關(guān)于規(guī)范麗水房地產(chǎn)定價(jià)行為的政策建議.doc

關(guān)于規(guī)范麗水房地產(chǎn)定價(jià)行為的政策建議當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于上升較快階段，銷(xiāo)售情況火爆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行為處于隱形狀態(tài)，市民和社會(huì)反映不明顯；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于平穩(wěn)運(yùn)行，銷(xiāo)售情況處于冷淡，市民購(gòu)房處于持幣等待、觀望時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行為特別能引起市民和社會(huì)的關(guān)注。房地產(chǎn)定價(jià)行為是備受社會(huì)各界和市民關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)近期以來(lái)，社會(huì)上反映許多房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格中存在定價(jià)及有關(guān)行為問(wèn)題。我們對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的銷(xiāo)售情況和商品房定價(jià)行為進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)對(duì)存在的問(wèn)題，提出了政策建議：一、現(xiàn)狀和問(wèn)題：我們抽查了市區(qū)和部分縣共10余家有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，查看了與購(gòu)房戶已簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及合同的補(bǔ)充協(xié)議。據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)反映，與購(gòu)房戶簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及合同的補(bǔ)充協(xié)議已向有關(guān)部門(mén)備案。經(jīng)調(diào)查反映，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是規(guī)范的銷(xiāo)售文書(shū)，遵循公平的原則確定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利和義務(wù)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司在銷(xiāo)售時(shí)與購(gòu)房戶明確說(shuō)明住宅（高層、小高層）在規(guī)劃設(shè)計(jì)中已配套建設(shè)管道燃?xì)獾?，管道燃?xì)赓M(fèi)用包含在房屋總價(jià)內(nèi)，未向購(gòu)房戶在房屋總價(jià)外另行收??；商品住宅在規(guī)劃設(shè)計(jì)中未考慮管道燃?xì)獾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與購(gòu)房戶協(xié)商并經(jīng)購(gòu)房戶同意另外安裝管道燃?xì)?，開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)與建設(shè)部門(mén)、管道燃?xì)夤緟f(xié)商并經(jīng)技術(shù)設(shè)計(jì)處理可以建設(shè)安裝管道燃?xì)獾模阡N(xiāo)售時(shí)與購(gòu)房戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議，管道燃?xì)赓M(fèi)用在房屋總價(jià)外收取并由購(gòu)房戶負(fù)擔(dān)，銷(xiāo)售行為比較規(guī)范。但是，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中，出現(xiàn)了不規(guī)范的價(jià)格行為問(wèn)題。1、關(guān)于配套設(shè)施如何計(jì)費(fèi)問(wèn)題。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確：水電、燃?xì)?、有線電視、寬帶等開(kāi)通開(kāi)戶手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理并承擔(dān)費(fèi)用，即在房屋總價(jià)外收取上述費(fèi)用。2、關(guān)于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金在房?jī)r(jià)內(nèi)外計(jì)費(fèi)問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與購(gòu)房戶辦理商品房交接手續(xù)時(shí)，購(gòu)房戶需按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)支付代收的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也就是在房屋總價(jià)外收取上述費(fèi)用。3、公建配套設(shè)施權(quán)屬問(wèn)題。對(duì)在市區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，市政公用、公建配套設(shè)施比較齊全的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)明確：“小區(qū)內(nèi)會(huì)所、幼兒園等房產(chǎn)及建筑物均歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有權(quán)依法處置”4、關(guān)于有關(guān)配套設(shè)施整體開(kāi)通問(wèn)題。據(jù)部分購(gòu)房戶和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)反映，商品房交付使用后購(gòu)房戶向有線電視部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)通有線電視時(shí)，有線電視部門(mén)要求整幢房屋開(kāi)通，拒絕個(gè)別購(gòu)房戶單戶開(kāi)通有線電視，這樣給購(gòu)房戶和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩，產(chǎn)生糾紛。5、大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)未按規(guī)定在交易場(chǎng)所的醒目位置懸掛標(biāo)價(jià)牌，標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格及相關(guān)收費(fèi)情況。二、政策規(guī)定與分析有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定：中華人民共和國(guó)物權(quán)法第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條第（七）款規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任”。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十二條“土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求”。浙江省商品房明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)定第八條“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在交易場(chǎng)所的醒目位置懸掛標(biāo)價(jià)牌，標(biāo)示的內(nèi)容包括：（一）樓盤(pán)簡(jiǎn)況：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)名稱、樓盤(pán)名稱、坐落位置、容積率、預(yù)售許可證號(hào)、房屋類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況等。（二）房源概況：本期銷(xiāo)售推出商品房總套數(shù)及其戶型、各種戶型的建筑面積及其商品房套數(shù)。（三）相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)：與商品房銷(xiāo)售相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，前期物業(yè)服務(wù)單位名稱及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。屬代收費(fèi)用的，還應(yīng)標(biāo)明代收費(fèi)的委托單位。（四）價(jià)格投訴舉報(bào)電話12358?！迸涮捉ㄔO(shè)是指住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和綠地的建設(shè)。市政公用設(shè)施包括道路、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類(lèi)功用管線（自來(lái)水、電力、電信、燃?xì)?、有線電視、雨水、污水等）及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。公共服務(wù)設(shè)施包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政服務(wù)、物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。綠地包括公園、小游園、組團(tuán)綠地、及其塊狀、帶狀綠地等。住宅小區(qū)的市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共綠地應(yīng)按規(guī)定配套建設(shè)。對(duì)照上述有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，對(duì)存在的現(xiàn)狀作以下分析：（一）有關(guān)費(fèi)用在房屋總價(jià)內(nèi)外收取方面。國(guó)家規(guī)定配套設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法定和合同義務(wù)。商品房?jī)r(jià)格的高低關(guān)系到商品房品位的高低，商品房品位不僅體現(xiàn)在商品房本身建筑質(zhì)量的好差，更體現(xiàn)商品房所處的住宅小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的齊全程度如何，如管道燃?xì)狻⑼ㄓ?、有線電視等是否進(jìn)戶；小區(qū)道路是否通暢；綠化設(shè)施配套是否到位。公共設(shè)施配套是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，如配套建設(shè)幼兒園、超市等商業(yè)場(chǎng)所、文化體育設(shè)施等。整個(gè)小區(qū)環(huán)境是否“優(yōu)雅、生態(tài)、環(huán)?！?，居住環(huán)境是否舒適等等。商品房總價(jià)應(yīng)該包括規(guī)劃設(shè)計(jì)條件規(guī)定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)所必備的費(fèi)用組成，即包括管道燃?xì)?、通訊、給排水、有線電視等等費(fèi)用。麗水部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將有關(guān)市政基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施的費(fèi)用在房屋總價(jià)外收取，不能真實(shí)反映商品房品質(zhì)與價(jià)格的關(guān)系，隱形提高了商品房?jī)r(jià)格，無(wú)形中給消費(fèi)者增加了負(fù)擔(dān)。（二）公共服務(wù)配套設(shè)施權(quán)屬方面。按規(guī)定應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)配套設(shè)施如幼兒園、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、物業(yè)管理用房等如計(jì)入商品房?jī)r(jià)格組成項(xiàng)目，購(gòu)房戶支付了配套費(fèi)用，那么，除法律另有規(guī)定的部分外，公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸住宅小區(qū)全體商品房產(chǎn)權(quán)人共有，并由住宅小區(qū)商品房產(chǎn)權(quán)人或使用人共同占用、使用、管理、收益。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施交付承諾和責(zé)任，但將有關(guān)公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所有侵犯了購(gòu)房戶的權(quán)益。（三）有關(guān)設(shè)施整體配套方面。對(duì)于有關(guān)服務(wù)部門(mén)強(qiáng)行要求整個(gè)住宅小區(qū)或整幢住宅開(kāi)通配套設(shè)施，一方面反應(yīng)有關(guān)服務(wù)部門(mén)的服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、服務(wù)宗旨問(wèn)題；另一方面也反應(yīng)了市場(chǎng)價(jià)格行為問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在商品房總價(jià)內(nèi)如包含配套設(shè)施的各項(xiàng)費(fèi)用，商品房交付使用前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)向有關(guān)服務(wù)部門(mén)交納有關(guān)費(fèi)用，統(tǒng)一開(kāi)通各項(xiàng)配套設(shè)施，購(gòu)房戶領(lǐng)取鑰匙時(shí)可以使用各項(xiàng)配套設(shè)施，這樣避免出現(xiàn)各種行為問(wèn)題。（四）商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案審查方面。有關(guān)部門(mén)應(yīng)認(rèn)真審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)不符合法律法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)糾正或更改，保護(hù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益。三、政策建議為了規(guī)范新建商品住宅銷(xiāo)售定價(jià)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和購(gòu)房戶的合法權(quán)益，促進(jìn)公平交易，制止價(jià)格欺詐，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市新建商品房交易價(jià)格行為提出以下政策建議：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法、建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)）、省物價(jià)局浙江省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)管理規(guī)定（浙價(jià)檢2007321號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，按照公開(kāi)、公平、誠(chéng)實(shí)信用、質(zhì)價(jià)相符、正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的原則銷(xiāo)售新建商品房。（二）新建商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自行定價(jià)，價(jià)格應(yīng)包含有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的供水、供電、供氣（燃?xì)猓?、消防、通訊、道路、綠化、有線電視等開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在商品房設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售說(shuō)明、銷(xiāo)售廣告中承諾的商品房配套設(shè)施，包括防盜門(mén)（含每戶或單元保安門(mén)）、可視對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱等的建設(shè)費(fèi)用。確屬住宅小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中未明確而商品住宅預(yù)銷(xiāo)售時(shí)需新增配套設(shè)施、設(shè)備，其建設(shè)費(fèi)用需在價(jià)外收取的，須征得購(gòu)房戶同意，并與購(gòu)房戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議后方可收取。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)代收住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)包含在商品房總價(jià)內(nèi)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不應(yīng)在商品房銷(xiāo)售價(jià)格外加收費(fèi)用，不得將依法應(yīng)由其承擔(dān)的行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)及政府征收的其他基金轉(zhuǎn)由購(gòu)房戶支付。不得在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)置不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、待攤費(fèi)用等不確定性費(fèi)用的條款。不符合商品房銷(xiāo)售條件的，不得向購(gòu)房戶收取定金、保證金等預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用。（四）對(duì)已計(jì)入商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸商品房產(chǎn)權(quán)人所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充協(xié)議中明確產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共同所有。（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置懸掛標(biāo)價(jià)牌標(biāo)示所有在售商品房的樓盤(pán)名稱、坐落位置、容積率、預(yù)售許可證號(hào)碼、房屋類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、商品住房總套數(shù)及戶型、各種戶型的建筑面積