前三季度商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況(完整版).doc

2013年前三季度中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況（完整版）2013年11月25日 總述2013年的房地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)起云涌、大起大落，讓人目不暇接，也難以看清這個行業(yè)的準確走勢。就在不久前，既發(fā)生了李嘉誠連連拋售內(nèi)地物業(yè)、潘石屹脫手上海資產(chǎn)的悲觀看衰商業(yè)地產(chǎn)前景的事件，也發(fā)生了沃爾瑪?shù)驼{(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)、娃哈哈高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)、家樂福加大自持物業(yè)等讓人依舊樂觀看好商業(yè)地產(chǎn)前景的事件。中國的房地產(chǎn)市場嚴重過熱是很多人的共識，剛剛結(jié)束的中共十八屆三中全會開出的降溫藥方是：調(diào)控回歸市場化，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革將成為調(diào)控樓價的主要手段。中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定中對房地產(chǎn)調(diào)控著墨不多，稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足于市場或規(guī)范市場政府職能分野的長效機制，其核心也是通過市場手段平衡供需?？瓷先ィ@些政策將繼續(xù)促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是很多專家表示，雖然向市場還權(quán)、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會馬上退出。中國的房地產(chǎn)業(yè)在分化，一部分企業(yè)已經(jīng)被政府新開放的銀行等金融領(lǐng)域的甜美蛋糕吸引住了目光，開始堆進入銀行業(yè)。地產(chǎn)商與銀行家的組合將會使銀行被房地產(chǎn)綁架，還是會使房地產(chǎn)業(yè)因資金流出而日漸蕭條？根據(jù)近期公布的英國皇家特許測量師學(xué)會2013年第三季度中國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查指出，中國商業(yè)地產(chǎn)市場在第三季度表現(xiàn)仍顯良好，但從年初開始已呈現(xiàn)出放緩態(tài)勢。注入商業(yè)地產(chǎn)的投資資金已經(jīng)在減少，這主要是由于全球流動性漸漸不像以往寬松。最后，報告也顯示盡管在未來幾個月預(yù)期供給將繼續(xù)緩慢上升，但增幅相比第二季度也會緩和得多。對中國經(jīng)濟增長前景擔(dān)憂的持續(xù)使得商業(yè)地產(chǎn)市場氣氛產(chǎn)生負面的影響。事實上，中國經(jīng)濟和政策的不確定性使得消費者和企業(yè)都相應(yīng)縮減了開銷和雇傭。因此，自今年年初起，商業(yè)地產(chǎn)的價格和租賃方面已經(jīng)開始面臨著一些壓力與挑戰(zhàn)。由于要維持經(jīng)濟增長動能依舊有許多的障礙，因此我們認為在近期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的租戶會繼續(xù)持以謹慎的態(tài)度。此外，對目前商業(yè)地產(chǎn)健康疑慮使得國內(nèi)外投資者暫停了步伐，這在某種程度上是由于全球流通性可能的不利變化以及對中國經(jīng)濟增長前景熱情減緩所造成的。但是房價方面依舊堅挺，在一線城市房價高速上漲持續(xù)一年多之后，多位知名地產(chǎn)巨頭依然表示，未來幾年北京、上海、廣州等一線城市的房價將繼續(xù)上揚。北上廣等特大城市未來三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房價上漲動力仍存。第一部分 前三季度房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)步入2013年以來，市場繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來，市場成交量連續(xù)16個月處于低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場大環(huán)境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環(huán)境下，一二線城市延續(xù)了去年的熱銷趨勢，市場全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好。一、全國：房地產(chǎn)住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續(xù)走高雖然7、8月處于傳統(tǒng)淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的背景下，行業(yè)信心逐步回升，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資力度明顯加大。商品住宅新開工方面，2013年1-8月，全國商品房新開工面積93713萬平方米，同比增長3.26%。從2013年前8月商品住宅新開工面積同比增幅來看，已經(jīng)完全走出去年的下跌區(qū)域，但較前期水平還相差甚遠，仍處于歷史較低水平。商品住宅新開工面積的增加，稍許緩和了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅變化如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來，房地產(chǎn)市場火爆，一季度市場的末班車效應(yīng)使得交易量不斷刷新成交紀錄，多數(shù)城市月度成交量達到3年以來最高水平，二季度“國五條”政策落空，市場繼續(xù)延續(xù)高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預(yù)售證松綁，在一定程度上也促進了商品住宅的成交。2012年至今全國房地產(chǎn)住宅投資額及商品住宅新開工、銷售面積走勢二、城市：一二線城市表現(xiàn)全面好于去年，三線城市正逐步分化2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達到釋放，市場交易量全面回升，而2013年1-9月市場維持了這一上漲趨勢，成交同比增幅超過20%。縱觀今年前9月的成交量，大多數(shù)一二線城市市場回暖，三季度雖然由于天氣炎熱等原因處于傳統(tǒng)淡季，但是今年三季度的表現(xiàn)遠遠好于去年，各大城市地王頻出，推高了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的熱度。從數(shù)據(jù)來看，今年1-9月，一線城市的同比漲幅達到17%，而二線城市的同比漲幅也達到了22%。一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內(nèi)，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應(yīng)該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%，但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應(yīng)求的情況已經(jīng)在北京持續(xù)了11個月，供求矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對于北京市場來說將同樣是相對高位，增速僅4%是去年同期高點所致。三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調(diào)基本一致。3月份趕末班車效應(yīng)同樣出現(xiàn)在大多數(shù)三線城市，月度成交量達近年新高。“末班車效應(yīng)”淡化后，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處于傳統(tǒng)淡季，成交量略低于二季度，但是依然維持在較高的水平。值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產(chǎn)市場恰好處于快速發(fā)展期的三線城市，這類城市今年繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展步調(diào)，從2013年1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規(guī)模增長都在50%以上，晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發(fā)過剩，今年風(fēng)險快速積蓄?；葜荨⒊Ｖ莸瘸鞘?-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。 典型二線城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)三、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，漲價后剛需熱度有所降低從歷史經(jīng)驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應(yīng)當(dāng)經(jīng)歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需首先回暖；其二，市場筑底回穩(wěn)、行情向好之時中高檔改善型需求逐漸釋放；其三，當(dāng)市場熱度全面升高后，部分持觀望態(tài)度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經(jīng)歷了整個過程，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年以來高檔豪宅產(chǎn)品的占比已經(jīng)越來越大。從2012-2013年重點城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經(jīng)接近2009年時的歷史高位水平。2012-2013年重點城市各季度豪宅成交面積占比剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門坎高。根據(jù)288房價指數(shù)，各大城市房價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。四、房價：中房網(wǎng)指數(shù)連漲15個月，目前已高于調(diào)控前峰值8%隨著2012年4月份調(diào)控大環(huán)境好轉(zhuǎn)以來，市場大環(huán)境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放，推高市場熱度逐步，重點城市房價開始明顯回升，至2012年底中國城市住房價格288指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平。截至2013年三季度，指數(shù)已連續(xù)15個月上漲，超出調(diào)控前峰值8個百分點。2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業(yè)來看，市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價跑量動力。然后，從供應(yīng)方面來看，市場持續(xù)回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少，供應(yīng)的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業(yè)沒有降價必要。最后，從需求來看，市場持續(xù)回暖增強了消費者信心，持觀望態(tài)度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為了高房價的推手。五、土地：土地市場熱度一路飆升，一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價一線城市及部分核心二線城市今年地市供求兩旺，高總價、高單價成交地塊頻出，年內(nèi)地王紀錄頻繁被刷新。三季度以來，地市熱度持續(xù)，前8月全國土地成交總價TOP20排行地塊中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量級”地塊供應(yīng)增加，另一方面房企資金狀況良好，進入新一輪搶地補倉階段。全國18個典型一二線城市中有14個城市今年以來土地成交量高于去年同期，其中廣州、太原、北京、上海、南京等5個城市增幅超過100%，土地市場成交火爆。三四線城市土地市場分化明顯，總體來說不如一二線城市。數(shù)據(jù)顯示，三四線城市既有土地成交量比較大的城市，如連云港、九江、北海較去年同期增長超過了100%，其中連云港同比漲幅達到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、東莞、中山等城市同比降幅均超過了30%，常州跌幅最大，達到了49%。從樓面價來看，三四線城市漲跌各半，兩極分化明顯。從總體來看，三四線城市土地市場今年以來的表現(xiàn)不如二線城市。從溢價率來看，各城市成交溢價率50%以上的土地幅數(shù)較去年明顯增多，一二三線城市占比增幅分別上漲了10個百分點、5個百分點以及9個百分點，而一線城市低溢價甚至底價成交占比大幅下降，從去年全年的75%下降至現(xiàn)在的58%，二三線城市低溢價成交土地幅數(shù)略有下降。一線城市土地成交溢價率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一線城市中可以用于開發(fā)的土地正逐年減少，尤其是一線城市中心城區(qū)，近年來成交的土地已經(jīng)越來越少；另一方面，一線城市較為發(fā)達的交通催漲了市郊區(qū)域的土地價值，企業(yè)對于僅有的市郊區(qū)域的土地供應(yīng)競爭愈加激烈，溢價率也隨之上漲。城市各溢價率段成交幅數(shù)占比 典型城市2013年1-8月商品房用地成交情況(單位：萬平、億元、元/平方米) 土地市場熱度高漲，一二線城市中心城區(qū)地塊集中入市，高溢價土地頻出，不斷刷新土地單價、總價排行榜。2013年1至8月TOP20地塊成交總價門坎已經(jīng)從去年全年的17億上漲至現(xiàn)在的40億，漲幅達135%，而單價方面，去年單價地王成交單價為33831元/平方米，今年截至目前單價地王已達51046元/平方米。我們認為，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市場的熱銷。第一，企業(yè)主觀拿地的意愿非常強烈。從2012年5月至今，商品住宅市場進入去庫存時代，企業(yè)銷售業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，土地儲備逐漸不能滿足日益增長的需求規(guī)模，這種有錢缺地的局面造成了企業(yè)在過去的三個季度中強烈的拿地愿望；第二，土地供應(yīng)端政府推地的積極性也在增強。2013年恰逢政府履新，土地出讓收入作為財政收入的重要來源，首當(dāng)其沖地成為地方政府重點謀劃的對象。這種熱情不僅僅體現(xiàn)在地方政府推地的數(shù)量出現(xiàn)大幅度的增長，地塊的質(zhì)量較前期也出現(xiàn)了明顯的突破，眾多稀缺性地塊的集中出讓共同促成了土地市場的盛宴；第三，企業(yè)內(nèi)部管理的調(diào)整也是推動土地市場繁榮的一個重要因素。有相當(dāng)一部分企業(yè)在2011年幾乎沒有進行任何土地儲備，為了盡快補充庫存，近期這部分房地產(chǎn)企業(yè)在投資團隊上的投入出現(xiàn)了明顯加大，激勵機制也變得更加靈活。這種企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整也在一定程度上促成了企業(yè)拿地的積極性比往常要更高。 附濟南房地產(chǎn)市場情況簡介第二部分 前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售50強經(jīng)營分析2013年前三季度，上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為14.43%，比2012年同期略有提高；與去年同期相比，TOP20企業(yè)市場份額增加了1.05個百分點，雖然TOP10和TOP20企業(yè)的集中度上升速度放緩，但是依靠強大的運營能力和靈活的戰(zhàn)略調(diào)整，龍頭房企依然繼續(xù)擴大市場份額、鞏固行業(yè)的地位，未來行業(yè)集中度上升仍是大勢所趨。2013年前三季度房企銷售金額TOP50(NO.1-20)排名公司名稱銷售金額(億元)1萬科地產(chǎn)1279.32綠地集團1012.03中海地產(chǎn)900.14保利地產(chǎn)895.55恒大地產(chǎn)746.26碧桂園614.27萬達集團580.08華潤置地497.09世茂房地產(chǎn)481.510綠城中國433.011龍湖地產(chǎn)349.312融創(chuàng)中國324.413招商地產(chǎn)318.014金地集團314.015富力地產(chǎn)313.116中信地產(chǎn)305.417遠洋地產(chǎn)270.018世紀金源260.019雅居樂252.020華夏幸福247.0前三季度房企銷售金額TOP50(NO.21-50)排名公司名稱銷售金額(億元)21中國中鐵221.622保利置業(yè)210.023中國鐵建198.024金融街193.025和記黃埔181.426榮盛發(fā)展176.827九龍倉174.128首開股份170.029佳兆業(yè)168.330融僑集團155.031藍光實業(yè)139.032陽光城133.033金科集團130.034宏立城128.335復(fù)地集團126.036新城控股125.037旭輝集團121.538升龍集團121.139越秀地產(chǎn)120.540新世界中國118.441合景泰富118.042華僑城地產(chǎn)113.043方興地產(chǎn)110.044中糧地產(chǎn)108.045雅戈爾107.846金輝集團106.247深業(yè)集團106.047建發(fā)房產(chǎn)106.049海亮地產(chǎn)105.550路勁基建105.0而在銷售面積集中度方面，龍頭房企表現(xiàn)類似于金額集中度。相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企業(yè)市場份額從8.39%上升至9.31%，增加0.92個百分點。同時，TOP20企業(yè)市場份額也較去年同期增加了1.24個百分點。上榜企業(yè)銷售金額集中度2013年，TOP50房企銷售業(yè)績實現(xiàn)了跨越式增長，在8月份時，已有部分房企上調(diào)了預(yù)定的銷售目標。從TOP10、TOP20和TOP50的入榜門檻來看，標桿房企實現(xiàn)了金額與面積雙雙大幅提升，值得關(guān)注的是TOP50金額門檻已超百億元。上榜企業(yè)銷售面積集中度從金額角度來看，TOP10房企入榜門檻達到433億元，較2012年前三季度300億元門檻相比，增幅達到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金額門檻的提升力度更為顯著，銷售金額從2012年前三季度的140億元增加至今年的247億元，同比增長76%。此外，TOP50房企金額門檻同比增長62%，首次突破百億大關(guān)。在面積方面，今年前三季度TOP10房企入榜門檻為368萬平方米，較去年同期增加了92萬平方米，增長幅度達33%。TOP20房企則從156萬平方米增加至210萬平方米，增長了35%。同時，TOP50房企也有44%的增幅。金額、面積門檻同時大幅提升，標明大型房企普遍抓住政策、環(huán)境利好因素去庫存，在這股持續(xù)回暖的浪潮中實現(xiàn)了資金的快速回籠。在全面回暖的市場環(huán)境中，往往是布局廣泛、產(chǎn)品線豐富的大型房企更容易在全國范圍內(nèi)出擊，快速鎖定銷售業(yè)績，而由此，伴隨著大型房企資金加速擴充，房企競爭格局將再度改變?？梢钥吹剑衲昵叭径?，龍頭房企地位穩(wěn)固，央企持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，而從梯隊變動來看，房企間的差距進一步加大，尤其是第一梯隊拉大了。對銷售金額進行分析，梯隊分布上，今年前三季度，第一梯隊中，500億元以上的房企，數(shù)量從去年的5家上升到7家；其中，800億元以上房企數(shù)量由去年同期的1家增加至4家，顯示出強者更強的局面；銷售均值上，各梯隊銷售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯隊500億以上房企的均值為861億元，比去年同期高出97億元；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，央企及地方強勢國企表現(xiàn)十分搶眼，首先，金額榜前五名有三家歸屬央企，綠地、保利及中海銷售均突破800億元，其中綠地表現(xiàn)極為搶眼，連續(xù)兩個季度居行業(yè)亞軍地位，前三季度銷售金額達到1012億元，同比增長39%。對銷售面積進行分析，梯隊分布上，第一梯隊延續(xù)輝煌，800萬方以上房企數(shù)量從2家增加至4家；銷售均值上，各梯隊銷售均值全部超過去年；龍頭企業(yè)表現(xiàn)上，恒大以1105萬方銷量領(lǐng)跑眾房企，綠地銷售面積達到1101萬平方米超過萬科成為銷售面積亞軍。 踏著行業(yè)回暖的步伐，各大企業(yè)不斷加快推案和銷售的節(jié)奏，業(yè)績繼續(xù)保持快速增長。其中，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、綠地、保利、中海以及恒大的表現(xiàn)非常突出。從銷售金額看，萬科、綠地雙雙突破千億；中海盡管尚未完成與中建的整合，但前三季度業(yè)績也已達到900億元，同比增長19%。恒大由于從三季度開始，提高了上市貨量，三季度表現(xiàn)突出，在面積榜上依然保持著龍頭地位。從趨勢看，今年全年五大領(lǐng)軍房企均有望步入千億軍團。具體來看，2013年前三季度，萬科以1279億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜首，同比增長33%。企業(yè)推案和營銷力度持續(xù)加大，中小戶型產(chǎn)品銷量占比高達90%，迎合了主流市場需求，保證了業(yè)績增長。綠地集團以1012億元位居榜單第二位，同比增幅高達40%，增速在五大領(lǐng)軍企業(yè)中位居第一。綠地成功在港借殼上市后，企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)和海外業(yè)務(wù)都進入快速發(fā)展期；從業(yè)績上看，與萬科的差距在不斷拉近。恒大地產(chǎn)前三季度業(yè)績達到746億元，同比增長21%。今年以來，恒大持續(xù)優(yōu)化了土地結(jié)構(gòu)，加強了一二線以及近市中心的三四線核心地段的拿地力度；結(jié)構(gòu)調(diào)整后，企業(yè)的銷售業(yè)績增速也將進一步提升。另外，三四線的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有望于今年底明年初展開，企業(yè)或?qū)⑦M入黃金發(fā)展期。2013年前三季度萬科、恒大、綠地、中海、保利銷售業(yè)績 碧桂園、世茂作為兩家排行前十的實力房企，今年前三季度業(yè)績再度快速提升。而融創(chuàng)得益于合作開發(fā)能力和高周轉(zhuǎn)，業(yè)績保持高速增長。碧桂園銷售額總計614億元，同比實現(xiàn)翻番增長，達到104.7%。在近兩年三四線行情整體弱于一二線城市的背景下，企業(yè)積極求變，于2012年提出“全民營銷”計劃，并在2013年全面推廣落實。同時，企業(yè)今年推進了拿地變革，將拿地權(quán)限下放，以提高拿地效率、加快高周轉(zhuǎn)，從一定程度上增加了企業(yè)的可售貨量，為業(yè)績提升打下基礎(chǔ)。另外，今年碧桂園還成立海外事業(yè)部和商管公司，致力于多元化經(jīng)營，形成海外地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并舉的發(fā)展格局。世茂房地產(chǎn)前三季度銷售額為482億元，同比提升36%。這與公司營銷和產(chǎn)品的變革有很大的關(guān)系：營銷變革上，實行矩陣式管理，下放權(quán)力，以增強對市場的反應(yīng)力；產(chǎn)品變革上，已設(shè)計的大戶型住宅產(chǎn)品及時轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜?，以此抓住剛需客戶，弱化政策風(fēng)險。另外，世茂今年上半年的新開工量是龍頭房企中最高的，達到了1430萬平米，預(yù)計明年上市貨量可達1400-1500萬方，企業(yè)業(yè)績將進入躍升期。融創(chuàng)中國前三季度銷售額為324億元，同比上升63%，如果加上協(xié)議銷售額，融創(chuàng)前三季度已接近400億，并且四季度有多個高端項目開盤，全年突破500億大關(guān)基本無懸念。融創(chuàng)銷售業(yè)績的大幅攀升，一方面得益于企業(yè)持續(xù)強化了大項目合作開發(fā)和高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勢；另一方面則是上半年滬津渝京杭五大銷售區(qū)域行情持續(xù)升溫，企業(yè)通過區(qū)域深耕、開發(fā)中高端項目的戰(zhàn)略路線，用隨行就市策略快速攬金。此外，在龍頭企業(yè)中，融創(chuàng)的土地儲備相對較少，因此，今年進行了相對激進的土地收購，今年前三季度，融創(chuàng)的拿地面積和銷售面積之比達到了2.4，遠遠高于TOP10企業(yè)的平均水平。融創(chuàng)還加快了開工和銷售進度，明年的銷售業(yè)績預(yù)計將繼續(xù)強勁增長。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，成長型企業(yè)的發(fā)展探索自身的發(fā)展路徑，在不斷擴大規(guī)模的同時，優(yōu)化企業(yè)的運營管控，增強資金的配置能力、降低企業(yè)融資成本。旭輝集團自上市以來一直保持穩(wěn)健的銷售節(jié)奏，前三季度銷售額為122億元，完成全年目標的97%。專注剛需的旭輝，在長三角及周邊地區(qū)有多個優(yōu)秀項目如蘇州旭輝華庭、合肥旭輝御府等項目，每次開盤均出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象；而在企業(yè)運營方面則強調(diào)成長性、盈利性和安全性的平衡。今年企業(yè)繼續(xù)保持高周轉(zhuǎn)的策略，在拿地后8個月內(nèi)開盤，11個月即實現(xiàn)資金快速回籠周轉(zhuǎn)。這一方式既加快了企業(yè)的周轉(zhuǎn)，也為企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展帶來強大的推動力。路勁基建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣進入了快速上升期，企業(yè)今年前三季度銷售額105億元，同比上升40%。對于路勁而言，企業(yè)的項目定位較為精確，以首置首改型產(chǎn)品為主，價格普遍與所在區(qū)域均價持平或略低，迎合了購房者的需求。同時在區(qū)域分布上，路勁的城市覆蓋中有四個一線城市及多個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，各城市房地產(chǎn)市場銷售均較為活躍，因此，極大地提高了企業(yè)自身的盈利能力，提升企業(yè)的業(yè)績水平。金輝集團前三季度銷售額106億元，同比增長56%。企業(yè)主推剛需項目，在全年項目略有提價的情況下，仍然銷售火爆，特別是在無錫、蘇州、福州、西安、重慶等城市多批次小體量推案，日光盤頻現(xiàn)，多數(shù)項目首日銷售率達到80%-90%。從企業(yè)項目布局及未來市場走勢判斷， 150億元的全年銷售目標將輕松完成。從上榜企業(yè)業(yè)績的完成情況來看，大部分企業(yè)全年銷售目標完成度均超過3/4，快于時間進度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績預(yù)計將繼續(xù)攀升，重點企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標。特別需要指出的是，去年銷售額離500億量級一步之遙的碧桂園和世茂房地產(chǎn)，今年都將大幅超過500億。融創(chuàng)前三季度銷售額已經(jīng)達到324億元，由于四季度供貨量充足，加上年末的中高端市場一般都會有一波行情，預(yù)計融創(chuàng)四季度每月的銷售額都將超百億，全年突破500億大關(guān)基本沒有懸念。此外，我們預(yù)計500億軍團的數(shù)量將從去年的8家上升至12家左右。在市場大好形勢的激勵下，國內(nèi)重點房企普遍加大了新開工力度，今年上半年，世茂新開工建設(shè)1430萬方，是去年同期的5倍多，萬科、保利、恒大都在800萬平米以上，金地、榮盛、雅居樂也有逾300萬方的體量新開工。新開工面積的大幅提升將確保2014年企業(yè)銷售業(yè)績的繼續(xù)增長。第三部分 前三季度政策環(huán)境分析2013年上半年飛逝而過，房地產(chǎn)市場延續(xù)去年的回暖走勢，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面：在“國五條”調(diào)控政策遇冷的同時，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。大好形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)上半年取得了驕人的業(yè)績，萬科、恒大、綠地、中海等龍頭企業(yè)業(yè)績均出現(xiàn)了大幅的增長。但房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時，外部環(huán)境卻正在醞釀著極大的變數(shù)：首先，國際經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟面臨的不確定性增強；其次，新一屆政府的執(zhí)政理念正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對房地產(chǎn)行業(yè)明確表態(tài)之前，體系外因素對行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。種種變數(shù)之下，市場將如何演變，是我們所共同關(guān)注的焦點。一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境依然不佳，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)喜憂參半今年以來，國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟環(huán)境跌宕起伏，變數(shù)頗多。從國際大環(huán)境來看，雖然美國經(jīng)濟出現(xiàn)了反彈征兆，但從歐洲、日本等其他發(fā)達國家的表現(xiàn)來看，好消息并不像預(yù)期中的那么多；國內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟企穩(wěn)目前已出現(xiàn)反復(fù)的跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革將有可能令中國經(jīng)濟出現(xiàn)一波集中回落。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，QE3的退出以及國內(nèi)貨幣政策有可能到來的緊縮，無疑將打壓整個行業(yè)中長期的資金面，但從短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的下滑卻也保證了至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對穩(wěn)定。（一）國際經(jīng)濟復(fù)蘇進程緩慢，外部環(huán)境仍不容樂觀今年以來，隨著美國經(jīng)濟回升形勢初顯，外界普遍認為本輪危機最壞的時刻應(yīng)該已經(jīng)過去，但仔細分析，我們認為好消息不多，外部環(huán)境依然不容樂觀，這可以從美國、歐盟和日本的經(jīng)濟復(fù)蘇狀況中看出端倪。今年以來美國經(jīng)濟復(fù)蘇的跡象相對明顯，但是對中國的正面作用其實并不大。其一，美國經(jīng)濟復(fù)蘇并非是因為找到了新的經(jīng)濟增長點，而是因為越來越多的企業(yè)意識到，“美國制造”其實更為經(jīng)濟實惠。在我國人力成本快速上升的背景下，大量的傳統(tǒng)制造業(yè)回流到美國本土無疑將對我們的經(jīng)濟發(fā)展形成阻力；其二，6月19日美聯(lián)儲在結(jié)束兩天的議息會后宣布并且明確了量化寬松放慢和全部退出的時間表、路線圖，對于中國等發(fā)展中國家而言，QE3的淡出意味著國際資本的集中退出，這對于包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的諸多資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，顯然都是壞消息。而歐盟經(jīng)濟恢復(fù)仍較為緩慢，加上近期的貿(mào)易摩擦，對中國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響；日本奉行的零利率“極端寬松”的貨幣政策也沒有帶動日本的實體經(jīng)濟復(fù)蘇。歐美日等主要發(fā)達國家經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢對于改善我國整體出口環(huán)境不利，同時考慮到歐盟與我國貿(mào)易摩擦加劇、美國實施以出口推動就業(yè)和經(jīng)濟復(fù)蘇的政策，未來我國出口增長將面臨更大的壓力，國際外部環(huán)境仍面臨諸多不確定性。（二）二季度國內(nèi)經(jīng)濟頹勢已現(xiàn)，下半年國內(nèi)兩大變數(shù)或引發(fā)新一輪危機雖然上半年一季度中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)2012年底的反彈趨勢表現(xiàn)尚好，但二季度以來已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落征兆：首先，去年三四季度經(jīng)濟的復(fù)蘇主要由政府投資帶動，但這種方式不可持續(xù)，后續(xù)效應(yīng)差，今年二季度以來一系列先行指標已經(jīng)明白地顯示經(jīng)濟的上行乏力，在外界普遍關(guān)注的“克強指標”中，5月份全國工業(yè)用電量3223億千瓦時，同比增速為4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，15月份鐵路貨運總發(fā)送量完成32178萬噸，同比明顯減少，而全國鐵路日均裝車數(shù)也較上年減少5309輛，我們判斷，二季度GDP數(shù)據(jù)恐怕將出現(xiàn)明顯的下滑。在我們看來，2013年下半年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢有相當(dāng)大的變數(shù)，如果說2012年上半年經(jīng)濟下滑的主要誘因是國際大環(huán)境不景氣拖累我國進出口的話，那么2013年之后除了進出口部門起色不大之外，國內(nèi)更將出現(xiàn)負面因素。首先，2008年底為應(yīng)對國際金融危機的沖擊，上屆政府啟動了4萬億投資計劃，從今年下半年開始，這波天量信貸就將集中迎來還款期。近兩年以來，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)被調(diào)控，地方政府土地財政大規(guī)模減少，一部分二三線城市一年賣地收入甚至不到過去的三成，在收入大幅縮減的情況下，支出卻依然在增加，基礎(chǔ)建設(shè)還在大規(guī)模推進，保障房建設(shè)、完善社會福利、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、加強水利設(shè)施建設(shè)、甚至維護社會穩(wěn)定，都需要地方政府支出，在財政收支情況本來就緊張的背景下，地方債務(wù)的集中到期可能引爆地方政府的債務(wù)風(fēng)險。其次，從種種跡象表明，新一屆政府正致力于加速推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型?？陀^上講，多年以來我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進始終緩慢，一方面以進出口和政府投資為主要拉動的增長方式始終未能有轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致一直以來我國經(jīng)濟抗外部風(fēng)險能力偏弱，另一方面國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級緩慢，在唯GDP論的邏輯下，部分傳統(tǒng)制造業(yè)存在嚴重的產(chǎn)能過剩問題，而新興產(chǎn)業(yè)卻始終得不到充分的發(fā)展。事實上，在上一屆任期內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型就已經(jīng)非常迫切，只是2008年開始的國際經(jīng)濟危機打亂了相關(guān)部署，而溫家寶總理在其執(zhí)政的最后兩年，出于政治因素方面的考慮又有意識地放緩了轉(zhuǎn)型。時至今日，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無疑已經(jīng)成為擺在新一屆政府面前的最大課題之一，從李克強總理上臺半年以來的動作來看，無論是在國務(wù)院會議上否定繼續(xù)用政府投資來拉動經(jīng)濟，還是近期面對銀行“錢荒“時的按兵不動，都體現(xiàn)出其不同于前任的管理風(fēng)格，我們有理由相信，在新一屆政府執(zhí)政滿半年之后，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將逐漸加快，而這樣的轉(zhuǎn)型從長期來看無疑是巨大的利好，但在短期之內(nèi)恐怕將給經(jīng)濟帶來陣痛，可以預(yù)期到的是，2013年下半年國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯滑坡將是大概率事件。二、2013年上半年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一冷四熱”2013年上半年，行業(yè)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：今年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺后全面遇冷，在地方層面上被普遍消極對待，而成為調(diào)控主基調(diào)的房價控制目標對市場的影響僅局限于短期；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。 “國五條”調(diào)控全面遇冷，房價控制目標成為主基調(diào)縱觀本次“國五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控有了根本性轉(zhuǎn)變。但是，地方政府消極的響應(yīng)態(tài)度，使得本輪調(diào)控面臨失效的尷尬。（一）為了調(diào)控而調(diào)控，“國五條”陷入少人響應(yīng)的尷尬2012年以來整個房地產(chǎn)市場量價齊漲、地王重現(xiàn)、企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)攀高，過熱征兆的出現(xiàn)使得政府對房地產(chǎn)行業(yè)壓一波確實是有必要的，但“國五條”所選擇手段卻出現(xiàn)巨大偏差。地方政府對待本次“國五條”的態(tài)度又一次讓我們看到房地產(chǎn)市場一直以來都不缺政策，所欠缺的一直是政策的執(zhí)行。“地方問責(zé)”這唯一強調(diào)政策執(zhí)行的條款幾乎無人關(guān)注，對于新政，本次地方層面的跟進態(tài)度也明顯偏消極。其一，“限購加強”響應(yīng)者寥寥無幾。全城限購僅沈陽一地落實；關(guān)于“已限購城市進一步從嚴”，僅在北京細則中有所體現(xiàn)；而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。其二，二套房貸未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸首付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達成共識，甚至在一線城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴重高估。個稅20%征收也唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。（二）房價控制目標成為今年調(diào)控主基調(diào)，對市場影響局限于短期本次“國五條”，唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。在我們看來，首先，政府通過行政手段來壓制商品房均價數(shù)據(jù)不存在任何難度，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高檔項目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市，通過這樣的操作，我們相信到今年年底，各地的房價控制目標一定都能“圓滿完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我們將典型城市最近幾年統(tǒng)計局所公布的商品房銷售均價漲幅數(shù)據(jù)與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖霛q幅做比較，不難發(fā)現(xiàn)房價其實一直都在控制之中，例如一線城市近三年平均人均可支配收入增幅大約在10-12%之間，而相應(yīng)地2012年房價上漲最多的南京和成都漲幅也僅是9%，二線城市也同樣如此，在我們監(jiān)測的城市樣本中，僅有廈門和昆明兩地2012年商品房均價漲幅超過20%，明顯高于人均可支配收入增幅，總結(jié)來看，如果以統(tǒng)計局商品房均價數(shù)據(jù)為基準，則房價控制目標的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。三、未來中國房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)判總的來說，我們認為第四季度房地產(chǎn)市場樂觀中隱憂。樂觀的來說，我們認為第四季度房地產(chǎn)市場樂觀中隱憂。樂觀的一面是，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念逐漸發(fā)生改發(fā)，而市場也延續(xù)了2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房價使得全年房價控制目標紛紛告急，部分地方政府正醞釀進一步出臺調(diào)控措施以確保房價控制目標的實現(xiàn)。從長期來看，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了創(chuàng)造的十年和迷失的十年后，進入了再創(chuàng)造的新時代：調(diào)控逐漸顯現(xiàn)出更多的“去行政化”、市場化，以促進供應(yīng)為主的調(diào)控思路已經(jīng)清晰，行業(yè)的長效機制將逐步確立。一面是，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念逐漸収生改發(fā)，而市場也延續(xù)了2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點城市房價普漲、土地市場量價齊升。但是也有令人擔(dān)憂的一面，各地持續(xù)上漲的房價使得全年房價控制目標紛紛告急，部分地方政府正醞釀進一步出臺調(diào)控措施以確保房價控制目標的實現(xiàn)。房產(chǎn)稅瞄準擴圍。繼5月國家發(fā)改委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見中明確提出“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”后，北京、杭州等地房產(chǎn)稅擴圍傳聞不斷。我們認為，房產(chǎn)稅試點的城市將重點選擇調(diào)控下供需矛盾依然趨于緊張、房價上漲壓力較大的一、二線城市，如深圳、杭州、南京等，此類城市市場熱度能否得到控制將決定進一步擴圍的時機。新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃年內(nèi)有望出臺。本屆政府將新型城鎮(zhèn)化作為重點工作，李克強總理在多個場合反復(fù)強調(diào)新型城鎮(zhèn)化對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。而作為工作指導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃預(yù)計將于年內(nèi)出臺，如何實現(xiàn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量水平，為經(jīng)濟發(fā)展尋求新的增長點，將是新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的重要內(nèi)容。土地制度改革破冰提供發(fā)展基礎(chǔ)。為優(yōu)化土地利用，近期各地在產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)時均提高了項目準入門檻，按照國家產(chǎn)業(yè)政策明確本地優(yōu)先發(fā)展及升級產(chǎn)業(yè)，將土地出讓與產(chǎn)業(yè)貢獻掛鉤。與此同時，深圳原集體土地入市的嘗試也有望在下半年迎來實質(zhì)性進展。隨著城鎮(zhèn)有限的建設(shè)用地資源日益減少，提高土地集約利用水平，利用農(nóng)村集體土地推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)，土地制度的改革將為下一階段我國經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。（一）短期預(yù)測：政策面不會出現(xiàn)全局性加壓，全國交易量將保持穩(wěn)中有增1.新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子執(zhí)政理念轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)中央層面全局性加壓不會出現(xiàn)本輪調(diào)控嚴格意義上從2010年便已經(jīng)開始，主要意在修正2009年過于激進的房地產(chǎn)政策，主要手段集中在對于銀行房貸的收緊，本輪調(diào)控至此正式啟動；進入2011年，限購政策開始全面鋪開，一二線城市被要求嚴格執(zhí)行限購標準，甚至到了7月，個別三四線城市也被要求加入限購城市名單。2012年2月初，央行在其官方網(wǎng)站上正式宣布，將支持首次置業(yè)家庭的信貸需求，以糾正過去一年中一刀切政策對剛需的誤傷。可以看到，在2010-2012年，房地產(chǎn)調(diào)控主要集中在限貸和限購等行政性的手段上。2013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，從中央層面在各種公開場合的表態(tài)以及重大會議的紀要中，我們開始窺探到些許不同于前任的新跡象。無論是從央行對銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時的中央政治局會議上針對房地產(chǎn)的表述，再或是房地產(chǎn)再融資開閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場化的方式，過去常見的行政性強制手段開始變得難覓其蹤。正是基于這中執(zhí)政思路上的新變化，我們認為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。但是考慮到長效機制不可能在短時間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整（例如房價控制目標）將難以避免。根據(jù)各地房價上漲壓力的不同，四季度地方政府的調(diào)控方向?qū)⒊霈F(xiàn)分化：房價上漲壓力較大的城市的政策面將依然保持嚴謹，典型城市如鄭州，于9月初在原有的限購基礎(chǔ)上又做出了新一輪的收緊；而對于那些房價上漲壓力不大的城市，如溫州、蕪湖等，局部放松并沒有遭遇中央的叫停。2.全年商品房交易量有望突破12億平米，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩(wěn)一二線城市方面，兩大因素決定了四季度商品住宅成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)：其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過去16個月成交規(guī)模迅速擴張的基本面正在喪失。從2012年5月至今，全國商品住宅市場迎來全面復(fù)蘇，其根本動力在于：2011年1月開始調(diào)控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產(chǎn)生的疊加效應(yīng)。簡單計算一下，從2011年1月到2012年4月，需求大致被積壓了16個月；相應(yīng)的，從2012年5月至今，需求釋放也已經(jīng)持續(xù)了整整16個月有余。據(jù)此我們判斷，前期積壓下來的這部分需求的釋放已經(jīng)接近尾聲，在積壓需求和本期需求（主要是剛需）雙重裹挾下的交易量持續(xù)大規(guī)模釋放，隨之將告一段落。其二，一二線城市目前房價控制目標完成情況不甚樂觀，未來一段時期將面臨著調(diào)控政策收緊的可能。年初時國五條要求省會城市、計劃單列市以及直轄市必須制定本地的房價控制目標，一二線城市首當(dāng)其沖成為政策的打壓對象。而從8月國家70大中城市房價指數(shù)來看，絕大多數(shù)一二線城市的完成情況堪憂。在這個背景下，地方政府很有可能為了在年內(nèi)完成房價控制目標，而對房地產(chǎn)調(diào)控做出進一步的局部加壓，或者從行政手段上對成交結(jié)構(gòu)進行調(diào)整?；谝陨蟽蓚€因素的影響，我們判斷一二線城市未來的交易量將在上半年的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，難以再出現(xiàn)大規(guī)模的增長。 三四線城市方面，市場分化的可能性正在加大，基本面向好的城市將迎來成交的新臺階，而基本面不理想的城市則恐怕很難出現(xiàn)進一步的起色。2010-2011年兩年間，以限購政策為核心的房地產(chǎn)調(diào)控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉(zhuǎn)而成為眾多企業(yè)掘金的熱土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地?zé)崆榈募叟蛎?，諸多三四線城市在過去幾年中土地供應(yīng)充足。對于那些正處于房地產(chǎn)上升周期的城市來說，充足的供應(yīng)是后續(xù)銷售的有力保障，四季度成交將再上一個新臺階。而對于另一些基礎(chǔ)較差的三四線城市來說，四季度的成交恐怕將難有起色。一方面，一二線城市的交易量將保持平穩(wěn)；另一方面，三四線城市中一部分出現(xiàn)上漲一部分保持平穩(wěn)。由此我們判斷，四季度全國商品住宅交易量將在當(dāng)前的基礎(chǔ)上穩(wěn)中略升，全年商品房成交量將保持在12億方左右。3.信貸收緊將影響中高檔產(chǎn)品銷售，房價繼續(xù)上漲也將阻礙剛需入市中高檔項目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續(xù)，尤其是二套房貸政策有可能出現(xiàn)的收緊將對中高檔需求的釋放產(chǎn)生較大的影響。近期，我們曾針對全國各線城市商業(yè)銀行做過一輪房貸發(fā)放情況的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)銀行審批難度明顯加大、放款周期有所拉長，在我們看來，雖然當(dāng)前銀行信貸收縮主要出于對自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正在展開，但其對于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對于一部分支付能力其實有限的改善型需求而言，這將進一步削弱其入市的能力。另一方面，房價持續(xù)上漲將繼續(xù)提高剛需購房門檻，預(yù)計中低端項目總體銷售情況將有所降溫，相對于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對價格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認為總價200300萬是絕大多數(shù)剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個總價水平，則市場中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房價自去年下半年以來的持續(xù)上漲，諸多城市目前的中低端項目價格其實都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無疑也會對剛需購房產(chǎn)生重大影響，這部分客群對貸款的依賴程度相比中高檔需求來說更高，事實上，在我們先前的銀行調(diào)研中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有個別城市、個別商業(yè)銀行明里暗里降低了首套房貸款成數(shù)，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進一步提升。4.未來房價走勢將先漲后穩(wěn)，局部地區(qū)受政策影響中高檔產(chǎn)品漲幅將有所放緩從市場面來看，房價漲跌是受供求關(guān)系因素影響，而由于存量的持續(xù)減少，我們預(yù)計未來房價將先漲后穩(wěn)。首先，房價短期內(nèi)會持續(xù)上漲是因為存量已經(jīng)逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應(yīng)過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。存量的持續(xù)減少，使得市場供應(yīng)不能夠跟上持續(xù)釋放的市場需求。但是，這種供不應(yīng)求的態(tài)勢在四季度和明年會有所改觀，從而放緩房價的上漲勢頭：一方面，從企業(yè)的角度來看，今年上半年開始，各大企業(yè)紛紛加大新開工面積，典型企業(yè)如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達去年同期的5.61倍之多；另一方面，從城市的角度來看，多數(shù)城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應(yīng)量水平來緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個全新項目，較9月增加44。除了市場因素外，在我們看來，政策面也是影響部分城市房價的另一大因素，由于完成房價控制目標的壓力持續(xù)釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產(chǎn)品申請預(yù)售證入市受到一定影響，所以預(yù)計局部地區(qū)未來中高端產(chǎn)品房價上漲幅度較剛需產(chǎn)品小。（二）長期預(yù)測：行業(yè)長效機制逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)迎來體制再造的新時代2013年3月，新一屆政府班子上臺，房地產(chǎn)政策面百廢待興。從中央高層一系列已經(jīng)公開的舉措中我們看到，一項設(shè)計精密的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制體系正在逐步醞釀中初現(xiàn)雛形。以促供應(yīng)為主，以抑需求為輔，本屆政府的調(diào)控思路已經(jīng)逐漸清晰。1.房地產(chǎn)企業(yè)再融資開閘信號強烈，政府不遺余力推進供應(yīng)端釋放不同于以往一味打壓需求的調(diào)控思路，本屆政府正不遺余力地推進供應(yīng)端的充分釋放。放開房地產(chǎn)企業(yè)再融資的閘門是其中一個非常巨大的進步，這意味著政府已經(jīng)從過去那種通過打壓資金鏈逼迫房企降價求售，轉(zhuǎn)變成今天的通過支持房企融資促成供應(yīng)增長，從而平抑房價過快上漲的思路上，作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的一員，我們非常樂于看到政府正在做出這樣更加尊重市場規(guī)律的轉(zhuǎn)變。2.兜底中低收入人群住房需求，十二五期間大力推進保障房建設(shè)保障房建設(shè)的大力推進也是新一屆政府促供應(yīng)的一大體現(xiàn)。2010年是本輪保障房大躍進正式開啟的年份，2011年1000萬套，十二五期間3600萬套起碼昭示了政府已經(jīng)意識到了過去十多年中保障房建設(shè)的嚴重缺位。盡管在推進的過程中，仍然存在由于缺乏經(jīng)驗而帶來的諸多問題，但是顯然新一屆政府已經(jīng)意識到并正在逐步改善。諸多地方政府（如鄭州、常州等）先后宣布放棄經(jīng)濟適用房，轉(zhuǎn)而進入以公租房為主的保證房時代讓我們看到了其中的反思和努力。3.試水農(nóng)用地流轉(zhuǎn)體制改革，進一步釋放經(jīng)營性用地供應(yīng)規(guī)模加快制定農(nóng)用地的流轉(zhuǎn)也已經(jīng)進入到了國土部門的議程。目前，國土部門已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。業(yè)內(nèi)傳一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。4.打壓投資投機補充地方稅源，房產(chǎn)稅的大力推進被寄予厚望對于抑制投資投機需求，通過用一種等量級的政策去代替當(dāng)前的限購已經(jīng)基本在業(yè)界達成共識，房產(chǎn)稅被寄予厚望。不同于同樣意在打壓投機需求的限購、二手房交易稅費等，房產(chǎn)稅更溫和，也更細水長流，非常適合作為一項長期稅制在全國推廣。而從中央政府近期頻繁的表態(tài)來看