2010年成都中糧御嶺灣營(yíng)銷(xiāo)策略

/webmoney 1 /webmoney 2 第一只眼：本體分析看項(xiàng)目 /webmoney 3 本體分析 1101畝別墅用地 800畝內(nèi)湖 近 2000畝山地高爾夫 湖面 近 1000畝原始森林 酒店 會(huì)所 鳥(niǎo)島 項(xiàng)目自然景觀資源資源優(yōu)勢(shì)稀缺：“一湖兩山”，飛鳥(niǎo)棲息、森林蔥郁； 低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。 配套設(shè)施高端完備：高爾夫球場(chǎng)，頂級(jí)會(huì)所，五星級(jí)酒店，運(yùn)動(dòng)中心等。 身出名門(mén)：世界 500強(qiáng)中糧品牌優(yōu)勢(shì)。 /webmoney 4 幽幽婉韻醉我 夢(mèng)里微微 浪歌 輕倦 /webmoney 5 等待是種幸福 在記憶的隧道里搜索 把快樂(lè)放到回憶里重復(fù) /webmoney 6 在過(guò)路時(shí)點(diǎn)染了他的空靈 使他驚醒 將你的倩影抱緊 /webmoney 7 柔風(fēng)竊語(yǔ)著葉的呢喃 私語(yǔ)著往昔的回憶 /webmoney 8 依山傍水 走過(guò)心的廊橋 你是我眼中的霓虹嗎 /webmoney 9 /webmoney 10 /webmoney 11 獨(dú)自憑欄 是誰(shuí) 用目光眺望 一米溫柔的斜陽(yáng) /webmoney 12 /webmoney 13 無(wú)垠的窗外 風(fēng)清云也淡 有絲微風(fēng)吹動(dòng)了心海 /webmoney 14 理想之上 不可復(fù)制的國(guó)際山水人生 前無(wú)古人 ,后無(wú)來(lái)者！ 三年御嶺灣，別墅將成城！ /webmoney 15 第二只眼：競(jìng)爭(zhēng)格局看項(xiàng)目 /webmoney 16 郊區(qū)別墅區(qū) （ 第二居所、度假） 城市別墅區(qū) （第一居所） 麓山板塊 青城板塊 浣花板塊 光華大道板塊 牧馬山板塊 大城北板塊 浦江板塊 金堂板塊 龍泉板塊 紅字 成熟別墅區(qū) 黑字 新興別墅區(qū) 成都別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 /webmoney 17 成都市別墅價(jià)格走勢(shì)圖050001000015000200002007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.9主城區(qū)價(jià)格 郊區(qū)價(jià)格11月 12037 元 /平米 11月 8912 元 /平米 2007年上半年 月均 9577元 / 2008年上半年 月均 14331元 / 2008年下半年 月均 11331元 / 2007年下半年 月均 10660元 / 2009年上半年 月均 11572元 / 2007年上半年 月均 5001元 / 2008年上半年 月均 9185元 / 2008年下半年 月均 8792元 / 2007年下半年 月均 6640元 / 2009年上半年 月均 7567元 / 成都市別墅物業(yè)的整體價(jià)格從 2007年至 2009年始終處于增長(zhǎng)的趨勢(shì)，城區(qū)別墅和郊區(qū)別墅類(lèi)產(chǎn)品的總體價(jià)格漲幅均達(dá)到近 3000元 /平米，增漲幅度為 35%。 其中 08年上半年受地震影響，低密度物業(yè)受到市場(chǎng)追捧，價(jià)格漲幅較大，城區(qū)和郊區(qū)增漲幅度達(dá)到 55%。雖然 08年下半年價(jià)格有所下滑，但已將整體別墅物業(yè)價(jià)格抬高，為后續(xù)價(jià)格奠定了基礎(chǔ)。 成都市 07-09年整體價(jià)格漲幅近 3000元 /平米，幅度達(dá) 35%，整體價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng) 價(jià)格分析 /webmoney 18 成都市別墅供銷(xiāo)情況050010001500200025002007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.92009年.11供應(yīng)量 銷(xiāo)售量11月供應(yīng)1299套 11月銷(xiāo)售1014套 2007年上半年 月均供應(yīng) 971套 月均銷(xiāo)售 632套 2007年下半年 月均供應(yīng) 1193套 月均銷(xiāo)售 697套 2008年上半年 月均供應(yīng) 643套 月均銷(xiāo)售 178套 2008年下半年 月均供應(yīng) 835套 月均銷(xiāo)售 230套 2009年上半年 月均供應(yīng) 824套 月均銷(xiāo)售 698套 供銷(xiāo)分析 成都市 07 08年別墅市場(chǎng)整體過(guò)大于求的供銷(xiāo)失衡情況較為嚴(yán)重，其中以 08年最為明顯，供銷(xiāo)失衡比例達(dá)72%，地震催生低密度物業(yè)的快速放量和價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)，是使得市場(chǎng)過(guò)于飽和和購(gòu)買(mǎi)速度下降的主要原因。 09年月均供銷(xiāo)情況相對(duì)較為正常，在月均整體放量位于往年首位的情況下，基本維持在 17%-20%的范圍以?xún)?nèi)，為后續(xù)市場(chǎng)的銷(xiāo)售創(chuàng)造了較好的大市場(chǎng)環(huán)境。 成都市 07、 08年供銷(xiāo)失衡明顯， 09整體供銷(xiāo)趨勢(shì)平穩(wěn)。 /webmoney 19 成都市別墅物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)量情況圖0501001502002503003502007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.92009年.11獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 成都市 07-09年別墅市場(chǎng)產(chǎn)品均以聯(lián)排類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售速度最快，獨(dú)棟其次，雙拼較差，從月均銷(xiāo)售情況來(lái)看， 09年獨(dú)棟月均銷(xiāo)量與 07年相比增長(zhǎng) 62%，雙拼較 07年下降18%，聯(lián)排增長(zhǎng)幅度較大達(dá) 106%，而 08年較 07、 09年均有所減少。 別墅物業(yè)銷(xiāo)售聯(lián)排居首， 09年較 07、 08年各物業(yè)增長(zhǎng)幅度明顯，聯(lián)排最高漲幅達(dá) 106%。 各物業(yè)銷(xiāo)售分析 /webmoney 20 2009年 1月至 11月 供應(yīng)量 銷(xiāo)售總量 月均銷(xiāo)量 銷(xiāo)售均價(jià) 獨(dú)棟 893 981 89 12000-13000元 /平米 雙拼 758 625 56 9000-10000元 /平米 聯(lián)排 2164 1343 122 8000-9000元 /平米 成都市 09年各別墅物業(yè)以聯(lián)排銷(xiāo)量居首，但從供銷(xiāo)關(guān)系對(duì)比可以看出，獨(dú)棟供銷(xiāo)速度應(yīng)為首位，達(dá) 110%，雙拼其次 82%，聯(lián)排 62%。 在銷(xiāo)售價(jià)格方面，獨(dú)棟仍保持首位在 12000-13000元 /平米左右，雙拼、聯(lián)排其次。 2009年 1月至 11月整體銷(xiāo)量聯(lián)排為首位，整體供銷(xiāo)速度獨(dú)棟占優(yōu)達(dá) 110%，銷(xiāo)售價(jià)格為居首。 各物業(yè)銷(xiāo)售分析 /webmoney 21 板塊類(lèi)型 板塊名稱(chēng) 價(jià)格平臺(tái)（均價(jià)） 特點(diǎn) 城市別墅 浣花板塊 2-3萬(wàn) 高檔的老別墅區(qū)，城市核心區(qū)的別墅，最成熟的城市別墅，板塊內(nèi)已無(wú)新樓盤(pán)供應(yīng) 麓山板塊 獨(dú)棟： 1.5萬(wàn)以上 高檔城市別墅區(qū)，片區(qū)日漸成熟，供應(yīng)量也逐漸增大 溫江板塊 獨(dú)棟： 1.2萬(wàn)左右 雙拼： 85009500 聯(lián)排： 65007000 中高檔別墅區(qū)，非純粹性別墅區(qū)，正逐漸由養(yǎng)老度假功能向城市第一居所的功能轉(zhuǎn)變 大城北板塊 獨(dú)棟： 1.21.8萬(wàn)左右 雙拼： 900015000 聯(lián)排： 70009000 中高檔別墅區(qū)，板塊內(nèi)目前的項(xiàng)目分布較散，尚未形成明確的別墅板塊認(rèn)知，目前以保利公園 198蝴蝶谷為代表，明年將崛起以保利拉斐高爾夫莊園為代表項(xiàng)目 郊區(qū)別墅 牧馬山板塊 獨(dú)棟： 1.3萬(wàn)以上 成熟的高端度假別墅區(qū)，中小面積別墅為主，距離城市相對(duì)較近 ,有向第一居所轉(zhuǎn)變的趨勢(shì) 青城山板塊 獨(dú)棟： 1.5萬(wàn)左右 聯(lián)排： 0.8萬(wàn) 成熟的高端度假別墅區(qū)，中大面積別墅為主，距離城市較遠(yuǎn) 蒲江板塊 獨(dú)棟： 1-1.3萬(wàn) 正在開(kāi)發(fā)中的郊區(qū)度假別墅區(qū)，距離城市較遠(yuǎn)。代表項(xiàng)目為花樣年大溪谷、保利石像湖 龍泉板塊 獨(dú)棟： 1.3-1.8萬(wàn) 正在開(kāi)發(fā)中的準(zhǔn)郊區(qū)度假別墅區(qū)。代表項(xiàng)目為中糧御嶺灣 金堂板塊 獨(dú)棟： 8000 正在開(kāi)發(fā)中的遠(yuǎn)郊度假別墅區(qū)。代表項(xiàng)目為藍(lán)光觀嶺 成都別墅板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 /webmoney 22 青城山 牧馬山 麓山 龍泉山 金堂 新津、浦江 大城北 光華大道 青城山、新津 /浦江、金堂三個(gè)別墅板塊屬于純度假型別墅 大城北板塊以保利 198為代表的別墅 光華大道板塊受容積率限制，屬于混合物業(yè)別墅區(qū)，檔次較低 板塊競(jìng)爭(zhēng)原則 同為城市別墅或準(zhǔn)城市別墅 同為純粹高檔別墅區(qū) 客戶(hù)情況基本相似 龍泉山、牧馬山、麓山、城北四大別墅板塊屬于同屬性競(jìng)爭(zhēng) 繞城高速 未來(lái)五環(huán) /webmoney 23 區(qū)域 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 花園面積 麓山板塊 麓山國(guó)際 獨(dú)棟 (碧湖岸 ) 360-480 260 100 90 獨(dú)棟（黑鉆） 570-715 370-515 200 約 280-400 獨(dú)棟（香怡林） 280-340 212-245 70-90 約 55-105 獨(dú)棟（翠云嶺） 310-370 211-282 90 約 90-280 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟（二期） 500-700 300-400 200-300 - 雅居樂(lè)花園 獨(dú)棟（一期） 199-417 / / 300900 各板塊戶(hù)型面積分析 區(qū)域 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 花園面積 牧馬山板塊 龍湖長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟（二期） 370-418 370-418 100 200-400 三盛斐驪山 小獨(dú)棟、聯(lián)排 180-300 180-300 / 錦繡尚郡 雙拼、聯(lián)排 406-487 240-320 283-343 155-232 123-144 85-89 123 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 花園面積 龍泉板塊 中糧御嶺灣 獨(dú)棟（二期） 220-360 220-360 / 桃源銘 聯(lián)排 260-330 260-330 / 400 /webmoney 24 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 （地下室都算建筑面積，雅居樂(lè)除外） 均價(jià) 總價(jià)區(qū)間 銷(xiāo)售情況 麓山板塊 麓山國(guó)際 獨(dú)棟 (碧湖岸 ) 360-480 16000 550萬(wàn) -900萬(wàn) 售罄 獨(dú)棟（黑鉆） 570-715 27000 （含 12000精裝修） 1200-2400萬(wàn) （精裝修總價(jià)） 開(kāi)盤(pán)售罄 獨(dú)棟（香怡林） 300-340 15000 390-550萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)售罄 獨(dú)棟（翠云嶺） 310-370 14000 380-580萬(wàn) 月均 30套（獨(dú)棟） 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟（二期） 500-700 25000 1200-2100萬(wàn) 月均 30-40 （獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加） 雅居樂(lè)花園 獨(dú)棟（一期） 199-417 15000-20000 280-650萬(wàn) 月均約 40套（含聯(lián)排和四孖屋） 牧馬山 龍湖長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 370-418 16000 600萬(wàn)起 售罄 三盛斐驪山 小獨(dú)棟、聯(lián)排 180-300 / / 錦繡尚郡 雙拼 聯(lián)排 406-487 240-320 11000 9000 450-510萬(wàn) 232-310萬(wàn) 從 8月中旬到 10月 18號(hào)共銷(xiāo)售雙拼 8套，聯(lián)排 50套 龍泉板塊 中糧御嶺灣 獨(dú)棟、 （二期） 220-550 14000 310萬(wàn)起 銷(xiāo)售 桃源銘 聯(lián)排 260-330 8000-10000 200-350萬(wàn) 蓄客期 各板塊價(jià)格與銷(xiāo)售狀況分析 /webmoney 25 高品質(zhì) 高價(jià)格 麓山國(guó)際 蔚藍(lán)卡地亞 雅居樂(lè)花園 樓盤(pán)價(jià)格與品質(zhì)分析 龍湖長(zhǎng)橋郡 三盛翡驪山 錦繡尚郡 中糧御嶺灣 桃源銘 通過(guò)與各別墅板塊項(xiàng)目對(duì)比發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上在價(jià)格、品牌、資源優(yōu)勢(shì)、未來(lái)發(fā)展等條件上能夠與本項(xiàng)目形成直接對(duì)比的項(xiàng)目為龍湖長(zhǎng)橋郡、麓山國(guó)際社區(qū)和蔚藍(lán)卡地亞。 /webmoney 26 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 開(kāi)發(fā)商 成都萬(wàn)華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目位臵 雙流縣人民南路南延線麓山大道 占地面積 2600余畝，高爾夫 1200畝 容積率 別墅約 0.5 建筑面積 1220000 （麓山別墅 420000 、麓鎮(zhèn) 800000 ） 物業(yè)形態(tài) 麓山別墅（獨(dú)棟別墅） 麓鎮(zhèn)（疊拼別墅、花園洋房、中高層電梯） 品牌 產(chǎn)品 景觀 配套 區(qū)位 麓山國(guó)際社區(qū) 萬(wàn)華地產(chǎn)，本地品牌開(kāi)發(fā)商 獨(dú)棟別墅，密集 麓山板塊淺丘坡地、12000畝高爾夫球場(chǎng)景觀，上千畝的碧野景觀道 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、麓鎮(zhèn)歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、教育配套齊全 南延線，麓山板塊 本項(xiàng)目 中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企 獨(dú)棟別墅，密度小， 森林，自然湖景 五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂(lè)部，象棋俱樂(lè)部各類(lèi)學(xué)校 城東區(qū)域，新興湖山板塊 對(duì)比 本項(xiàng)目品牌有一定優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目產(chǎn)品密度低 景觀優(yōu)勢(shì)明顯 未來(lái)規(guī)劃配套齊全且檔次較高 麓山板塊相較本項(xiàng)目所處區(qū)域，城市屬性更強(qiáng)，市場(chǎng)認(rèn)知更高 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 麓山國(guó)際社區(qū) 本項(xiàng)目與麓山國(guó)際社區(qū)相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于景觀環(huán)境、獨(dú)棟產(chǎn)品的低密度、品牌，其余方面優(yōu)勢(shì)不明顯 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)： 圈層、高爾夫、產(chǎn)品、區(qū)位 /webmoney 27 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 開(kāi)發(fā)商 成都陽(yáng)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 占地面積 589 畝 容積率 0.65 建筑面積 29 萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟，雙拼，聯(lián)排，疊拼別墅 總戶(hù)數(shù) 1100 戶(hù) 內(nèi)部配套 山地會(huì)所、內(nèi)外泳池、咖啡廳、電影廳等休閑場(chǎng)館 品牌 產(chǎn)品 景觀 配套 區(qū)位 蔚藍(lán)卡地亞 陽(yáng)明地產(chǎn)，本地開(kāi)發(fā)商 3期以獨(dú)棟為主，面積區(qū)間較大 2萬(wàn)平米的人工湖、市政公園 10000平米六星級(jí)會(huì)館、 1億元打造 南延線，麓山板塊 本項(xiàng)目 中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企 獨(dú)棟別墅，密度小， 森林，自然湖景 五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂(lè)部，象棋俱樂(lè)部各類(lèi)學(xué)校 城東區(qū)域，新興湖山板塊 對(duì)比 本項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)明顯 本項(xiàng)目產(chǎn)品密度低 本項(xiàng)目?jī)?nèi)外景觀豐富，優(yōu)勢(shì)明顯 各有千秋 本項(xiàng)目區(qū)位形象較弱，城市屬性較差 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 蔚藍(lán)卡地亞 本項(xiàng)目與蔚藍(lán)卡地亞相比，雖然在區(qū)位上處于劣勢(shì)，但在品牌、產(chǎn)品密度、景觀環(huán)境等方面均有較大優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)： 圈層、高檔配套、區(qū)位 /webmoney 28 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目位臵 新津縣花源鎮(zhèn) 占地面積 731 畝 容積率 0.36 建筑面積 25 萬(wàn)平方米 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟別墅 總戶(hù)數(shù) 478戶(hù) 內(nèi)部配套 長(zhǎng)橋郡專(zhuān)屬 3000余平米純私人俱樂(lè)部式高尚會(huì)所 面積區(qū)間 375.00 960.00 平方米 品牌 產(chǎn)品 景觀 配套 區(qū)位 龍湖長(zhǎng)橋郡 龍湖，別墅專(zhuān)家 純獨(dú)棟產(chǎn)品，花園面積大 牧馬山，楊柳河和碾河等自然資源 3000余平米純私人俱樂(lè)部式高尚會(huì)所、四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 牧馬山別墅板塊 本項(xiàng)目 中糧地產(chǎn)，實(shí)力央企 獨(dú)棟別墅，密度小， 森林，自然湖景 五星級(jí)酒店、皮劃艇俱樂(lè)部，象棋俱樂(lè)部各類(lèi)學(xué)校 城東區(qū)域，新興湖山板塊 對(duì)比 就打造別墅物業(yè)來(lái)看，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯，但各有千秋 均屬獨(dú)棟產(chǎn)品，密度均較低 本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì) 生活配套均不足 項(xiàng)目區(qū)位形象較弱，其他則不相上下 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 龍湖長(zhǎng)橋郡 本項(xiàng)目與龍湖長(zhǎng)橋郡相比，最大的優(yōu)勢(shì)在于自然景觀更豐富 項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)： 品牌、資源環(huán)境、產(chǎn)品園林 及細(xì)節(jié) /webmoney 29 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本體總結(jié) 區(qū)位： 城市屬性強(qiáng)，但不屬于城市別墅高檔板塊 品牌： 開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng) 景觀： 內(nèi)外景觀豐富 配套： 配套豐富、高檔 產(chǎn)品： 獨(dú)棟別墅，低密度 本項(xiàng)目 蔚藍(lán)卡地亞 麓山國(guó)際 長(zhǎng)橋郡 本項(xiàng)目在產(chǎn)品密度和景觀資源方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在區(qū)位及配套成熟度方面則具有相對(duì)劣勢(shì) /webmoney 30 2010年房地產(chǎn)走勢(shì)判斷 嘉聯(lián)觀點(diǎn)： 二套房貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策中最重要、見(jiàn)效最快的手段，對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的作用最明顯。我們估計(jì)，明年銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步收緊對(duì)二套房的審核標(biāo)準(zhǔn)和首付比例及貸款利率，減少投資需求；這將對(duì)投資性購(gòu)房產(chǎn)生較大影響，起到最直接的降溫作用； 但文件中增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求的內(nèi)容表明，中央并沒(méi)有改變 2008年 10月出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想，由此可以判斷，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)采取急剎車(chē)的方式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)與太多產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，急剎車(chē)會(huì)帶來(lái)不利影響。政府必定希望房產(chǎn)可以拉動(dòng)投資也帶動(dòng)消費(fèi)，通過(guò)多層手段綜合發(fā)力。 可以看出，年末政策的出臺(tái)，政府主要以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和打擊過(guò)度投資為目的，整體基調(diào)仍是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。 嘉聯(lián)對(duì)明年市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度， 2009年市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)受 2008年壓抑、政策放松及通脹預(yù)期等影響，形成了逐漸加速態(tài)勢(shì)，并且在年末呈現(xiàn)非理性狀態(tài)，隨著近期政策的效果逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的調(diào)整態(tài)勢(shì)，各區(qū)域成交量將出現(xiàn)回落，保持在 2008與 2009之間，而價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)整體平穩(wěn)，局部調(diào)整的情況，但整體而言，不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似 2008年的深幅調(diào)整情況，整體以平穩(wěn)發(fā)展為主。 /webmoney 31 第三只眼：區(qū)域發(fā)展看項(xiàng)目 /webmoney 32 龍泉規(guī)劃發(fā)展 東部新城 卓越的交通網(wǎng)絡(luò)體系 成渝交通要道，建設(shè)中的地鐵 2號(hào)線； 大規(guī)模的工業(yè)園區(qū)及西部汽車(chē)城 涵蓋 美國(guó)、日本、德國(guó)、加拿大、港澳臺(tái)等 20多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目 300余個(gè) ，國(guó)內(nèi)外一線品牌汽車(chē)制造和銷(xiāo)售； 打造優(yōu)越的旅游景觀服務(wù)和完善的城市功能 洛帶 古鎮(zhèn)、三岔湖、動(dòng)漫中心、會(huì)展博覽等； 打造成都農(nóng)業(yè)基地 成渝及周邊縣市蔬菜集散地、“水蜜桃之鄉(xiāng)”、 “國(guó)家農(nóng)業(yè)科技成果示范區(qū)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范區(qū)”、“全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品加工基地”。 本案 桃花與葡萄種植 三 環(huán) 路 成 洛 路 成 渝 高 速 驛 都 大 道 陽(yáng) 光 大 道 /webmoney 33 龍泉規(guī)劃發(fā)展 龍泉驛區(qū)地理位臵特殊，位于成都市和重慶市中間，對(duì)兩地及周邊縣市的經(jīng)濟(jì)起著重要的承接作用，目前龍泉驛區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有多個(gè)交通要道：包括 成渝鐵路 、 成昆鐵路 、 老成渝路、成龍路、成洛路 等， 根據(jù)成都市最新交通規(guī)劃，成都地鐵 2號(hào)線也已經(jīng)動(dòng)工實(shí)施，預(yù)計(jì)通車(chē)時(shí)間為2012年，屆時(shí)龍泉與成都連接將更為緊密。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系也將為龍泉房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)除成都、重慶外，其他周邊縣市龐大的客戶(hù)資源。 交通優(yōu)勢(shì)卓越 修建中的地鐵 2號(hào)線 /webmoney 34 龍泉規(guī)劃發(fā)展 西部汽車(chē)城及工業(yè)產(chǎn)業(yè)園 龍泉驛區(qū)目前已經(jīng) 引進(jìn)了來(lái)自美國(guó)、日本、德國(guó)、加拿大、港澳臺(tái)等 20多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目 300余個(gè)，其中包括一汽大眾、立幫涂料、阿克蘇諾貝爾、 BHP等 15家世界 500強(qiáng)企業(yè)和海瑞克、捷安特、吉利、奧克斯等 20余家知名企業(yè)、上市公司。 目前，已聚集了一汽大眾、吉利轎車(chē)、神鋼集團(tuán)、川渝中煙等大企業(yè)集團(tuán)，形成了具有比較優(yōu)勢(shì)的汽車(chē)（含工程機(jī)械）制造、電子電器、新型材料產(chǎn)業(yè)集群，其中，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)已擁有整車(chē)、主機(jī)和關(guān)鍵零部件等各類(lèi)項(xiàng)目，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 在西河附近的九峰汽車(chē)城集汽車(chē)銷(xiāo)售、展覽、零配件銷(xiāo)售等為一體的綜合性項(xiàng)目，目前也投入使用 /webmoney 35 龍泉規(guī)劃發(fā)展 優(yōu)越的自然景觀及旅游資源 龍泉驛區(qū)擁有獨(dú)特的旅游資源，歷史久遠(yuǎn)的西部客家第一古鎮(zhèn)“洛帶古鎮(zhèn)”，風(fēng)景秀麗的三岔湖、 一年一度的成都國(guó)際桃花節(jié) ，以及正在打造的 文旅康體休閑度假基地 、商貿(mào)物流中心 等，都將為這個(gè)區(qū)域吸引來(lái)自各地的客戶(hù)。 /webmoney 36 牧馬山 麓山 龍泉山 新都 郫縣 溫江 雙流 華陽(yáng) 龍泉驛 青城山 金堂 新津、浦江 五環(huán)路是一條約 180公里長(zhǎng)的高速環(huán)路，大致為雙向 8車(chē)道，部分道路將在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)行整治和改造。未來(lái)的成都市區(qū)在中心城之外，形成中心城區(qū)到成都新區(qū)的六大走廊和中心城區(qū)到二圈層新城區(qū)的“半小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈。 據(jù)悉，連接溫江、郫縣、新都、龍泉、華陽(yáng)、雙流六大組團(tuán)的大成都格局將在未來(lái)的 3-5年內(nèi)真正形成 龍泉規(guī)劃發(fā)展 五環(huán)路的修建將使龍泉未來(lái)納入主城區(qū) /webmoney 37 舜元 桃源銘 占地 2200畝攜手第一太平戴維斯，美國(guó) SWA事務(wù)所打造距離成都最近山水別墅城市群落 鑫通 懋山湖 占地 125畝，攜手美國(guó)道林公司，開(kāi)發(fā)純獨(dú)棟別墅社區(qū)，進(jìn)駐龍泉 四川 三明房產(chǎn) 泉上品項(xiàng)目 占地 118畝，打造低密度住宅社區(qū) 齊力房產(chǎn) 100多畝土地，打造成為中小戶(hù)型的山地類(lèi)別墅，但也不排除打造成持有式經(jīng)營(yíng)性高端度假物業(yè) 龍泉湖山別墅區(qū)的儲(chǔ)備 低密度住宅 地塊已超過(guò) 8000畝 國(guó)內(nèi)知名高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商湘江投資、棕櫚泉等也在謀劃進(jìn)入龍泉區(qū)域市場(chǎng)。 區(qū)域土地發(fā)展規(guī)劃 低密度別墅物業(yè)的陸續(xù)放量將極大提高區(qū)域的高端屬性 /webmoney 38 本體優(yōu)勢(shì)分析 1101畝別墅用地 800畝內(nèi)湖 近 2000畝山地高爾夫 湖面 近 1000畝原始森林 酒店 會(huì)所 鳥(niǎo)島 項(xiàng)目自然景觀資源資源優(yōu)勢(shì)稀缺：“一湖兩山”，飛鳥(niǎo)棲息、森林蔥郁； 配套設(shè)施高端完備：高爾夫球場(chǎng)，頂級(jí)會(huì)所，五星級(jí)酒店，運(yùn)動(dòng)中心等。 低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。 中糧品牌優(yōu)勢(shì)。 /webmoney 39 區(qū)域及本體總結(jié) 隨著龍泉整體發(fā)展規(guī)劃，將會(huì)帶動(dòng)未來(lái)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，勢(shì)必將吸引更多投資者的目光，為項(xiàng)目聚集高端客戶(hù)起到推波助瀾的作用。 本項(xiàng)目交通，山水資源優(yōu)勢(shì)顯著，低密度全別墅住宅區(qū)域，國(guó)際化高端物業(yè)生活環(huán)境。 各大發(fā)展商集體進(jìn)駐項(xiàng)目區(qū)域?qū)嵤└叨宋飿I(yè)開(kāi)發(fā)，未來(lái)將會(huì)形成與麓山、牧馬山相抗衡的版塊格局。 結(jié)合區(qū)域內(nèi)豐富的山勢(shì)、湖泊資源，成都湖山別墅板塊呼之欲出，不但會(huì)帶動(dòng)龍泉高端物業(yè)市場(chǎng)全面發(fā)展，也會(huì)成為整個(gè)成都別墅市場(chǎng)未來(lái)的關(guān)注焦點(diǎn)。 本項(xiàng)目是龍泉板塊的標(biāo)桿代言項(xiàng)目。 /webmoney 40 第三只眼：江湖地位看項(xiàng)目 /webmoney 41 地位，決定別墅價(jià)值 先不談項(xiàng)目，先談別墅的價(jià)值規(guī)律。 別墅的價(jià)值，不是由容積率、舒適度、產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格等決定的，而是由項(xiàng)目的別墅地位決定。 今天我們看到的知名別墅。 都是在不同別墅分類(lèi)中坐頭把交椅的項(xiàng)目