深圳二手房買賣流程及稅費指南.docx

深圳二手房買賣流程及稅費指南一、看房 買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項二、查檔 買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案三、簽合同 買賣雙方協(xié)商房屋價格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內(nèi)容寫入合同.簽合同是重點，很多糾紛的產(chǎn)生就是因為合同沒有完善，讓對方有機可乘。四、資金監(jiān)管及貸款申請 買方支付定金首期款入銀行資金監(jiān)管賬號,買賣雙方與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給賣方,五、贖樓 賣方辦理委托擔保公司贖樓公證委托書,向原貸款銀行申請贖樓,擔保人辦理贖樓擔保贖樓及注銷抵押登記手續(xù).六、房屋過戶 買賣雙方去國土局簽訂,遞交房產(chǎn)過戶申請,擔保公司領取回執(zhí),七、支付稅費憑回執(zhí)領取稅單后,買方支付相關稅費,擔保公司領出新房產(chǎn)證并同按揭銀行在國土局作抵押登記,銀行把首期款給賣方八、結清房款 新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方九、交房 買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶.二手房買賣牽涉銀行、國土局、擔保公司、中介等多個單位；時間長；環(huán)節(jié)多，有些環(huán)節(jié)必須委托公證，不能本人辦理，里面的風險肯定多，因此廣大買賣雙方必須自己先了解交易過程，不要輕信中介或?qū)Ψ健Ｕ莆斩址拷灰走^程后,才知道怎么控制風險.否則,就可能上當受騙.簽字要謹慎,付錢也要謹慎.最新深圳二手房買賣稅費計算表(2009-03-19 19:54:57)2008年以來國家對二手房買賣的稅費做了多次調(diào)整，本表根據(jù)2008年12月21日出臺的國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（即“國十三條”）及2009年3月3日廣東省人民政府發(fā)布關于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（簡稱“粵十五條”）的最新規(guī)定設置。二手房按揭流程圖二手房按揭收費標準稅種稅率收取對象契 稅普通住宅90平方米下1%買方90144平方米1.5%非普通住宅144平方米以上3%營業(yè)稅普通住宅超超過5年免征賣方未超過5年差額征收（成交價購買原價）5%非普通住宅超過5年差額征收（成交價購買原價）5%未超過5年全額征收：成交價X5%印花稅0.05%2買方、賣方交易服務費3元/平方米2買方、賣方個人所得稅成交價減去原登記價及合理費用X20%，賣方免征項目教育附加(營業(yè)稅的3%)、城市建設維護稅(營業(yè)稅的1%)、土地增殖稅（免征）賣方登記費（個人50元，單位80元）買方貼花5元/本以上稅費依據(jù)適用時間段為2009年1月1日2009年12月31日直系親屬或配偶之間房地產(chǎn)贈與，免征營業(yè)稅、城市建設維護稅和個人所得稅，其他房地產(chǎn)贈與，視同一般房地產(chǎn)買賣計征稅費；接受由個人贈與的非購置不動產(chǎn)再銷售的，全額計征營業(yè)稅；項目 收費標準 評估費 評估額*3 抵押登記費 貸款額*3 登記費 80元贖樓手續(xù)費(500元，關外1000元）委托公證費320元贖樓擔保費贖樓款的1%，最低2000元中介傭金 成交價的1.5%(不足5000元按5000元)按揭合同印花稅按揭金額的0.05%按揭合同印花稅按揭金額的0.05%保險費貸款額保險系數(shù)抵押登記費按揭金額的0.01%,不足100元按100元二手房按揭收費標準費用：賣方如下：過 戶 稅 費 營業(yè)稅(合同銷售價減去原購入價的差額的5%或合同價的5%)城建維護稅(營業(yè)稅的1%)單位所得稅(所得額的15%)個人所得稅(所得額的20%)查檔費（50元）契稅(合同價的1.5%或3%)印花稅(合同價的0.05%)教育費附加（營業(yè)稅的3.0%）貼花(5元)現(xiàn)售合同工本費（5元/本）登記費（個人50元，單位80元）交易費（3元/平方）現(xiàn)售合同公證費（合同價的0.3%）給中介傭金 成交價的1.5%(不足5000元按5000元)贖 樓 費 用 委托公證費(400元)查檔費（50元）贖樓手續(xù)費(500元，關外1000元）贖樓擔保費(贖樓款的1%，最低2000元）贖樓利息(以銀行結算憑據(jù)為準) 過 戶 稅 費 營業(yè)稅(合同銷售價減去原購入價的差額的5%或合同價的5%) 買方費用如下：城建維護稅(營業(yè)稅的1%)單位所得稅(所得額的15%)個人所得稅(所得額的20%)契稅(合同價的1.5%或3%)印花稅(合同價的0.05%)教育費附加（營業(yè)稅的3.0%）貼花(5元)現(xiàn)售合同工本費（5元/本）登記費（個人50元，單位80元）交易費（3元/平方）現(xiàn)售合同公證費（合同價的0.3%）合計給中介傭金 成交價的1.5%(不足5000元按5000元)按 揭 費 用 物業(yè)評估費(1000元)按揭合同印花稅(按揭金額的0.05%)保險費(貸款額保險系數(shù))按揭合同公證費(按揭金額的0.3%)抵押登記費(按揭金額的0.01%,不足100元按100元)按揭手續(xù)費(1000元)查檔費（50元）如果您是買賣雙方自行交易，您需要上繳國家：契稅 房價：低于9300元 / 交易額1.5%房價：高于9300元 / 交易額3%印發(fā)稅 交易額0.05%印花稅票 5元土地出讓金 成本價：建筑面積15601%優(yōu)惠價(標準價)：建筑面積15607% 經(jīng)濟適用房：交易額3%如果您是通過經(jīng)紀公司的話，您還需交納：代理費 交易額1.5%(賣房)交易額1%(買房)產(chǎn)權代辦費2000元（各公司不等）二手房買賣注意事項（1）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮簽訂二手房買賣合同應注意的事項。一、雙方當事人的基本資料：具體指當事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B和調(diào)查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財產(chǎn)的,共有人也應到場，并在買賣合同上簽字，不能到場的，應出具公證委托書。二、標的：本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，在買賣之前，應詳細查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋。 三、價款：價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣人在出賣房屋時，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，而要求買受人替他先行還清貸款的，應注意交易安全。還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，最好是由中介機構提供擔保。四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調(diào)的問題；交易稅費、其他費用分攤責任。這里尤其要注意的是稅費的分擔，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款最為簡潔。五、違約責任：規(guī)定哪些是違約情形；違約責任如何承擔；違約金、訂金、賠償金的計算與給付；規(guī)定免責條款；如有擔保，應規(guī)定擔保的形式；對違約金或訂金的選擇適用問題。六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭議的及時解決。七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。八、合同中止、終止或解除條款：按照合同法第六十八條