經(jīng)開(kāi)投資評(píng)估說(shuō)明.doc

北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 擬增資擴(kuò)股項(xiàng)目擬增資擴(kuò)股項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 京都評(píng)報(bào)字 2007 第 058 號(hào) 共一冊(cè) 第一冊(cè) 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 二二 七年九月二十日七年九月二十日 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 1 頁(yè) 目目 錄錄 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 2 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 3 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 11 一 資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容 11 二 實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及持點(diǎn) 11 三 影響資產(chǎn)清查核實(shí)的事項(xiàng) 12 四 資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法 12 五 資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論 14 評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明 16 一 主要法律法規(guī) 16 二 評(píng)估行為依據(jù) 16 三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件 17 四 采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 17 成本法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明成本法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 19 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 20 長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 30 投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 36 機(jī)器設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 48 遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 55 負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 56 企業(yè)價(jià)值收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明企業(yè)價(jià)值收益法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 59 一 收益法的應(yīng)用簡(jiǎn)介 59 二 評(píng)估方法 59 三 評(píng)估假設(shè)和限制條件 61 四 影響企業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況及分析 62 五 企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及分析 72 六 企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 77 七 企業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 78 八 主要數(shù)據(jù) 參數(shù)的估算 78 九 評(píng)估值的計(jì)算過(guò)程 93 評(píng)估結(jié)論及其分析評(píng)估結(jié)論及其分析 95 一 評(píng)估結(jié)論 95 二 評(píng)估結(jié)果與調(diào)整后賬面值比較變動(dòng)情況及原因 95 三 評(píng)估結(jié)論成立條件 97 四 評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng) 98 五 評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)說(shuō)明及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響 98 六 評(píng)估結(jié)論的效力 使用范圍與有效期 98 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 2 頁(yè) 北北京京經(jīng)經(jīng)開(kāi)開(kāi)投投資資開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)股股份份有有限限公公司司 擬擬增增資資擴(kuò)擴(kuò)股股項(xiàng)項(xiàng)目目 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司擬增資擴(kuò)股項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明僅供財(cái)產(chǎn)評(píng)估 主管機(jī)關(guān) 企業(yè)主管部門(mén)審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用 非為法 律 行政法規(guī)規(guī)定 材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人 不 得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2007 年 09 月 20 日 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 3 頁(yè) 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 一 委托方及其他報(bào)告使用者 委托方為北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 擬進(jìn)行增資擴(kuò)股 其它報(bào)告使用者為本次增資擴(kuò)股經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)涉及的相關(guān)各方 二 資產(chǎn)占有方概況 1 企業(yè)基本情況 單位名稱 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 以下簡(jiǎn)稱 經(jīng)開(kāi)股份 注冊(cè)地址 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)宏達(dá)北路12號(hào) 注冊(cè)資本 10000萬(wàn)元 公司類(lèi)型 股份有限公司 法人代表 白文 2 歷史沿革 經(jīng)開(kāi)股份成立于2000年9月 公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為專(zhuān)業(yè)的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和綜合 運(yùn)營(yíng) 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 公司已形成總資產(chǎn)8 1億元人民幣 公司投資建設(shè)的 BDA國(guó)際企業(yè)大道 一 二期項(xiàng)目占地17 4萬(wàn)平方米 總建筑面積28 5萬(wàn)平方 米 首次提出了雙生態(tài)企業(yè)建筑群的概念 即產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境為企業(yè)發(fā)展提速 自 然生態(tài)環(huán)境為企業(yè) 智慧創(chuàng)造 增效 項(xiàng)目一經(jīng)推出就贏得中小企業(yè)的青睞 銷(xiāo) 售勢(shì)頭很好 公司全資興建的北京經(jīng)開(kāi)匯展中心占地面積20萬(wàn)平方米 室內(nèi)展廳 及配套綜合服務(wù)樓總面積8 5萬(wàn)平方米 規(guī)模宏大 設(shè)備一流 布局合理 設(shè)有大 型報(bào)告廳 會(huì)議室 技術(shù)交流室 貿(mào)易談判間等 是商業(yè)經(jīng)營(yíng) 舉辦各類(lèi)展覽 展示的良好場(chǎng)所 公司依托北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 立足開(kāi)發(fā)區(qū) 服務(wù)開(kāi)發(fā)區(qū) 積極 開(kāi)拓市場(chǎng) 目前已形成以工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理兩翼齊飛的良好經(jīng)營(yíng)局面 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升 不久的將來(lái) 公司將打造成為一個(gè)為開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù) 法人治理 結(jié)構(gòu)完善 主營(yíng)業(yè)務(wù)清晰 投融資體制健全 投資回報(bào)穩(wěn)定 并具有可持續(xù)發(fā)展 能力的股份制企業(yè) 3 經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍 經(jīng)開(kāi)股份主營(yíng)為工業(yè)地產(chǎn)及配套設(shè)施的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)和綜合運(yùn)營(yíng) 為市場(chǎng)提供高 精 尖的工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品 包括現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房 獨(dú)棟的研發(fā)辦公樓 專(zhuān) 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 4 頁(yè) 業(yè)的工業(yè)園區(qū)等 經(jīng)營(yíng)范圍包括北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地及基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā) 建 設(shè) 對(duì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資及投資管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售商品房 物業(yè)管理 含出租寫(xiě)字間及標(biāo)準(zhǔn)廠房 工程設(shè)計(jì) 施工的咨詢 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程 技術(shù)開(kāi)發(fā) 技術(shù)轉(zhuǎn)讓 技術(shù)咨詢 技術(shù)服務(wù) 計(jì)算機(jī)安裝 銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)軟硬件及 外部設(shè)備 通訊設(shè)備 不含無(wú)線電發(fā)射設(shè)備 裝飾材料 金屬材料 機(jī)械電器 設(shè)備 五金交電化工 百貨 化工輕工材料 電子產(chǎn)品 未取得專(zhuān)項(xiàng)許可的項(xiàng) 目除外 4 近三年資產(chǎn) 負(fù)債 財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 截至評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)開(kāi)股份資產(chǎn)為90 728 78萬(wàn)元 資產(chǎn)類(lèi)型為 流動(dòng)資產(chǎn) 38 537 12萬(wàn)元 非流動(dòng)資產(chǎn)52 191 66萬(wàn)元 負(fù)債為75 523 35萬(wàn)元 其中流動(dòng)負(fù)債 54 523 35萬(wàn)元 非流動(dòng)負(fù)債為21 000 00萬(wàn)元 近三年資產(chǎn) 負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況 資產(chǎn)負(fù)債及財(cái)務(wù)狀況 金額單位 人民幣萬(wàn)元 項(xiàng)目2004 年2005 年2006 年 資產(chǎn) 85 940 97 109 060 56 86 335 66 負(fù)債 71 921 61 96 951 38 74 146 57 凈資產(chǎn) 14 019 36 12 109 18 12 189 09 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 20 939 52 24 122 26 26 461 45 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 13 095 10 16 003 22 15 810 92 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 6 701 72 5 566 47 7 423 73 利潤(rùn)總額 1 508 11 936 98 1 929 90 凈利潤(rùn) 1 503 62 165 59 629 66 經(jīng)開(kāi)股份由北京京都會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì) 北京京都會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)本公 司財(cái)務(wù)決算報(bào)告中的2007年6月30日的資產(chǎn)負(fù)債表 2007年度1 6月的利潤(rùn)及利潤(rùn) 分配表和現(xiàn)金流量表以及財(cái)務(wù)報(bào)表附注進(jìn)行審計(jì) 以北京京都審字 2007 第 1268號(hào)文出具了無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告 審計(jì)報(bào)告認(rèn)為本公司財(cái)務(wù)報(bào)表已經(jīng)按照 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 的規(guī)定編制 在所有重大方面公允反映了公司 2007年6月30日的財(cái)務(wù)狀況以及2007年度1 6月的經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量 5 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 經(jīng)開(kāi)股份投資開(kāi)發(fā)的BDA國(guó)際企業(yè)大道 雙生態(tài)獨(dú)棟 這種物業(yè)既能滿足入 駐客戶對(duì)融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈 助力企業(yè)發(fā)展 提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的 產(chǎn)業(yè)生態(tài) 需求 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 5 頁(yè) 又能滿足現(xiàn)代企業(yè)尤其是智力密集型企業(yè)辦公環(huán)境綠色 健康 舒暢的人本化 自然生態(tài) 需求 受到了中小企業(yè)的追捧 開(kāi)發(fā)區(qū)在過(guò)去發(fā)展的20多年中 吸 納的大多數(shù)是大中型跨國(guó)公司 中小企業(yè)由于規(guī)模小 土地面積需求小 無(wú)法獨(dú) 立購(gòu)買(mǎi)土地自建寫(xiě)字樓 因此我們這種產(chǎn)品正好滿足了這方面的需求 為中小規(guī) 模的成長(zhǎng)型企業(yè)提供安靜 優(yōu)美 兼?zhèn)洫?dú)立性和展示性的辦公空間 而購(gòu)買(mǎi)我們 產(chǎn)品的企業(yè)同時(shí)可以享受開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策 實(shí)現(xiàn)了企業(yè)和開(kāi)發(fā)商以及開(kāi)發(fā)區(qū)的 三贏 局面 經(jīng)開(kāi)股份經(jīng)過(guò)BDA國(guó)際企業(yè)大道項(xiàng)目之后 在工業(yè)地產(chǎn)和企業(yè)獨(dú)棟寫(xiě)字樓行 業(yè)內(nèi)頗有口碑 大道項(xiàng)目也成為業(yè)內(nèi)的典范樓盤(pán)之一 其影響力甚至超越了北京 的范圍 輻射到全國(guó)各地 到本項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)踩點(diǎn)的企業(yè)和個(gè)人來(lái)自全國(guó)四面八 方 在業(yè)界享有廣泛聲譽(yù) 把企業(yè)做大做強(qiáng)之后可以更好地發(fā)揮我們的品牌效應(yīng) 在有力的資本支援下 我們可以在全國(guó)復(fù)制我們的產(chǎn)品和成功 使我們的品牌在 全國(guó)遍地開(kāi)花 既可以給公司帶來(lái)豐厚的利潤(rùn) 也給投資者帶來(lái)客觀的回報(bào) 6 執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策 6 1財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度 本公司執(zhí)行 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 和 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 6 2存貨核算方法 本公司存貨包括原材料 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 庫(kù)存商品 開(kāi)發(fā)成本 低值易耗品等 購(gòu)入或自制的存貨以實(shí)際成本核算 發(fā)出存貨的實(shí)際成本按加權(quán)平均法計(jì)算確定 存貨采用永續(xù)盤(pán)存制度 其中 低值易耗品采取領(lǐng)用時(shí)一次攤銷(xiāo)法 6 3固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)和折舊方法 本公司固定資產(chǎn)為使用期限超過(guò)1年 單位價(jià)值在 2000元以上的機(jī)器設(shè)備 運(yùn)輸設(shè)備 其他設(shè)備及房屋建筑物等 固定資產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定確定其價(jià)值 固定資產(chǎn)采用直線法計(jì)算折舊 并按固定資產(chǎn)的類(lèi)別 估計(jì)使用年限和預(yù)計(jì) 殘值 殘值率3 確定其年折舊率 固定資產(chǎn)分類(lèi)折舊率如下表 類(lèi) 別估計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限年折舊率 機(jī)器設(shè)備3 811 875 31 67 運(yùn)輸設(shè)備811 875 其他設(shè)備3 811 875 31 67 房 屋452 11 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 6 頁(yè) 6 4稅項(xiàng) 稅率 營(yíng)業(yè)稅稅率5 城建稅率按實(shí)際交納營(yíng)業(yè)稅的7 計(jì)取 教育費(fèi)附加按實(shí)際 交納營(yíng)業(yè)稅的3 計(jì)取 土地增值稅按項(xiàng)目清算 所得稅按利潤(rùn)總額33 稅率計(jì) 算繳納 7 國(guó)家政策因素的影響 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)這個(gè)行業(yè)而言 最重要的行業(yè)政策恐怕就 是最近實(shí)行的 工業(yè)用地招牌掛 政策 具體的政策包括2006年8月底出臺(tái)的 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)發(fā) 2006 31號(hào) 以及今年出 臺(tái)的 關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知 國(guó)土資發(fā) 2007 78號(hào) 按照這些政策 從今年7月1日開(kāi)始工業(yè)用地一律取消了協(xié)議出 讓的方式 必須通過(guò)招標(biāo) 拍賣(mài) 或掛牌的方式取得工業(yè)用地 其出讓價(jià)格不得 低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 工業(yè)用地招拍掛政策的頒布將給國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一場(chǎng) 新的革命 它將引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向更加市場(chǎng)化和規(guī)范化運(yùn)作的方式 充分挖 掘工業(yè)用地的土地價(jià)值 即使實(shí)行了招拍掛政策 相對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)性用地如住宅 公建等 工業(yè)用地 的地價(jià)仍然偏低 且供應(yīng)量也沒(méi)有受到國(guó)家的嚴(yán)格限制 尤其是地方政府 一直 鼓勵(lì)工業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和工業(yè)企業(yè)的引進(jìn) 因此目前工業(yè)用地這一塊還是處于比較 容易獲得土地增值回報(bào)的階段 比商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)區(qū)域要大 8 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 公司已開(kāi)發(fā)的BDA國(guó)際企業(yè)大道已成為國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)品 牌 其雙生態(tài)概念在業(yè)界是一次創(chuàng)新 將為經(jīng)開(kāi)股份開(kāi)發(fā)的后期項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作 起很好的推動(dòng)作用 9 1資源優(yōu)勢(shì) 技術(shù)資源優(yōu)勢(shì) 擁有水 電 暖 土建 綠化等各方面的專(zhuān)業(yè)人才 資產(chǎn) 資源 配置優(yōu)勢(shì) 管委會(huì) 總公司大力支持 開(kāi)發(fā)區(qū)作為將來(lái)的亦莊 新城中心城區(qū) 擁有區(qū)位優(yōu)勢(shì) 辦公生產(chǎn)用房需求旺盛 人力資源優(yōu)勢(shì) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)特別團(tuán)結(jié) 從高管到普通員工 在年齡結(jié)構(gòu) 知識(shí)結(jié)構(gòu) 專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面分布合理 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 7 頁(yè) 9 2市場(chǎng)信譽(yù)優(yōu)勢(shì) 公司開(kāi)發(fā)的BDA國(guó)際企業(yè)大道 以過(guò)硬的工程質(zhì)量 大方 的外觀設(shè)計(jì) 優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 贏得廣泛贊譽(yù) 到BDA國(guó)際企業(yè)大道參觀交流的 市內(nèi) 市外各行各業(yè)人士絡(luò)繹不絕 9 3經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 公司與戴德梁行等國(guó)內(nèi)著名中介機(jī)構(gòu)合作 引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的營(yíng) 銷(xiāo)理念 提升了公司產(chǎn)品的品牌價(jià)值 10 風(fēng)險(xiǎn)因素 面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 公司還存在著下列風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越大 但由于公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 所處位置屬于北京市亦莊新城 有很好的發(fā)展?jié)摿?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 公司的資產(chǎn)負(fù)債率還比較高 如果國(guó)家加大對(duì)固定資產(chǎn)投資的監(jiān) 管力度 公司將面臨資金緊張的局面 針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn) 公司正在積極籌劃上市工作 爭(zhēng)取通過(guò)資本市場(chǎng)解決流動(dòng)資 金問(wèn)題 二 關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明 經(jīng)開(kāi)股份擬增資擴(kuò)股 第一方案是向職工發(fā)行內(nèi)部股 三 關(guān)于評(píng)估范圍的說(shuō)明 此次委托評(píng)估的范圍為2007年06月30日經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表所反映的資產(chǎn) 和負(fù)債 并且由我方提供的評(píng)估申報(bào)清單載明 資產(chǎn)為人民幣907 287 836 77元 負(fù)債為人民幣755 233 455 78元 凈資產(chǎn)為 人民幣152 054 380 99元 其中流動(dòng)資產(chǎn)為人民幣385 371 202 39元 非流動(dòng)資產(chǎn) 為人民幣521 916 634 38元 流動(dòng)負(fù)債為人民幣545 233 455 78元 非流動(dòng)負(fù)債為 人民幣210 000 000 00元 流動(dòng)資產(chǎn)包括 現(xiàn)金 銀行存款 應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款 存貨 存貨中包括原材料 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)成本 低值易耗品 非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 固定資產(chǎn) 遞延所得稅資產(chǎn) 長(zhǎng)期股權(quán)投資為人民幣71 865 848 28元 系公司8家參股投資項(xiàng)目 投資性房地產(chǎn)為人民幣431 966 410 42元 系公司用于租賃經(jīng)營(yíng)的工業(yè)廠房和 商業(yè)房地產(chǎn) 包括7號(hào) 9號(hào) 10號(hào)工業(yè)廠房和匯展中心及服務(wù)樓 建筑面積 122 152 08平方米 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 8 頁(yè) 固定資產(chǎn)為人民幣3 729 671 23元 包括機(jī)器設(shè)備 車(chē)輛和電子設(shè)備 遞延所得稅資產(chǎn)為人民幣14 354 704 45元 系預(yù)收售房款 預(yù)提土地增值稅 銷(xiāo)售傭金 廣告費(fèi) 計(jì)提壞賬準(zhǔn)備而產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異 流動(dòng)負(fù)債包括短期借款 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)付利潤(rùn) 其他流動(dòng)負(fù)債 非流動(dòng)負(fù)債為長(zhǎng)期借款 四 關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日的說(shuō)明 本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年6月30日 本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的 根據(jù)增資擴(kuò)股方案的總體 安排 經(jīng)與評(píng)估師及會(huì)計(jì)師等共同協(xié)商確定資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年6月30日 六 資產(chǎn)及負(fù)債清查情況的說(shuō)明 1 清查范圍 清查范圍包括經(jīng)開(kāi)股份的全部資產(chǎn)及負(fù)債 資產(chǎn)為人民幣907 287 836 77元 負(fù)債為人民幣755 233 455 78元 凈資產(chǎn)為人民幣152 054 380 99元 上述資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于經(jīng)開(kāi)股份 清查范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)包括存貨 機(jī)器設(shè)備 房屋建筑物 分別位于 存放 于 公司本部 匯展中心 存貨的特點(diǎn)為 以房屋為主 機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)為 汽車(chē)和辦公設(shè)備 2 清查工作的組織 時(shí)間計(jì)劃 實(shí)施方案 2 1組織 2007年8月23日 經(jīng)開(kāi)股份對(duì)資產(chǎn)清查工作做了具體安排 2 2時(shí)間計(jì)劃及實(shí)施方案 8月23日至8月30日為準(zhǔn)備階段 財(cái)務(wù)部門(mén)把有關(guān) 帳目的收發(fā)業(yè)務(wù)登記齊全 并結(jié)出余額 在總帳與所屬明細(xì)帳以及有關(guān)明細(xì)帳之 間核對(duì)無(wú)誤 做到帳帳相符 帳證相符 物資保管部門(mén)做好實(shí)物清理工作 把準(zhǔn) 備清查的物資按類(lèi)別擺放整齊 掛上標(biāo)簽 注明財(cái)產(chǎn)物資類(lèi)別 編號(hào) 名稱等 做好資產(chǎn)清查準(zhǔn)備工作 8月30日至9月7日為資產(chǎn)清查階段 各清查小組深入現(xiàn) 場(chǎng) 進(jìn)行實(shí)際盤(pán)點(diǎn) 做好盤(pán)點(diǎn)記錄 3 清查核實(shí)措施 確定資產(chǎn)清查范圍 公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債 確定資產(chǎn)清查的方法 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 9 頁(yè) 庫(kù)存現(xiàn)金采用實(shí)地盤(pán)點(diǎn)法 清點(diǎn)的現(xiàn)金與現(xiàn)金日記帳的金額核對(duì)相符 銀行 存款以開(kāi)戶行對(duì)帳單為依據(jù)核對(duì)銀行存款日記帳 對(duì)應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款列出 明細(xì) 然后向?qū)Ψ桨l(fā)詢證函 確認(rèn)應(yīng)收款項(xiàng)的余額 對(duì)存貨的清查根據(jù)實(shí)際情況 采取不同的方式 并將盤(pán)存結(jié)果與帳簿記錄進(jìn)行核對(duì) 對(duì)固定資產(chǎn)采取全面清查 辦法 以固定資產(chǎn)卡片核對(duì)固定資產(chǎn)帳 以帳 卡對(duì)實(shí)物 包括資產(chǎn)名稱 型號(hào) 廠家 起用日期 原值 已提折舊 凈值 使用年限等 4 資產(chǎn)清查結(jié)果 經(jīng)過(guò)清查 審計(jì) 會(huì)計(jì) 調(diào)整 達(dá)到資產(chǎn)與評(píng)估申報(bào)清單 清單與審計(jì)后的 資產(chǎn)負(fù)債表相符 七 資料清單 1 資產(chǎn)清查評(píng)估登記表 2 資產(chǎn) 負(fù)債清查結(jié)果 3 相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的批文 4 會(huì)計(jì)報(bào)表 5 產(chǎn)權(quán)證明文件 6 重大合同 協(xié)議等 7 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)資料 8 其他 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 10 頁(yè) 此頁(yè)無(wú)正文 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 單位負(fù)責(zé)人 2007 年 09 月 02 日 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 11 頁(yè) 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 一 資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容一 資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容 評(píng)估人員對(duì) 經(jīng)開(kāi)股份的委估資產(chǎn)進(jìn)行了 抽查復(fù)核 抽查復(fù)核的范圍為 經(jīng) 開(kāi)股份2007年06月30日的資產(chǎn)和負(fù)債 并且由 經(jīng)開(kāi)股份提供的評(píng)估申報(bào)清單 載明 資產(chǎn)為人民幣 5 540 131 99 元 負(fù)債為人民幣 3 523 193 82 元 凈資產(chǎn)為人 民幣 2 016 938 17 元 其中流動(dòng)資產(chǎn)人民幣 4 591 126 14 元 固定資產(chǎn)為人民幣 949 005 85 元 流動(dòng)負(fù)債為人民幣 3 523 193 82 元 資產(chǎn)和負(fù)債具體類(lèi)型為 貨幣資金 應(yīng)收賬款 其他應(yīng)收款 存貨 其他 流動(dòng)資產(chǎn) 長(zhǎng)期股權(quán)投資 投資性房地產(chǎn) 設(shè)備 遞延所得說(shuō)資產(chǎn) 短期借款 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款 其他應(yīng)付款 應(yīng)付職工薪酬 應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)付利潤(rùn) 其他流動(dòng)負(fù)債 各具體類(lèi)型的資產(chǎn)和負(fù)債的 賬面金額詳見(jiàn) 經(jīng)開(kāi)股份提供的評(píng) 估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表 上述資產(chǎn)和負(fù)債歸屬于 經(jīng)開(kāi)股份 評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì) 對(duì)評(píng)估范圍 涉及的實(shí)物資產(chǎn)的數(shù)量 品質(zhì) 存放地點(diǎn)進(jìn)行了清查 對(duì)可能影響資產(chǎn)評(píng)估 的重大事項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)查了解 二 實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及持點(diǎn)二 實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及持點(diǎn) 經(jīng)開(kāi)股份實(shí)物資產(chǎn)主要包括存貨 投資性房地產(chǎn) 設(shè)備等 經(jīng)開(kāi)股份注冊(cè) 地址在北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)宏大北路 12 號(hào) A 座 5 7 層 存貨和投資性房 地產(chǎn)位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 設(shè)備在注冊(cè)地及所屬部門(mén)使用 一 存貨 存貨賬面值 155 158 512 63 元 包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面值 7 342 343 22 元 為 BDA 國(guó)際企業(yè)大道 B 區(qū)在售的 2 棟寫(xiě)字樓和金泰公寓 1 棟商 鋪 開(kāi)發(fā)成本賬面值 151 763 460 88 元 共計(jì) 8 項(xiàng) 主要為 BDA 國(guó)際企業(yè)大道 A 區(qū)一 二 三期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 中和工業(yè)園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 匯展中心 會(huì)所項(xiàng)目 另有天津項(xiàng)目的前期費(fèi)用 以及中科項(xiàng)目 神龍專(zhuān)賣(mài)店項(xiàng)目的費(fèi)用 二 設(shè)備 設(shè)備包括 機(jī)器設(shè)備 車(chē)輛和電子設(shè)備 共計(jì) 184 項(xiàng) 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 12 頁(yè) 機(jī)器設(shè)備主要包括 經(jīng)緯儀 標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)箱 水罐 辦公桌椅 會(huì)議桌 文件柜 沙發(fā) 辦公隔斷和辦公家具等 車(chē)輛主要是 別克商務(wù)車(chē) 帕薩特轎車(chē)和奧迪轎車(chē) 電子設(shè)備主要包括 臺(tái)式電腦 打印機(jī) 服務(wù)器 筆記本電腦 傳真機(jī) 電話交換機(jī) 投影儀 掃描儀 支票打印機(jī) 刻錄機(jī) 網(wǎng)絡(luò)打印機(jī) 復(fù)印機(jī) 局域網(wǎng) 電源 空調(diào) 等離子電視機(jī)和數(shù)碼相機(jī)等 設(shè)備分別在公司機(jī)關(guān) 匯展中心 工程部等部門(mén)使用 部分轎車(chē)在上級(jí)公司 使用 經(jīng)查閱 經(jīng)開(kāi)股份在博大經(jīng)開(kāi)建設(shè) 2005 年 股東協(xié)議 第五條承諾將原建 設(shè)分公司使用的設(shè)備 贈(zèng)與北京博大經(jīng)開(kāi)建設(shè)有限公司繼續(xù)使用 目前經(jīng)開(kāi)股份 對(duì)這批資產(chǎn)未進(jìn)行賬務(wù)處理 經(jīng)核查 四驅(qū)車(chē)賽道 賽展臺(tái)道和汽車(chē)超市展柜三項(xiàng)資產(chǎn)是匯展中心用于辦 展會(huì)構(gòu)建的專(zhuān)用設(shè)施 會(huì)后已拆除 為無(wú)實(shí)物資產(chǎn) 有些設(shè)備 如 發(fā)電機(jī) 臺(tái) 式電腦 筆記本電腦 打印機(jī) 傳真機(jī) 復(fù)印機(jī) 照相機(jī)和無(wú)線上網(wǎng)卡等 已經(jīng) 損壞 為待報(bào)廢設(shè)備 其他設(shè)備和車(chē)輛使用正常 三 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)為經(jīng)開(kāi)股份用于出租的房屋建筑物及其占用的土地 賬面價(jià)值 為 431 966 410 42 元 其中房屋建筑物賬面原值 420 751 221 29 元 賬面凈值 366 020 418 89 元 共計(jì) 5 項(xiàng) 對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)共計(jì) 3 項(xiàng) 賬面值 65 945 991 53 元 主要包括永昌工業(yè)園 7 號(hào)廠房 中和工業(yè)園一期 9 號(hào) 10 號(hào)廠 房 匯展中心及匯展中心服務(wù)樓及房產(chǎn)占有的土地使用權(quán) 三 影響資產(chǎn)清查核實(shí)的事項(xiàng)三 影響資產(chǎn)清查核實(shí)的事項(xiàng) 在資產(chǎn)清查過(guò)程中 評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)影響 資產(chǎn)清查核實(shí)的事項(xiàng) 四 資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法四 資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法 一 清查過(guò)程 京都公司接受經(jīng)開(kāi)股份的委托 派出包括注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 設(shè)備工程師在內(nèi) 的評(píng)估項(xiàng)目組 于 2007 年 08 月 27 日對(duì)經(jīng)開(kāi)股份的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了清查核實(shí) 工作 根據(jù)經(jīng)開(kāi)股份的資產(chǎn)狀況分流動(dòng)資產(chǎn) 房地產(chǎn) 設(shè)備和綜合等評(píng)估專(zhuān) 業(yè)組對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí) 各小組隨時(shí)向委托方匯報(bào)進(jìn)度和清查中 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 13 頁(yè) 發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 評(píng)估人員的清查基本按計(jì)劃進(jìn)度執(zhí)行 二 清查方法 在對(duì)經(jīng)開(kāi)股份財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及內(nèi)部控制有效性進(jìn)行了解的基礎(chǔ)上 針對(duì)各 類(lèi)資產(chǎn)的具體情況分別進(jìn)行清查 1 現(xiàn)金 通過(guò)查看會(huì)計(jì)核算資料 盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金 以確定評(píng)估基準(zhǔn)日余 額的正確性 2 銀行存款 和其他貨幣資金 要求資產(chǎn)占有方提供每一個(gè) 賬戶的銀行 對(duì)賬單及余額調(diào)節(jié)表 根據(jù)評(píng)估申報(bào)表 經(jīng)與銀行對(duì)賬單及銀行存款余額調(diào) 節(jié)表核對(duì) 且對(duì)大額銀行賬戶進(jìn)行發(fā)函確認(rèn) 據(jù)此清查核對(duì)其余額的正確性 3 應(yīng)收款項(xiàng) 應(yīng)收款項(xiàng)包括應(yīng) 收賬款和其他應(yīng)收款 評(píng)估人員向財(cái)務(wù)部 門(mén)了解應(yīng)收款項(xiàng) 形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 對(duì)大額應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了函證 4 存貨 對(duì)存貨的核查是按照 經(jīng)開(kāi)股份提出的清單 進(jìn)行 全面的現(xiàn)場(chǎng)勘 查調(diào)查工作 評(píng)估人員 核實(shí)了相關(guān)賬目 憑證 并進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察 5 其他流動(dòng)資產(chǎn) 其他流動(dòng)資產(chǎn)為 待攤費(fèi)用 評(píng)估人員向有關(guān)財(cái)務(wù)人員 了解了待攤費(fèi)用形成的原因 時(shí)間 原始發(fā)生額及受益匹配期限 事項(xiàng) 審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 6 長(zhǎng)期股權(quán)投資 對(duì)長(zhǎng)期投資 評(píng)估人員根據(jù)經(jīng)開(kāi)股份提供的長(zhǎng)期投資 清查評(píng)估明細(xì)表 查閱了財(cái)務(wù)明細(xì)賬及相關(guān)會(huì)計(jì)憑證 索取了有關(guān)股權(quán)的證 明文件 了解 核實(shí)長(zhǎng)期投資項(xiàng)目的投資種類(lèi) 原始投資額 帳面余額 核 算方法 歷史收益 投資比例等相關(guān)情況 7 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)為經(jīng)開(kāi)股份用于出租的房屋建筑物及其 占用的土地 評(píng)估中 評(píng)估人員會(huì)同資產(chǎn)占有方有關(guān)資產(chǎn)管理人員 對(duì)企業(yè)申報(bào)的資產(chǎn)清 查評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行了清查核實(shí) 投資性房產(chǎn)主要為出租工業(yè)廠房 商用匯展中心 及服務(wù)樓 對(duì)房屋建筑物的勘察 第一步 主要根據(jù)申報(bào)的建筑物清查評(píng)估明細(xì) 表 對(duì)清查評(píng)估明細(xì)表中所列之建筑物以下內(nèi)容進(jìn)行勘察 核對(duì)房屋的地址 座 落部位 地段 層次和產(chǎn)權(quán)邊界 核對(duì)房屋的結(jié)構(gòu) 類(lèi)型 式樣 層高 朝向 建筑面積 查勘房屋的裝修 設(shè)施及其使用狀況 確定房屋的成新率 完好程度 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 14 頁(yè) 和貶值情況 進(jìn)行勘測(cè) 丈量 記錄 繪圖以及必要的攝影 查閱主要房屋建筑 物的預(yù) 決 算書(shū)及施工圖紙等 填寫(xiě)房屋現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表 查閱所有房屋所有 權(quán)證 主要核對(duì)房屋所有權(quán)證中所載 所有權(quán)人 建筑面積 結(jié)構(gòu) 及 示意圖 檢查是否與評(píng)估清查評(píng)估明細(xì)表中所列內(nèi)容一致 對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料 中所載明的所有人與資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人不符的情況 給予高度關(guān)注 進(jìn)一 步通過(guò)詢問(wèn)的方式 了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬 并要求資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人出具了 說(shuō) 明 和 承諾函 第二步對(duì)房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)進(jìn)行逐一核查 主要根據(jù)建筑物清查評(píng)估明 細(xì)表及土地使用權(quán)清查評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行逐一核對(duì)及現(xiàn)場(chǎng)勘察 主要核對(duì)內(nèi)容包括 座落 四至 面積 用途 使用權(quán)類(lèi)型 使用期限等 核實(shí)宗地上的建筑物是否 與委估房產(chǎn)一一對(duì)應(yīng) 土地是否有明確四至界線 查閱土地出讓合同 出讓金支 付憑證及發(fā)票 以核實(shí)使用權(quán)類(lèi)型及付款情況 查閱國(guó)有土地使用證 主要核對(duì) 證中所載 土地使用者 用途 土地等級(jí) 使用權(quán)類(lèi)型 終止 日期 使用權(quán)面積 及 示意圖 檢查是否與評(píng)估清查評(píng)估明細(xì)表中所列 內(nèi)容一致 對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人與資產(chǎn)占有方和相關(guān)當(dāng)事人不符的 情況 給予高度關(guān)注 進(jìn)一步通過(guò)詢問(wèn)的方式 了解產(chǎn)權(quán)權(quán)屬 并要求資產(chǎn)占有 方和相關(guān)當(dāng)事人出具了 說(shuō)明 和 承諾函 第三步收集有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)資料 如可出租 出售 面積 設(shè)計(jì)年限 經(jīng) 濟(jì)使用年限 租金合同 改擴(kuò)建相關(guān)資料 維修時(shí)間與內(nèi)容等 最后評(píng)估人員通過(guò)了解到的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等有關(guān)數(shù)據(jù)資料 進(jìn)行綜合分 析判斷 會(huì)同企業(yè)有關(guān)人員對(duì)清查評(píng)估明細(xì)表進(jìn)行修改 完善 以作到賬表相符 賬物相符 清查評(píng)估明細(xì)表內(nèi)容力求詳實(shí) 準(zhǔn)確 8 設(shè)備 核對(duì)委估清單與帳目 實(shí)物的一致性 逐項(xiàng)核查委估設(shè)備的使用現(xiàn) 狀 從設(shè)備的完整性 技術(shù)現(xiàn)狀 外觀情況等方面對(duì)委估設(shè)備進(jìn)行鑒定 9 負(fù)債 主要通過(guò)核查相應(yīng)的原始憑證 合同協(xié)議 以確定賬面金額 的正確性 10 在資產(chǎn)清查的同時(shí) 我們調(diào)查詢證 了企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 財(cái)務(wù)狀況 以 及企業(yè)發(fā)展的未來(lái)預(yù)期 調(diào)查了企業(yè)是否存在溢余資產(chǎn) 關(guān)注了影響企業(yè)價(jià) 值的相關(guān)因素 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 15 頁(yè) 五 五 資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論 1 中和工業(yè)園的土地使用權(quán)賬面值中包括中和工業(yè)園二期的土地 經(jīng)評(píng) 估清查 根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的中和工業(yè)園二期土地測(cè)繪面積 將二期土地 賬面值進(jìn)行分配 二期土地對(duì)應(yīng)的賬面值為1 763 057 87 元 因此 將二期 土地賬面值調(diào)入存貨 開(kāi)發(fā)成本中和工業(yè)園二期的開(kāi)發(fā)成本中進(jìn)行評(píng)估 2 除中和工業(yè)園二期土地使用權(quán)賬面值外 其它土地使用權(quán)賬面值分別 調(diào)入對(duì)應(yīng)的投資性房產(chǎn)中 具體調(diào)整情況如下 科目名稱賬面價(jià)值賬面調(diào)整值調(diào)整后賬面值 一 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)385 371 202 391 763 057 87387 134 260 26 存貨155 158 512 631 763 057 87156 921 570 50 二 非流動(dòng)資產(chǎn)521 916 634 38 1 763 057 87520 153 576 51 投資性房地產(chǎn)431 966 410 42 1 763 057 87430 203 352 55 其中 房屋建筑物366 020 418 8964 182 933 66430 203 352 55 土地使用權(quán)65 945 991 53 65 945 991 53 評(píng)估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債業(yè)經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì) 經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)資 產(chǎn)核查和核實(shí)相關(guān)資料 除上述兩項(xiàng)調(diào)整外 清查 結(jié)果與委托方提供評(píng)估的 資產(chǎn)情況基本一致 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 16 頁(yè) 評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明評(píng)估依據(jù)的說(shuō)明 本次評(píng)估是在嚴(yán)格遵守國(guó)家現(xiàn)有的有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律 法規(guī)以及其它公允 的評(píng)估依據(jù) 計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)估參考資料的前提下進(jìn)行的 一 主要法律法規(guī)一 主要法律法規(guī) 1 國(guó)務(wù)院 1991 年 91 號(hào)令頒布的 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法 2 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局以國(guó)資辦發(fā) 1992 36 號(hào)文發(fā)布的 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管 理辦法施行細(xì)則 3 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 2005 年第 12 號(hào)令 企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管 理暫行辦法 4 國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā) 2001 102 號(hào) 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知 5 2001 年 12 月 31 日中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第 14 號(hào) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理 若干問(wèn)題的規(guī)定 6 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì) 國(guó)資委產(chǎn)權(quán) 2006 274號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)企 業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知 7 財(cái)政部關(guān)于印發(fā) 國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理辦法 的通知 財(cái)企 2001 802 號(hào) 北京市國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案辦法實(shí)施細(xì)則 8 原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā) 資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn) 試行 的通 知 國(guó)資辦發(fā) 1996 23 號(hào) 9 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 財(cái)評(píng)字 1999 91 號(hào) 10 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 11 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的 企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn) 試行 中評(píng)協(xié) 2004 134 號(hào) 12 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn) 會(huì)協(xié) 2003 18 號(hào) 13 中華人民共和國(guó)公司法 14 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行總行 國(guó)家稅務(wù)局和原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局制定 的有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì) 稅收和資產(chǎn)管理方面的政策 法規(guī) 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 17 頁(yè) 二 二 評(píng)估行為依據(jù)評(píng)估行為依據(jù) 1 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 2007 年度第三次臨時(shí)股東大會(huì)決議 2 經(jīng)開(kāi)股份與京都公司簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) 三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件三 重大合同協(xié)議 產(chǎn)權(quán)證明文件 1 經(jīng)開(kāi)股份的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2 經(jīng)開(kāi)股份章程 3 房屋所有權(quán)證 國(guó)有土地使用證 4 機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證等 5 經(jīng)開(kāi)股份的會(huì)計(jì)報(bào)表等財(cái)務(wù)資料 6 經(jīng)開(kāi)股份提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)資料 四 采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)四 采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 參考資料及其他有關(guān)依據(jù) 1 資產(chǎn)占有方提供的 資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表 2 資產(chǎn)占有方提供的與項(xiàng)目相關(guān)的土地出讓合同 征地協(xié)議 施工合同 設(shè) 備訂貨合同 設(shè)計(jì) 監(jiān)理等合同 3 資產(chǎn)占有方提供的可行性研究報(bào)告 概 預(yù) 算書(shū) 工程量清單標(biāo)底等有 關(guān)資料 4 資產(chǎn)占有方提供的銷(xiāo)售合同 租賃合同等 5 資產(chǎn)占有方提供的記賬憑證 發(fā)票等 6 資產(chǎn)占有方提供的總投資計(jì)劃 銷(xiāo)售計(jì)劃 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等 7 2000 年 10 月 22 日國(guó)務(wù)院令 第 294 號(hào) 中華人民共和國(guó)車(chē)輛購(gòu)置稅暫 行條例 8 國(guó)經(jīng)貿(mào)經(jīng) 1997 456 號(hào) 汽車(chē)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)經(jīng)貿(mào)經(jīng) 1998 407 號(hào) 關(guān) 于調(diào)整輕型載貨汽車(chē)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的通知 國(guó)經(jīng)貿(mào)資源 2000 1202 號(hào) 關(guān)于調(diào)整 汽車(chē)報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知 9 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè) 10 購(gòu)車(chē)網(wǎng) 等網(wǎng)上信息 11 審計(jì)報(bào)告 12 土地增值稅清算鑒證報(bào)告 13 2007 年憑證式 四期 國(guó)債 5 年年利率 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 18 頁(yè) 14 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 15 經(jīng)開(kāi)股份 2007 年 7 月至 2011 年盈利預(yù)測(cè)及說(shuō)明 16 同業(yè)上市公司有關(guān)資料 17 各種新聞 雜志 網(wǎng)站 生產(chǎn)廠家或其他渠道收集的價(jià)格信息資料和其 他資料 18 企業(yè)提供的其它有關(guān)資料 19 評(píng)估人員掌握的有關(guān)信息及現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄等資料 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 19 頁(yè) 成本法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明成本法評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 2 長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 3 投資性房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 4 設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 5 遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 6 負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 20 頁(yè) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 我們對(duì)經(jīng)開(kāi)股份提供的評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估清單及其他有 關(guān)明細(xì)資料 進(jìn)行了賬表 賬賬 賬實(shí)核對(duì) 抽查了有關(guān)原始憑證及其他證明文 件 盤(pán)點(diǎn)了庫(kù)存現(xiàn)金 調(diào)查了存貨的構(gòu)成 實(shí)地查勘了存貨的開(kāi)發(fā)狀況 了解試 算了成本核算的費(fèi)用歸集及分配程序 完成了我們認(rèn)為必要的核實(shí) 勘察程序 在此基礎(chǔ)上依據(jù)此次評(píng)估目的和資產(chǎn)的性質(zhì)采用了相應(yīng)的評(píng)估方法 本次的評(píng)估范圍為資產(chǎn)占有方提供的評(píng)估申報(bào)清單載明的流動(dòng)資產(chǎn) 具體科 目賬面值詳見(jiàn)下表 金額單位 元 科目名稱科目名稱賬面價(jià)值賬面價(jià)值賬面調(diào)整值賬面調(diào)整值 調(diào)整后賬面值調(diào)整后賬面值 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 385 371 202 390 00385 371 202 39 貨幣資金 217 251 594 170 00217 251 594 17 應(yīng)收賬款 12 249 745 240 0012 249 745 24 減 壞賬準(zhǔn)備 8 412 490 930 008 412 490 93 應(yīng)收賬款凈額 3 837 254 310 003 837 254 31 其他應(yīng)收款 8 147 794 370 008 147 794 37 減 壞賬準(zhǔn)備 842 974 950 00842 974 95 其他應(yīng)收款凈額 7 304 819 420 007 304 819 42 存貨 155 158 512 630 00155 158 512 63 其他流動(dòng)資產(chǎn) 1 819 021 860 001 819 021 86 一 貨幣資金 貨幣資金包括現(xiàn)金 銀行存款和其他貨幣資金 評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值 217 251 594 17 元 賬面值無(wú)調(diào)整 現(xiàn)金存放于北京經(jīng)開(kāi)股份財(cái)務(wù)室和會(huì)展中心 經(jīng)盤(pán)點(diǎn)賬實(shí)相符 對(duì)銀行存款查閱了銀行對(duì)賬單 銀行存款余額調(diào)節(jié)表 庫(kù)存現(xiàn)金 庫(kù)存現(xiàn)金評(píng)估基準(zhǔn)日賬面余額 21 337 56 元 評(píng)估人員在出納 人員的陪同下實(shí)際清點(diǎn)核查日現(xiàn)金數(shù) 采取盤(pán)點(diǎn)倒推方法驗(yàn)證評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)金余 額 并同評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)金日記賬和總賬資金賬戶余額相核對(duì)以確認(rèn)基準(zhǔn)日賬面 余額 在此基礎(chǔ)上確定基準(zhǔn)日庫(kù)存人民幣現(xiàn)金以賬面值為評(píng)估值 銀行存款 經(jīng)開(kāi)股份開(kāi)立 16 個(gè)人民幣銀行賬戶 評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值為 人民 213 250 067 60 元 評(píng)估人員核查存款賬戶時(shí)取得了各銀行賬戶基準(zhǔn)日銀行 對(duì)賬單和銀行存款余額調(diào)節(jié)表 檢查評(píng)估基準(zhǔn)日銀行存款記錄與銀行對(duì)賬單余額 的差額 復(fù)核調(diào)節(jié)表編制恰當(dāng) 對(duì)大額銀行賬戶進(jìn)行發(fā)函確認(rèn) 回函結(jié)果無(wú)誤 經(jīng)上述核實(shí)后 確定基準(zhǔn)日銀行存款以賬面值為評(píng)估值 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 21 頁(yè) 3 其他貨幣資金 共 5 項(xiàng) 為經(jīng)開(kāi)股份存入銀行的保證金 評(píng)估基準(zhǔn)日賬面 價(jià)值為人民 3 980 189 01 元 評(píng)估人員核查存款賬戶時(shí)取得了各銀行保證金賬戶 基準(zhǔn)日銀行對(duì)賬單 其中存入工商銀行的農(nóng)民工資預(yù)留賬戶在 2007 年 8 月已撤 銷(xiāo) 未能取得銀行對(duì)帳單 評(píng)估人員查閱了期后轉(zhuǎn)帳憑證及撤銷(xiāo)銀行結(jié)算帳戶申 請(qǐng)書(shū) 對(duì)大額銀行賬戶進(jìn)行發(fā)函確認(rèn) 回函結(jié)果無(wú)誤 經(jīng)上述核實(shí)后 確定基準(zhǔn) 日其他貨幣資金以賬面值為評(píng)估值 二 應(yīng)收款項(xiàng) 根據(jù)經(jīng)開(kāi)股份提供的資料 評(píng)估人員對(duì)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款進(jìn)行了逐項(xiàng)審 查核實(shí) 查驗(yàn)了有關(guān)的合同及原始憑證 1 應(yīng)收賬款 共 16 項(xiàng) 評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值 12 249 745 24 元 賬面凈額 3 837 254 31 元 壞賬準(zhǔn)備 8 412 490 93 元 業(yè)務(wù)內(nèi)容為租金 質(zhì)保金 工程款 土地款 物業(yè)費(fèi) 采暖費(fèi)等 賬面值無(wú)調(diào)整 評(píng)估人員向財(cái)務(wù)部門(mén)了解應(yīng)收賬款 形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄 原始憑證及購(gòu)銷(xiāo)協(xié)議 應(yīng)收帳款 賬齡在 1 年以內(nèi)的占 0 59 1 2 年的占 0 13 2 3 年的占 18 22 3 4 年的占 81 06 其中 北京經(jīng)開(kāi)聯(lián)諾科技有限公司已注銷(xiāo) 其所欠工程款 物業(yè)費(fèi) 采 暖費(fèi)共計(jì) 399 459 43 元無(wú)法收回 評(píng)估值為 0 北京中科宏圣科貿(mào)有限公司所欠 工程款共計(jì) 7 010 791 51 元 2007 年 6 月 12 日經(jīng)北京市第一中級(jí)人民法院調(diào)解 經(jīng)開(kāi)股份與北京中科宏圣科貿(mào)有限公司簽定還款協(xié)議 評(píng)估值以雙方達(dá)成的協(xié)議 價(jià) 4 183 868 10 元確定 其余應(yīng)收款項(xiàng) 部分進(jìn)行了發(fā)函確認(rèn) 回函結(jié)果無(wú)誤 未發(fā)現(xiàn)不能收回的情況 按賬面值確定評(píng)估值 2 其他應(yīng)收款 共 51 筆 評(píng)估基準(zhǔn)日賬面原值 8 147 794 37 元 賬面凈 額 7 304 819 42 元 壞賬準(zhǔn)備 842 974 95 元 業(yè)務(wù)內(nèi)容為租金 水電費(fèi) 押金 工程款 代付車(chē)貸款 往來(lái)款等 賬面值無(wú)調(diào)整 評(píng)估人員向財(cái)務(wù)部門(mén)了解其他 應(yīng)收款形成的原因 賬齡等情況 并審核了相關(guān)賬薄及原始憑證 對(duì)由關(guān)聯(lián)單位 博大物業(yè)代收的租金水電費(fèi)的期后收款情況進(jìn)行了查驗(yàn) 經(jīng)了解 其他應(yīng)收款賬 齡 1 年以內(nèi)的占 60 89 1 2 年的占 23 74 2 3 年的占 7 94 3 4 年的占 2 30 4 5 年的占 3 29 5 年以上的占 1 84 其中 應(yīng)收中科宏圣科貿(mào)有限 公司的水電費(fèi) 8 078 00 元已含在北京經(jīng)開(kāi)股份與北京中科宏圣科貿(mào)有限公司簽定 的還款協(xié)議中 見(jiàn)應(yīng)收帳款評(píng)估說(shuō)明 評(píng)估值在應(yīng)收帳款評(píng)估值綜合考慮 此 項(xiàng)其他應(yīng)收款評(píng)估值為 0 應(yīng)收北京經(jīng)開(kāi)聯(lián)諾科技有限公司的稅卡注冊(cè)費(fèi) 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 22 頁(yè) 280 931 72 元因公司已注銷(xiāo)無(wú)法收回 評(píng)估值為 0 代銷(xiāo)車(chē)輛按揭款 131 681 49 元因歷史原因無(wú)法確定欠款單位 經(jīng)開(kāi)股份對(duì)此出具了書(shū)面說(shuō)明 評(píng)估值為 0 對(duì)其余其他應(yīng)收款項(xiàng) 評(píng)估人員對(duì)大額款項(xiàng)進(jìn)行了發(fā)函確認(rèn) 回函結(jié)果無(wú)誤 未 發(fā)現(xiàn)不能收回的情況 按賬面值確定評(píng)估值 經(jīng)開(kāi)股份對(duì)單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng) 單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試 根據(jù)其未來(lái)現(xiàn)金 流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額 確認(rèn)減值損失 計(jì)提壞賬準(zhǔn)備 單項(xiàng)金額不重 大的和經(jīng)單獨(dú)測(cè)試未減值的應(yīng)收款項(xiàng) 采用賬齡分析法 按應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡和規(guī) 定的提取比例確認(rèn)減值損失 經(jīng)上述對(duì)應(yīng)收賬款 其他應(yīng)收款可收回性的評(píng)估 對(duì)經(jīng)開(kāi)股份計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為 0 應(yīng)收賬款調(diào)整后賬面凈值為 3 837 254 31 元 評(píng)估值為 9 023 362 40 元 增 值 5 186 108 09 元 增值 135 15 其他應(yīng)收賬款調(diào)整后賬面凈值為 7 304 819 42 元 評(píng)估值為 7 727 103 16 元 增值 422 283 74 元 增值率 5 78 三 存貨 本次評(píng)估存貨包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及開(kāi)發(fā)成本 賬面值為 155 158 512 63 元 調(diào)整 后賬面值為 156 921 570 50 元 其中 1 評(píng)估方法 對(duì)于已銷(xiāo)售或視同銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 評(píng)估時(shí)采用采集可比物業(yè)或自身銷(xiāo)售價(jià) 格的市場(chǎng)資料 以未來(lái)銷(xiāo)售額扣除變現(xiàn)費(fèi)用等因素后折現(xiàn)的方法 計(jì)算其評(píng)估值 其基本公式為 評(píng)估值 銷(xiāo)售收入 流轉(zhuǎn)稅 未來(lái)銷(xiāo)售費(fèi)用 未來(lái)管理費(fèi) 土地增值稅 所得稅 1 折現(xiàn)率 對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 由于項(xiàng)目處于在建狀態(tài) 評(píng)估時(shí)采用采集可比物業(yè)或自 身銷(xiāo)售價(jià)格的市場(chǎng)資料 以未來(lái)銷(xiāo)售額扣除未來(lái)變現(xiàn)尚需支付費(fèi)用等因素后 再 將其折現(xiàn) 計(jì)算出相當(dāng)于開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估結(jié)果 乘以開(kāi)發(fā)成本基準(zhǔn)日賬面成本除 以完工總成本計(jì)算得出的約當(dāng)量百分比 得到其評(píng)估值 其計(jì)算公式為 評(píng)估值 銷(xiāo)售收入 流轉(zhuǎn)稅 未來(lái)銷(xiāo)售費(fèi)用 未來(lái)管理費(fèi) 土地增值稅 所得稅 1 折現(xiàn)率 賬面成本 總成本 對(duì)于出租項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 會(huì)所本次評(píng)估采用收益法 所謂收益法 是預(yù)計(jì) 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 23 頁(yè) 估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 收益法的基本計(jì)算公式為 n Ai P i 1 1 R i 其中 P 收益價(jià)格 元 元 m2 Ai 未來(lái)第 i 年的凈收益 元 元 m2 R 資本化率 n 未來(lái)可獲收益的年限 年 資本化率的本質(zhì)是投資收益率 根據(jù)統(tǒng)計(jì)同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)租金及售價(jià)比例 經(jīng) 分析綜合后確定 對(duì)于未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)核實(shí)后按賬面值確定評(píng)估值 對(duì)于不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的支出 但計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目 評(píng)估人員向財(cái)務(wù)部門(mén) 了解該類(lèi)開(kāi)發(fā)成本形成的原因 在核實(shí)賬面金額及相關(guān)資料的基礎(chǔ)上 按可收回 額確定評(píng)估值 2 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的評(píng)估 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品概況開(kāi)發(fā)產(chǎn)品概況 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面值 7 342 343 22 元 調(diào)整后賬面值 7 342 343 22 元 共 2 項(xiàng) 一項(xiàng)為 BDA 國(guó)際企業(yè)大道 B 區(qū)的 2 棟寫(xiě)字樓 賬面值為 6 680 256 84 元 另一 項(xiàng)為金泰公寓 1 處商鋪 賬面值為 662 086 38 元 BDA 國(guó)際企業(yè)大道 B 區(qū) 為該公司開(kāi)發(fā)的多層獨(dú)棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目 位于北京 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)景園北街 2 號(hào) 項(xiàng)目共分三期 一期總建筑面積 35181 33 平方米 共 15 棟三至四層的獨(dú)立寫(xiě)字樓 一期于 2004 年 5 月取得商品房預(yù)售許可證 證 號(hào)為京開(kāi)房證字第 200403 號(hào) 二期獨(dú)立寫(xiě)字樓總建筑面積 34336 83 平方米 共 12 棟三至四層的獨(dú)立寫(xiě)字樓 二期于 2004 年 12 月取得商品房預(yù)售許可證 證號(hào) 為京開(kāi)房證字第 200410 號(hào) 三期總建筑面積 33236 5 平方米 共 15 棟三至四層 的獨(dú)立寫(xiě)字樓 另建有 1 棟七型樓 建筑面積 2214 44 平方米 三期于 2005 年取 得商品房預(yù)售許可證 證號(hào)為京房售證字 2005 開(kāi) 2 號(hào) B 區(qū)整體占地面積 119235 6 平方米 國(guó)有土地使用證號(hào)為開(kāi)股份國(guó)用 2002 字第 081 號(hào) 土地使 北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 北京京都資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 賽特廣場(chǎng)五層 010 65227608 第 24 頁(yè) 用者北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 使用權(quán)類(lèi)型出讓 終止日期為 2052 年 12 月 26 日 目前一期僅剩余 11 2 號(hào)樓 三期僅剩余 43 1 號(hào)樓 2 棟寫(xiě)字樓均分別 簽訂了 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同 其中一期 11 2 號(hào)樓 買(mǎi)方已支付全部售房款 但由于買(mǎi)方尚未接收 因此尚未結(jié)算成本 三期 43 1 號(hào) 樓 買(mǎi)方已支付首付款 余款正在辦理按揭手續(xù) 因此尚未結(jié)算成本 根據(jù)以上 2 棟寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況 均可視同銷(xiāo)售 金泰公寓商鋪為該公司開(kāi)發(fā)的公寓樓及商鋪樓項(xiàng)目 位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)北環(huán)東路 3 號(hào) 公寓樓項(xiàng)目為地下一層 地上十二層的房地產(chǎn) 總建筑面積 22118 平方米 項(xiàng)目占地面積 3547 1 平方米 國(guó)有土地使用證號(hào)為開(kāi)股份國(guó)用 2002 字第 010 號(hào) 土地使用者北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 土地用途住 宅 使用權(quán)類(lèi)型出讓 終止日期 2072 年 3 月 18 日 該項(xiàng)目于 2002 年 3 月取得 商品房銷(xiāo)售許可證 證號(hào)為京開(kāi)房?jī)?nèi)證字第 200201 號(hào) 目前公寓樓已經(jīng)銷(xiāo)售完 畢 成本已結(jié)轉(zhuǎn) 商鋪樓項(xiàng)目為地上二層建筑 總建筑面積 3544 63 平方米 項(xiàng)目占地面積 2457 2 平方米 國(guó)有土地使用證號(hào)為開(kāi)股份國(guó)用 2002 字第 009 號(hào) 土地使用 者北京經(jīng)開(kāi)投資開(kāi)發(fā)股份有限公司 土地用途公建 使用權(quán)類(lèi)型出讓 終止日期 2052 年 3 月 18 日 該項(xiàng)目于 2002