北京遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)產(chǎn)品后評估報告

遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)產(chǎn)品后評估報告 遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)分為三區(qū)：遠(yuǎn)洋天地一期、遠(yuǎn)洋天地二區(qū)、遠(yuǎn)洋天地三區(qū)，2000 年 3 月遠(yuǎn)洋天地一期正式開工， 2004 年底遠(yuǎn)洋天地三區(qū)竣工交付 ，總建筑面積 54.3 萬平方米，其中地上建筑面積 44 萬平方米，地下建筑面積 10.3 萬平方米， 建筑形式有板樓和塔樓， 住宅 戶型 銷售面積 從 60 平方米到 200 平方米，戶型總數(shù)將近 100 種。從遠(yuǎn)洋天地一期到二區(qū)、三區(qū)的 開發(fā) 過程中，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)識和控制也 逐步提高和形成系統(tǒng)， 每期在總結(jié)之前工作基礎(chǔ)上加以改進(jìn)。 現(xiàn)通過對遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)開發(fā)過程中的問題進(jìn)行分析，重點(diǎn) 在于提出解決問題的思路，并 力圖 形成產(chǎn)品設(shè)計(jì)的工作模式，適應(yīng)項(xiàng)目開發(fā)的 需要 。 一、 關(guān)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程： 產(chǎn)品 定位 和 細(xì)化、 產(chǎn)品 設(shè)計(jì)、 產(chǎn)品營造 、 調(diào)整 優(yōu)化 。 過程中的 控制 節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)任務(wù)書、審圖要點(diǎn)、專業(yè)方案、優(yōu)化專題報告、產(chǎn)品說明書。 設(shè)計(jì)任務(wù)書做為整個設(shè)計(jì)工作的總綱，在理解項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上加以技術(shù)化和明確，指導(dǎo)整個產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程；審圖要點(diǎn) 明確 各個階段做為開發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì) 所關(guān)注的方面， 使各專業(yè)的工作有的放矢；專業(yè)方案的分階段提出，使 設(shè)計(jì)組和各專業(yè)形成程序性的互動，保證 設(shè)計(jì)工作有條不紊 ；優(yōu)化專題報告使產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在 保證整體思路的前提下，分專業(yè)、分專題進(jìn)行優(yōu)化，并對主要的優(yōu)化以報告的形式加以評價和確定 ，同時也是產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)整的依據(jù) ；產(chǎn)品說明書做為產(chǎn)品設(shè)計(jì)和 銷售接口的主要載體，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果分階段加以固化，明確上一階段工作成果，同時做為下一階段工作的基礎(chǔ)。 遠(yuǎn)洋 天地居住區(qū)的設(shè)計(jì)過程，上述控制節(jié)點(diǎn)基本有所體現(xiàn)，但尚未形成系統(tǒng)。在以后的項(xiàng)目開發(fā)中，不管是 居住產(chǎn)品或公建產(chǎn)品，其過程類似，控制節(jié)點(diǎn)類似 ，在各個階段工作節(jié)點(diǎn)的落實(shí)上， 需要形成工作程序并制度化 。 二、 關(guān)于 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則 。 1、 產(chǎn)品定位的明晰。 甲方對產(chǎn)品的把握，基礎(chǔ)是產(chǎn)品設(shè)計(jì) 開始前的定位思想。甲方要把握的是要做 什么 類型 /性質(zhì)的產(chǎn)品 （辦公、普通住宅、高檔公寓、酒店或酒店式公寓、商業(yè)類型等）、什么檔次的產(chǎn)品、 有什么特點(diǎn) /賣點(diǎn)的產(chǎn)品、 基本成本預(yù)算控制和銷售價格規(guī)劃。設(shè)計(jì)單位的主要作用是幫助甲方實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，雖然通過互動可以幫助甲方完善對產(chǎn)品的構(gòu)想，但并不能替代甲方做產(chǎn)品的規(guī)劃。甲方的這種產(chǎn)品規(guī)劃，不但體現(xiàn)在設(shè)計(jì)前提和設(shè)計(jì)過程，對后期產(chǎn)品營造過程及營造過程中的產(chǎn)品調(diào)整與完善也是一個基本的指導(dǎo)思想。 遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)的三個組團(tuán)檔次不同，一期板樓檔次較高，二區(qū)塔樓相對檔次較低，三區(qū)塔板結(jié)合 檔次居中，但由于開盤順序不同、設(shè)計(jì)時間不同和售價不同，檔次上三區(qū)最高，相對對產(chǎn)品配置的把握也有所不同。 在 遠(yuǎn)洋天地一期 中，54#樓相對于其小戶型的定位與售價，配置偏高 ； 59#樓與其他板樓的檔次相距較大 。 2、 重視設(shè)計(jì)任務(wù)書。 設(shè)計(jì)任務(wù)書是從定位到設(shè)計(jì)開始的一個節(jié)點(diǎn)，對定位是一個梳理、細(xì)化和確定，對設(shè)計(jì)是一個基礎(chǔ)的開始，重視設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，可以使甲方形成對產(chǎn)品的核心綱領(lǐng)，起到凝聚各專業(yè)的作用。應(yīng)該說，遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)各期的設(shè)計(jì)任務(wù)書并不完善，編制水平也不高，還起不到指導(dǎo)各專業(yè)對產(chǎn)品把握的作用，在設(shè)計(jì)過程和營造過程中 ，各專業(yè)對產(chǎn)品建立不起一個形象的模型。 不同階段的任務(wù)書深度不同，一般概念設(shè)計(jì)階段的任務(wù)書往往帶有規(guī)劃嘗試或特殊的考慮；方案設(shè)計(jì)的任務(wù)書是產(chǎn)品定位的總綱，充分體現(xiàn)產(chǎn)品的市場定位；初步設(shè)計(jì)任務(wù)書是產(chǎn)品各專業(yè)系統(tǒng)的細(xì)化，也是成本控制的關(guān)鍵階段；而施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書則是細(xì)節(jié)的確定，包括對工藝的把握和材料的確定。各階段任務(wù)書如果把握到位，則產(chǎn)品設(shè)計(jì)就有了基本的保障。 3、 功能 、品質(zhì)、成本的最佳結(jié)合 。 開發(fā)商的產(chǎn)品，最終面對的是客戶，而不同客戶對產(chǎn)品的不同方面的敏感性是不同的。對于普通住宅用戶而言，最關(guān)心的是自己花錢買的那 一畝三分地是否好用， 而建筑立面、景觀等等則是在這個大前提下才會去關(guān)心的 ， 因此設(shè)計(jì)中一定要以 滿足 功能為原則， 力求功能和形式的統(tǒng)一 ，把握好產(chǎn)品最基本的要素。遠(yuǎn)洋天地一期在這一點(diǎn)上有過教訓(xùn)，立面設(shè)計(jì)和平面設(shè)計(jì)有沖突，出現(xiàn)落地窗外有墻的情況，客戶對此并不會因?yàn)榱⒚婷烙^而接受。 而對于開發(fā)商而言，品質(zhì)體現(xiàn)品牌，成本直接關(guān)系效益。 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，一定要同時站在開發(fā)商角度和使用者的角度上去優(yōu)化，在功能、品質(zhì)、成本三方面尋求最佳結(jié)合點(diǎn)，而不是簡單的某一方面的考慮 ，在這一點(diǎn)上做得突出，才真正體現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的水平 。 遠(yuǎn)洋天地居住 區(qū)的散熱器 和戶門 ，在設(shè)備選型的時候，除了 控制成本外，還特別關(guān)注外觀的品質(zhì)，三個組團(tuán)下來， 從物業(yè)反映的情況，換散熱器的情況很少，也驗(yàn)證了客戶的肯定。 反面例子， 59#樓供暖系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 沒有分區(qū)， 內(nèi)區(qū)的衛(wèi)生間也 沒有布置散熱器，這并沒有違反相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范， 在建造過程中，為避免衛(wèi)生間溫度太低，為提高使用舒適度，對系統(tǒng)進(jìn)行改造，增加了衛(wèi)生間散熱器，交房后，出現(xiàn)樓座上下供暖溫度不勻， 在 2003 年對供暖系統(tǒng)進(jìn)行改造。 4、 產(chǎn)品 設(shè)計(jì)思想主導(dǎo)。 項(xiàng)目開發(fā)過程要以 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 思想 為主導(dǎo)，這并不意味以設(shè)計(jì)專業(yè)為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)專業(yè)是設(shè)計(jì)工作的職能部 門，牽頭設(shè)計(jì)工作，起到統(tǒng)一和完善設(shè)計(jì)思想的作用，但不能替代各專業(yè)把握所有的設(shè)計(jì) ；也不意味以設(shè)計(jì)師為主導(dǎo) ，設(shè)計(jì)師只是開發(fā)商借以實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)品規(guī)劃的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，其思想和考慮與開發(fā)商并不在同一角度和層次 。各專業(yè)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程和營造過程中，應(yīng)貫穿設(shè)計(jì)思想為主導(dǎo)，參與到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程，并將在設(shè)計(jì)過程中形成的對產(chǎn)品的把握延續(xù)到產(chǎn)品的營造過程。在產(chǎn)品的營造階段，圍繞產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)成果，在工藝、材料、設(shè)備等方面實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)思想的主導(dǎo)，同時也是各專業(yè) 協(xié)同工作的前提。在項(xiàng)目開發(fā)中，各專業(yè)各自為政的情況時有出現(xiàn)。在遠(yuǎn)洋天 地一期毛坯房中，出現(xiàn)了臥室床和強(qiáng)弱電插座、 散熱器沖突。 在實(shí)際工作中，建議以產(chǎn)品說明書的方式分階段對產(chǎn)品進(jìn)行描述，同時加強(qiáng)專業(yè)間的程序性溝通，使各專業(yè)建立產(chǎn)品模型，在這個模型下開展工作。 具體在住宅中，可以以戶型平面布局為 基礎(chǔ)，各專業(yè) 進(jìn)行綜合。三區(qū)精裝修采用了這個方式，在完成精裝修初步設(shè)計(jì)后，所有專業(yè)在一起對每個戶型進(jìn)行綜合，同時專業(yè)間相互提問題和建議，收效甚好，交房過程中基本沒有出現(xiàn)戶型內(nèi)功能方面的問題。 另外，樣板間的作用也需要引起重視， 就遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)的經(jīng)驗(yàn)， 不管是毛坯房還是精裝修房，有條件一定要做樣板間， 畢竟圖紙上的產(chǎn)品在每個人腦子中建立的模型會有所差別，通過樣板間可以很好的解決這個矛盾。 三、 關(guān)于定位 。 1、 產(chǎn)品的檔次。 同一區(qū)域或同樓座中產(chǎn)品的檔次在開發(fā)過程可能會隨著市場變化而調(diào)整，但總的來講，在產(chǎn)品定位中，產(chǎn)品的檔次應(yīng)該是統(tǒng)一的，否則高檔產(chǎn)品會因?yàn)榈蜋n產(chǎn)品的存在而受影響，而低檔產(chǎn)品因?yàn)楦邫n產(chǎn)品的存在而提升的效果并不明顯，且這種效果給開發(fā)商帶來的好處幾乎可以忽略。同一區(qū)域產(chǎn)品檔次上就低不就高的客觀現(xiàn)象值得借鑒。遠(yuǎn)洋天地一期的 54#樓為東西向板樓，基本都是 70 平方米以內(nèi)的小戶型，同區(qū)域其他南北向板樓都是 120 150 平方米的兩居或三居，由于戶型定位的差別， 54#樓和其他樓座在檔次上明顯有階梯，但由于同區(qū)域的板樓關(guān)系密切， 54#樓在自身經(jīng)濟(jì)效益不明顯的同時，對其他樓座在日照、視線、庭院空間等方面形成了很大的影響。類似的情況，也出現(xiàn)在 有 海王星戶型 的 樓座上 ， 海王星位于樓座頂部，和普通住宅的定位相差較大，對設(shè)計(jì)的要求比較多，但數(shù)量很少，為了保證標(biāo)準(zhǔn)戶型，海王星的個性化設(shè)計(jì)沒有得到充分的考慮，同時同樓座其他住宅的檔次也使海王星成為窮人堆里的富人，地位相當(dāng)尷尬 。 另一種 引起注意的情況是同一樓座毛坯房和精裝修房共存的情況，這種情 況會造成后期入住后，毛坯房裝修對精裝修房的影響， 尤其頂層有毛坯房的情況下，電梯的管理是個重點(diǎn)。 2、 戶型多樣性。 戶型的規(guī)劃實(shí)際上和產(chǎn)品檔次是相關(guān)的，同一檔次的戶型，產(chǎn)品線不會太長。高檔的一居和高檔的三居面對的客戶肯定有很大差別，不同檔次戶型存在同一樓座或同一區(qū)域，其相互影響和 上述 不同檔次定位的相互影響是類似的。 從銷售角度而言，戶型的多樣性雖然提供了更多的選擇和更多的適應(yīng)性，但也帶來更多的銷售風(fēng)險。如果對目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶的定位明確的話，應(yīng)該說戶型多樣性是沒有必要的。 另一方面，戶型多樣性在設(shè)計(jì)和營造上也帶來 許多問題，如果戶型多樣性出現(xiàn)在樓座豎向設(shè)計(jì)上，難免衛(wèi)生間和廚房等功能空間出現(xiàn)錯位，在戶內(nèi)出現(xiàn)管道轉(zhuǎn)換，影響了戶內(nèi)空間。另外，戶型太多使情況過于復(fù)雜，投入同等精力下，對單個戶型的研究就不會太深入，難免會有考慮不周的地方。與其如此，不如把戶型盡量統(tǒng)一 ， 然后針對每個戶型研究徹底 ，突出標(biāo)準(zhǔn)戶型的設(shè)計(jì) ，保證主力產(chǎn)品的質(zhì)量 。 遠(yuǎn)洋天地一期八棟板樓涉及戶型超過 20 種 ， 二區(qū) 73#、 75#樓戶型超過 15種，且在豎向上分為多 段，戶型變化太大，給設(shè)計(jì)和施工帶來很多問題。在銷售上仍然是主力戶型比較為市場所接受，非標(biāo)戶型并沒有起到亮 點(diǎn)的作用。 一期非標(biāo)戶型問題，也體現(xiàn)出在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中的 整體產(chǎn)品品質(zhì)和 細(xì)節(jié) 沒有控制力度，如一期邊單元的 R 戶型， 弧形窗處結(jié)構(gòu)按常規(guī)設(shè)計(jì)，出現(xiàn) 1 米高的梁，使戶型三面采光的優(yōu)勢蕩然無存，反而不如標(biāo)準(zhǔn)戶型單面采光的落地窗效果。 頂部復(fù)式戶型的平臺設(shè)計(jì)，沒有充分考慮樓下衛(wèi)生間、廚房的管道出屋面情況， 造成 平臺難以使用，使銷售賣點(diǎn)成了交房的糾紛焦點(diǎn)。 四、 關(guān)于規(guī)劃。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)思想的貫穿。 現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目，基本上都是以組團(tuán)或小區(qū)為單位，很少有以單棟樓座為開發(fā)單位的，尤其體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上。在這種情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)思想的一致性，對整 體產(chǎn)品的把握尤其重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是所有設(shè)計(jì)的開始，規(guī)劃設(shè)計(jì)不只是建筑物的布局和建筑物內(nèi)部的設(shè)計(jì)，同時也需要考慮交通、景觀、市政等的設(shè)計(jì)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注意整體設(shè)計(jì)思想的把握和提煉，做為整個設(shè)計(jì)過程的指導(dǎo)思想。在后期的設(shè)計(jì)中將這種指導(dǎo)思想進(jìn)行貫穿和調(diào)整完善，避免建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)、夜景照明設(shè)計(jì)等的脫離和違背，保證整體產(chǎn)品的同一性。 遠(yuǎn)洋天地在整體產(chǎn)品的把握上沒有很好的貫穿，景觀、市政、建筑等專業(yè)設(shè)計(jì)有各自為政的現(xiàn)象，有些方面甚至形成相互影響。如各區(qū)建筑風(fēng)格沒有統(tǒng)一設(shè)計(jì)元素、商業(yè)門口出 現(xiàn)樹木、夜景照明沒有考慮、市政影響景觀等。 2、面積規(guī)劃。 在設(shè)計(jì)工作中往往對地上面積的規(guī)劃比較重視，而忽視了地下面積的規(guī)劃，尤其住宅，由于一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，造成地下空間難以使用，如果在設(shè)計(jì)中沒有考慮地下空間規(guī)劃，后期會造成很大的面積浪費(fèi)，同時開發(fā)商也會留下大量的地下不良資產(chǎn)。 這種規(guī)劃有兩個層次，一是對空間如何使用，有了使用的想法，才有相應(yīng)的設(shè)計(jì)考慮；二是空間如何更好的使用，例如地下車庫的柱距，機(jī)械停車和單層停車的要求是不同的。 這個問題在遠(yuǎn)洋天地一期 尤其突出。由于遠(yuǎn)洋天地一期為剪力墻結(jié)構(gòu)的板樓，地下面積 比例較大。 地下二層和車庫相連，相對而言使用較有條件，而地下一層則形成了很大的浪費(fèi)，主要是交通問題沒有解決。 住宅地下面積的價值較低，如果在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期沒有考慮地下面積的利用問題，則地下面積就形成了完全的浪費(fèi)。在遠(yuǎn)洋天地三區(qū)，針對地下面積進(jìn)行專題討論，把原設(shè)計(jì)中的地下輪廓收縮，避免無畏的浪費(fèi)，同時統(tǒng)籌地下空間，盡量使地下面積成為公攤、設(shè)備用房、車庫、人防、物業(yè)用房等，這個經(jīng)驗(yàn)同樣也應(yīng)用在遠(yuǎn)洋天地五區(qū)。 3、容積率的考慮。 容積率的增加，可以攤薄土地費(fèi)用，從這一方面講是和經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤的。但容積率的增加同時也會 帶來產(chǎn)品檔次的降低，增加到某種程度，經(jīng)濟(jì)效益不增反降。追求容積率不是開發(fā)商目的，追求經(jīng)濟(jì)效益才是開發(fā)商的目的所在。因此，容積率的把握，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)測算為前提。反思遠(yuǎn)洋天地一期 54#樓，該樓面積的增加給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益帶來的影響不是積極反而是消極，就是一個例子 。 54#樓本身利潤不高， 為東西朝向，和南北朝向的 53#、 55#、 56#樓形成“ E”字型布置，同時 由于其存在，使 53#、 55#、 56#樓的西側(cè)沒有形成邊單元，同時對該三棟樓西側(cè)的景觀、采光、視線等造成影響，降低了售價。從這兩個方面而言， 54#樓的面積增加，反 而減少了利潤。 五、 關(guān)于結(jié)構(gòu) 1、 結(jié)構(gòu)選型 。 應(yīng)該說，住宅在結(jié)構(gòu)選型方面的問題是不太突出的，因?yàn)樽≌话銜捎眉袅Y(jié)構(gòu)，即使塔樓，也是剪力墻筒體結(jié)構(gòu)， 避免了客戶后期裝修中處理框架結(jié)構(gòu)帶來的梁、柱陰陽角問題， 提供客戶 優(yōu)良的室內(nèi)空間 和凈高 。 遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)只有 61#商務(wù)樓采用了框架剪力墻結(jié)構(gòu) ，以適應(yīng)辦公的 大開間 需要 。 但在有大型底商的住宅中，結(jié)構(gòu)選型則是一個需要關(guān)注的問題，解決商業(yè)和住宅對不同結(jié)構(gòu)形式需要的矛盾。 遠(yuǎn)洋天地二區(qū) 73#、 75#樓首層和二層為配套建筑，設(shè)計(jì)中未做結(jié)構(gòu)處理，這對于其特定的用途而言是合適的，但如果 做為推向市場的產(chǎn)品，其平面有相當(dāng)?shù)南拗?，利用率較低。 一般的做法是商業(yè)采用框筒結(jié)構(gòu)，在商業(yè)頂層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，但在高層住宅中，隨著結(jié)構(gòu)規(guī)范的更新，對結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的要求也有所提高， 在成本方面增加的費(fèi)用值得關(guān)注。 而超規(guī)范的 專家論證的要求，可能對本來就緊迫的設(shè)計(jì)周期造成影響。所以對于此類產(chǎn)品應(yīng)提前加以關(guān)注。 2、 結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位和從屬地位 。 結(jié)構(gòu)做為 建筑的骨架，其安全性能是一點(diǎn)都不能打折扣的，在安全方面，結(jié)構(gòu)處于主導(dǎo)地位。國家規(guī)范對這一方面也充分重視，在結(jié)構(gòu)安全性儲備方面，也有相當(dāng)?shù)挠嗔俊?但也由于結(jié)構(gòu)的安全 主導(dǎo)地位，往往在設(shè)計(jì)中結(jié)構(gòu)偏保守，不管是基礎(chǔ)處理還是結(jié)構(gòu)尺寸、含鋼量等 。 從開發(fā)商角度出發(fā)，結(jié)構(gòu)的安全性和節(jié)約是一個必須處理的問題。 從產(chǎn)品角度而言，結(jié)構(gòu)卻往往會和 效果和功能實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)生矛盾 。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程，應(yīng)該貫穿產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過程， 在方案設(shè)計(jì)中，讓結(jié)構(gòu)工程師充分介入，在前期盡量確定結(jié)構(gòu)尺寸，并使各專業(yè)做到心中有數(shù)， 提前意識到功能、效果與結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生矛盾的重點(diǎn)部位，提前控制。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式的住宅，關(guān)鍵在于豎向戶型轉(zhuǎn)換與結(jié)構(gòu)的關(guān)系、建筑要求的采光面和結(jié)構(gòu)外維護(hù)的矛盾、戶型平面和結(jié)構(gòu)墻的結(jié)合、 梁的設(shè)計(jì)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)形式的住 宅，關(guān)鍵在于梁的設(shè)計(jì)和設(shè)備系統(tǒng)之間的預(yù)留預(yù)埋。 從功能和效果角度出發(fā)，結(jié)構(gòu)需要想盡辦法滿足需要，在這一角度上，結(jié)構(gòu)處于從屬地位，好的結(jié)構(gòu)工程師，是把安全做為自己的份內(nèi)工作，而滿足功能和效果需要則是體現(xiàn)水平的地方。 在遠(yuǎn)洋天地一期的海王星 S 戶型中，結(jié)構(gòu)師通過增加 S 戶型底板厚度，很好的解決了頂部特殊戶型和標(biāo)準(zhǔn)戶型的銜接， 基本沒有對標(biāo)準(zhǔn)戶型產(chǎn)生影響。 61#樓框架梁的預(yù)留套管，使戶內(nèi)設(shè)備系統(tǒng)可以穿梁，為客戶爭取更多的室內(nèi)凈高。但遠(yuǎn)洋天地各區(qū)的結(jié)構(gòu)含鋼量不均且基本都偏高， 反映在結(jié)構(gòu)造價方面尚需進(jìn)一步控制。 在基礎(chǔ)處理方面 ，遠(yuǎn)洋天地 一期 59#樓和二區(qū) A 段采用了灌注樁，二區(qū)B段和三區(qū)通過優(yōu)化和專家評審的方式，采用 CFG 灌注樁，大大地降低了造價，同時在施工難度和工期方面也得到了提高， 這種優(yōu)化并不是設(shè)計(jì)師 主動 提出，而是甲方思想的堅(jiān)持和落實(shí)。 3、 梁的設(shè)計(jì)要慎重 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中反映出來的另外一個問題是對平面設(shè)計(jì)關(guān)注，但忽視豎向的因素 ， 比如戶內(nèi)，往往會關(guān)注平面布局，但戶 內(nèi)屋頂是否有管、各個方向的梁是否一樣的標(biāo)高、梁的高度是否過大等。 住宅剪力墻結(jié)構(gòu)系統(tǒng)中梁的設(shè)計(jì)在寬度上一般和剪力墻一致，基本不會有太大問題，但高度上需要注意，尤其同一空間不同梁的高差，從結(jié)構(gòu)優(yōu)化上，梁的高度做到最小無疑是節(jié)省成本的，但裝修時有時會考慮空間效果而人為地把梁做成一樣高，付出地成本更大，而且存在開裂可能，反而不如把梁的高度統(tǒng)一。 而在框架結(jié)構(gòu)中，梁的設(shè)計(jì)一定要考慮穿管的情況， 前期設(shè)計(jì)預(yù)留預(yù)埋充足，甚至可以多余點(diǎn)，避免后期穿梁的情況出現(xiàn)，因?yàn)檫@種情況是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師很避諱的，一般都會要求進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固。 另外，框架結(jié)構(gòu)中，所得的凈高經(jīng)常收到梁底標(biāo)高的限制，尤其公共部分，由于 管道較多，許多情況下管道需走梁底，這種情況下對走廊與核心筒連接處 過梁 等關(guān)鍵點(diǎn) 要充分注意 ，避免出現(xiàn)瓶頸。 4、 梁板柱結(jié)構(gòu) 和 板柱 結(jié)構(gòu) 。 這兩種結(jié)構(gòu)形式的選擇 ，主要是在 車庫的設(shè)計(jì)上。 遠(yuǎn)洋天地一期采用板柱結(jié)構(gòu)， 二區(qū)和三區(qū)采用梁板柱結(jié)構(gòu) 。總的來講，板柱結(jié)構(gòu)對層高比較有利，而梁板柱結(jié)構(gòu)對造價有利，采用何種方式，需要看車庫的具體設(shè)計(jì)而定。 六、 關(guān)于成本控制 。 公司在 2003 年強(qiáng)調(diào)客戶意識， 2004 年強(qiáng)調(diào)成本意識， 2005 年強(qiáng)調(diào)效益意識，今年強(qiáng)調(diào)品質(zhì)意識，隨著意識的提高，對成本控制也有不同階段的理解。 成本控制不只是 省錢，而是賺錢。產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的成本控制， 是要把錢花在刀刃上，創(chuàng)造更好的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提高產(chǎn)品品質(zhì)，從而提高產(chǎn)品競爭力，甚至因此 而提高售價 ；而在不滿足功能需要和效果需要的前提下，花一分錢都應(yīng)該考慮是不是有價值。另外需要考慮對成本影響的是后期物業(yè)管理的便利性。 如前所述，在結(jié)構(gòu)上，經(jīng)常有成本浪費(fèi)的情況出現(xiàn)，這一方面是需要花精力去做好的。記得在學(xué)校時，一位老教授曾經(jīng)調(diào)侃說過，最優(yōu)秀的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)的作品，不是什么情況下都塌不了 ，而是不該塌的時候不能塌，不得不塌的時候不能不塌，否則不是不安全，就是保守過度 。 這一方面，遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)在基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上做得工作比較多，成果也比較突出，但在含鋼量的控制上還有很多改進(jìn)的余地。 遠(yuǎn)洋天地二區(qū) 73#、 75#樓的櫥柜為純進(jìn)口，三區(qū)在精裝修設(shè)計(jì)過程中，對櫥柜進(jìn)行分析，關(guān)注產(chǎn)品的最終效果，以功能實(shí)現(xiàn)為重點(diǎn)，臺面材料使用了最好的品牌“杜邦可麗耐”，并對櫥柜功能設(shè)計(jì)加以關(guān)注，在成本低于二區(qū)的情況下，取得了較好的效果 ，同時也為后期 維修創(chuàng)造了較好的條件 。 七、 關(guān)于分期開發(fā)和以變應(yīng)變的思路。 遠(yuǎn)洋天地的開發(fā)具有 分期滾動開發(fā) 和 節(jié)奏快 的特點(diǎn)， 這個特點(diǎn)是大局所使 ?；谶@個特點(diǎn)，各方面的工作也相應(yīng)體現(xiàn)出 應(yīng)變的特點(diǎn)。 對于分期開發(fā)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中需要特別注意總體設(shè)計(jì)的把握，也就是前述規(guī)劃設(shè)計(jì)思想的貫穿。 在區(qū)域開發(fā)之前，在建筑規(guī)劃、市政 等方面均需有統(tǒng)一的思路，在前期開發(fā)中為后期開發(fā)預(yù)留條件。 尤其市政的水、電、氣等，項(xiàng)目開始時要對后期的路由、用量等充分考慮，創(chuàng)造條件。在確定分期開發(fā)的順序后，相應(yīng)對建筑規(guī)劃中的市政配套進(jìn)行考慮，盡量避免過多的臨水臨電建筑，避免浪費(fèi)。 快速的開發(fā)節(jié)奏，使開發(fā)流程不可能完全理想化，這就要求工作中有相應(yīng)的對策，否則將造成很多浪費(fèi)，甚至前期工作限制和影響后期工作。無論是針對分期滾動開發(fā)還是節(jié)奏快的情況，以變應(yīng)變的思路都是卓有成效的。 例如在 61#樓底商的設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)時底商具體做何用途沒有明確，也不可能等到明確后再設(shè)計(jì) ， 在綜合考慮商場、餐飲、辦公等可能后，確定商業(yè)設(shè)計(jì)空間滿足商場需要，水電條件滿足餐飲需要， 同時除消防系統(tǒng)不得不到位外，水、暖、電系統(tǒng)均具備系統(tǒng)條件而不做末端設(shè)計(jì)， 使產(chǎn)品具有很大的適應(yīng)性， 同時也 向銷售 明確該產(chǎn)品的局限性，象洗浴等是不具備功能的。 前期不多的投入，避免后期大量的改造。 在 61#樓業(yè)主入住后的 裝修方案討論中，明顯減少了開發(fā)商很多配合的工作量，也基本沒有什么 改造工作量 。 類似的，在工作前提不是很明確的情況下，需要考慮多種可能，并適當(dāng)?shù)臑楦鞣N可能創(chuàng)造一定的條件，明確可以做什么，不可以做什么，保證后期工作的 順利進(jìn)展，也保證后期工作不會做無用功。 遠(yuǎn)洋天地一期基于工程形象需要，在施工圖尚未完全展開時進(jìn)行底板施工，但在電梯底坑上條件預(yù)留不足，造成所有電梯沒有到達(dá)地下二層車庫，給后期使用帶來很大不便。 反思此事，前期施工如果考慮充分，預(yù)留條件實(shí)際上不需太大代價。 八、 關(guān)于設(shè)計(jì)管理 1、以最終效果為衡量標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品各方面的優(yōu)劣，應(yīng)以最終效果來決定。最終效果包括功能實(shí)現(xiàn)和直觀的表面效果。在某一點(diǎn)上再好的設(shè)計(jì)，如果不是客戶想要的，如果和整體效果不統(tǒng)一甚至脫離，也不能體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的水平。 2、各專業(yè)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)。 住宅中的專業(yè)設(shè)計(jì)相 對簡單而且成熟，但在細(xì)節(jié)上要求更加苛刻。各專業(yè)的設(shè)計(jì)，應(yīng)有一個基礎(chǔ)。就住宅而言，應(yīng)以充分考慮后的戶型室內(nèi)平面布置為基礎(chǔ)。同時在此基礎(chǔ)上重視綜合工作，避免各專業(yè)的相互影響，尤其是戶內(nèi)水暖專業(yè)和電專業(yè)、戶外市政和景觀、建筑的綜合、豎向的綜合等。 遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)表現(xiàn)出來許多專業(yè)設(shè)計(jì)的接口上容易出問題的地方，在毛坯房中，各專業(yè)的終端位置有時出現(xiàn)矛盾，如強(qiáng)弱電插座和暖氣片位置重疊、臥室暖氣片和床位置沖突等，在精裝修房中，終端位置不合理的問題也存在，這一類的問題出現(xiàn)，有設(shè)計(jì)院內(nèi)部專業(yè)協(xié)調(diào)的問題，但對于開發(fā)商控制產(chǎn)品質(zhì)量 而言，也是需要特別關(guān)注的。室內(nèi)外設(shè)計(jì)接口上，在建筑和景觀、市政的高程接口上、室內(nèi)外管線接口（包括建筑屋頂排水和市政、景觀的接口）上是需要加以關(guān)注的點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)思想貫穿的原則，應(yīng)該以先行的建筑設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，指導(dǎo)后期的景觀和市政設(shè)計(jì)，同時建筑設(shè)計(jì)在規(guī)劃過程應(yīng)充分考慮后期設(shè)計(jì)的合理性和可行性。 遠(yuǎn)洋天地一期的豎向設(shè)計(jì)有其特點(diǎn)，組團(tuán)內(nèi)的高程比組團(tuán)周邊道路高約 1.5米，規(guī)劃的考慮是使組團(tuán)獨(dú)立，并保證客戶的隱私性，在大居住區(qū)中營造良好的小居住庭