物業(yè)經(jīng)營管理精講講義

物業(yè)經(jīng)營管理精講 第 1 講 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述 一、內(nèi)容提要： 1、物業(yè)經(jīng)營管理的概念 2、物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。 考試的基本要求： 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系 熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系 第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念 隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷 擴大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。 企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。 一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理 (PropertyManagement)、設(shè)施管理 (FacilitiesManagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (RealEstateAssetsManagement) 、房地產(chǎn)組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。 物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。寫字摟、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完 全可以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。 由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶 (又稱租客、承租人 )使用，可獲得經(jīng)常性租金收益 . 寫字樓 寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。 1甲級寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過 有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24 小時的維護、維修及保安服務(wù)。 2乙級寫字樓 具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的 (有功能陳舊因素影響 )，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 3丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相 對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。 寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。對寫字樓分類一般要考慮如下 12 個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其 建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： 1區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為“摩爾” )是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在 10 萬平方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到 200km，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高 ,行業(yè)多、店鋪多、功能多。區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒 童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光 )的需求。 因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體。 2市級購物中心 市級購物中心的建筑規(guī)模一般在 3 萬 m2 以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務(wù)人口在 30 萬人以上，年營業(yè)額在 5 億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型 百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。 3地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1 3 萬平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10 30 萬人，年營業(yè)額在 1 5 億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品 店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。 4居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000 10000m2 之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1 5 萬人，年營業(yè)額在 3000 10000 萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。 5鄰里服務(wù)性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2 以下，且以 500 1000m2 建筑面積者居多，服務(wù)人口在 1 萬人以下 ，年營業(yè)額在 3000 萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。 6特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有 兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。 (三 )出租型別墅或公寓 1別墅 別墅 (Villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至“空中別墅”等概念 。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅 (House)與別墅 (Villa)是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。 2公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓 (一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上 )、花園公寓 (公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅 )和單間公寓 (由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅 )。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類 生產(chǎn)活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個大類，但在軟硬件設(shè)置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在 ： 1服務(wù)對象不同。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人。 2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景秀麗的度假勝地。 3服務(wù)內(nèi)容不同。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。 4建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同。酒店追求的星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都 市風(fēng)格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 第 2 講 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 1 1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計劃下的物業(yè) 投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： 1策劃租戶的組合及物色潛在租戶； 2制訂及 落實租務(wù)策略； 3執(zhí)行租務(wù)條件； 4確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； 5履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商； 6進行租務(wù)評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； 7執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； 8制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃； 9提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計 劃等進行有效的配合。 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：依照有關(guān)法律進行登記注冊；由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟組 織。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 1管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。 2專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和 降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 3綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。 例題 1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理， 是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（）的技術(shù)、手段和模式， A、物業(yè)管理設(shè)施管理、 B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、 C、房地產(chǎn)組合投資管理 D、房地產(chǎn)政策 答案： ABC 物業(yè)經(jīng)營管理的層次 第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 1物業(yè)管理 物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護 與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 2設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企 業(yè)或機構(gòu)。 3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。 4房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進，保持其市場競爭地位而 提出的更新改造計劃；以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè) (從開發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互 關(guān)聯(lián)的。在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖 1 2 顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理 公司作為物 業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng) 險回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。表 1 1 明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 (一 )確定戰(zhàn)略 大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實際物業(yè)投資經(jīng)驗的投資者來說，需要了解投資股票和直接 物業(yè)投資的差異。 首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。 眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風(fēng)險。 與此同時，投資者還需要有應(yīng)對機遇的愿望和能力，因為這些機會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時候。 每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別 ，即使它們表面上可能比較相像。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進行監(jiān)測。 (二 )確定標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。 簡單地 說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風(fēng)險也較大。 (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) 提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。 對搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進行。在低成本的計算機硬件和功能強大，操作簡單的計算機軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 (四 )決策分析 決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過 程。通常對某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。 (五 )進行資產(chǎn)組合 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險水平上追求最大的收益。如果兩個投資項目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險最小的那個組合。這個原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話： “不要把雞蛋放在同一個籃子里。” 在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。期望收益率是各個組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。 在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險將低于各個組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險，因為當(dāng)風(fēng)險不隨時間變化、風(fēng)險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險時，投資者將在可以選擇的范圍 內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 持有股票等證券的成本不過是支付給財務(wù)顧問的咨詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。 對物業(yè)的權(quán)力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以 暫時不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。 例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進行某種開發(fā)，但可能因為排水系統(tǒng)或者其他某項關(guān)鍵服務(wù)無法實現(xiàn)，也可能因為規(guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進行實際的開發(fā)運作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會檢查土地的欄護情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們 也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因為這些行為可能會造成他們今后對土地的開發(fā)計劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對土地進行等級評定和保險。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時，往往需要特別的監(jiān)護和合適的管理，這同時也增加了成本和費用。 (一 )常規(guī)工作內(nèi)容概述 從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地履行義務(wù)，影響建筑 物的使用，那么他們也必須進行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費用、計提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護費用、保險費、法律和財務(wù)費用、工作成本和地方性稅收。 相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運營收益。因為總收入還必須支付各種運營費用，這些費用不僅包括正常的工作費用和在時間與數(shù)量上不可預(yù)測的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織成本。 1支出的分 配 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費納入租約中。 (3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住 租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 2費用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關(guān)費用和印花稅等費用的習(xí)慣。但實際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費用或雙方分擔(dān)的比例。 3租金 一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實踐證明具體 操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費。 (2)租戶要各自支付保險費，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險庇護的費用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險等方面的益處，但他們不必為此而專門付費。 (3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強迫租戶履行租約。 (4)還有一種情況， 就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進行這項維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。 4服務(wù)費 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主出面來進行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項工作。業(yè)主會要求租戶按期繳納相應(yīng)的費用，然后再匯總進行專項支出。 (1)目的 服務(wù)費覆蓋的內(nèi)容本 質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面，這部分服務(wù)費不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對整體物業(yè)的保險或者修護。 (2)成本分?jǐn)?當(dāng)業(yè)主代表租戶進行開支的時候，由于涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤?。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。這些費用將包括整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的 成本等。 一般分配公共成本的方式是按照單個租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計算。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因為交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變。可這類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項費用能始終覆蓋公共成本。 這些公共服務(wù)的成本 如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進行修正，再按照得到的結(jié)果進行專項資金的提取。 (3)其他相關(guān)費用 每個租戶在計算服務(wù)費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費的一定比例計算。 (三 )日常維修和維護 日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 業(yè)主會尋找能 夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機構(gòu)投資者會拒絕參與投資。同時，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財務(wù)負(fù)擔(dān)。 (四 )未來維修和維護 在計劃進行新的房地產(chǎn)項目開發(fā)的時候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。實際上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。 開發(fā)商的意圖將會體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計中，因為他們要將物業(yè)出售，必須要給市場提供一個具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護問題。他們的觀點與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點可能完全不同。 對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護?，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在 租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護成本的物業(yè)。 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。 設(shè)計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計劃。對于一個新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說明，作為對物業(yè)日常進行的維 修、維護和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個估算的標(biāo)準(zhǔn)。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。 從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。 (六 )物業(yè)保險管理 業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補償。這需要事先與保險公司簽訂合約，每年繳納一定 的保險費，保險公司會按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應(yīng)。盡管租約中不會明確總額，但是會明確全部補償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)白行支付全部補償成本和保險實際補償金額之間的風(fēng)險。因此，大多數(shù)建議都會要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進行全額保險。 例題 1、物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為 ()三個層次。 A.物業(yè)管理或設(shè)施管理、 B.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 C.物業(yè)企業(yè)管理 D.房地產(chǎn)組合投資管理 答案： ABD 第 3 講 房地產(chǎn)投資的概念 第二章：房地產(chǎn)投資 及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 1、房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 2、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 3、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險內(nèi)容等知識的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強調(diào)策略性價值 管理等特點，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險的基礎(chǔ)知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上 90以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。 投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投 資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。 2房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn) 有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團 1999 年 5 月 28 日成功發(fā)行了 5 億元、期限為 3 年、年利率為 5 4的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等 6 個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 2投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。 REITs 的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管 理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。 投資者將資金投入 REITs 有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為 REITs 的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性較好，投資者很容易將持有的 REITs 股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因為 REITs 股份可在證券交易所交易，這就使得買賣 REITs 的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs 選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 3購買住房抵押支持證券 住房抵押貸款證券化興起于 20 世紀(jì) 70 年代，經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。 2005 年 12 月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的“建元 2005 1 個人住房抵押貸 款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進入全國銀行間債券市場。 住房抵押貸款證券化是指把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級 較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投 資的重要性。 此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 (二 )壽命周期長 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 40 年以上。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。 房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的 持續(xù)時間。 自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是 40 年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是 45 年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是 50 年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是 60 年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是 25 年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命或自然壽命相同。 (三 )適應(yīng)性 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并 不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。 (四 )各異性 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采 用相同設(shè)計形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 (五 )政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市 場價值、進而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。 (六 )專業(yè)管理依賴性 專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經(jīng)驗和能力。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價值。例如，城市快速 軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高。從過去的經(jīng)驗來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機者，都獲得了巨大的成功。 第 4 講 房地產(chǎn)投資的利弊 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1房地產(chǎn)投資之利 (1)相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到 20的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)_(dá)到更高的水平。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年 15一 20的股本收益率也是很 平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。 (2)能夠得到稅收方面的好處。建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。 (3)易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。 (4)能抵消通貨膨脹的影響。從中 國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，使置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報率。 (5)提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。 2房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在： (1)流動性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn) ，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的流動性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。 (2)投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付 30的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。 (3)投資回收期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三五年就能收回投資外， 置業(yè)投資的回收期少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險，對投資者資金實力的要求很高。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資時就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念 第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險 一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念 (一 )風(fēng)險的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益 可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。 例如，物業(yè) 1 為寫字樓項目， 2002 年末價值為 1000 萬元，預(yù)計 2003 年末價值為 1100 萬元的可能性為 50、為 900 萬元的可能性為 50，則 2003 年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為 10；物業(yè) 2 為保齡球場項目， 2002 年末價值為 1000 萬元， 2003 年末價值為 1200 萬元的可能性是 50、為 800 萬元的可能性為 50，則 2003 年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為 20。因此，可以推斷物業(yè) 2 的投資風(fēng)險大于物業(yè) 1 的投資風(fēng)險。 當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險報酬”。 (二 )風(fēng)險與不確定性 風(fēng)險和不確定性有顯著的區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn) 方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。 (三 )風(fēng)險分析的目的 風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2相對于目標(biāo)收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? 3預(yù)期收益的變動性和離散性如何 ? 由于風(fēng)險分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險分析的方法，將在本書第五章進行適當(dāng)介紹。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的 安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。通常情況下，人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。 系統(tǒng)風(fēng)險 二、系統(tǒng)風(fēng)險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。 (一 )通貨膨脹風(fēng)險 通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的 風(fēng)險。 (二 )市場供求風(fēng)險 市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩 (某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求 )達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占壓嚴(yán)重、還貸壓力日增，這很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 (三 )周期風(fēng)險 周期風(fēng) 險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為 18 20 年，香港為 7 8 年，日本約為 7 年。當(dāng)房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因 金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。 (四 )變現(xiàn)風(fēng)險 變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。 (五 )利率風(fēng)險 調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導(dǎo)資金投向，從而達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損 ，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二是會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。 (六 )政策風(fēng)險 政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。我國 1993 年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994 年出臺的土地增值稅條例、 2001 年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、 2003年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難 。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。 (七 )政治風(fēng)險 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。 (八 )或然損失風(fēng)險 或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任 并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。 一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。 個別風(fēng)險 三、個別風(fēng)險 (一 )收益現(xiàn)金流風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。 (二 )未來經(jīng)營費用風(fēng)險 未來經(jīng)營費用風(fēng)險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預(yù)期經(jīng)營費用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費 用和保險費均由租戶承擔(dān)，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始的評估中是不可能考慮到的。 其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律 )。 (三 )資本價值風(fēng)險 資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯 。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。 (四 )比較風(fēng)險 比較風(fēng)險又稱機會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。 (五 )時間風(fēng)險 時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限 度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (六 )持有期風(fēng)險 持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為 1 年，則對于該物業(yè)在 1 年內(nèi)的收益以及 1 年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預(yù)測；但如果這個持有期是 4 年，那對 4 年持有期內(nèi)的收益和 4 年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多， 預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。 上述所有風(fēng)險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險是相匹配的。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 舉個簡單的例子，經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟適用住房銷售價格時，保證開發(fā)商 3的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到 15以上，而且這種投資的成功率幾 乎是100，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險。但如果是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險因素的影響，其成功的可能性 (即風(fēng)險率 )可能只有 50，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到 30 (30 X50 15 )。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機會可能會得到 30的投資收益，但也有可能連 10也得不到，因為其投資有較大的風(fēng)險；而對于前者來說，他可以保證得到 15的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30投資收益的可能性。 2根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險客觀存在，但與項目相關(guān)的個別風(fēng)險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險的能力是有很大差異的。風(fēng)險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機 風(fēng)險尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá) 到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因為反周期操作是有條件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發(fā)投資能力。 區(qū)位的含義 第二節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。 房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。例 如前述的宗地，就位于北京市 CBD 范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特征。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦 東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (一 )居住物業(yè) 居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此 類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括： 1 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾龋ㄅ涮自O(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等。 2公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。 3環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地 、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。 4居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區(qū)進行，就意味著提高了成功的可能性。 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括： 1 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客 戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。 2周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。 3易接近性。寫字樓項目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇 (公共汽車、地鐵、高速公路等 )能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。 (三 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項 目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60 75都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點 5 15kin 的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項目營業(yè)額的 15 20來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點 15km 以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5 15。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。 第 5 講 現(xiàn)金流量 第三章：房地產(chǎn)投資分析技 術(shù) 內(nèi)容提要： 1、投資分析的基本概念 2、現(xiàn)值與現(xiàn)值計算 3、設(shè)備更新中的經(jīng)濟分析 4、房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo) 5、某出租公寓項目投資分析案例 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對資金的時間價值、復(fù)利計算公式、設(shè)備更新的經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)的熟悉程度以及運用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新的經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實踐問題的能力和知識水平。 考試的基本要求： 掌握：現(xiàn)金流量、資金的時間價值、單利計息和復(fù)利計息的計算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟分析方法 熟悉：現(xiàn)金流量圖的 繪制方法、資金等效值的計算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計算方法 了解：名義利率與實際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算方法 第一節(jié)投資分析的基本概念 一、現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或 出售獲得一定量的貨幣收入。 對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式 )體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本 付息、運營費用、稅金等。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。 現(xiàn)金流量圖 二、現(xiàn)金流量圖 把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向 (收入或支出 )、數(shù)額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進行經(jīng)濟效果評價，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進行分析。現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各 現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： 1以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“ o”點通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。時點“ 1”表示第 1 個計息周期的期末，同時又是第 2 個計息周期的開始，以此類推，如圖 3 1 所示。 2如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周 期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。 3為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資 P 作為上一周期期末，即第 0 期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第 0 周期的由來。 4相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量 (圖 3 2)。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資 廣義的投資是指人們的一種有目 的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收 入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 (一 )現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費用，這些術(shù)語包括： 1潛在毛租金收入 物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。 2空置和收租損失 實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租 金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期 (通常為一個月 )實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。 3其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。 4有效毛收入 從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失 后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。 5運營費用 收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本 (建筑物及相關(guān)場地的維護、維修費 )、為租客提供服務(wù)的費用 (公共設(shè)施的維護維修、清潔、保安等 )，保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。 6凈運營收益 從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益即：凈運營收益有效毛收入 -運營費用。 凈運 營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。 7抵押貸款還本付息 業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運營收益，物業(yè)還本付息的責(zé)任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。當(dāng)然，該項還本付息不是運營費用，它可以逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權(quán)益的價值中去。業(yè)主非常關(guān)心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標(biāo) 。 8準(zhǔn)備金 準(zhǔn)備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存人的用于支付未來費用的資金。準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。 用于物業(yè)更新改造的準(zhǔn)備金可以取有效毛租金收人或年凈運營收益的一個百分比。由于準(zhǔn)備金是用來支付預(yù)計要發(fā)生的用途 (如每 5 年更新一次地毯、根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布局等 )，因此可以根據(jù)物業(yè)大、中修計劃事先做出預(yù)算，定期向該賬戶注入一定數(shù)量的資金。 物業(yè)管理條例中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅 物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作“專項維修資金”，由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納。該專項維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。 9稅金 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收人中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 X 稅率，目前營業(yè)稅的稅率為 5。城市維護建設(shè)稅和教 育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的 7和 3。 (2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應(yīng)繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 (3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額 X 稅率。應(yīng)納稅所得額實現(xiàn)利潤 -允許扣除項目的金額， 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33。由于每個業(yè)主的納稅責(zé)任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準(zhǔn)確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會計、審計人員后才能得到。 10經(jīng)營現(xiàn)金流 從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收人或投資回報(當(dāng)凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負(fù)值 )。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即：稅前現(xiàn)金流凈運營收益 -抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流 -準(zhǔn)備金 -所得 稅 儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負(fù)責(zé)支付。應(yīng)該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業(yè)主應(yīng)納稅所得額就等于物業(yè)的凈運營收益。 (二 )收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，如圖 3-3 所示。 物業(yè)管理企業(yè)所涉及的財務(wù)管理一般到產(chǎn)生凈運營收益為止。從另一個角度來說，業(yè)主對物業(yè)價值的估計通?；诙惽盎蚨惡蟋F(xiàn)金流。雖然物業(yè)管理企業(yè)對這些支出沒有控制的權(quán)利，但它必須了解其計算方法以及業(yè)主如何根據(jù)這些信息對物業(yè)的經(jīng)營狀況作出判斷。房地產(chǎn)投資分析工作，通常要分析項目投資 稅前和稅后的投資經(jīng)濟效果。 第 6 講 資金的時間價值 第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算 一、資金的時間價值 在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當(dāng)前可用的資金能夠立即用來投資并帶來收益，而將來才可取得的資金則無法用于當(dāng)前的投資，也無法獲得相應(yīng)的收益。 ； 因此，同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以 從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將 1000元存人銀行，一年后得到的本利和為 1060 元，經(jīng)過 1 年而增加的 60 元，就是在 1 年內(nèi)讓出了 1000 元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這 60 元是 1000 元在 1 年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解： 1隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。在市場經(jīng)濟條件下，資金伴隨著生產(chǎn)與交換的進行不斷運動，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的增值。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。 2資金 一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。 在技術(shù)經(jīng)濟分析中，對資金時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式 ，利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。 利息與利率 二、利息與利率 (一 )利息 利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為： 單利計息與復(fù)利計息 三、單利計息與復(fù)利計息 利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。 (一 )單利計息 單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計息時的利息計算公式為： 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比較符 合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。 名義利率與實際利率 四、名義利率與實際利率 (一 )名義利率與實際利率的概念 在以上討論中，都是以年為計息周期的，但在實際經(jīng)濟活動中，計息周期有年、季度、月、周、日等，也就是說，計息周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就是說，當(dāng)利率標(biāo)明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。 名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每 年末終值比年初的增長率。 例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 o 5，通常稱為“年利率 6，每月計息一次”。這里的年利率 6稱為“名義利率”。當(dāng)按單利計算利息時，名義利率和實際利率是一致的；但當(dāng)按復(fù)利計息時，上述“年利率 6，每月計息一次”的實際利率則不等于名義利率 (6 )。 例如，年利率為 12，存款額為 1000 元，期限為一年，分別以一年 1 次復(fù)利計息、一年 4 次按季利率計息、一年 12 次按月利率計息，則一年后的本利和分別為： 1實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2名義利率越大，計息周期 越短，實際利率與名義利率的差異就越大； 3當(dāng)每年計息周期數(shù) m 1 時，名義利率與實際利率相等； 4當(dāng)每年計息周期數(shù) m1 時，實際利率大于名義利率； 5當(dāng)每年計息周期數(shù) m時，名義利率 r 與實際利率 i的關(guān)系為 i 。 例題：某廠欲從國外購買一批設(shè)備，有兩家銀行愿意提供貸款，甲行的年貸款利率為 16%， 按月計息。乙行的年貸款利率為 17%，按年計息，問該廠應(yīng)從哪家銀行貸款？ 解：根據(jù)名義利率與實際利率的公式得 甲行的年貸款實際利率為：（ 1+ 1=17.23% 乙行的年貸款實際利率為： 17% 所以該廠應(yīng)從乙銀行 貸款。 第 7 講 復(fù)利計算公式與系數(shù) 五、復(fù)利計算公式與系數(shù) (一 )常用符號 在復(fù)利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括 P、 F、 A、 G、 S、 n 和 i等，各符號的具體含義是： P 現(xiàn)值； F 終值 (未來值 )； A 連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額，簡稱年值； G 每一時間間隔收入或支出的等差變化值； S 每一時間間隔收入或支出的等比變化值； n 計息周期數(shù)； i 每個計息周期的利率。 在復(fù)利計算和考慮資金時間因素的計算中，通常都要使用 i和 n，以及 P、 F 和 A中的兩項。比較不同投資方案的 經(jīng)濟效果時，常常換算成 P 值或 A值，也可換算成 F 值來進行比較。 由上式可以得到當(dāng)現(xiàn)值 P 和利率 i為已知時，求復(fù)利計息的等額序列支付年值 A的計算公式： 第 8 講 等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù) 如果以 G 表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量 A1 已知，則第 n 年年初現(xiàn)金收入或支出的流量為 A1+(n 一 1)G，現(xiàn)金流量圖如圖 3 7 所示。計算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為： 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用（一） 六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析與評估中的應(yīng)用非常普遍，尤其是在房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資 活動中，經(jīng)常涉及到利息計算、月還款額計算等問題。下面通過例題，來介紹一下復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用情況。 例 3-1已知某筆貸款的年利率為 15，借貸雙方約定按季度計息，問該筆貸款的實際利率是多少 ? 解 已知 r 15， m 12 3 4，則該筆貸款的實際利率 例 3-2) 某投資者向銀行貸款 2000 萬元，期限為 3 年，年利率為 8，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少 ?如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是 多少 ? (解 )已知 P 2000 萬元， n 3 4 12， i 8 4 2，則 開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息之總額 P i n 2000 2 12 480(萬元 ) 第 9 講 復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用（二） 例 3-3 某寫字樓投資項目在 10 年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為 50 萬元，第 10 年末凈轉(zhuǎn)售收人為 600 萬元，如果折現(xiàn)率為 10，求該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值。 則該出租公寓凈運營收益現(xiàn)值 例 3-5某投資者以 4000 元的價格，購買了一套建筑面積為 1000 的寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押 貸款，抵押貸款價值比 率為 60。該貸款的年利率為 9，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年 升值 2，投資者在第 6 年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸 款本金是多少 ?投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價值是多少 ? 解 (1)已知： n1 15 12 180 個月， n2 5 12 60 個月， i 9 12 0 75，初始購買價格 4000 1000 400(萬元 ) (2)初始抵押貸款數(shù)額： P 400 萬元 60 240 萬元 (3)投資者月還本付息數(shù)額為： 第 10 講 設(shè)備更新的原因與特點 第三節(jié) :設(shè)備更新中 的經(jīng)濟分析 一、設(shè)備更新的原因與特點 房地產(chǎn)的自然壽命很長，有時甚至超過 100 年，其經(jīng)濟壽命通常達(dá)到 40 年以上。而附著在建筑物上的電梯、集中空調(diào)、供水和排水等設(shè)備的壽命往往很難 達(dá)到這么長的年限。因此，在房地產(chǎn)使用過程中，普遍存在著設(shè)備更新的決策問題。 (一 )設(shè)備更新的原因設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用 (或閑置 )過程中發(fā)生的損耗。磨損分為有形磨損和無形磨損。 1設(shè)備有形磨損 設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用 (或閑置 )過程中發(fā)生的實體性磨損。設(shè)備有形磨損分為第一類有形磨損和第二類有形磨損。第一類有形磨損， 是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。該類磨損使設(shè)備精度降低、勞動生產(chǎn)率下降。當(dāng)這種有形磨損達(dá)到一定程度時，整個設(shè)備的功能就會下降，導(dǎo)致設(shè)備故障頻發(fā)、運行成本上升，甚至難以繼續(xù)正常工作，喪失使用價值。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。這種磨損與生產(chǎn)過程的使 用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。因此，閑置或封存的設(shè)備也會產(chǎn)生有形磨損，包括金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化等。設(shè)備閑置時間長了，也 會喪失精度和工作能力，失去使用價值。 2設(shè)備無形磨損設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng) 濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。無形磨損不是由于生產(chǎn)過程中的使用和自然力的作用，不表現(xiàn)為設(shè)備實體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值。設(shè)備無形磨損也可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。這種無形磨損的后果是導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)備原始價值部分編制，設(shè)備本身的技術(shù)特性和功能，即使用價值并未發(fā)生變化，故不會影響現(xiàn)有設(shè)備的使用。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進、技術(shù)更 完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。其后果不僅是使原有設(shè)備的價值降低，而且會使原有設(shè)備局部或全部喪失其使用功能。這是因為，雖然原有設(shè)備的使用期還沒有達(dá)到其設(shè)計經(jīng)濟壽命，能夠正常工作，但由于技術(shù)上更先進的新設(shè)備的應(yīng)用，使原有設(shè)備的市場效率大大低于社會平均生產(chǎn)效率，如果繼續(xù)使用，有可能使產(chǎn)品生產(chǎn)成本明顯高于社會平均成本，使企業(yè)失去市場競爭力。所以原有設(shè)備價值應(yīng)視為已經(jīng)降低，甚至應(yīng)該淘汰。由于政府節(jié)能、環(huán)保等政策的調(diào)整，通過稅費政策，鼓勵新興節(jié)能環(huán)保設(shè)備的使用，限 制原來能耗高、污染環(huán)境的設(shè)備使用，也會導(dǎo)致設(shè)備的第二類無形磨損。 3設(shè)備磨損的補償 要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設(shè)備的磨損進行補償。設(shè)備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設(shè)備有形磨損的局部補償是修理，設(shè)備 無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備 (圖 3-9)。 設(shè)備更新的特點分析 (二 )設(shè)備更新的特點分析 1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽 命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀 態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本 (包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用 )最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。 2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。舊設(shè)備經(jīng)過磨損，其實物資產(chǎn)的價值會有 所降低，但舊設(shè)備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當(dāng)前的市場價值，即更新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值 (原值減折舊累計 )減去其當(dāng)前市場價值 (殘值 )后的差值。在設(shè)備更新分析中，一個很重要的特點是只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本，因為它們都屬于不可恢復(fù)的費用，與更新決策無關(guān)，故不參與經(jīng)濟計算。 3只比較設(shè)備的費用。通常在比較設(shè)備更新方案時，界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。在物業(yè)設(shè)備更新的經(jīng)濟分析中，如果電梯、空調(diào)等主要設(shè)備的更新明 顯地提高了物業(yè)的市場租金，也可以將增加的收益和費用一起考慮。 4設(shè)備更新分析以費用年值法為主。由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。 設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定 二、設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定 (一 )經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法 在不考慮資金時間價值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計算公式是： 式中： n 為設(shè)備使用期限； j為設(shè)備使用年度； ACn 為 n 年內(nèi)設(shè)備的年等額總成 本； P 為設(shè)備的購置成本，即設(shè)備原值 ； Cj為在 n 年使用期間的第 j年度設(shè)備的運營費用； Ln 為設(shè)備在第 n年的凈殘值。 由上述公式可以看出，設(shè)備的年等額總成本 ACn，等于設(shè)備的年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本 在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本 ACn 最低的那個使用期限，就是設(shè)備的經(jīng)濟壽命，如圖 3 10 所示。 (二 )經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法 當(dāng)考慮資金時間價值的影響時，則需要將有關(guān)的費用支出折算到一個時間點上，該時間點通常為初始購置設(shè)備費用支出的時間。此時求取設(shè)備等額年總成本的方法，可參照復(fù)利計算公式與系數(shù)的有關(guān)算法。例如，當(dāng)設(shè)備第 j年的運營費用為 Cj，各 年折現(xiàn)率均為 i時，設(shè)備等額年總成本費用為： 計算 ACn 達(dá)到最小時所對應(yīng)的年限 j，就是在動態(tài)計算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟壽命。 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題 三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題 (一 )不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新物業(yè)管理中經(jīng)常會出現(xiàn)這樣的情況：部分建筑設(shè)備 (如燈具、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等 )能正常運行，不影響物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設(shè)備可供選擇，是沿用原有設(shè)備還是對其進行更新，這就涉及到了更新決策問題。僅從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，此類設(shè)備更新 決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間 (包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\行費用 )，選擇數(shù)值較低的方案。例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命 5 年，年電費支出 40 萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命 10 年，初始購置費用支出 120 萬元，年電費支出 20 萬元。僅從經(jīng)濟的角度分析，是否需要更新呢 ?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過程十分簡單：舊式空調(diào)機組年電費支出 40 萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為 120 10+20 32 萬元，采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出 8 萬元，因此應(yīng)該選 擇更新設(shè)備方案。當(dāng)然，如果采用動態(tài)分析方法，新設(shè)備購置費用會產(chǎn)生較大的財務(wù)成本，因此更新設(shè)備的經(jīng)濟效果會下降。 (二 )能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新物業(yè)經(jīng)營管理實踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益 (通過提高租金、提高人住率、減少租金拖欠等方式 )。此時的設(shè)備更新決策，就要同時考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運行，但能源費用、維護維修費用逐年增加，而且維修期間對住戶的正常使用也產(chǎn)生了一定的影響，住 戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時，物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯的更新決策問題。假設(shè)在上述情況中，電梯的運行費用為 20 萬元年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為 30 萬元年，新電梯的更新購置成本為 200 萬元，經(jīng)濟使用壽命為 15 年，年運行費用為 15 萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加 20 萬元年的租金收入。此時如何決策呢 ?更新決策的思維邏輯是：比較更新和不更新兩個方案下的年等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)。當(dāng)然，這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費用、 可能增加的租金收入作為負(fù)費用。如果進行靜態(tài)條件下的計算，則不更新條件下的等額年費用為 20+30 50 萬元，采用更新方案下的年費用為 300 15+15 10 25 萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理，如果選用動態(tài)算法，考慮資金時間價值的影響，更新方案的年費用會增加，經(jīng)濟效果會下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。物業(yè)經(jīng)營管理中的設(shè)備更新問題很常見，這里只介紹了采用靜態(tài)算法進行更新決策的思路，而動態(tài)算法決策的思路相同，只是計算過程比較復(fù)雜。此外，物業(yè)經(jīng)營管理中，也會經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問 題，例如屋頂?shù)姆?、人口或大堂的改造、空間使用功能的調(diào)整等。此時面臨的經(jīng)濟分析和決策問題是：不更新或大修，物業(yè)日常維護維修費用增加、收租能力下降；進行更新或大修，需要較多的初始投入，但物業(yè)日常維護維修費用下降、收租能力提高。此問題經(jīng)濟分析和決策的思路，與設(shè)備更新決策的第二種類型相似。 第 11 講 投資回收與投資回報 第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo) 一、投資回收與投資回報 房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是 指投資者對其所投人資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中 所獲得的報酬。例如，金融機構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中，一部分是還本，另一部分是付息，對于金融機構(gòu)來說，借款人還本的部分就是其貸款 (投資 )回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機構(gòu)所獲得的貸款 (投資 )回報。如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。從前面的介紹中，我們已經(jīng)知道： 投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取 折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率 或利息率。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主 要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。 二、財務(wù)評價指標(biāo)體系 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)，這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用；動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標(biāo)。動態(tài)評價指 標(biāo)，能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目。清償能力指標(biāo)，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)體系如表 3 1 所示。 盈利指標(biāo)計算方法（一） 三、盈利指標(biāo)計算方法 (一 )動態(tài)指標(biāo) 1財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic 將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地 產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率 (MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為： 式中 NPV 項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值； i0 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果 NPV 大于等于 0，說明該項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的 要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果 NPV小于 0，則項目不可接受。 2財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率 (1RR)，是指 項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。其計算公式為： 式中 CI 現(xiàn)金流人量； CO 現(xiàn)金流出量； (CI-CD)t 項目在第年的凈現(xiàn)金流量； t 0 項目開始進行的時間點； n 計算期，即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期 (年、半年、季度或月 )。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正， 則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為： 式中 il 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率； i2 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率； NPV1 采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2 采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值。式中 i1 和 i2 之差不應(yīng)超過 12，否則，拆現(xiàn)率 il、 i2 和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真 (圖 3 12)。 內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi) 部收益率是可以接受貸款的 最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic 比較，當(dāng) IRR 大于 ic 時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。如 IRR 小于 ic 則項目不可 接受。當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時，其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù) NPV(i)(圖 3 13)。從圖 3 13 中可以看出，當(dāng) i值小于 IRR 時，對于所有的 i值， NPV 都是正值；當(dāng) i值大于 IRR 時，對于所有的 i值， NPV都是負(fù)值。 第 12 講 盈利指標(biāo)計算方法（二） 3動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期 (Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益 抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)投資項目來 說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為： 式中 Pb 動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計算公式為： 上式得出的是以期為單位的動態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如 3 年 零 9 個月或 3 75 年。在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期 (Pb)與基準(zhǔn)回收期 (Pc)相比較，如果 Pb Pc，則開發(fā)項 目在財務(wù)上就是可以接受的。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。 (二 )靜態(tài)指標(biāo) 1靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期 (列 )，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如 3 年零 9 個月或 3 75 年。例如：期初投資 100 萬，第 1 年凈現(xiàn)金流量 20 萬，第 2 年凈現(xiàn)金流量 30 萬，第 3 年凈現(xiàn)金流量 30 萬，第 4 年 凈現(xiàn)金流量 30 萬，第 5 年凈現(xiàn)金流量 40 萬。求靜態(tài)投資回收期 =？解：因為 20+30+30+30=110100,所以累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)是4 靜態(tài)投資回收期 =4-1+10/30=3.33 年。 2現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn) 金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為 60 萬元，其中 40 萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款 20 萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付后的年凈現(xiàn)金流量為 2.8 萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為： 2 8 20XlOO 14；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為 2.2 萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為： 2.2 20X100 11?，F(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能 是稅前的，也可能是稅后的。 3投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計人投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之間。在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率 (稅后現(xiàn)金流量 +投資者權(quán)益增加值 )權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率 (稅后現(xiàn)金流量 +投資者權(quán)益增加值 +物業(yè)增值收益 )權(quán)益投資數(shù)額。 清償能力指標(biāo) 計算方法 四、清償能力指標(biāo)計算方法 房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。 (一 )利息計算方法 按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。每年應(yīng)計利息的近似計算公式為： 還本付息的方式包括以下幾種： 1一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息； 2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息； 3等額還本付息，在規(guī)定期 限內(nèi)分期等額攤還本金和利息； 4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息； 5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。 (二 )借款償還期 借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。借款償還期的計算公式為： 式中： Id 為項目借款還本付息數(shù)額 (不包括已用資本金支付的建設(shè) 期利息 )， Pd 為借款償還期 (從借款開始期計算 )， Rt 為第 t 期可用于還款的資金 (包括：利潤、 折舊、攤銷及其他還款資金 )。借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細(xì)計算公式為： 上述計算是以計算周期為單位，實際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。當(dāng)借款償還期滿足貸款機構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項目是有清償能力的。 (三 )償債備付率償債備付率 (DebtCoverageRatio， DCR)， 是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其計算公式為： 可用于還本付息資 金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計人成本的利息。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于 1 2。當(dāng)指標(biāo)小于 1 2 時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目非常重要。 (四 )資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo) ，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為： 資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng) 變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。 財務(wù)評價指標(biāo)計算實例 五、財務(wù)評價指標(biāo)計算實例 例 3-6已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率 =10%，求 npv=? 第 13 講 案例一 例 3 7)已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù) 內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為 12，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。 單位：萬元 (1)當(dāng) il 20時， NPVl 15 47 萬元 (2)當(dāng) i2 20時， NPV2一 17 60 萬元 (3)所以， IRR 20 +15.47 (15.47+17.60)X1 20.47 (4)因為項目在第 5 年累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以： 例 3-8)某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng) 營 期間的年凈收人情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收 益率為 18，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。 例 3-9某小型寫字樓的購買價格為 50 萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 20 萬元，另外 30 萬元為年利率為 7 5、期限為 30 年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為 40 萬元，按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為 10 萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10，包括房產(chǎn)稅、保險費、維修費、管理費、設(shè)備使用費和大修基金在內(nèi)的年運營費用 為毛租金收入的 30。試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標(biāo)。 解 該寫字樓項目的投資回報指標(biāo)計算過程，如下表所示。 第五節(jié)某出租公寓項目投資分析案例 一、項目概況 “ MGM 中心”項目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團結(jié)湖公園北側(cè)，處于首都機場到天安門廣場軸線上的中心點，是北京市商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)的黃金地段。項目所處的位置距天安門廣場 8km、至王府井商業(yè)區(qū) 6kin、至首都機場 20km、至亞運村約 10km、至北京火車站約 6km、至北京西客站約 15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。該項目規(guī)劃用地面積為 15246 O 平方 米，規(guī)劃允許建筑面積為 8 7 萬平方米，由一棟二十六層寫字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場和餐飲娛樂服務(wù)用房，內(nèi)容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞 廳、多功能廳、保齡球室、臺球室、棋牌室、電子游戲室以及會議室。地下一層作為商場使用；設(shè)備層和停車庫分別設(shè)在地下二層和三層。， 本項目中寫字樓和公寓的主要服務(wù)對象是國內(nèi)外商務(wù)人員、金融機構(gòu)和各類公司，為其從事經(jīng)濟活動及公務(wù)活動提供良好的辦公、生活環(huán)境。項目中商貿(mào)、餐飲、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施的主要服務(wù)對象為租住本項目寫字樓和公寓及附近 地區(qū)的城市居民。項目由 A公司開發(fā)建設(shè)，寫字樓于 2001 年初開工建設(shè)， 2002年 6 月底完成主體結(jié)構(gòu)封頂， 2003 年 5 月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于 2001 年初開工， 2002年 8 月初完成到土 0 00， 2003 年 6 月主體結(jié)構(gòu)封頂， 2004 年 5 月竣工投入使用?，F(xiàn)有 B公司擬購買“ MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)， C 公司作為 B公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作的長期伙伴，為了輔助 B公司決策并判斷承接本資產(chǎn)管理工作的可行性，對該置業(yè)投資項目進行了投資分析。 規(guī)劃設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn) 二、規(guī)劃設(shè)計和建造標(biāo)準(zhǔn) (一 )規(guī)劃設(shè)計方案 1設(shè)計方案 “ MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團結(jié)湖公園北測，該公園占地面積 13 8 萬平方米，公園內(nèi)除有蘇州園林式的十大景點之外，還有占地 4 6 萬平方米的人工湖。使得未來 MGM 中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和有的湖光水色，使居住生活質(zhì)量大大提高?！?MGM 中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車庫和技術(shù)設(shè)備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購物、娛樂、居住為一體的綜合性大樓。該項目的具體：建筑面積分配如表 3 2 所示。 2主要戶型 MGM 中心公寓樓共有 322 個居住單元，戶型設(shè)計為二室一廳和三室一廳，每套面積約為 94 164mz，約有50的戶型面積小于 100 平方米，大部分為當(dāng)前北京公寓租賃市場上受用戶喜愛、有強大市場需求的中小戶型。各種戶型的數(shù)量分布和面積標(biāo)準(zhǔn)如表 3 3 所示。 (二 )建造與裝修標(biāo)準(zhǔn) 1建造標(biāo)準(zhǔn) 該工程的建筑等級為一級，耐火等級為一級，抗震設(shè)防裂度為 8，主體結(jié)構(gòu)為“框架 剪力墻結(jié)構(gòu)”。 2裝修標(biāo)準(zhǔn) (1)外墻和內(nèi)墻：四層以下裙樓采用天然花崗石飾面，五層至屋頂采用高級石英面磚及局部玻璃幕墻；內(nèi)墻采用輕鋼龍骨雙面隔聲石膏 板墻，起居室及臥室墻面用高級彩色噴涂，廚房及浴室貼高級瓷磚到頂。 (2)地面和頂棚：起居室及臥室地面采用企口木地板，廚房及浴室地面鋪高級防滑地磚；起居室及臥室的頂棚涂無光乳膠漆，浴室及廚房頂棚采用鋁塑板吊頂。 (3)門窗：每戶入戶大門為高級全封閉鋼質(zhì)四防門 (防盜、防火、隔聲、保溫 )，裝配高級合金門鎖，小五金配件及窺視鏡，臥室、廚房、浴室門為高級夾板門，配高級小五金配件；窗采用高級鋁合金窗。 (4)公寓人口及電梯大堂：墻身采用高級大理石，地面用高級石材鋪設(shè)，礦棉吸聲板吊頂，安裝各居住單元獨立信箱。 (5)水、電、熱 供應(yīng)系統(tǒng)：全天候熱水供應(yīng)，每戶設(shè)分戶獨立冷熱水表；采用美國 CATERPILLAR 發(fā)電機組作為大廈的備用電源，設(shè)有雙路供電系統(tǒng)，戶配備 10KVA 的用電量；公寓內(nèi)設(shè)置全天候采暖系統(tǒng)，配置美觀木質(zhì)暖氣罩。 (6)電梯：主要采用日本生產(chǎn)的三菱電梯，具體電梯的配置與選擇如表 3 4 所示。 MGM中心公寓樓的電梯配置與選擇表 3-4 (7)通信系統(tǒng)：每戶預(yù)留一部直撥程控電話插孔，兩部內(nèi)線電話線路，可隨時申請接撥國際國內(nèi)長途電話及傳真。 (8)空調(diào)：公寓內(nèi)預(yù)留分體式空調(diào)機安置位置。 (9)保安、消防：所有大堂進出口、電梯、商場及 停車場，均設(shè)置閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；大廈內(nèi)設(shè)自動消防及火災(zāi)報警系統(tǒng)。 (10)物業(yè)管理：選擇有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司實施 24 小時保安服務(wù)，同時提供建筑物維護維修、公共設(shè)施保養(yǎng)及清潔服務(wù)。 購買投資和運營費用分析 三、購買投資和運營費用分析 (一 )購買投資與資金籌措 1 MGM中心公寓樓的購買投資 (1)購買價格： 40000m2X1600 美元平方米 6400 萬美元； (2)代理費用： 6400 萬美元 X2 128 萬美元； (3)契稅： 6400 萬美元 X3 192 萬美元； (4)手續(xù)費： 6400 萬美元 X1 64 萬美元； (5)印花稅、律師費、評估費等其他費用： 6400 萬美元 X1 5 96 萬美元；因此， MGM中心公寓樓的購買總投資為： 6816 萬美元。 2 MGM中心公寓樓購買投資的資金籌措 B公司購買 MGM中心公寓樓后，將專門成立一個物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊資金一般要求達(dá)到投資總額的 30左右。因此，假設(shè)投資者的購 買總投資中有 35即 2385 6 萬美元為資本金，其余 65即 4430 4 萬美元為金融機構(gòu)提供的 15 年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為 12。假設(shè)該抵押貸款的本息在 15 年內(nèi)于每年用所得稅前的凈運營收益等額償還。 (二 )MGM中心公寓樓出租過程中的運營費用分析 1出租經(jīng)營過程中的費用 本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費用和建筑物維護維修費用，物業(yè)管理公司所提供的保安、 清潔和維護維修服務(wù)不再另行向租戶收費，設(shè)備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護維修費用內(nèi)。但一些運營費用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用 費，可由公寓內(nèi)的租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費和建筑物維護維修費均為毛 租金收入 的 5。此外，從毛租金收入中還需支付保險費、市場推廣與宣傳費用和零星稅費 (如土地使用稅等 )，這些費用一般占毛租金收入的 1 5。 2出租經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的稅費 公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費主要有三項，即： (1)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加：毛租金收入的 5 5； (2)房產(chǎn)稅：毛租金收入的 12； (3)租賃手續(xù)費：毛租金收入的 1； (4)所得稅：應(yīng)納稅所得額的 33。 (三 )用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇 本項目經(jīng)濟評價所采用的基準(zhǔn)方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下： 1根據(jù)市場研究的 結(jié)果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為 45 美元 m2。參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規(guī)律，本投資分析中假設(shè)租金和費用 的年增長率為 6。 2目標(biāo)收益率是評價房地產(chǎn)投資經(jīng)濟可行性的重要指標(biāo)，根據(jù)北京房地產(chǎn)市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預(yù)測的結(jié)果，取本項目的目標(biāo)收益率 y 為 18。 3公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為 70 年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。 MGM 中心項目土地出讓合同簽署于 1999 年 8 月，因此，投資者如果從 2003 年購人該公寓樓， 2004 年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為 66 年。 4公寓建筑物的折舊年限為 50 年，采用直線折舊法提取折舊。 5經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為 90。 6除 1997 和 1998 年的出租率分別為 60和 80外，其他經(jīng)營年份的出租率均取 92。 7假設(shè)物業(yè)經(jīng)營 30 年后，在第 31 年轉(zhuǎn)售予新的投資者，凈轉(zhuǎn)售收入的預(yù)測為第 30 年末凈運營收益除以 12的資本化率。 第 14 講 財務(wù)評價 四、財務(wù)評價 根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，得到項目的財務(wù)評估結(jié)果如下： L財務(wù)內(nèi)部收益率 (1RR) 26 64 2當(dāng) 基準(zhǔn)收益率為 18時，項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV) 2405 萬美元 3含建設(shè)期在內(nèi)的動態(tài)投資回收期 (Pt) 10 33 年 由于項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 26 64大于房地產(chǎn)投資的基準(zhǔn)收益率 (或期望收益率 )18，也高于抵押貸款利率 12；財務(wù)凈現(xiàn)值為 2405 萬美元，大于零；動態(tài)投資回收期為 10 3 年，在一般收益性物業(yè)的動態(tài)投資回收期范圍 (8 12 年 )之內(nèi)；因此，該項目可行。詳細(xì)結(jié)果如表 3 5 所示?！?MGM中心”公寓投資項目現(xiàn)金流分析表表 3-5 第 15 講 收益性物業(yè)的概念 第四章：收益性物業(yè)價值評估 一、內(nèi)容提要 ： 1、收益性物業(yè)的概念 2、收益性物業(yè)價格的概念和特征 3、收益性物業(yè)價值和價格的種類 4、影響收益性物業(yè)價格的因素 5、收益性物業(yè)估價的基本方法 二、 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價格和其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的評估技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策能力和知識水平。 考試的基本要求： 掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成、投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別， 市場法、成本法和收 益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價格和其特征、收益性物業(yè)價值和價格的種類、收益性物業(yè)估價的基本公式及其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價格的因素、市場法和成本法的應(yīng)用。 為了使物業(yè)保值增值，提供有關(guān)物業(yè)購置、維修、改造、處置等專業(yè)意見和建議，對物業(yè)經(jīng)營管理工作績效進行評估等，物業(yè)管理師需要掌握物業(yè)的價格、 價值知識和價值評估的基本方法。本章結(jié)合物業(yè)經(jīng)營管理中主要涉及收益性物業(yè)的情況，介紹收益性物業(yè)價格的概念和特征，價值和價格的種類，價格影響因素 以及價值評估的基本方法。 第一節(jié)收益性物業(yè)的概念 物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅 (特別是其中的公 寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )等。影響收益性物業(yè)價值的因素很多，例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等，但這些最終都表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預(yù)期的投資回報購買該物業(yè)。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益 性物業(yè)價值的高低主要取決于下列 3 個因素：未來凈收益的大小 未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長短 獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性 獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。 收益性物業(yè)價格的概念和特征 第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征 一、物業(yè)價格的概念和形成條件 物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價 貨幣額、商品或其他有價物。在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來 償付，但也可以用實物、勞 務(wù)等其他形式來償付，例如，以物業(yè)作價人股換取設(shè)備、技術(shù)等。 二、物業(yè)價格的形成條件 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要 不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力 (即想買但沒有錢 )，或者雖然有支付能力但不需要 (即有錢但不想買 )，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，一套 30 萬元的住房 ，甲家庭需要，可是買不起；乙家庭買得起，但是不需要；丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有有效需求。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。 三、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。 物業(yè)價格主要有下列五個特征： (一 )物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。由于物業(yè)不可移動 ，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置。 (二 )物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權(quán)益較 大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。因此，從這種意義上講，物業(yè)價格是物業(yè)權(quán)益的價格。 (三 )物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租 金。物業(yè)因為價值量大、壽命長久，所以同時存在著買賣和租賃兩種交易方式、兩個市場。有些類 型的物業(yè)，如公寓、寫字樓、旅館，租賃甚至是主流。因此，物業(yè)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格 (以下簡稱價格 )；另一個是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金 (以下簡稱租金 )。一般的物品，如家具、服裝，主要是買 賣價格，很少有租賃價格。物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。 (四 )物業(yè)價格形成的時間較長。由于物業(yè)價值量大，加之獨一無二特 性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。另外，一宗物業(yè)通常與其周圍物業(yè)構(gòu)成某一特定的地區(qū)，而該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在變化，因此，物業(yè)價格也是在考慮該物業(yè)過去如何使用，預(yù)計將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成物業(yè)現(xiàn)在的價格。 (五 )物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。一般物品由于品質(zhì)相同，可以開展樣品交易、品名交易，同時存在眾多的賣者和買者，其價格形成通常較客 觀，不易受交易者個別因素的左右。物業(yè)由于不能搬到同一處進行比較，具有獨一無二的特性，要認(rèn)識物業(yè)，只有親自到實地查勘，而且由于物業(yè)價值量大， 相似的物業(yè)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者，有的物業(yè)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，物業(yè)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別 因素 (如偏好、討價還價能力、感情沖動 )的影響。 使用價值和交換價值 第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類 一、使用價值和交換價值 一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān) 系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，例如空氣。作為商品的物業(yè)，既有使用價值也有交換價值。 二、投資價值和市場價值 投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如，人 們在為某個物業(yè)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者 (即某個具體的投資者 )的角度所衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者 (如某個具體的購買者 )基于 個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者 (市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人 的觀點 )的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價 值會因 投資者的不同而不同。同一物業(yè)對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，等等。所有這些因素，都會影響投資者對該物業(yè)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該物業(yè)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上不可能出現(xiàn)這種情況。因此，常常會有某些投資者愿意支付比其他投資者更高的價格來獲得某一物業(yè)。評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前 提。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估 價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。拿折現(xiàn)率來說，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率 (通常稱為最低期望收益率 )。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該物業(yè)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可 能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為 (或交易 )能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資 (購買 )；反之，說明不值得投資 (購買 )。換一個角度講，每個物業(yè)投資者對其擬投資 (購買 )的物業(yè)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的物業(yè)。 三、成交價格、市場價格和理論價格 (一 )成交價格 成交價格簡稱成 交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達(dá)成交易 買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有 價物。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間 的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系有所了解： 1賣價是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格。 2買價是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格。 3賣價和 買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價格會偏向最低賣價；在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通 暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。 (二 )市場價格 市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽 象結(jié)果。 (三 )理論價格 理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居住收入、物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展 下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。 第 16 講 總價格和單位價格 四、總價格和單位價格 (一 )總價格 總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。它可能是一塊面積為 500 的土地的價格，一套建筑面積為 200 的高檔公寓的價格， 或是一座建筑面積為 10000 的商場的價格，也可能是一個城市的全部物業(yè)的價格，或是一國全部物業(yè)的價格。物業(yè)的總價格一般不能反映物業(yè)價格水平的高低。 (二 )單位價格 單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地 與建筑物合在一起的物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。 價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。 1貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。在貨幣單位方面，如是元，還是萬元等。 2面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。在面積內(nèi)涵方面，建筑物通常有建筑 面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習(xí) 慣用法可能不同，如中國內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝 )，美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。 五、實際價格和名義價格 實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 例如，一套建筑面積 lOO 、單價 3000 元、總價 30 萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1要求在成交日期時一次付清。 2如果在成交日期時一次 付清，則給予折扣，如優(yōu)惠 5。 3從成交日期時起分期付清，如首期支付 10 萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支 付，如每隔半年支付 10 萬元。 4約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 5以抵押貸款方式支付，如首期支付 5 萬元，余款在未來 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。 在上述第一種情況下：實際單價為 3000 元，實際總價為 30 萬元；不存在名義價格。在第二種情況下：實際單價為 3000 (1 5 ) 2850(元 )，實際總價為 28 5 萬元；名義單價為 3000 元，名義總價為30 萬元。 在第三種情況下 ：實際總價為 (萬元 )(假定年折現(xiàn)率為 5 )，實際單價為 2928 元；名義單價為 3000 元，名 義總價為 30 萬元。 在第四種情況下：實際總價為 30 (1+5 ) 28 57(萬元 )(假定年折現(xiàn)率為 5 )，實際單價為 2857 元；名義單價為 3000 元，名義總價為 30 萬元。 在第五種情況下：實際單價為 3000 元，實際總價為 30 萬元；不存在名義價格。 六、現(xiàn)房價格和期房價格 現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說?，F(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi) (可視為在交易達(dá)成的 同時 )進行 商品交割的價格。期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進行商品交 割的價格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在 短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期支付等，因此形成了多種組合形式，歸納為表 4 1。 現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形表 4-1 交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注 現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易 現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在起分期支付 未來一次付清此稱為賒銷或賒購 現(xiàn)在一次付清此稱為預(yù)購或預(yù)售 期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在起分期支付 未來一次付清此為典型的期 貨交易 物業(yè)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。物業(yè)的現(xiàn)貨價 格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準(zhǔn)備建造但尚未 建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當(dāng)為 建筑物已建成的物業(yè)時，即為現(xiàn)房價格 (含土地價格 )。物業(yè)的期貨價格是指以未 來狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格 (含土地價格 )。期房 價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋 (含土地 )為交易標(biāo)的的價格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì) (包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等 )下，期房價格低 于現(xiàn) 房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房 成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險 (如有可能不能按 期建成，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實際交付的品質(zhì)比預(yù)售約定講的差 )，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是： 期房價格現(xiàn)房價格 預(yù)期從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)率 風(fēng)險補償 (例 4-1)某期房尚有 1 年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300 元，出租的年末凈收益為 330 元。假設(shè)折現(xiàn)率為 10，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的 2，試計算該期房目前的價格。 解 該期房目前的價格計算如下： 在現(xiàn)實中，常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，如現(xiàn)房的戶型和環(huán)境差、功能已落后等。 起價、標(biāo)價、成交價和均價 七、起價、標(biāo)價、成交價和均價 起價、標(biāo)價、成交價和均價，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。 (一 )起價 起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、 戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人 們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。 (二 )標(biāo)價 標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓 層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍 繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。 (三 )成交價 成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。 (四 )均價 均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。 八、評估價、保留價、起拍價、 應(yīng)價和成交價 (一 )評估價 評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。 (二 )保留價 保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。拍賣分 為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以 說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生 效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。有保留價拍賣通常是在拍賣之前對拍賣標(biāo)的進行估價，然后參照評估價確定一個合理的保留價。 (三 )起拍價 起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的 的價 格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍 價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊 出拍賣標(biāo)的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接 受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。 (四 )應(yīng)價 應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。 (五 )成交價 成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最 高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng) 價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于或等于保留價的情況下，最高應(yīng)價才成為成交價。 九、買賣價格、租賃價格 (一 )買賣價格 買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由 物業(yè)權(quán)利人 (作為賣方 )收取或他人 (作為買方 )支付的貨幣額、商品或其他有價物。 (二 )租賃價格 租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的 場合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：地租；房屋折 舊費，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修 的折舊費；維修費；管理費；投資利息；保險費；物業(yè)稅 (目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 )；租賃費用，如租賃代理費；租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；利潤。 十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。從政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成 的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。 政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格；最低限價又稱最低保護價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。 十一、原始價值、賬面價值、市場價值 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本 ，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的人賬價值。 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。 市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。 房屋重 置價格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。 物業(yè)價格的影響因素概述 第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素 一、物業(yè)價格的影響因素概述 在現(xiàn)實中，物業(yè)價格的高低是由眾多物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格綜合作用的結(jié)果。要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應(yīng)具有下列 5 點認(rèn)識： 1不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有 的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起 物業(yè)價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。 2不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。 3不同的物業(yè)價格影響因素 ，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高 (或降低 )物業(yè)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高 (或降低 )物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低 (或提高 )物業(yè)的價格；有的影響因素從某一角度看會提高物業(yè)的價格，但從另一角度看會降低物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格；另一方面由于帶來了噪聲、 汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如全封閉的高速公路，則對住宅來說只有負(fù)面影響，無正面作用。 4有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。 在與時間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價格的變動，有的影響因素對物業(yè)價格的影響則會經(jīng)過一段時間 之后才會表現(xiàn)出來。 5某些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。 二、人口因素 物業(yè) (特別是居住物業(yè) )的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對物業(yè)價格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。 (一 )人口數(shù)量 物業(yè)價 格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對物業(yè)的需求就會增加，物業(yè)價格也就會上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對物業(yè)的需求就會減少，物業(yè)價格也就會下落。 另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來說對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價格；另一方面，人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價格，特別是在大量低收入者涌人某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。 (二 )人口 素質(zhì) 如果一個地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價格必然低落。 (三 )家庭人口規(guī)模 這里所說的家庭人口規(guī)模，是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價格有上漲的趨勢。 第 17 講 物業(yè)價格的影響因素概述（續(xù)） 三、居民收入因素 通常， 居民收入的真正增加 (非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加 )，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。至于對物業(yè)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收人每增加一個單位所引起的消費變化。 四、物價因素 物業(yè)價格與一般物價的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，物業(yè)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價格變動的百 分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價格與一般物價之間的實質(zhì)關(guān)系未變。 不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起物業(yè)價格的變動，例如建筑材料價格 (特別是水泥、鋼材、木材的價格 )、建筑設(shè)備價格、建筑人工費的上漲，會增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動物業(yè)價格上漲。從較長時期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。 五、利率因素 利率升降對物業(yè)價格有著很大的影響。從成本的角度來看，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價格上升或下降。 從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè) (特別是商品住宅 )普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價格下降或上升。從物業(yè)價值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或上升。綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。 六、匯率因素 在國際物業(yè)投資中，匯率波動會影響物業(yè)的投資收益。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗物業(yè)，此后出售物業(yè)時，相對于當(dāng)?shù)厥袌?，物業(yè)可能升值 了，但如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對于國際交易，其物業(yè)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致物業(yè)投資失敗。相反，如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對于當(dāng)?shù)厥袌鑫飿I(yè)沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的物業(yè)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而會導(dǎo)致其物業(yè)價格上漲；相反，會導(dǎo)致其物業(yè)價格下降。 七、物業(yè)稅收因素 有關(guān)物業(yè)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對物業(yè)價格的影響是不同的?？蓪⒂嘘P(guān)物業(yè)的稅收分為物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的、物業(yè)交易環(huán)節(jié)的和物業(yè)保有環(huán)節(jié)的。另外， 考察物業(yè)稅收政策對物業(yè)價格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種對物業(yè)的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對物業(yè)價格的影響就小，甚至不起作用。 增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動物業(yè)價格上升；相反，會使物業(yè)價格下降。 在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而會使物業(yè)價格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使物業(yè)價格上升。直接或間接地對保有物業(yè)課稅 (如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅 )，實際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會導(dǎo)致物業(yè)價格 低落；相反，降低甚至取消對保有物業(yè)課稅，會導(dǎo)致物業(yè)價格上升。 八、城市規(guī)劃因素 城市規(guī)劃對物業(yè)價格有很大影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì) (用途 )、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途 (比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化 )對土地價格有著很大的影響。規(guī)定用途對土地價格的影響可從兩個方面來看：就某一塊土地而言，它會降低地價；從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用。但是 ，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會兩敗俱傷，既降低單塊土地的價格，也會降低整片土地的利用率，從而使地價下降。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。 九、交通管制因素 交通管制對物業(yè)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對于某些類型的物業(yè)來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但是對于另一些類型的物業(yè)來講，實行 這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業(yè)的價值。 十、心理因素 心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：購買或出售心態(tài)；個人欣賞趣味 (偏好 )；時尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。下面列舉幾種情況： 1物業(yè)需求者遍尋適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，當(dāng)選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改 變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價格自然會高于正常價格。 2有時物業(yè)購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到物業(yè)，從而會抬高價格。 3物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，會故意賤售物業(yè)。 市場法 第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè) (或物業(yè)權(quán)益 )在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通常可以從如下 3 個途徑來求?。航谑袌錾项愃频奈飿I(yè)是以什么價格進行交易的 基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值；如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用 基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值；如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益 基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。 一、市場法 (一 )市場法概述 市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交 易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。 運用市場法估價一般分為下列 4 大步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價格。 (二 )搜集交易實例 運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例 (一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標(biāo)價是無效的。但這些報價、標(biāo)價在一定程度上可以作 為了解市場行情的參考 )。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。 在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系；成交日期；成交價格，包括計價方式 (如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等 )和價款；付款方式，如一次性付款、分期付款 (包括 付款期限、每期付款額或付款比率 )、貸款方式付款 (包括首付款比率、貸款期限 )；交易情況，如交易目的 (賣方為何而賣，買方為何而買 )，交易方式 (如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等 )，交易稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易 (關(guān)聯(lián)交易 )、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。 (三 )選取可比實例 針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。 選取的可比實 例應(yīng)符合如下 4 個基本要求：可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取 3 個以上 (含 3 個 )、 10 個以下 (含10 個 )可比實例即可。 (四 )建立價格可比基礎(chǔ) 建立價格可比基礎(chǔ)包括如下 5 個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價 ；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。 物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。 (例 4， 2某宗物業(yè)交易總價為 30 萬元，其中首期付款 20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為 o 5，試計算該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格。 解 該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格計算如下： 在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。土 地除了單位土地面積上的價格，還可為單位建筑面積上的價格 樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位，等等。但有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的 商品住宅，選取的可比實例的門窗是完好的，成交總價為 20 萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價對象的門窗整修或更新所需要的正常費用為 o 5 萬元，則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價 20 萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價 19 5 萬元 (20 0 5 19 5)，然后再將此總價 19 5 萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期調(diào)整，則對進行了交易日期調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時 的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 在現(xiàn)實的物業(yè)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下： 在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米 (土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝 )，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于 Lh =10000 1 畝 666 67 1 平方英尺 0 09290304 1 坪 3 30579 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如： 平方米下的價格公頃下的價格 10000 平方米下的價格畝下的價格 666.67 平方米下的價格平方英尺下的價格 0.09290304 平方米下的價格坪下的價格 3.30579 (五 )交易情況修正 可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。 進行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格： 1利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價格通常低于正常市場價格。 2急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價格往往是偏高的。 3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。 4交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對買方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價格往往是偏高的。 5特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價格的形成方式，應(yīng)是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價格較能 反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府 (實際的運作者是政府的某個部門及某些個人 )，受讓方是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。 6交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育 費附加、土地增值稅；有的稅費應(yīng)由買方繳納，如契稅、補交土地使用權(quán)出讓金；有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在實際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納； 契稅、補交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。 7相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購買該物業(yè)時，該物業(yè)的擁有者通常會索要高價，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較 高的價格購買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。 8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。 進行交易情況修正，還要測定使成交價格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚 了交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的實際情況，然后根據(jù)計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握下列公式： 正常成交價格一應(yīng)由賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格 正常成交價格 +應(yīng)由買方繳納的稅費買方實際付出的價格 如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即 應(yīng)由賣方繳納的稅費正常成交價格應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 應(yīng)由買方繳納的稅費正常成交價格應(yīng)由買方繳納的稅費比率 則 例 4-3) 某 宗物業(yè)的正常成交價格為 2500 元，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 7，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 5。試計算賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格。 解 賣方實際得到的價格計算如下： 賣方實際得到的價格正常成交價格一應(yīng)由賣方繳納的稅費 2500 2500 7 2325(元 ) 買方實際付出的價格計算如下： 買方實際付出的價格正常成交價格 +應(yīng)由買方繳納的稅費 2500+2500 5 2625(元 ) (例 4-4)某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325 元 m2， 買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的 5。試求該宗物業(yè)的正常成交價格。 解 該宗物業(yè)的正常成交價格求取如下： (例 4-5)某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625 元 m2， 買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的 5。試求該宗物業(yè)的正常成交價格。 解 該宗物業(yè)的正常成交價格求取如下： (六 )交易日期調(diào)整 可 比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的物業(yè)市場 狀況 (如當(dāng)時的市場供求關(guān)系 )下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應(yīng)當(dāng)在估價時點時的物業(yè)市場狀況 (如估價時點是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關(guān)系 )下形成的。如果成交日期與估價時點不同 (往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現(xiàn)在 )，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費觀念有所改變等等，導(dǎo)致了可比實例、估價對象這類物業(yè)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，從而 即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業(yè)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似物業(yè)的價格，找出這類物業(yè)的價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整。調(diào) 整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。 (七 )物業(yè)狀況調(diào)整 如果可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對可比實例成交價格進行物業(yè)狀況調(diào)整，因為物業(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價格高低。進行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。 物業(yè)狀況調(diào)整總的思路 是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。具體思路是：確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素；判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。 以樓層調(diào)整為例，假定估價對象是一套住房，該住房位于一幢 20 世紀(jì) 80 90 年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電 梯的 6 層住宅樓的五層。為評估該住房的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類 6 層住宅樓的四層，成交價格為 3000 元；乙可比實例位于一幢同類 5 層住宅樓的四層，成交價格為 2900 元；丙可比實例位于一幢同類 5 層住宅樓的五層，成交價格為 2800 元。通過市場調(diào)查研究，得到估價對象所在地區(qū)同類 5 層、 6 層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數(shù)如表 4 2。則對甲、乙、丙三個可比實例的成交價格進行樓層調(diào)整如下： 樓層 5 層住宅樓 6 層住宅樓 一層 100 (o)100 (0) 二層 105 (5 )105 (5 ) 三層 110 (10 )110 (10 ) 四層 105 (5 )107 (7 ) 五層 100 (o)103 (3 ) 六層 95 (一 5 ) (八 )求取比準(zhǔn)價格 由上述我們知道，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常市場價格；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格變成了在估價對象物業(yè)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例物業(yè)的成交價格變成了 估價對象物業(yè)在估價時點時的客觀合理價格或價值。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結(jié)果。 第 18 講 成本法 二、成本法 (一 )成本法概述 成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。 只要是新近開發(fā)建 設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 運用成本法估價一般分為下列 4 個步驟進行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。 (二 )物業(yè)價格構(gòu)成 下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建 成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度，來劃分物業(yè)價格構(gòu)成。在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下 7 大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。 1土地取得成本 是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費 (如契稅、交易手續(xù)費 )構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3 種：通過征收 農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。 2開發(fā)成本 是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項 ：勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需要的非營業(yè)性的公共 配套設(shè)施的建設(shè)費用；開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。 3管理費用 是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。 4投資利息 它與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。 5銷售費用 是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。 6銷售稅費 是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應(yīng)由物業(yè)開發(fā)商 (此時作為賣方 )繳納的稅費，又可分為下列 兩類：銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加 (通常簡稱為“兩稅一費” )；其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。 7開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入 (售價 )減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開發(fā)利潤，應(yīng)是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期 望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來計算。 (三 )成本法的基本公式 成本法最基本的公式為： 物業(yè)價格重新購建價格一折舊 上述公式可以根據(jù)下列 3 類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的物業(yè)；舊的物業(yè)。新開發(fā)的土地和新建的物業(yè)采用成本法估價一般不存在折舊問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、物業(yè)市場狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。 新開發(fā)的土地包括征收農(nóng)地并進行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和平整場地后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和平整場地后的 土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為： 新建物土地取土地開建筑物管理投資銷售銷售開發(fā) =+ 業(yè)價格得成本發(fā)成本建造成本費用利息費用稅費利潤 在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為： 舊物業(yè)價格物業(yè)的重新購建價格一建筑物的折舊 或者 舊物業(yè)價格 =土地的重新購建價格 +建筑物重新購建價格 -建筑物的折舊 (四 )物業(yè)的重新購建價格 重新購建 價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設(shè)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的概念還應(yīng)特別注意下列 3 點：重新購建價格是估價時點時的價格。重新購建價格是客觀的價格。建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。 求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的 物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的熟地交易為主的情況。 重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進步，使原有的許多設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。 (五 )建筑物的折舊 1建筑物折舊的概念和內(nèi)容 估價 上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。 (1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四 個方面來認(rèn)識和把握。 自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際年齡 (建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù) )正相關(guān)。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的，如 失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預(yù)防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。 (2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導(dǎo)致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系 統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。例如，設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個所謂高檔辦公樓 的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對物業(yè)價值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠房的層高為 6m，但如果當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為 5m，則該廠房超高的 1m 因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。 (3)經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素 (如市場供給過量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。例 如，一個高級居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價值下降，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當(dāng)經(jīng)濟復(fù)蘇后，這種經(jīng)濟折舊也就消失了。 (例 4-6某舊住宅，測算其重置價格為 40 萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1 萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為 6 萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為 3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。 解 該舊住宅的折舊總 額求取如下： 該舊住宅的折舊總額 1+6+3 10(萬元 ) 該舊住宅的現(xiàn)值求取如下： 該舊住宅的現(xiàn)值重置價格一折舊 40 10 30(萬元 ) 2求取建筑物折舊的年限法 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟 壽命短于其自然壽命。 建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。 建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到：當(dāng)建筑物的維修 養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修 養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡長于實際年齡。 建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效年齡 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。例如，兩幢同時建成的完全相同的 建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用實際年齡計算折舊，那么它們的價值就是相同的。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價值未必高；而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當(dāng)，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”；而有些 20 世紀(jì)初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較 高的市場價格。 年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年 的折舊額相等。直線法的年折舊額 計算公式為： 式中 Di一第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊。在直線法的情況下，每年 的折舊額凰是一個常數(shù) D。 C 建筑物的重新購建價格。 S 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物 的殘值是預(yù)計建筑物達(dá)到經(jīng)濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后 的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。 N 建筑物的經(jīng)濟壽命。 R 建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建 價格的比率，即 有效年齡為 t 年的建筑物折舊總額的計算公式為： 例 4-7)某建筑物的建筑面積 100 平方米，單位建筑面積的重置價格為 500 元平方米，判定其有效年齡為 10 年，經(jīng)濟壽命為 30 年，殘值率為 5。試 用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。 收益法 三、收益法 (一 )收益法概述 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng) 的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預(yù)期收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益 (凈現(xiàn)金流量 )，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?(折現(xiàn)率 )將其折算到估價時點后相加，以求取估價對 象客觀合理價格或價值的方法。 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅 (特別是公寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。但對 于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。 運用收益法估價一般分為下列 4 個步驟進行： 搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料； 預(yù)測估價對象的未來收益 (如凈收益 )； 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 選用適宜的收益法公式計算出收益價格。 (二 )報酬資本化法的主要計算公式 1收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式 收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式如下： 式中 V 物業(yè)的收益價格； A 物業(yè)的凈收益； Y 物業(yè)的 報酬率或折現(xiàn)率； n 物業(yè)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通 常為收益年限。 公式原型為： 此公式的假設(shè)前繩 (也是應(yīng)用條件，下同 )是：凈收益每年不變?yōu)?A；報酬率不等于零為了；收益期限為有限年 。 上述公式的假設(shè)前提是公式推導(dǎo)上的要求 (后面的公式均如此 )，其中報酬率 y 在現(xiàn)實中是大于零的，因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數(shù)學(xué)上看，當(dāng) Y 0 時， V=A n。 例 4 8)某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為 50 年，至今已使用了6 年；預(yù)計利用該 宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益 8 萬元；該宗物業(yè)的報酬率為 8、 5。試計算該宗物業(yè)的收益價格。 解 該宗物業(yè)的收益價格計算如下： 與例 4 10中 44年土地使用年限的物業(yè)價格 91.5萬元相比，例 4 11 中無限年的物業(yè)價格要高 2.6萬元 (94.12 91.52 2.60)。 3凈收益在前若干年有變化的公式 凈收益在前若干年有變化的公式如下： 來估價，有時未免太片面；而如果根據(jù)凈收益每年都有變化的實際情況來估價，又不大可能 (除非收益期限較短 )。為了解決這個矛盾，一般是根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況和市場環(huán)境，對其在未 來 3 5 年或可以預(yù)測的更長時期的凈收益作出估計，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出物業(yè)的價格。特別是像商店、旅館、餐飲、娛樂之類的物業(yè)，在建成后的前幾年由于試營業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用這種公式來估價。 例 4 10)某宗物業(yè)的收益期限為 38 年，通過預(yù)測得到其未來 5 年的凈收益分別為 20 萬元、 22 萬元、 25 萬元、 28 萬元、 30 萬元，從未來第 6 年到第 38 年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為10。試計算該宗物業(yè)的收益價格。 解 )該宗物業(yè)的收益價 格計算如下： (三 )物業(yè)凈收益的求取 運用收益法估價 (無論是報酬資本化法還是直接資本化法 )，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。 出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素 (地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤 )，一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租 賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費用，因此，出租人負(fù)擔(dān)的費用是如表 4-3 所列的費、稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。 出租的物業(yè)求取凈收益需要扣除的費用表 4-3 項目名稱出租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量年金額 水費 電費 燃?xì)赓M 供暖費 通信費 有線電視費 家具設(shè)備折舊費 1) 物業(yè)服務(wù)費用 2 維修費 保險費 3 物業(yè)稅 4 租賃費用 5 項目名稱出租人負(fù)擔(dān)承租人負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量年金額 租賃稅費 6 其他費用 注： 1如果由出租人提供家具設(shè)備（如家具、電視機、電冰箱、空調(diào)機等），應(yīng)扣除它們的折舊費； 2如物業(yè)管理企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序所收取的費用； 3如投保房屋火災(zāi)險等的保險費； 4如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅等； 5如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向出租人收取的租賃代理費； 6包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費。 在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安 全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果租約約定部分或全部費用由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應(yīng)減少。當(dāng)按慣例確定出租人負(fù)擔(dān)的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負(fù)擔(dān)的費用項目多，名義租金就會高一些；如果承租人負(fù)擔(dān)的費用項目多，名義租金就會低一些。 (四 )報酬率的求取 報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回 收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。 可以將購買收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價格，試圖獲取的收益是物業(yè)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投 資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風(fēng)險小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高；另一宗物 業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。由于物業(yè)價值與報酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價值高。 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 累加法的一個細(xì)化公式為： 報酬率無風(fēng)險報酬率 +投資風(fēng)險補償 +管理負(fù)擔(dān)補償 +缺乏流動性補償 -投資帶來的優(yōu)惠 其中：投資風(fēng)險補償，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的物 業(yè)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有補償，否則就不會投資；管理負(fù)擔(dān) 補償，是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理 有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款、證券；缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性；投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應(yīng)的扣減。 市場提取法是利用與估價對象物業(yè)具有類似收益特征的可比實例物業(yè)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。 例如： (五