原稿玉溪市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告.ppt

玉溪市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 目錄 第一部分宏觀經(jīng)濟分析 第二部分區(qū)域背景分析 第三部分整體市場研究 1 宏觀經(jīng)濟走勢2 宏觀調(diào)控基調(diào)3 宏觀經(jīng)濟政策4 樓市調(diào)控政策5 地產(chǎn)前景 1 經(jīng)濟總量2 投資情況3 人口發(fā)展情況4 人民生活指標5 社會消費品6 城市發(fā)展規(guī)劃 1 整體商業(yè)市場研究2 房地產(chǎn)市場研究3 玉溪整體房地產(chǎn)供求分析4 消費需求趨勢分析 待完成 第四部分項目發(fā)展分析 1 區(qū)位分析2 交通分析3 周邊配套分析4 項目發(fā)展總結(jié)分析 宏觀經(jīng)濟分析 Part1 1 宏觀經(jīng)濟走勢2 宏觀調(diào)控基調(diào)3 宏觀經(jīng)濟政策4 樓市調(diào)控政策5 地產(chǎn)前景 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟政策 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 我國GDP總值呈逐年遞增趨勢 經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢較好 中國2013年GDP增長已超過了7 5 的官方目標 達到7 7 這是十四年來最低增速 2013年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占比增至46 1 首次超過第二產(chǎn)業(yè) 2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元 比上年增長19 8 其中住宅投資增長19 4 房屋新開工面積201208萬平方米 比上年增長13 5 其中住宅新開工面積增長11 6 全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米 比上年增長8 8 2014年一季度房地產(chǎn)投資預計15494億元 增速約18 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀經(jīng)濟政策 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 觀點 雙向調(diào)控 一 地方政府逐步減少行政性手段對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的干預程度 二 強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的 針對性 首次提出對不同城市進行 分類調(diào)控 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 貨幣政策觀點 央行明確將 繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策 2014年人民銀行系統(tǒng)繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策 不斷完善調(diào)控方式和手段 增強調(diào)控的前瞻性 針對性和協(xié)同性 大力推動金融改革 切實維護金融穩(wěn)定 提升金融服務和管理水平 支持經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整 爭取國際收支基本平衡 促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展 當前我國貨幣政策目標并沒有改變 要在保持經(jīng)濟平穩(wěn)適度增長的基礎上 推動金融機構(gòu)和企業(yè)去杠桿 優(yōu)化結(jié)構(gòu) 概括來說 就是要兼顧貨幣政策幾大目標 為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供良好的貨幣金融環(huán)境 從長期看 勞動力成本的逐步上升決定了未來5到10年的物價水平都會處在3 左右的溫和上漲周期中 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 樓市調(diào)控政策 地產(chǎn)前景 2010年 2011年 2012年 物價樓市調(diào)控成效明顯國民經(jīng)濟運行總體上應該是保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展 同時物價調(diào)控又取得了明顯的成效 經(jīng)濟走勢三條主線政策主線 經(jīng)濟復蘇與宏觀政策的正?；貧w 結(jié)構(gòu)主線 我國處于一個新的結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)折點 國際主線 后危機時代的全球化視角 以科學發(fā)展為主題 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線 按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào) 及時加強和改善宏觀調(diào)控 把穩(wěn)增長放在更加重要的位置 國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn) 經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進 2013年 經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)中國經(jīng)濟正處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的關鍵時期 經(jīng)濟在平穩(wěn)的情況下還需要進一步調(diào)整鞏固 宏觀穩(wěn) 微觀活 成為房地產(chǎn)政策的關鍵詞 中國經(jīng)濟動力雖然在減弱 但保持7 8 的增速的動力依然存在 動力來自于人口質(zhì)量的提升 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整 技術的進步 來自于改革帶來的制度創(chuàng)新 以及城市化進程加速等 經(jīng)濟政策走勢觀點 2014年預測 穩(wěn)中有為中國經(jīng)濟的決策者希望在保持一定經(jīng)濟增長速度的基礎上 緩解包括就業(yè)在內(nèi)的種種社會矛盾 估計經(jīng)濟增長率在7 8 之間 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟政策 地產(chǎn)前景 在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長 房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下 2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn) 銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢 投資新開工增長平穩(wěn) 的特點 2011年 2012年 2013年 住建部 加快推進房產(chǎn)征收稅擴大試點范圍國土部 警惕一些地方放松調(diào)控住建部部署督察全國住房公積金財政部 嚴格實施差別化住房稅收政策 國八條 房產(chǎn)稅試點改革先后落地 限購 限價 限貸 等政策全面升級限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個 10月底 1000萬套保障房建設計劃提前實現(xiàn) 強調(diào)稅收的作用完善穩(wěn)定房價工作責任制 堅決抑制投機投資性購房 增加普通商品住房及用地供應 加快保障性安居工程規(guī)劃建設 加強市場監(jiān)管 2010年 新國十條 限購限貸措施密集出臺 停發(fā)第三套房貸款加大保障性住房體系建設 增加商品住房供給 遏制外地炒房者異地購房 物業(yè)稅重慶 上海試點 地方政府房價控制目標 問責制強化執(zhí)行力 觀點 有針對性的調(diào)整加大保障房建設力度加快城鎮(zhèn)化建設 對不同地域城市進行分類調(diào)控 市場作為調(diào)控主體 加強市場監(jiān)管 形成有效供需 2014年 鑒于經(jīng)濟復蘇大幅低于市場預期 季初存款下降 不良貸款上升等諸多因素 銀行的未來信貸投放將相對謹慎 但中短期內(nèi) 流動性寬松格局將延續(xù) 并對今年經(jīng)濟溫和復蘇形成支持 由于中小企業(yè)等實體經(jīng)濟的有效貸款需求不足 商業(yè)銀行中短期內(nèi)或傾向于房地產(chǎn)開發(fā)貸 但考慮到中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù) 商業(yè)銀行在信貸投放時仍會選擇實力較強的大中型房企和資質(zhì)優(yōu)良的項目等 始于2013年末的停貸潮緣何會波及新一年度的貸款額度 面對高收益的小微貸 信用貸 是銀行經(jīng)營體制 利潤最大化 的選擇結(jié)果即上調(diào)利率的預演 還是信貸額度管控的 欲罷不能 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟政策 地產(chǎn)前景 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟政策 樓市調(diào)控政策 國家政策 市場導向與行業(yè)理性化 將促成城市商業(yè)地產(chǎn)的升級 住宅開發(fā)受宏觀調(diào)控的沖擊 客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 受到城市化進程加快因素的驅(qū)動 中國二 三線城市的規(guī)模和城市建設普遍面臨升級需求 加之政策面對商業(yè)地產(chǎn)融資渠道的拓寬 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會進入一個放量擴展階段 多元化消費需求也將直接推進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 受國際品牌及大型商家擴張影響 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逐步將目光轉(zhuǎn)向追求商業(yè)運營價值和不動產(chǎn)穩(wěn)定收益 商業(yè)地產(chǎn)逐步回歸理性 經(jīng)濟回落 商業(yè)地產(chǎn)受影響較小 行業(yè)呈升級態(tài)勢 商業(yè)地產(chǎn)理性化發(fā)展 業(yè)態(tài)發(fā)展多元化 迎合中國消費升級浪潮 商業(yè)地產(chǎn)投資穩(wěn)定中出現(xiàn)減緩 宏觀經(jīng)濟走勢 宏觀調(diào)控基調(diào) 宏觀經(jīng)濟政策 樓市調(diào)控政策 區(qū)域背景分析 Part2 1 經(jīng)濟總量2 投資情況3 人口發(fā)展情況4 人民生活指標5 社會消費品6 城市發(fā)展規(guī)劃 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 本章引言 本章節(jié)將集中分析目前玉溪紅塔區(qū)乃至玉溪全市宏觀經(jīng)濟狀況及未來有關與商業(yè)市場息息相關的經(jīng)濟資料 透過對宏觀經(jīng)濟的整體分析 以此加深對目前經(jīng)濟運行及發(fā)展趨勢的認知 進一步了解未來商業(yè)市場的發(fā)展空間以及分析項目運營的前景 除宏觀經(jīng)濟分析外 在此亦將介紹與分析紅塔區(qū)的城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展規(guī)劃 這些規(guī)劃亦會對本項目發(fā)展趨勢有正面影響 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 國民生產(chǎn)總值 GDP 及其增長率 玉溪整體國民生產(chǎn)總值保持快速增長 平均增速15 經(jīng)濟總量排名云南省前列 生產(chǎn)總值平穩(wěn)快速上漲 2013全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)連續(xù)上升趨勢 共1102 2億元 同比增加13 8 其中工業(yè)增加值達664 8億元 占總GDP的62 4 紅塔 昆鋼 云錫 云銅 云天化 云電等大企業(yè)大集團作出了重要貢獻 卷煙及配套產(chǎn)業(yè)增加值達362 7億元 占GDP的33 全市GDP發(fā)展以煙草類產(chǎn)業(yè)為主 與礦業(yè) 建筑業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展 占全市GDP80 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展情況 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與比重 表明了玉溪城市化水平發(fā)展提速 社會經(jīng)濟發(fā)展水平穩(wěn)步提升 注 產(chǎn)業(yè)比例是衡量現(xiàn)代綜合城市經(jīng)濟發(fā)展所處階段的核心指標 一般而言 第一產(chǎn)業(yè)比重高 社會經(jīng)濟發(fā)展水平較低 第三產(chǎn)業(yè)比重高 社會經(jīng)濟發(fā)展水平也較高 資料來源 玉溪市統(tǒng)計局 資料顯示玉溪近年來年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化比較穩(wěn)定 第二產(chǎn)業(yè)比重在60 以上 工業(yè)發(fā)展及城市開發(fā)建設保持較高活躍度 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 固定資產(chǎn)投資情況 玉溪近年固定資產(chǎn)投資增長較快 房地產(chǎn)投資占據(jù)其中重要地位 2009 2013年來 玉溪市固定資產(chǎn)投資總量較快增長 整體增幅在25 以上 房地產(chǎn)投資開發(fā)活躍 經(jīng)濟總量 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)投資 玉溪市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 以及國內(nèi)GDP依然依靠投資拉動 規(guī)避市場風險 穩(wěn)健發(fā)展是當前房地產(chǎn)業(yè)的方向 小于4 4 5 5 8 大于8 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展關系 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 美元 800 4000 4000 8000 8000 20000 0 800 啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期 2009 2013年間 玉溪市房地產(chǎn)投資快速增長 從36 6億左右增加到156億 增長率超過300 經(jīng)濟總量 投資情況 人民生活指標 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 人口分布情況 觀點1 紅塔區(qū)作為玉溪市首府 行政中心 商業(yè)中心同時也是玉溪常住人口最多 人口密度最大的區(qū)域 觀點2 人流密集程度決定消費型經(jīng)濟的轉(zhuǎn)換程度 紅塔區(qū)以南北大街 聶耳路 鳳凰路人口分布最為密集 而該片也是玉溪商業(yè)發(fā)展水平的代表區(qū)域 2013年年末全市常住人口為234萬人 比上年末增加1萬人 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 玉溪人均可支配收入水平 玉溪市城市居民生活水平處于國內(nèi)中等水平 但與一線城市還有較大差距 整體消費水平有待提升 玉溪居民人均可支配收入持續(xù)保持較快增長速度 2013年達到24276元 比上年增加2892元 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 社會消費品 城市發(fā)展規(guī)劃 橫向?qū)Ρ热司芍涫杖胩幱谠颇陷^高水平 縱觀城市發(fā)展水平 玉溪實屬 藏富于民 云南省內(nèi)主要城市居民生活水平比較 根據(jù)2013年數(shù)據(jù)顯示 玉溪市人均可支配收入為24706元 僅次于省會昆明位居省內(nèi)第二 紅塔區(qū)人均可支配收入處于玉溪全市上游水平 注 城市生活水平比較以人均可支配收入作為參照 主要參考國內(nèi)一線城市及華中地區(qū)省會城市 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 城市發(fā)展規(guī)劃 居民消費價格指數(shù) CPI 2012年玉溪市居民消費價格指數(shù) CPI 達到了國際通用標準的輕微通貨膨脹的范圍 結(jié)合GDP增長情況 可判斷玉溪整體處于 高增長 低通脹 的局面 運行態(tài)勢良好 注 居民消費價格指數(shù)取值以上年指數(shù) 100為標準 注 按國際通用標準 當CPI增幅達3 5 的區(qū)間經(jīng)濟處于活躍狀態(tài) 價格增幅處于良性水平 2009 2013年 玉溪市整體居民消費價格指數(shù)波動在0 9 5 之間 整體來看波動較大 2010年以后體現(xiàn)為區(qū)位通脹 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 由于項目位于玉溪紅塔區(qū)北市區(qū) 因此 城市發(fā)展規(guī)劃部分將重點關注紅塔區(qū)城市建設發(fā)展方向 經(jīng)濟發(fā)展 交通發(fā)展等規(guī)劃 導論 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 玉溪城市簡介 城市職能 玉溪市政治 經(jīng)濟 文化 科技 信息中心煙草 生態(tài)旅游 裝備制造 新能源 高新技術等特色產(chǎn)業(yè)基地中國 東南亞國際大通道中心樞紐云南省重要的生態(tài) 文化旅游服務基地云南省面向滇中南的物資集散地 通往東南亞國際通道的重要樞紐 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市 城區(qū)發(fā)展方向及結(jié)構(gòu) 城市空間布局結(jié)構(gòu)為 一心 雙核 四組團 一心 中心組團 雙核 舊城區(qū)綜合性商業(yè)服務中心和生態(tài)文化區(qū)市級行政 商務中心 四組團 大營街組團 春和組團 研和組團 北城組團 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 玉溪未來發(fā)展規(guī)劃圖 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 大營街組團 完善以煙草相關的配套產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè) 促進新火車站及其周邊區(qū)域的建設 利用鄰近中心組團的區(qū)位優(yōu)勢 積極發(fā)展娛樂服務業(yè) 旅游業(yè) 生活居住等功能 中心組團 是玉溪市政治 經(jīng)濟 商業(yè)中心 未來將提升和優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 增強區(qū)域服務職能 北城組團 依托臨近昆明的優(yōu)越區(qū)位條件 積極發(fā)展現(xiàn)代物流貿(mào)易 休閑度假 旅游服務 農(nóng)產(chǎn)品加工以及生活居住 北部皂角營現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)逐步向研和工業(yè)園區(qū)遷移 春和組團 城市重要功能區(qū) 依托紅塔工業(yè)園區(qū)九龍片區(qū)的開發(fā) 重點發(fā)展綠色生物技術 制藥和農(nóng)特產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè) 結(jié)合九龍池省級風景名勝區(qū)及飛井海旅游區(qū)的建設 發(fā)展休閑度假 旅游服務及生活居住 充分利用良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件及農(nóng)副產(chǎn)品交易傳統(tǒng) 發(fā)展為城市服務的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn) 交易 加工及農(nóng)業(yè)觀光 綠色生態(tài)旅游 研和組團 主要功能包括新型工業(yè) 區(qū)域物流與居住功能 研和工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展鋼鐵加工 鑄造和裝備制造業(yè) 未來發(fā)展成為以新材料研發(fā) 加工鑄造 裝備制造為主導的生態(tài)型 現(xiàn)代化新型工業(yè)園區(qū) 結(jié)合鐵路站場 在組團北部建設面向全省及東南亞的重要物流中心基地 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 紅塔區(qū)交通條件及規(guī)劃 玉溪規(guī)劃未來繞城道路 在現(xiàn)有道路基礎上規(guī)劃形成 七橫五縱 的主干道路骨架路網(wǎng) 七橫 與繞城高速公路出入口連接的三橫 為規(guī)劃快速路 其余四橫為結(jié)構(gòu)性主干道 五縱 原昆曼高速公路玉溪壩子段規(guī)劃為快速路 其余4條為結(jié)構(gòu)性主干道 外繞城線 內(nèi)繞城線 高鐵站 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 支柱產(chǎn)業(yè)分析 農(nóng)業(yè)煙草產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 礦電產(chǎn)業(yè) 作為著名的云煙之鄉(xiāng) 玉溪烤煙種植一直保持全國領先水平 中上等煙比重多年穩(wěn)定在85 以上 為紅塔集團的興起奠定了堅實的基礎 突出生態(tài)特色 延續(xù)歷史文脈 強化音樂精神 突出建筑特色 截至 十一五 末 玉溪市礦電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達614 3億元 比 十五 末增長2 2倍 成為全市又一支柱產(chǎn)業(yè) 引進昆鋼 云銅 云錫 云天化 云電 泰國TCC等國內(nèi)外大企業(yè) 建立了 四礦一電 重工業(yè)體系 實現(xiàn)玉溪工業(yè)的跨越式發(fā)展 經(jīng)濟總量 投資情況 人口發(fā)展情況 人民生活指標 社會消費品 城市定位 滇中城市群次中心 具有高原山水特色的現(xiàn)代宜居生態(tài)城市 發(fā)展方向 玉溪城市發(fā)展方向已中央主城為商業(yè) 行政核心 向四城副中心進行輻射 交通規(guī)劃 在現(xiàn)有道路基礎上規(guī)劃形成 七橫五縱 的主干道路骨架路網(wǎng) 形成面向滇南的陸路大通道 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 資源優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級將推動民生保障 國民財富的迅速積累 商業(yè)規(guī)劃 依托玉溪傳統(tǒng)商圈氛圍 加之城市改造升級提速 商業(yè)區(qū)將實現(xiàn)業(yè)態(tài) 規(guī)模 輻射力的升級 小結(jié) 整體市場研究 Part3 1 整體商業(yè)市場研究2 住宅市場研究3 玉溪整體房地產(chǎn)分析4 消費需求趨勢分析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 1 玉溪市商業(yè)市場研究 2 SOHO市場分析 3 寫字樓行業(yè)市場研究 玉溪商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 玉溪市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 2005 2025年 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 一主 中心城區(qū) 南北大街 市級中心商業(yè)區(qū)指商業(yè)高度集中 各類商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種齊全 服務范圍對象以區(qū)域以外消費者為主的商業(yè)繁華區(qū)域 規(guī)劃范圍為南至紅塔大道 北至龍馬路 西至昆玉高速 東至東部山地 鳳凰路 中心商業(yè)區(qū) 沃爾瑪 聶耳廣場 二輔 開發(fā)區(qū) 區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段 公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)服務中心 北片區(qū)南至李棋鎮(zhèn) 東至規(guī)劃中的行政中心 二輔 北片區(qū) 北城組團 春和組團 研和組團 區(qū)域商業(yè)區(qū)指在居民稠密區(qū)形成的商業(yè)集中路段 公共交通集散地或新興大型住宅區(qū)周邊設置的地區(qū)性商業(yè)服務中心 開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn) 包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域 大營街 四組團 鎮(zhèn)級商業(yè)中心 鎮(zhèn)級商業(yè)區(qū)指在鎮(zhèn)級商業(yè)區(qū)域 依托其產(chǎn)業(yè)情況 進行商業(yè)的打造 多為初級商業(yè)區(qū)域 開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn) 包含沃爾瑪及南段商業(yè)區(qū)域 小廟街 一主 中心城區(qū) 南至紅塔大道 北至龍馬路 西至昆玉高速 東至東部山地 兩輔 開發(fā)區(qū)和北片區(qū) 開發(fā)區(qū)南至高倉鎮(zhèn) 北片區(qū)北至李棋鎮(zhèn) 東至規(guī)劃中的行政中心 四組團 春和組團 北城組團 研和組團 大營街組團 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 玉溪商圈分析 南北大街商圈 鳳凰路商圈 聶耳商圈 商業(yè)形態(tài) 消費群體 商圈優(yōu)勢 發(fā)展趨勢 以傳統(tǒng)百貨為主 輔以部分餐飲 市內(nèi)消費人群及本地家庭型消費為主 玉溪傳統(tǒng)商業(yè)聚集地 地段優(yōu)勢明顯 品牌優(yōu)勢突出 知名度較高 隨著玉溪的老城建設 將帶動商圈的形象檔次升級 并朝多樣性 多元化發(fā)展 業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化 以時尚百貨 商業(yè)步行街 品牌超市 時尚運動賣場為主 市內(nèi)人群和時尚年輕消費人群 商圈可達性較好 知名度較高 具有一定人文景觀優(yōu)勢 業(yè)態(tài)組合齊全 時尚性消費吸引力較強 伴隨著商圈內(nèi)新興項目的不斷建成與新品牌的引進 商圈檔次不斷提升 商業(yè)進一步的升級換代 以社區(qū)商業(yè)為主 輔助部分高端餐飲 酒吧 市內(nèi)及地塊周邊消費人群 依托聶耳公園及玉溪劇院 圖書館 高端別墅群資源 客戶得以保障 受城市規(guī)劃限制 區(qū)域商業(yè)客群穩(wěn)定 擴容性較差 使得其發(fā)展較慢 沃爾瑪商圈 北城商圈 以沃爾瑪及美佳華中高端百貨為主 輔以家電家居賣場 配置一定量餐飲 室內(nèi)消費人群及本地家庭型消費 新興起商圈 目前運營情況良好 依托超市的拉動 給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎 隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新興項目的加入 商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象急速提升 以其牛角小刀馳名滇中 以含多種礦物質(zhì)礦泉水為其產(chǎn)業(yè)支撐 作為產(chǎn)業(yè)基地為其存在 使得其客群更多為定向客群 擁有一定量的文物古跡 擁有一定品牌性的花燈隊吸引游客 其將做為玉溪北城鎮(zhèn)休閑度假區(qū)而存在 目前休閑度假區(qū)善在規(guī)劃中 春和商圈 以社區(qū)商業(yè)為主 商業(yè)檔次偏低 區(qū)域消費人群 區(qū)域傳統(tǒng)商圈 后期潛在消費力巨大 伴隨著玉溪的擴容完善 使得區(qū)域作為四組團中最靠近中心區(qū)組團而言 擁有較大商業(yè)提升價值 研和商圈 大營街商圈 以工業(yè)園區(qū)為其主要形態(tài) 工業(yè)上下游消費人群 在09年其大量企業(yè)入駐 千家企業(yè)扎堆研和工業(yè)園區(qū)玉溪南部將鑄起鋼鐵城 未來將發(fā)展成為玉溪的鋼鐵城 作為玉溪經(jīng)濟的新增長點存在 以匯溪公園 匯龍生態(tài)園 映月潭 玉泉寺 玉泉湖等旅游景點吸引游客 云南省內(nèi)旅游客群為主 作為云南第一村 其依靠于自身優(yōu)勢資源加上一定的優(yōu)良配套以旅游為切入點進行打造 隨著其旅游配套的完善 依托于玉溪的名氣進行發(fā)展 使得其未來的旅游商業(yè)經(jīng)濟前景良好 小廟商圈 以餐飲 服裝購物為主 市內(nèi)人群和中心消費商業(yè)區(qū)人群 在核心商業(yè)區(qū)旁做配套商業(yè)存活以餐飲為其驅(qū)動點存在 在未來周邊商業(yè)發(fā)展后 其將打造的更具玉溪味道進行保留 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 玉溪商圈研究范圍 由于項目處于玉溪北線區(qū)域 為對項目商業(yè)發(fā)展提供相應指引與佐證 特此選擇與本案關聯(lián)度較高的市級及區(qū)域五大核心商圈的商業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢加以研究分析 透過以下分析 對本項目商業(yè)發(fā)展提供相關參考依據(jù) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 區(qū)域商業(yè)調(diào)研說明 本次調(diào)研將客觀細致分析玉溪成熟商圈商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 未來有發(fā)展前景的開發(fā)項目 為項目定位提供可靠參考依據(jù) 具體詳細調(diào)研部分有 南北大街 鳳凰路 珊瑚路 以及北市區(qū)玉水金岸和萬裕中央商業(yè)區(qū) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 鳳凰路商圈 小廟街商圈 沃爾瑪商圈 聶耳廣場商圈 南北大街商圈 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 南北大街商圈重點解析 商圈概況南北大街商圈商業(yè)體量約16萬平方米 是玉溪市最早形成的核心商圈之一 主要消費人群為年輕時尚群體及區(qū)域客群 人流量巨大 商圈位置南北大街商圈位于玉溪中心區(qū)域 鳳凰路 玉興路段的中段 其實施道路中央隔離 總計長1300米 商圈組成商圈內(nèi)以商業(yè)步行街 玉溪老百貨 多元化餐飲娛樂 專業(yè)市場 玉溪老街等商業(yè)形態(tài)組成 南北大街 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 南北大街商圈主要商業(yè)分布 家佳超市 國美電器 德克士 蘇寧電器 玉溪百貨大樓 鳳凰路 新興路 人民路 玉興路 N 班尼路 客萊帝珠寶 西德南 周六福珠寶金行 百麗 森馬 周大生珠寶 匹克 德爾惠 samuel 中國郵政l 361度 絕味 同一首歌 糖炒板栗 傣佳干巴 啄木鳥 新興影劇院 網(wǎng)吧 小錘干巴 恒源祥 網(wǎng)吧 貴人鳥 KAMA 安踏 日升商行 紅蜻蜓 南北襪行 清倉服飾 周六福珠寶 眼鏡直通車 工商銀行 亨得利眼鏡 亨得利眼鏡 品牌男裝 兒童廣場 達芙妮 聶耳路 木木夕木心 孔雀珠寶 女鞋 珂卡夫 蜘蛛王 三毛尚品 朵以 紅蜻蜓 勁王服飾 意爾康 紅谷 勁王休閑鞋 杰豪 蜘蛛王 珂卡夫 三槍 時到表現(xiàn) 皮鞋甩賣 紅草帽 工商銀行 季候風 女士內(nèi)衣 金猴女鞋 木森 服飾店 路美鞋業(yè) 杰尼卡 瑞彪 卓詩尼 紅谷 足遙鞋業(yè) 寶島眼鏡 服飾店 蜘蛛王 野達 小錘干巴 通海田記銀飾 云南白藥 服飾店 百爵珠寶 奧康 太平鳥 服飾店 服飾店 迅捷通信 工商銀行 工商銀行 好萊塢服飾 肯德基 雅客來 佐丹奴 安踏 嘉華餅屋 云地礦珠寶店 昆百大珠寶 玉溪百大 意爾康 大眾服飾 青春服飾 潮流前線 德克士 森馬 某某女裝 祥榮眼鏡 MT服飾 西德南 利馬高 富貴鳥 建設銀行 香兩岸火鍋 利來鉆石 蘇寧電器 信佳眼鏡 金孔雀銀樓 紅谷 格度 日泰皮鞋 服飾 服飾 瑞彪 賽飛洛 金盾 艾斯普萊 太極名城銷售中心 艾美其 石頭記 一秀 童足輝鞋業(yè) 澳倫 三毛尚品 七星街 珂卡夫 愛慕 絕味 中老年服飾 四海百 比上 雨石 首創(chuàng)九九 摩爾酒店 百麗 屈臣氏 周大生 克萊帝 云地礦珠寶 發(fā)際線 雅戈爾 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 南北大街商圈小結(jié) 業(yè)態(tài)組成 主要以零售業(yè)態(tài)為主 標準鋪面 標準鋪面約32平米 開間進深比1 2 小結(jié) 以街鋪為主 以服飾銷售為主 消費檔次以中低檔為主 部分中高端 分布部分大型商場 人流量較大 南北大街商圈商業(yè)現(xiàn)狀 租金 150 200元 月面積32平米 4 8 租金 200 250元 月面積36平米 4 9 租金 200 250元 平米 月面積70平米 租金 300 350元 月面積50平米 租金 250 300元 月面積32平米 租金 150 200元 平米 月面積50平米 租金 300 350元 平米 月面積32米 租金 250 300元 平米 月面積32平米 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 玉溪百大總體概況 玉溪百大位于云南玉溪市紅塔區(qū)人民路128號 南北大街17號 總建筑面積約6000平方米 經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋了化妝品 精品服飾 男士精品服裝等業(yè)態(tài) 同時涵蓋親子樂園等娛樂設施 但目前已停止運營 已建成項目 玉溪百大 經(jīng)營狀態(tài) 缺乏檔次 定位不明晰目前處于運營狀態(tài) 但局部尚在改造和裝修中 因此整體經(jīng)營狀態(tài)不佳 且內(nèi)部人流較少 內(nèi)部動線規(guī)劃及業(yè)態(tài)設置較混雜 沒有明晰的定位 檔次感較差 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 蘇寧電器總體概況 蘇寧電器南北大街店位于云南省玉溪市紅塔區(qū)南北大街 總建筑面積約4800 其中頂樓第三層處于閑置狀態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋了五金交電 辦公設備 日用百貨 電子產(chǎn)品 制冷設備及配件 家用電器及配件等經(jīng)營現(xiàn)狀 缺乏核心驅(qū)動力 如餐飲 娛樂等 由于該商業(yè)內(nèi)部僅含有服裝 家用電器等業(yè)態(tài) 缺乏驅(qū)動型業(yè)態(tài) 同時由于區(qū)域內(nèi)緊鄰步行街 因此對于該商業(yè)的發(fā)展造成大量的分流 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 南北大街商圈小結(jié) 該商圈是本市規(guī)模較大的商圈之一 以零售為主 商圈整體商業(yè)檔次以中檔為主 部分較知名中端 中低端品牌均占用2 3個商鋪 商鋪租金由玉興路向鳳凰路逐漸遞增 越靠近步行街租金越高 消費人群以年輕消費者為主 商圈內(nèi)現(xiàn)有的大型商場運營狀況不佳 檔次定位不清晰 缺乏核心驅(qū)動力 高端低端品牌混雜 頂層均為空置狀態(tài) 且人流量較少 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商圈概況鳳凰路商圈是玉溪市較早成形的商圈 依托于南北大街的核心商業(yè)發(fā)展出來的輔商業(yè)區(qū) 商業(yè)體量達10萬平方米 以市內(nèi)消費人群以及年輕型消費群體為主 商圈位置西起青年路 東到東風東路 西至珊瑚路 以南北大街為中心 呈 一字 型分布 商圈組成鳳凰路商圈由中高檔購物 品牌服飾和專業(yè)賣場及餐飲等業(yè)態(tài)組成 鳳凰路商圈商圈重點解析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 鳳凰路商圈主要商業(yè)分布 富安娜 水星家紡 七匹狼 李寧 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 鳳凰路商圈商業(yè)現(xiàn)狀 租金 120元 月面積135平米 4 8 租金 160元 月面積64平米 8 8 租金 180元 平米 月面積128平米 租金 140元 平米 月面積80平米 租金 200元 平米 月面積120平米 業(yè)態(tài)比例 鳳凰路商圈商業(yè)小結(jié) 業(yè)態(tài)組成 主要由零售業(yè)態(tài)為主 標準鋪面 標準鋪面約32平米 開間進深比1 2 4 8 租金水平 租金約在120 330元 平米 月 其平均租金在180元 月 小結(jié) 鳳凰路商圈以街鋪為主 全長1400米 寬度為15至18米 消費檔次以中高檔為主 人流量較大 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 在售商業(yè)項目 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 由于其連接著南北大街 東風中路兩條主干道使得其商業(yè)價值得到凸顯 零售密集度高 競爭較為激烈 特別在百貨業(yè)態(tài)上 品牌重復度較高 整體租金水平相對較為高端 租金約在180元 月 進駐品牌不完善但相對高端 隨著級中心這一新項目的入市 將打造新型購物中心的形態(tài) 商圈內(nèi)將掀起新一輪在檔次提升和商業(yè)形態(tài)升級的競爭 鳳凰路商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 小廟街商圈重點解析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 小廟街商圈主要商業(yè)分布 福壽路 鳳凰路 祺陽路 小廟街 文廟公園 新興路 小廟街 小廟街內(nèi)部 蘭花坊 紫荊花 N 現(xiàn)有商業(yè) 未來商業(yè) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 業(yè)態(tài)特點 在76個商鋪中有31個商鋪經(jīng)營服裝 所占比例遠遠超過其它類型的商品 小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少 只有18個 所占的比例為23 68 品牌專賣店主要有凱莎 蔓妮詩菲 葛來娣 天意 佐丹奴 安真美 宇宙女孩等品牌 商品價格以中檔偏低為主 消費者特點 非節(jié)假日期間 以本地消費為主 其中以青年男女居絕大多數(shù) 節(jié)假日期間 會吸引周邊各縣居民前來購物消費 物業(yè)租金情況 整體租金從60 100元 月不等 均價在80元 月 租金相對于南北大街 鳳凰路而言相對偏低 小廟街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商圈依托于政府政策扶持進行運營 在2003年紅塔區(qū)政府將從事通訊器材 手機 經(jīng)營和修理的門店 統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營 但經(jīng)歷過03 12年 其逐漸被百貨購物及餐飲所取代 使得其慢慢回歸于市場經(jīng)濟 目前商圈業(yè)態(tài)呈現(xiàn)非品牌化 其檔次定位相對南北大道及鳳凰路而言檔次偏低端 其出現(xiàn)更多成為了2大商業(yè)圈的補充型商業(yè)存在 其租金水品相對偏低 保持在80元 平方米 月左右 隨著極中心項目的推出 其將更多偏向于旅游型配套商業(yè)存在 以其獨特的特色餐飲為其競爭力吸引客戶群 小廟街商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 聶耳廣場商圈重點解析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 東風北路 玉湖路 北苑路 聶耳音樂廣場 玉江大道 飛魚酒吧 紅樹林酒吧 千層浪 七層雪 現(xiàn)有商業(yè) 未來商業(yè) 祺陽路 聶耳廣場商圈主要商業(yè)分布 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 業(yè)態(tài)特點 在61個商鋪中有26個酒吧 14處餐飲 所占比例遠遠超過其它類型的商品 酒吧檔次性普遍不高 均為自營酒吧 消費水平在人均60元左右 消費者特點 以本地消費為主 其中以青年人占大多數(shù) 部分高調(diào)性的酒吧可吸引到旅游客群 物業(yè)租金情況 整體租金從40 80元 月不等 均價在60元 月 鋪面相對偏大 以一拖二的方式進行出租 聶耳廣場商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商圈處于音樂廣場旁 其自然景觀資源屬性相對較好 使得其聚集了一批酒吧及餐飲商業(yè) 目前商圈業(yè)態(tài)相對單一 經(jīng)營情況一般 其租金水品相對偏低 保持在60元 平方米 月左右 隨著周邊高端品質(zhì)性小區(qū)的建設 使得其在未來的消費人群基數(shù)在逐步增加 其風情商業(yè)街 不夜街的概念或?qū)⒃谖磥磉M行完善 使得其更具競爭力 音樂廣場商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商圈概況商圈體量約6萬平方米 為多功能市級商業(yè)副中心 主要以城市家庭客群為主導 以及玉溪相對高端購物人群 商圈位置東風中路與紅塔大道的交叉口 兩條道路均為玉溪主干道型道路 商圈組成商圈目前以沃爾瑪加美佳華兩個商業(yè)體為其核心驅(qū)動點 利用玉溪最大的生活購物中心 最高端的服裝購物中心為打造 吸引了市區(qū)的中高端及生活家庭型客戶群體至此進行較多旅游消費 沃爾瑪商圈重點解析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 東風中路 紅塔大道 花園路 氣象路 籣花坊 商業(yè)內(nèi)街 新商業(yè) 美佳華 N 現(xiàn)有商業(yè) 未來商業(yè) 祺陽路 沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 沃爾瑪商圈主要商業(yè)分布 業(yè)態(tài)特點 在29個商鋪中有14個服飾 7處餐飲 其他娛樂購物為美佳華商業(yè)廣場內(nèi) 區(qū)域商業(yè)依托于沃爾瑪及美佳華兩個核心驅(qū)動進行打造 以其附屬的餐飲 中端服飾等存在 消費者特點 以本地消費為主 更多的是家庭式的消費 依托沃爾瑪?shù)膸舆M行消費 物業(yè)租金情況 整體租金從40 200元 月不等 其差值相對較大 在沃爾瑪旁的商鋪在150元 月左右 而背街面價格在50元 月左右 新商業(yè)體的價格在160元 月左右 其客戶對其均為看好 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 典型商業(yè)項目 美佳華廣場 匯聚時尚 實現(xiàn)品牌先導 倡導生活新方式的首個一站式購物中心 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 經(jīng)營面積 約8000 柱間距8 10m 層高 7 2m 經(jīng)營業(yè)態(tài) 家庭用品 護理潔具 書籍 服裝 水果 干貨食品 生熟食 日均客流 平日4000 6000人次 節(jié)假日6000 10000人次 人流情況 業(yè)態(tài)呈現(xiàn)平面島式分布 出入口單一 動線簡單且較為混亂 超市吸引力對于上部商業(yè)帶動作用較差 典型商業(yè)項目 沃爾瑪 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商鋪面積10 1500 層高 3 8 4 2m a 主流客戶是紅塔區(qū)中 高收入的人群及其家庭成員占比80 消費群體 b 次要客戶是市轄周邊縣城高收入人士及其家庭成員占比20 典型商業(yè)項目 沃爾瑪 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 商圈以沃爾瑪及美佳華商業(yè)為其核心驅(qū)動力點 吸引客戶的到來 商圈欲打造區(qū)域副中心 目前商圈處于起步階段 其業(yè)態(tài)尚未完善 娛樂 餐飲等配套尚未成熟 使得客流無法在此進一步轉(zhuǎn)化消費 其租金水品按其鋪面有較大波動沿街靠近商場在150元 平方米 月左右 背街面在50元 平方米 月左右 隨著其商圈周邊的建銀商業(yè)的落地及美佳華商業(yè)的轉(zhuǎn)型完善 使得客戶對此的投資熱情相對較高 但其娛樂的缺失將成為未來商圈提升的阻礙 沃爾瑪商圈小結(jié) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 玉溪人防工程的建設 在很大程度上對玉溪成熟商圈造成不小沖擊 持續(xù)時間在2 3年 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 玉溪商業(yè)呈現(xiàn)多元化主題式打造 各商圈具備各自的風格特性 整體市場商業(yè)氛圍良好 商圈商業(yè)總結(jié) 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 消費者去昆明購物的情況 商圈消費者總結(jié) 對消費者而言其中高端需求特別是娛樂餐飲方面的需求得到不滿足 是市場空白點 消費者結(jié)構(gòu) 消費者消費行為和習慣 消費者消費需求的滿足情況 玉溪市中心商業(yè)區(qū)的消費者主要來自紅塔中心城區(qū) 同時 其輻射范圍可達至下屬八縣從消費者的年齡 受教育程度 家庭收入來看 到玉溪市中心商業(yè)區(qū)消費的以19 40歲的中青年人為主 他們普遍學歷在高中 中專以下 家庭月收入主要集中于4000 8000元之間 紅塔員工 政府公務員大專以上學歷占54 家庭月收入主要集中于4001 10000元 是玉溪市的高學歷 高收入群體 從消費者日常支出的結(jié)構(gòu)來看 玉溪市中心城區(qū)的消費者日常支出主要是用于購物 而在飲食 娛樂方面的支出比例較少 可待挖掘的潛力較大 大部分的消費者認為玉溪商業(yè)能滿足其消費的需求 然而紅塔員工 政府公務員對玉溪商業(yè)的滿意度比普通消費者低 說明了這個高收入群體對消費有著更高的要求 超過六成的消費者表示平時會去昆明購物 其中紅塔員工 政府公務員表示常去昆明購物的比例比普通消費者高 說明由于玉溪未能完全滿足中高端消費群體的消費需求 導致這部分人群外流至昆明購物 大部分消費者表示平均每月到昆明購物1次 昆明商品品牌全 購物環(huán)境好 信譽有保證 商品檔次高等是吸引玉溪消費者不辭遠距離購物的主要因素 更重要的是可以同時滿足消費者休閑娛樂順便購物的要求 而這在玉溪是難以實現(xiàn)的 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 1 玉溪市商業(yè)市場研究 2 SOHO市場分析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 3 寫字樓行業(yè)市場研究 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 SOHO在玉溪市場上仍是一種全新的房產(chǎn)投資和消費模式 市場認可度較低 撬開玉溪SOHO市場大門就需要從小戶型住宅和小面積寫字樓區(qū)間尋找最佳方式 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 1 玉溪市商業(yè)市場研究 2 SOHO市場分析 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 3 寫字樓行業(yè)市場研究 2 富然中心 3 中軸玉璽 玉溪寫字樓發(fā)展背景 玉溪寫字樓現(xiàn)狀目前玉溪寫字樓市場處于初級階段 目前市場上已建成及可售寫字樓項目相對較少 大部分企業(yè)為小型企業(yè) 其均租住于沿街商業(yè)2 3樓 住宅項目內(nèi)進行其辦公 檔次性相對較弱 在乙級水平 租金水平目前相對較低 約在20 40元 左右已建成運營項目 匯溪大廈已建成銷售項目 中軸玉璽 富然中心 1 匯溪大廈 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 匯溪大廈 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 匯溪大廈為該區(qū)域較高端的寫字樓 主要以租賃為主 采取無定期簽約方式 由于處于南北大街干道 人流量較多 因此整體租金水平在區(qū)域內(nèi)部屬于較高水平 目前整體經(jīng)營狀態(tài)較好 有中國人壽及中石油等機構(gòu)入駐 整體消化率為85 以上 平層面積 寫字樓單層面積為近2000 為純寫字樓物業(yè) 商鋪面積 一層 以銀行及蘋果專賣店為主 鋪均面積在300 500 之間 二層 以香草酸湯雞等為主的餐飲業(yè)態(tài) 鋪均面積為600 300 之間 三層 以網(wǎng)吧 會所為主的業(yè)態(tài) 鋪均面積為500 700 之間 四層 以小企業(yè)辦公為主 鋪均面積為150 300 之間 匯溪大廈寫字樓面積情況如下所示 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 富然中心 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 中軸玉璽 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 寫字樓小結(jié) 供應分析 市場目前寫字樓僅有三個項目進行供應 市場整體存量較小 僅有約5000 存量 成交分析 三棟寫字樓的入駐率達到70 以上 但其租金水平相對較低 保持在20 40元 其對應的售價在3500 7200元 現(xiàn)狀分析 從目前玉溪寫字樓市場上看 其目前處于寫字樓初級階段 大部分市場辦公需求被住宅市場所瓜分 其住宅辦公運營成本較低使得中小型企業(yè)紛紛進駐 市場上的中大型企業(yè)由于城市發(fā)展成熟度較低 使得其數(shù)量相對較小 市場目前寫字樓辦公物業(yè)稀缺 整體供應產(chǎn)品水平較低 多為丙級寫字樓物業(yè) 市場存在空白點 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 玉溪寫字樓市場趨勢分析 觀點一 玉溪寫字樓分布將形成集中式核心商務圈 點線結(jié)合的格局 玉溪寫字樓開發(fā)量集中于玉溪市政府所在的核心商業(yè)圈周邊 占據(jù)優(yōu)質(zhì)的交通及資源配套優(yōu)勢 逐步向高品質(zhì)的寫字樓邁進 通過商業(yè) 金融 商務的積聚化優(yōu)勢 打造規(guī)?；?專業(yè)化的城市商務核心 同時 以聯(lián)通大廈 浦發(fā)銀行等為代表的 將形成點 線結(jié)合商務片區(qū) 寫字樓細分市場時代也將來臨 觀點二 城市綜合體將是未來供應市場的主流 玉溪寫字樓市場將全面升級 具備豐富配套 優(yōu)秀物業(yè)條件等素質(zhì)的高品質(zhì)寫字樓是必然趨勢 觀點三 消費市場受城市經(jīng)濟發(fā)展驅(qū)動明顯 寫字樓市場將不斷成熟 從消費市場看 大中型企業(yè)不斷入駐玉溪寫字樓 為高端商務寫字樓市場的發(fā)展帶來了很強的消費力 并驅(qū)動租賃市場發(fā)展 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 住宅市場 玉溪城市處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段 城市商務價值爆發(fā)動力充足 但未來寫字樓市場的發(fā)展應聚焦于高品質(zhì)方向 從宏觀經(jīng)濟層面看 玉溪良好的發(fā)展勢頭和頗具比較性的發(fā)展?jié)摿Χ〞M一步吸引市場需求 玉溪作云南省內(nèi)知名的旅游 度假區(qū)域 今年來對外吸引力不斷增強 擁有各種得天獨厚的條件促進城市整體發(fā)展 隨著政府對于北部區(qū)域發(fā)展的重視 未來區(qū)域內(nèi)的商務功能將進一步提升 玉溪的寫字樓開發(fā)還在不斷進行當中 今年招商引資的城市綜合體項目中 無一例外的都提到了寫字樓物業(yè) 從樓下搬到樓上可能就是一個意識上的轉(zhuǎn)變 但是想要這樣的轉(zhuǎn)變能夠延續(xù)下去 良好的配套服務是寫字樓能夠留住企業(yè)的根本 中原觀點 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 玉溪寫字樓市場趨勢分析 住宅市場 房地產(chǎn)市場 消費需求趨勢 玉溪寫字樓市場趨勢分析 北部板塊小結(jié) 住宅市場 1 北部版塊住宅體量比南市區(qū)大 東市區(qū)大 其中公租房入住率 比較容易調(diào)控達到超過商業(yè)住宅的效果 進而發(fā)生一系列北板塊樓市利好的因素 其中商業(yè)體受惠的層面最大 2 北部版塊南部交通數(shù)量雖然比中市區(qū)略少 但是通行質(zhì)量 路面寬度上目前卻是市全市最優(yōu) 并且北版塊周邊的 河西路 玉江大道 東風路 騰霄路 匯溪路 可以形成整個玉溪城市一環(huán) 對中市區(qū)的承接和過度非常好 所以北市交通而言動脈好 北部商圈體量成長空間比較大 稍加完善東西走向交通作為毛細血管 可以完全吸收中市區(qū)交通擁堵擠出來的人氣 3 北市區(qū)往北銜接春和鎮(zhèn) 北城鎮(zhèn) 同時也是昆玉高速在玉溪市區(qū)的第一個高速出口 同時 玉江大道的先自西向東 再自北向南的走勢使得北市區(qū)往版塊的輻射能力非常強大 而這一特點在太極路轉(zhuǎn)龍馬山鏈接輻射中市區(qū)版塊如出一轍 而通過玉江大道 河西路 北版塊又能鏈接到目前興起的西版塊 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 片區(qū)住宅市場 玉溪房價各板塊的高低價共存 反應了玉溪樓市的5大版塊還沒達到共榮和整體成長 玉溪紅塔區(qū)人均擁有住宅面積 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 片區(qū)住宅市場分析之北部板塊 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 片區(qū)住宅市場分析之北部板塊 北版塊 價格最高 蘭溪瑞園 玉水金岸 均價7000左右 價格最低 萬裕 潤園 3680期間 此外還有太極名城也是定價在4字頭 網(wǎng)上2手房源最多的玉溪二小區(qū) 轉(zhuǎn)賣價格也在4字頭 玉水金岸 蘭溪瑞園 萬裕 潤園 玉溪二小區(qū) 本案 聶耳廣場片區(qū)住宅市場 住宅板塊特點精品水岸樓盤積聚 核心居住區(qū)成型可望聶耳廣場 其集中了玉溪的優(yōu)質(zhì)樓盤 玉水金岸 蘭溪瑞園等 它代表了玉溪樓盤的建筑水平 是玉溪中心城區(qū)樓市風向標 片區(qū)已經(jīng)形成了規(guī)?；木幼『诵膮^(qū) 片區(qū)居住價值逐漸拉高 挖掘居住品質(zhì)成為片區(qū)住宅核心特點 打造景觀特色 優(yōu)化景觀 塑造居住文化成為片區(qū)住宅開發(fā)的顯著特色 通過挖掘住宅品質(zhì) 謀求市場價值最大化成為片區(qū)住宅開發(fā)的重要途徑 地段優(yōu)勢明顯 文化氛圍濃厚 項目周邊配套完善 且由于聶耳廣場 聶耳大劇院等文化資源集中 區(qū)域地段優(yōu)勢將凸顯 同時 未來片區(qū)將涵蓋除住宅以外的酒店及酒店式公寓等投資型產(chǎn)品 片區(qū)居住積聚所引發(fā)的商業(yè)價值值得期待 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 體量特點 片區(qū)住宅項目較多 以高層建筑為主戶型特點 在售項目樓盤面積以剛需戶型為主 面積段為55 130 集中于60 90 為主 價格特點 片區(qū)樓盤價格集中于5500元 毛坯 價格處于玉溪片區(qū)較高檔次 區(qū)域在售樓盤狀況 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 備注 由于樣本量的不足 選取典型項目進行分析 戶型配比反映 片區(qū)內(nèi)以投資和首改為主 小戶型投資型產(chǎn)品和大面積三房占比相對較大 且去化較好 玉溪 選取玉水金岸 荷林書香苑 吉泰大廈 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 本項目為片區(qū)內(nèi)樓盤品質(zhì)標桿項目 體量較大 且物業(yè)涵蓋高層住宅 集中式商業(yè) 四星級酒店式公寓及酒店物業(yè) 區(qū)域典型樓盤分析 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 項目市場走勢 獨有資源優(yōu)勢 酒店式公寓 集中式商業(yè) 多種驅(qū)動因素 實現(xiàn)項目品質(zhì)定位及口碑 本項目物業(yè)類型 涵蓋高層住宅 四星級酒店式公寓 星級酒店 集中式商業(yè) 住宅底商等業(yè)態(tài) 一期及二期住宅已處于銷售中期 三期物業(yè)尚處于規(guī)劃當中 由于本片區(qū)的文化及配套資源的優(yōu)勢 價值小戶型投資產(chǎn)品 吸引了較多投資客戶的親睞 物業(yè)價格 高層住宅物業(yè)均價毛坯6300元 精裝7500元 目前去化主要以玉溪本地及周邊縣份的置業(yè)自住客戶為主 酒店式公寓產(chǎn)品面積段35 90 四星級裝修 均價1 1 1萬元 返租五年 年返租率8 五年后實行 業(yè)主可自行實行租賃 可繼續(xù)與管理公司簽訂返租協(xié)議 返租比例高于8 由管理公司以購買時原價進行收購 客戶主要以昆明度假客戶為主 同時兼含新加坡等國外客戶 項目效果圖示 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 項目點評 優(yōu)勢 項目具有湖景自然景觀資源 項目地周邊具有聶耳大劇院 聶耳廣場等文化資源 項目周邊生活配套齊全 生活環(huán)境良好 劣勢 項目容積率較高 全部為高層項目 對于老年人和喜歡清靜的群體來說具有一定抗性 在戶型設計上存在缺陷和局限性 部分戶型狹長 進深達到20米以上 存在不便 建筑面積 160 26 房型 四室兩廳兩衛(wèi)一陽臺 中間走道浪費嚴重 廚房無生活陽臺 客廳無陽臺 主臥無步入式衣帽間配置 戶型點評 以160 四室兩廳兩位戶型為例 整體戶型在布局上動靜分區(qū)不明晰 臥室門正對餐廳 私密性較差 整體戶型贈送較少 客廳和廚房均無陽臺設置 大量面積浪費與走道空間 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 W 1 屬于新開發(fā)區(qū)域 人流量較少 人氣較缺乏 不利于商業(yè)的繁榮 2 周邊各項配套較少 也在一定程度上削弱了項目競爭力 S 1 處于聶耳音樂廣場旁 有良好的人文環(huán)境 2 規(guī)劃較好 檔次較高 符合中高端客戶的需求 3 投資類產(chǎn)品多樣 利于吸引不同層次不同需求的投資客 O 1 目前來說屬于檔次較高的玉溪第一城市綜合體 比較容易吸引客戶 2 昆百大的入駐提高了項目的競爭力 在業(yè)態(tài)上也有規(guī)劃 利于項目商業(yè)的運作 3 帶租約的銷售給部分投資客提供了較好的投資渠道 T 1 目前市場上存在較多的商業(yè)投資品 對項目項目形成一定的威脅 2 萬裕中央商業(yè)區(qū)和時代之窗對本項目形成直接競爭 處于同一區(qū)位 產(chǎn)品上也存在一定的同質(zhì)情況 整體商業(yè)市場 消費需求趨勢 房地產(chǎn)市場 玉水金岸SWOT分析 區(qū)域未來規(guī)劃項目概況 未來區(qū)域內(nèi)供應量有限 目前僅玉水金岸僅有少量體量 目前片區(qū)僅有