房地產調研常用分析方法(doc5)(1).doc

房地產調研常用分析方法 一、 板塊分析法 市場的競爭不單是樓盤間的競爭，也是板塊的競爭。板塊分析經常應用于股市分析，在房地產行業(yè)也得到相當的廣泛的應用，是地產調研的重要分析方法二、板塊分析原理 房地產具有極強的地域性特片，一般情況下，同一區(qū)位的樓盤在戶型組合、銷售價格、目標客戶等等特性上都較為接近（當然也有特殊情況）。通過對各個板塊的分析及比較，掌握各板的市場特征及各板塊間的競爭態(tài)勢。三、板塊分析在樓盤策劃上的作用 板塊原理在樓盤策劃方面也得到了普遍應用，市場的競爭不單是樓盤間的競爭，也是板塊的競爭。如果樓盤所在區(qū)位是市場“強勢”板塊，那么與其它“弱勢”板塊的樓盤相比，強勢板塊的樓盤更容易獲得客戶的關注及認同，比如廣州的華南板塊等。所以，在樓盤策劃方面經常應用到“區(qū)位炒作”的推廣方式，借提升樓盤所在區(qū)位的市場影響力及市場美譽度來帶動樓盤的銷售，甚至同一區(qū)位的各個樓盤聯合起來一起炒作做旺本板塊，使本板塊與其它同類板塊相比獲得更強的競爭優(yōu)勢，成為市場的強勢板塊。四、影響板塊劃分的主要因素 板塊劃分首先跟調研所介定的“地域范圍”相對應，在已確定的調研地域范圍內進行板塊劃分。當然，親不是所有調研都要進行板塊劃分，要依據調研地域范圍的大小而定，對于一些小項目、如果其調研范圍就在周邊區(qū)域，沒必要再針對本區(qū)域進行板塊劃分，那只需對本板塊進行分析就可。在板塊分析前首先要“界定”板塊，即調研地域范圍內的區(qū)域市場可以分成幾大板塊，確定每個板塊所涉及的地域范圍。因素一：城市路網結構城市的路網象一條條分割線將城市劃分為零零散散的一塊塊，完善的路網結構方便居民的居住生活，影響片區(qū)的發(fā)展。如廣州的天河板塊與粵墾路板塊，兩個板塊相互緊鄰，按距離來說這兩個板塊應該屬同一板塊。但事實上兩大板塊存在著相當大的差異，其中一個原因就是兩大板塊間橫跨著一條鐵路線，再加上粵墾路的路況一般，在一定程度上阻隔了天河北對粵墾路的覆射。此類現象全國各地比比皆是，又如南寧的東葛板塊與東葛北板塊，兩個板塊中間同樣橫跨著一條鐵路線，使得東葛北的民主路延長一帶經常堵車，交通條件較差，多年來的影響使東葛北雖然近在咫尺，但區(qū)域發(fā)展情況較差。只要翻閱南寧城區(qū)地圖，就會明顯看鐵路以南、以西一片繁華景象、而鐵路以北、以東較為蕭條。因素二：市民心理認知市民通常會對城市某個區(qū)域存在傳統的心理認知，這些認知都將會影響著客戶的購買政策。比如通常外來群體傾向于在新城區(qū)購房置業(yè)，因為他們不太習慣老城區(qū)的傳統氛圍，又如隨著城市的發(fā)展，許多城中村納入了城市的范疇，如廣州的員村、石牌等等。因素三：區(qū)位特征由于愛不動產的影響，樓盤區(qū)域性較強，由于處在同一區(qū)域范圍內，各樓盤一般都存在類似的區(qū)位特征，客戶群體接近、樓盤價位相似。比如廣州的珠江新城板塊，天河公園一帶的天河公園板塊等等。以上僅是板塊劃分的主要參考因素，劃分板塊需要個人具備對市場的綜合把握，要非常熟悉區(qū)域行業(yè)市場。五、板塊命名方法 具體板塊的名稱在調研中沒有硬性的規(guī)定取什么名，板塊的命名主要是為了更清楚的指明本板塊的范圍。在這方面與樓盤策劃上的板塊命名存在較大的差別，兩者目的不同，因為樓盤策劃上板塊命名是為了提升本板塊的形象。通常情況下，房地產調研中的板塊命名可根據如下規(guī)律來命名：命名法則一：按主干道名稱來命名如濱江東板塊、機場路板塊、寶崗大道板塊等等命名法則二：按景觀名稱命名如白云山板塊、天河公園板塊、東湖板塊等等命名法則三：按板塊所處區(qū)位地名來命名如員村板塊、天河北板塊、華南板塊、東圃板塊等六、板塊分析指標 按照統一的標準，提煉出各樓盤的具體指標，歸納在一起進行綜合分析，從而清晰地推導出本板塊