天津濱海某項目整體策劃方案.ppt

天津濱海某項目整體策劃方案 王志綱工作室2002年4月 策劃依據(jù) 經(jīng)過與濱海公司的幾次溝通 就以下問題已達成共識 本案策劃的出發(fā)點即在此 進入21世紀 天津正在重新審視自我 進行反思 洗牌和自我定位 城市化進程正處于升級換代的關鍵時刻 新天津呼之欲出 濱海公司應抓住這個歷史性的機遇 并有效地引導政府的規(guī)劃 從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴 相得益彰 濱海公司是一個城市開發(fā)商 政府請客 企業(yè)買單 做的是天津城市營銷 是天津新造城運動的領軍者 以經(jīng)營地產(chǎn) 搭建平臺為初期要務 把總體理念和前景規(guī)劃做好之后 就可以劃地而售 讓其他專業(yè)公司進來進行實際具體分項目的開發(fā) 站在整個中國和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案 從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢 梳理出本案所應承擔的城市功能 按照新城市主義的原則對本案進行功能定位和規(guī)劃設計 要從功能層面 戰(zhàn)術層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期 中期 遠期的開發(fā)思路 做到一次性規(guī)劃 多次性 多元化開發(fā) 近 中 遠期的各功能規(guī)劃與開發(fā) 應是有機的復合疊加 起乘數(shù)效應甚至是原子核裂變效應 而不是簡單的切豆腐塊的機械分割開發(fā) 核心問題 大勢把握 站在整個中國 大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價值 空間和時間定位 確定其輻射和聚合區(qū)域 解決 為什么 的問題 理念創(chuàng)新 形象定位 概念定位和功能定位 解決 是什么 的問題 策略設計 設計開發(fā)模式 解決 怎么做 的問題 資源整合 設計商業(yè)模式 解決 誰來做 的問題 首先需要明確的是 通過本案 濱海公司所要達到的戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略目標 為城市創(chuàng)造價值 全面提高城市品位和城市化進程 經(jīng)營城市 為企業(yè)創(chuàng)造價值 全面提升品牌 成為天津地產(chǎn)第一品牌 為顧客創(chuàng)造價值 投資者得到理想的投資收益 老百姓得到生活方式的革命 大勢把握 津京濱海城為什么 站在全中國的角度來看 天津是什么 上海影響力輻射南方地區(qū) 北京 天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力 上海影響力天津 北京影響力 上海影響力結論天津 北方上海 站在大北京的角度來看 天津做什么 2008年奧運會與WTO催生大北京 大北京催生新天津 大北京并不僅僅是吳良鏞院士受建設部委托所做的一紙規(guī)劃 而是經(jīng)濟發(fā)展的必然 大北京的潛力在于發(fā)展沿大北京主軸的雙核 北京 天津 之間 而不是各自為政攤大餅式發(fā)展 大北京 藍圖中北京是全國知識經(jīng)濟基地 重要現(xiàn)代化服務基地 全國經(jīng)濟調(diào)控與管理中心 國際經(jīng)濟交往中心 天津則以制造業(yè) 海洋 石油 化工為主 同時是華北重要港口樞紐和物流中心 各地區(qū) 各產(chǎn)業(yè)間密切聯(lián)系 互利互惠 取長補短 天津濱海國際機場擴建以及與北京機場的合并 京津聯(lián)動已見端倪 京津磁懸浮列車的連通 縮短京津距離 兩者聯(lián)系更加緊密 實際上 大北京不僅給北京帶來了新的發(fā)展機遇 更重要的是 天津成為大北京主軸上的 雙核 之一 天津的地位得以提升 在這種發(fā)展機遇下 新天津必將呼之欲出 京津塘黃金走廊上分布著七個高新技術開發(fā)區(qū) 其中天津占4個 承接了北京大部分的工業(yè)遷移 結論 大北京作為未來的世界城市 缺乏一個可輻射本區(qū)域的現(xiàn)代新型商業(yè)貿(mào)易區(qū) 站在大天津的角度來看 天津缺什么 大天津的未來發(fā)展方向不是從市中心向四周攤大餅而是從天津市區(qū)和塘沽區(qū)之間沿津濱高速路兩側發(fā)展本案代表天津市區(qū)發(fā)展的方向天津城市的雙核之間缺少有效的連接天津開發(fā)區(qū)是中國最好的開發(fā)區(qū)之一 是天津及中國北方地區(qū)的制造業(yè)中心和外商投資的首選區(qū)域 人均GDP已過10萬元 中心城區(qū)則承擔了幾乎所有的城市功能 在開發(fā)區(qū)及老城區(qū)內(nèi)保留著大量的土地 依造津濱高速公路的連接 開發(fā)區(qū)和老城區(qū)形成了旺盛的人流 物流和信息流 而這些大量的土地可以承擔補充開發(fā)區(qū)和老城區(qū)的其他城市功能 如商務 貿(mào)易 物流功能 結論 本案正是位于開發(fā)區(qū)與老城區(qū)的黃金軸帶上 可以發(fā)展成為現(xiàn)代化商業(yè) 物流業(yè) 站在張貴莊的地塊上看 本案適于做什么 天津最漂亮最寬闊的迎賓路 世紀大道貫穿本案基地臨空 緊鄰天津濱海國際機場 天津機場正在發(fā)展成為北方最大的貨運機場 可發(fā)展臨空經(jīng)濟 并與北京機場與天津港口聯(lián)動 達成高度外向型輻射功能 臨路 緊鄰華北第一陸地大動脈 京津塘高速路 輻射北京非常方便 并緊鄰天津外環(huán)線 可順利通達天津任何地方 擁有天津最寬最美的標志心性大道 世紀大道 既得景觀之利 又得交通之暢 三路鄰我 則不僅近通天津各處 更遠達大北京各地 并為天津城市之標志與驕傲 同時還臨近 京哈 京山 鐵路大動脈 近海 本案靠近北方最大的出海口天津港 天津港是北方重要的國際貿(mào)易港口 此外 本案還鄰近東麗區(qū)政府 鄰近消費力比較強的河東區(qū)河西區(qū) 項目規(guī)模宏大 更有1600畝的大型苗圃區(qū)在其中 綜述 從以上幾方面分析 我們認為 本案在空間和功能上有以下幾大特點 它是大北京的重要組成部分 它是京津塘經(jīng)濟物流鏈上的重要一環(huán) 是天津東部新的經(jīng)濟增長極 是天津新機場經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分 京津機場集團的重組以及磁懸浮列車的到來將提升天津機場地位 北京就在家門口 它是天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)與中心城區(qū)之間的粘合劑 使之構成互相呼應的啞鈴結構 使天津物流空海聯(lián)動便捷 并帶動京津冀諸多開發(fā)區(qū) 理念創(chuàng)新 津京濱海城是什么 代表21世紀天津新城市形象的標志性項目天津的門戶天津的第一城市客廳天津的新名片天津開發(fā)區(qū)與老城區(qū)之間的超級粘合劑它的輻射力不僅限于天津 而是大北京地區(qū) 2小時車程內(nèi) 甚至輻射整個北方地區(qū) 它是現(xiàn)代化的商業(yè)中心 并以商業(yè)為龍頭 集商務 旅游 倉儲 加工 居住為一體 同時復合了作為一個城市開發(fā)所應有的教育 休閑 娛樂 文化等功能 它是真正產(chǎn)業(yè)化的 具有造血功能 能自我循環(huán)的主題性城區(qū) 以商業(yè)帶動商務 旅游 居住 休閑娛樂 旅因商而興 住因商而旺 渾然一體 相得益彰 共同發(fā)展 濱海公司作為城市開發(fā)商 張貴莊地塊作為一個主題新區(qū) 最主要的功能是商業(yè) 融合了為商業(yè)服務所衍生出的商務 旅游 商業(yè)本身復合了部分的旅游概念 同時包括城市開發(fā)中必須具備的居住 教育 娛樂 文化 工業(yè)功能 與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的不同 名稱 津京濱海城 津京 立足天津 輻射大北京濱海 既是公司名 也意味著臨機場 濱海國際機場 臨港口 臨海城 城市概念 策略設計 津京濱海城怎么做 三老策略 處理好 三老 關系 特別是爭取 一老 的支持是項目運作成敗的關鍵 只有和政府結成共同體 爭取到政府的支持 納入政府的工作范疇 由政府通過政策和宣傳引導老板們參與 再由老板們?nèi)ノ习傩?這個模式才會成功 否則以目前濱海公司的實力來運作本項目可能力不從心 在與天津市政府的關系定位方面 濱海公司應強調(diào)本項目對再造天津新形象的重要作用 對天津經(jīng)濟的拉動作用 對城市功能的完善和優(yōu)化作用 以及對政府部門職能的優(yōu)化作用 搞好與市領導 主管領導和相關業(yè)務部門的關系 讓政府理解并認可濱海公司存在的巨大價值 從而掃清來自政府方面的障礙 獲取政府在資源 政策方面的大力支持 為濱海公司的騰飛創(chuàng)造良好的政策基礎 堅持 品牌經(jīng)營 的戰(zhàn)略方針 借力造勢 打造品牌 要通過品牌經(jīng)營 以無形駕駛有形 并以品牌經(jīng)營拉動產(chǎn)品經(jīng)營 結合到本項目的具體情況就是 濱海公司設計游戲規(guī)則 照顧老板們和老百姓的雙方利益 找兩者平衡點 為老板們提供服務 為老百姓提供信譽保障 類似大型商場中 商家 濱海公司 廠家 老板們 消費者 老百姓 以點帶面 炒熱地塊 以某一項或幾項得到政府大力支持的核心功能為起點 撕開一個市場缺口 再順勢擴大戰(zhàn)果 而其他的城市基本功能部分則隨著這個功能的需求走 通過這樣把地塊炒熱 把 麻布 變成 錦緞 把生地變成熟地 熟地變成旺地 旺地變成寶地 引爆點和支撐點 汽車城天時 隨著中國加入WTO 汽車關稅下降 進口配額逐漸放開 國內(nèi)個人消費能力提升 中國汽車的大眾消費時代已經(jīng)來臨 地利 中國汽車的進口的70 是通過天津港進入國內(nèi)市場 天津市本身也是一個汽車生產(chǎn)基地 是全國最大的汽車物流基地之一 交易分散 汽車行業(yè)在國民經(jīng)濟中既是一個支柱型行業(yè) 又是一個直接面向終端的行業(yè) 汽車背后又蘊涵著深層次的汽車文化和歷史 代表著時尚的生活方式 汽車展覽對相關行業(yè)拉動作用強 據(jù)測算 2000年北京國際汽車展直接與相關收入的比例為1 6 07 汽車城戰(zhàn)略定位 依托大北京 輻射中國整個長江以北地區(qū) 中國北方最大的汽車博覽中心 流通中心和汽車商務中心中國加入WTO之后世界汽車產(chǎn)業(yè)相關產(chǎn)品與品牌進入中國市場 尤其是進入中國北方市場的超級門戶與平臺 天津市城市經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重要突破點 汽車城與汽車節(jié) 成為京津地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的粘合劑 天津市區(qū)與濱海新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的粘合劑 促進大北京地區(qū)經(jīng)濟一體化 天津市城市營銷與城市品牌的重要支撐點 天津市第三發(fā)展階段的新形象 天津市城市的新名片 大北京地區(qū)的客廳 天津市東部商業(yè)中心 張貴莊項目 的核心支撐點 絕對迥異于北京車展 它包括 1 汽車品牌的展覽展示功能 2 汽車旅游功能 開發(fā)汽車主題公園 與定期汽車展示 汽車集中展覽和與汽車相關的其他活動 如名車試駕活動 相結合發(fā)展汽車旅游 3 企業(yè)間交易功能 4 企業(yè)與個人之間的交易功能 5 汽車物流功能 6 汽車售后服務功能 7 輔助商務辦公功能 汽車產(chǎn)業(yè)及相關行業(yè)的辦公用地 8 會議功能 舉辦各類與汽車相關的會議 9 休閑居住功能 酒店 商業(yè) 住宅 為商務功能進行配套 為誰服務 汽車廠家 中國汽車的進口的70 是通過天津港進入國內(nèi)市場 天津市本身也是一個汽車生產(chǎn)基地 是全國最大的汽車物流基地之一 交易分散 隨著中國加入WTO 汽車關稅下降 進口配額逐漸放開 國內(nèi)個人消費能力提升 汽車物流量將大幅度上揚 極需要更高層次的展示交易的場所 汽車代理銷售企業(yè) 進行品牌展示和交易 最終消費者為京津塘地區(qū)重點 輻射整個長江以北的廣大區(qū)域的汽車消費者及汽車愛好者 購買和參觀 汽車城的特點有固定的經(jīng)營場所和汽車信息 結算 分裝 儲藏 運輸?shù)扰涮追赵O施 陳列大量汽車及相關配件以供看樣訂貨 為吸引客戶進場交易提供便利 市場 經(jīng)營管理機構不參與商品經(jīng)營 進場可長期駐場 與產(chǎn)品銷售 展示 物流 信息發(fā)布 會議召開相匹配的休閑 運動 娛樂 餐飲等服務 汽車城功能集散 配送功能 會議 展銷功能 中介 服務 管理功能 信息中心功能 結算 價格形成 交易功能 配送功能 娛樂 運動 休閑旅游功能 其他產(chǎn)業(yè)支撐點 花木博覽城 北方花都 主題MALL圖書 音像文化用用品博覽城物流 倉儲中心國