大沙頭舊貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)前期策劃方案.doc

一、大沙頭舊貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商圈分析區(qū)域經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析1.1 大沙頭沿線商業(yè)分布情況大沙頭作為昔日廣州的對(duì)外港口之一，在八十年代因?yàn)榻煌ǖ缆肪W(wǎng)絡(luò)的未完善，水路客運(yùn)一直擔(dān)當(dāng)著重要的角色，而隨著城市的加速發(fā)展，橋梁建設(shè)的增加，人民生活水平的整體提高，過(guò)去曾一度輝煌的大沙碼頭由于水路客運(yùn)的日漸稀落而功能衷退。經(jīng)過(guò)政府的改造，這里曾一度成為廣州市著名的大排擋聚集地，“西貢食街”更是成為市民品嘗物美價(jià)廉、色香味俱全的海鮮的好去處。后來(lái)因?yàn)榄h(huán)保、污染的問(wèn)題，一度紅紅火火的“西貢食街”被迫停業(yè)。正在這個(gè)時(shí)候，家電業(yè)和通訊業(yè)的飛速發(fā)展，為今日大沙頭成為全國(guó)聞名的二手舊貨市場(chǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。時(shí)至今日，整個(gè)大沙頭已經(jīng)發(fā)展成為主要以二手手機(jī)、附以二手電腦、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并且擁有3000多戶的二手舊貨經(jīng)營(yíng)商家。而廣州也因?yàn)榇笊愁^的崛起，發(fā)展成為全國(guó)最大的二手產(chǎn)品集散地，全國(guó)各地的眾多二手商販都是通過(guò)廣州進(jìn)貨，其知名度已經(jīng)達(dá)到海外，許多中東地區(qū)、甚至經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的東非二手買(mǎi)家都會(huì)慕名而來(lái)。而其他主要以售賣(mài)一手手機(jī)、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、家用電器等的大型賣(mài)場(chǎng)也分布在大沙頭二手市場(chǎng)的周邊，其中海印區(qū)域主要是以賣(mài)新品水貨為主的，二手交易相對(duì)較弱?，F(xiàn)時(shí)的大沙頭區(qū)域和海印區(qū)域，已經(jīng)成為市民選購(gòu)一、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品的好去處。特別是大沙頭，已經(jīng)是購(gòu)買(mǎi)和出售二手手機(jī)的第一選擇地。1.2 大沙頭二手手機(jī)經(jīng)營(yíng)情況分析根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地了解，目前整個(gè)大沙頭舊貨交易市場(chǎng)里以經(jīng)營(yíng)二手手機(jī)的商場(chǎng)有四個(gè)，具體分布如下：1.2.1 海印大沙頭二手舊貨交易市場(chǎng)該市場(chǎng)作為海印集團(tuán)旗下的二手手機(jī)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，擁有良好的品牌信譽(yù)作為支撐，而且相對(duì)地靠近路面，人流情況比較理想，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為零售，兼有少量批發(fā)。場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境寬敞、明亮。但是面積相對(duì)地較小，難以長(zhǎng)期聚集人流。每個(gè)柜位的租金維持在10001300元左右，目前出租率大概在90%左右。1.2.2 大沙頭舊貨交易市場(chǎng)二手通訊總匯雖然該市場(chǎng)處于整個(gè)二手舊貨交易市場(chǎng)的深入處，而且裝修、整體檔次感對(duì)比其前面的“海印”市場(chǎng)要差，但是其組建的時(shí)間卻是最早，經(jīng)營(yíng)面積也是幾個(gè)二手手機(jī)市場(chǎng)里最大，同時(shí)檔位的規(guī)劃也比較集中。目前該市場(chǎng)已經(jīng)成為整個(gè)二手手機(jī)市場(chǎng)里的旗艦，其人流、手機(jī)種類(lèi)、手機(jī)檔次都是處于一個(gè)領(lǐng)先的水平。特別是一些比較新款的高端機(jī)，也能在這個(gè)市場(chǎng)里可以找到。而這個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也有別于其他幾個(gè)市場(chǎng)，主要是以批發(fā)為主，零售為副。許多二手手機(jī)商家，包括本地和外地的，也經(jīng)常來(lái)這里采購(gòu)。由于其經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，因此其租金也相對(duì)較高，一般維持在13002000這個(gè)水平。1.2.3 大沙頭特價(jià)手機(jī)市場(chǎng)這個(gè)市場(chǎng)是四個(gè)市場(chǎng)里唯一一個(gè)沒(méi)有二手牌照的市場(chǎng)，由于這個(gè)最致命的原因，雖然其位置正對(duì)沿江路，而且擁有一定的經(jīng)營(yíng)面積，但是其人流卻是最少的，市場(chǎng)里的經(jīng)營(yíng)者由于沒(méi)有牌照的關(guān)系，因此在柜臺(tái)里只能擺放手機(jī)的模型，但私下卻可以進(jìn)行二手手機(jī)的交易?？傮w來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)的人氣最少，沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)氛圍。1.2.4 大沙頭澳訊二手手機(jī)市場(chǎng)澳訊二手手機(jī)城位于整個(gè)舊貨交易市場(chǎng)的邊緣，緊鄰隔壁的大沙頭特價(jià)手機(jī)市場(chǎng)。這個(gè)商場(chǎng)在早期曾經(jīng)面臨著客源不足的情況，主要是因?yàn)槲恢貌蝗缙渌麅蓚€(gè)商場(chǎng)理想和招商未滿的問(wèn)題，后來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)整，主要以針對(duì)零散客戶，并且以中抵擋手機(jī)零售為主，漸漸地有所起色，目前已經(jīng)成為一個(gè)人流相對(duì)充足的市場(chǎng)。該市場(chǎng)主要以零售為主，裝修檔次相對(duì)大眾化，租金基本與海印大沙頭二手舊貨交易市場(chǎng)持平。小結(jié)從以上四個(gè)市場(chǎng)了解得知，“海印大沙頭二手舊貨交易市場(chǎng)”主要是以“海印集團(tuán)”良好的品牌口碑來(lái)進(jìn)行吸引客戶，由于海印集團(tuán)在大沙頭、海印橋一帶由來(lái)已久，因此有一定的品牌追隨者。而“大沙頭舊貨交易市場(chǎng)二手通訊總匯”則走規(guī)模路線、以批發(fā)為主，零售為副。時(shí)至今日，已經(jīng)成為二手手機(jī)行業(yè)的“龍頭”，相反，“大沙頭澳訊二手手機(jī)市場(chǎng)”則巧妙地避開(kāi)了前者的風(fēng)頭，堅(jiān)決地走差異化路線，以零售中抵擋手機(jī)為主，同樣獲得了成功。但是，現(xiàn)在整個(gè)大沙頭舊貨交易市場(chǎng)卻面臨著一次重大的變化，因?yàn)檎呀?jīng)下令對(duì)其進(jìn)行遷拆，將其改造成為“港灣廣場(chǎng)”。也正在這個(gè)時(shí)候，周邊已經(jīng)有三個(gè)商場(chǎng)打著“二手手機(jī)舊貨”的旗號(hào)進(jìn)行招商，下面將對(duì)這三個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)地分析，了解其狀況。1.3 大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場(chǎng)情況分析大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場(chǎng)概況商場(chǎng)名稱(chēng)澳訊舊貨市場(chǎng)盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)海印大沙頭二手城位置大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場(chǎng)對(duì)面。門(mén)面寬180米大沙頭三馬路與東華南路之間東華南路裝修檔次風(fēng)格較為簡(jiǎn)潔，立面設(shè)計(jì)較為時(shí)尚裝修相對(duì)二手交易市場(chǎng)較豪華裝修一般，較為簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)層數(shù)1F2F-1F1F1F2F經(jīng)營(yíng)面積（）23001200約3750約375023001900租金（元/月）柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位10002000700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固鋪為14001800元/月柜面尺寸柜臺(tái)809550cm，鋪位門(mén)面2米1005090cm柜位分1.2米及1米長(zhǎng)兩種柜位及鋪位數(shù)量160501F柜位約700個(gè)，1F柜位約300個(gè)；檔口數(shù)約有200個(gè)，固定檔位約70間。管理費(fèi)（元/月）30060030060元/月/配套設(shè)施收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、貨梯、電話（寬帶）、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、無(wú)天花吊燈式燈光、雙向手扶電梯收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、貨梯、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、雙向手扶電梯、豪華天花吊燈收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)、貨梯、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、單向手扶電梯預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)備注管理費(fèi)包括水電費(fèi)、中央空調(diào)及衛(wèi)生費(fèi)，鋪內(nèi)電費(fèi)自負(fù)；商戶從大沙頭搬遷后開(kāi)始計(jì)租，前半年5折租金。租金已包含管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、公共水電費(fèi)、保安（24小時(shí)）、衛(wèi)生廣告推廣；由開(kāi)場(chǎng)日起，一年5折計(jì)租。租金已包含管理費(fèi)負(fù)責(zé)人吳鎮(zhèn)忠范貴然邵建明從上表可以看出，這三個(gè)新的市場(chǎng)無(wú)論從檔次、規(guī)模、配套等幾個(gè)方面都比原來(lái)的“大沙頭舊貨交易市場(chǎng)”有著較大的提升。而且其位置都集中在原來(lái)的二手舊貨市場(chǎng)的北面，希望延續(xù)原來(lái)大沙頭二手舊貨市場(chǎng)的商業(yè)環(huán)境，形成一個(gè)新的二手舊貨商圈。1.3.1 盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)其檔次在新的三個(gè)市場(chǎng)里是最高的，同時(shí)經(jīng)營(yíng)面積也是最大的。完全擺脫了二手舊貨市場(chǎng)的感覺(jué)，但是租金相對(duì)其他兩個(gè)市場(chǎng)要昂貴一點(diǎn)，而且首次需要二手手機(jī)商家到負(fù)層經(jīng)營(yíng)，對(duì)于其心理有一定的影響。從現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)控情況所看和根據(jù)其招商人員介紹，目前其經(jīng)營(yíng)二手手機(jī)的首層和負(fù)一層均已達(dá)到95%的出租率，整體出租率處于一個(gè)相對(duì)理想的狀態(tài)。1.3.2 澳訊舊貨市場(chǎng)主要延續(xù)其舊場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，走中低端路線，其最大優(yōu)勢(shì)是臨近大沙頭三馬路路面，而且有原來(lái)舊場(chǎng)的資源。首層出租率也達(dá)到90%左右，二層出租率大概在70%左右。1.3.3 海印大沙頭二手城海印集團(tuán)的又一出品，品牌知名度成為其最大的亮點(diǎn)，而且其經(jīng)營(yíng)范圍與規(guī)模對(duì)比“盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)”毫不遜色。但是其位置相對(duì)偏離原來(lái)的二手舊貨交易市場(chǎng)商圈，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，其位置已經(jīng)不屬于大沙頭的范圍。其首層出租率相對(duì)其他兩個(gè)市場(chǎng)要差，維持在85%左右。小結(jié)據(jù)資料顯示，1996年，廣州舊貨業(yè)興起之始就取得了不俗的利潤(rùn)，許多人紛紛躋身這個(gè)過(guò)去并不引人注目的行業(yè)。從1997年到2001年，短短的5年時(shí)間里，廣州的舊貨市場(chǎng)和舊貨企業(yè)上升到30多家，吸納安置下崗工人、消化農(nóng)村富余勞力數(shù)十萬(wàn)人，舊貨業(yè)也成為廣州市新的納稅增長(zhǎng)點(diǎn)。近幾年新產(chǎn)品愈演愈烈的價(jià)格戰(zhàn)在一定程度上拉低了二手貨的利潤(rùn)空間，舊貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。而不少行內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為:廣州的二手市場(chǎng)包括未來(lái)的大沙頭二手市場(chǎng)商業(yè)圈不能再向橫向擴(kuò)展，而應(yīng)該“向上拓展”，那些換代快、高科技含量高的產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為二手市場(chǎng)爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。他們認(rèn)為:二手市場(chǎng)中，錄音機(jī)、電視、冰箱、部分小家電將逐步被市場(chǎng)淘汰，但像電腦、辦公設(shè)備、音像等高科技產(chǎn)品的利潤(rùn)空間還是很大的，在美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家，二手市場(chǎng)的交易數(shù)量比一手的還大?，F(xiàn)時(shí)大沙頭新起的這三個(gè)市場(chǎng)，定位都集中在手機(jī)、電腦設(shè)備、辦公設(shè)備等，也證明了這三個(gè)市場(chǎng)的幕后企業(yè)，對(duì)二手行業(yè)是十分看好的。而且希望通過(guò)自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，盡可能地全面吸納經(jīng)營(yíng)二手手機(jī)的商戶。1.4 區(qū)域未來(lái)發(fā)展情況分析 大沙頭舊貨交易市場(chǎng)將變身成為“港灣廣場(chǎng)”早在前幾年，政府已經(jīng)決定將大沙頭舊貨市場(chǎng)一帶改造成為廣州市最大的濱水廣場(chǎng)港灣廣場(chǎng)。但由于種種原因舊貨市場(chǎng)的拆遷工作一直未能進(jìn)行，這也影響了港灣廣場(chǎng)的動(dòng)工。目前，有關(guān)方面終于放出消息：廣州市沿江東路大沙頭舊貨交易市場(chǎng)已經(jīng)鐵定于2005年9月1日正式開(kāi)始分步清拆，并計(jì)劃明年春節(jié)前完成拆除。同時(shí)港灣廣場(chǎng)的總體設(shè)計(jì)方案已全部完成并得到規(guī)劃部門(mén)的正式批復(fù)，整片港灣廣場(chǎng)將于2008年全面投入使用。以下是港灣廣場(chǎng)的簡(jiǎn)介：港灣廣場(chǎng)將是一個(gè)集辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場(chǎng)，并加入古代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以期重現(xiàn)歷史上“海上絲綢之路起點(diǎn)”的古老東方港口城市風(fēng)貌，整片港灣廣場(chǎng)將于2008年全面投入使用。目前，港灣廣場(chǎng)的總體設(shè)計(jì)方案已全部完成并得到規(guī)劃部門(mén)的正式批復(fù)。其中，廣場(chǎng)東面靠海印橋方向，以綠化廣場(chǎng)占地空間為主的2000多平方米建筑用地將設(shè)有旅游觀光碼頭，這里的大型旅游巴士停車(chē)場(chǎng)將成為珠江夜游游客上落的集中點(diǎn)。而靠東方向還將建設(shè)兩座樓高兩層、占地2萬(wàn)平方米的商業(yè)功能建筑，建筑物的負(fù)一層將設(shè)有100多個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)。1.5 “港灣廣場(chǎng)”對(duì)本區(qū)域的發(fā)展影響 加大市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的關(guān)注度由于港灣廣場(chǎng)的建立，引發(fā)到現(xiàn)時(shí)的舊貨二手交易市場(chǎng)需要拆遷，商戶將面臨何去何從的問(wèn)題，一時(shí)間各個(gè)媒體都對(duì)這次事件進(jìn)行報(bào)道，從而讓大沙頭這個(gè)區(qū)域迅速升溫，加深了消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的印象，側(cè)面提升了大沙頭區(qū)域的知名度。 改變了大沙頭的區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值由于大沙頭區(qū)域一直主要以經(jīng)營(yíng)舊貨二手生意為主，給消費(fèi)者有點(diǎn)“破爛、陳舊”的感覺(jué)，現(xiàn)在搖身一變成為港灣廣場(chǎng)，整個(gè)形象都有翻天覆地的改變，提升了自身的區(qū)域價(jià)值。 填補(bǔ)廣州沒(méi)有沿江大型綜合廣場(chǎng)的空白大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物，“江海城市”多以臨江臨海建筑著稱(chēng)，如上海的外灘、美國(guó)的漁人碼頭等等。珠江穿廣州而過(guò)，卻沒(méi)有這樣一座標(biāo)志性的江邊建筑?，F(xiàn)在港灣廣場(chǎng)的建立，能夠填補(bǔ)廣州這個(gè)大都市的缺憾之余，也可以成為廣州新的旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性建筑。 帶旺本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，突現(xiàn)無(wú)限商機(jī)由于港灣廣場(chǎng)的定位為辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場(chǎng)，這就意味著大沙頭區(qū)域有望成為廣州繼北京路步行街、上下九步行街，天河城一帶以及東山農(nóng)林下路商業(yè)街的又一個(gè)新生消費(fèi)熱點(diǎn)，重現(xiàn)廣州昔日的“外灘”風(fēng)貌，吸引大量消費(fèi)群體進(jìn)入該區(qū)域消費(fèi)，從而為本區(qū)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)收益。 加速?gòu)V州城市體系的升級(jí)，塑造國(guó)際化都市形象隨著港灣廣場(chǎng)的建立， 廣州“一年一小變?nèi)暌恢凶兾迥暌淮笞儭钡臉I(yè)績(jī)也進(jìn)一步體現(xiàn)，為整個(gè)廣州的都市形象的提升帶來(lái)利好動(dòng)力，廣州成為國(guó)際化大都市的目標(biāo)將會(huì)越來(lái)越近。1.6區(qū)域經(jīng)營(yíng)商家的整體摸底調(diào)查我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的整體分析，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的情況有一個(gè)清晰的了解。下面，我們將會(huì)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行徹底的了解和調(diào)查，獲得具有實(shí)效的數(shù)據(jù)，從而指導(dǎo)我們應(yīng)該如何為本項(xiàng)目作精確的定位。（調(diào)查分析結(jié)果將以附件的形式交付）小結(jié)通過(guò)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的兩次摸底調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)許多經(jīng)營(yíng)者對(duì)未來(lái)的二手舊貨行業(yè)還是十分有信心的，其中大部分商戶對(duì)于大沙頭舊貨商圈擁有濃厚的情結(jié)，希望能夠在這個(gè)區(qū)域繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此本項(xiàng)目的位置成為我們最大的優(yōu)勢(shì)?；诂F(xiàn)時(shí)正在招商的幾個(gè)商場(chǎng)的位置分布相對(duì)零散，因此商戶對(duì)于未來(lái)的核心商圈確立仍然感到迷惘。這種情況對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是我們的一個(gè)機(jī)會(huì)。（具體詳細(xì)分析請(qǐng)參閱附件）二、項(xiàng)目理解與S.W.O.T分析2.1 項(xiàng)目理解項(xiàng)目位置概述項(xiàng)目位于大沙頭馬路與沿江東路之間的區(qū)域，共六層商業(yè)建筑。項(xiàng)目四至介紹 本案東面為水電局屬下的建筑，首層除一間士多外無(wú)臨街商鋪。 在南面是大沙頭舊貨市場(chǎng)，已成為地區(qū)甚至是全國(guó)等地知名度與影響力較高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心，但由于該地段的新規(guī)劃而需遷拆。今年9月該市場(chǎng)將結(jié)束經(jīng)營(yíng)。 西面為本案的附樓，附樓旁邊緊靠居民建筑，大沙頭馬路的臨街鋪較少，除個(gè)別經(jīng)營(yíng)音響的店鋪、食肆、士多外無(wú)其他商鋪，該路段的商業(yè)氛圍較淡。 本案的北面正對(duì)海印廣場(chǎng)，海印廣場(chǎng)是檔次較高的電器商城。項(xiàng)目各樓層投入運(yùn)營(yíng)的時(shí)間 首層除北面的喜市多便利店以及南面惠愛(ài)餐廳外的中間區(qū)域部分（總面積約450左右）于8月底可進(jìn)場(chǎng)裝修，計(jì)劃9月份試營(yíng)業(yè)，而惠愛(ài)餐廳明年合約期滿，而喜市多便利店合約則要到2010年才期滿。 二層06年可歸還一部分，余下的商戶需到07年才撤場(chǎng)。 三、四層于06年底方可交付使用。 五、六層在今年年底可交付。6F：05年底可交付5F：05年底可交付4F：06年底交付3F：06年底交付2F：06交付部分、07年全部交付1F：中間部分8月底交付，其余則需較長(zhǎng)時(shí)間項(xiàng)目所處商圈區(qū)位介紹項(xiàng)目區(qū)位示意圖大 沙 頭 三 馬 路東 華 南 路白云路沿 江 東 路大沙頭馬路大沙頭二手市場(chǎng)本案海印大沙頭二手城盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)澳訊舊貨市場(chǎng)寶達(dá)電器城海印廣場(chǎng)往二沙島海印澳訊傳統(tǒng)核心商圈：沿江東路大沙頭舊貨市場(chǎng)（深黃色板塊）傳統(tǒng)二級(jí)商圈：沿江東路往北至海印廣場(chǎng)的片區(qū)（淡藍(lán)色板塊）傳統(tǒng)三級(jí)商圈：以大沙頭舊貨交易市場(chǎng)為核心，輻射至大沙頭三馬路的新建舊貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（淺綠色板塊）新 興 商 圈：以新建的四個(gè)舊貨專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主的新大沙頭舊貨商圈（粉色板塊）2.2 項(xiàng)目S.W.O.T分析2.2.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S） 本案的地理位置處于大沙頭傳統(tǒng)的舊貨商圈核心區(qū)域，享有“舊貨交易到大沙頭”的地段知名度優(yōu)勢(shì)。 本案所處區(qū)域消費(fèi)人流最為旺盛的地段，在這里多為專(zhuān)業(yè)消費(fèi)群體（二手舊貨交易、音響消費(fèi)、時(shí)尚視聽(tīng)娛樂(lè)設(shè)備與辦公用品消費(fèi)等）以及屬于沖動(dòng)、追逐潮流型的青年消費(fèi)群體，因此，所處地段的商業(yè)價(jià)值相對(duì)鄰近地段較高。 大沙頭經(jīng)過(guò)多年的艱苦經(jīng)營(yíng)，到現(xiàn)在已成為區(qū)域較具影響的二手舊貨市場(chǎng)，行業(yè)商家匯聚。因此本案具有較為明確且大體量的商戶客源支持。 綜觀該區(qū)域的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，包括新興的專(zhuān)業(yè)舊貨市場(chǎng)，多無(wú)倉(cāng)庫(kù)配套，個(gè)別僅提供小面積空間可間隔倉(cāng)庫(kù)，大部分市場(chǎng)要去其他地方租用倉(cāng)庫(kù)。而本案的四層附樓可作為倉(cāng)庫(kù)配套，將具有其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)無(wú)可復(fù)制的自身優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地段知名度優(yōu)勢(shì)2.2.2 項(xiàng)目劣勢(shì)（S） 本案在配套資源上缺乏停車(chē)場(chǎng)或可供商家及客戶臨時(shí)使用的戶外空間，這是項(xiàng)目在推廣招商及日后經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所無(wú)可避免的硬傷。 項(xiàng)目位于單行線路段，交通導(dǎo)向的限制使客戶的易達(dá)性受到一定程度的影響。 項(xiàng)目的商業(yè)層數(shù)有六層，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的空間高度過(guò)高，四層以上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)與壓力。 由于現(xiàn)階段仍有部分商戶的租約仍未期滿，而且各層的交付時(shí)間有斷層，各層不能統(tǒng)一規(guī)劃或包裝會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商及正常運(yùn)營(yíng)將帶來(lái)潛在的不利因素，加大操作難度；同時(shí)亦不利于項(xiàng)目品牌形象的建立。 本案的建筑已有一定的時(shí)間，其硬件設(shè)備都已出現(xiàn)不同程度的損耗，硬件設(shè)備對(duì)日后的經(jīng)營(yíng)可能有一定的影響。 本案的發(fā)展商初次介入二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，對(duì)二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式與“行業(yè)游戲規(guī)則”方面相對(duì)處于弱勢(shì)，而未來(lái)數(shù)個(gè)新興的二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都是由一直在該區(qū)域運(yùn)營(yíng)二手市場(chǎng)的“莊家”操盤(pán)，因此本案在競(jìng)爭(zhēng)上處于較為不利的位置。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)，致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) 2.2.3 項(xiàng)目機(jī)遇（O） 政府現(xiàn)階段已進(jìn)行大沙頭改造的籌備實(shí)施階段，大沙頭舊貨市場(chǎng)即將拆遷重建，而現(xiàn)時(shí)港灣廣場(chǎng)的利好前景亦在逐漸升溫，未來(lái)該區(qū)域?qū)⒊蔀檠亟瓥|大型綜合的臨江景觀休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，從而提升該地段的形象。 政府已對(duì)該區(qū)域未來(lái)的二手舊貨商圈發(fā)展制定明確目標(biāo)，政策與資源的支持力度將不斷加大，為該區(qū)域的發(fā)展?fàn)I造利好的環(huán)境。 目前二手市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)的種類(lèi)較多，產(chǎn)品覆蓋面廣，未有形成專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)某種類(lèi)型產(chǎn)品的二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)，而且同一商場(chǎng)內(nèi)的同屬性產(chǎn)品分布亦相對(duì)散亂。因此，打造規(guī)模集約化的二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)是本案的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇綜述大沙頭再造工程以及港灣廣場(chǎng)的利好前景，有利于提升地段的形象與影響力，而且二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式目前處于市場(chǎng)空白2.2.4 項(xiàng)目威脅（T） 大沙頭舊貨市場(chǎng)的撤遷，使該地段在行內(nèi)的影響力有所下降或黯淡，并容易受鄰近新興的二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)趁此形成商圈新坐標(biāo)。 從現(xiàn)時(shí)各新興二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的招租情況分析，目前二手市場(chǎng)鋪位的租金水平上升幅度較少（各場(chǎng)都采取首年或半年減半租金的招商策略），未來(lái)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間可能有所影響。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇綜述 新興二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的切入，對(duì)傳統(tǒng)商圈帶來(lái)的威脅 2.2.5 項(xiàng)目S.W.O.T分析 核心劣勢(shì)核心優(yōu)勢(shì) 商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)地段知名度優(yōu)勢(shì) 致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)確立大沙頭商圈腹地地位樹(shù)立專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)利好機(jī)遇 潛在威脅區(qū)域利好前景 新興二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的發(fā)掘 三、項(xiàng)目定位建議3.1 項(xiàng)目定位基于我們對(duì)大沙頭舊貨商圈的調(diào)查研究，以及與發(fā)展商進(jìn)行過(guò)多次的深入溝通，結(jié)合現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并綜合考慮未來(lái)區(qū)域的發(fā)展，我們?yōu)轫?xiàng)目確立以下定位： 雄踞大沙頭舊貨商圈核心位置 大眾二手專(zhuān)營(yíng)商城 定位闡述 項(xiàng)目位置大沙頭傳統(tǒng)二手貿(mào)易腹地 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)二手手機(jī)批發(fā)零售以及辦公設(shè)備租售 項(xiàng)目檔次中檔次大眾化經(jīng)營(yíng) 專(zhuān)營(yíng)專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)營(yíng)更是在專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化，是集中了某種產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營(yíng)將更有利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。3.2 市場(chǎng)（目標(biāo)客戶）定位鑒于項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)勢(shì)，以及該區(qū)域較長(zhǎng)歷史的二手舊貨交易氛圍，在市場(chǎng)上已具有相當(dāng)?shù)挠绊懥εc知名度，再加上大沙頭舊貨市場(chǎng)的遷拆，為此，本案的市場(chǎng)（目標(biāo)客戶）定位為：承襲大沙頭舊貨市場(chǎng)的商戶資源輻射周邊地區(qū)的二手經(jīng)營(yíng)商戶市場(chǎng)客戶細(xì)分 二手手機(jī)零售商戶以二手手機(jī)的零售經(jīng)營(yíng)商戶為主力目標(biāo)客戶群體。思考：由于首層經(jīng)營(yíng)面積受到限制，二手零售的商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步優(yōu)化，以便為上層商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)造利好氛圍。 二手手機(jī)團(tuán)批商戶以二手手機(jī)批發(fā)業(yè)務(wù)的商戶為主力目標(biāo)客戶群體，主要是大沙頭澳訊、海印舊貨市場(chǎng)即將撤離的商戶。思考：該區(qū)域數(shù)個(gè)新興的二手專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是由澳訊、盛賢舊貨市場(chǎng)以及海印專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資商開(kāi)發(fā)，發(fā)展商的背景因素在一定程度上對(duì)搬遷商戶的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地選擇產(chǎn)生一定的影響。 二手辦公設(shè)備經(jīng)營(yíng)商戶主要針對(duì)大沙頭舊貨市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)備的商戶。思考：考慮到本案的經(jīng)營(yíng)層數(shù)較多，高層商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)將有很大的壓力；此外，現(xiàn)時(shí)該區(qū)域的二手新興商場(chǎng)都是以手機(jī)及配件為主要經(jīng)營(yíng)種類(lèi)，而且整個(gè)大沙頭舊貨商圈對(duì)于二手辦公設(shè)備產(chǎn)品的關(guān)注度仍未有重視；綜觀現(xiàn)時(shí)廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，寫(xiě)字樓需求的急速增量對(duì)二手辦公設(shè)備租售業(yè)務(wù)的發(fā)展將帶來(lái)利好的動(dòng)力。3.3 項(xiàng)目形象包裝形象包裝是本案有效區(qū)隔其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，展示個(gè)性，凸顯優(yōu)勢(shì)的有力手段。我們通過(guò)調(diào)查了解到現(xiàn)時(shí)新興二手舊貨市場(chǎng)的形象包裝情況如下：商場(chǎng)名稱(chēng)澳訊舊貨市場(chǎng)盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)海印大沙頭二手城寶達(dá)電器城位置大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場(chǎng)對(duì)面。門(mén)面寬180米大沙頭三馬路與東華南路之間東華南路大沙頭三馬路裝修檔次風(fēng)格簡(jiǎn)潔，立面設(shè)計(jì)較為時(shí)尚裝修相對(duì)二手交易市場(chǎng)較豪華裝修一般，較為簡(jiǎn)單規(guī)模不大，裝修較簡(jiǎn)陋，環(huán)境與大沙頭舊場(chǎng)相似我們亦對(duì)二手行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了一次調(diào)研，統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)： 二手經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不需過(guò)高級(jí)過(guò)豪華。裝修一般，但較為整潔明亮的經(jīng)營(yíng)環(huán)境選擇意向最高。 商戶對(duì)商場(chǎng)的配套需求最多的是停車(chē)場(chǎng)地、茶水間以及倉(cāng)庫(kù)。 經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備的商戶以需求鋪位或較大經(jīng)營(yíng)面積的居多。綜合以上市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)本案的形象包裝我們提出大眾信息化 二手手機(jī)及辦公設(shè)備專(zhuān)營(yíng) 品牌商城 形象包裝闡述 大眾信息化項(xiàng)目的檔次及市場(chǎng)形象 二手手機(jī)及辦公設(shè)備專(zhuān)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 品牌商城項(xiàng)目給予市場(chǎng)上的商戶及消費(fèi)者的信譽(yù)保證廣告推廣語(yǔ) 信譽(yù)經(jīng)營(yíng)信心保證 3.4 項(xiàng)目商業(yè)及功能規(guī)劃建議3.4.1 商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位建議針對(duì)本案的豎向建筑結(jié)構(gòu)，在各樓層的商業(yè)定位上必須準(zhǔn)確，否則將對(duì)高樓層的商業(yè)經(jīng)營(yíng)甚至整個(gè)商城帶來(lái)危機(jī)。根據(jù)我們對(duì)大沙頭商圈的研究，我們?yōu)轫?xiàng)目制定的業(yè)態(tài)定位：樓層商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式目標(biāo)客源1F二手手機(jī)零售以柜位經(jīng)營(yíng)為主，規(guī)劃12間鋪位引入主力商戶以在澳訊經(jīng)營(yíng)的商戶為主2、3、4F二手手機(jī)團(tuán)批，兼顧零售柜位、鋪位經(jīng)營(yíng)相結(jié)合以二手通訊總匯的批發(fā)商戶為主5、6F二手辦公設(shè)備租售以鋪位經(jīng)營(yíng)為主以大沙頭經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備的商戶為主3.4.2 建筑立面設(shè)計(jì)建議建議本案的建筑立面以簡(jiǎn)約、時(shí)尚的風(fēng)格為設(shè)計(jì)構(gòu)思。由于本案具有較為優(yōu)越的地位位置，可充分利用東、南、北面的建筑立面空間為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)額外的收益。建議： 在東、南、北面26層（高度約22.5米）的外立面搭建戶外廣告牌，并同一規(guī)劃項(xiàng)目東面首層上檐的招牌。 利用東面與北面的轉(zhuǎn)角位置作本案的形象宣傳。 在頂層搭建霓虹燈廣告牌。3.4.3 商場(chǎng)室內(nèi)裝修建議 打造大眾化檔次的整潔經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所營(yíng)造簡(jiǎn)約、整潔的大眾化檔次的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，在經(jīng)營(yíng)不同種類(lèi)業(yè)務(wù)的樓層以不同的色調(diào)顯示，以突出專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)的形象。 營(yíng)造綠色健康的經(jīng)營(yíng)氛圍在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及公共通道多放置綠色植物，墻身點(diǎn)綴塑料綠化裝飾，以營(yíng)造以人為本的健康氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性，并形成與區(qū)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)區(qū)隔。3.4.4 室內(nèi)的燈光設(shè)計(jì)建議室內(nèi)天花安裝吊頂射燈，以明亮熾白燈為主要室內(nèi)光源，盡可能使用節(jié)能燈或節(jié)能燈與熾光燈混合使用。在建筑的立面處理上盡量將室外的自然光引入室內(nèi)，力求控制燈光布局的密度與數(shù)量，節(jié)約日常經(jīng)營(yíng)成本。3.4.5 柜臺(tái)設(shè)計(jì)建議目前市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)柜臺(tái)尺寸主要為1005090cm。建議本案的柜臺(tái)尺寸以此為參考，并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的具體尺寸與裝修設(shè)計(jì)對(duì)柜臺(tái)尺寸進(jìn)行微調(diào)。3.4.6 配套設(shè)施建議本著成本控制，建立項(xiàng)目形象個(gè)性化與服務(wù)差異化的原則，有效區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議本案的配套設(shè)施為： 倉(cāng)庫(kù)、臨時(shí)汽車(chē)停放點(diǎn)將附樓改建成倉(cāng)庫(kù)，既為本案的商戶提供貨倉(cāng)場(chǎng)地，又可對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)，以降低附樓因處于凹位而不利于經(jīng)商的影響，提高附樓的使用率。在附樓的首層劃撥臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)地，讓需要裝卸貨物的商家或客戶使用，盡量降低本案無(wú)停車(chē)場(chǎng)的劣勢(shì)。 室內(nèi)中央空調(diào)設(shè)置中央空調(diào)，改善通風(fēng)設(shè)備，以優(yōu)化室內(nèi)的空氣質(zhì)素，營(yíng)造舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 垂直電梯、貨梯由于本案有六層高，若設(shè)置手扶電梯將占據(jù)較多的空間，一定程度上縮減了本案每層的經(jīng)營(yíng)面積，而且手扶電梯上樓需要的時(shí)間較長(zhǎng)，不利于高層商業(yè)的客源引流。而且在高樓層經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備需要貨梯作為貨物運(yùn)輸工具。 茶水間、洗手間為經(jīng)營(yíng)商戶提供便利的設(shè)施服務(wù)，讓商戶在行內(nèi)形成良好的口碑傳播。 休息區(qū)在部分樓層或天臺(tái)設(shè)置休閑區(qū)，供客戶（主要針對(duì)批量交易或辦公設(shè)備消費(fèi)客戶）在此休息或與商家進(jìn)行洽談，又可起到引流客戶上樓的作用。 視象大屏幕在部分樓層安裝視象屏幕，定期滾動(dòng)播放場(chǎng)內(nèi)商家信息與經(jīng)營(yíng)種類(lèi)，亦可適量播放宣傳廣告，營(yíng)造氛圍。建議可聯(lián)系相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者（例如分眾傳媒），成為其下的室內(nèi)媒體宣傳成員，提供場(chǎng)地由經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)廣告投放。 背景音樂(lè)日常播放些流行歌曲及電臺(tái)節(jié)目，有需要時(shí)可用作管理處廣播使用。3.4.7 專(zhuān)業(yè)服務(wù)平臺(tái)搭建針對(duì)二手手機(jī)批發(fā)以及辦公設(shè)備的經(jīng)營(yíng)商戶，搭建與外界的信息交流平臺(tái)，成為大沙頭舊貨商圈首個(gè)信息化二手專(zhuān)營(yíng)商城；建立本案的專(zhuān)屬門(mén)戶網(wǎng)站與服務(wù)中心，為每個(gè)經(jīng)營(yíng)商戶建立ID身份信息庫(kù)，并針對(duì)目標(biāo)客戶市場(chǎng)（市內(nèi)的寫(xiě)字樓集中區(qū)域、大沙頭區(qū)域）定期進(jìn)行推廣宣傳，為商家及客戶提供專(zhuān)業(yè)的二手交易咨詢服務(wù)。在社會(huì)及行內(nèi)塑造本案的公平、放心、信譽(yù)的品牌二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)形象。營(yíng)造大眾化、信息化的二手手機(jī)及辦公設(shè)備專(zhuān)營(yíng)商城,樹(shù)立行內(nèi)首個(gè)二手舊貨交易的品牌商業(yè)旗艦，透過(guò)完善自身的軟硬件配套資源，為二手交易商家及客戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與服務(wù)，展現(xiàn)大沙頭舊貨商圈的核心焦點(diǎn)。四、項(xiàng)目推廣策略建議4.1 策略構(gòu)思目前區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較多，未有出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)某種產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。市場(chǎng)上對(duì)于二手專(zhuān)營(yíng)品牌的建立尚未有意識(shí)，這是我們切入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。結(jié)合項(xiàng)目的自身情況，綜合分析現(xiàn)時(shí)大沙頭舊貨商圈內(nèi)新興二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)的推廣招商手段，我們?yōu)轫?xiàng)目提出具有競(jìng)爭(zhēng)力的推廣策略：三年租戶保障風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)投資計(jì)劃大沙頭二手專(zhuān)營(yíng)信譽(yù)品牌工程4.2 整體推廣策略措施 首層【超低租金信心保證】制定“超低租金信心保證”的推廣策略，在初期為商戶提供租金優(yōu)惠，并作出零風(fēng)險(xiǎn)的保障承諾，承諾三年內(nèi)商戶可無(wú)理由退租的保證。 二、三、四層【低成本經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障】推行“低成本經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障”的推廣策略，貫徹“做一層旺一層”的宗旨，利用前期（首層）商戶的商旺為后期的高樓層商場(chǎng)推廣招商奠定基礎(chǔ)。在招商策略上沿襲三年租戶保障承諾，與商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。建立服務(wù)咨詢中心，為商戶、客戶搭建信息平臺(tái)。 五、六層【信譽(yù)經(jīng)營(yíng)資源保證】實(shí)行信譽(yù)經(jīng)營(yíng)資源保證的推廣策略，承襲前期旺盛的商業(yè)氛圍以及已進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶的口碑，建立本案的品牌二手專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)形象，并建立行業(yè)服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)目標(biāo)商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)承諾。策略構(gòu)想：鑒于現(xiàn)時(shí)的二手手機(jī)批發(fā)商戶以原大沙頭舊貨市場(chǎng)的二手通訊總匯占大部分，可否透過(guò)商談引入該專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商承租本案的二層至四層進(jìn)行分租經(jīng)營(yíng)，對(duì)本案的招商及經(jīng)營(yíng)將帶來(lái)極大的利好。4.3 推廣手段建議鑒于二手市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，大量的媒體宣傳未必起到有效的作用，而且投入收益比也較低。 滲透式單張派發(fā)宣傳 建議：針對(duì)首層二、三、四層五、六層進(jìn)行3次集中式招商。每次招商期間針對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行單張派發(fā)，登記意向客戶，舉行招商推介聯(lián)誼會(huì)，以集中簽約的形式營(yíng)造招商成功的熱烈氛圍。4.4 首層招商策略 策略構(gòu)思 ：考慮到首層的招商面積不大，不建議投入較多資源進(jìn)行宣傳推廣， 建議將項(xiàng)目的整體建筑進(jìn)行形象包裝，結(jié)合宣傳單張的派發(fā)。 形象包裝 ：對(duì)項(xiàng)目的整體立面進(jìn)行廣告包裝，以期達(dá)到亮點(diǎn)市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。 宣傳手段 ：以單張派發(fā)為主，針對(duì)目標(biāo)客源的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行地毯式派發(fā)，提高目標(biāo)客戶的信息到達(dá)率。4.5 后階段招商策略 目 的 ：以目標(biāo)客戶群體為核心，以集中爆破式簽約完成首層招商。 策 略 ：舉行“珠江同樂(lè)夜暨港灣手機(jī)城招商推介會(huì)” 邀約客戶 ：已登記的意向客戶以及在宣傳推廣時(shí)登記的客戶 形 式： 與珠江日夜游聯(lián)系，租用游船進(jìn)行推介會(huì)活動(dòng)，在與邀約客戶進(jìn)行珠江游的同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目推介，并結(jié)合港灣廣場(chǎng)的利好前景，以及親身在游船上觀看項(xiàng)目的立面形象，在客戶之間建立良好的印象，并促進(jìn)客戶現(xiàn)場(chǎng)簽約定租。 宣 傳 ：以單張宣傳為主，針對(duì)大沙頭舊貨市場(chǎng)的商戶進(jìn)行滲透式派單。向之前已登記的客戶或派單時(shí)進(jìn)行登記的商戶（檔主）派發(fā)活動(dòng)邀請(qǐng)券（每張券23人為單位），活動(dòng)前再電話復(fù)CALL客戶落實(shí)參加。4.6 日后經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)策略措施 策略構(gòu)思 ：為保持商場(chǎng)有持久、良好經(jīng)營(yíng)氛圍，保障租金收益 策略措施 ：針對(duì)在二手市場(chǎng)消費(fèi)的客戶，以小家電、餐飲券或免費(fèi)維修服務(wù)等作為獎(jiǎng)品定期舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 宣傳策略 ：聯(lián)系主流媒體，定期進(jìn)行報(bào)紙媒體的宣傳炒作，宣傳形式以新聞繕稿的形式為主，結(jié)合一定的平面廣告作形象宣傳。 媒體建議 ：在南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)刊登軟文繕稿，針對(duì)大沙頭舊貨商圈及本案的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行宣傳炒作。五、項(xiàng)目租賃策略建議5.1 大沙頭商圈新興二手舊貨市場(chǎng)租金情況（手機(jī)經(jīng)營(yíng)樓層）商場(chǎng)名稱(chēng)澳訊舊貨市場(chǎng)盛賢大沙頭舊貨市場(chǎng)海印大沙頭二手城寶達(dá)電器城經(jīng)營(yíng)層數(shù)1F2F-1F1F1F2F1F租金元/月柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位10002000700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固鋪為14001800元/月約650約950管理費(fèi)元/月30060030060元/月/租金已包含管理費(fèi)分析： 目前市場(chǎng)上的租金水平以盛賢舊貨市場(chǎng)最高，其次為澳訊舊貨市場(chǎng)，而寶達(dá)電器城的租金最低，但由于寶達(dá)電器城不屬于我們的主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其租金水平影響程度不大。 柜位租金因應(yīng)不同位置其租金水平不同，首層租金區(qū)間在8001900元/月之間，均值約為1350元/月；盛賢舊貨市場(chǎng)有負(fù)一層，租金區(qū)間在8001600元/月之間，均值為1233元/月；二層租金區(qū)間在7001000元/月之間，均值約為850元/月。（租金已包含管理費(fèi)） 鋪位租金相對(duì)柜位較高。首層鋪位租金均值約2033元/月；負(fù)一層租金均值約為1667元/月，二層租金均值約為2025元/月。（租金已包含管理費(fèi)）柜位鋪位-1F1233元/月1667元/月1F1350元/月2033元/月2F850元/月2025元/月5.2 項(xiàng)目租金水平建議5.2.1 首層租金建議考慮到首層面積有限，建議以柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行招商，僅設(shè)置12間鋪位引進(jìn)主力（實(shí)力較強(qiáng)）商戶經(jīng)營(yíng)，作為場(chǎng)內(nèi)焦點(diǎn)。第一年至第三年的整體租金均值為1200元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。計(jì)算模式：第N年（N3）（N-1）（10.030.05）（N-3）第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：900元/月 第二年租金水平：1200元/月 第三年租金水平：1500元/月 三年的租金均值：（90012001500）31200元/月首層（柜位）租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F9001200150015751654（N-1）（10.05）（N-3）以上浮幅度5計(jì)算主力鋪位的租金以比柜位租金高出40左右的幅度進(jìn)行設(shè)定。首年第二年第三年第四年第五年第N年1F12601680210022052315（N-1）（10.05）（N-3）以上浮幅度5計(jì)算5.2.2 第二、三、四層租金建議1. 柜位租金建議A、第二層租金建議前三年租金均值為750元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。二層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：700元/月 第二年租金水平：750元/月 第三年租金水平：800元/月 三年的租金均值：（700750800）3750元/月B、第三層租金建議前三年租金均值為650元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。三層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：600元/月 第二年租金水平：650元/月 第三年租金水平：700元/月 三年的租金均值：（600650700）3650元/月C、第四層租金建議前三年租金均值為600元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。四層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：550元/月 第二年租金水平：600元/月 第三年租金水平：650元/月 三年的租金均值：（550600650）3600元/月二、三、四層柜位租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年2F700750800840882（N-1）（10.05）（N-3）3F6006507007357724F550600650683717以上浮幅度5計(jì)算2. 鋪位租金建議A、第二層租金建議前三年租金均值為1800元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。二層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1600元/月 第二年租金水平：1800元/月 第三年租金水平：2000元/月 三年的租金均值：（160018002000）31800元/月B、第三層租金建議前三年租金均值為1500元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。三層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1300元/月 第二年租金水平：1500元/月 第三年租金水平：1700元/月 三年的租金均值：（130015001700）31500元/月C、第四層租金建議前三年租金均值為1350元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。四層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場(chǎng)的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1150元/月 第二年租金水平：1350元/月 第三年租金水平：1550元/月 三年的租金均值：（115013501550）31350元/月二、三、四層柜位租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年2F16001800200021002205（N-1）（10.05）（N-3）3F130015001700178518744F11501350155016281709以上浮幅度5計(jì)算5.2.3 第五、六層租金建議 建議第五層前兩年的租金為50元/月，從第四年起每年按照上年度整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r確定）。 六層與第五層的租金策略相同，將前兩年的租金下調(diào)至40元/月。 五、六層以鋪位經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)面積可根據(jù)客戶的需求進(jìn)行調(diào)整。各層（柜位）租金計(jì)算總表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F9001200150015751654（N-1）（10.05）（N-3）2F7007508008408823F6006507007357724F5506006506837175F50元/月535659（N-1）（10.05）（N-2）6F40元/月424446以上浮幅度5計(jì)算各層（鋪位）租金計(jì)算總表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F12601680210022052315（N-1）（10.05）（N-3）2F160018002000210022053F130015001700178518744F115013501550162817095F50元/月535659（N-1）（10.05）（N-2）6F40元/月424446以上浮幅度5計(jì)算5.3 其他經(jīng)營(yíng)收入建議在建筑外力面搭建戶外廣告牌，以承包的方式讓承租方（或租戶）負(fù)責(zé)廣告經(jīng)營(yíng)或投放。租價(jià)建議南向望江的廣告位每個(gè)2025萬(wàn)元/年；其余東、北面的廣告位每個(gè)10萬(wàn)元/年。六、經(jīng)營(yíng)定位策略參考我們經(jīng)過(guò)對(duì)港灣廣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行研究后，結(jié)合項(xiàng)目的位置，提出第二套經(jīng)營(yíng)定位方案供發(fā)展商參考：首層至四層大沙頭港灣廣場(chǎng)手機(jī)城五、六層大沙頭主題空中酒吧城-Sky ClubSky Club 定位策略構(gòu)思 鑒于大沙頭規(guī)劃改造成港灣廣場(chǎng)，成為沿江東板塊唯一的大型綜合臨江景觀休閑廣場(chǎng)，必然帶動(dòng)龐大的消費(fèi)群體流入該區(qū)域。 目前沿江東區(qū)域沒(méi)有集中的休閑娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)處于空白。 廣州的主題式酒吧僅有白鵝潭風(fēng)情酒吧街以及解放南的酒吧街，對(duì)于珠江景觀資源的利用顯然有限；而然本案擁有港灣廣場(chǎng)的利好資源，將高樓層打造成休閑娛樂(lè)場(chǎng)所將具有利好的發(fā)展前景。 酒吧消費(fèi)對(duì)于停車(chē)場(chǎng)的需求相對(duì)較弱，本案周邊的停車(chē)場(chǎng)可彌補(bǔ)不足。 酒吧面積需求較具彈性，而且本案五、六層的體量不大，有利于全層整體租賃，從而降低高層的空置。 打造沿江東主題酒吧城亦有利于提高項(xiàng)目的知名度。七、市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷分析附件一本次我們主要進(jìn)行了兩次調(diào)查，第一次調(diào)查主要針對(duì)現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)商家的整體經(jīng)營(yíng)狀態(tài)而進(jìn)行調(diào)查，并且適當(dāng)?shù)膶⒈卷?xiàng)目信息進(jìn)行輕微的透露，讓這些商家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)初始的印象。第二次調(diào)查的內(nèi)容主要是將項(xiàng)目的信息進(jìn)行完整的透露，并且對(duì)第一次調(diào)查進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充。下面將對(duì)調(diào)查所得的結(jié)果進(jìn)行分析，從而獲知市場(chǎng)情況，指導(dǎo)我們進(jìn)行下面的工作。問(wèn)卷一成功調(diào)查人數(shù)：95人1、 請(qǐng)問(wèn)您目前租用商鋪的面積多大？5以內(nèi)5以外80%20%分析：從上圖可知，目前舊貨市場(chǎng)的商戶租用的商鋪面積相對(duì)較小。由于是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，所謂的商鋪其實(shí)就是柜臺(tái)的形式，因此有80%的商戶的經(jīng)營(yíng)面積在5以內(nèi)，另外有20%的商戶在5以外，主要是擁有獨(dú)立鋪面和數(shù)個(gè)柜臺(tái)的商戶。2、 請(qǐng)問(wèn)您目前商鋪的月租金是多少？150200元/201250元/251300元/301350元/350元/以上252015530分析：從上圖可以看出，租金水平出現(xiàn)兩極分化，租金在350元/以上的商戶和租金在150200元/的租戶比例最高，說(shuō)明了整個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的租金水平比較參差。位置理想，人流集中的市場(chǎng)能夠與位置相對(duì)教差，人流稀少的市場(chǎng)拉開(kāi)較大的差距。3、 請(qǐng)問(wèn)您商鋪的租金在過(guò)往三年是否有升幅？三年累計(jì)起來(lái)的升幅金額在多少元/？2