房地產(chǎn)項(xiàng)目過程工程造價(jià)控制與分析[權(quán)威資料]

房地產(chǎn)項(xiàng)目過程工程造價(jià)控制與分析 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：本文針對如何在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中減少成本投入，施行造價(jià)控制這一課題作了一系列研究。先列出如今房地產(chǎn)開發(fā)過程中所存在的造價(jià)控制問題，再從決策方式、工程設(shè)計(jì)、工程投標(biāo)、施工管理和竣工結(jié)算這四個(gè)方面來闡述如何實(shí)現(xiàn)有效的造價(jià)控制，最后列舉了一個(gè)案例。 關(guān) 鍵 詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目過程 工程造價(jià) 控制 Abstract:This article on how to real estate projects in the works to reduce cost, execution cost control this topic made a series of research. The first list now real estate development existing in the process of cost control problems, from the decision-making, design, bidding, construction management and completion of the settlement of the four aspects elaborated how to realize effective cost control, finally gives a case. Key words: real estate, project, project cost, control TU723.3 A 1 引言 我國的房地產(chǎn)市場如今已成熟，業(yè)內(nèi)競爭逐漸規(guī)范。但隨著 開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，一個(gè)項(xiàng)目甚至有幾十萬平方米的建筑面積，開發(fā)過程中的工程造價(jià)也水漲船高。 2005 年之后，國務(wù)院陸續(xù)頒布了一系列調(diào)整房地產(chǎn)市場的政策，打算對今后的房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控引導(dǎo)。在新的調(diào)控政策影響下，成本已經(jīng)成為影響企業(yè)盈利多少的一個(gè)決定性因素，關(guān)乎到企業(yè)生存和未來的發(fā)展。所以房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲得更多的利潤，除了不斷造出高質(zhì)量和高性價(jià)比的房源，還要嚴(yán)格控制成本，降低不必要的支出。 2 房地產(chǎn)造價(jià)控制現(xiàn)存問題 我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)即使已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，但是存在一些問題。 （ 1）缺乏系統(tǒng)的造價(jià)管理理念和完整的造價(jià)管理制度； （ 2）決策人員不夠重視造價(jià)管控，單純的把它當(dāng)成財(cái)務(wù)成本來控制； （ 3）在整個(gè)施工過程中沒有及時(shí)的進(jìn)行監(jiān)控管理。 這三個(gè)方面導(dǎo)致了在項(xiàng)目開發(fā)過程中造價(jià)不能得到有效的控制，決策失誤多，估算精度得不到保障。在開發(fā)商進(jìn)行決策時(shí)，它對整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)影響占了很大比例，尤其是標(biāo)準(zhǔn)的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資決策階段對整個(gè)過程造價(jià)的影響程度可達(dá) 70%以上，有時(shí)到 90%。 此外，有些開發(fā)商對待房產(chǎn)設(shè)計(jì) 不夠重視。他們給設(shè)計(jì)公司的時(shí)間周期很短，要求也隨時(shí)更換，有時(shí)甚至克扣設(shè)計(jì)費(fèi)用。這使得設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的作品比較粗糙，相對保守。到了施工階段又遇到實(shí)際性的難題，設(shè)計(jì)的理念和作品得不到有效的施行，設(shè)計(jì)師需要不斷對作品進(jìn)行修改，工作繁瑣質(zhì)量又得不到保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)，工程設(shè)計(jì)費(fèi)占整個(gè)建筑安裝成本的比例約為 1.5 % 2 % ,但是設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程造價(jià)的影響達(dá)到 75%以上。所以設(shè)計(jì)質(zhì)量對整個(gè)工程造價(jià)的影響還是不可忽視的，這就要求開發(fā)商在對待工程設(shè)計(jì)的態(tài)度需要謹(jǐn)慎和重視。 在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，有些公司的招標(biāo)方式不夠嚴(yán)謹(jǐn)，他們有的會采取邀請招標(biāo)的方式。邀請招標(biāo)是一種限范圍的競爭招標(biāo)方式，招標(biāo)時(shí)間較短，但潛在的投標(biāo)人有可能就被排除在外，而圍標(biāo)或串標(biāo)發(fā)生這種事的可能性較小。有些則采取議標(biāo)的方式，在招標(biāo)過程中投標(biāo)人很可能故意抬高報(bào)價(jià)，利用空白的空間來賺取額外的利潤，這種投標(biāo)方式水分很大。 3 房地產(chǎn)造價(jià)控制措施 3.1 采取科學(xué)的項(xiàng)目工程決策方式 投資決策的過程是個(gè)由淺入深、循序漸進(jìn)的分階段的工作，不同階段的決策重點(diǎn)不同。采用科學(xué)的估算模型、可靠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，通過精確的分析，方能保證決策的科學(xué)合理性 ，使造價(jià)最終控制在一定范圍內(nèi)。 3.2 重視工程設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)階段可以從如下方面進(jìn)行控制改進(jìn)。 （ 1）設(shè)計(jì)方案投標(biāo) 通過設(shè)計(jì)方的競爭可以優(yōu)勝劣汰，讓開發(fā)商選取最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，從而保證設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。通過設(shè)計(jì)方案投標(biāo)制度可以招來優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，能有效的避免施工過程中設(shè)計(jì)方案返工的現(xiàn)象，同時(shí)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)作品能保證設(shè)計(jì)方案的時(shí)代性，能在短時(shí)間內(nèi)為開發(fā)商回收投入資金和可觀的收益。 （ 2）限額設(shè)計(jì) 開發(fā)商應(yīng)該對設(shè)計(jì)方提出限額設(shè)計(jì)要求，這能使得設(shè)計(jì)師有的放矢。雖然 工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程造價(jià)有較大影響，但若過于追求質(zhì)量而忽略實(shí)際的可行性和施工成本，也會加劇開發(fā)商的資金投入負(fù)擔(dān)。設(shè)計(jì)方在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合具體的外部條件，通過具體的數(shù)據(jù)分析計(jì)算后，并充分考慮施工的可行性和經(jīng)濟(jì)性，有針對性的進(jìn)行設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，及時(shí)的進(jìn)行造價(jià)估算，及時(shí)做出調(diào)整。 （ 3）加強(qiáng)洽商管理 在施工過程中對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，與設(shè)計(jì)方進(jìn)行洽商會加重開發(fā)商的投資負(fù)擔(dān)，帶來較大的經(jīng)濟(jì)損失。若實(shí)在要進(jìn)行洽商，可以要求相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核和責(zé)任擔(dān)保。并確定洽商是哪方的責(zé)任，進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)處罰。如 此可以有效的避免工程承包單位利用洽商賺取額外的費(fèi)用。 3.3 重視工程投標(biāo) 在招標(biāo)之前對投標(biāo)方進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，包括企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、管理能力和商業(yè)信譽(yù)等。避免承包商之間的彼此轉(zhuǎn)讓、從中拿回扣的現(xiàn)象。在確定一些投標(biāo)對象后，開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)擬好招標(biāo)文件，認(rèn)真收集篩選數(shù)據(jù)和相關(guān)信息。嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的確定好造價(jià)工程的條款，不給承包商空子乘虛而入，將工程標(biāo)底確定在合理的價(jià)格范圍內(nèi)。對于合同中涉及到的工程造價(jià)、開工日期、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等條款都應(yīng)細(xì)無巨細(xì)的明確下來。能夠擔(dān)保的工程保險(xiǎn)應(yīng)盡量設(shè)保， 采取適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)措施能使得項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移和規(guī)避，以保障開發(fā)商的部分利益。 3.4 控制施工管理和竣工結(jié)算 施工階段主要需做好三方面的監(jiān)控管理，即工程洽商、承包商的索賠要求、材料的進(jìn)貨加工。在簽證時(shí)要保證它的及時(shí)性，最好設(shè)定一個(gè)期限，要求簽證在這段時(shí)間內(nèi)簽好。簽證的描述也應(yīng)客觀準(zhǔn)確而具體，標(biāo)明項(xiàng)目、工藝和質(zhì)量的完成情況，附上簡圖和尺寸等。簽證簽好后應(yīng)及時(shí)處理，不得隨意更改。 竣工結(jié)算是控制工程造價(jià)的最后一關(guān)。在實(shí)際驗(yàn)收過程中，存在很多問題，如洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于施工工 程量，甚至只有洽商沒有施工，施工時(shí)沒有進(jìn)行應(yīng)核減等等。所以在結(jié)算時(shí)工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行核對，勤跑現(xiàn)場勘測。最后再進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審驗(yàn)收，還可以實(shí)行工程尾款會簽制度，以更好的確保施工質(zhì)量和投資商的利益。 4 工程案例 蘇州某房地產(chǎn)開發(fā)公司在投建高檔住宅區(qū)時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目過程中采取了造價(jià)控制，取得了不錯(cuò)效果。筆者根據(jù)上文提到的造價(jià)控制措施進(jìn)行了如下闡述： 4.1 決策階段 本次項(xiàng)目投建的為高檔住宅區(qū)，高層框剪結(jié)構(gòu)，總用地面積為 62000m2，建筑面積為 91300 m2， 銷售面積為85000 m2，容積率為 1.472581，整個(gè)項(xiàng)目估算表 (如表一 )所示。 表一 項(xiàng)目投資估算表 4.2 設(shè)計(jì)階段 經(jīng)過幾家設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)方案投標(biāo)競選后，開發(fā)商采取了一家聲譽(yù)較好的甲級設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的方案。此次采取了剪力墻結(jié)構(gòu)，在決策階段土建造價(jià)預(yù)計(jì)花費(fèi) 1250 元 /m2。經(jīng)研究表明結(jié)構(gòu)造價(jià)占土建工程的 75%，其中外墻造價(jià)占結(jié)構(gòu)造價(jià)的 1/3，但是外墻的混凝土體積只占所需結(jié)構(gòu)混凝土總量的1/4 不到，所以降低外墻造價(jià)是很有必要的。在對過程進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，采取了長 330 厘米、高 290 厘米、厚 28 厘米 ,重約 5噸的配鋼筋混凝土墻 ,造價(jià)為 350 元 / m3。該墻的隔熱性能和擋風(fēng)防雨功能均不錯(cuò)，有較高的性價(jià)比。經(jīng)過設(shè)計(jì)院對設(shè)計(jì)方案多方調(diào)整協(xié)商，在最不利的一面使用了剪力墻，大大降低了工程造價(jià)。 4.3 招標(biāo)階段 此次該房地產(chǎn)公司對投標(biāo)方進(jìn)行了嚴(yán)密的資格審查，最終選取了六家信譽(yù)高、施工進(jìn)程快而好的五家施工單位。此五家在此次投標(biāo)中的標(biāo)價(jià)（如表二）所示。研究表明 表二 標(biāo)價(jià)表 經(jīng)過研究，雖然第三家報(bào)價(jià)較低，但它的各部分報(bào)價(jià)并不平衡，尤其是基礎(chǔ)工程部分 報(bào)價(jià)偏高很多，而后期的裝修報(bào)價(jià)方面又故意壓低了下去，整個(gè)報(bào)價(jià)并不正常。第五家僅次于第三家，且各部分報(bào)價(jià)合理，低于標(biāo)底價(jià)，所以最終第五家施工單位贏得投標(biāo)。 4.4 施工管理和竣工結(jié)算階段 施工管理該房產(chǎn)開發(fā)單位加強(qiáng)了工程簽證方面的管理，保證它的及時(shí)性，簽證前都仔細(xì)的審核。當(dāng)施工過程中遇到設(shè)計(jì)變更時(shí)，超過 15 萬元時(shí)，由設(shè)計(jì)單位、施工單位、房產(chǎn)投資方綜合討論，確定該變更是否有必要?？⒐そY(jié)算時(shí)，要求施工單位提供完整的結(jié)算資料和清單，對于模糊不清的條款應(yīng)及時(shí)跟施工方溝通，重新審核工程造價(jià)。當(dāng)各項(xiàng)資料 確認(rèn)無誤時(shí)，將尾款再匯給施工方。 竣工結(jié)算是控制工程造價(jià)的最后一關(guān)。在實(shí)際驗(yàn)收過程中，存在很多問題，如洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于施工工程量，甚至只有洽商沒有施工，施工時(shí)沒有進(jìn)行應(yīng)核減等等。所以在結(jié)算時(shí)工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行核對，勤跑現(xiàn)場勘測。最后再進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審驗(yàn)收，還可以實(shí)行工程尾款會簽制度，以更好的確保施工質(zhì)量和投資商的利益。本次結(jié)算后經(jīng)統(tǒng)計(jì)最終工程造價(jià)為 12450 萬元，明顯低于 13421 萬元，有效的減少了成本，達(dá)到了工程造價(jià)控制的目的。 參考文獻(xiàn)： 1蘇培墻 .房地產(chǎn)項(xiàng)目 工程造價(jià)控制的工程應(yīng)用 . 福建建筑 . 2009 年第 9 期： 114-116 2朱維輝 .房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)控制策略 .當(dāng)代經(jīng)濟(jì) .2008 年第七期： 96-97 3張樹枝 .淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程造價(jià)的有效控制 .河北建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào) . 2005 年 6 月 :128-130 閱讀相關(guān)文檔 :淺談混凝土工程技術(shù)及質(zhì)量管理 點(diǎn)支式支承體系方案設(shè)計(jì) 建筑施工企業(yè)工程質(zhì)量管理的探討 淺談建筑工程造價(jià)管理 建筑裝飾工程項(xiàng)目施工組織與管理分析 深層水泥攪拌樁在凌沿閘站工程地基處理中的應(yīng)用 疊片過濾器過濾疊片的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及結(jié)構(gòu)優(yōu)化 淺析濱水住宅的發(fā)展趨勢 220kV 線路光纖差動保護(hù)改造工程施工中問題分析 大型柴油發(fā)電機(jī)組噪聲控制技術(shù) 公路路基常見病害及處理方