px-商業(yè)地產(chǎn)成功招商策略_0.doc

羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃芄螂蚇節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄蚅膄芁螆羈肀芀蒆螃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆莇蒃螀羂莆薅羅袈蒞螇螈芇莄蕆肄膃莄蕿袇聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿蒀薆袃肅葿蚈蚆羈蒈莈袁羇蒈薀螄芆蕆螞羀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃薃蠆羆腿薂螁蝿肅薂蒁羅肁膈蚃袇羇膇螆肅芅膆蒅袆膁膅薈 px-商業(yè)地產(chǎn)成功招商策略 商業(yè)地產(chǎn)成功招商策略培訓(xùn)手冊(cè)<六> 講師：孟堯 湖南思源置業(yè)有限公司熙園壹號(hào)項(xiàng)目招商部二0一一年十月 一、商業(yè)地產(chǎn)招商主要存在問題1、招商難究竟難在哪里？招商難，已是業(yè) 其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營特色是什么？不同的經(jīng)營特色，有不同的商戶陣列，就有不同的招商藍(lán)圖。打算強(qiáng)化購物中心中高檔商品，應(yīng)以知名品牌為招商重點(diǎn)；以休閑娛樂為特色的購物中心，則應(yīng)在餐飲、酒吧、娛樂場、影院等行業(yè)的招商方向下功夫。不能見別人上什么，你就上什么?！案L(fēng)”往往造成與他人的雷同，抹煞自身特色。其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？建筑條件也是限制某些商戶進(jìn)駐的重要因素。有些較理想的承租商正因此而不得不“望樓興嘆”。其四，購物中心目前都面臨著地方化、民族化、國際化相融合的課題。對(duì)這種消費(fèi)文化問題，招商工作是無法回避的。比如，國際品牌、全國品牌可為購物中心帶來較高聲譽(yù)，但在許多地區(qū)，國際一流品牌不一定更比國內(nèi)二三流品牌更吃香；地方品牌雖不大，可具有獨(dú)特性和顧客忠誠度。最有名的，不一定適合列入招商藍(lán)圖。其五，市場消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢是什么？比如近幾年，歐美國家新建購物中心反映出強(qiáng)化娛樂設(shè)施的趨勢。據(jù)資料稱，2001年英國新建的購物中心，有38%把主要的娛樂設(shè)施（電影院、保齡球場、夜總會(huì)、少兒游樂場等）集于一身。而在前五年，這個(gè)比例僅是25%。目前，某些新潮且極富特色的“形象店”（比如新潮服飾店、家庭裝飾品店、登山攀巖運(yùn)動(dòng)品店等）將成為業(yè)界新寵?！靶蜗蟮辍睂?duì)吸引青少年、突出購物中心商品花色的立體感和前衛(wèi)化很有效果。招商計(jì)劃只有顧及消費(fèi)流行趨勢，才能更加強(qiáng)化購物中心的品牌形象。綜上所述，“招攬什么樣的商家進(jìn)店”，實(shí)際在很大程度上決定購物中心 “賣什么”、“賣給誰”、“怎么賣”等重要問題。它關(guān)聯(lián)著購物中心這個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的各方面、全過程。所以，招商工作應(yīng)從建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始介入，根據(jù)總體定位，進(jìn)行全方位的業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，并把藍(lán)圖交給建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行平面、立面布局，賦予有生命和個(gè)性的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，才能形成更成熟、完美的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)方案。3、如何定租金才恰當(dāng) ？定租金的難處主要來自于3方面的矛盾：一是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚長期獲利之間的矛盾；二是價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾；三是把擬訂價(jià)位與周圍同類項(xiàng)目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾。如何制定能讓市場接受的租金政策？在技術(shù)操作上可分3個(gè)方面：整體價(jià)位；租金形式；付租時(shí)間。目前，業(yè) 不同形式租金的不同組合，有著不同的作用，可以延用到購物中心的長期經(jīng)營（完善業(yè)態(tài)業(yè)種，降低鋪位空置率等）中去?！白饨鹪礁咴胶谩保悄壳皟?nèi)地開發(fā)商為盡快收回投資而普遍采用的價(jià)格政策。然而，現(xiàn)代購物中心目前在內(nèi)地尚在成長階段，要使跑慣了百貨商店、超市的廣大消費(fèi)者接受這種嶄新的購物場所和消費(fèi)習(xí)慣，還需一定時(shí)日。我們認(rèn)為，在這種情況下，購物中心在招商中相應(yīng)地采取租金“低門檻”策略，是比較恰當(dāng)?shù)?。?dāng)然，門檻“低”并不是絕對(duì)的，在一定條件下可以向“高”轉(zhuǎn)化。這種轉(zhuǎn)化的“條件”有二：一是在“低門檻”之后再設(shè)“保護(hù)性門檻”，如正當(dāng)費(fèi)用攤銷，合法費(fèi)用收取，年?duì)I業(yè)額的要求，服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)態(tài)業(yè)種的保護(hù)等等。二是眼下放水養(yǎng)魚引導(dǎo)市場，努力搞好經(jīng)營管理，待把生地“煨”成熟地，將給開發(fā)商帶來更大更長久的投資收益。4、招商租約中的三大痼疾 ？有些好項(xiàng)目，承租戶看中了，卻老是猶豫磨蹭著不敢簽約，甚至今天簽了，明天就毀約*。這到底是為什么？對(duì)開發(fā)商的不信任，是其主要心態(tài)之一。如前文典型表述：“誰知道美好藍(lán)圖將來能不能兌現(xiàn)”。商業(yè)信譽(yù)不好，是另一種社會(huì)“環(huán)境污染”。究其淵源，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)“責(zé)無旁貸”。其中，商業(yè)租約就是一種集中體現(xiàn)。正如商戶所說：現(xiàn)在的合同，還不如買個(gè)家電的說明書寫得清楚和明白。目前購物中心的招商租約，在開發(fā)商方面主要存在著3方面的問題：1、主觀上有意地利用信息不對(duì)稱，在租約某些條文中做文章?；蚧\統(tǒng)，或簡約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地，重者則屬于暗下圈套，攫取不義之利。無論哪一種，都是對(duì)承租商權(quán)益的不正當(dāng)侵害。我們認(rèn)為，把租約制定得詳詳細(xì)細(xì)、清清楚楚、明明白白，不僅利于改變地產(chǎn)商業(yè)界的信譽(yù)形象，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，而且，對(duì)開發(fā)商自身的近期利益和遠(yuǎn)期利益，都有莫大的好處：一會(huì)獲得廣大商家的信任，有力地推動(dòng)項(xiàng)目招商，盡快回籠資金；二會(huì)大大降低商戶不信任給招商帶來的高額成本費(fèi)用，大大提高工作效率，減少招商工作量；三是為開發(fā)商與承租商的戰(zhàn)略合作結(jié)盟，奠定了一個(gè)良好的信任基礎(chǔ)，獲得長遠(yuǎn)發(fā)展效益。2、陳舊的思維定勢，導(dǎo)致租約的 * 承租商每日必須在何時(shí)開業(yè)、關(guān)門？違約該如何處理？* 承租商可以在周圍開設(shè)同類分店嗎？可在多遠(yuǎn)以外開店？* 空?qǐng)龊笕绻碳业陜?nèi)起火，管理員可以強(qiáng)行破鎖進(jìn)店嗎？有哪些緊急情況可以這樣做？其損失由誰來承擔(dān)？ 3、開發(fā)商對(duì)承租商，普遍重視合同的制約功能，忽視合同的激勵(lì)、引導(dǎo)功能，只強(qiáng)調(diào)“必須做什么，不能做什么”，缺乏“鼓勵(lì)做什么，獎(jiǎng)勵(lì)做什么”。這是強(qiáng)制性管理習(xí)慣在招商租約方面的反映。租約激勵(lì)性的弱化，不利于購物中心的核心競爭力“1+12”的系統(tǒng)整合效能的成長和發(fā)揮。 5、如何立約，才能發(fā)揮出合同的激勵(lì)功能呢？以租金為例，比起定額租金，百分比租金更能強(qiáng)化雙方“利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的共同體意識(shí)?！岸~累退”（商戶達(dá)到一定營業(yè)額后，開發(fā)商降低抽成百分比），則比固定比率更能激勵(lì)商戶進(jìn)一步搞好經(jīng)營。再如，給帶動(dòng)力強(qiáng)的承租大戶以財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、減免雜費(fèi)等贈(zèng)與，變相降租，這都是有效的招商舉措。以商品服務(wù)結(jié)構(gòu)為例，可以用優(yōu)先、優(yōu)惠等條件引導(dǎo)商家，來幫助購物中心完善業(yè)態(tài)業(yè)種。如購物中心招標(biāo)新項(xiàng)目，在同等條件下，對(duì)入駐兩年以上的商戶給予優(yōu)先中標(biāo)，最初兩年的租金還可優(yōu)惠20%。提高承租商的服務(wù)水準(zhǔn)，同樣可以租約來引導(dǎo)。如把購物中心的服務(wù)規(guī)范和商家各自的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都作為合同附件?！昂贤馕吨萍s，也意味著激勵(lì)”，僅一詞之差，卻反映了商業(yè)經(jīng)營管理的兩種不同的理念，產(chǎn)生著兩種不同的效果，倡導(dǎo)著兩種不同的企業(yè)文化。二、商業(yè)地產(chǎn)招商的3個(gè)特點(diǎn)1、招商時(shí)間長商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。主力店群作用主要有四個(gè)：1有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營 ；2有助于整個(gè)項(xiàng)目的銷售；3有助于增加消費(fèi)群體 ；4有助于提高租金收入 。中小店群的作用主要有二個(gè)：業(yè)態(tài)組合需要 ；項(xiàng)目主要利潤來源，租金往往是主力店的410倍 。2、租金租期懸殊主力店群投資大，投資回收期長，其租期要求一般需八年、十年，有的長達(dá)二十年。其租金相對(duì)便宜的得多，一般在第四年起，租金開始遞增，遞增在3%10%。而中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。3、招商難度大招商的難度大在于項(xiàng)目建設(shè)期較長，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢把握不準(zhǔn)，而營運(yùn)商又缺乏經(jīng)驗(yàn)。 三、商業(yè)地產(chǎn)定位4法方法一：采用錯(cuò)位交叉論證。按照不同定位重點(diǎn)，綜合各定位要素錯(cuò)位交叉論證，尋求定位支點(diǎn)、互斥點(diǎn)； 方法二：定位側(cè)重點(diǎn)要隨運(yùn)作改變。結(jié)合商場運(yùn)作不同階段，定位側(cè)重點(diǎn)隨之改變。方法三：越級(jí)分析定位。商場定位，還要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。方法四：動(dòng)態(tài)定位。商場定位要根據(jù)商場動(dòng)態(tài)運(yùn)作，而適時(shí)調(diào)整，灌于動(dòng)態(tài)理念。 四、商業(yè)地產(chǎn)的招商7個(gè)誤區(qū)1、盲目定位，不切合實(shí)際定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營成本過高。2、缺乏整體招商規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項(xiàng)目開始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等。3、招商期望值過高在定租金價(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，商場才能生存。4、單純依靠廣告招商招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少。5、過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響市場競爭激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。6、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理觀念招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。7、招商工作欠缺執(zhí)行力制定再完美的招商細(xì)節(jié)，推行招商負(fù)責(zé)制，招商人員必須進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn) 。五、商業(yè)地產(chǎn)有效19種銷售方式技巧一：先住后鋪銷售 技巧十一：試用租售技巧二：純出售戰(zhàn)略 技巧十二：回購銷售技巧三：以租驗(yàn)售 技巧十三：只租不售技巧四：差異化租金策略 技巧十四：“薄利多銷”銷售 技巧五：整體出租 技巧十五：免息返本銷售技巧六：大面積分租 技巧十六：拍賣銷售技巧七：散鋪分租 技巧十七：升值銷售技巧八：合作經(jīng)營 技巧十八：主動(dòng)出擊技巧九：以租代售 技巧十九：以快打慢技巧十：先租后售 六、商業(yè)地產(chǎn)最具誘惑力10種付款方式方式a：你置業(yè)，我付款 方式e：零首期按揭付款方式b：一次性付款 方式f：免息分期付款方式c：一次性交租法 方式g：按金交租法方式d：優(yōu)惠按揭付款 方式h：月等額付款方式l：月均額付款 方式j(luò)：反租回報(bào) 七、商業(yè)地產(chǎn)招商6步實(shí)操要點(diǎn)1、市場調(diào)查兩個(gè)調(diào)查的方向：1、目標(biāo)市場：主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等 。2、競爭對(duì)手，周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。2、項(xiàng)目分析包括：項(xiàng)目的物業(yè)形式分析；項(xiàng)目產(chǎn)品本身的分析和市場分析。3、商業(yè)定位商業(yè)定位要充分考慮項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定是抵檔、中檔還是高檔。4、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合首先要明確各種商業(yè)形態(tài)的分類，再根據(jù)各分類的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。5、招商推廣通過廣告媒體宣傳；人員推廣；直接上門拜訪。6、商業(yè)物業(yè)管理有配套的規(guī)范市場管理體系和旺場措施，給商戶以安全感和信心。八、商業(yè)地產(chǎn)七大招商策略1、招商先行、銷售跟進(jìn) 5、形象先行，造勢優(yōu)先2、大戶先行、散戶跟進(jìn) 6、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破3、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ) 7、因時(shí)利導(dǎo)、控制有序4、立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚 1、 招商先行、銷售跟進(jìn)招商的目的在于實(shí)現(xiàn)銷售。招商成功是實(shí)現(xiàn)順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項(xiàng)目的銷售提供強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，成為項(xiàng)目的重大賣點(diǎn)，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行；注意在招商過程中的控制，吸引部分經(jīng)營商戶購鋪經(jīng)營，從而為項(xiàng)目的銷售加力。2、 大戶先行、散戶跟進(jìn)大戶（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項(xiàng)目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的招商圓滿完成；盡早進(jìn)行主力商家的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金價(jià)格高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定所需經(jīng)營的面積以利其他商家進(jìn)場定位；主力店是項(xiàng)目的核心，主力店的性質(zhì)影響決定著項(xiàng)目的性質(zhì)，是項(xiàng)目的客源的錨固點(diǎn)，是項(xiàng)目后期經(jīng)營能力的保證，一個(gè)大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)?？傊?，主力店的招商對(duì)后期商業(yè)鋪位銷售的價(jià)格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點(diǎn)推廣、租金提高等方面都將會(huì)帶來極其重要的促進(jìn)作用。3、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的；異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要充分尊重顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，可以互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補(bǔ)等等。4、立足長遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚任何新興商業(yè)市場從開業(yè)到興旺成熟，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項(xiàng)目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。 因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)商業(yè)中心做熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。5、形象先行，造勢優(yōu)先形象先行，造市先造勢。通過勢的建立，建立項(xiàng)目在貴陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價(jià)還價(jià)的底力。 “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價(jià)，只有通過“勢”的建立，才能達(dá)到“建市”的目的，以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價(jià)格的競爭。通過品牌化、專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；拇蛟?，一舉超越貴陽現(xiàn)有市場。6、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破這是招商比較常用的策略之一。將一些具有市場知名度和號(hào)召力的品牌商家進(jìn)行邀請(qǐng)并進(jìn)行一對(duì)一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。7、因時(shí)利導(dǎo)、控制有序前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理，在后期根據(jù)實(shí)際情況再做階段性調(diào)整，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。在招商階段中，可通過對(duì)不同時(shí)段的招商政策進(jìn)行階段性調(diào)整，加大市場張力，制造商戶緊張干，促使其早日承租。保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進(jìn)入，同時(shí)有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛。同時(shí)，對(duì)同一品類的不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的數(shù)量及質(zhì)量控制，營造健康的競爭環(huán)境。 九、滯銷商業(yè)10大起死回生的解套模式模式一：從新規(guī)劃功能分區(qū)，模式十：改變營銷組合方式，如整體出租、分割出租、熱租次售等。 湖南思源置業(yè)有限公司 熙園壹號(hào)項(xiàng)目招商部 孟堯 2011-10-20 蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膆莀葿螀裊膃蒞蝿羈莈芁螈膀膁蝕螇袀蒆薆螆羂艿蒂螅肄蒅莇螄膇芇蚆襖袆肀薂袃罿芆蒈袂肁聿莄袁袀芄莀袀羃膇蠆衿肅莂薅袈膇膅蒁袈袇莁莇羇罿膃蚅羆肂荿薁羅膄膂蕆羄羄莇蒃薁肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肅芇莆蚆膅聿蚄蚆襖芅蝕蚅肇肈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞薀肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿荿莂薆肈荿蒄螂羄莈蚇薄羀莇莆袀袆羃葿蚃螂羂薁袈肀羂芁蟻羆羈莃袆袂肀蒅蠆螈聿薈蒂肇肈芇蚈肅肇葿薀罿肇薂螆裊肆芁蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆膃薈螂袂膂羋薅螈膁蒀螁螄膁薃蚄肂膀節(jié)衿羈腿蒞螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿芆艿蒃羅芅莁蚈袁芅薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞