某大酒店項目經(jīng)營策劃書

SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 目 錄 第一章 市場篇 . 1 第二章 項目篇 . 5 第三章 定位篇 . 12 第四章 產(chǎn)品建議 . 26 第五章 市場推廣篇 . 28 第六章 銷售篇 . 38 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 1 第一章 市場篇 1、張家港簡介 城市性質(zhì)。 張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。 城市定位。 長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。 市域空間規(guī)劃。 規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。 “一城”指張家港作為高度城市化地區(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個張家港就是一個城市。 “雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。 “五片”指楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū)。 規(guī)劃至 2020 年，市域總?cè)丝?169 萬，其中城市人口 142 萬人（含外來人口 80 萬），城市化水平 84%，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 171平方公里。 2、地理位置 張家港市位于中國“黃金水道” 長江下游南岸江蘇省境內(nèi)，處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海 98 公里、蘇州 58 公里、無錫 40 公里、常州 70 公里、SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 2 南通 30 公里、南京 200 公里，距上海虹橋機場 98 公里，上海浦東機場 150公里，南京祿口機場 200 公里。 全市總面積 999 平方公里，人口 85 萬。由于其獨特的地理位置和成熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對上海經(jīng)濟圈和海外出口經(jīng)濟的工業(yè)建設(shè)，使其成為了一個新興的港口工業(yè)城市。 3、港口經(jīng)濟 張家港市境內(nèi)有長江沿線得天獨厚的天然國際商港 -張家港港，長江岸線達 60 多公 里，其中可建萬噸級以上泊位的深水岸線達 33 公里。張家港港深 ,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)。現(xiàn)有萬噸級以上泊位 33個， 2004 年完成貨物吞吐量 6397.8 萬噸，其中集裝箱運量 32.8 萬標箱 ,分別增長 41.8%和 32.6%。同世界上 140 多個國家和地區(qū)有貨運往來，我國最重要的出口港之一。 2004 年，批辦三資企業(yè) 200 家，注冊外資 13.2 億美元，比上年增長11.3，到帳外資 6.4 億美元，增長 6.4，其中到帳外資驗資數(shù) 2.88 億美元。張家港保稅區(qū)、省級開發(fā)區(qū)、揚子江化學(xué)工業(yè)園和揚子江冶金工業(yè)園注冊外資、到帳外資分別占全市的 51.6和 53.8， 3 個鎮(zhèn)注冊外資超億美元， 2個鎮(zhèn)實現(xiàn)了翻番。全市當年共批辦投資超千萬美元項目 82 只，注冊外資 11.5 億美元，分別增長 61%和 44.1%。出口超千萬美元企業(yè)達到40 家，江蘇國泰國際集團出口連續(xù)四年位居全省級外貿(mào)集團首位。外經(jīng)合SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 3 作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣（市）首位。 從這些數(shù)據(jù)中可以看到張家港經(jīng)濟發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠 定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長足發(fā)展。 4、城市發(fā)展趨向 城市核心區(qū)以完善城市功能為主； 城西組團突出購物公園建設(shè)； 城東組團加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)； 暨陽湖建設(shè)全面展開； 城北組團嚴格控制。 整個城市都是朝著 建設(shè)成為長江三角洲一個富有特色和競爭實力的港口工業(yè)城市，一個富有內(nèi)涵和獨特個性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。 5、市場篇總結(jié) 1) 社會娛樂消費比重逐步加大，社會消費支出將迅猛增大。 2) 隨著各項商務(wù)活動的開展，城市對各項商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。 3) 同時商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會快速發(fā)展。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4 4) 城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。 5) 經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，促進了企業(yè)的商貿(mào)往來，導(dǎo)致企業(yè)的各類商務(wù)人士對商務(wù)性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營造了一個持續(xù)上升的大環(huán)境。 本項目為產(chǎn)權(quán)式酒店，進入此市場的時機恰到好處。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 5 第二章 項目篇 1、項目介紹 項目地理位置 酒店位于張家港市區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心 暨陽路，座落在全國模范小區(qū) 東渡花園，緊靠張揚公路、長途車站、港城車站、滬寧高速，交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰張家港保稅區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、韓國工業(yè)園、歐洲精紡城等工業(yè)園區(qū)，三區(qū)六園環(huán)繞四周。 產(chǎn)品概論 項目位置：張家港市暨陽中路 8號 發(fā)展商： 張家港萊福士大酒店有限公司 設(shè)計單位： 上海愛建建筑設(shè)計院 施工單位：上海國豪企業(yè)發(fā)展有限公司 酒店管理公司：香港萊福仕酒店管理（集團）有限公司 占地面積： 3082.8平米 總建筑面積： 13358.01平米 容積率： 4.33 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 6 建筑層高： 9層 總高度： 48 米 周邊環(huán)境和配套 區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。 綠化狀況：沙洲公園、園林廣場、張家港公園，道路綠化基本以車道綠化隔離帶為主。 道路狀況： 東西向主干道： 暨陽路、沙洲路，雙向兩車道 南北向主干道： 人民路、長安路、港城大道，雙向四車道 道路交通都是張家港地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。 商業(yè)配套（ 大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場、集市、影院、娛樂場所） 商場：國際購物中心、第一人民商場、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 7 醫(yī)院：張家港市康樂醫(yī)院，張家港市老年專科醫(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路 120號：張家港市婦幼保健所 學(xué)校：機關(guān)幼兒園（暨陽中路）、東渡藝術(shù)幼兒園（暨陽中路東渡花園內(nèi)） 城北小學(xué)（海關(guān)路）、暨陽實驗小學(xué)（云盤路）、云盤小學(xué)（暨陽中路）、市實驗小學(xué)（陳家場路） 張家港市特殊教育學(xué)校（沙洲東路 247 號） 梁豐高中、張家港高中 影院：大戲院（暨陽中路）世紀天華影城（步行街） 娛樂場所：多個酒吧及娛樂總會集中于（沙洲中路西段），步行街購物娛樂中心 小結(jié)： 1) 從地理位置看：項目所在位置優(yōu)越，鬧中取靜；十分適合酒店的經(jīng)營； 2) 從周邊配套看：項目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價值較高； 3) 從產(chǎn)品本身看：商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8 2、現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析 2005 年第一季度張家港市酒店行業(yè)經(jīng)營情況（單位：萬元） 第一季度經(jīng)歷元旦、春節(jié)、元宵節(jié)等中國傳統(tǒng)節(jié)日，本地酒店餐飲市場呈現(xiàn)了較好的趨勢，但進入三月后餐飲開始逐步下滑，相反客房市場隨著商務(wù)活動的增加將呈上升趨勢，張家港市客房收入及平均房價較去年同期都有一定上升，第一季度平均房價上升了 40 元 /間 .天，主要原因是因為國貿(mào)、馨苑度假村、沙洲賓館等高星級酒店改造后的房價提升，拉動了張家港市整體平均房價的提升。 沙洲賓館（四星） 景海大酒店（三星） 從上面的表格中我們不難發(fā)現(xiàn)： 酒店的營業(yè)收入穩(wěn)步增長，酒店的客源的穩(wěn)定增長，證明市場對酒店的需求空間增大； 餐飲娛樂的消費支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好； 從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好 4、 SWOT 分析 根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟等以及所處的環(huán)境和時代特點中，我們可SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 9 以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項目）以下優(yōu)勢，劣勢，機會點和威脅點； S 優(yōu)勢分析 A. 整個經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好； B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障； C. 港口城市，經(jīng)濟持續(xù)性強，城市進入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動酒店的整體需求； D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟時代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。 E. 工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，促進企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對酒店的需求在不斷上升； F. 張家港的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟環(huán)境的同時，提供了人才和社會氛 圍資源， G. 促進商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對酒店需求的增加； H. 良好的經(jīng)營管理公司作為運營支撐； SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 10 I. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品。 W 劣勢分析 A. 項目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加； B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。 C. 配套設(shè)施有待進一步完善。 O 機會分析 A. 工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個長足的發(fā)展空間； B. 周邊城市的發(fā)展，帶動張家港當?shù)叵M群體的投資意識； C. 張家港改革開發(fā)的勢頭良好，促進了經(jīng)濟大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展； T 威脅分析 A. 產(chǎn)權(quán)式酒店 銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定； B. 市場的接受度不能確定； C. 房產(chǎn)大勢的 影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 大小還不確定； SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 第三章 定位篇 1、項目定位 根據(jù)前二章的描述，我司認為下列定位是較為適合的： 為張家港商務(wù)人士服務(wù) 面對江浙投資精英 集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的 精裝修、四星級、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店 2、客戶定位 綜合前 面的分析 我們可 以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下 1) 張家港國家公務(wù)員 年齡在 25-45 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大 估計在 30%左右 2) 張家港收入較高的職員 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 13 年齡在 25-45 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。 3) 張家港投資客 年齡在 25-45 左右，是比較成熟的投資客，注重回報，理性消費群體；比例在 15%左右 4) 外地投資客 來自溫州，江陰等地的 30-45 左右，相當成熟的投資客， 把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中 ，看中回報，很理性的消費群體，對于產(chǎn)權(quán)式酒店不陌生。所占比例在 30%左右。 針對上面我 們所分析的目標人群，我們將根據(jù)其消費習(xí)慣、消費心理、消費結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推 廣計劃，舉行公關(guān)活動。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 主要消費群體圖表如下： 圖一： 少量購買群體 中等購買群體 基本購買群體 張家港收入較高職員 張家港公務(wù)員 當 地、溫州、江陰等投資客 少量購買群體 中端購買群體 基本購買群體 年齡在 25-45 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式； 年齡在 25-45 歲之間，有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式 （如：） 30-45 左右，相當成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報，很理性的消費群體，對SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 圖二： 我們特別對張家港本地市場和客戶進行研究，對他們的投資渠道進行了簡單比較： 普 通消費群體的投資渠道表： SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 產(chǎn)權(quán)式酒店回報 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期存款 自營企業(yè) 回報率 8%年回報 市場波動嚴重，大市趨于熊市，虧多贏少 不確定 少 3% 不確定 風(fēng)險指數(shù) 低 高 高 中 低 高 專業(yè)要求 專業(yè)要求低 具備一定的財務(wù)分析能力，同時有很好的心理素質(zhì) 對于古董有一定的專業(yè)知識 管理形式 委托管理，或者委托管理 自我管理或者委托管理 自我管理 自我管理 產(chǎn)權(quán)式酒店回 股票投資 古董投資 基金投資 銀行定期 自營企業(yè) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 報 存款 資金要求 15-20 萬 10 萬以上即可 10 萬以上 10 萬以上 不定 20 萬以上 適合人群 有一定閑散資金， 有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展； 古董專業(yè)人士； 對宏觀經(jīng)濟和政策有相當?shù)牧私猓?具備相當?shù)墓芾斫?jīng)驗， 不希望投入太多的精力， 理素質(zhì)好 充足時間； 具有充裕的時間； 具有充足的時間 資金量不是十分充足 心理素質(zhì)好 有一定的專業(yè)知識 資金十分充足人脈資源充足 綜合指數(shù) 可行 較不可行 較不可行 較可行 較可行 較可行 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 19 房產(chǎn)經(jīng)濟，經(jīng)濟房產(chǎn)不論是從 GDP 的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。同時張家港周邊的城市，上海、杭州等地的投資意識已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，正所謂 “眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。 產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個固定資產(chǎn)的身份，它將在張家港人心中成為另一個財富的象征，同時又是一個財富累計的渠道。 從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道。是理性的投資選擇。 2、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品規(guī)劃 總建筑 面積在 1.6 萬平方米； 140 套商務(wù)酒店； 配有現(xiàn)代化設(shè)施的 3個大小會議室、多功能廳； 結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。 酒店現(xiàn)有各類套房、高級商務(wù)間及標準間在內(nèi)的各類； SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 20 擁有中西餐廳、宴會廳、風(fēng)味廳等用餐點； 多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會及各類培訓(xùn)會議等各類商務(wù)會議的理想場所。 酒店還設(shè)有 VIP會所，它將成為張家港社交的中心。 產(chǎn)品設(shè) 計 產(chǎn)品總 體設(shè)計：集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務(wù)人士需求的綜合性酒店。 餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進行傳播，把餐飲消費和文化消費相結(jié)合； 休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進行一個基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達到其輕松工作和娛樂的效果； 商務(wù)、服務(wù)功能； SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 21 我們在 8 樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心； 配合 商務(wù)人士高效工作； 設(shè)立票務(wù) 中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)； 住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對家歸屬感的要求； 以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標，根據(jù)這類消費群體的消費特點進行設(shè)計，提高各項服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 在提升酒店 的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 3、價格定位 價格依據(jù) 周邊沒有雷同產(chǎn)品 精裝修產(chǎn)品 單位面積小，可以拉高單價，總價沒有太大的影響，投資門檻不SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 22 高 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場中，那么其價格也將會是一個到定位的產(chǎn)品，它符合中國消費者的消費心理。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其 定價 本項目不建議把單方成本作為一個價格定價的要素考慮 ，因為其含有的技術(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險系數(shù)不能和單純的住宅項目類比，所以把利潤目標作為一個價格定位的重要要素 1）運營回報方法 : 現(xiàn)有市場的租金調(diào) 查（數(shù)據(jù)來源 銷售部） 4 星級酒店的租金情況在 260-280 元上 下，同時其入住率控制在60%- 70%之間 ( 見表格 ) 月收益 天租金 天數(shù) 入住率 運營成本 利潤額 3179.2 260 365 0.6 0.33 38149.8 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 23 總價（萬） 首付4成（萬） 還款數(shù)額（萬） 月還款 凈收益 10萬的貸款月還款數(shù)額 38.93 15.57193 23.35789 2679.15 500 1147 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 24 假定條件：首付 4成天租金 260元（銷售部提供） ；入住率 0.6：根據(jù)市場測算 ；運營成本 0.33：根據(jù)酒 店管理行業(yè)的行規(guī)測算 具體計算如下： 月收益 =天租金 260元 *天數(shù) 365*入住率 0.6*（ 1-運營成本 0.33） 凈收益：除去貸款后，個人的期望值 凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金（預(yù)計） 還款總數(shù)額 =月還款 2679.15/10萬月貸款還款數(shù) *10萬 總價 =首付部分 +還款總數(shù)額 故此定價在 38.96萬元 單價在 7000元左右。 2）類比方式定價法 周邊的普通住宅的房價在 4000-5000 元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在 50 左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價位應(yīng)在： 6000左右 根據(jù)以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素， SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 25 我司建議該項目的定價應(yīng)為 6500元 7000元 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 26 第四章 產(chǎn)品建議 1、產(chǎn)品規(guī)劃 房間劃分 1) 房間的面積在 40-60 之間（建筑面積），保證低總價的控制 2) 房型規(guī)正 動線部分 以后內(nèi)部的動線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。 其他配套設(shè)施的建議 1) 會所：具有商務(wù)功能 2) 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達到對外營業(yè)的功能特征； 3) 娛樂設(shè)施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如：KTV，棋牌等娛樂功能 4) 商務(wù)功能部分：會議中心，會議洽談室，商務(wù)會所，娛樂休閑廳等 5) 智能化系統(tǒng)會給產(chǎn)品加分，提高商務(wù)的等級。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 27 2、裝修標準建議 外墻：貼面蘑菇石、條形磚； 外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主； 大堂：大理石地面 門：電子感應(yīng)門鎖 窗：亞鋁高級型材（表面氟炭處理），中空玻璃 室內(nèi)裝潢標準：四星 水槽及龍頭： TOTO全套衛(wèi)生潔具 天關(guān)及插座：國際標準超豪華型 衛(wèi)生： TOTO 全套衛(wèi)生潔具 空調(diào)：江陰雙良集團， 120 萬卡中央空調(diào) 用電： 1000KVA集中供電加 160KW發(fā)電機組 電梯：三臺三菱點電梯 建議價格范圍： 1000-1500元 /平方米 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 28 第五章 市場推廣篇 1、推廣思路 推廣原則 準確性： 在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準確性，避免宣傳浪費，無效傳播。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結(jié)合； 創(chuàng)意性：在整個傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實到位。 時效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們在銷售中嚴格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個階段進行推廣宣傳，在什么樣的階段提出怎樣的口號，獲得怎樣的市場反映是相當關(guān)鍵的，所以要精確把握市場的時效性 引導(dǎo)性：整個推廣過程 中，嚴格按照 AIDA 進行；首先在前期的操作就是要引起注意 attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準消費群體的關(guān)注點 interest；然后是引起欲望 desire，產(chǎn)生對產(chǎn)品的購買欲望；落實到購買 action行動中。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 29 推 廣主題 根據(jù)對項目的分析，得出以下幾點項目最大的特性，從這幾個特性展開進行推廣宣傳，以達到我們所要得到的要求。 稀缺性：強調(diào)產(chǎn)品是地區(qū)的首例產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語表現(xiàn)： 風(fēng)靡了 東京、紐約、上海、香港、 精裝修，四星級產(chǎn)權(quán)式酒店獻世張家港。 投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產(chǎn)品的投資性強，風(fēng)險小） 廣告語表現(xiàn)： 選擇 times贏家 8%， 8%， 8%固定回報，贏家選擇。 未來性：產(chǎn)品的合理性和未來城市的發(fā)展趨勢，市場的需求中可以看出其產(chǎn)品將會迎來其穩(wěn)定發(fā)展的增長期 廣告語表現(xiàn)： 電腦升級，游戲升級， 比不過資產(chǎn)升級的魅力！ Times贏家，精裝修，四星級產(chǎn)權(quán)式酒店 資產(chǎn)升級，毋容置疑。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 30 功能性：強調(diào)產(chǎn)品是可售的產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語表現(xiàn)： 品質(zhì)成就經(jīng)典； 專業(yè)成就贏家 TIMES贏家 精裝修產(chǎn)權(quán)式酒店，集餐飲、休閑娛樂、商務(wù)、住宅為一體的商務(wù)酒店。 推廣流程 客戶積累階段 導(dǎo)入期 “機會篇”不可復(fù)制的產(chǎn)權(quán)式酒店銷售 直接銷售階段 強銷期 “行動篇”搶占先機，實惠大禮（本階段是結(jié)合了 SP 活動進行的） 把投資放到首位，作為純粹的金融工具進行推廣。 后期銷售階段 持續(xù)期 “行動篇 2”對尾盤的銷售， 把最好位置的樓盤留到最后 ，以奢侈品樓盤（在裝修上，門牌號碼等上下功夫） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 31 維護期 “ 品牌維護期” 在這個階段要對產(chǎn)品的品牌進行加強維護。 1、 執(zhí)行部分 廣告總體策略（ AIDA） 引起關(guān)注，引起興趣，引起欲望，實施行動 廣告的階段性劃分 導(dǎo)入期（月 月中旬）：培養(yǎng)購買欲望期；必須具有一定的煽動力，可以以幾個主題入手：稀缺性、功能性、未來性和投資性，根據(jù)我們的分析，特別強調(diào)投資性，把廣告的廣泛性和針對性結(jié)合在一起。舉行新聞發(fā)布會，以達到引起購買者興趣的目的。 方法：，以活 動為中心，軟性媒體為主，硬性廣告為輔 強銷期（月底 1月）：這是一個決定成敗的時期，銷售到了最為關(guān)鍵的時候。我們?yōu)榕浜箱N售，將以硬性廣告為主刺激消費者的購買欲望并落實到實際行動中。廣告在其中的就是要教會客戶 用專業(yè)的經(jīng)營思路來判斷本項目，用我們的思路思考問題，同時肯定當?shù)厥袌龅木哂邢嗤顿Y功能的多種投資渠道，并加以比較，用數(shù)據(jù)說明問題；同時一定程度的促銷活動的宣傳讓目標人群產(chǎn)生緊迫感。施加外來的壓力（促銷活動策劃：詳見公關(guān)活動內(nèi)容） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 32 方法：，以開盤、促銷為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔 持續(xù)期（ 1月 06 年 2 月）：在這個階段，我們需要做到的是，讓已經(jīng)購買的客戶感覺到物有所值，沒有購買的潛在客戶行動起來。 方法：，以軟性報道 為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔 收盤期（ 06年 2月到 06 年 3月）：此階段的推廣在于能夠堅定投資者的信心，利于后期的經(jīng)營順利進行。對于開發(fā)商口碑的建造有利。 方法：，以軟性報道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔 媒體策略： 前期以公關(guān)活動為中心，軟文推廣為主，硬廣告為輔，逐步深入，將此案在保持良好口碑的情況下快速且推向市場。 針對目標市場 -張家港，溫州，江陰等地的接受信息的習(xí)慣，用大眾媒體唱主角的形式進行媒體推廣。通過大量的分析做出以下媒體選擇： 媒體選擇 . 根據(jù)媒體資源的分析中，我們選擇的媒體集中在 TOP3前的媒體 報紙：揚子晚報、張家港日報； 電視媒體：張家港電視劇頻道、張家港房產(chǎn)專欄； 戶外媒體：步行街戶外廣告；案場戶外廣告 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 33 揚子晚報夾報 DM； 張家港媒體推廣表（詳見附件 1） 軟性新聞主題 從研究產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)身張家港為引子展開， “第一”的概念 要打響，以第一的噱頭展開；從產(chǎn)品的稀缺性和產(chǎn)品的品質(zhì)，和投資概念入手。 用論證的形式進行軟文報道 根據(jù)我們的銷售現(xiàn)場為一個宣傳基礎(chǔ)展開，如：開盤活動的人氣，現(xiàn)場包裝風(fēng)格等為話題展開；高貴是整個宣傳的基調(diào)。 以促銷活動為主題：比如媒體人員親身體驗，“第一個”免費入住酒店人的感覺；或者是第一個購買人的思想活 動等為話題展開。 或者單刀直入，就酒店論酒店的形式展開，或者管理公司的管理經(jīng)驗，行為指導(dǎo)，管理理論和思路進行研究和討論，最后推出酒店，排除讀者疑慮。 最后一個主題是最為直接的形式，用第三者的視覺看到現(xiàn)有的投資市場。引導(dǎo)投資者用我們的思路進行思考，把酒店的運營和投資分析完善。把購買酒店作為正確選擇的論點進行剖析，并展開話題。 堅持用第三者的語言去描述，增加軟文真實性和可靠性。把SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 34 話題深入，在對銷售贏利為基礎(chǔ)獲得良好的口碑。 投放頻率及規(guī)模 關(guān)于投放頻率和規(guī)模的研究 ，我們需要分幾個階段展開，和前面說到的廣告總體策劃相關(guān) 導(dǎo)入期：覆蓋面廣為重點 強銷期：針對性強為重點，針對效果評判出最佳媒體通路，進行推廣； 持續(xù)期：形象廣告，但是產(chǎn)生費用較低的廣告為重點（樓盤外墻的巨幅廣告） 維護期：同持續(xù)期，做結(jié)束動作，但是同時對于口碑的塑造要注意，這個環(huán)節(jié)往往會影響下次樓盤的操作。 3 公關(guān)活動策劃 活動一：新聞發(fā)布會（引起注意） 時間： 2005年 8月底 地點：張家港最好酒店的會議室 人員：市府領(lǐng)導(dǎo)、各主要媒體記者、萊福士大酒店主要人員 主題：“創(chuàng)富新天地” “萊福士大酒店”新聞發(fā)布會 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 35 目的：通過前段時期的媒體導(dǎo)入，張家港受眾對產(chǎn)品有了一定的了解，此次活動的是為了強化受眾對此產(chǎn)品的認同感；同時積累一定的目標客戶群。 內(nèi)容：邀請市府領(lǐng)導(dǎo)和市委主管經(jīng)濟的領(lǐng)導(dǎo)； 講解“張家港市第一個純投資性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店”。 其包含“國外的先進的發(fā)展理念”“張家港人的投資觀念”“創(chuàng)富新天地的啟示”等論言。 注意點：利用市府的影響力來對我們的主要目標客戶群之一 機關(guān)干部人員進行媒體宣傳，同時對全市的受眾更了解此產(chǎn)品。 活動二：萊福士集團經(jīng)營講解會（引起興趣） 時間： 2005年 9月初 地點：張家港最好酒店的多功能廳 人員：萊福士經(jīng)營管理團隊、產(chǎn)品受眾、媒體記者 主題：“萊福士大酒店”經(jīng)營講解會 真真的誠實經(jīng)營者 目的：通過經(jīng)營講解會，使我們的受眾更加了解我們的投資產(chǎn)品，更加相信此項目是真真的“誠實”項目。同時積累一定的目標客戶群。 內(nèi)容：邀請對本項目有興趣的目標消費群體；并同時邀請媒體報道。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 36 講解“萊福士大酒店”未來經(jīng)營狀況和投資價值。 其包含“國際經(jīng)營團隊”“良好的投資前景”“創(chuàng)富新天地的未來的實際數(shù)據(jù)”等論言。 注意點：利用對酒店經(jīng)營的講解來打消目標消費群體的投資顧慮，用數(shù)據(jù)說話，用事實說話，以此來打動目標消費群體。 活動三：會員優(yōu)惠行動（引起欲望） 時間： 2005年 9月初 地點：張家港案場 人員：目標消費群體 主題：會員優(yōu)惠和預(yù)繳定金 目的：通過此項活動，判斷出市場對此產(chǎn)品的接受程度，以此來調(diào)整產(chǎn)品的各項策略：同時也對項目的銷售有一個預(yù)知。 內(nèi)容：前來預(yù)訂的前 10 名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠 2萬元（定金 1萬元）并同時得到會員金卡一張。 前來預(yù)訂的前 20 名客戶可在正式簽約時優(yōu)惠 1萬元（定金 1萬元）并同時得到會員銀卡一張。 注意點：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時特別注意避免SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 37 “ cheap”的感覺。 活動四：開盤活動（實際購買） 時間： 2005年 9月中 地點：張家港案場 人員：目標消費群體、張家港房產(chǎn)節(jié)目主持人、文化、經(jīng)濟界名人 主題：開盤及促銷活動 目的：通過此項活動，達到客戶快速購買，完成強銷任務(wù) 內(nèi)容：前來簽約的前 3名客戶可得賽歐轎車一輛（ 8.2萬元）。 前來簽約的前 20 名客戶可得賽歐首期轎車一輛（ 2萬元） 注意點：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時特別注意避免“ cheap”的感覺。 活動五：各地展會 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 38 第六章 銷售篇 1、銷售策略 快速銷售：在市場上造成轟動效應(yīng)； 集中性銷售：整個銷售過程把去化量集中在強銷期； 針對性銷售：鎖定消費群體，有針對性地進行銷售； 品牌維護：在銷售的過程中注重產(chǎn)品的品質(zhì)感。 2、投資分析 一、首付四成的購買方式 總價 首付 4成 月按揭（ 10年） 回報率8% 月收益 月凈收益 3 凈收入 3 年后的資產(chǎn)總值(增長 20%) 350000 140000 2408.7 28000 2333 -75.37 -2713.32 420000 400000 160000 2752.8 32000 2667 -86.13 -3100.68 480000 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 39 總價 首付 4成 月按揭（ 10年） 回報率9% 月收益 月凈收益 3凈收入 3年后的資產(chǎn)總值 (增長 20%) 350000 140000 2408.7 28000 2625 216.3 7786.8 420000 400000 160000 2753.8 32000 3000 247.2 8899.2 480000 二、首付 5成的購買方式 總價 首付 5 成 月按揭（ 10年） 回報率8% 月收益 月凈收益 3凈收入 3 年后的資產(chǎn)總值 (增長20%) 350000 175000 2008 28000 2333 326 11719 420000 40 20 22 32 2 3 1 480000 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 40 0000 0000 95 000 667 72 3393 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 41 總價 首付 5 成 月按揭（ 10年） 回報率9% 月收益 月凈收益 3凈收入 3 年后資產(chǎn)總值 (增長20%) 350000 175000 2008 31500 2625 617 22219 420000 400000 200000 2295 36000 3000 705 25393 480000 根據(jù)上面的表格分析中，可以看到只有在首付 5 成的情況下才能出現(xiàn)客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。為了達到更好去化目的，建議用 3 年 9%的投資回報給予客戶回報，以。 如果購買總價為 35 萬的房子，其首付 5 成，按照 10 年貸款，沒有按揭費用為 2008 元，按照 8%的固定回報回饋給購買者，您將獲得月回報 2333元，每月凈收益為 326 元， 3年總凈收益為 11719元；保守估計產(chǎn)品的增值，3 年后產(chǎn)品價值為 42萬整。你在 3年將獲得純利潤 8.1719元。 81719=420000-350000+11719 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselecti