房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告完整版.doc

花園(暫名)住宅區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 建設(shè)單位： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 編制單位： 編制日期： 項(xiàng)目名稱：花園（暫名）建設(shè)工程編制類型：項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位：項(xiàng)目負(fù)責(zé)： 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 編制人員： 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 助理工程師項(xiàng)目審核： 注冊(cè)咨詢工程師（投資）目 錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11.1 申報(bào)項(xiàng)目名稱11.2 項(xiàng)目申報(bào)單位11.3 編制類型、研究范圍及編制依據(jù)21.4 項(xiàng)目背景41.5 項(xiàng)目概況71.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)14第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析152.1 擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系152.2 擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系162.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析19第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析233.1 資源節(jié)約措施233.2 資源開(kāi)發(fā)利用方案24第四章 節(jié)能方案分析254.1 項(xiàng)目能源供應(yīng)條件254.2 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范264.3 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量274.4 項(xiàng)目能耗指標(biāo)284.5 節(jié)能措施及效果分析284.6 其它需要說(shuō)明的問(wèn)題30第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析30第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析316.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀316.2 生態(tài)環(huán)境影響分析336.3 生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施346.4 地質(zhì)災(zāi)害影響分析35第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析367.1 項(xiàng)目投資估算及資金籌措367.2 項(xiàng)目建設(shè)成本測(cè)算397.3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算407.4 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)影響分析44第八章 社會(huì)影響分析468.1 社會(huì)影響效果分析468.2 社會(huì)適應(yīng)性分析478.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析48第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況1.1 申報(bào)項(xiàng)目名稱 花園（暫名）建設(shè)工程1.2 項(xiàng)目申報(bào)單位 本項(xiàng)目由三方投資人組成的 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申報(bào)，申報(bào)單位的基本情況介紹如下： 單位名稱： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位住所：法人代表：注冊(cè)號(hào)： 注冊(cè)資本：陸仟肆佰萬(wàn)人民幣企業(yè)類型：中外合資企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：投資人、出資額、出資比例詳見(jiàn)下表：股東名稱出資額（萬(wàn)元）出資比例備注甲方2560萬(wàn)元人民幣40%以現(xiàn)金人民幣出資甲方簡(jiǎn)介單位名稱：?jiǎn)挝蛔∷悍ㄈ舜恚郝殑?wù)：總經(jīng)理國(guó)籍：中國(guó)乙方1920萬(wàn)元人民幣30%以美元現(xiàn)匯出資（外匯按出資日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)牌價(jià)中間價(jià)折為美元）乙方簡(jiǎn)介住所：身份證號(hào)碼：國(guó)籍：丙方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1920萬(wàn)元人民幣30%以現(xiàn)金人民幣出資丙方簡(jiǎn)介單位地址：法人代表：職務(wù)：國(guó)籍：中國(guó)1.3 編制類型、研究范圍及編制依據(jù)一、編制類型 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告二、研究范圍 本報(bào)告研究工作范圍主要為花園（暫名）建設(shè)工程與發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系、行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開(kāi)發(fā)利用分析、節(jié)能分析及措施、項(xiàng)目建設(shè)用地分析、環(huán)保分析及措施、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)影響分析等。三、編制依據(jù)（1）溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)-溫市計(jì)劃2002165號(hào)-關(guān)于下達(dá)2002年溫州市利用外資基建計(jì)劃的通知；（2）浙江省國(guó)土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件-浙土資函2004149號(hào)-關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項(xiàng)目的處理意見(jiàn)；（3）國(guó)有土地出讓合同GF-2000-2601；（4）國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同（七都控規(guī)02-T01-03A、02-T02-06A花園地塊）；（5）花園（七都控規(guī)02-T01-03A、02-T02-06A）地塊國(guó)有土地使用權(quán)證；（6）溫州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要2004132號(hào)；（7）浙江省國(guó)土資源廳、浙江省監(jiān)察廳文件-浙土資函2004149號(hào)-關(guān)于第一批歷史遺留的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)繼續(xù)協(xié)議出讓項(xiàng)目的處理意見(jiàn)；（8）溫州市委常委會(huì)200914號(hào)會(huì)議紀(jì)要；（9）溫州市市政府200966號(hào)會(huì)議紀(jì)要；（10）溫州市政府200982號(hào)會(huì)議紀(jì)要；（11）溫州市人民政府關(guān)于七都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)；（12）溫州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要2012112號(hào)；（13）溫州市規(guī)劃局-溫市規(guī)函字201031號(hào)文件及市領(lǐng)導(dǎo)批示意見(jiàn)；（14）溫州市規(guī)劃局-溫市規(guī)函字2010129號(hào)文件；（15）溫州市規(guī)劃局專題會(huì)議紀(jì)要201073號(hào)；（16）溫州市規(guī)劃局專題會(huì)議紀(jì)要201118號(hào)（17）溫州市人民政府文件-溫政函2011130號(hào)-關(guān)于溫州市鹿城區(qū)七都島地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改的批復(fù)；（18）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書(shū)2011規(guī)劃條件34號(hào)；（19）溫州市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書(shū)2011規(guī)劃條件35號(hào)；（20）溫州市七都島02-T01-03A、02-T02-06A地塊花園（暫名）建設(shè)工程總平面布置圖；（21）中華人民共和國(guó)土地管理法；（22）中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；（23）國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知【發(fā)改投資20071169號(hào)】；（24）浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)城市建筑工程停車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)（DB33/T1021-2005號(hào)）；（25）城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ-137-90）；（26）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）；（27）民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50353-2005）；（28）國(guó)家發(fā)展和改革委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（29）建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（30）國(guó)家和溫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。1.4 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介（一）溫州市基本情況溫州市是我國(guó)十四個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，地處東南沿海，北近上海，南接福建，西連贛皖內(nèi)陸，處長(zhǎng)（江）三角（洲）和珠（江）三角（洲）的中間，具依附性和獨(dú)立性兼容的特點(diǎn)，是浙江省、華東地區(qū)重要的工業(yè)、商貿(mào)、港口城市和對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的窗口，是浙南的經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心。全市轄三區(qū)二市六縣，陸域面積11784KM2，人口912.21萬(wàn)人。2011年,溫州市全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3350.9億元，同比增長(zhǎng)9.5%；財(cái)政總收入485.6億元，其中地方財(cái)政收入270.9億元，分別增長(zhǎng)18%、18.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31749元，農(nóng)村居民人均純收入13243元，分別增長(zhǎng)13.5%、16%，在全國(guó)地級(jí)市和沿海開(kāi)放城市中處領(lǐng)先水平。（二）七都島基本情況 七都島位于溫州市鹿城區(qū)（濱江商務(wù)區(qū)）東北側(cè)，北鄰永嘉烏牛，東臨樂(lè)清琯頭，南與龍灣區(qū)隔江相望，西眺溫州楊府山，北瀕104國(guó)道線、烏牛鎮(zhèn)，距永嘉縣城18公里，距溫州市區(qū)13公里。七都總面積12.7平方公里，全島海岸線長(zhǎng)17.78公里，標(biāo)準(zhǔn)堤塘已全線閉合。2001年區(qū)劃調(diào)整后，七都從永嘉劃歸鹿城，規(guī)劃、定位為溫州未來(lái)的城市“后花園”，承擔(dān)著服務(wù)于市區(qū)的高級(jí)住宅區(qū)、生態(tài)型休閑度假區(qū)、教育科研基地以及楊府山商務(wù)中心拓展區(qū)等功能。二、項(xiàng)目相關(guān)政策背景2010年，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月17日，繼之前的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)辦發(fā)20104號(hào)）后，國(guó)務(wù)院又頒布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知）（國(guó)發(fā)201010號(hào)），針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況進(jìn)行控制，并切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010號(hào)）精神，特別提出浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（浙政發(fā)201023號(hào)），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國(guó)八條出臺(tái)后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)（溫政發(fā)201123號(hào)），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的若干意見(jiàn)（浙政發(fā)201121號(hào)）。2011年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。在深化住房制度改革、鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，近幾年的溫州市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、銷售和價(jià)格等各項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)到了一個(gè)歷史新高。但從溫州市房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的比例中，可以比較清楚地看到，溫州的房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的比例仍處在合理區(qū)間，并有進(jìn)一步增長(zhǎng)的潛力。溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展有其特定的經(jīng)濟(jì)和政策背景，是在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，體制改革不斷深入，政府宏觀調(diào)控措施得當(dāng)?shù)拇髿夂蛳碌靡蚤L(zhǎng)足發(fā)展的。加之近年來(lái)，溫州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民生活水平提高、住房觀念轉(zhuǎn)變、股市投資風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，對(duì)溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展起到了促進(jìn)作用。三、項(xiàng)目提出理由及過(guò)程1.5 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及目標(biāo)根據(jù)用地現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及擬建項(xiàng)目功能配置提出該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)定位：建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目欲建設(shè)成為一流的現(xiàn)代化住宅區(qū)，為項(xiàng)目適合客戶群提供質(zhì)量上乘、配套齊全、環(huán)境良好的高檔生活品質(zhì)。三、外部建設(shè)條件項(xiàng)目電力、給排水、通訊、交通條件能夠滿足建設(shè)施工與建成后使用需要。四、項(xiàng)目周期安排（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總周期2012年-2017年（2）實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃2012年1月-2012年8月 項(xiàng)目審批、設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)2012年9月-2016年9月 工程施工階段2016年10月-12月 工程竣工驗(yàn)收、交付使用（3）（預(yù)）銷售計(jì)劃2015年-2017年 （預(yù)）銷售階段其中2014年為營(yíng)銷準(zhǔn)備階段(廣告投入)，預(yù)計(jì)2015年可取得預(yù)銷售許可,2017年底銷售完畢。五、工程方案及配套工程（一）總平面布置根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，本地塊內(nèi)建筑根據(jù)周邊道路和周邊地塊退讓道路紅線及征地紅線?？偲矫嬖O(shè)計(jì)根據(jù)均好性和共享性的理念來(lái)構(gòu)思，設(shè)計(jì)原則是盡可能布置多層住宅，單體平面講究均好性（通風(fēng)、日照、景觀視線等）、實(shí)用性、以及明廳明廚、潔污分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)等基本要求。本方案將兩塊地整體考慮，西地塊設(shè)置了幼兒園及社區(qū)服務(wù)中心，東地塊純住宅和物業(yè)管理用房。小區(qū)內(nèi)住宅的建筑布局依據(jù)環(huán)境景觀的脈絡(luò)關(guān)系而設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上形成街巷式布局，庭院式空間，同時(shí)滿足日照及消防間距要求。建筑成組設(shè)置，前后錯(cuò)位，內(nèi)院的位置也變化多樣，相互組合又形成了更多的空間形態(tài)。高差的設(shè)定以可獲取更多的景觀效果。兩個(gè)地塊分別設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口，入口處都設(shè)置有地下室出入口，方便小區(qū)的機(jī)動(dòng)車直接進(jìn)入地下室，做到盡可能的人車分流。道路交通：1、居住小區(qū)內(nèi)道路結(jié)構(gòu)明晰，線性簡(jiǎn)捷優(yōu)美流暢，有利于在保證交通安全快捷的同時(shí)創(chuàng)造優(yōu)美的景觀，達(dá)到步移景異的效果，每個(gè)地塊設(shè)置2個(gè)出入口，滿足消防要求。2、最大限度的減少車輛對(duì)步行綠化等生活性活動(dòng)空間的干擾。地下車庫(kù)的出入口均結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置，小區(qū)內(nèi)道路平時(shí)主要以步行為主，消防車和緊急救護(hù)車在特殊情況下可以進(jìn)入到內(nèi)部，到達(dá)每一幢單體的入口處。3、居住小區(qū)內(nèi)道路分為兩級(jí)：6米小區(qū)干道及2.5米的入戶路。豎向設(shè)計(jì)：通過(guò)對(duì)地塊現(xiàn)有地形、地貌的充分研究，結(jié)合本地塊城市道路標(biāo)高設(shè)計(jì)，將基地內(nèi)的標(biāo)高按實(shí)際情況，進(jìn)行因地制宜的設(shè)計(jì)，局部結(jié)合地下室做成坡地形變化，創(chuàng)造豐富多變的室外景觀。豐富豎向設(shè)計(jì)，合理地減少土方量，節(jié)約大量投資成本。室內(nèi)正負(fù)零標(biāo)高暫定黃海標(biāo)高3.400米。室內(nèi)外高差0.3米，地下室頂板覆土平均1.5米，建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高3.500米。（二）建筑設(shè)計(jì)1、住宅套型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)合理性，充分體現(xiàn)“以人為本”與考慮地區(qū)環(huán)境融合性。（1）標(biāo)準(zhǔn)性：本小區(qū)戶型設(shè)計(jì)主要有220多平方、280多平方、450平方、700多平方的主流戶型。（2）合理與舒適性：住宅設(shè)計(jì)中考慮日照、通風(fēng)等基本因素，盡可能多地臥室南向外，還著重考慮以下幾方面：分區(qū)明確：從居住的功能和私密性考慮，以人的基本生活規(guī)律為出發(fā)點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜和潔污分區(qū)，符合住戶心理和生理要求。尺度適宜：各功能空間都具有適宜的尺度，避免房間形態(tài)出現(xiàn)比例失調(diào)。輔助空間：輔助空間作為生活中必不可少的空間在設(shè)計(jì)中得到相應(yīng)的重視，每戶基本都設(shè)計(jì)有庭院為入戶的過(guò)渡空間，功能完善。2、地下室西區(qū)地下室停車數(shù)490輛，設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車雙車道，地下室主要安排地下車庫(kù)以及設(shè)備用房。3、立面造型住宅立面的塑造上，法式古典主義的建筑風(fēng)格，在建筑里面涉及中采用干掛石材，顯得穩(wěn)重而雄偉；窗戶及檐口線腳裝飾，色彩上以素雅的淡黃色為主色調(diào)，創(chuàng)造出精美、莊重、富有歷史感的建筑形象。同時(shí)注重、整體格調(diào)統(tǒng)一。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、建筑分類等級(jí)建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)。本工程抗震設(shè)防類別：住宅為丙類建筑，按六度抗震設(shè)防；幼兒園為乙類建筑，按氣度抗震設(shè)防。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的抗震等級(jí)：住宅框架四級(jí)，幼兒園框架三級(jí)。地基基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)等級(jí)：乙級(jí)。2、上部結(jié)構(gòu)及地下室結(jié)構(gòu)方案考慮沉降因素，在主樓與裙房之間、主樓與地下室之間設(shè)后澆帶，待主樓結(jié)頂后再閉合。對(duì)地下室及上部結(jié)構(gòu)單元長(zhǎng)度超過(guò)規(guī)范規(guī)定的最大伸縮縫間距要求的部分，設(shè)置溫度伸縮后澆帶，待兩側(cè)混凝土達(dá)到強(qiáng)度后一個(gè)月以上封閉。本工程采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓屋面均采用梁板體系。地下室采用平戰(zhàn)結(jié)合措施，局部考慮戰(zhàn)時(shí)封堵，這樣既滿足人防要求，又方便使用。人防地下室頂板厚250mm，底板厚度400mm，外側(cè)板厚度350mm。5、基礎(chǔ)方案結(jié)合鄰近地塊設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，擬采用鉆孔灌注樁或預(yù)應(yīng)力混凝土管樁，獨(dú)立承臺(tái)基礎(chǔ)。（四）給排水工程1、水源、水量、水質(zhì)、水壓水源：由地塊中部的城市干道市政給水管引入兩路DN150管道，在區(qū)域內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)。水量：住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)300L/人日，區(qū)內(nèi)日用水量260立方米。水質(zhì)：符合國(guó)家“生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”水壓：滿足用水點(diǎn)水壓要求。并符合規(guī)范要求。2、給水系統(tǒng)本建筑生活給水由市政管網(wǎng)直接供水3、排水住宅排水采用生活污、廢水合流制，污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。（五）電氣工程1、負(fù)荷等級(jí)一級(jí)負(fù)荷包括：消防用電設(shè)備、應(yīng)急照明、主要通道照明、航空障礙標(biāo)志、保安監(jiān)控系統(tǒng)電源、客梯電力、排污泵、生活泵、人防二等人員掩蔽所得應(yīng)急照明、通信、報(bào)警設(shè)備。二級(jí)負(fù)荷：商業(yè)等照明。三級(jí)負(fù)荷：其它用電設(shè)備。2、負(fù)荷估算按變壓器裝機(jī)容量地上多層80VA/M2計(jì)、地下部分15VA/M2計(jì)、幼兒園100VA/M2計(jì)，住宅需裝機(jī)8950KVA，地下室需1012KVA，幼兒園345KVA，故設(shè)置6座2*800KVA變配電站作為住宅及地下室配電，幼兒園設(shè)1*300KVA變配電站，實(shí)際裝機(jī)負(fù)荷為10530KVA。3、防雷接地本工程按二類防雷建筑設(shè)計(jì)。屋面采用12鍍鋅圓鋼沿女兒墻明敷作為避雷帶。引下線利用建筑物柱內(nèi)鋼筋，間距不大于18米。在屋面裝設(shè)不大于10米*10米的避雷網(wǎng)格。接地裝置與防雷接地共用基礎(chǔ)接地體。保護(hù)接地采用TN-S系統(tǒng)，Rd1歐。在各單體均設(shè)總等電位連接，衛(wèi)生間做局部等電位連接，弱電系統(tǒng)單獨(dú)接地并采取防電磁脈沖措施。建筑物45米以上采取防側(cè)擊雷措施，鋼構(gòu)架和混凝土的鋼筋應(yīng)互相連接，利用柱子鋼筋作為防雷裝置引下線，將45米及以上外墻上的欄桿、門(mén)窗等較大的金屬物與防雷裝置連接，豎直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和頂端與防雷裝置連接。六、投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資為196891萬(wàn)元（詳見(jiàn)第七章），建設(shè)單位自籌資金68912萬(wàn)元（項(xiàng)目資本金占總投資比例已達(dá)到35%以上），其余不足部分商請(qǐng)銀行貸款及銷售回投解決。七、項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益本項(xiàng)目產(chǎn)出預(yù)計(jì)收入可達(dá)390241萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目利潤(rùn)總額約159399萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)約119549萬(wàn)元。1.6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 “十二五”時(shí)期，溫州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體要求是：高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和省委“兩創(chuàng)”總戰(zhàn)略，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以推進(jìn)新型城市化為龍頭，以深化改革開(kāi)放為動(dòng)力，統(tǒng)籌陸海、城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展，全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型和政府轉(zhuǎn)型，著力加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和三大產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，著力推進(jìn)大都市功能區(qū)、中心鎮(zhèn)和新農(nóng)村建設(shè)，著力加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和環(huán)境治理，著力推動(dòng)文化大發(fā)展大繁榮，著力加強(qiáng)民生保障和社會(huì)建設(shè)，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力把溫州建設(shè)成為生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的現(xiàn)代化國(guó)際性大都市，全面建成惠及全民的小康社會(huì)，為提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，帶動(dòng)了住宅需求持續(xù)增加，城鎮(zhèn)居民改善居住條件的需求將持續(xù)增長(zhǎng)，隨著住房短缺問(wèn)題基本解決，居民住房需求開(kāi)始從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。在社會(huì)主義市場(chǎng)體制引導(dǎo)下，溫州市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入增加，廣大群眾在滿足衣、食、行的基礎(chǔ)上，開(kāi)始轉(zhuǎn)向享受消費(fèi)、文化教育、保健醫(yī)療等方面的需求，特別是消費(fèi)重點(diǎn)已轉(zhuǎn)向居住方面，因而對(duì)住宅的需求十分強(qiáng)烈，對(duì)居住條件和環(huán)境質(zhì)量有更高的要求。 由 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的花園（暫名）建設(shè)工程項(xiàng)目，將以其精心設(shè)計(jì)，精心施工，盡善盡美的建筑形態(tài)和物有所值的高性價(jià)比的商品住宅奉獻(xiàn)給廣大消費(fèi)者，決心建設(shè)成一流的住宅區(qū)，為居住者提供環(huán)境優(yōu)良、居住舒適、交通方便、配套齊全的居住環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量，滿足住房的需求，改善人們居住條件。在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，在當(dāng)?shù)卣ぷ鞯呐浜现笇?dǎo)下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例進(jìn)行，項(xiàng)目本身便是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，生產(chǎn)力的表現(xiàn)，社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的組成部分。2.2 擬建項(xiàng)目與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走入了它歷史上從未有過(guò)的黃金發(fā)展時(shí)期,它對(duì)GDP的貢獻(xiàn)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)有目共睹。很多城市房地產(chǎn)業(yè)已成為事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)。在國(guó)務(wù)院的一系列的重要文件中，也都將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中可以發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，直接或間接地引導(dǎo)和影響著很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中處于重要地位，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加1.52個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)世行統(tǒng)計(jì)，每投入100元房屋建設(shè)資金，可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求，每銷售100元商品房，可帶動(dòng)130元150元社會(huì)其他產(chǎn)品銷售，被帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)達(dá)60多個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)影響比較突出。還能帶動(dòng)諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場(chǎng)等生產(chǎn)資料和生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)還推動(dòng)建筑業(yè)、裝潢業(yè)、服務(wù)業(yè)等等，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)繁榮。隨著全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資循序漸進(jìn)擴(kuò)張。為防止投資過(guò)熱，保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)家和各地方政府從金融信貸和土地儲(chǔ)備、結(jié)構(gòu)規(guī)模控制等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的既有道路正在受到嚴(yán)格審視，房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但房地產(chǎn)發(fā)展政策不變。為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)又好又快的發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，政策目標(biāo)是投資適當(dāng)增長(zhǎng)，購(gòu)用市場(chǎng)優(yōu)化，消費(fèi)環(huán)境改善。首先要保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)，適度增長(zhǎng)。目前我國(guó)正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展和生活水平的持續(xù)提高，都必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，與上下游的關(guān)聯(lián)眾多，由此決定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要的地位。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。同時(shí)加強(qiáng)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，繼續(xù)規(guī)范市場(chǎng)秩序。中央先后出臺(tái)“國(guó)八條”，“國(guó)十五條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”等，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備、金融信貸、銷售體制上采取措施，加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序地發(fā)展。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步上健康軌道。經(jīng)濟(jì)、金融調(diào)控政策的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控等措施陸續(xù)出臺(tái)，宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)各方面的影響逐步體現(xiàn)出來(lái)，溫州房地產(chǎn)發(fā)展正經(jīng)歷著對(duì)這種大環(huán)境的不斷適應(yīng)過(guò)程。國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)文件-“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)”中提到要進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)卡法企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)并加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。浙政辦發(fā)200920號(hào)文件-“關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)”中提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)并進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，努力保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常的資金需求、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)和服務(wù)水平并進(jìn)一步強(qiáng)化政府的保障、調(diào)控和監(jiān)管職責(zé)。溫政發(fā)20096號(hào)文件-“溫州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)”中提出要營(yíng)造良好的住房消費(fèi)環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。2010年，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中提出繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程，繼續(xù)支持居民自主性住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購(gòu)房，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月17日，繼之前的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)辦發(fā)20104號(hào)）后，國(guó)務(wù)院又頒布了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知）（國(guó)發(fā)201010號(hào)），針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況進(jìn)行控制，并切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。浙江省人民政府為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)發(fā)201010號(hào)）精神，特別提出浙江省人民政府關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（浙政發(fā)201023號(hào)），以促進(jìn)浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2011年1月26日新國(guó)八條出臺(tái)后，3月8日溫州市人民政府發(fā)布關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知的實(shí)施意見(jiàn)（溫政發(fā)201123號(hào)），3月24日浙江省人民政府又發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)堅(jiān)定不移做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的若干意見(jiàn)（浙政發(fā)201121號(hào)）。2011年，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。7月12日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議釋放樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)信號(hào)，再次明確樓市調(diào)控方向不動(dòng)搖，力度不放松。從政策背景看，國(guó)家實(shí)施一系列宏觀調(diào)控政策已有數(shù)年之久，其目的和任務(wù)是要熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，防止經(jīng)濟(jì)起伏過(guò)大，使穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)盡量維持更長(zhǎng)時(shí)間。目前經(jīng)濟(jì)基本向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。從去年以來(lái)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，總體保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)得到鞏固，預(yù)示著今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將繼續(xù)向好的方向發(fā)展。投資態(tài)勢(shì)與消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，財(cái)政收入繼續(xù)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入增幅有所上升。本項(xiàng)目已進(jìn)行相關(guān)的準(zhǔn)備工作,并已取得了相關(guān)手續(xù)，可作為后期開(kāi)發(fā)的依據(jù)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)符合由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法以及國(guó)務(wù)院頒布的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的具體措施等產(chǎn)業(yè)政策要求。2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否建立在對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展信息，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)狀況和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)正確分析的基礎(chǔ)之上，即項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展住房分配制度的改革和貨幣化分房辦法的推行，使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)升溫，土地交易價(jià)格提高，房屋銷售價(jià)格上升，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)使某些地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱，于是國(guó)務(wù)院在各項(xiàng)政策頒布后又新頒布了“國(guó)十一條”。從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，并不是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了健康有序上軌道。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的生活迅速富裕，生活和居住的質(zhì)量要求越來(lái)越高。世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到35M2之前，會(huì)保持較旺盛的市場(chǎng)需求。居民住房狀況也是我們衡量全面小康社會(huì)的建設(shè)標(biāo)志。因此說(shuō)，住房建設(shè)依然是未來(lái)一個(gè)時(shí)期我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要方面，商品房的開(kāi)發(fā)仍然大有文章可做。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住房剛性需求增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)仍可能趨于高位運(yùn)行，但因政府產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控及部分潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度，使得增幅遲緩或小幅下調(diào)，最終房?jī)r(jià)會(huì)與我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正比。二、溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 一級(jí)市場(chǎng)：2011年2月全市擬出讓14宗地塊，擬出讓土地面積362.98畝；成功出讓土地8宗地塊，總占地面積152.22畝，總建筑面積28.77萬(wàn)方。（14宗地塊中，只成功出讓8宗地塊，市區(qū)1宗地塊流標(biāo)，平陽(yáng)縣3宗地塊流標(biāo)，樂(lè)清市1宗地塊流標(biāo)，1宗地塊因故中止掛牌）中標(biāo)率只有42%。 繼1月市區(qū)甌海區(qū)仙巖板塊，南湖板塊等10宗地塊遭遇流標(biāo)后，2月市區(qū)再次出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，2月23日龍灣瑤溪南片居住區(qū)一地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流標(biāo)（該地塊上次流拍為2010年12月23日）。土地流標(biāo)的連鎖反應(yīng)同樣出現(xiàn)在郊縣土地市場(chǎng)，平陽(yáng)縣3宗地塊流標(biāo)：之前熱門(mén)的原昆鰲大道4，5號(hào)地塊也逃不過(guò)流標(biāo)的命運(yùn)，另外水頭鎮(zhèn)2宗地塊因競(jìng)買(mǎi)人少于3人而流標(biāo)。樂(lè)清市象陽(yáng)鎮(zhèn)一地塊流標(biāo)。去年三、四季度，土地交易市場(chǎng)又逐漸復(fù)蘇。甌海區(qū)南湖地段D-5-04a地塊以18.65億元被蘇州新中梁置業(yè)有限公司競(jìng)得，每平方米樓面價(jià)約為14662元。另外，一直為其他省市媒體和房產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的南湖地段D-6-02、D-3-03、D-4-01、D-4-04、D-3-06等地塊曾于今年一季度集體流拍，根據(jù)溫州市區(qū)2011年商品房用地出讓計(jì)劃表，這些地塊定于今年二季度再次招拍掛。其中D-3-03#地塊在9月份，以16.66億元被浙江中梁置業(yè)有限公司牽頭的聯(lián)合體競(jìng)得，樓面價(jià)約為17346元/平方米。同時(shí)，溫州市鹿城區(qū)七都島02-04-01地塊也由浙江新中梁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司牽頭的競(jìng)投聯(lián)合體以9.92億元競(jìng)得，樓面價(jià)約為10159元/平方米。另外，2011年9月份，位于永嘉縣火車站北側(cè)的黃田街道東聯(lián)村HT-T3-15和HT-T3-16號(hào)地塊由中甌地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11.52億元競(jìng)得，樓面價(jià)約為10159元/平方米。 禁（限）購(gòu)令，房產(chǎn)稅，加息等疊加效應(yīng)下，購(gòu)房者開(kāi)始觀望，房產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加大；另一方面土地市場(chǎng)放量，選擇余地加大，在這種背景下，開(kāi)發(fā)商靜觀其變，不再著急拿地。二級(jí)市場(chǎng)：2011年市區(qū)樓市前9個(gè)月僅供應(yīng)仰義云鼎莊園、麗岙名僑佳苑和精英公寓等三個(gè)小盤(pán)，新房供應(yīng)面積近4萬(wàn)平方米，甚至出現(xiàn)連續(xù)多月零供應(yīng)的現(xiàn)象。10月份，中梁橡樹(shù)灣以2.99萬(wàn)元/平方米起價(jià)、均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米(優(yōu)惠折扣后)的價(jià)格推出2幢，共170余套住宅，預(yù)售總面積2.7222萬(wàn)平方米，套型面積為100-240平方米。10月份市區(qū)中瑞星河灣、匯金錦園二期和京都城三期等樓盤(pán)上市銷售。2012年2月末、3月初中梁旗下的“國(guó)賓1號(hào)”開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)看房者爆滿，但銷售情況暫無(wú)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。受新政影響，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)進(jìn)程明顯放緩，待市場(chǎng)形勢(shì)明朗后再適時(shí)推盤(pán)，市區(qū)短時(shí)間內(nèi)新盤(pán)供應(yīng)依然偏緊。購(gòu)房者又再持觀望情緒，市區(qū)住宅成交量繼續(xù)低量盤(pán)整。三級(jí)市場(chǎng)：近期樓市調(diào)控力度持續(xù)加碼，2011年1月26日新國(guó)八條出臺(tái)后，2月23日溫州市也出臺(tái)了樓市新政，本市戶籍家庭暫停購(gòu)買(mǎi)第三套房，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足五年轉(zhuǎn)手交易全額征稅，今年建設(shè)保障性和政策性住房9960套等。新政調(diào)控的效果已然初顯成效，二手房的成交量較之前有所下滑，部分區(qū)域房?jī)r(jià)因各種因素略有下降。目前市場(chǎng)來(lái)看，不管是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，在新政出臺(tái)后都有些舉棋不定，市場(chǎng)上觀望氣息再次蔓延。掛牌量暴增由于對(duì)限購(gòu)政策轉(zhuǎn)禁購(gòu)的擔(dān)心，部分購(gòu)房者開(kāi)始出售手上持有的多套住房，致使市區(qū)部分房產(chǎn)中介掛牌房源暴增。房?jī)r(jià)仍較平穩(wěn)盡管近期房源掛牌量出現(xiàn)大幅度的變化，但市區(qū)房?jī)r(jià)仍然較為平穩(wěn)，部分高檔公寓價(jià)格仍然高高在上，而房?jī)r(jià)抗跌性能較差的高房齡房屋價(jià)格有所下降。 三、行業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)準(zhǔn)入溫州 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具備了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資試行資本金制度的通知精神及建設(shè)部等六部委發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)（建住房2006171號(hào)）自籌項(xiàng)目資本金68912萬(wàn)元（其中甲方27565萬(wàn)元，乙方20673.5萬(wàn)元，丙方20673.5萬(wàn)元），達(dá)到總投資金額的35%，具備承擔(dān)本項(xiàng)目建設(shè)的能力。第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析3.1 資源節(jié)約措施本項(xiàng)目所謂的資源即土地資源。土地是稀缺資源，在中國(guó)這塊土地上，相對(duì)于我們的人口可居住的土地更是稀缺資源。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定有一個(gè)土地供給緊張的問(wèn)題。在這樣一個(gè)有限的稀缺的土地上，合理開(kāi)發(fā)、利用土地顯的至關(guān)重要。土地的稀缺性在我國(guó)表現(xiàn)得尤為突出，人多地少，耕地資源嚴(yán)重稀缺是我國(guó)的基本國(guó)情。960萬(wàn)平方公里的陸地國(guó)土，70%是山地，人均耕地資源只及世界人均水平的三分之一。截止2004年，全國(guó)有13億多人口，耕地只有18.51億畝，其中，基本農(nóng)田16億畝。人均耕地面積僅有1.43畝，不及世界平均水平的一半。我們利用不到世界10%的耕地，養(yǎng)活了占世界22%的人口。這既是中國(guó)創(chuàng)造的一個(gè)奇跡，同時(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路上一個(gè)關(guān)鍵的制約因素。這樣的國(guó)情決定了我們?cè)谕恋乩蒙媳仨殞?shí)行節(jié)約和集約用地原則。依據(jù)我國(guó)國(guó)情，土地集約化是以較少生產(chǎn)要素投入創(chuàng)造更多社會(huì)財(cái)富的重要途徑。我國(guó)城市建設(shè)攤大餅、拉架子的時(shí)代將成為過(guò)去，對(duì)土地的精細(xì)使用勢(shì)在必行，“節(jié)約集約是國(guó)情的必然選擇”。目前，國(guó)土資源部正在研究制定相關(guān)政策，以期通過(guò)調(diào)整土地收益分配關(guān)系和嚴(yán)格收益管理，探索激勵(lì)節(jié)約集約用地的利益機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)各地各行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。從土地的開(kāi)源節(jié)流來(lái)看，國(guó)家進(jìn)一步提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)是以節(jié)約、集約利用土地的核心思想為指導(dǎo)來(lái)具體貫徹實(shí)施的。在土地利用規(guī)劃和用途管制的實(shí)施中，很多是以土地整理、復(fù)墾和污染土地防止與修復(fù)的手段來(lái)達(dá)到循環(huán)經(jīng)濟(jì)中物質(zhì)循環(huán)的“減量化、再利用、資源化”的。就是說(shuō)，要從源頭上減少土地開(kāi)發(fā)使用的供應(yīng)量，充分保持土地資源特別是耕地資源的數(shù)量。而再利用就是系指資源的反復(fù)利用，這里有三個(gè)方面的含義：一是提高指數(shù)，利用科學(xué)的套作措施來(lái)提高土地的利用率；二是采取有效措施，嚴(yán)禁破壞與損毀土地并注重用地與養(yǎng)地相結(jié)合、保持土地生態(tài)環(huán)境，使土地資源能夠多次利用；三是通過(guò)土地整理使合理利用的土地得以高效利用，實(shí)現(xiàn)土地的增量和生產(chǎn)力的提高。3.2 資源開(kāi)發(fā)利用方案隨著城市建設(shè)的發(fā)展，可用于規(guī)模開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)量也日益趨緊。本項(xiàng)目位于溫州市 地塊，地塊中間有規(guī)劃道路-緯四路，北側(cè)有經(jīng)四路，南側(cè)為七都水庫(kù)和規(guī)劃道路，西側(cè)為環(huán)山南路，環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。本項(xiàng)目既充分體現(xiàn)土地合理利用,又體現(xiàn)了“以人為本”的理念，從經(jīng)濟(jì)學(xué)與民生角度來(lái)講價(jià)值效果是最有效的。項(xiàng)目占用土地符合溫州土地利用規(guī)劃，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，切實(shí)做到了依法、科學(xué)、合理用地。本地塊所在區(qū)域周邊交通便利,是建設(shè)住宅區(qū)的理想地段。整個(gè)項(xiàng)目的土地的容積率達(dá)到1.0，密度為23.7%，該塊土地經(jīng)本項(xiàng)目實(shí)施后，在相當(dāng)程度上使原有土地資源獲得了較為充分的利用。第四章 節(jié)能方案分析4.1 項(xiàng)目能源供應(yīng)條件一、項(xiàng)目使用能源品種的選用原則能源問(wèn)題關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)家安全，必須堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與節(jié)約并重、把節(jié)約放在首位的方針，采取更加有力的措施全面推動(dòng)能源節(jié)約。為確保能源安全，構(gòu)筑穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)、清潔的能源供給體系，以能源的可持續(xù)發(fā)展支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中一項(xiàng)長(zhǎng)期的重大戰(zhàn)略任務(wù)。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)方案本著從節(jié)能性、環(huán)保性、生態(tài)性和文化性四個(gè)方面打造全方位生態(tài)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)，創(chuàng)造城市宜居典范。為此，在能源種類的選用上本著“降低能耗、合理利用、循環(huán)利用”的原則，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高效率的利用資源，既節(jié)能，節(jié)地，節(jié)水節(jié)材，最低限度的影響環(huán)境。為此盡量減少能源轉(zhuǎn)換，及其帶來(lái)的能源消耗；同時(shí)還需考慮項(xiàng)目周邊能源提供條件。本項(xiàng)目在能源品種的選擇方面主要遵循了以下原則：-符合政府能源規(guī)劃要求，與當(dāng)?shù)啬茉垂?yīng)條件相適應(yīng)；-因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源。二、項(xiàng)目用能品種及使用分布情況根據(jù)本項(xiàng)目的耗能特點(diǎn)，可知項(xiàng)目所需要的能源主要有水、電和燃?xì)猓瑫r(shí)考慮項(xiàng)目用地周邊的條件，本項(xiàng)目利用市政供水、市政電力解決水和電能的需求；可利用市政燃?xì)夤芫W(wǎng)解決對(duì)燃?xì)獾男枨?。其使用分布情況如下：電力主要用于區(qū)內(nèi)照明、住宅內(nèi)各類電器以及公共建筑空調(diào)和通風(fēng)、工作泵等耗電設(shè)備。水主要為區(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的生活用水、區(qū)內(nèi)綠化灌溉、澆灑道路等用水以及消防用水。燃?xì)庵饕獮閰^(qū)內(nèi)住宅及其他公共建筑等的燃?xì)庠詈腿細(xì)鉄崴鞯壬钊細(xì)庀?。三、能源供?yīng)條件（1）供電電源由城市高壓電網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)引來(lái)。為保障新建住宅小區(qū)內(nèi)的供電設(shè)施安全可靠運(yùn)行，新建住宅小區(qū)的供電配套設(shè)施，是指上級(jí)電源出線直住宅樓和公建設(shè)施進(jìn)戶點(diǎn)區(qū)間的所有供配電設(shè)施（不包括計(jì)量箱、小區(qū)內(nèi)路燈建設(shè)），均由溫州市電力局統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。故本項(xiàng)目在供電配套設(shè)施方面，只進(jìn)行用電負(fù)荷計(jì)算，其他方面不再涉及。由開(kāi)閉所（待定）引來(lái)一路10KV電源到變、配電房供電，10KV電源采用電纜埋地引入。（2）供水本項(xiàng)目給水由周邊道路的市政給水管網(wǎng)直接引入給水管，（3）燃?xì)鈿庠纯紤]由周邊道路市政管引入。4.2 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范（1） 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（2） 關(guān)于印發(fā)溫州市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查管理暫行辦法的通知（溫發(fā)改交能2008142號(hào)）（3） 民用建筑節(jié)能管理?xiàng)l例（4）全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-節(jié)能專篇（2007）（5）建筑氣候區(qū)劃標(biāo)準(zhǔn)GB50178-93（6）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ134-2010（7）民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB50176-93（8）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92（9）建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004（10）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50019-2003（11）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005（12）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-2004（13）綜合能耗計(jì)算通則GB/T2589-2008（14）浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB33/1015-2003（15）浙江省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB33/1036-20074.3 項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量本項(xiàng)目能源消耗的種類主要為電能、水和燃?xì)?。能源的?lái)源主要為項(xiàng)目用地周邊的大市政，大市政源頭由溫州市市政管理部門(mén)統(tǒng)一考慮安排。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目每年電能消耗433.91萬(wàn)千瓦時(shí)，水消耗26.70萬(wàn)立方米。項(xiàng)目能源消耗量：4.4 項(xiàng)目能耗指標(biāo)本項(xiàng)目總建筑面積為188283.68平方米，總投資196891萬(wàn)元。項(xiàng)目年消耗電力433.97萬(wàn)千瓦時(shí)，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為533.28噸標(biāo)準(zhǔn)煤；項(xiàng)目年消耗水26.70萬(wàn)立方米，折合標(biāo)準(zhǔn)煤為68.61噸標(biāo)準(zhǔn)煤，因此本項(xiàng)目總能耗折合601.89噸標(biāo)準(zhǔn)煤。項(xiàng)目各項(xiàng)能耗指標(biāo)如下：4.5 節(jié)能措施及效果分析4.5.1 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)依據(jù)浙江省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)體型系數(shù)、外墻、屋面、外窗等進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)算。單體形體避免過(guò)多的凹凸變化，墻體材料擬采用加氣混凝土砌塊墻體自保溫，外墻無(wú)機(jī)保溫砂漿粉刷，外窗采用斷熱鋁合金中空門(mén)窗，門(mén)窗空氣滲透采用三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，屋面采用擠塑聚苯板保溫材料，以達(dá)到保溫節(jié)能的目的。住宅均保證有良好的日照、通風(fēng)條件，日照根據(jù)溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)審批規(guī)定的要求住宅主要居室滿足大寒日日照時(shí)間不小于3小時(shí)要求。4.5.2 給排水節(jié)能設(shè)計(jì)水道節(jié)能：水泵采用變頻控制。4.5.3電氣節(jié)能設(shè)計(jì)變配電所深入負(fù)荷中心，用電負(fù)荷宮殿半徑控制在200米以內(nèi)，以減少電纜負(fù)荷損耗。合理確定變壓器容量，變壓器均采用D,Yn11型結(jié)線、低損耗、低噪音節(jié)能干式變壓器，采用大干線配電的方式，減少線損，同時(shí)合理徐娜用配電形式減少配電環(huán)節(jié)。無(wú)功功率因數(shù)的補(bǔ)償采用集中補(bǔ)償和分散就地補(bǔ)償相結(jié)合的方式，變電所低壓處設(shè)置集中補(bǔ)償，補(bǔ)償后的功率因數(shù)不能小于0.9。熒光燈、金鹵燈等采用就地補(bǔ)償，選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能性高功率因數(shù)電感鎮(zhèn)流器。根據(jù)照明場(chǎng)所功能的要求確定照明功率照度密度值，且必須符合建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034-2004的要求設(shè)計(jì)。采用高光效光源、高效燈具。一般工作場(chǎng)所采用細(xì)管徑直管熒光燈和緊湊型熒光燈。采用建筑設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)對(duì)給排水系統(tǒng)、采暖通風(fēng)系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控，達(dá)到最優(yōu)運(yùn)行方式，取得節(jié)約電能的效果。選用綠色、環(huán)保且經(jīng)國(guó)家認(rèn)證的電氣產(chǎn)品。在滿足國(guó)家規(guī)范及供電行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，選用高性能變壓器及相關(guān)配電設(shè)備，選用高品質(zhì)電纜、電線降低自身?yè)p耗。商業(yè)部分根據(jù)情況分層或分戶計(jì)量；公共建筑對(duì)單位內(nèi)部的照明、空調(diào)、信息等系統(tǒng)根據(jù)用電性質(zhì)分類計(jì)量。4.5.4 結(jié)論本工程通過(guò)采用增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高采暖、空調(diào)設(shè)備能效比的節(jié)能措施，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境指標(biāo)的前提下，與采取節(jié)能措施前相比，可實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能50%的目標(biāo)。4.6 其它需要說(shuō)明的問(wèn)題建筑年能耗總量與建筑的面積總量、建筑用途、建筑形態(tài)都有直接的關(guān)系。住宅建筑的能耗量更是與居民的生活水平、生活習(xí)慣等方面高度相關(guān)，具有很不穩(wěn)定性。由于本方案還在逐步完善設(shè)計(jì)中，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)還會(huì)發(fā)生一定的變化，建筑采暖全年消耗熱量在建設(shè)方案確定后，才可能有最詳細(xì)的計(jì)算指標(biāo)。上述電力、自來(lái)水、燃?xì)馊晗牧康牟淮_定性較大，因此計(jì)算誤差相對(duì)較大，最終以施工圖節(jié)能計(jì)算為準(zhǔn)。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)目位于溫州市，總用地面積200000平方米（含代征綠化及道路用地），其中建設(shè)用地面積137002.3平方米（02-T02-06A地塊71941.6平方米、02-T01-03A地塊65060.7平方米）。北側(cè)為規(guī)劃文娛、體育及安置房建設(shè)用地，南側(cè)和東側(cè)為七都水庫(kù)，地塊中間和北側(cè)均有規(guī)劃道路, 西側(cè)為環(huán)山南路，距離東南側(cè)溫州大橋（上橋入口）和西北側(cè)擬建的七都二橋均為1.5公里左右，另北側(cè)七都大橋預(yù)計(jì)今年內(nèi)可通車，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境適宜，交通方便，十分適合于住宅區(qū)的建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地由國(guó)土資源局以協(xié)議出讓方式與溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂土地使用權(quán)出讓合同，項(xiàng)目征地范圍內(nèi)含10戶居（農(nóng)）民，涉及拆遷建筑面積約2302平方米，擬在本項(xiàng)目02-T02-06A地塊西北側(cè)安置房建設(shè)地塊內(nèi)妥善安置，安置費(fèi)用由溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。第六章 環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀溫州市北、西、南三面群山起伏，中部雁蕩山脈南北縱貫，東部為向海開(kāi)放的平原，總體上構(gòu)成了北、西、南三面高、東面低，逐級(jí)遞降向海圍合的陸域地形，陸域外側(cè)為海岸曲折、島嶼港灣眾多的海域地形。全市地貌類型可分為山地、丘陵盆谷、平原三個(gè)陸地地貌大類和海岸、海域兩個(gè)海洋地貌大類。山地是全市最主要的地貌類型，面積7067.6平方公里，占土地總面積的62%，主要由市域西部的洞宮山脈和北部的括蒼山脈組成，其分支南雁蕩山、北雁蕩山南北縱貫，并形成以雄奇著稱的雁蕩地貌。丘陵盆地是市域又一重要地貌類型，總面積223847平方公里，占土地總面積的19.7%，主要分布在溫州市中部及沿海島嶼地區(qū)。較大的有礬山盆地、泰順盆地、巖頭盆地、上塘盆地、湖嶼橋盆地、大岙盆地、玉壺盆地、珊溪盆地、孔龍盆地等。在溫州市的東部及中部的河谷中從內(nèi)向外分布有河谷平原、河網(wǎng)平原和濱海平原三種平原類型，總面積2084.13平方公里，占土地總面積的18.3%。較大的平原主要有樂(lè)清的虹橋黃華平原、溫瑞平原、仙降萬(wàn)全平原、鰲江下游兩岸平原、馬站沿浦平原。溫州市海域廣闊，海岸線長(zhǎng)達(dá)1015.6公里，其中陸岸線339公里，島嶼岸線676.5公里。有5個(gè)列島、6個(gè)海灣、76個(gè)港灣，面積大于500平方米的島嶼有439個(gè)，島嶼陸域總面積為171.69平方公里，比較著名的有大門(mén)島、洞頭島、北麂島、南麂島等四個(gè)海島和溫州港、鰲江港、瑞安港、樂(lè)清灣、大漁灣、沿浦灣等三港三灣。溫州市海岸地貌較為發(fā)育，分為海積平原岸和海蝕山地港灣二種。前者分布在甌江以南到蒼南琵琶山以北以及甌江以北的海積平原的岸段上，潮灘寬度平均約5公里，岸線平直。海蝕山地港灣中強(qiáng)海蝕山地港灣岸主要分布在琵琶山以南，港灣內(nèi)凹，岸線曲折，沿岸基巖多斷裂和節(jié)理，海蝕地貌十分典型。弱海蝕山地港灣岸主要分布在平陽(yáng)半天山區(qū)東海巖和琵琶