江蘇南通國際貿(mào)易大廈項(xiàng)目前期定位研究報(bào)告（88頁）

南通 ” 國際貿(mào)易大廈 ” 前期定位報(bào)告 目錄 序 項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析 第一章：項(xiàng)目區(qū)域、市場背景分析 宏觀市場 認(rèn)識(shí)城市 中觀市場 認(rèn)識(shí)市場 總體發(fā)展 中觀市場 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 中觀市場 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 中觀市場 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 第二章：項(xiàng)目分析及產(chǎn)品建議 微觀市場 項(xiàng)目 SWOT分析 微觀市場 產(chǎn)品建議 微觀市場 營銷策略 序 項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析 位于南通新城區(qū)園林路與崇川路交界處地塊 本項(xiàng)目 園 林 路 項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析 地理位置 占地面積 : 17595平方米 容積率： 3.57 建面：約 79703平方 產(chǎn)品：寫字樓 該項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入打樁階段，預(yù)計(jì)明年2008年 10月份結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)初步形成商務(wù)區(qū)，南臨中南世紀(jì)城、東鄰規(guī)劃中的六縣一市轉(zhuǎn)乘樞紐站、西臨規(guī)劃中的人民銀行，周邊規(guī)劃都將為以后的營造良好的氛圍 項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 中南世紀(jì)城 CBD板塊 崇海 中學(xué) 體育會(huì)展中心 公務(wù)員公寓 煙草公司 大樓 綠化帶 南通大學(xué) 市政府 項(xiàng)目開發(fā)背景及地塊分析 周邊狀況分析 第一章：項(xiàng)目大區(qū)域及市場背景分析 “北上海”、“揚(yáng)子第一窗口” 分析 :南通在快速融入長三角經(jīng)濟(jì)圈的同時(shí)坐擁廣袤的蘇北經(jīng)濟(jì)腹地 . 南通地處沿海經(jīng)濟(jì)帶與長江經(jīng)濟(jì)帶 T型結(jié)構(gòu)交匯點(diǎn)，位于長江北岸， 是長江三角洲洲頭的城市 .南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，北接廣袤的蘇北大平原，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?.素有“江海明珠”、“揚(yáng)子第一窗口”之美譽(yù) . 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 地理位置 便捷的航運(yùn)和陸運(yùn) 南通擁有水、陸、空相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò) . 204、 328國道和寧通高速公路縱橫全市 通沙、通常、海太三座長江汽渡，貫通大江南北； 溝通蘇北蘇南的新長鐵路南通段已實(shí)現(xiàn)營運(yùn)； 南通興東機(jī)場、如皋機(jī)場和啟東直升飛機(jī)場，構(gòu)筑了南通與外界便捷的空中通道； 南通港口已與美國、俄羅斯、加拿大、等國家和地區(qū)的 199個(gè)港口通航，并開通 3條國際集裝箱航線 . 正在建設(shè)的蘇通大橋?qū)⒂谒脑路萃ㄜ?，該?xiàng)工程的完工將徹底打破南通與蘇南和上海的交通瓶頸，“ 難通”的歷史將一去不返 .對(duì)南通的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 . 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 交通現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長 南通 2 0 0 2 - 2 0 0 7 年經(jīng)濟(jì)變化情況890 100712261472175810061 1 . 1 0 %1 5 . 6 0 % 1 5 . 4 0 % 1 5 . 7 0 % 1 6 . 0 0 %1 3 . 4 0 %05001000150020002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%5%10%15%20%GDP 增長率從圖表可以看出，從 2004年 -2006年，南通 GDP保持著穩(wěn)定的上升勢頭，平均保持在 15%左右， 高于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平 。 07年上半年南通市 GDP總值為 1006億元，同比增長 16%， 增幅繼續(xù)在全省領(lǐng)先。 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 居民可支配收入增長較快 南通市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入變化情況8640959810937123841405687688 . 6 0 %1 1 . 1 0 %1 4 . 0 0 %1 3 . 2 0 % 1 3 . 5 0 %1 8 . 8 0 %0500010000150002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%5%10%15%20%可支配收入 增長率02至 07年南通市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入較快，年均增幅為 13.2%， 07年增幅快速加快 。 高于長三角平均增長水平，居民消費(fèi)能力不斷提高。 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 右邊的兩組數(shù)據(jù)分別為 04年和 06年長三角地區(qū)各城市 GDP排名，可以看出，南通的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過傳統(tǒng)的蘇南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市常州，并且不斷與其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市接近 蘇通大橋的通車將近一步推動(dòng)南通經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展面臨較大的機(jī)遇 上海 10138 蘇州 4820 無錫 3360 杭州 3335 寧波 2860 南京 2780 南通 1780 紹興 1678 常州 1560 臺(tái)州 1429 上海 7450 蘇州 3450 杭州 2515 無錫 2350 寧波 2158 南京 1910 紹興 1314 南通 1220 臺(tái)州 1174 常州 1101 04年排名 06年排名 城市之間 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 城市 蘇州 嘉興 紹興 寧波 南通 排名 基礎(chǔ)資源 土地面積 （ km2） 8488 3915 8256 9672 8001 4 建成區(qū)面積 （ km2） 214 73 65 224 60 5 戶籍人口數(shù)量 （ 萬人 ） 616 336 435 560 770 1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 06年 GDP（ 億元 ） 4820 1343 1678 2864 1758 3 06年人均 GDP（ 元 ） 61500 32919 37800 51285 24133 5 固定資產(chǎn)投資 06年全市 （ 億元 ） 2107 800 765 1502 1049 3 06年房地產(chǎn)開發(fā) （ 億元 ） 471 118 128 313 108 5 收入水平 在崗職工工資 （ 元 /年 ） 28010 22511 26915 28984 21662 5 可支配收入 （ 元 /年 ） 18532 17129 19178 19673 14058 5 房地產(chǎn)銷售 銷售面積 （ 萬 m2） 1391 359.5 369 601 472 3 銷售均價(jià) （ 元 / m2） 4590 3449 4463 5438 3212 5 城市居民人均住房建筑面積（ m2） 29.8 20.7 25.3 24.9 29.4 2 南通市經(jīng)濟(jì)總量和房地產(chǎn)銷售面積受人口基數(shù)影響排名較前，固定資產(chǎn)投資和人均居住面積亦排名較前，整體經(jīng)濟(jì)尚處于相對(duì)較低水平，但近幾年固定資產(chǎn)投資量快速增長，城市建設(shè)及工業(yè)投資帶來較好的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。 城市之間 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 2006年末全市戶籍人口 769.79萬人，其中市區(qū)人口 86.64萬人。 從 02年到 06年底，南通全市戶籍人口由期初的 780.3萬人下降為期末的 769.8萬人，減少約 1.34%；但市區(qū)人口由 02年的 81.3萬人增長到 06年底的 86.6萬人，增長約 6.6%，同期在崗職工人數(shù)增長約8.6%，但整體增長速度較緩。 2006年，南通市建成“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”，并被授予“保護(hù)臭氧層示范市”稱號(hào)。 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 人口環(huán)境 掘港、長沙城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主； 引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成 “ 母子型 ” 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸 匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模； 引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽 “ 眾星拱月” 型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 海安、如皋城鎮(zhèn)圈 ： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期 引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成“雙核型”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 南通市城市圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心； 引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成“一主三副”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) “一主二軸三副”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) 沿江帶形城市形狀 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 城市規(guī)劃 主城區(qū)向南為主、策略向東、沿江帶狀發(fā)展 港閘區(qū) 主城區(qū) 開發(fā)區(qū) 江海港區(qū) 開發(fā)區(qū) 老城區(qū) 新城區(qū) 新東區(qū) 南通市區(qū)以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢；遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展； 主城區(qū) 是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心，含老城區(qū)和新城區(qū)；其中新城區(qū)位于老城區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，面積約 17km2，是城市新的政治經(jīng)濟(jì)文化中心，新市政府已經(jīng)遷入； 2000年開始建設(shè)，目前已較為成形。近期政府推出崇川開發(fā)區(qū)的 新東區(qū) ，面積約 20 km2，位于老城區(qū)東部，為商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)和居住的混合開發(fā)區(qū)域。 開發(fā)區(qū) 是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主。 宏觀分析 認(rèn)識(shí)城市 城市規(guī)劃 固定資產(chǎn)投資趨穩(wěn)趨緩，總量高位運(yùn)行 南通歷年固定資產(chǎn)投資變化31044860581510496142 0 . 0 0 %4 4 . 7 0 %3 5 . 0 0 % 3 4 . 7 0 %2 8 . 7 0 %1 8 . 6 0 %0200400600800100012002002 2003 2004 2005 2006 2 0 0 7 上半年0%10%20%30%40%50%固定資產(chǎn)投資 增長率03-05年是投資增長快速年，在工業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)投入快速增長拉動(dòng)下，整體增幅較大； 06年下半年增幅開始趨穩(wěn)，目前在 20%左右， 07年年固定資產(chǎn)投資約為 02年的 4倍左右，總量較大且增長迅速。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 固定資產(chǎn)投資 崇川和開發(fā)區(qū)是投資熱點(diǎn) 2007年 1-7月份南通市區(qū)投資總額為 154.29億元， 同比增長 18.97%.其中以崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)投資所占比重最大，分別為 64.59億元和 41.39億元，分別占投資總額的 41.9%和 26.8%。說明崇川區(qū)和開發(fā)區(qū)為政府重點(diǎn)投資區(qū)域。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 固定資產(chǎn)投資 指 標(biāo) 2002 2003 2004 2005 2006 2007上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 309 448 605 815 1049 614 其中：房地產(chǎn)投資 36 48 59 80 108 58 房地產(chǎn)投資同比增長 （ %） 8.54 34.4 22.9 34.8 34.7 35 房地產(chǎn)投資占全部投資比例 （ %） 11.65 10.7 9.75 9.8 10.3 9.45 近 3年投資增長較快、比例保持基本穩(wěn)定。 05年后基本保持 30%的投資增幅，同時(shí)比例較為穩(wěn)定，占比絕對(duì)值不高。 房地產(chǎn)投資 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 房地產(chǎn)投資 供應(yīng)逐年放量 南通土地市場的供應(yīng)在逐年增大，呈逐漸放量態(tài)勢。 01-07年土地成交總面積呈上升趨勢， 02-03年成交面積快速上升， 03-07年都保持在 170公頃以上。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 競價(jià)充分，地價(jià)快速上升 整體來看，土地價(jià)格呈上升趨勢， 07年均價(jià)大約為 01年均價(jià)的 3倍， 06年 -07年的漲幅最大，為 54.8%。 總的說來，南通土地出讓面積、價(jià)格都呈上揚(yáng)趨勢， 06-07年上漲幅度稍大，這跟當(dāng)前南通整體房地產(chǎn)的良好發(fā)展形勢是分不開的。蘇通大橋的即將開通將進(jìn)一步刺激南通房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資者對(duì)南通樓市的信心。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 知名開發(fā)商剛剛開始進(jìn)入 07年 7月綠城以公開拍賣的形式進(jìn)入南通， 上市公司萊茵達(dá)臵業(yè)（總資產(chǎn) 60億）已在南通成功開發(fā)鳳凰 萊茵苑（占地 33萬 m2）， 07年 5月繼續(xù)在市核心區(qū)域公開競得小型商住項(xiàng)目。 另外，部分本地建筑施工企業(yè)逐漸涉足于房地產(chǎn)開發(fā)，著名代表為中南集團(tuán)（年產(chǎn)值將近 100億元），目前開發(fā)中南世紀(jì)城項(xiàng)目（緊臨新市政府、建筑面積 250萬 m2，住宅約 40萬 m2）。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 公開土地交易成交典型案例 07年 7月份綠城竟得鄰新市政府項(xiàng)目（占地 7.6萬 m2，建筑面積 13.17萬 m2）成交樓面地價(jià) 4430元 / m2，目前周邊住宅價(jià)格在 6000元 / m2左右； 07年 5月萊茵達(dá)臵業(yè)竟得老城區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目（占地 1.4萬 m2，建筑面積 2.7萬 m2）成交樓面地價(jià)6100元 / m2，目前周邊住宅價(jià)格在 8500-9000元 / m2左右。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 一、綠城房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 地塊座落：世紀(jì)大道南側(cè)、崇海中學(xué)北側(cè) 用地性質(zhì)：居住 地塊面積： 76261.5平方米 出讓年期： 70年 起 掛 價(jià)： 2650 元 /平方米 建筑面積： 131700 平方米 建筑密度： 19% 綠 化 率： 35% 最后成交價(jià)為 7650元 /平方米，折合樓面價(jià)為 4420元 /平米 公開土地交易成交典型案例 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 二、南通萊茵達(dá)臵業(yè)有限公司 地塊座落：青年中路南、方大花苑北、中誠大廈西、假日廣場東 (原群力針織廠、皮件廠及周邊 ) 用地性質(zhì)：商業(yè)、居住 地塊面積： 13616.38平方米 出讓年期： 70年 起 掛 價(jià)： 4600 元 /平方米 建筑面積： 27000 平方米 建筑密度： 24% 綠 化 率： 30% 最后成交價(jià)為 12100元 /平方米，折合樓面價(jià)為 6111元 /平米 。 公開土地交易成交典型案例 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 三、南通市房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 地塊座落：振興西路北、通富南路西（瑞慈五號(hào) A） 用地性質(zhì)：居住 地塊面積： 94804.06平方米 出讓年期： 70年 起 掛 價(jià)： 2480 元 /平方米 建筑面積： 108000 平方米 建筑密度： 24% 綠 化 率： 40% 最后成交價(jià)為 2480元 /平方米，折合樓面價(jià)為 2175元 /平米 公開土地交易成交典型案例 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 土地市場 全市整體運(yùn)營狀況 南通2002-2006房地產(chǎn)市場發(fā)展情況204 200 228303473418 454640889116824518225332737702004006008001000120014002002 2003 2004 2005 2006銷售面積 施工面積 竣工面積銷售面積快速增長，建設(shè)面積增長幅度略超銷售面積， 5年內(nèi)共需基本平衡。 02-06年 5年內(nèi)銷售面積增長 131%；同期施工面積增長 179%， 5年內(nèi)銷售面積和竣工面積的比例 1.02:1，供需比較均衡。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 市區(qū)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu) 南通市區(qū)房地產(chǎn)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)110 94841542328423319029747254749513885 97163 1624701002003004005006002002 2003 2004 2005 2006 2007上半年銷售面積 施工面積 竣工面積銷售面積波動(dòng)較大、施工面積基本穩(wěn)定增長，考察年度內(nèi)求略大于供。 03和 04年受價(jià)格快速增長影響，銷售面積下滑較大； 05受竣工面積快速增長及低價(jià)商品房快速增多影響，雖同時(shí)受到調(diào)控，銷售面積仍然保持快速增長； 06年銷售面積繼續(xù)快速增長；市場整體波動(dòng)較大， 但從考察年度內(nèi)看，銷售面積與竣工面積的比例為 1.1： 1，需求略超過供給。目前市區(qū)年度住宅銷售面積略超過 200萬 m2。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 價(jià)格分析 項(xiàng)目 /時(shí)間 2004 2005 2006 2007上半年 住宅平均價(jià)格（元 /m2） 2625 2618 3404 3915 增長幅度（ %） 11.9 -0.27 30.02 15 剔除低價(jià)位商品房（元 /m2） 3181 3871 4467 5077 增長幅度 (%) 24.6 21.68 15.39 13.65 低價(jià)位商品房（元 /m2） 1877 1534 1974 1777 低價(jià)商品房銷售量占總量比例（ %） 42.68 53.63 38.8 31.9 低價(jià)商品房極大的拉低整體成交均價(jià)、普通商品房價(jià)格穩(wěn)定以較快速度增長。 受低價(jià)商品房影響，住宅成交均價(jià)增幅波動(dòng)較大，但趨勢向上， 07年上半年與 04年底同比增長 49%； 普通住宅保持較快的增長幅度， 07年上半年與 04年底同比增長 59%。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 2007年市場狀況分析 商品房施工 住宅施工 商品房新開工 住宅新開工 房屋竣工 住宅竣工 面積 (萬 ) 494.81 386.49 101.89 74.46 47.32 42.11 同比增長率 (%) 20.82 17.06 -1.11 -12.25 9.57 20.73 南通房地產(chǎn)建設(shè)面積的增長較快，施工面積為 1152.15萬， 可以預(yù)見在未來 1-2年內(nèi) ,南通市區(qū)有較足的商品房供應(yīng)量。 其中 ,住宅開發(fā)面積為 935.25萬，占總開發(fā)面積的 81.2%， 可以看出南通房產(chǎn)開發(fā)仍以住宅類為主。 商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的增長，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 2007年市場狀況分析 商品房施工 住宅施工 商品房新開工 住宅新開工 房屋竣工 住宅竣工 面積 (萬 ) 494.81 386.49 101.89 74.46 47.32 42.11 同比增長率 (%) 20.82 17.06 -1.11 -12.25 9.57 20.73 南通房地產(chǎn)建設(shè)面積的增長較快，施工面積為 1152.15萬， 可以預(yù)見在未來 1-2年內(nèi) ,南通市區(qū)有較足的商品房供應(yīng)量。 其中 ,住宅開發(fā)面積為 935.25萬，占總開發(fā)面積的 81.2%， 可以看出南通房產(chǎn)開發(fā)仍以住宅類為主。 商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的增長，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 二級(jí)市場 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 發(fā)展歷程 南通市辦公樓市場的發(fā)展起源于政府及下屬眾多機(jī)關(guān)部門辦公用房的建設(shè)和開發(fā)。當(dāng)時(shí)大多數(shù)市屬機(jī)關(guān)部門都圈地建樓作為本部門的辦公地點(diǎn)，其開發(fā)體量往往超過自身可以消化的規(guī)模，而多出來的部分就對(duì)外租售以換取資金收入。目前，南通市現(xiàn)存的辦公樓項(xiàng)目大多數(shù)均屬這種情況，一些經(jīng)營性企業(yè)與政府相關(guān)部門同處一幢大樓辦公已是隨處看見的現(xiàn)象。但是，辦公樓的這種開發(fā)模式就決定了這些辦公樓項(xiàng)目的開發(fā)水平必然受到局限。另外，在南通市承租和購買辦公類物業(yè)的客戶主要是當(dāng)?shù)匦⌒凸竞鸵恍┬姓?、事業(yè)單位（如：南通市糧食局、國土局等），他們對(duì)辦公類物業(yè)的需求不大，對(duì)辦公場地的設(shè)施等要求也不高，從而導(dǎo)致了南通市面上供應(yīng)的辦公樓項(xiàng)目總體開發(fā)水平比較落后，租售價(jià)格也比較低。 總的來說，南通市現(xiàn)存的純辦公樓項(xiàng)目整體品質(zhì)和設(shè)備配臵水平都不高。 由于南通市辦公樓市場的需求還不足以及南通市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又無法對(duì)辦公樓市場產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用等因素，導(dǎo)致南通市純辦公樓市場大部分項(xiàng)目都面臨銷售壓力大的問題。 雖然新近推出的一些辦公樓項(xiàng)目已經(jīng)開始扭轉(zhuǎn)艱難的銷售局面，但南通市辦公樓市場的發(fā)展仍將比較緩慢。 然而，隨著蘇通大橋通車、南通市深水港一期工程交付使用，南通進(jìn)入上海一小時(shí)都市圈。作為上海的衛(wèi)星城市，不但本地企業(yè)將不斷發(fā)展壯大，更會(huì)有大量外企不斷涌入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不但對(duì)辦公樓的開發(fā)量提出更高要求，對(duì)辦公樓的品質(zhì)要求也將逐漸上升，屆時(shí)南通市辦公樓市場的發(fā)展將有較大飛躍。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 發(fā)展歷程 1 南通市寫字樓市場的整體發(fā)展尚處于初級(jí)階段 ,寫字樓的品質(zhì) ,市場的活躍度以及銷售租賃的價(jià)格均進(jìn)一步的提升的空間 . 2 隨著南通市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的國內(nèi)外企業(yè)將逐漸進(jìn)入南通，而當(dāng)?shù)氐墓疽矊⑦M(jìn)一步成長，屆時(shí)南通市寫字樓市場的總體水平將有所提高。 3 隨著入住企業(yè)規(guī)模和檔次的提高，當(dāng)?shù)剞k公樓的品質(zhì)也將越來越高，進(jìn)口電梯、中央空調(diào)、先進(jìn)的通訊系統(tǒng)都將進(jìn)入當(dāng)?shù)氐霓k公大樓，甚至 5A智能化辦公大樓也將出現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐膶懽謽鞘袌鲋小?中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 特征小結(jié)及趨勢分析 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 歷年供應(yīng)量分析 2001 - 2004 年南通辦公樓快速增長 ,四年新增供應(yīng)占累計(jì)供應(yīng)量 43%976716111359953541995 1996 1 9 9 7 1998 1999 2 0 0 0 2 0 0 1 2002 2003 2 0 0 4 2005 2006歷年累計(jì)供應(yīng)量( 萬平方米 )歷年新增供應(yīng)量( 萬平方米 )增長率(% )總共45%53%30%27%16%44%21% 21%7%11%3%95 92 83 78 65 53 37 32 25 19 13 9 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 供應(yīng)量分析 2006年出讓的 31宗地塊情況來看，住宅用地 22宗，所占比例為 48，共計(jì)約 155.97萬平方米； 商業(yè) 23宗，所占比例為 35，共計(jì)約 115萬平方米；辦公 14宗，所占比例為 17共計(jì) 55萬平方米，（含復(fù)選的商辦用地）。 住宅用地的主體地位，逐步讓商辦用地所代替。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 供應(yīng)量分析 從商業(yè)辦公樓土地供應(yīng)情況來看，出讓的地塊在增加，部分分布在港閘區(qū)，但主要以分布在新區(qū)工農(nóng)路兩側(cè)居多。這也說明南通中高端寫字樓會(huì)集中在新區(qū)板塊，在未來一段時(shí)間內(nèi)增加中高端辦公物業(yè)的競爭態(tài)勢。但同時(shí)也使該區(qū)域 CBD的成熟度在加快。 年份 地塊數(shù)目 用地性質(zhì) 占地面積（） 建筑面積（） 06年 8 商業(yè)及辦公 247207.35 388365 07年 10 商業(yè)及辦公 369329.92 598000 近年南通寫字樓均價(jià)走勢圖 05年底至今，受南通房地產(chǎn)市場持續(xù)走高的影響，南通寫字樓市場價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，價(jià)格普遍上漲 1000元左右，部分中心區(qū)域上漲幅度達(dá)到 2000元，平均漲幅達(dá)到 25% 40%。類似于中南世紀(jì)城等處于 CBD區(qū)域的項(xiàng)目， 06年底推出至今，半年時(shí)間已經(jīng)有 10%-18%的漲幅。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 價(jià)格走勢 分析： 老城區(qū)開發(fā)較早，主要集中了一些 05年以前開發(fā)的項(xiàng)目，受土地限制，基本上很難再有新盤推出，隨著中心城區(qū)的地價(jià)房價(jià)上漲，該區(qū)域的均價(jià)還將逐步上漲，但由于規(guī)劃定位存在缺陷，周邊交通擁擠，項(xiàng)目自身品質(zhì)低等影響，該區(qū)域辦公樓的價(jià)位和區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格出現(xiàn)了倒掛現(xiàn)象，今后的上漲空間將受到影響。 新城區(qū)交通便捷，項(xiàng)目定位品質(zhì)高，專項(xiàng)功能強(qiáng)大，輔助商業(yè)齊全，更適合辦公樓市場的發(fā)展，隨著南通城市規(guī)劃的南擴(kuò)，蘇通大橋的貫通，企業(yè)發(fā)展的加速，該區(qū)域長期看好，價(jià)格上升空間巨大。 07年南通辦公樓市場均價(jià)將穩(wěn)步上揚(yáng)，隨著下半年中南世紀(jì)城 CBD板塊西區(qū)的推出，辦公樓市場將進(jìn)一步升溫，老城區(qū)和新城區(qū)的價(jià)格將被進(jìn)一步拉高，預(yù)計(jì)在 07年下半年，老城區(qū)均價(jià)將達(dá)到 7000 10000元 /平方，同比上半年，漲幅將達(dá)到 5% 8%左右，新城區(qū)將達(dá)到 6500 7000元 /平方左右，漲幅在 8%左右。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 價(jià)格走勢 案名 售價(jià) 出售率 租金 （元 /M2*月） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*月） 出租率 交付時(shí)間 市中心 區(qū) 華宏國際 6500 100% 80 2.5 90% 06年 2月 友誼大廈 大廈 7000 78.9 % 50 3 75 % 04年 5月 浦發(fā)銀行大廈 100% 55 3 90 % 05年 5月 南通國際大廈 100 % 38 2 95 % 99年 10月 潤友大廈 6500 100 % 30 3 95 % 06年初 南通大廈 7500 100 % 30 2.5 98% 03年 青年路 新海通大廈 6000 100 % 28 2.5 92年 佳利秀水公寓 6500 90 % 1.3 06年底 蘇東大廈 20 2 96 % 05年 6月 工農(nóng)路 海天大廈 6800 90 % 08年 6月 太陽鑫城 5200 65 % 08年 6月 華辰大廈 6800 99 % 30 2.5 25 % 06年 5月 中南世紀(jì)城 6200 9 % 1.5 09年 1月 尚東國際 6500 80 % 07年 10月 東星復(fù)美商務(wù)樓 6000 56 % 1.5 07年 9月 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 現(xiàn)有寫字樓項(xiàng)目租售行情一覽 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 商辦項(xiàng)目狀況 樓盤名稱 財(cái)富商城 （商?。?華宏國際 太陽鑫城 （商?。?銀河名 都廣場 尚東國際 華都商 業(yè)廣場 （商住） 基地面積 / 28870 7676 10174 22857 69000 總建面積 25520 30000 47862 33988 80000 120000 業(yè)態(tài)組合 購物廣場 +二層商業(yè)+SOHO 裙房商業(yè) +辦公 陽光 SOHO商鋪式辦公臨街店鋪 高尚住宅 商鋪寫字樓 專業(yè)家居家裝市場、星級(jí)酒店和純辦公寫字樓 寫字樓商鋪購物中心 小結(jié)：從規(guī)模來看，南通市場上該類項(xiàng)目規(guī)?；疽?5萬以下為主。業(yè)態(tài)組合均以裙房商業(yè)（或商業(yè)街）作為配套設(shè)施，而大部份樓盤均配有購物廣場或?qū)I(yè)市場以增加項(xiàng)目整體商業(yè)功能。 樓盤名稱 財(cái)富商城 （商?。?華宏國際 太陽鑫城 （商?。?銀河名 都廣場 尚東國際 華都商 業(yè)廣場 （商住） 總戶數(shù) 約 340套 159戶 120套 108戶（商辦）122戶（住宅） 辦公約 100套 / 銷售戶數(shù) 170套 150套 72套 150 余 350平米以上若干 / 月銷售套數(shù) 56套左右 已售 36套 11套 13套 SOHO 已售 規(guī)劃面積 20 56 40-110 SOHO 96-159 60-180 寫字樓 60-350 / 主力面積 40 90 SOHO96 60-120 150 / 小結(jié)：從產(chǎn)品面積區(qū)間來看：商住類產(chǎn)品與辦公類產(chǎn)品差別很大，主要原因?yàn)樯套☆惍a(chǎn)品不僅要滿足辦公需求（以小型企業(yè)為主），同時(shí)還要滿足居住與投資需求，諸多原因使然，必然就限制了單套戶型的面積與總價(jià)。而純辦公樓則相反其功能主要滿足大型企業(yè)辦公需求。 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 商辦項(xiàng)目狀況 居住商業(yè)的 核心區(qū) 行政配套設(shè) 施齊備 共性 共性 距離主城區(qū)干道較近 周邊交通條件便利 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 辦公市場分析 .南通市現(xiàn)有的商住樓并非土地性質(zhì)為“商住”的物業(yè)，而主要是由“商辦”性質(zhì)的物業(yè)為適應(yīng)市場環(huán)境而產(chǎn)生的“公寓式辦公樓”。其作為“住”功能有缺陷，作為“辦”設(shè)施不完備。 南通的寫字樓市場正處于一個(gè)全新的發(fā)展啟動(dòng)階段 ,但同時(shí)應(yīng)該看到 ,目前南通對(duì)于高端寫字樓市場的大量需求依舊存在一定的時(shí)間培育期 . 作為過度性或者說更新?lián)Q代的緩沖階段 ,該物業(yè)類別明顯具備有效的生存空間 . 公寓式辦公樓在南通還有很大的市場空間。 目前公寓式辦公摟未來將在租賃市場表現(xiàn)活躍 ,形成一個(gè)特有的辦公樓租賃補(bǔ)充 . “商辦”性質(zhì) 市場階段 市場空間 租賃空間 中觀分析 認(rèn)識(shí)市場 辦公樓市場 辦公市場分析 案名 業(yè)態(tài)分布 市中心區(qū) 物業(yè)名稱 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計(jì) 友誼大廈 大廈 0 2 10 3 5 2 4 6 3 0 0 2 37 華宏國際 0 0 3 2 1 0 2 12 0 0 0 0 20 浦發(fā)銀行大廈 2 30 12 5 5 0 5 15 5 3 1 7 90 南通國際大廈 50 3 10 4 6 5 2 12 7 1 2 4 106 潤友大廈 6 5 20 7 5 2 6 20 5 3 3 8 91 南通大廈 10 2 25 0 2 2 3 23 1 1 3 2 74 青年路 新海通大廈 2 10 21 18 15 20 10 12 5 0 0 2 115 佳利秀水公寓 0 0 6 1 3 3