。 銀監(jiān)會(huì)證實(shí)進(jìn)一步認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn) ， 以家庭為單位 ， 認(rèn)房不認(rèn)貸 。 3月 10日 3月 12日 3月 22日 3月 23日 4月 2日 4月 14日 4月 17日 4月 22日 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二輪調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn) 樓市陷入 “量跌價(jià)滯” 僵局。市場(chǎng)觀望情緒濃重，客戶(hù)上門(mén)量銳減，一手房和二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售均大幅下挫，部分區(qū)域房?jī)r(jià)有松動(dòng)跡象。 合肥新政后市場(chǎng)表現(xiàn) 時(shí)間 成交量 4月 18日 4月 24日 4196套 4月 25日 5月 1日 1600套 5月 2日 5月 8日 978套 房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺 6000 銷(xiāo)量跌幅高達(dá) 329% 北京、上海等一線(xiàn)城市銷(xiāo)量迅速下跌，二手房拋售增加 40%，全國(guó)出現(xiàn)退房潮； 部分樓盤(pán)出現(xiàn)打折降價(jià)現(xiàn)象，恒大率先提出在全國(guó)范圍打 85折； 開(kāi)發(fā)商普遍持觀望態(tài)度，銷(xiāo)量雖一路下滑，但樓價(jià)依然堅(jiān)挺。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì) 目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍存在通脹壓力，隨時(shí)可能出現(xiàn)出臺(tái)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的政策；同時(shí)地方政府也在積極出臺(tái)地方調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)， 如果本輪調(diào)控繼續(xù)失效，有可能引發(fā)下一波更為嚴(yán)厲的稅收政策 。 措施性質(zhì) 可能出臺(tái)的具體舉措 金融手段 繼續(xù)加息 上調(diào)存款準(zhǔn)備進(jìn)率 稅收手段 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升 持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別消費(fèi)稅推、物業(yè)稅推出 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 政策走勢(shì)：調(diào)控政策仍將繼續(xù)，市場(chǎng)進(jìn)入整固期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì) 未來(lái)房地產(chǎn) 市場(chǎng)走勢(shì)： 長(zhǎng)期看好，短期看淡； 買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)互換，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)預(yù)期轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)觀望情緒濃重 成交量下跌，投資需求受抑，短期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)不大 金融市場(chǎng)缺乏利好難以反彈，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，降價(jià)回籠資金 供需矛盾長(zhǎng)期存在 城市新增人口需求擴(kuò)大 房地產(chǎn)對(duì)城市 GDP貢獻(xiàn)率 短期市場(chǎng)銷(xiāo)量下降 二手房源增加，擠壓新房市場(chǎng) 中期市場(chǎng)價(jià)格小幅下降 長(zhǎng)期市場(chǎng)仍立于上升發(fā)展趨勢(shì) 此輪調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，未涉及商業(yè)地產(chǎn)，新政實(shí)施后商業(yè)投資門(mén)檻已基本和住宅持平，因此商業(yè)地產(chǎn)有望迎來(lái)新機(jī)遇，更多投資者會(huì)將投資眼光投向商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)本案發(fā)展更是一大利好。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域前景 2 關(guān)鍵詞 高度速度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值興奮點(diǎn) 1 戰(zhàn)略性功能規(guī)劃 打造成為 安徽“浦東” 區(qū)域功能規(guī)劃三重屬性： 1- 擴(kuò)大城市空間發(fā)展框架，建立城市功能新中心 2-提升城市形象，由內(nèi)陸型省會(huì)城市向?yàn)I江旅游資源型城市轉(zhuǎn)變 3- 融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，輻射全省，帶動(dòng)皖江城市帶發(fā)展，加速中部崛起 濱湖區(qū)按照“世界眼光、國(guó)內(nèi)一流、合肥特色”的要求，合肥濱湖新區(qū)將形成以行政辦公、商務(wù)金融、旅游觀光為主導(dǎo)的城市功能新中心 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值興奮點(diǎn) 2 濱湖新區(qū)的建設(shè)力度 品牌開(kāi)發(fā)商造城運(yùn)動(dòng) 政府推動(dòng)造就的令人驚嘆的 濱湖速度 開(kāi)發(fā)建設(shè) 規(guī)模大速度快 歷史 2年多，全區(qū)擬建并落實(shí)簽約房建面積達(dá) 1,423萬(wàn)平方米，接近于合肥老城區(qū)房建面積的 3倍。區(qū)域建成面積已達(dá) 8.23平方公里，累計(jì)完成投資總額 266億元。并已有 5萬(wàn)以上人口入住。 交通路網(wǎng) 現(xiàn)代大交通體系 全區(qū)新建道路 33條，同時(shí)在建的輕軌 1號(hào)線(xiàn)、高鐵站，新橋機(jī)場(chǎng)和已投入使用的 BRT快速公交、濱湖城際大交通體系框架顯現(xiàn)。 基礎(chǔ)配套 強(qiáng)勢(shì)教育、醫(yī)療配套投入使用 區(qū)內(nèi)聚集了合肥一中、四十六中、師范附小等近 10所優(yōu)質(zhì)教育機(jī)構(gòu)； 3級(jí)濱湖醫(yī)院業(yè)已投入使用。此外，合家福超市、居然之家進(jìn)駐開(kāi)業(yè)， 40萬(wàn)平米的 Shopping Mall項(xiàng)目亦將于近期投入運(yùn)營(yíng)。 招商引資 大招商 、招大商 濱湖立足全國(guó)范圍招商，目前入駐項(xiàng)目總規(guī)模已近1500萬(wàn)平方米，招商引資已累計(jì)入駐項(xiàng)目近 40個(gè)，涉及總投資超過(guò) 300億元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)并存 在外地投資客戶(hù)的助推下，濱湖新區(qū)成為合肥 09年房?jī)r(jià)漲幅最快的區(qū)域，但也將是受新政影響最大的區(qū)域 受政策面的利好，濱湖在全省范圍內(nèi)的影響力逐漸增大，外地客戶(hù)紛紛看好置業(yè)濱湖，使得濱湖區(qū)成為 09年合肥最火的區(qū)域，銷(xiāo)售速度最快，房?jī)r(jià)上漲幅度最大的區(qū)域。 濱湖區(qū)成交客戶(hù)中，外地客戶(hù)約占 60%。而新政對(duì)外地投資投機(jī)型客戶(hù)購(gòu)房需求的打壓，將對(duì)濱湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)重挫。 濱湖區(qū)客戶(hù)組成本地投資客戶(hù), 3 0 %本地自住客戶(hù), 1 0 %外地投資客戶(hù), 6 0 %本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 3 關(guān)鍵詞 辦公公寓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 辦公市場(chǎng)分析 發(fā)展趨勢(shì) 合肥寫(xiě)字樓進(jìn)入 快速發(fā)展階段 ，新建寫(xiě)字樓品質(zhì)呈現(xiàn) 高端精細(xì)化趨勢(shì)，區(qū)域性商務(wù)集群效應(yīng)顯現(xiàn) 。 年代劃分 對(duì)應(yīng)寫(xiě)字樓產(chǎn)品 代表物業(yè) 價(jià)值點(diǎn)特征 主要入駐客戶(hù) 1999-2003 第一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品 （低檔） 住宅小區(qū)或低檔商住樓為主， 只講究辦公成本和地段位置 剛成立的小企業(yè) 2003-2004年 第二代寫(xiě)字樓產(chǎn)品 （中檔） 天徽大廈 以中低檔商住樓為主，講究辦公成本和地段的同時(shí)，開(kāi)始講究建筑外部形象 初具規(guī)模的中小成長(zhǎng)型企業(yè) 2004年 -2006年 第三代寫(xiě)字樓產(chǎn)品 （高檔） 百大 CBD 財(cái)富廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 開(kāi)始出現(xiàn)真正意義上的純商務(wù)辦公樓，講究地段、辦公性?xún)r(jià)比的同事，開(kāi)始講究建筑形象及產(chǎn)品力的打造，著重強(qiáng)調(diào)硬件品質(zhì)感及檔次 具有一定規(guī)模的成長(zhǎng)型企業(yè)，及部分外資公司和部分外地駐本地公司 2007年 -至今 第四代寫(xiě)字樓產(chǎn)品 （生態(tài)智能） 置地廣場(chǎng) 新城國(guó)際 綠地贏海 蔚藍(lán)商務(wù)港 產(chǎn)品精細(xì)化發(fā)展，強(qiáng)調(diào)建筑形象、硬件配套、車(chē)位配比、物業(yè)管理等高品質(zhì)要素 投資戶(hù)、成長(zhǎng)型公司、外資企業(yè)、外地駐本地公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥市寫(xiě)字樓整體分布遍地開(kāi)發(fā)，多極并存，格局呈現(xiàn)主要向兩個(gè)區(qū)域中心（政務(wù)區(qū)和北一環(huán)）集中的趨勢(shì) 辦公市場(chǎng)分析 分布格局 黃潛望板塊 遍地開(kāi)花，多級(jí)并存 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 09年合肥寫(xiě)字樓去化量和成交價(jià)格較往年均有較大幅度提高，但相對(duì)其他物業(yè)類(lèi)型其消化量仍然不大。 預(yù)計(jì) 2010年辦公市場(chǎng)新增供應(yīng)量超過(guò) 100萬(wàn)方，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大。 60232 5 . 21 0 . 861355564524053300102030405060704600480050005200540056005800600062006400銷(xiāo)售量 1 0 . 8 2 5 . 2 23 60銷(xiāo)售均價(jià) 5240 5330 5564 6135 2006 2007 2008 2009 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，合肥辦公物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)； 09年在合肥市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭下，辦公市場(chǎng)的銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了近年來(lái)的頂峰。 截止 2009年，合肥辦公市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量 123萬(wàn)方 ；同期吸納量達(dá)到 86萬(wàn)方，按以往經(jīng)驗(yàn)平均年消化量 30萬(wàn)方左右，在不考率新增供應(yīng)的情況下，仍需 3-4年的去化時(shí)間，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 09年土地拍賣(mài)中辦公用地超過(guò) 400畝，未來(lái)新增辦公超過(guò) 100萬(wàn)方。 辦公市場(chǎng)分析 供需情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥在售寫(xiě)字樓市場(chǎng)可根據(jù)品質(zhì)、價(jià)格和地段成熟度等因素分為三個(gè)層級(jí)，而濱湖新區(qū)辦公市場(chǎng)剛起步，不具備以上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此獨(dú)立于 3大市場(chǎng)層級(jí)之外 板塊 核心驅(qū)動(dòng)力 租金 /售價(jià) 客戶(hù)構(gòu)成 代表樓盤(pán) 政務(wù)區(qū)板塊 區(qū)域前景 生態(tài)環(huán)境 物業(yè)品質(zhì) 租金： 30-40元 / /月 售價(jià)： 8500元 / 外地企業(yè)的駐合肥分公司和分支機(jī)構(gòu) /本地企業(yè) 綠地藍(lán)海 蔚藍(lán)商務(wù)港 北一環(huán)板塊 交通便利 集群效應(yīng) 物業(yè)品質(zhì) 成熟氛圍 租金： 45-65元 / /月 售價(jià)： 8000元 / 外地企業(yè)的駐合肥分公司和分支機(jī)構(gòu) /本地企業(yè) 置地匯豐廣場(chǎng) 金鼎國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng) 馬太板塊 商務(wù)氛圍 軌道交通 租金： 30-50元 / /月 售價(jià)： 7000元 / 中小服務(wù)類(lèi)私營(yíng)企業(yè) /本地企業(yè) 和地大廈 綠地贏海 三里庵板塊 （長(zhǎng)江西路） 交通便利 商務(wù)氛圍 租金： 25-40元 / /月 售價(jià)： 5500元 / 銷(xiāo)售代理 /廣告策劃及代理公司 /外地公司分支機(jī)構(gòu) BOSS中心 浙商大廈 黃潛望板塊 區(qū)域前景 售價(jià)： 7000元 / 西環(huán)匯峰大廈 安高廣場(chǎng) 高新板塊 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 價(jià)格洼地 租金： 20-40元 / /月 售價(jià)： 5000元 / 電子科技、醫(yī)藥研發(fā)、銷(xiāo)售企業(yè) 白宮 中瑞大廈 濱湖新區(qū) 區(qū)域前景 售價(jià)： 5700元 / 外地投資戶(hù) /本地企業(yè) 濱湖世紀(jì)城 國(guó)際商務(wù)中心 第一梯隊(duì) 品質(zhì) /成熟型 第二梯隊(duì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)型 第三梯隊(duì) 產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型 辦公市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)層級(jí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濱湖國(guó)際商務(wù)中心 藍(lán)鼎國(guó)際商務(wù)中心 濱湖高速時(shí)代廣場(chǎng) 目前區(qū)域內(nèi)在售和即將銷(xiāo)售的寫(xiě)字樓體量超過(guò) 20萬(wàn)，從已拍賣(mài)的辦公用地看預(yù)計(jì)未來(lái)新增寫(xiě)字樓約 30萬(wàn)，占全市未來(lái)新增寫(xiě)字樓供應(yīng)的 30% 辦公市場(chǎng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 濱湖新區(qū)土地供應(yīng)市場(chǎng) 地塊號(hào) 占地面積 土地性質(zhì) BHC-03-2 35.1畝 商業(yè) /辦公 BHG-04 38.25畝 辦公 BHF-1-2A 6.67畝 商業(yè) /辦公 BHA-11 60畝 居住 /辦公 BHC-04-2 110畝 居住 /辦公 BHE-11 171.65 商業(yè) 湖南大廈 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前區(qū)域內(nèi)在售辦公項(xiàng)目?jī)H濱湖國(guó)際商務(wù)中心，其形象、規(guī)模、品牌均優(yōu)于本案 辦公市場(chǎng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 濱湖國(guó)際商務(wù)中心 推售體量 面積區(qū)間 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售率 配套 約 10萬(wàn) 84-119 5700元 / 一棟因政府關(guān)系整體團(tuán)購(gòu) 另一棟 60% 中央空調(diào) 4部電梯 濱湖國(guó)際商務(wù)中心 產(chǎn)品 戶(hù)型面積適中 軟件 無(wú) 硬件 中央空調(diào) /4部電梯 外立面 外掛穿孔鋁合金板 保溫降噪 本 案 產(chǎn)品 戶(hù)型面積較小 全朝南 軟件 ？ 硬件 VRV/3部電梯 外立面 普通外立面 本案在產(chǎn)品自身上存在一定比較優(yōu)勢(shì)，但在對(duì)于寫(xiě)字樓最為關(guān)鍵的形象、商務(wù)氛圍、規(guī)模和品牌上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在較大差距 VS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 濱湖區(qū)的商務(wù)市場(chǎng)剛剛起步，區(qū)域內(nèi)僅濱湖國(guó)際商業(yè)中心一個(gè)商務(wù)項(xiàng)目在售， 商務(wù)氣候尚未建成，商務(wù)軟環(huán)境和配套基本沒(méi)有，因此區(qū)域內(nèi)辦公銷(xiāo)售價(jià)格低于住宅，短期內(nèi)價(jià)值難以體現(xiàn) 。 辦公市場(chǎng)對(duì)于本案的啟示 區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)啟示：商務(wù)環(huán)境缺乏，孤掌難鳴，價(jià)值難以實(shí)現(xiàn) 板塊間的競(jìng)爭(zhēng)啟示：未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈，中高端寫(xiě)字樓產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)主流，具有集群效應(yīng)的區(qū)域內(nèi)具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性 2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量激增，呈現(xiàn)明顯的供大于求現(xiàn)象，在現(xiàn)階段中高端產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位的情況下， 濱湖區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)論從地段、商務(wù)配套等方面均無(wú)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)公寓市場(chǎng)分析 分布格局 商務(wù)公寓在合肥起步較晚，在售項(xiàng)目主要集中在大蜀山板塊、經(jīng)開(kāi)區(qū)和北部生態(tài)板塊 安糧藍(lán)寓 馥邦新世界 金徽 100 樂(lè)客來(lái)國(guó)際中心 青年城 1號(hào) 國(guó)耀大千世界 非?？臻g 港澳鉆界 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)公寓市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng) 在售商務(wù)公寓項(xiàng)目以精裝修中小戶(hù)型為主流產(chǎn)品，以居住型商務(wù)公寓為主，總價(jià)優(yōu)勢(shì)凸顯，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況較為樂(lè)觀 代表項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 售價(jià) 銷(xiāo)售情況 經(jīng) 開(kāi) 區(qū) 大蜀山板塊 國(guó)耀大千世界 10萬(wàn) 精裝修 6500元 / 一期售罄 二期即將認(rèn)籌 港澳鉆界 5萬(wàn) 40-60 4500元 / 80% 青年城 1號(hào) 10萬(wàn) 50-60 精裝修 6100元 / 80% 非?？臻g 5.7萬(wàn) 35-75 精裝修 即將開(kāi)盤(pán) 樂(lè)客來(lái)國(guó)際中心 6萬(wàn) 78-85 兩室 4980元 / 90% 金徽 100 5萬(wàn) 56-125 3.2米層高 中央空調(diào) 未售 北部區(qū)域 安糧藍(lán)寓 3.8萬(wàn) 40-100 5000元 / 40% 馥邦新世界 5萬(wàn) 45-107 4400元 / 45% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)公寓市場(chǎng)分析 供需情況 商務(wù)公寓因其具備辦公和商住的雙重功能，租金較中高檔寫(xiě)字樓更具性?xún)r(jià)比，租售情況樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在需求較大 從現(xiàn)有市場(chǎng)推測(cè)，目前在商住樓中辦公企業(yè)近 3000家，根據(jù)十一五計(jì)劃，未來(lái)中小企業(yè)數(shù)量將增加 1倍，從未來(lái)商住樓辦公企業(yè)的數(shù)量來(lái)看，未來(lái)商住樓總需求量將達(dá)到至少 30萬(wàn)方左右，目前商住樓市場(chǎng)總供應(yīng)量在 20萬(wàn)方，未來(lái)市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)。 代表項(xiàng)目 租金 租售情況 客戶(hù) 中環(huán)國(guó)際 廣場(chǎng) 40-50 100 自住為主（周?chē)锪鞴?、事?wù)所白領(lǐng)），投資較少 旺城國(guó)際 40-50 100 自住一半，周邊白領(lǐng)，外貿(mào)網(wǎng) 絡(luò)等小公司 圣大國(guó)際 50-60 90% 投資客為主（部分浙江投資客） 華地大廈 20-30 90 律師事務(wù)所、通訊電信公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)僅濱湖世紀(jì)城酒店式商務(wù)公寓在售，其軟硬件配置及規(guī)模優(yōu)于本案 濱湖世紀(jì)城 酒店式公寓 推售體量 面積區(qū)間 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售率 硬件配套 約 5萬(wàn) 50 106 6500元 / 精裝修 中央空調(diào) 7部電梯 商務(wù)公寓市場(chǎng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 濱湖世紀(jì)城酒店式公寓 產(chǎn)品 戶(hù)型豐富，彈性 空間較大 軟件 精裝修 硬件 中央空調(diào) /7部電梯 外立面 外掛穿孔鋁合金板 保溫降噪 本 案 產(chǎn)品 全朝南小戶(hù) 軟件 ？ 硬件 VRV 外立面 普通外立面 本案在產(chǎn)品上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)較大，但在規(guī)模和軟件配套上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在差距，后期應(yīng)重點(diǎn)彌補(bǔ)。 VS 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)公寓市場(chǎng)對(duì)于本案的啟示 商務(wù)公寓作為介于寫(xiě)字樓和普通公寓的中間產(chǎn)品，因其低總價(jià)、低置業(yè)門(mén)檻、居住辦公雙兼顧的優(yōu)勢(shì)而更容易被消費(fèi)者接納。 市場(chǎng)啟示 1 商務(wù)公寓市場(chǎng)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度相比寫(xiě)字樓較弱，市場(chǎng)需求仍存在較大缺口，存在一定發(fā)展空間。 市場(chǎng)啟示 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告思路與框架 2 博冠堂對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的理解 3 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的研判 4 核心問(wèn)題的提出及解決 5 項(xiàng)目整體定位 6 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 7 報(bào)告回顧 1 項(xiàng)目本體條件及屬性界定 核心問(wèn)題的提出及解決 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目現(xiàn)狀與達(dá)成目標(biāo)之間的矛盾 速度 短期內(nèi)回現(xiàn) 現(xiàn)金流 +風(fēng)險(xiǎn)控制 VS 樓市拐點(diǎn) 主力外地客戶(hù)被抽離 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 +區(qū)域商務(wù)環(huán)境不成熟 項(xiàng)目亮點(diǎn)不足 樓市面臨橫盤(pán)調(diào)整 市場(chǎng)觀望情緒濃厚 市場(chǎng)銷(xiāo)售量大幅下滑 區(qū)域內(nèi)外地主力投資客戶(hù)需求被遏制 區(qū)域商務(wù)配套剛起步，商務(wù)環(huán)境淡薄 區(qū)域辦公物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格低于住宅 未來(lái)辦公供應(yīng)量急劇增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈 商務(wù)公寓市場(chǎng)存在發(fā)展空間 目標(biāo)回顧 項(xiàng)目現(xiàn)狀 主要矛盾 利潤(rùn) 實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn) 有序開(kāi)發(fā) 穩(wěn)健運(yùn)營(yíng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問(wèn)題的提出及結(jié)構(gòu)化 核心問(wèn)題：基于項(xiàng)目本身酒店式公寓設(shè)計(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的橫盤(pán)調(diào)整，應(yīng)選擇怎樣的發(fā)展方向和營(yíng)銷(xiāo)策略？ 戰(zhàn)略層面 正確的方向 把握正確的發(fā)展方向，跳出現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圈層 精準(zhǔn)定位，建立個(gè)性鮮明的市場(chǎng)形象，規(guī)避劣勢(shì) 把握樓市拐點(diǎn)，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 策略層面 順勢(shì)營(yíng)銷(xiāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問(wèn)題解決 發(fā)展方向 市場(chǎng)操作層面 寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目自身在寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 區(qū)域商務(wù)環(huán)境尚未形成，增加銷(xiāo)售難度 銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)層面 辦公產(chǎn)品在現(xiàn)行價(jià)格基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額： 1.5萬(wàn) 5500元 / =8250萬(wàn) 商務(wù)公寓在現(xiàn)行價(jià)格基礎(chǔ)上可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額： 1.5萬(wàn) 6500元 / =9750萬(wàn) VS 我司認(rèn)為 商務(wù)公寓 是本案商務(wù)物業(yè)的最佳方向 建議選擇 1#樓東單元作為首發(fā)物業(yè)推向市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問(wèn)題解決 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 搭大盤(pán)便車(chē) ， 借勢(shì)共生 以市場(chǎng)挑戰(zhàn)者姿態(tài)入市 ， 站在以 “ 濱湖城市天地 ”為中心的版塊開(kāi)發(fā)理念高度 ， 以濱湖大盤(pán)搭