（區(qū)域經(jīng)濟學(xué)專業(yè)論文）北京市舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研究.pdf

摘要 進入二十一世紀(jì)以來 隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的進一步加 快 作為商業(yè)經(jīng)濟體系中基礎(chǔ)部分的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展引起了政府 商家和廣大 居民的高度關(guān)注 目前理論界在研究社區(qū)商業(yè)問題時 多是以住宅郊區(qū)化為背 景 把研究區(qū)域鎖定在大都市的衛(wèi)星城 但是現(xiàn)實中社區(qū)商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn) 的問題 多數(shù)卻出現(xiàn)在大都市中社區(qū)屬性 空間結(jié)構(gòu)和承載功能比較復(fù)雜性的 舊城區(qū) 鑒于此 如何發(fā)展大城市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè) 已經(jīng)成為理論中和實踐 中需要深入研究和解決的問題 本文以北京市舊城區(qū)為研究對象 首先總結(jié)了國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān) 理論和成功模式 以及北京市 十五 時期商業(yè)發(fā)展 布局的總體狀況和未來 五年發(fā)展的趨勢 其次 通過對北京市宣武區(qū) 北京市舊城區(qū)的典型代表 中 幾個不同屬性社區(qū)的實地調(diào)研和與政府相關(guān)主管部門的充分溝通 總結(jié)了北京 市舊城區(qū)目前社區(qū)商業(yè)發(fā)展存在的一些問題 最后結(jié)合北京市舊城區(qū)的發(fā)展背 景和北京市新編城市總規(guī)對其社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響因素分析 運用城市經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟學(xué)的理論觀點 對北京市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出 了可具操作性的政策建議 本文的創(chuàng)造性在于針對北京市舊城區(qū)的實際情況和未來的發(fā)展趨勢 提出 了依據(jù)社區(qū)的性質(zhì)選擇社區(qū)商業(yè)的發(fā)展模式 建議適當(dāng)開放正規(guī)露天市場等可 具操作性的政策建議 從而為北京市加快舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了堅實的 理論和實踐基礎(chǔ) 關(guān)鍵詞 社區(qū)商業(yè)舊城區(qū)城市化北京市新編城市總規(guī) a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m i c sa n da c c e l e r a t i o no ft h eu r b a n i z a t i o ni n c h i n as i n c et h e2 1 t hc e n t u r y t h eg o v e r n m e n t c o m m e r c i a lf i r m sa n dr e s i d e n t sp a y c l o s ea t t e n t i o nt ot h ed e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ea st h eb a s i cp a r ti n c o m m e r c i a le c o n o m i c ss y s t e m w h e nt h et h e o r i s th a v eb e e nd o i n gr e s e a r c ho n c o m m u n i t yc o m m e r c ep r o b l e m sr e c e n t l y t h e yf o c u so nt h es a t e l l i t et o w n si n m e t r o p o l i s i nt h eb a c k g r o u n do ft h eh o u s i n g s u b u r b a n i z e b u tt h e r ea r eal o to f p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o m l n e r e ei n t h eo l d c i t ya c t u a l l y w h i c hh a v e c o m p l i c a t e dc h a r a c t e ro fc o m m u n i t y s p a c ea n df u n c t i o n f o rt h i sr e a s o n h o wt o d e v e l o pt h ec o m m u n i t yc o m n l e r c ei nt h eo l dc i t y h a v eb e c o m et h ep r o b l e mn e e d e dt o r e s e a r c ha n ds e t t l ei nt h e o r ya n dp r a c t i c e t h i sp a p e rf o c u so nt h eo l dc i t yi nb e i j i n g f i r s t l y i ts u m m a r i z e st h et h e o r ya n d s u c c e s s f u lw a yo f c o m m u n i t yc o n n n e r c ed e v e l o p m e n ta b r o a d r e l a t e st h ec o n d i t i o no f c o m m e r c ed e v e l o p m e n ti nb e i j i n gi nt h ep e r i e do ft h ell t hf i v e y e a rp l a na n d f o r e c a s tt h ef u t u r et e n di nt h en e x tf i v ey e a r s s e c o n d l y t h ep a p e rb r i n g su ps o m e p r o b l e m sa b o u tc o m m u n i t yc o r m n e r c ei nt h eo l dc i t y t h r o u g hi n v e s t i g a t i n gd i f f e r e n t k i n d so f c o m m u n i t i e so nt h es p o ti nx u a n w ud i s t r i c ta n dc o m m u n i c a t i n g 新t l lr e l a t i v e g o v e r n m e n td e p a r t m e n t f i n a l l y t h ep a p e rg i v e ss o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o na b o u th o w t od e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e l v ei nt h eo l dc i t y t h r o u g ha n a l y z i n gt h ee f f e c to f b e i j i n gc i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0a n dc o n s i d e r i n gt h ed e v e l o p m e n tb a c k g r o u n do f t h eo l dc i t y t h ei n n o v m i o no ft h i sp a p e ri st h a ti tb r i n g su ps o m ep r a c t i c a ls u g g e s t i o nf o rt h e d e v e l o p m e n to fc o m m u n i t yc o m m e r c ei nt h eo l dc i t y s u c ha sc h o o s i n gt h er i g h tw a y t o d e v e l o pc o m m u n i t yc o m m e r c ea c c o r d i n gt o t h ec h a r a c t e ro ft h ec o m m u n i t y o p e n i n gu pt h ef o r m a lo p e n a i rm a r k e ta n ds oo n t h e r e b y i te s t a b l i s ht h ef i r m t h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a lf o u n d a t i o nf o ri m p r o v i n gt h ec o m m u n i t yc o m m e r c eo ft h e o l dc i t y k e y w o r d c o m m u n i t yc o m m e r c e t h eo l dc i t y h o u s i n g s u b u r b a n i z eb e i j i n g c i t yp l a n n i n gf o r2 0 0 4 2 0 2 0 1 1 學(xué)位論文獨創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明 今所呈交的 北京市舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展問題研 究 論文是我苓人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進行的研究工作及取得的科研成果 盡我所知 文中除了特別加以標(biāo)注和致謝的地方外 論文中不包含其 他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的內(nèi)容及科研成果 也不包含為獲得首都經(jīng)濟貿(mào) 易大學(xué)或其他教育機構(gòu)的學(xué)位或證書所使用過的材料 作者簽名 日期 赳年上月上日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本人完全了解首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的有關(guān) 規(guī)定 即j 學(xué)校有權(quán)保留送交論文的復(fù)印件 允許論文被查閱 借閱 或網(wǎng)絡(luò)索引 學(xué)校可以公布論文的全部或部分內(nèi)容 可以采取影印 縮印或其他復(fù)制手段保存論文 保密的論文在解密后應(yīng)遵守此規(guī)定 名 醴翩孫粹嗍碑年上月止日 1緒論 1 1 命題的提出背景 在新的經(jīng)濟發(fā)展形勢下 我國政府在 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年 規(guī)劃 中明確提出了加強和諧社會建設(shè)的要求 要想實現(xiàn)全社會的和諧發(fā)展 作為其組成細胞的社區(qū)的和諧 更是重中之重 而社區(qū)商業(yè)作為整合社區(qū)最重 要的手段 其發(fā)展情況已經(jīng)在近年引起了理論界和政府相關(guān)部門的高度重視 在我國城市化快速發(fā)展的過程中 一些大城市的老舊城區(qū)也在經(jīng)歷著拆遷改造 的過渡階段 由于其內(nèi)部社區(qū)屬性 空間結(jié)構(gòu)和承載功能的復(fù)雜性 這些老舊 城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目前存在著很大的問題 已經(jīng)影響到了舊城區(qū)居民的生活 質(zhì)量 鑒于此 如何在大都市的舊城區(qū)發(fā)展社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為理論上和實踐中 迫切需要深入研究和解決的問題 1 2 命題的理論和現(xiàn)實意義 1 2 1社區(qū)商業(yè)是城市功能的重要組成部分 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是城市發(fā)展的一個重要組成部分 真正的國際大都市 不僅 需要有繁華的城市中心商業(yè)街 一站式 服務(wù)的s h o p p 玳g m a l l 國際品牌 群落云集的大型商業(yè)中心 還要有能夠為廣大居民日常生活提供高質(zhì)量商品和 多樣化服務(wù)的完善的社區(qū)商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)作為現(xiàn)代城市商業(yè)金字塔最底端 的部分 是同人們生活最息息相關(guān)的 它所提供的服務(wù)主要是針對社區(qū)居民所必 要的日常生活活動 它同社會穩(wěn)定和城市發(fā)展是密不可分的 另外社區(qū)商業(yè)為 社區(qū)居民創(chuàng)造了更多的就業(yè)機會 提高了社區(qū)的社會保障程度 建設(shè)環(huán)境優(yōu)美 功能齊全 服務(wù)便捷 與居住環(huán)境相適應(yīng) 相協(xié)調(diào)的社區(qū)商業(yè) 是市民安居的必 要條件之一 也是現(xiàn)代化城市的重要標(biāo)志之一 1 2 2 發(fā)展社區(qū)商業(yè)是整合社區(qū)的重要手段 社區(qū)是整個社會的重要組成元素 在 十一五 期間我國建設(shè)和諧社會的 背景下 和諧社區(qū) 的建設(shè)更是當(dāng)務(wù)之急 從社區(qū)整合機制的角度看 社區(qū)整 合機制一般包括制度性整合 功能性整合和認(rèn)同性整合 它們分別從社會的制 度化 專業(yè)化和社會化三個方面對社區(qū)進行整合 功能性整合從統(tǒng)一社會勞動 的角度出發(fā) 對伴隨社會化分工出現(xiàn)的職業(yè)異質(zhì)性加以整合 社會化分工越深入 l 緒論 各專業(yè)之間的依賴性就越強 在市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)下 各專業(yè)之間將達成一種 有機的聯(lián)系 形成一個有機的整體 1 社區(qū)商業(yè)作為社區(qū)功能性整合的一個要素 在引導(dǎo)專業(yè)化大生產(chǎn)的社會組合從機械性團結(jié)逐漸走向有機團結(jié)的自發(fā)過程中 發(fā)揮了重要的作用 傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)形式 馬路菜場 卷簾門 給社區(qū)內(nèi)的 管理 治安 衛(wèi)生造成了很大的隱患 同時也給社區(qū)內(nèi)居民的居住環(huán)境帶來了 負面的影響 所以發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)模式 為社區(qū)居民提供一站式 多功能 全方位的服務(wù) 讓社區(qū)居民以 社區(qū) 為家 以 社區(qū) 為榮 是整合社區(qū)的 重要手段 1 2 3 社區(qū)商業(yè)中心成為商業(yè)經(jīng)濟新增長點 作為第三產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展 是城市經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動因素之一 同時隨著我國城市化進程的加快 像北京 上海這樣的超大型城市已經(jīng)出現(xiàn)了 住宅郊區(qū)化的趨勢 而傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心由于受到交通條件 同業(yè)競爭的限 制 其商品零售額的增長已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的趨勢 在西方發(fā)達國家 人們早已 習(xí)慣了社區(qū)生活 社區(qū)商業(yè)消費也成了居民商業(yè)綜合消費的重要組成部分 約 占商業(yè)消費總額的6 0 9 6 專家預(yù)測 未來1 0 年 我國社區(qū)商業(yè)消費將占社會零 售總額的1 3 也就是說 現(xiàn)代社區(qū)蘊藏著無限商機 1 2 4 社區(qū)商業(yè)是促進社會就業(yè)的重要渠道 近年來 積極擴大就業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟工作的重點 中央及地方各級政 府都相繼出臺了一系列促進就業(yè)的政策 而隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度不斷加大 社區(qū)商業(yè)已經(jīng)逐漸發(fā)展為 f 2 新興產(chǎn)業(yè) 成為促進就業(yè)的重要渠道 社區(qū)商業(yè) 所包含的商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富 既包括理發(fā)店 便利店 小吃店 修理店等常見 業(yè)態(tài) 也包括網(wǎng)吧 書店 歌廳 禮品店等新興業(yè)態(tài) 這些緊密圍繞社區(qū)居民 基本生活需求和文化娛樂的服務(wù)行業(yè) 對從業(yè)人員的年齡 性別 文化沒有過 高要求 通過指導(dǎo) 培訓(xùn)或?qū)W徒即可適應(yīng)工作 1 政府相關(guān)部門如能合理規(guī)劃 積極引導(dǎo) 相信社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展的過程中能為社會提供數(shù)量可觀的就業(yè)崗 位 1 3 國內(nèi)外相關(guān)文獻綜述 社區(qū)商業(yè)方面的研究是建立在商業(yè)經(jīng)濟學(xué) 社會學(xué) 區(qū)域經(jīng)濟學(xué) 城市經(jīng) 濟學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)上的跨學(xué)科 跨專業(yè)的綜合性研究 國外對社區(qū)商業(yè) 方面的研究是以住宅郊區(qū)化為背景 而我國正處于城市化快速推進的過程中 2 大都市的空間結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜 在加上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲得比較困難 這些都影響了 我國社區(qū)商業(yè)理論的發(fā)展 總體上來說我國在社區(qū)商業(yè)理論方面的研究尚處于 起步 探索階段 從2 0 0 1 年開始 才有學(xué)者在相關(guān)學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表相關(guān)文章 到目前為止只有湖南商學(xué)院李定珍副教授所著 中國社區(qū)商業(yè)概述 一本理論 著作 湖南商學(xué)院李定珍副教授所著 中國社區(qū)商業(yè)概述 是國內(nèi)相關(guān)學(xué)術(shù)領(lǐng)域 第一本系統(tǒng)研究中國社區(qū)商業(yè)的著作 該書在總結(jié)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)理論和 中西方社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上 應(yīng)用商業(yè)經(jīng)濟學(xué)的一些理論知識和研究方 法提出了中國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略 而且針對社區(qū)商業(yè)的幾種重點經(jīng)營模式和 組織形式 如連鎖店 超級市場 便利店 從發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展對策兩個方面進 行了論述 河南財經(jīng)學(xué)院張占東副教授第一次用市場營銷學(xué)的原理和方法研究社區(qū)商 業(yè)問題 從社區(qū)商業(yè)的營銷觀念 營銷定位 營銷組合和服務(wù)功能四個方面進 行了分析m 上海財經(jīng)大學(xué)國際工商與管理博士王曉玉在 國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展及其啟 示與借鑒 中 介紹了國外社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)生 發(fā)展和特征 并且針對我國的實 際情況提出四點啟示和建議 總結(jié)我國社區(qū)商業(yè)理論研究的現(xiàn)狀 可以發(fā)現(xiàn)以下問題 第一 在公開發(fā)表的文章中 多數(shù)只是應(yīng)用單一學(xué)科 主要是商業(yè)經(jīng)濟學(xué) 的理論知識和方法加以分析 缺少綜合運用學(xué)科知識 特別是從城市經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)角度 分析社區(qū)商業(yè)問題 第二 我國大城市目前多數(shù)都處于舊城改造和新城 衛(wèi)星城 發(fā)展的過渡 時期 現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)的一些問題都與這一背景有關(guān) 而現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)的研 究還沒有有效地跟這一現(xiàn)實背景有效的結(jié)合起來 尤其缺少對舊城區(qū)社區(qū)商業(yè) 發(fā)展問題的研究 第三 大多數(shù)相關(guān)研究缺少實地調(diào)研數(shù)據(jù)支撐 1 4 命題的研究內(nèi)容和研究方法 本文是以北京市舊城區(qū)為研究對象的一篇實證性研究文章 本文首先綜述 了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的相關(guān)理論 總結(jié)了國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的成功模式 然后 在分析了北京市 十五 時期商業(yè)發(fā)展 布局的總體狀況和未來發(fā)展趨勢的基 礎(chǔ)上 通過對北京市宣武區(qū) 北京市舊城區(qū)的典型代表 中幾個不同屬性社區(qū) 3 的實地調(diào)研和與政府相關(guān)主管部門的充分溝通 總結(jié)了北京市舊城區(qū)目前社區(qū) 商業(yè)發(fā)展存在的一些問題 再結(jié)合北京市i e i 城區(qū)的發(fā)展背景和北京市新編城市 總規(guī)對其社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響因素分析 運用城市經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和商 業(yè)經(jīng)濟學(xué)的理論觀點 對北京市舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出了可具操作性的政 策建議 從而為北京市加快舊城區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展奠定了堅實的理論和實踐基 礎(chǔ) 1 5 命題研究的創(chuàng)新點 本文通過對國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論和模式的總結(jié) 以及對北京市舊 城區(qū)內(nèi)典型社區(qū)的實地調(diào)研 再結(jié)合舊城區(qū)未來的發(fā)展趨勢 為北京市舊城區(qū) 的社區(qū)商業(yè)發(fā)展提出了可具操作性的政策建議 其創(chuàng)新之處主要有以下三個方 面 第一 由于國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展是以居民住宅郊區(qū)化為背景 所以近年來 國內(nèi)有關(guān)社區(qū)商業(yè)方面的研究僅僅限于針對大都市新興的衛(wèi)星城 而目前社區(qū) 商業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題卻集中出現(xiàn)在大都市的舊城區(qū) 所以本文把研究區(qū) 域鎖定在空間結(jié)構(gòu) 社區(qū)屬性相對復(fù)雜的舊城區(qū) 為大都市的j e l 城改造 實現(xiàn) 舊城區(qū)和衛(wèi)星城的聯(lián)動發(fā)展提供了寶貴的理論和實踐基礎(chǔ) 第二 在以往對社區(qū)商業(yè)的研究中 多是采用單一學(xué)科 主要是商業(yè)經(jīng)濟 學(xué) 的理論和方法加以分析 本文綜合了城市經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)和商業(yè)經(jīng) 濟學(xué)的一些研究方法和體系 并且分析了 北京市十一五新編城市總規(guī) 對其 舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的影響 第三 本文的寫作是以 宣武區(qū)商業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃 課題為背景 通過 對宣武區(qū)內(nèi)比較有代表性的社區(qū)的實地調(diào)研為基礎(chǔ) 所反映的問題和對策建議 有比較強的說服力 4 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 1 指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論 指導(dǎo)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論主要是城市商業(yè)空間布局和零售業(yè)區(qū)位選擇的有 關(guān)理論 具體包括中心地理論 城市空間結(jié)構(gòu)理論 商圈理論 地價理論 消 費者行為空間理論和零售業(yè)態(tài)演變理論等 2 1 1 中心地理論 德國地理學(xué)家克里斯泰勒 w c h r i s t a l l e r 通過對德國南部城市的深入考察 和理論研究 1 9 3 3 年提出了著名的中心地理論 這一理論是在西歐國家工業(yè)化 和城市迅速發(fā)展的歷史背景下產(chǎn)生的 他在理論中提出的 中心地 和 中心 地層次 等概念 是后來學(xué)者研究城市內(nèi)部商業(yè)空間層次結(jié)構(gòu)最直接的依據(jù)和 理論根源 克里斯泰勒認(rèn)為中心地是周圍地域的中心 向周圍地域提供商品和服務(wù) 中心地分為不同的等級 表現(xiàn)為每個高級中心地都附屬幾個中級中心地和更多 的低級中心地 中心地的等級與其職能相互對應(yīng) 低級中心地數(shù)量多 職能少 提供的商品和服務(wù)檔次低 種類少 只能滿足居民的日常生活需要 而高檔家 具 貴重物品商店 如黃金珠寶店 大商業(yè)中心 醫(yī)院等職能屬于高級中心地 這類中心地數(shù)量少 職能多 服務(wù)范圍廣舊 在數(shù)量和職能上界于低級中心地和 高級中心地之間的是不同層次的中級中心地 克里斯泰勒還提出 商品和服務(wù)的供給范圍 理論 主要包括供給范圍的 內(nèi)側(cè)界限和外側(cè)界限兩個概念 其中內(nèi)側(cè)界限表示商業(yè)設(shè)施獲得正常利潤所必 須的最小消費者范圍 外側(cè)界限則表示某商業(yè)設(shè)旌最大的輻射范圍 超過此界 限 由于消費者要克服的空間距離太大 消費者將放棄到該商業(yè)設(shè)施購買 當(dāng) 外側(cè)界限大于內(nèi)側(cè)界限時 商業(yè)設(shè)施能獲得超額利潤 兩者相等時只能獲得正 常利潤 如果外側(cè)界限小于內(nèi)側(cè)界限 則商業(yè)設(shè)旄不能在此地域設(shè)立 美國地理學(xué)者貝利 j l b e r r y 和加里森 g a r r i s o n 等學(xué)者在2 0 世紀(jì) 5 0 年代末對克里斯泰勒的中心地理論進行了發(fā)展 他們提出成立閥人口理論 成立閥人口是指某中心職能在中心地布局時得到正常利潤所需的最低人口數(shù) 量 這一概念類似于克里斯泰勒提出的商品和服務(wù)供給的內(nèi)側(cè)界限 但前者是 個人口數(shù)的概念 而后者是指服務(wù)的范圍 是一個距離的概念 用人口的概 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 念代替距離的概念是一大進步 因為它克服了距離概念中隱含的人口均勻分布 這一不符合實際的假設(shè) 貝利和加里森通過公式p a b 來回歸參數(shù)h 和b 其 中n 為中心地職能設(shè)篪的數(shù)量 p 為中心地的人口 當(dāng)n i 時的p 值 就是成立 閥人口 一般來說成立閥人口大的中心職能 應(yīng)該在等級高的中心地布局 相 反則在等級低的中心地布局 貝利和加里森還提出邊界性等級貨物的概念 是指不同等級的中心地所能 提供的最高等級的貨物 他們認(rèn)為中心地等級不同 所提供貨物的檔次和種類 應(yīng)該不同 通過中心地等級層次理論 我們可以得出社區(qū)商業(yè)基本上屬于中級中心地 的結(jié)論 中級中心地的職能 提供商品的檔次和種類 商品供給的范圍 成立 閥人口等理論 都對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展具有理論指導(dǎo)意義 2 1 2 城市空間結(jié)構(gòu)理論 隨著城市的發(fā)展 人們在城市的各種經(jīng)濟活動必然形成各自特有的經(jīng)濟區(qū) 位 由各種經(jīng)濟區(qū)位集合而成的空間秩序就形成了城市空間結(jié)構(gòu) 國外學(xué)術(shù)界 有很多學(xué)者對城市空間結(jié)構(gòu)理論進行過探討 其中最具代表性的有同心圓理論 扇形理論 多核心理論和棋盤形理論 2 1 2 1 同心圓理論 該理論最早由伯吉斯 e w b u r g e s s 提出 他在1 9 2 5 年已芝加哥為樣本 進行一般化推導(dǎo) 結(jié)果認(rèn)定近代社會比較顯著的事實是大城市的增長 這種增 長主要表現(xiàn)在城市地區(qū)外延的擴張 這種擴張的典型過程 可用一連串同心圓 加以說明 見下圖 圖2 1 同心圓理論模型 資料來源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟 長春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 2 6 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 此同心圓是由五個地帶組成 第一個地帶為中心商業(yè)區(qū) 第二個地帶為圍 繞城市中心的過渡帶 它由第一個地帶的商業(yè)和輕工業(yè)組成 也被稱為頹廢地 區(qū) 有貧民窟存在于此地區(qū) 第三個地帶是工人住宅地帶 這里有在第二個地 帶工作的工人居住于此 因為在此他們更容易接近工作地點 第四地帶為住宅 區(qū) 主要有高級公寓或別墅 第五地帶為通勤者地帶 它位于城市境界之外 包括郊區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn) 約在距中心商業(yè)區(qū)3 0 到6 0 分鐘乘車距離范圍內(nèi) 2 1 2 2 扇形理論 扇形理論是霍伊特 h h o y t 在對1 4 2 個美國城市的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)進行實 地考察后于1 9 3 8 到1 9 4 2 期間提出來的 即社會經(jīng)濟特征相類似的家庭聚集在 同一扇形地帶 他在總結(jié)伯吉斯同心圓理論的基礎(chǔ)上 考慮了放射狀運輸線路 的影響 即易達性和放射慣性的影響 使城市向外擴展的方向為不規(guī)則的方向 根據(jù)住房租金的蔫低 他認(rèn)為各類城市居住用地趨向于沿著主要交通路線 和自然障礙物較少的方向由城市中心向市郊呈扇形發(fā)展 城市土地利用的功能 區(qū)的分布圖如下圖所示 1 c b d 2 批發(fā)與輕工業(yè)區(qū) 3 低收入住宅區(qū) 4 中收入住宅區(qū) 5 高收入住宅區(qū) 圖2 2 扇形模式 資料來源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟 長春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 5 霍伊特的扇形理論雖然在同心圓理論的基礎(chǔ)上強調(diào)了交通路線的引導(dǎo)作 7 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 用 但是其仍然沒有擺脫城市地域的圈層概念 2 1 2 3 多核心理論 此理論由麥肯齊 r d m c k e n z i e 于1 9 3 3 年提出的 哈里斯 c d h a r r i s 與烏爾曼 e l u l l m a n 于1 9 4 5 年予以了發(fā)展 該理論認(rèn)為很多大城市的土地 利用空間結(jié)構(gòu)并不是只有一個核心 而是圍繞有一定距離的多個核心 根據(jù)他 們對美國大城市的研究發(fā)現(xiàn)核心周圍分布如下地區(qū) 見下圖 1 中心商業(yè)區(qū) 2 批發(fā)與輕工業(yè)區(qū) 3 低收入住宅區(qū) 4 中等收入住宅區(qū) 5 高收入住宅 區(qū) 6 重工業(yè)區(qū) 7 公共設(shè)施 8 郊外住宅區(qū) 9 郊外工業(yè)區(qū) 圖2 3 多核心理論 資料來源 保羅 貝爾琴 戴維 艾薩克 吉恩 陳 全球視角中的城市經(jīng)濟 長春 吉林 人民出版社 2 0 0 3 8 6 多核心理論由于考慮到了城市發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu) 比前兩個理論更貼近于 實際情況 但其仍然是基于地租低價理論 對各核心之間的職能討論的較少 沒有討論各核心之間的等級差別和在城市發(fā)展中所起的不同作用 社區(qū)商業(yè)是城市功能的體現(xiàn) 研究社區(qū)商業(yè)的布局必然要考慮到城市的空 間結(jié)構(gòu) 所以城市的空間結(jié)構(gòu)理論也是研究我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要理論基礎(chǔ) 之一 8 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 1 2 4 棋盤形理論 棋盤形理論有很多實際應(yīng)用的例子 老北京的舊城區(qū)空間布局就是其中之 一 其基本思想很簡單 街道把城區(qū)分割成許多相同的長方形街區(qū) 可以向任 何方向發(fā)展 理論上這種城市形態(tài)不需要邊界和中心 人類活動可以發(fā)生在任 何地點 因為城市內(nèi)任何一點都是平等的 而且每個街區(qū)的形狀都是相同的 城市內(nèi)部可以進行建設(shè) 也可以向外部尋求發(fā)展空間 標(biāo)準(zhǔn)化的土地規(guī)劃為標(biāo) 準(zhǔn)化的建設(shè)提供了條件 人們可以輕松地丈量 分配 出售土地 更有意思的 是棋盤形的城市空間規(guī)劃體現(xiàn)了兩種相反的思想 一是保證中央控制 表現(xiàn)至 高無上的完美 二是體現(xiàn)人人平等的社會主張和個人主義 當(dāng)然 棋盤形城市的規(guī)模實際上是受到限制的 城市不可能無限向外發(fā)展 而絲毫不影響其中心區(qū)域的建設(shè)和城市布局 當(dāng)城市中心出現(xiàn)時 勢必對平均 發(fā)展的道路造成壓力 如果所有街道都是均衡修建 傳輸會發(fā)生意想不到的變 化 并對每個街區(qū)產(chǎn)生不必要的影響 如果沒有對角線式的斜向道路 長距離 出行就會耗費周折 在華盛頓特區(qū)就有這樣的斜線街道 但是會與格狀道路過 多交叉 造成交通擁堵 人們常常批評城市的格狀分布的低利用率 因為統(tǒng)一 標(biāo)準(zhǔn)的街道分隔了土地 破壞其自然特性 而且在視覺上造成了單一性和分散 性 2 1 3 商圈理論 商圈理論是研究某一商業(yè)物業(yè)對周邊消費市場輻射范圍的理論 也可表述 為研究來店顧客所居住的地理范圍的理論 商圈理論是指導(dǎo)商業(yè)布局的重要理 論之一 某一商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限 即有相對穩(wěn)定的商圈 不同的商店由于所在地區(qū) 經(jīng)營規(guī)模 經(jīng)營方式 經(jīng)營品種 經(jīng)營條件的不同 使得商圈規(guī)模 形態(tài)存在很大的差別 同樣一個商店在不同的經(jīng)營時期受到不 同的因素干擾和影響 其商圈也是變化的 表現(xiàn)為商圈規(guī)模時大時小 形態(tài)為 各種不規(guī)則的多邊形m 每個商圈都包括三個層次 核心的 次級的和邊緣的 核心商圈是指最接 近商業(yè)物業(yè)并擁有高度密集顧客群的區(qū)域 通常商店的5 5 一7 0 9 6 的顧客都來自 核心商圈 次級商圈位于核心商圈之外 顧客密集度較稀的區(qū)域 約包括1 5 2 5 的顧客 邊緣商圈位于次要商圈以外的區(qū)域 在此商圈內(nèi)顧客分布最稀 商店吸引力較弱 規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客 最早的商圈理 9 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 論是美國的威廉 賴?yán)?w i l l i a mr e i l l y 于1 9 3 1 年提出的零售引力模型 此模 型指出了位于兩個城市商業(yè)中心的某一聚集區(qū)的居民 是如何選擇購物地點的 得出的結(jié)論為 在正常條件下 兩個城市商業(yè)中心吸引的零售額與大城市的人 口的一次方成正比 與兩城市之間的居民聚集區(qū)到兩城市的距離的二次方成反 比 用數(shù)學(xué)形式表示賴?yán)Ｐ蜑?魯刪f t 堡o 2吃l e 其中b 為到a 城市的顧客比重 b b 為到b 城市的顧客比重 p 為a 城市的 人口 p b 為b 城市的人口 d 為城市之間的居民聚集區(qū)到a 城市的距離 d b 為 城市之間的居民聚集區(qū)到b 城市的距離f 1 1 間選擇的隨機性 他提出了與賴?yán)Ｐ筒煌母怕室δＰ?赫夫的模型可由 鏟荔 f 6 厶v 1 j 1 日 其中 p i j 表示i 地區(qū)居民選擇j 消費中心的概率 a j 表示j 消費中心的吸引 力 一般用商店的規(guī)模來表示 山表示j 地區(qū)到j(luò) 消費中心的距離 b 表示距離 2 1 4 地價理論 地價是影響商業(yè)設(shè)施空間分布的重要因素 因此 有關(guān)地價對商業(yè)設(shè)施位 置選擇影響的理論對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展也有重要意義 1 9 6 1 年格蒂斯借鑒杜能的位置級差地租思想研究了城市內(nèi)部商業(yè)區(qū)位的分 布 他指出零售業(yè)的銷售量隨著離開最高地價區(qū)位距離的增加而呈遞減的趨勢 格蒂斯的研究表明 不同類型的零售業(yè)所能支付地價的能力 是決定其位置選 1 0 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 擇的重要因素 如寶石店比家具店能支付更高的地價 因此 它設(shè)于在交通便 捷 人流量大但地價較高的位置 而家具店則位于地價相對便宜的位置 加納 b j g a r n e r 在1 9 6 6 年研究了零售業(yè)的等級職能與地價的關(guān)系 他認(rèn) 為零售業(yè)的等級職能越高 支付地價的能力也越高 因此 市場區(qū)位條件最佳 地價最高的空間將會被能夠支付這種地價能力的高級職能零售業(yè)所占據(jù) 低職 能的零售業(yè)由于支付地價的能力受限 將被排斥到市場地域的邊緣 這樣從市 場地域的中心到邊緣 按照地價的高低依次分布著中心商業(yè) 地區(qū)級購物中心 社區(qū)及購物中心 2 1 5 消費者行為空間理論 從2 0 世紀(jì)6 0 年代開始 消費者行為對商業(yè)空間組織的重要性逐漸為學(xué)者 們所認(rèn)可 行為空間理論認(rèn)為要分析商業(yè)空間組織形式首先必須分析消費者決 策過程 從消費者的需求出發(fā) 考慮消費者行為差異對商業(yè)空間組織的影響 貝里和蓋瑞遜 1 9 5 8 年 提出的三級活動理論 第一次將消費者行為納入理論 架構(gòu) 將消費者行為與商業(yè)空間類型結(jié)合起來作為劃分商業(yè)空間類型的標(biāo)準(zhǔn) 該理論認(rèn)為消費者會在商業(yè)中心產(chǎn)生多目的的購買行為 后來的學(xué)者受這一觀 點的影響 紛紛對消費者前往最近的商業(yè)中心購物的假設(shè)提出挑戰(zhàn) 從而導(dǎo)致 行為學(xué)派的充分發(fā)展 1 9 7 1 年 賴斯頓 r u s h t o n 首次從消費者行為觀點的角度去研究城市商業(yè)空 間結(jié)構(gòu)問題 1 2 1 通過該模型提出以下觀點 第一 行為與空間結(jié)構(gòu)是相互依賴 的 任何一個空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變都會導(dǎo)致空間行為的轉(zhuǎn)變 同樣空間行為的變化 也會引起空間結(jié)構(gòu)的變化 第二 行為有兩種類型 消費者行為和經(jīng)營者行為 兩種行為形態(tài)相互影響 第三 行為是行為者利用各種知覺的可能性作出偏好 性選擇的方式 與中心地理論所提出的消費者行為假設(shè)不同 賴斯頓認(rèn)為消費 者實際生活中的行為 在任何一層次的中心地都會出現(xiàn)多目的的形式 這一觀 點對后來學(xué)者的研究產(chǎn)生很大影響 大衛(wèi) d a v i s 1 9 7 2 年提出了 購物中心層次性系統(tǒng)發(fā)展模型 主要探討消費 者不同的社會經(jīng)濟屬性如何在消費者行為以及購物中心商業(yè)設(shè)旌的組成方面產(chǎn) 生不同的效應(yīng) 1 3 1 大衛(wèi)在該模型中將消費者行為及其社會經(jīng)濟屬性納入購物中 心的層級結(jié)構(gòu)的形成和變化中 使該模型更具真實性 英國學(xué)者波特 p o a e 0 1 9 8 2 年則完全從消費者的知覺和行為的角度來探討零 售區(qū)位的分布問題 他提出信息場與利用場的區(qū)別 認(rèn)為無論是信息場還是利 墊匡塑些壟墾塑羞里堡墨堡壅 用場 都是以楔狀扇面的形式出現(xiàn) 并且以居民所在地為中心 收斂于中心商 業(yè)區(qū) 利用場的范m i j 于信息場 他同時指出信息場的大小與消費者的社會地 位 年齡 家庭規(guī)模等直接相關(guān) 貝里1 9 8 8 年試圖建構(gòu)一個更真實的零售區(qū)位模型 他考慮了服務(wù)地區(qū)人口 的特征 消費者行為模式和服務(wù)人口的社會經(jīng)濟特性三方面可能產(chǎn)生的影響 將中心地與周邊地區(qū)人口密度 收入水平 受教育水平 職業(yè)結(jié)構(gòu)等聯(lián)系起來 從而造成中心地層次的改變 這也正是貝里理論的最重要貢獻所在 消費者行為空間理論對社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意義在于 它要求社區(qū)商業(yè)的 規(guī)劃和發(fā)展要充分考慮本社區(qū)消費者的收入水平 教育程度 職業(yè)結(jié)構(gòu) 行為 特征以及多目的的需求等因素 2 1 6 零售業(yè)態(tài)演變理論 從西方零售業(yè)經(jīng)歷的幾次革命性變革來看 零售業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出從簡單到 復(fù)雜 從低級到高級 從單體到復(fù)合體 從單純買賣到多功能化的發(fā)展趨勢 其主要的理論和假說主要有 1 適者生存理論 該理論認(rèn)為 零售商業(yè)的發(fā) 展變化主要受環(huán)境因素的支配 主要的環(huán)境因素有消費者特征 技術(shù)與競爭 隨著零售業(yè)環(huán)境的不斷變化 適應(yīng)這種變化的零售業(yè)形態(tài)將繼續(xù)生存發(fā)展 而 不適應(yīng)的將被淘汰 2 零售輪轉(zhuǎn)理論 這一理論提出 零售業(yè)在競爭中就像 輪子一樣 不斷地從低利潤大量廉價銷售 到高利潤 高服務(wù)銷售的反復(fù)循環(huán) 一般來說 新零售業(yè)態(tài)會采取低成本 低價格 高市場占有率的方式進入市場 隨后逐漸增加新的服務(wù)項目 改善營業(yè)設(shè)施 使得經(jīng)營成本不斷增加 逐步轉(zhuǎn) 化為高價格 低利潤的零售業(yè)態(tài) 這樣 就會被新產(chǎn)生的低經(jīng)營成本 低價目 的零售業(yè)態(tài)所取代 零售業(yè)態(tài)的 車輪 不斷轉(zhuǎn)動 使零售業(yè)態(tài)不斷發(fā)展 由 此形成車輪式循環(huán) 3 零售生命周期理論 與產(chǎn)品生命周期理論相適 零售 業(yè)態(tài)存在著明顯的生命周期階段 創(chuàng)新 加速發(fā)展 成熟和衰退 在創(chuàng)新階段 銷售額增長較快 但由于初期成本較高 利潤較低 加速發(fā)展階段 銷售額和 利潤率都增長較快 業(yè)態(tài)迅速擴張于不同的地區(qū) 成熟階段的特征是整個零售 業(yè)態(tài)的銷售增長速度放慢 同時 由于采取各種促銷措施 使毛利率下降 進 入衰退階段 銷售額和利潤率雙雙下降 很多公司會放棄這種業(yè)態(tài)的經(jīng)營 新 的零售業(yè)態(tài)出現(xiàn) 4 辯證發(fā)展理論 基于黑格爾的辯證學(xué)說 此理論認(rèn)為兩 種互相競爭的 形式不同的零售業(yè)態(tài)可以相互混合形成一種綜合了二者特點的 新形態(tài) 例如 專業(yè)店和百貨店是相互對立的兩張形態(tài) 把兩者結(jié)合在一起 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 就形成了購物中心這種新的業(yè)態(tài)形式 2 2 國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式 社區(qū)商業(yè)最早于2 0 世紀(jì)5 0 年代在美國出現(xiàn) 當(dāng)時由于家庭汽車的普及 以 及城市中心區(qū)通往郊區(qū)的高速公路的建成 使得城市居民大量向郊區(qū)擴散 由此 產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè) 6 0 年代 英國 法國 日本 等國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè) 到7 0 年代 新加坡的社區(qū)商業(yè)也開 始大規(guī)模發(fā)展起來 國外的社區(qū)商業(yè) 根據(jù)各國自身的經(jīng)濟發(fā)展水平 人口數(shù)量 交通狀況等 方面的差異而各不相同 這種不同體現(xiàn)在社區(qū)購物中心的規(guī)模 形態(tài) 位置選 擇等方面 例如美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主 占地規(guī)模在4 到1 2 萬 平方米 服務(wù)人口在2 萬至1 0 萬 而英國由于人均土地面積比美國少 社區(qū)購 物中心的分布比美國密集 多層的購物中心和多層停車場是英國社區(qū)購物中心 的主要形式 另外由于家庭汽車普及率低于美國 英國社區(qū)購物中心的面積和 商圈范圍都少于美國 規(guī)模通常在1 至3 萬平方米 而服務(wù)人口在2 至4 萬 n 竺 鼉區(qū)曩黼中心鍵區(qū)曩魏暫中蠢近諱翌脯巾 占地皤戡o 1 2 2 0 0 0 一 o 捌啪一1 2 2 0 0 0l 弼 4 1 0 出越垂積 l m o o o i 棚 o9 0 0 0 一 1 8 一9 o 棱心租戶l 一2 客賦更多傳毿百赍 一竄百貨蠢唐戚雜費襄或麓綴帝甄繾 袋贅唐 商店走搿折掃讎當(dāng) 醴店數(shù)目 5 0 一1 5 0 十 l s 一 十 l 十 蠢墨翱纂務(wù)范匿向消費者舞供奔晶種類量逢搿的蠢疊種疊 主賽為內(nèi)飄客攝供 氍曩囊的 多 有助干仔細囂 馘進瓣禽晶相方愛辯蠡 井辯茹種類 鐾疊一方愛 裔鞭霧 榜經(jīng)麓鍤含量務(wù)麓晶和嫠蠅鼉務(wù) 鼉慨支持人口 i o o o o o 戳上2 0 0 0 0 一i o o 啪o3 0 0 0 一鬟 鶼鎊者乘車捌達時閩3 0 分鐘以上最多2 0 勢鐘搴翔l 分鋒 圖2 4 羅桔芬 世界各國的購物中心 中國大百科全書出版 1 9 9 5 各個國家的社區(qū)商業(yè)雖有差異 但也有一些共同的特征 主要體現(xiàn)在 2 2 1社區(qū)商業(yè)所承擔(dān)的功能 國外的社區(qū)商業(yè)承擔(dān)的功能可以分為基本功能和拓展功能兩大類 在基本 功能方面 各國社區(qū)商業(yè)都是以提供周邊社區(qū)居民日常生活所必需的商品為主 所以其主力店都是大中型購物中心和特色餐飲店為主 由于各國居民的消費習(xí) 1 3 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 慣和消費水平不同 所以其社區(qū)商業(yè)還承擔(dān)著不同的拓展功能 美國的社區(qū)商 業(yè)中心 是集購物 服務(wù) 餐飲 娛樂為一體的綜合功能區(qū) 其提供的服務(wù)設(shè) 施既包括如銀行 郵政 電信 醫(yī)療中心等公共事業(yè) 也包括干洗 修鞋 裁 剪 洗車 餐飲等日常服務(wù) 還有可供社區(qū)人口休閑娛樂的場所 如雕刻 滑 冰場 電影院 健身房 攝影等 而日本的社區(qū)商業(yè)除了承擔(dān)基本功能外 同 時還肩負著保護中小商業(yè)企業(yè) 保護城市傳統(tǒng)文化特色的重任 2 2 2 社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計 國外社區(qū)商業(yè)經(jīng)過近6 0 年的發(fā)展 已經(jīng)形成了比較成熟的設(shè)計布局模式 其規(guī)劃設(shè)計的原則就是通過合理的建筑空間和業(yè)態(tài)搭配設(shè)計 實現(xiàn)最大的聚集 效應(yīng) 吸引附近的社區(qū)居民前來消費 國外的社區(qū)商業(yè)中心都會引入一些知名 品牌的超市 購物中心或餐飲企業(yè)作為其核心租戶 即主力店 這些核心租戶 一般占據(jù)了整個商業(yè)面積的4 0 位置最先確定且相對較好 對吸引人流起著 主導(dǎo)作用 對普通承租戶的位置安排 充分考慮他們之間親和力的不同 一些 經(jīng)營項目需組成群體以增強吸引力 而另一些經(jīng)營項目則必須相互避開 在 對承租戶的總體布局確定以后 還要充分考慮商店的裝飾效果 承租戶的平面 布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一與個性之間保持一種平衡 既要保證所有商店具有 整體性 又要避免過于單一的設(shè)計 提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會 2 2 3 社區(qū)商業(yè)的開發(fā) 國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式主要有兩種模式 一種是以新加坡 英國為代表 的政府主導(dǎo)型的開發(fā)模式 由政府負責(zé)前期的規(guī)劃定位 開發(fā)建設(shè) 此種模式 主要以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的 第二種是以美國 澳大利亞為代表的私人開 發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式 以盈利為主要目的 這些國家的社區(qū)商業(yè)開發(fā)商主要有 大型零售商 專門的商業(yè)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商 甚至是保險公司 基金會等 以上兩種模式雖然前期的開發(fā)主體不同 但是后期都是由專門的運營管理公司 負責(zé) 實現(xiàn)開發(fā)與經(jīng)營的分離 形成良性的運作機制 2 2 4 社區(qū)商業(yè)的承租關(guān)系 國外社區(qū)商業(yè)中心的承租關(guān)系概括起來有以下特點 出租期限明顯比國內(nèi) 長 而且跨度很大 從十幾年到幾十年不等 租金通常在每季度的前幾天支付 1 4 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 考慮到通貨膨脹的影響 大多數(shù)社區(qū)商業(yè)中心每隔5 年左右 對租金進行重新 調(diào)整 社區(qū)商業(yè)中心一般禁止承租戶自行對商業(yè)物業(yè)進行轉(zhuǎn)讓 租金是承租關(guān)系中非常重要的一個方面 由于承租面積的大小和承租的具 體位置不同 以及承租租戶經(jīng)營的商品品種和利潤不同 并非每個承租商都需 要交納同樣的租金 國外社區(qū)商業(yè)中心一般分兩部分 一部分是按面積收取 稱為保證租金 另一部分按總營業(yè)額的一定比例收取 總營業(yè)額的計算通常每 年進行一次 對營業(yè)額收取租金的比例取決于承租商的平均費用 商品價格 利潤率等相關(guān)因素 2 2 5 社區(qū)商業(yè)中心的管理 國外的社區(qū)商業(yè)中心有統(tǒng)一的管理公司對租戶群體進行有效的管理控制 是一種由管理者集中管理 承租戶分散經(jīng)營的模式 國外社區(qū)商業(yè)中心的目標(biāo)是長期地維持和加強社區(qū)購物中心的經(jīng)濟效益 維護商業(yè)中 i i 的建筑物和設(shè)備 同時與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系 保證商業(yè)中 心在社區(qū)中有良好的口碑 社區(qū)商業(yè)中心的具體工作包括 物業(yè)管理 包括賣 場環(huán)境設(shè)備的維護 安全保衛(wèi)管理等 其目標(biāo)是為承租戶和顧客創(chuàng)造一個舒適 安全的環(huán)境 租戶管理 包括對承租戶的教育輔導(dǎo) 幫助承租戶進行經(jīng)營分析 店鋪調(diào)整等 目的是培養(yǎng)能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的店鋪 營銷管理 主要是對承租 戶進行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動 目的是提升商業(yè)中心對附近居民的吸 引力 財務(wù)管理 包括收取租金和各項費用 控制開支 協(xié)助有關(guān)部門進行效 益評估等 目標(biāo)是使購物中心和承租戶都取得良好的經(jīng)濟效益 1 2 3 我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式 我國商務(wù)部在2 0 0 5 年5 月下發(fā)的 關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見 中提出了我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體意見 社區(qū)商業(yè)的建設(shè)要堅持 以人為本 服務(wù)社會 的宗旨 以 便民 利民 為民 為出發(fā)點 緊緊抓 住新區(qū)開發(fā)和舊城改造的機遇 完善新社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能 優(yōu)化老社區(qū)商業(yè)結(jié) 構(gòu)布局 加快營造和諧的社區(qū)消費環(huán)境 為實現(xiàn)構(gòu)建社會主義和諧社會做貢獻 爭取利用3 5 年時間 在全國人口過百萬的1 6 6 個城市中 初步完成社區(qū)商業(yè) 建設(shè)和改造工作 形成滿足基本生活消費需求的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 基本實現(xiàn)社區(qū) 居民購物 餐飲 維修 美容美發(fā) 洗衣 家庭服務(wù)和再生資源回收等基本生 1 5 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 活需求 在社區(qū)內(nèi)就能得到基本滿足 在消費水平較高的社區(qū) 要在滿足基本 生活需求的基礎(chǔ)上 形成商業(yè)布局較合理 服務(wù)功能較齊備 服務(wù)質(zhì)量和管理 水平較高的社區(qū)商業(yè)綜合服務(wù)體系 當(dāng)前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)建設(shè)雖仍在探索中 但其中不乏有創(chuàng)新的火花 北京和 上海兩地作為全國大城市發(fā)展的龍頭 也在各自的社區(qū)商業(yè)發(fā)展實踐中提出了 不少新的思路 2 3 1 北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式 北京的社區(qū)商業(yè)中心主要從商業(yè)業(yè)態(tài)的角度規(guī)劃 以零售業(yè)為主 十五 規(guī)劃中的4 0 0 個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 主要配套設(shè)施至少包括1 個以經(jīng)營糧油副食 品 小百貨等生活日用品為主的綜合超市 1 個社區(qū)菜市場 2 3 家餐飲企業(yè)和 卜2 個綜合便民商業(yè)服務(wù)點 從家門到購物場所的距離原則上不會超過5 0 0 米 而且還有各式各樣的上門服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)滿足人們的特殊需求 在商業(yè)設(shè)旖配 建上 首先 重點發(fā)展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)便利店和社區(qū)超市 其次 支持 引進社區(qū)小型折扣店 大力發(fā)展連鎖經(jīng)營的綜合超市 以滿足中低收入居民的需 求和消費 再次 鼓勵消費水平較高的社區(qū)補充完善美容美發(fā) 酒吧茶館 餐飲 娛樂 健身休閑等個性化消費的商業(yè)服務(wù)設(shè)施 此外 在少數(shù)民族 知識分子 弱勢群體等特殊群體聚居區(qū)內(nèi)開辦符合其生活習(xí)慣 生活特點的服務(wù)網(wǎng)點 截止到0 5 年6 月 北京市各類連鎖店鋪公8 3 2 家 全市連鎖超市 便利店 2 7 0 5 家 社區(qū)商業(yè)的城區(qū)覆蓋率已達8 5 2 0 0 4 年到0 5 年6 月新增社區(qū)便民 菜店2 1 2 家 解決了1 6 2 個社區(qū) 2 6 萬居民買菜不方便的問題 同時 北京市商業(yè) 十一五 規(guī)劃對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提出了明確的目標(biāo) 其中重點強調(diào)了要提高社區(qū)商業(yè)便利化程度 即通過科學(xué)規(guī)劃和專業(yè)化設(shè)計 實現(xiàn)商住分離 加快社區(qū)連鎖商業(yè)發(fā)展 開展創(chuàng)建商業(yè)示范社區(qū)活動 推進生 鮮超市 便利店 早點餐飲 便民菜店 洗衣保潔 再生資源和舊貨回收等 六 條線 聯(lián)動進社區(qū) 社區(qū)便民超市和便利店社區(qū)覆蓋率力爭達到9 5 以上 商業(yè) 服務(wù)業(yè)對社區(qū)再就業(yè)的貢獻率達到6 0 9 6 以上 到 十一五 期末 全市社區(qū)商業(yè) 的便捷度 完善度和消費度明顯提高 所謂便捷度 即社區(qū)9 5 以上的居民可 以在5 分鐘內(nèi)步行抵達便利服務(wù)網(wǎng)點 2 0 分鐘自行車車程到達社區(qū)商業(yè)中心 滿足居民購物 就餐 休閑娛樂等一站式消費需求 所謂完善度 即社區(qū)購物 餐飲 體閑娛樂 服務(wù)設(shè)施分別占4 0 2 5 2 0 1 5 左右 所謂消費度 即 居民在社區(qū)實現(xiàn)的消費占居民總消費的比重力爭達到5 0 一7 0 1 6 2 社區(qū)商業(yè)發(fā)展相關(guān)理論及模式 2 3 2 上海社區(qū)發(fā)展模式 上海的社區(qū)商業(yè)中心雖然也從商業(yè)業(yè)態(tài)出發(fā)進行規(guī)劃 但結(jié)合社區(qū)服務(wù)的 做法頗值得一提 位于上海浦東的華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心 就是滬上首家集購物 餐 飲 娛樂和社區(qū)服務(wù)于一體的社區(qū)商業(yè)集合體 在這種新型的零售模式中 既有 提供物質(zhì)消費的百貨店 大賣場 專賣店 便利店 還有提供服務(wù)消費