上海老洋房酒店投資分析.doc

上海老洋房酒店 投資分析目錄一 項(xiàng)目概況3二 市場分析4三 最具代表性的上海老洋房酒店5四 項(xiàng)目定位及營銷設(shè)想8五 項(xiàng)目投資預(yù)算10六 人員成本預(yù)算10七 酒店經(jīng)營收入、管理成本與經(jīng)營收益預(yù)測分析10八 結(jié)論11一、 項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目位于上海市中心區(qū)域靜安區(qū)，具體地址為康定路935弄（與延平路交界）。交通極其便利，距離地鐵2號線靜安寺站、機(jī)場大巴航站樓步行15分鐘，數(shù)條公交路線，開車上內(nèi)環(huán)高架5分鐘；地理位置優(yōu)越，地處上海市中心成熟商圈-98創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園近在咫尺，本建筑物卻能鬧中取靜，是上海典型的老洋房住宅。本項(xiàng)目建筑物共有三層，建筑面積近 270。經(jīng)由設(shè)計(jì)師測算，建筑可裝修改選成酒店標(biāo)準(zhǔn)客房8-10間，主要房型面積為2230 現(xiàn)狀照片二、 市場分析根據(jù)世界旅游理事會(huì)的預(yù)測，21世紀(jì)將是旅游業(yè)走向更加發(fā)展與輝煌的世紀(jì)，中國將成為世界上第一旅游接待大國和第四客源輸出大國，旅游業(yè)前景可觀。同時(shí)，2010年上海世博會(huì)的舉辦必將帶動(dòng)和加快促進(jìn)上海市旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家旅游局根據(jù)歷屆世博會(huì)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，預(yù)測2010年上海世博會(huì)將接待旅游人數(shù)7000萬人次，接待能力為城市人口的四倍。這必將給上海的旅游及酒店業(yè)帶來前所未有的機(jī)遇。而上海老洋房酒店以其安逸、懷舊的氛圍，獨(dú)特的建筑風(fēng)格，一直是游客們特別是國外旅游者青睞的對象，因此必將成為此次上海世博會(huì)的最大受益者之一。三、 最具代表性的上海老洋房酒店首席公館 （上海新樂路82號；與襄陽北路交界）位于徐匯區(qū)原上海法租界內(nèi)。是三十年代至四十年代為上海幫會(huì)首領(lǐng)黃金榮、杜月笙和金廷蓀合辦的三鑫公司總部和會(huì)館。 目前共有三十間奢華客房，中西餐廳，及小型高檔會(huì)務(wù)中心。標(biāo)準(zhǔn)間最低房價(jià)為1500元/天，每月平均入住率達(dá)到90%以上。寶麗會(huì)館 （上海湖南路285號）老洋房改造酒店項(xiàng)目，中庭為典型的明清建筑風(fēng)格，客房的家具及配件采用中西結(jié)合的方式，明式的座椅、西式的床榻、現(xiàn)代風(fēng)格的淋浴間，以及泰國風(fēng)味的美食，都使會(huì)館充滿吸引力。酒店擁有客房14間，標(biāo)準(zhǔn)間最低房價(jià)為1000元/天，每月平均入住率在80%以上?？吞瞄g (上海永嘉路335號；與襄陽南路交界） 老洋房改造酒店項(xiàng)目，為上海歷史性保留住宅建筑。整間酒店建筑面積330，花園面積近80。整個(gè)酒店的設(shè)計(jì)及裝修充滿老上海的懷舊氣息，為上海典型的精品老洋房酒店之一，并在上海有兩家分店。酒店于2009年9月開業(yè)。酒店擁有客房6間，標(biāo)準(zhǔn)間最低房價(jià)為1800元/天，每月平均入住率在80%以上。聯(lián)藝凱文公寓（上海衡山路525號；與宛平路交界） 老洋房改造酒店項(xiàng)目，該建筑建于1933年，原為俄國公主 Olga Gregorievna Ogneff在上海期間的府邸，為此座建筑增添了傳奇色彩。于2009年3月開業(yè)的酒店經(jīng)過設(shè)計(jì)大師的精心修繕，成為一家充滿藝術(shù)氣息的精品酒店。 酒店擁有39間豪華型客房，標(biāo)準(zhǔn)間最低房價(jià)為1500元/天，每月平均入住率在80%以上。四、 項(xiàng)目定位及營銷設(shè)想項(xiàng)目定位：精品酒店鑒于本項(xiàng)目所處的地理位置，建筑物原有的建筑面積較小、并為上海特有的老洋房建筑的固有條件等各種因素的綜合考慮，建議將本建筑改造定位為精品老洋房酒店比較合適。主要客戶群體為高檔商務(wù)客人和國外游客。同時(shí)，希望通過設(shè)計(jì)師的專業(yè)設(shè)計(jì)及精心修繕，使本項(xiàng)目成為一家既完好保留原有上海老洋房特有建筑風(fēng)格又充滿藝術(shù)氣息的精品酒店。一：貴族式的管家服務(wù) 貴族式的管家服務(wù)在服務(wù)理念上，追求“快、專、細(xì)、暖”?！翱臁本褪欠?wù)及時(shí)到位，全天24小時(shí)無間斷、一對一的貼身服務(wù)，從時(shí)間上、質(zhì)量上保證服務(wù)的快速性；“?！笔侵阜?wù)的專一性和專業(yè)性，一對一的專一性服務(wù)，更好地滿足了顧客的各種需求；“細(xì)”是指精致和細(xì)微的服務(wù)，采用“管家式”的服務(wù)方式，并用“管家”取代傳統(tǒng)酒店的大堂副理，提供更精致、細(xì)微的服務(wù)；“暖”是顧客在享受“管家式服務(wù)”的溫馨與舒適中能體驗(yàn)到一種家外之家的感覺。二：輔業(yè)務(wù)的外包策略 一般來說，酒店客房的收入占到了總收入的80%，餐飲、娛樂也是酒店經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)，但卻不是利潤的主要來源，往往還提高了酒店的經(jīng)營成本。精品酒店的鼻祖IanSchranger認(rèn)為，精品酒店的經(jīng)營必須有別于一般酒店的運(yùn)作模式，他提出通過餐飲、娛樂等輔業(yè)務(wù)的外包來專注于客房這一主業(yè)務(wù)的經(jīng)營，有利于酒店集中有限資源用于經(jīng)營的核心環(huán)節(jié) 客房產(chǎn)品的創(chuàng)新。 “外包”可以有效整合內(nèi)部和外部資源，發(fā)揮資源最大的利用效率，產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)，在企業(yè)核心競爭力發(fā)揮最大的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。這是目前企業(yè)運(yùn)用最多、最為重視的一種經(jīng)營戰(zhàn)略，已被實(shí)踐證明是一種成功的商業(yè)模式。三：個(gè)性化的文化體驗(yàn) 通過各種文化要素的聚集，再通過各種表現(xiàn)方式傳達(dá)出來，讓顧客入住精品酒店能夠產(chǎn)生強(qiáng)烈的尊貴感或親切感，充實(shí)感或輕松感，復(fù)古感或時(shí)代感，從而使顧客印象深刻。精品酒店的文化主要有三種：地域文化、建筑文化、裝飾文化。地域文化是精品酒店在選址上所體現(xiàn)出來的文化意境；建筑文化是精品酒店的整體外觀所表現(xiàn)出來的文化內(nèi)涵；裝飾文化是與建筑文化相對應(yīng)的，體現(xiàn)在酒店內(nèi)部設(shè)計(jì)及裝飾的文化內(nèi)涵，大到整個(gè)建筑的內(nèi)部設(shè)計(jì)皆出自世界名家之手，小到各種裝飾品均是歷代名家真品，宛如一個(gè)文化藝術(shù)館。改造后客房總數(shù)量為8-10間。價(jià)格定位分析：根據(jù)目前上海老洋房酒店的市場分析，特別是通過對具有較大可比性的“客堂間”精品酒店平均房價(jià)（1800元）的分析，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目新開業(yè)缺乏品牌以及本項(xiàng)目建筑位置不靠街等因素，建議將客房價(jià)格定位為：門市價(jià)1000-800元/間。同時(shí)，酒店開業(yè)二至三年成熟期后可作適當(dāng)?shù)纳细??？驮捶治黾盃I銷策略： 精品酒店規(guī)模較小，客源主要為高端商務(wù)人士、社會(huì)名流等富有階層，對于這種靶向式的客源群體，采取“一對一”的專向化營銷策略。對于區(qū)域內(nèi)部的客源，老客戶的回頭率是精品酒店高入住率的一個(gè)重要保障，對于區(qū)域外部的客源，與網(wǎng)絡(luò)分銷巨頭合作，開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂是宣傳精品酒店的一個(gè)良好途徑。另一方面，由于精品酒店客源市場群體的穩(wěn)定性，客源市場內(nèi)部本身就存在著一定的關(guān)系網(wǎng)，因此，可以利用一定的口碑效應(yīng)，收到意想不到的營銷效果。五 項(xiàng)目投資預(yù)算綜合考慮到本項(xiàng)目的原有現(xiàn)狀，建筑物的固有結(jié)構(gòu)及裝修要求，初步預(yù)算該項(xiàng)目的室內(nèi)裝修整改總投資額需要100-120萬元左右（平均8萬元/間），其中包括客房雜件、低值易耗品、客房布草等物品。具體細(xì)則見附件：裝修報(bào)價(jià)預(yù)算及物品清單（設(shè)計(jì)單位配合出具）六 人員成本預(yù)算 按小型精品酒店的人員編制核算成本，并達(dá)到精簡、高效的用工原則。人員編制控制在5人以內(nèi)（此編制按只提供簡易早餐為標(biāo)準(zhǔn)）。其中：經(jīng)營經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)日常管理、登記、營銷網(wǎng)絡(luò)管理 清潔PA工人2人，負(fù)責(zé)清潔及房務(wù)，考使用經(jīng)過培訓(xùn)后的慮鐘點(diǎn)工 值班經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)夜間管理及服務(wù) 采購1人，負(fù)責(zé)日常用品、消耗品采購及自助早餐原料采購 （早餐擬采用全自助式，提供原料由客人自行制作咖啡、烤面包、煎蛋等）人員總預(yù)算：控制在1.5萬元/月。七 酒店經(jīng)營收入、管理成本與經(jīng)營收益預(yù)測分析經(jīng)營收入（以保守8間房為測算）客房：開房率55%平均房價(jià)800元/天每月營業(yè)收入：800元*8間*30天*55% = 10.5萬元/月合計(jì)：全年客房經(jīng)營收入：126.7萬元/年經(jīng)營及管理成本租金成本:48萬元/年（擬）客房易耗品成本2.5萬元/年（按2%計(jì)提）營業(yè)稅金及附加: 6.9萬元/年工資及福利:18萬元/年能源費(fèi)用: 11.5萬元/年折舊及其它費(fèi)用：5萬元/年合計(jì)：全年總成本為92萬元/年 營業(yè)利潤：全年經(jīng)營利潤 = 總收入- 總成本 = 34萬元/年備注：以上分析以第一年為分析基數(shù)，開業(yè)后在日常經(jīng)營中加強(qiáng)促銷力度，一般開業(yè)2-3年入住率一般可達(dá)到70%以上，并在房價(jià)不變的基礎(chǔ)上，加大能耗等成本控制，減少費(fèi)用開支，全年經(jīng)營利潤可達(dá)到60萬元以上?；谏虾?010年世博會(huì)的舉行，擬與當(dāng)年?duì)幦￠_房率超過70%，完成原本酒店經(jīng)營的品牌蓄水期，提前進(jìn)入利潤增值期，年經(jīng)營利潤達(dá)到60萬元以上，其后爭取逐年增長。八、 結(jié)論通過以上分析，我們可以看到在本項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。根據(jù)國內(nèi)酒店業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，酒店投資回報(bào)最快的為經(jīng)濟(jì)型酒店。目前中國的經(jīng)濟(jì)型酒店如果能保證90%的入住率，三年左右可全部收回投資，具有較高的投資回報(bào)率。然而，本項(xiàng)目的精品老洋房酒店由于客房數(shù)量不多，可控性強(qiáng)。