大沙頭舊貨專業(yè)市場前期策劃方案.doc

一、大沙頭舊貨專業(yè)市場商圈分析區(qū)域經(jīng)營環(huán)境分析1.1 大沙頭沿線商業(yè)分布情況大沙頭作為昔日廣州的對(duì)外港口之一，在八十年代因?yàn)榻煌ǖ缆肪W(wǎng)絡(luò)的未完善，水路客運(yùn)一直擔(dān)當(dāng)著重要的角色，而隨著城市的加速發(fā)展，橋梁建設(shè)的增加，人民生活水平的整體提高，過去曾一度輝煌的大沙碼頭由于水路客運(yùn)的日漸稀落而功能衷退。經(jīng)過政府的改造，這里曾一度成為廣州市著名的大排擋聚集地，“西貢食街”更是成為市民品嘗物美價(jià)廉、色香味俱全的海鮮的好去處。后來因?yàn)榄h(huán)保、污染的問題，一度紅紅火火的“西貢食街”被迫停業(yè)。正在這個(gè)時(shí)候，家電業(yè)和通訊業(yè)的飛速發(fā)展，為今日大沙頭成為全國聞名的二手舊貨市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。時(shí)至今日，整個(gè)大沙頭已經(jīng)發(fā)展成為主要以二手手機(jī)、附以二手電腦、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品買賣的專業(yè)市場，并且擁有3000多戶的二手舊貨經(jīng)營商家。而廣州也因?yàn)榇笊愁^的崛起，發(fā)展成為全國最大的二手產(chǎn)品集散地，全國各地的眾多二手商販都是通過廣州進(jìn)貨，其知名度已經(jīng)達(dá)到海外，許多中東地區(qū)、甚至經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的東非二手買家都會(huì)慕名而來。而其他主要以售賣一手手機(jī)、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、家用電器等的大型賣場也分布在大沙頭二手市場的周邊，其中海印區(qū)域主要是以賣新品水貨為主的，二手交易相對(duì)較弱。現(xiàn)時(shí)的大沙頭區(qū)域和海印區(qū)域，已經(jīng)成為市民選購一、二手?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品的好去處。特別是大沙頭，已經(jīng)是購買和出售二手手機(jī)的第一選擇地。1.2 大沙頭二手手機(jī)經(jīng)營情況分析根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)地了解，目前整個(gè)大沙頭舊貨交易市場里以經(jīng)營二手手機(jī)的商場有四個(gè)，具體分布如下：1.2.1 海印大沙頭二手舊貨交易市場該市場作為海印集團(tuán)旗下的二手手機(jī)專業(yè)市場，擁有良好的品牌信譽(yù)作為支撐，而且相對(duì)地靠近路面，人流情況比較理想，經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為零售，兼有少量批發(fā)。場內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境寬敞、明亮。但是面積相對(duì)地較小，難以長期聚集人流。每個(gè)柜位的租金維持在10001300元左右，目前出租率大概在90%左右。1.2.2 大沙頭舊貨交易市場二手通訊總匯雖然該市場處于整個(gè)二手舊貨交易市場的深入處，而且裝修、整體檔次感對(duì)比其前面的“海印”市場要差，但是其組建的時(shí)間卻是最早，經(jīng)營面積也是幾個(gè)二手手機(jī)市場里最大，同時(shí)檔位的規(guī)劃也比較集中。目前該市場已經(jīng)成為整個(gè)二手手機(jī)市場里的旗艦，其人流、手機(jī)種類、手機(jī)檔次都是處于一個(gè)領(lǐng)先的水平。特別是一些比較新款的高端機(jī)，也能在這個(gè)市場里可以找到。而這個(gè)市場的經(jīng)營業(yè)務(wù)也有別于其他幾個(gè)市場，主要是以批發(fā)為主，零售為副。許多二手手機(jī)商家，包括本地和外地的，也經(jīng)常來這里采購。由于其經(jīng)營狀態(tài)良好，因此其租金也相對(duì)較高，一般維持在13002000這個(gè)水平。1.2.3 大沙頭特價(jià)手機(jī)市場這個(gè)市場是四個(gè)市場里唯一一個(gè)沒有二手牌照的市場，由于這個(gè)最致命的原因，雖然其位置正對(duì)沿江路，而且擁有一定的經(jīng)營面積，但是其人流卻是最少的，市場里的經(jīng)營者由于沒有牌照的關(guān)系，因此在柜臺(tái)里只能擺放手機(jī)的模型，但私下卻可以進(jìn)行二手手機(jī)的交易?？傮w來說，這個(gè)市場的人氣最少，沒有良好的經(jīng)營氛圍。1.2.4 大沙頭澳訊二手手機(jī)市場澳訊二手手機(jī)城位于整個(gè)舊貨交易市場的邊緣，緊鄰隔壁的大沙頭特價(jià)手機(jī)市場。這個(gè)商場在早期曾經(jīng)面臨著客源不足的情況，主要是因?yàn)槲恢貌蝗缙渌麅蓚€(gè)商場理想和招商未滿的問題，后來經(jīng)過調(diào)整，主要以針對(duì)零散客戶，并且以中抵擋手機(jī)零售為主，漸漸地有所起色，目前已經(jīng)成為一個(gè)人流相對(duì)充足的市場。該市場主要以零售為主，裝修檔次相對(duì)大眾化，租金基本與海印大沙頭二手舊貨交易市場持平。小結(jié)從以上四個(gè)市場了解得知，“海印大沙頭二手舊貨交易市場”主要是以“海印集團(tuán)”良好的品牌口碑來進(jìn)行吸引客戶，由于海印集團(tuán)在大沙頭、海印橋一帶由來已久，因此有一定的品牌追隨者。而“大沙頭舊貨交易市場二手通訊總匯”則走規(guī)模路線、以批發(fā)為主，零售為副。時(shí)至今日，已經(jīng)成為二手手機(jī)行業(yè)的“龍頭”，相反，“大沙頭澳訊二手手機(jī)市場”則巧妙地避開了前者的風(fēng)頭，堅(jiān)決地走差異化路線，以零售中抵擋手機(jī)為主，同樣獲得了成功。但是，現(xiàn)在整個(gè)大沙頭舊貨交易市場卻面臨著一次重大的變化，因?yàn)檎呀?jīng)下令對(duì)其進(jìn)行遷拆，將其改造成為“港灣廣場”。也正在這個(gè)時(shí)候，周邊已經(jīng)有三個(gè)商場打著“二手手機(jī)舊貨”的旗號(hào)進(jìn)行招商，下面將對(duì)這三個(gè)商場進(jìn)行詳細(xì)地分析，了解其狀況。1.3 大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場情況分析大沙頭現(xiàn)正招商的二手手機(jī)市場概況商場名稱澳訊舊貨市場盛賢大沙頭舊貨市場海印大沙頭二手城位置大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場對(duì)面。門面寬180米大沙頭三馬路與東華南路之間東華南路裝修檔次風(fēng)格較為簡潔，立面設(shè)計(jì)較為時(shí)尚裝修相對(duì)二手交易市場較豪華裝修一般，較為簡單經(jīng)營層數(shù)1F2F-1F1F1F2F經(jīng)營面積（）23001200約3750約375023001900租金（元/月）柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位10002000700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固鋪為14001800元/月柜面尺寸柜臺(tái)809550cm，鋪位門面2米1005090cm柜位分1.2米及1米長兩種柜位及鋪位數(shù)量160501F柜位約700個(gè)，1F柜位約300個(gè)；檔口數(shù)約有200個(gè)，固定檔位約70間。管理費(fèi)（元/月）30060030060元/月/配套設(shè)施收費(fèi)停車場、中央空調(diào)、貨梯、電話（寬帶）、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、無天花吊燈式燈光、雙向手扶電梯收費(fèi)停車場、中央空調(diào)、貨梯、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、雙向手扶電梯、豪華天花吊燈收費(fèi)停車場、貨梯、噴淋裝置、監(jiān)控?cái)z像頭、單向手扶電梯預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)2005年9月試業(yè)備注管理費(fèi)包括水電費(fèi)、中央空調(diào)及衛(wèi)生費(fèi)，鋪內(nèi)電費(fèi)自負(fù)；商戶從大沙頭搬遷后開始計(jì)租，前半年5折租金。租金已包含管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)、公共水電費(fèi)、保安（24小時(shí)）、衛(wèi)生廣告推廣；由開場日起，一年5折計(jì)租。租金已包含管理費(fèi)負(fù)責(zé)人吳鎮(zhèn)忠范貴然邵建明從上表可以看出，這三個(gè)新的市場無論從檔次、規(guī)模、配套等幾個(gè)方面都比原來的“大沙頭舊貨交易市場”有著較大的提升。而且其位置都集中在原來的二手舊貨市場的北面，希望延續(xù)原來大沙頭二手舊貨市場的商業(yè)環(huán)境，形成一個(gè)新的二手舊貨商圈。1.3.1 盛賢大沙頭舊貨市場其檔次在新的三個(gè)市場里是最高的，同時(shí)經(jīng)營面積也是最大的。完全擺脫了二手舊貨市場的感覺，但是租金相對(duì)其他兩個(gè)市場要昂貴一點(diǎn)，而且首次需要二手手機(jī)商家到負(fù)層經(jīng)營，對(duì)于其心理有一定的影響。從現(xiàn)場的銷控情況所看和根據(jù)其招商人員介紹，目前其經(jīng)營二手手機(jī)的首層和負(fù)一層均已達(dá)到95%的出租率，整體出租率處于一個(gè)相對(duì)理想的狀態(tài)。1.3.2 澳訊舊貨市場主要延續(xù)其舊場的經(jīng)營模式，走中低端路線，其最大優(yōu)勢是臨近大沙頭三馬路路面，而且有原來舊場的資源。首層出租率也達(dá)到90%左右，二層出租率大概在70%左右。1.3.3 海印大沙頭二手城海印集團(tuán)的又一出品，品牌知名度成為其最大的亮點(diǎn)，而且其經(jīng)營范圍與規(guī)模對(duì)比“盛賢大沙頭舊貨市場”毫不遜色。但是其位置相對(duì)偏離原來的二手舊貨交易市場商圈，嚴(yán)格來說，其位置已經(jīng)不屬于大沙頭的范圍。其首層出租率相對(duì)其他兩個(gè)市場要差，維持在85%左右。小結(jié)據(jù)資料顯示，1996年，廣州舊貨業(yè)興起之始就取得了不俗的利潤，許多人紛紛躋身這個(gè)過去并不引人注目的行業(yè)。從1997年到2001年，短短的5年時(shí)間里，廣州的舊貨市場和舊貨企業(yè)上升到30多家，吸納安置下崗工人、消化農(nóng)村富余勞力數(shù)十萬人，舊貨業(yè)也成為廣州市新的納稅增長點(diǎn)。近幾年新產(chǎn)品愈演愈烈的價(jià)格戰(zhàn)在一定程度上拉低了二手貨的利潤空間，舊貨市場競爭日益激烈。而不少行內(nèi)的專業(yè)人士認(rèn)為:廣州的二手市場包括未來的大沙頭二手市場商業(yè)圈不能再向橫向擴(kuò)展，而應(yīng)該“向上拓展”，那些換代快、高科技含量高的產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為二手市場爭奪的重點(diǎn)。他們認(rèn)為:二手市場中，錄音機(jī)、電視、冰箱、部分小家電將逐步被市場淘汰，但像電腦、辦公設(shè)備、音像等高科技產(chǎn)品的利潤空間還是很大的，在美、日等發(fā)達(dá)國家，二手市場的交易數(shù)量比一手的還大?，F(xiàn)時(shí)大沙頭新起的這三個(gè)市場，定位都集中在手機(jī)、電腦設(shè)備、辦公設(shè)備等，也證明了這三個(gè)市場的幕后企業(yè)，對(duì)二手行業(yè)是十分看好的。而且希望通過自身的獨(dú)特優(yōu)勢，盡可能地全面吸納經(jīng)營二手手機(jī)的商戶。1.4 區(qū)域未來發(fā)展情況分析 大沙頭舊貨交易市場將變身成為“港灣廣場”早在前幾年，政府已經(jīng)決定將大沙頭舊貨市場一帶改造成為廣州市最大的濱水廣場港灣廣場。但由于種種原因舊貨市場的拆遷工作一直未能進(jìn)行，這也影響了港灣廣場的動(dòng)工。目前，有關(guān)方面終于放出消息：廣州市沿江東路大沙頭舊貨交易市場已經(jīng)鐵定于2005年9月1日正式開始分步清拆，并計(jì)劃明年春節(jié)前完成拆除。同時(shí)港灣廣場的總體設(shè)計(jì)方案已全部完成并得到規(guī)劃部門的正式批復(fù)，整片港灣廣場將于2008年全面投入使用。以下是港灣廣場的簡介：港灣廣場將是一個(gè)集辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場，并加入古代帆船、相關(guān)雕塑等內(nèi)容，以期重現(xiàn)歷史上“海上絲綢之路起點(diǎn)”的古老東方港口城市風(fēng)貌，整片港灣廣場將于2008年全面投入使用。目前，港灣廣場的總體設(shè)計(jì)方案已全部完成并得到規(guī)劃部門的正式批復(fù)。其中，廣場東面靠海印橋方向，以綠化廣場占地空間為主的2000多平方米建筑用地將設(shè)有旅游觀光碼頭，這里的大型旅游巴士停車場將成為珠江夜游游客上落的集中點(diǎn)。而靠東方向還將建設(shè)兩座樓高兩層、占地2萬平方米的商業(yè)功能建筑，建筑物的負(fù)一層將設(shè)有100多個(gè)車位的停車場。1.5 “港灣廣場”對(duì)本區(qū)域的發(fā)展影響 加大市場對(duì)本區(qū)域的關(guān)注度由于港灣廣場的建立，引發(fā)到現(xiàn)時(shí)的舊貨二手交易市場需要拆遷，商戶將面臨何去何從的問題，一時(shí)間各個(gè)媒體都對(duì)這次事件進(jìn)行報(bào)道，從而讓大沙頭這個(gè)區(qū)域迅速升溫，加深了消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的印象，側(cè)面提升了大沙頭區(qū)域的知名度。 改變了大沙頭的區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值由于大沙頭區(qū)域一直主要以經(jīng)營舊貨二手生意為主，給消費(fèi)者有點(diǎn)“破爛、陳舊”的感覺，現(xiàn)在搖身一變成為港灣廣場，整個(gè)形象都有翻天覆地的改變，提升了自身的區(qū)域價(jià)值。 填補(bǔ)廣州沒有沿江大型綜合廣場的空白大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物，“江海城市”多以臨江臨海建筑著稱，如上海的外灘、美國的漁人碼頭等等。珠江穿廣州而過，卻沒有這樣一座標(biāo)志性的江邊建筑?，F(xiàn)在港灣廣場的建立，能夠填補(bǔ)廣州這個(gè)大都市的缺憾之余，也可以成為廣州新的旅游景點(diǎn)和標(biāo)志性建筑。 帶旺本區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，突現(xiàn)無限商機(jī)由于港灣廣場的定位為辦公、旅游、商業(yè)、休閑于一體的多功能廣場，這就意味著大沙頭區(qū)域有望成為廣州繼北京路步行街、上下九步行街，天河城一帶以及東山農(nóng)林下路商業(yè)街的又一個(gè)新生消費(fèi)熱點(diǎn)，重現(xiàn)廣州昔日的“外灘”風(fēng)貌，吸引大量消費(fèi)群體進(jìn)入該區(qū)域消費(fèi)，從而為本區(qū)帶來良好的經(jīng)濟(jì)收益。 加速廣州城市體系的升級(jí)，塑造國際化都市形象隨著港灣廣場的建立， 廣州“一年一小變?nèi)暌恢凶兾迥暌淮笞儭钡臉I(yè)績也進(jìn)一步體現(xiàn)，為整個(gè)廣州的都市形象的提升帶來利好動(dòng)力，廣州成為國際化大都市的目標(biāo)將會(huì)越來越近。1.6區(qū)域經(jīng)營商家的整體摸底調(diào)查我們通過對(duì)市場的整體分析，已經(jīng)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場的情況有一個(gè)清晰的了解。下面，我們將會(huì)對(duì)現(xiàn)時(shí)市場的經(jīng)營者進(jìn)行徹底的了解和調(diào)查，獲得具有實(shí)效的數(shù)據(jù)，從而指導(dǎo)我們應(yīng)該如何為本項(xiàng)目作精確的定位。（調(diào)查分析結(jié)果將以附件的形式交付）小結(jié)通過對(duì)市場經(jīng)營者的兩次摸底調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)許多經(jīng)營者對(duì)未來的二手舊貨行業(yè)還是十分有信心的，其中大部分商戶對(duì)于大沙頭舊貨商圈擁有濃厚的情結(jié)，希望能夠在這個(gè)區(qū)域繼續(xù)經(jīng)營，因此本項(xiàng)目的位置成為我們最大的優(yōu)勢?；诂F(xiàn)時(shí)正在招商的幾個(gè)商場的位置分布相對(duì)零散，因此商戶對(duì)于未來的核心商圈確立仍然感到迷惘。這種情況對(duì)本項(xiàng)目來說，是我們的一個(gè)機(jī)會(huì)。（具體詳細(xì)分析請(qǐng)參閱附件）二、項(xiàng)目理解與S.W.O.T分析2.1 項(xiàng)目理解項(xiàng)目位置概述項(xiàng)目位于大沙頭馬路與沿江東路之間的區(qū)域，共六層商業(yè)建筑。項(xiàng)目四至介紹 本案東面為水電局屬下的建筑，首層除一間士多外無臨街商鋪。 在南面是大沙頭舊貨市場，已成為地區(qū)甚至是全國等地知名度與影響力較高的二手交易地區(qū)，是大沙頭舊貨商圈的核心，但由于該地段的新規(guī)劃而需遷拆。今年9月該市場將結(jié)束經(jīng)營。 西面為本案的附樓，附樓旁邊緊靠居民建筑，大沙頭馬路的臨街鋪較少，除個(gè)別經(jīng)營音響的店鋪、食肆、士多外無其他商鋪，該路段的商業(yè)氛圍較淡。 本案的北面正對(duì)海印廣場，海印廣場是檔次較高的電器商城。項(xiàng)目各樓層投入運(yùn)營的時(shí)間 首層除北面的喜市多便利店以及南面惠愛餐廳外的中間區(qū)域部分（總面積約450左右）于8月底可進(jìn)場裝修，計(jì)劃9月份試營業(yè)，而惠愛餐廳明年合約期滿，而喜市多便利店合約則要到2010年才期滿。 二層06年可歸還一部分，余下的商戶需到07年才撤場。 三、四層于06年底方可交付使用。 五、六層在今年年底可交付。6F：05年底可交付5F：05年底可交付4F：06年底交付3F：06年底交付2F：06交付部分、07年全部交付1F：中間部分8月底交付，其余則需較長時(shí)間項(xiàng)目所處商圈區(qū)位介紹項(xiàng)目區(qū)位示意圖大 沙 頭 三 馬 路東 華 南 路白云路沿 江 東 路大沙頭馬路大沙頭二手市場本案海印大沙頭二手城盛賢大沙頭舊貨市場澳訊舊貨市場寶達(dá)電器城海印廣場往二沙島海印澳訊傳統(tǒng)核心商圈：沿江東路大沙頭舊貨市場（深黃色板塊）傳統(tǒng)二級(jí)商圈：沿江東路往北至海印廣場的片區(qū)（淡藍(lán)色板塊）傳統(tǒng)三級(jí)商圈：以大沙頭舊貨交易市場為核心，輻射至大沙頭三馬路的新建舊貨專業(yè)市場（淺綠色板塊）新 興 商 圈：以新建的四個(gè)舊貨專業(yè)市場為主的新大沙頭舊貨商圈（粉色板塊）2.2 項(xiàng)目S.W.O.T分析2.2.1 項(xiàng)目優(yōu)勢（S） 本案的地理位置處于大沙頭傳統(tǒng)的舊貨商圈核心區(qū)域，享有“舊貨交易到大沙頭”的地段知名度優(yōu)勢。 本案所處區(qū)域消費(fèi)人流最為旺盛的地段，在這里多為專業(yè)消費(fèi)群體（二手舊貨交易、音響消費(fèi)、時(shí)尚視聽娛樂設(shè)備與辦公用品消費(fèi)等）以及屬于沖動(dòng)、追逐潮流型的青年消費(fèi)群體，因此，所處地段的商業(yè)價(jià)值相對(duì)鄰近地段較高。 大沙頭經(jīng)過多年的艱苦經(jīng)營，到現(xiàn)在已成為區(qū)域較具影響的二手舊貨市場，行業(yè)商家匯聚。因此本案具有較為明確且大體量的商戶客源支持。 綜觀該區(qū)域的專業(yè)市場，包括新興的專業(yè)舊貨市場，多無倉庫配套，個(gè)別僅提供小面積空間可間隔倉庫，大部分市場要去其他地方租用倉庫。而本案的四層附樓可作為倉庫配套，將具有其他專業(yè)市場無可復(fù)制的自身優(yōu)勢。項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢地段知名度優(yōu)勢2.2.2 項(xiàng)目劣勢（S） 本案在配套資源上缺乏停車場或可供商家及客戶臨時(shí)使用的戶外空間，這是項(xiàng)目在推廣招商及日后經(jīng)營過程中所無可避免的硬傷。 項(xiàng)目位于單行線路段，交通導(dǎo)向的限制使客戶的易達(dá)性受到一定程度的影響。 項(xiàng)目的商業(yè)層數(shù)有六層，商業(yè)運(yùn)營的空間高度過高，四層以上的商業(yè)經(jīng)營將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)與壓力。 由于現(xiàn)階段仍有部分商戶的租約仍未期滿，而且各層的交付時(shí)間有斷層，各層不能統(tǒng)一規(guī)劃或包裝會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商及正常運(yùn)營將帶來潛在的不利因素，加大操作難度；同時(shí)亦不利于項(xiàng)目品牌形象的建立。 本案的建筑已有一定的時(shí)間，其硬件設(shè)備都已出現(xiàn)不同程度的損耗，硬件設(shè)備對(duì)日后的經(jīng)營可能有一定的影響。 本案的發(fā)展商初次介入二手專業(yè)市場，對(duì)二手專業(yè)市場的經(jīng)營模式與“行業(yè)游戲規(guī)則”方面相對(duì)處于弱勢，而未來數(shù)個(gè)新興的二手專業(yè)市場都是由一直在該區(qū)域運(yùn)營二手市場的“莊家”操盤，因此本案在競爭上處于較為不利的位置。項(xiàng)目核心競爭劣勢 商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)，致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) 2.2.3 項(xiàng)目機(jī)遇（O） 政府現(xiàn)階段已進(jìn)行大沙頭改造的籌備實(shí)施階段，大沙頭舊貨市場即將拆遷重建，而現(xiàn)時(shí)港灣廣場的利好前景亦在逐漸升溫，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀檠亟瓥|大型綜合的臨江景觀休閑娛樂廣場，從而提升該地段的形象。 政府已對(duì)該區(qū)域未來的二手舊貨商圈發(fā)展制定明確目標(biāo)，政策與資源的支持力度將不斷加大，為該區(qū)域的發(fā)展?fàn)I造利好的環(huán)境。 目前二手市場普遍經(jīng)營的種類較多，產(chǎn)品覆蓋面廣，未有形成專業(yè)經(jīng)營某種類型產(chǎn)品的二手專營市場，而且同一商場內(nèi)的同屬性產(chǎn)品分布亦相對(duì)散亂。因此，打造規(guī)模集約化的二手專營市場是本案的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目競爭機(jī)遇綜述大沙頭再造工程以及港灣廣場的利好前景，有利于提升地段的形象與影響力，而且二手專營市場的經(jīng)營模式目前處于市場空白2.2.4 項(xiàng)目威脅（T） 大沙頭舊貨市場的撤遷，使該地段在行內(nèi)的影響力有所下降或黯淡，并容易受鄰近新興的二手專業(yè)市場趁此形成商圈新坐標(biāo)。 從現(xiàn)時(shí)各新興二手專業(yè)市場的招租情況分析，目前二手市場鋪位的租金水平上升幅度較少（各場都采取首年或半年減半租金的招商策略），未來項(xiàng)目的利潤空間可能有所影響。項(xiàng)目競爭機(jī)遇綜述 新興二手專業(yè)市場的切入，對(duì)傳統(tǒng)商圈帶來的威脅 2.2.5 項(xiàng)目S.W.O.T分析 核心劣勢核心優(yōu)勢 商業(yè)體量的豎向結(jié)構(gòu)地段知名度優(yōu)勢 致使高層商業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)確立大沙頭商圈腹地地位樹立專業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌二手專營市場利好機(jī)遇 潛在威脅區(qū)域利好前景 新興二手專業(yè)市場的競爭市場機(jī)會(huì)點(diǎn)的發(fā)掘 三、項(xiàng)目定位建議3.1 項(xiàng)目定位基于我們對(duì)大沙頭舊貨商圈的調(diào)查研究，以及與發(fā)展商進(jìn)行過多次的深入溝通，結(jié)合現(xiàn)時(shí)的市場狀況，并綜合考慮未來區(qū)域的發(fā)展，我們?yōu)轫?xiàng)目確立以下定位： 雄踞大沙頭舊貨商圈核心位置 大眾二手專營商城 定位闡述 項(xiàng)目位置大沙頭傳統(tǒng)二手貿(mào)易腹地 經(jīng)營種類二手手機(jī)批發(fā)零售以及辦公設(shè)備租售 項(xiàng)目檔次中檔次大眾化經(jīng)營 專營專業(yè)，專營更是在專業(yè)的基礎(chǔ)上的進(jìn)一步深化，是集中了某種產(chǎn)品經(jīng)營的規(guī)模與優(yōu)勢，產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營將更有利于市場的競爭。3.2 市場（目標(biāo)客戶）定位鑒于項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)勢，以及該區(qū)域較長歷史的二手舊貨交易氛圍，在市場上已具有相當(dāng)?shù)挠绊懥εc知名度，再加上大沙頭舊貨市場的遷拆，為此，本案的市場（目標(biāo)客戶）定位為：承襲大沙頭舊貨市場的商戶資源輻射周邊地區(qū)的二手經(jīng)營商戶市場客戶細(xì)分 二手手機(jī)零售商戶以二手手機(jī)的零售經(jīng)營商戶為主力目標(biāo)客戶群體。思考：由于首層經(jīng)營面積受到限制，二手零售的商業(yè)氛圍有待進(jìn)一步優(yōu)化，以便為上層商場的經(jīng)營營造利好氛圍。 二手手機(jī)團(tuán)批商戶以二手手機(jī)批發(fā)業(yè)務(wù)的商戶為主力目標(biāo)客戶群體，主要是大沙頭澳訊、海印舊貨市場即將撤離的商戶。思考：該區(qū)域數(shù)個(gè)新興的二手專業(yè)市場是由澳訊、盛賢舊貨市場以及海印專業(yè)市場的投資商開發(fā)，發(fā)展商的背景因素在一定程度上對(duì)搬遷商戶的經(jīng)營場地選擇產(chǎn)生一定的影響。 二手辦公設(shè)備經(jīng)營商戶主要針對(duì)大沙頭舊貨市場內(nèi)經(jīng)營復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)備的商戶。思考：考慮到本案的經(jīng)營層數(shù)較多，高層商場的經(jīng)營將有很大的壓力；此外，現(xiàn)時(shí)該區(qū)域的二手新興商場都是以手機(jī)及配件為主要經(jīng)營種類，而且整個(gè)大沙頭舊貨商圈對(duì)于二手辦公設(shè)備產(chǎn)品的關(guān)注度仍未有重視；綜觀現(xiàn)時(shí)廣州商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，寫字樓需求的急速增量對(duì)二手辦公設(shè)備租售業(yè)務(wù)的發(fā)展將帶來利好的動(dòng)力。3.3 項(xiàng)目形象包裝形象包裝是本案有效區(qū)隔其他競爭對(duì)手，展示個(gè)性，凸顯優(yōu)勢的有力手段。我們通過調(diào)查了解到現(xiàn)時(shí)新興二手舊貨市場的形象包裝情況如下：商場名稱澳訊舊貨市場盛賢大沙頭舊貨市場海印大沙頭二手城寶達(dá)電器城位置大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場對(duì)面。門面寬180米大沙頭三馬路與東華南路之間東華南路大沙頭三馬路裝修檔次風(fēng)格簡潔，立面設(shè)計(jì)較為時(shí)尚裝修相對(duì)二手交易市場較豪華裝修一般，較為簡單規(guī)模不大，裝修較簡陋，環(huán)境與大沙頭舊場相似我們亦對(duì)二手行業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行了一次調(diào)研，統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)： 二手經(jīng)營商戶對(duì)商場的經(jīng)營環(huán)境不需過高級(jí)過豪華。裝修一般，但較為整潔明亮的經(jīng)營環(huán)境選擇意向最高。 商戶對(duì)商場的配套需求最多的是停車場地、茶水間以及倉庫。 經(jīng)營辦公設(shè)備的商戶以需求鋪位或較大經(jīng)營面積的居多。綜合以上市場現(xiàn)狀，對(duì)本案的形象包裝我們提出大眾信息化 二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營 品牌商城 形象包裝闡述 大眾信息化項(xiàng)目的檔次及市場形象 二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 品牌商城項(xiàng)目給予市場上的商戶及消費(fèi)者的信譽(yù)保證廣告推廣語 信譽(yù)經(jīng)營信心保證 3.4 項(xiàng)目商業(yè)及功能規(guī)劃建議3.4.1 商場業(yè)態(tài)定位建議針對(duì)本案的豎向建筑結(jié)構(gòu)，在各樓層的商業(yè)定位上必須準(zhǔn)確，否則將對(duì)高樓層的商業(yè)經(jīng)營甚至整個(gè)商城帶來危機(jī)。根據(jù)我們對(duì)大沙頭商圈的研究，我們?yōu)轫?xiàng)目制定的業(yè)態(tài)定位：樓層商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營模式目標(biāo)客源1F二手手機(jī)零售以柜位經(jīng)營為主，規(guī)劃12間鋪位引入主力商戶以在澳訊經(jīng)營的商戶為主2、3、4F二手手機(jī)團(tuán)批，兼顧零售柜位、鋪位經(jīng)營相結(jié)合以二手通訊總匯的批發(fā)商戶為主5、6F二手辦公設(shè)備租售以鋪位經(jīng)營為主以大沙頭經(jīng)營辦公設(shè)備的商戶為主3.4.2 建筑立面設(shè)計(jì)建議建議本案的建筑立面以簡約、時(shí)尚的風(fēng)格為設(shè)計(jì)構(gòu)思。由于本案具有較為優(yōu)越的地位位置，可充分利用東、南、北面的建筑立面空間為經(jīng)營者帶來額外的收益。建議： 在東、南、北面26層（高度約22.5米）的外立面搭建戶外廣告牌，并同一規(guī)劃項(xiàng)目東面首層上檐的招牌。 利用東面與北面的轉(zhuǎn)角位置作本案的形象宣傳。 在頂層搭建霓虹燈廣告牌。3.4.3 商場室內(nèi)裝修建議 打造大眾化檔次的整潔經(jīng)營場所營造簡約、整潔的大眾化檔次的經(jīng)營環(huán)境，在經(jīng)營不同種類業(yè)務(wù)的樓層以不同的色調(diào)顯示，以突出專業(yè)經(jīng)營的形象。 營造綠色健康的經(jīng)營氛圍在經(jīng)營場所以及公共通道多放置綠色植物，墻身點(diǎn)綴塑料綠化裝飾，以營造以人為本的健康氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性，并形成與區(qū)內(nèi)其他競爭對(duì)手的市場區(qū)隔。3.4.4 室內(nèi)的燈光設(shè)計(jì)建議室內(nèi)天花安裝吊頂射燈，以明亮熾白燈為主要室內(nèi)光源，盡可能使用節(jié)能燈或節(jié)能燈與熾光燈混合使用。在建筑的立面處理上盡量將室外的自然光引入室內(nèi)，力求控制燈光布局的密度與數(shù)量，節(jié)約日常經(jīng)營成本。3.4.5 柜臺(tái)設(shè)計(jì)建議目前市場上的經(jīng)營柜臺(tái)尺寸主要為1005090cm。建議本案的柜臺(tái)尺寸以此為參考，并根據(jù)現(xiàn)場的具體尺寸與裝修設(shè)計(jì)對(duì)柜臺(tái)尺寸進(jìn)行微調(diào)。3.4.6 配套設(shè)施建議本著成本控制，建立項(xiàng)目形象個(gè)性化與服務(wù)差異化的原則，有效區(qū)隔市場競爭，建議本案的配套設(shè)施為： 倉庫、臨時(shí)汽車停放點(diǎn)將附樓改建成倉庫，既為本案的商戶提供貨倉場地，又可對(duì)外租賃經(jīng)營，以降低附樓因處于凹位而不利于經(jīng)商的影響，提高附樓的使用率。在附樓的首層劃撥臨時(shí)停車場地，讓需要裝卸貨物的商家或客戶使用，盡量降低本案無停車場的劣勢。 室內(nèi)中央空調(diào)設(shè)置中央空調(diào)，改善通風(fēng)設(shè)備，以優(yōu)化室內(nèi)的空氣質(zhì)素，營造舒適的經(jīng)營環(huán)境。 垂直電梯、貨梯由于本案有六層高，若設(shè)置手扶電梯將占據(jù)較多的空間，一定程度上縮減了本案每層的經(jīng)營面積，而且手扶電梯上樓需要的時(shí)間較長，不利于高層商業(yè)的客源引流。而且在高樓層經(jīng)營辦公設(shè)備需要貨梯作為貨物運(yùn)輸工具。 茶水間、洗手間為經(jīng)營商戶提供便利的設(shè)施服務(wù)，讓商戶在行內(nèi)形成良好的口碑傳播。 休息區(qū)在部分樓層或天臺(tái)設(shè)置休閑區(qū)，供客戶（主要針對(duì)批量交易或辦公設(shè)備消費(fèi)客戶）在此休息或與商家進(jìn)行洽談，又可起到引流客戶上樓的作用。 視象大屏幕在部分樓層安裝視象屏幕，定期滾動(dòng)播放場內(nèi)商家信息與經(jīng)營種類，亦可適量播放宣傳廣告，營造氛圍。建議可聯(lián)系相關(guān)的經(jīng)營者（例如分眾傳媒），成為其下的室內(nèi)媒體宣傳成員，提供場地由經(jīng)營者負(fù)責(zé)廣告投放。 背景音樂日常播放些流行歌曲及電臺(tái)節(jié)目，有需要時(shí)可用作管理處廣播使用。3.4.7 專業(yè)服務(wù)平臺(tái)搭建針對(duì)二手手機(jī)批發(fā)以及辦公設(shè)備的經(jīng)營商戶，搭建與外界的信息交流平臺(tái)，成為大沙頭舊貨商圈首個(gè)信息化二手專營商城；建立本案的專屬門戶網(wǎng)站與服務(wù)中心，為每個(gè)經(jīng)營商戶建立ID身份信息庫，并針對(duì)目標(biāo)客戶市場（市內(nèi)的寫字樓集中區(qū)域、大沙頭區(qū)域）定期進(jìn)行推廣宣傳，為商家及客戶提供專業(yè)的二手交易咨詢服務(wù)。在社會(huì)及行內(nèi)塑造本案的公平、放心、信譽(yù)的品牌二手專營市場形象。營造大眾化、信息化的二手手機(jī)及辦公設(shè)備專營商城,樹立行內(nèi)首個(gè)二手舊貨交易的品牌商業(yè)旗艦，透過完善自身的軟硬件配套資源，為二手交易商家及客戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境與服務(wù)，展現(xiàn)大沙頭舊貨商圈的核心焦點(diǎn)。四、項(xiàng)目推廣策略建議4.1 策略構(gòu)思目前區(qū)域市場的經(jīng)營種類較多，未有出現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營某種產(chǎn)品的專業(yè)市場。市場上對(duì)于二手專營品牌的建立尚未有意識(shí)，這是我們切入市場的機(jī)會(huì)點(diǎn)。結(jié)合項(xiàng)目的自身情況，綜合分析現(xiàn)時(shí)大沙頭舊貨商圈內(nèi)新興二手專營市場的推廣招商手段，我們?yōu)轫?xiàng)目提出具有競爭力的推廣策略：三年租戶保障風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)投資計(jì)劃大沙頭二手專營信譽(yù)品牌工程4.2 整體推廣策略措施 首層【超低租金信心保證】制定“超低租金信心保證”的推廣策略，在初期為商戶提供租金優(yōu)惠，并作出零風(fēng)險(xiǎn)的保障承諾，承諾三年內(nèi)商戶可無理由退租的保證。 二、三、四層【低成本經(jīng)營優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障】推行“低成本經(jīng)營優(yōu)質(zhì)服務(wù)保障”的推廣策略，貫徹“做一層旺一層”的宗旨，利用前期（首層）商戶的商旺為后期的高樓層商場推廣招商奠定基礎(chǔ)。在招商策略上沿襲三年租戶保障承諾，與商戶共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。建立服務(wù)咨詢中心，為商戶、客戶搭建信息平臺(tái)。 五、六層【信譽(yù)經(jīng)營資源保證】實(shí)行信譽(yù)經(jīng)營資源保證的推廣策略，承襲前期旺盛的商業(yè)氛圍以及已進(jìn)場經(jīng)營商戶的口碑，建立本案的品牌二手專營市場形象，并建立行業(yè)服務(wù)平臺(tái)，針對(duì)目標(biāo)商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)承諾。策略構(gòu)想：鑒于現(xiàn)時(shí)的二手手機(jī)批發(fā)商戶以原大沙頭舊貨市場的二手通訊總匯占大部分，可否透過商談引入該專業(yè)市場的運(yùn)營商承租本案的二層至四層進(jìn)行分租經(jīng)營，對(duì)本案的招商及經(jīng)營將帶來極大的利好。4.3 推廣手段建議鑒于二手市場經(jīng)營的現(xiàn)狀，大量的媒體宣傳未必起到有效的作用，而且投入收益比也較低。 滲透式單張派發(fā)宣傳 建議：針對(duì)首層二、三、四層五、六層進(jìn)行3次集中式招商。每次招商期間針對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行單張派發(fā)，登記意向客戶，舉行招商推介聯(lián)誼會(huì)，以集中簽約的形式營造招商成功的熱烈氛圍。4.4 首層招商策略 策略構(gòu)思 ：考慮到首層的招商面積不大，不建議投入較多資源進(jìn)行宣傳推廣， 建議將項(xiàng)目的整體建筑進(jìn)行形象包裝，結(jié)合宣傳單張的派發(fā)。 形象包裝 ：對(duì)項(xiàng)目的整體立面進(jìn)行廣告包裝，以期達(dá)到亮點(diǎn)市場，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。 宣傳手段 ：以單張派發(fā)為主，針對(duì)目標(biāo)客源的經(jīng)營場所進(jìn)行地毯式派發(fā)，提高目標(biāo)客戶的信息到達(dá)率。4.5 后階段招商策略 目 的 ：以目標(biāo)客戶群體為核心，以集中爆破式簽約完成首層招商。 策 略 ：舉行“珠江同樂夜暨港灣手機(jī)城招商推介會(huì)” 邀約客戶 ：已登記的意向客戶以及在宣傳推廣時(shí)登記的客戶 形 式： 與珠江日夜游聯(lián)系，租用游船進(jìn)行推介會(huì)活動(dòng)，在與邀約客戶進(jìn)行珠江游的同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目推介，并結(jié)合港灣廣場的利好前景，以及親身在游船上觀看項(xiàng)目的立面形象，在客戶之間建立良好的印象，并促進(jìn)客戶現(xiàn)場簽約定租。 宣 傳 ：以單張宣傳為主，針對(duì)大沙頭舊貨市場的商戶進(jìn)行滲透式派單。向之前已登記的客戶或派單時(shí)進(jìn)行登記的商戶（檔主）派發(fā)活動(dòng)邀請(qǐng)券（每張券23人為單位），活動(dòng)前再電話復(fù)CALL客戶落實(shí)參加。4.6 日后經(jīng)營旺場策略措施 策略構(gòu)思 ：為保持商場有持久、良好經(jīng)營氛圍，保障租金收益 策略措施 ：針對(duì)在二手市場消費(fèi)的客戶，以小家電、餐飲券或免費(fèi)維修服務(wù)等作為獎(jiǎng)品定期舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 宣傳策略 ：聯(lián)系主流媒體，定期進(jìn)行報(bào)紙媒體的宣傳炒作，宣傳形式以新聞繕稿的形式為主，結(jié)合一定的平面廣告作形象宣傳。 媒體建議 ：在南方都市報(bào)、廣州日?qǐng)?bào)刊登軟文繕稿，針對(duì)大沙頭舊貨商圈及本案的經(jīng)營進(jìn)行宣傳炒作。五、項(xiàng)目租賃策略建議5.1 大沙頭商圈新興二手舊貨市場租金情況（手機(jī)經(jīng)營樓層）商場名稱澳訊舊貨市場盛賢大沙頭舊貨市場海印大沙頭二手城寶達(dá)電器城經(jīng)營層數(shù)1F2F-1F1F1F2F1F租金元/月柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位柜位鋪位10002000700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固鋪為14001800元/月約650約950管理費(fèi)元/月30060030060元/月/租金已包含管理費(fèi)分析： 目前市場上的租金水平以盛賢舊貨市場最高，其次為澳訊舊貨市場，而寶達(dá)電器城的租金最低，但由于寶達(dá)電器城不屬于我們的主力競爭對(duì)手，其租金水平影響程度不大。 柜位租金因應(yīng)不同位置其租金水平不同，首層租金區(qū)間在8001900元/月之間，均值約為1350元/月；盛賢舊貨市場有負(fù)一層，租金區(qū)間在8001600元/月之間，均值為1233元/月；二層租金區(qū)間在7001000元/月之間，均值約為850元/月。（租金已包含管理費(fèi)） 鋪位租金相對(duì)柜位較高。首層鋪位租金均值約2033元/月；負(fù)一層租金均值約為1667元/月，二層租金均值約為2025元/月。（租金已包含管理費(fèi)）柜位鋪位-1F1233元/月1667元/月1F1350元/月2033元/月2F850元/月2025元/月5.2 項(xiàng)目租金水平建議5.2.1 首層租金建議考慮到首層面積有限，建議以柜臺(tái)經(jīng)營模式進(jìn)行招商，僅設(shè)置12間鋪位引進(jìn)主力（實(shí)力較強(qiáng)）商戶經(jīng)營，作為場內(nèi)焦點(diǎn)。第一年至第三年的整體租金均值為1200元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。計(jì)算模式：第N年（N3）（N-1）（10.030.05）（N-3）第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：900元/月 第二年租金水平：1200元/月 第三年租金水平：1500元/月 三年的租金均值：（90012001500）31200元/月首層（柜位）租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F9001200150015751654（N-1）（10.05）（N-3）以上浮幅度5計(jì)算主力鋪位的租金以比柜位租金高出40左右的幅度進(jìn)行設(shè)定。首年第二年第三年第四年第五年第N年1F12601680210022052315（N-1）（10.05）（N-3）以上浮幅度5計(jì)算5.2.2 第二、三、四層租金建議1. 柜位租金建議A、第二層租金建議前三年租金均值為750元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。二層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：700元/月 第二年租金水平：750元/月 第三年租金水平：800元/月 三年的租金均值：（700750800）3750元/月B、第三層租金建議前三年租金均值為650元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。三層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：600元/月 第二年租金水平：650元/月 第三年租金水平：700元/月 三年的租金均值：（600650700）3650元/月C、第四層租金建議前三年租金均值為600元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。四層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：550元/月 第二年租金水平：600元/月 第三年租金水平：650元/月 三年的租金均值：（550600650）3600元/月二、三、四層柜位租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年2F700750800840882（N-1）（10.05）（N-3）3F6006507007357724F550600650683717以上浮幅度5計(jì)算2. 鋪位租金建議A、第二層租金建議前三年租金均值為1800元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。二層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1600元/月 第二年租金水平：1800元/月 第三年租金水平：2000元/月 三年的租金均值：（160018002000）31800元/月B、第三層租金建議前三年租金均值為1500元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。三層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1300元/月 第二年租金水平：1500元/月 第三年租金水平：1700元/月 三年的租金均值：（130015001700）31500元/月C、第四層租金建議前三年租金均值為1350元/月，從第四年起租金按照上年度的整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。四層第一年至第三年的各年租金擬定首年以優(yōu)惠租金作為引客進(jìn)場的手段，適度調(diào)低租金水平，第二、第三年則按照整體租金均值進(jìn)行調(diào)整。 第一年租金水平：1150元/月 第二年租金水平：1350元/月 第三年租金水平：1550元/月 三年的租金均值：（115013501550）31350元/月二、三、四層柜位租金計(jì)算表首年第二年第三年第四年第五年第N年2F16001800200021002205（N-1）（10.05）（N-3）3F130015001700178518744F11501350155016281709以上浮幅度5計(jì)算5.2.3 第五、六層租金建議 建議第五層前兩年的租金為50元/月，從第四年起每年按照上年度整體租金水平為基數(shù)，每年上浮35計(jì)算（視乎當(dāng)時(shí)的市場發(fā)展?fàn)顩r確定）。 六層與第五層的租金策略相同，將前兩年的租金下調(diào)至40元/月。 五、六層以鋪位經(jīng)營為主，經(jīng)營面積可根據(jù)客戶的需求進(jìn)行調(diào)整。各層（柜位）租金計(jì)算總表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F9001200150015751654（N-1）（10.05）（N-3）2F7007508008408823F6006507007357724F5506006506837175F50元/月535659（N-1）（10.05）（N-2）6F40元/月424446以上浮幅度5計(jì)算各層（鋪位）租金計(jì)算總表首年第二年第三年第四年第五年第N年1F12601680210022052315（N-1）（10.05）（N-3）2F160018002000210022053F130015001700178518744F115013501550162817095F50元/月535659（N-1）（10.05）（N-2）6F40元/月424446以上浮幅度5計(jì)算5.3 其他經(jīng)營收入建議在建筑外力面搭建戶外廣告牌，以承包的方式讓承租方（或租戶）負(fù)責(zé)廣告經(jīng)營或投放。租價(jià)建議南向望江的廣告位每個(gè)2025萬元/年；其余東、北面的廣告位每個(gè)10萬元/年。六、經(jīng)營定位策略參考我們經(jīng)過對(duì)港灣廣場未來發(fā)展進(jìn)行研究后，結(jié)合項(xiàng)目的位置，提出第二套經(jīng)營定位方案供發(fā)展商參考：首層至四層大沙頭港灣廣場手機(jī)城五、六層大沙頭主題空中酒吧城-Sky ClubSky Club 定位策略構(gòu)思 鑒于大沙頭規(guī)劃改造成港灣廣場，成為沿江東板塊唯一的大型綜合臨江景觀休閑廣場，必然帶動(dòng)龐大的消費(fèi)群體流入該區(qū)域。 目前沿江東區(qū)域沒有集中的休閑娛樂消費(fèi)場所，市場處于空白。 廣州的主題式酒吧僅有白鵝潭風(fēng)情酒吧街以及解放南的酒吧街，對(duì)于珠江景觀資源的利用顯然有限；而然本案擁有港灣廣場的利好資源，將高樓層打造成休閑娛樂場所將具有利好的發(fā)展前景。 酒吧消費(fèi)對(duì)于停車場的需求相對(duì)較弱，本案周邊的停車場可彌補(bǔ)不足。 酒吧面積需求較具彈性，而且本案五、六層的體量不大，有利于全層整體租賃，從而降低高層的空置。 打造沿江東主題酒吧城亦有利于提高項(xiàng)目的知名度。七、市場調(diào)研問卷分析附件一本次我們主要進(jìn)行了兩次調(diào)查，第一次調(diào)查主要針對(duì)現(xiàn)時(shí)經(jīng)營商家的整體經(jīng)營狀態(tài)而進(jìn)行調(diào)查，并且適當(dāng)?shù)膶⒈卷?xiàng)目信息進(jìn)行輕微的透露，讓這些商家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)初始的印象。第二次調(diào)查的內(nèi)容主要是將項(xiàng)目的信息進(jìn)行完整的透露，并且對(duì)第一次調(diào)查進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充。下面將對(duì)調(diào)查所得的結(jié)果進(jìn)行分析，從而獲知市場情況，指導(dǎo)我們進(jìn)行下面的工作。問卷一成功調(diào)查人數(shù)：95人1、 請(qǐng)問您目前租用商鋪的面積多大？5以內(nèi)5以外80%20%分析：從上圖可知，目前舊貨市場的商戶租用的商鋪面積相對(duì)較小。由于是專業(yè)市場，所謂的商鋪其實(shí)就是柜臺(tái)的形式，因此有80%的商戶的經(jīng)營面積在5以內(nèi)，另外有20%的商戶在5以外，主要是擁有獨(dú)立鋪面和數(shù)個(gè)柜臺(tái)的商戶。2、 請(qǐng)問您目前商鋪的月租金是多少？150200元/201250元/251300元/301350元/350元/以上252015530分析：從上圖可以看出，租金水平出現(xiàn)兩極分化，租金在350元/以上的商戶和租金在150200元/的租戶比例最高，說明了整個(gè)專業(yè)市場的租金水平比較參差。位置理想，人流集中的市場能夠與位置相對(duì)教差，人流稀少的市場拉開較大的差距。3、 請(qǐng)問您商鋪的租金在過往三年是否有升幅？三年累計(jì)起來的升幅金額在多少元/？2