房地產(chǎn)融資的十八種模式.doc

精品文檔房地產(chǎn)融資的十八種模式1、自有資金融資定義：開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過其他途徑通過公司內(nèi)部擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)，例如向集團(tuán)公司，或者關(guān)聯(lián)公司借款。例如，中國北車和中國南車都有自己的財(cái)務(wù)公司，央企財(cái)務(wù)公司去銀行去貸款，銀行都很樂意貸。然后，北車地產(chǎn)再從財(cái)務(wù)公司拿錢。通過這種渠道籌措的資金，開發(fā)商可以長期持有，自行支配，靈活使用，而且利率普遍較低；對公司制定中長期的發(fā)展目標(biāo)特別是短期可能影響業(yè)績的目標(biāo)不會構(gòu)成過大的財(cái)務(wù)壓力。2、銀行貸款融資1、國內(nèi)銀行貸款對于中國的絕大部分房企來說，通過國內(nèi)商業(yè)銀行貸款是其融資的主要渠道。貸款方式主要有信用貸款、擔(dān)保抵押貸款和保證書擔(dān)保貸款。國內(nèi)商業(yè)銀行信用貸款是指單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款。信用貸款分一下五種類型：普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款。擔(dān)保抵押貸款分為兩種：擔(dān)保品貸款、保證書擔(dān)保貸款。保證書擔(dān)保貸款則是指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。國內(nèi)銀行貸款運(yùn)作程序：一、貸款申請（一）借款人資格（二）申請貸款材料，包括單位資料、項(xiàng)目資料二、商業(yè)銀行貸款調(diào)查（一）借款人資格的核查（二）調(diào)查核實(shí)項(xiàng)目情況，包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià)、市場評估、投資估算和籌資評估、償債能力評估、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)三、核定信用等級，提出審查結(jié)論四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查和審批三性原則：合法性、合規(guī)性、可靠性五、貸款的發(fā)放六、貸后管理2、國外銀行貸款目前，我國利用國外貸款的主要形式主要有：外國政府貸款、國際金融組織貸款和國際商業(yè)貸款。當(dāng)前向我國提供多邊貸款的國際金融組織主要有世界銀行（WBG）、國際農(nóng)業(yè)發(fā)展基金組織（IFAD）和亞洲開發(fā)銀行（ADB）。亞洲開發(fā)銀行以項(xiàng)目貸款為主、以及部門貸款、規(guī)劃貸款、中間金融機(jī)構(gòu)貸款等。國際商業(yè)貸款是針對在國際金融市場上以借款方式籌集的各種資金的總稱。國際商業(yè)貸款一般包括兩種形式：一是由一兩家國外金融機(jī)構(gòu)提供的貸款；二是由一家金融機(jī)構(gòu)牽頭、多家國外金融機(jī)構(gòu)組成銀團(tuán)，聯(lián)合某借款人提供較大金額的長期貸款，通常稱為國際銀團(tuán)貸款（也成為辛迪加貸款）。外資銀行5大關(guān)注點(diǎn)：對外貸款態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)險(xiǎn)控制非常嚴(yán)格、透明度是最大障礙、更相信市場的保障、爭奪個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。除此之外，以下3點(diǎn)也是外資銀行關(guān)注重點(diǎn)：1、看重商用物業(yè)未來是否有穩(wěn)定的租金回報(bào)，而對分割出售的商用物業(yè)興趣不大。2、關(guān)注高端物業(yè)，即（重點(diǎn)城市，重點(diǎn)物業(yè)和重點(diǎn)客戶）。3、透明度是第一位的。國外銀行貸款運(yùn)作程序：項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告?zhèn)溥x項(xiàng)目審批利用外資方案借用國外貸款項(xiàng)目的程序。3、民間借貸融資隨著房地產(chǎn)市場風(fēng)向轉(zhuǎn)向，銀行對其信貸收緊，一些前期布局失當(dāng)而且大量拿地的企業(yè)資金壓力陡增，大部分的中小房企更是既缺乏自有資金，又無法取得銀行貸款。為了維持企業(yè)的正常運(yùn)作，不少企業(yè)不惜鋌而走險(xiǎn)，向民間借貸。民間借貸的特點(diǎn)：1、形式上分散、而且具有隱蔽性，2、金額上規(guī)模較小，3、范圍上有較大的局限性，4、利率上的高低不一，一般隨行就市，5、借貸合約是非格式化的，6、對償債有硬性約束。從過往的諸多案例可以看出，民間借貸大部分是高利貸。當(dāng)房地產(chǎn)市場景氣度處于快速上升通道時(shí)，采用此法融資的企業(yè)尚可以維持。但一旦上揚(yáng)的趨勢失速，風(fēng)險(xiǎn)敞口立刻會急劇放大。民間借貸猶如飲鴆止渴，明智的企業(yè)應(yīng)該選擇其他的方式幫助企業(yè)渡過難關(guān)，否則一朝上癮，一旦市場有變，瞬間身陷囹圄。4、上市融資跟銀行借貸一樣，上市融資也是實(shí)力派玩的。企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場融資的目的。從上市地點(diǎn)上看，上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。從上市的方式看，有首次公開募股上市（IPO），以及借殼上市。資本市場的上市融資本質(zhì)是企業(yè)所有者通過出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)當(dāng)期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血促使企業(yè)的蛋糕迅速做大。從長遠(yuǎn)角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目標(biāo)。5、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化，就是把流動性低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資者與投資對象之間的關(guān)系有直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化的功能和作用功能：資產(chǎn)的及時(shí)變現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)的分散化、融資的靈活性。6、產(chǎn)業(yè)基金融資通過產(chǎn)業(yè)基金融資與非上市增資擴(kuò)股融資模式類似?；鸸究堪l(fā)行投資基金股份或者受益憑證等形式向社會募集資金，再將其投資于房地產(chǎn)，獲得凈收益后分配給投資者。吸引外資基金投資房企需要注意五點(diǎn)策略：產(chǎn)品本身的投資價(jià)值、物業(yè)價(jià)格、城市選擇、營銷包裝、開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)。產(chǎn)業(yè)基金在所投資企業(yè)發(fā)展到一定程度后，最終都要退出所投資企業(yè)。其選擇的退出方式主要有三種：1、通過所投資企業(yè)的上市，將所持股份獲利拋出；2、通過其它途徑轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)；3、所投資企業(yè)發(fā)展壯大后從產(chǎn)業(yè)基金手中回購股份等。7、房地產(chǎn)典當(dāng)融資房產(chǎn)典當(dāng)融資也可以稱做房產(chǎn)典當(dāng)，是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，支付一定比例的費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。實(shí)質(zhì)是以“抵押”形式辦理典當(dāng)借款。但房地產(chǎn)典當(dāng)和抵押借款的根本區(qū)別在于：典當(dāng)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有權(quán)，而抵押不轉(zhuǎn)移抵押標(biāo)的的房地產(chǎn)的占有權(quán)。典當(dāng)是一種以實(shí)物為抵押，取得臨時(shí)性貸款的融資方式。具有融資性、單一性、商業(yè)性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性的特點(diǎn)。8、增資擴(kuò)股融資1、非上市增資擴(kuò)股非上市增資擴(kuò)股又稱私募股權(quán)融資，與產(chǎn)業(yè)基金融資類似。典型的如2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄。為此，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，中東某國家投資局投資1.46億美元，獲得恒大7.7%股份；此外，德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。使得恒大度過了最危機(jī)時(shí)刻。2、上市公司增資擴(kuò)股增資擴(kuò)股是指企業(yè)向社會募集股份、發(fā)行股票、新股東投資入股或者原股東增加投資擴(kuò)大股權(quán)，從而增加企業(yè)的資本金。增資擴(kuò)股的股權(quán)出資模式：（1）現(xiàn)金投資；（2）實(shí)物投資；（3）工業(yè)產(chǎn)權(quán)投資；（4）場地使用投資。9、房地產(chǎn)信托融資（REITs）早在房地產(chǎn)市場還十分火爆時(shí)，房企依靠單一的銀行貸款的融資方式即已無法為繼?；谌谫Y過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實(shí)的運(yùn)用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托三種模式。1、貸款型信托融資模式信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息能計(jì)入開發(fā)成本。劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。2、股權(quán)型信托融資模式信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴(kuò)股)，向項(xiàng)目公司注入資金；同時(shí)，項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限（如兩年）后，溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。優(yōu)勢：（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。劣勢：一般均要求附加回購，在會計(jì)處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者會要求浮云超額回報(bào)，影響開發(fā)商利潤。3、混合型信托融資模式（夾層融資型）即夾層融資。優(yōu)勢：（1）信托能夠在項(xiàng)目初期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；（2）債權(quán)部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。劣勢：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財(cái)務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)會有對施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議。10、夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。即房地產(chǎn)信托融資中的混合型信托融資模式（夾層融資型）。夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)商可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)，進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款，資金回報(bào)的要求適中；對于項(xiàng)目要求較低，不要求“四證”齊全，投資方對控制權(quán)的要求較低。對夾層融資的提供者而言，還款方式靈活投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)?。欢彝顺龅拇_定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動性。11、債券融資發(fā)行債券也是房企融資的重要渠道。在國家對房地產(chǎn)限價(jià)政策及國內(nèi)融資渠道受限的背景下，房企此前幾年普遍通過海外發(fā)債及非標(biāo)方式進(jìn)行融資。目前我國的企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不是十分完善，而且由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動性差等特點(diǎn)，屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例，因此國家嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券的審批。這使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高，對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。12、融資租賃融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請求，按雙方的事先合同約定，想承租人制定的出賣人購買承租人制定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，講一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，可以獲得全額融資，可以節(jié)省資本性投入，無需額外的抵押和擔(dān)保品，可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力；可以起到一定的避稅作用；從某種意義上來說，可以用作長期貸款的一個(gè)替代品。13、售后回買售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時(shí)，在今后較長一段時(shí)間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。14、售后回租售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次，他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時(shí)，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。15、ABS項(xiàng)目融資所謂ABS，是英文“Asset Backed Securities”的縮寫，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。16、產(chǎn)權(quán)交易融資產(chǎn)權(quán)交易融資是指開發(fā)商將其資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從而獲得資金的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易，可以實(shí)現(xiàn)資本、土地、勞動力等資源要素的重新組合，是房地產(chǎn)融資的一種重要方式。17、P2PP2P本是