個人房貸業(yè)務(wù).doc

我國房地產(chǎn)信貸的主要風(fēng)險及分析1正確認(rèn)識我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險按照金融學(xué)有關(guān)理論，風(fēng)險就是指某種資產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。由于個人房貸持續(xù)期較長（最長30年），在理論上其實際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性更大。一般而言，個人房貸業(yè)務(wù)會存在以下風(fēng)險：（一）信用風(fēng)險，即借款人在還款期內(nèi)由于失業(yè)或者收入銳減而不能按期足額償還月供的情況；（二）流動性風(fēng)險，由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，造成商業(yè)銀行面臨流動性不足的情況；（三）操作風(fēng)險，由于存在不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件而給商業(yè)銀行造成損失的情況；（四）利率風(fēng)險，由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；（五）市場風(fēng)險，由于整個房地產(chǎn)市場大幅下降，房產(chǎn)價格貶值造成銀行損失的情況；（六）政策風(fēng)險，由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)受到影響的情況。在我國，商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在以上所列風(fēng)險方面具體表現(xiàn)存在以下幾個特點：1.1信用風(fēng)險，不良違約增加，投資用途貸款潛藏較大風(fēng)險目前我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準(zhǔn)確的風(fēng)險判斷。一方面，國外的金融危機已經(jīng)逐步影響到我國的實體經(jīng)濟，進而引起借款人在工作、收入等因素的不良變化，導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款記錄增加，有可能出現(xiàn)違約導(dǎo)致放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人收入資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。其中個人信用風(fēng)險又分為：（1）、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 。值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，（2007年我國個人房貸平均貸款年限最短的西部地區(qū)14.9年），在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。考慮到當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是當(dāng)前收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。（2）、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 ，購房者對市場的估計不足，進行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例不下，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大。1.2流動性風(fēng)險，個人房貸引發(fā)的銀行整體流動性風(fēng)險并不明顯，但局部值得關(guān)注商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風(fēng)險管理和利率風(fēng)險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束才會成為非常突出的問題。截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險。但對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。1.3操作風(fēng)險，普遍存在，應(yīng)引起銀行高度關(guān)注由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門常常為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相放松貸前審查和貸后檢查工作，對借款人的收入證明等貸款要素放松審查，收入證明的真實性大打折扣，從而留下貸款風(fēng)險漏洞；按照“貸款三查”的要求，商業(yè)銀行在發(fā)放貸款后應(yīng)對借款人及其資金使用情況進行檢查，可現(xiàn)實上我國商業(yè)銀行普遍存在的問題是銀行貸款檢查流于形式。很多借款人出現(xiàn)居住地址、工作單位發(fā)生變動，甚至某個共同借款人突然意外死亡的情況，銀行也一無所知，其中隱藏的風(fēng)險之大可想而知。還有外部欺詐造成的操作風(fēng)險，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金 上面的分析告訴我們，個人房貸風(fēng)險較低只是相對而言，在房市的不同階段，個人房貸風(fēng)險具有不同的表現(xiàn)形式。如果不能意識到這一點，并采取相應(yīng)的措施，個人房貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展終會給我國的商業(yè)銀行積累巨大的風(fēng)險隱患。2對癥下藥，防范和控制我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險要防范和控制我國商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務(wù)上面臨的風(fēng)險，首先，頒布通過房地產(chǎn)市場相關(guān)管理部門充分協(xié)商制定的房地產(chǎn)管理條例，從法律高度規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。其次，在充分調(diào)研市場及聽取各家銀行的意見及建議的基礎(chǔ)上，由銀監(jiān)會出臺各家銀行對個人住房貸款應(yīng)遵循的基本原則及禁忌，制定嚴(yán)格的從業(yè)機構(gòu)和人員準(zhǔn)入、退出、獎懲條例，切實加強監(jiān)管，規(guī)范銀行個人房貸業(yè)務(wù)市場無序的競爭。再者，商業(yè)銀行管理層必須改變思想認(rèn)識。正如一枚硬幣有正反兩面，個人房貸業(yè)務(wù)同樣如此。從一個側(cè)面來講，個人房貸屬于符合我國持續(xù)的產(chǎn)業(yè)政策的配套金融產(chǎn)品，屬于我國商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和利潤增長點，銀行絕不可錯過發(fā)展的良好時機；但另一個側(cè)面來看，個人房貸并非無風(fēng)險資產(chǎn)，目前情況下面臨的系列風(fēng)險不容忽視。對此，我國的商業(yè)銀行應(yīng)該有足夠清醒的認(rèn)識，面對困境，正視重視風(fēng)險，多想對策。除此之外，加快推進以下方面的革新：2.1加大金融改革，穩(wěn)妥引進新的金融商品。盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風(fēng)險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。2.2推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展為了化解個人住房貸款帶來的流動性風(fēng)險應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，推進資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。2.3強化內(nèi)控制度建設(shè)按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實施細(xì)則，建立完善個人住房貸款的風(fēng)險控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，并強化貸款操作過程的監(jiān)督管理；2.4推廣全面實施個人住房貸款保證保險制度將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險公司，投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，增強貸款的信用度，保證資金安全貸放。 風(fēng)險并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密內(nèi)控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實，加強獎罰措施力度，范防和控制風(fēng)險是水到渠成的事。從購房政策來說，2010年以來，國家不斷出臺新國八條、新國十條等各種調(diào)控政策，從2009年的五內(nèi)年轉(zhuǎn)讓收全額營業(yè)稅、開發(fā)商拿地首付不省于50%調(diào)控政策到現(xiàn)在的二套首付六成、限購、限貸、房產(chǎn)稅等，可以見到國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加強。由于現(xiàn)在樓價仍然走高，未有明顯降價跡象，溫總理亦在全國講話中發(fā)現(xiàn)聲明，樓市調(diào)控絕不動搖。因此我們可以預(yù)測，只要樓價不降溫，國家調(diào)控力度便不會減弱，國家房地產(chǎn)市場面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的產(chǎn)生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款可能大規(guī)模產(chǎn)生的困境。(一) 融資比例不合理一般成熟的發(fā)達國家，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總資金的40。而在我國，從房產(chǎn)開發(fā)、個人住房貸款、建筑業(yè)資金流動，基本上都依賴商業(yè)銀行。數(shù)據(jù)顯示，在我國房地產(chǎn)投資資金來源中，企業(yè)的自籌資金一般維持在25%35%左右，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18%25%，其他資金來源中約有50%60%的資金來源于商業(yè)銀行的消費信貸，這種信貸資源向房地產(chǎn)業(yè)加速聚集過度集中的趨勢，使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險不能得到有效分散，意味著房地產(chǎn)市場絕大部分潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險都系在銀行身上。(二) 高利潤催使房地產(chǎn)信貸非理性增長2自從1998年福利分房后，房地產(chǎn)全面商業(yè)化、市場化；另外，中國人的觀念是居者有其屋，古人亦有云：“安得廣廈千萬間、大庇天下寒土俱歡顏”。在這種市場環(huán)境和傳統(tǒng)觀念下，大多數(shù)居民通過商品房市場購買住房，而房地產(chǎn)開發(fā)和銷售由追求利潤最大化的開發(fā)商承擔(dān)，因此房地產(chǎn)的非理性增長就可以理解了。馬克思說過，如果有100的利潤，資本家們會挺而走險；如果有200的利潤，資本家們會藐視法律；如果有300的利潤，那么資本家們便會踐踏世間的一切。以廣州為例，2005年廣州一手樓均價5278元/平方米，2011年廣州一手樓均價13286元/平方米，扣除CPI與PPI增長后，房地產(chǎn)利潤已超200%。從房地開發(fā)商的視角看，誰擁有土地，誰就擁有財富，誰就是市場的領(lǐng)先者，因此，大量的資金涌入一級市場和二級市場，使土地供給造成“供不應(yīng)求”的假象，而事實卻是房地產(chǎn)商不顧一切的囤積土地，而這些土地卻不曾用于房產(chǎn)開發(fā)。由于目前國內(nèi)尚不規(guī)范的土地供應(yīng)，商品房市場化與土地非市場化的矛盾扭曲了土地和房屋不動產(chǎn)的價值市場化決定機制，使得土地交易事實存在著超額利潤。從銀行的角度，銀行信貸資金也具有趨利的基本性質(zhì)，越是能夠獲得超過市場平均利潤率的行業(yè)，越能夠積聚市場資金，也越能夠吸引銀行信貸資金，在缺乏監(jiān)管的情況下，高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)信貸程現(xiàn)非理性增長。(三) 未有形成持續(xù)穩(wěn)定的還款來源一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場存在著供給機制失衡、結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業(yè)用房等高價格、高回報的商品房開發(fā)建設(shè)中，中小戶型、中低價位住宅比例偏低，不能適應(yīng)普通居民住宅需求，造成商品房長期滯消，從而引發(fā)資金鏈緊張；另一方面，房地產(chǎn)商發(fā)展過快，不論地點、不論地價，拿了建了再算，完全沒有考慮到實際的普通居民生活需求，并且價格持續(xù)高企，這樣的房地產(chǎn)開發(fā)投資只能適應(yīng)投機需求，并不能適應(yīng)普通需求，一但市場發(fā)生變化，便會積壓資金；最后，房地產(chǎn)商還款來源很多是靠不斷地借貸，新貸還舊賬，一但銀行借貸方面出現(xiàn)問題，便會造成資金鏈斷裂。(四) 投機性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫3從投機與投資的觀點來說，投機性買房容易引發(fā)房產(chǎn)泡沫。投機性買房屬于不真實的購房消費, 本質(zhì)上是住房價值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但由于炒作,投機行為會進一步不合理地推高房價。國際經(jīng)驗表明，房價收入比在3-6倍為正常范圍，如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現(xiàn)供過于求， 一方面有真實需求的消費者無力支付高房價；另一方面，上漲過快的房價刺激房地投機行為。以北京為例，2010年12月全市均價22690元/平米，以2010年北京年均人收入29073元計，家庭房價收入比已達35倍（90平米計），遠超國際統(tǒng)計的3-6倍的收入比，以價格超常規(guī)上漲為基本特征的虛假繁榮這個觀點來看，已是產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫，信貸危機已是呼之欲出。(五) 個人住房貸款的違約風(fēng)險不斷加大隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，大部分居民的消費理念也在進一步更新，超前消費已成為一種潮流，一些購房者不顧自身經(jīng)濟承受能力購買大面積住房，以改善居住條件，月光一族便是這類人群的真實寫照。由于房價收入比過高，家庭扣除還房貸款及必要日常開支后，基本已無任何空余可支配收入，任何風(fēng)吹草動都將會產(chǎn)生違約風(fēng)險，造成銀行損失。(六) 信貸管理手段不完善形成的風(fēng)險出于對經(jīng)營利潤的追求，商業(yè)銀行往往重視對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場拓展，而對該項業(yè)務(wù)風(fēng)險的分析與控制認(rèn)識不夠，導(dǎo)致下列風(fēng)險：貸款評估形式化：首先，在貸款發(fā)放時未將項目評估工作放在重要位置。房地產(chǎn)項目評估的目的是為開發(fā)貸款能否發(fā)放提供科學(xué)的決策依據(jù)，但部分金融機構(gòu)在項目評估前，已有明確貸款意向，存有“為評估而評估”的不良現(xiàn)象，評估只是為了更加快速發(fā)放貸款，而不是評估貸款存在的風(fēng)險；其次，缺乏有經(jīng)驗的評估人才，現(xiàn)在的風(fēng)險評估，銀行基本上是委托第三方公司辦理，而這些公司的人才，基本上都是半路出家，房地產(chǎn)、法律、財務(wù)等方面的相關(guān)專業(yè)知識，良莠不齊；最后，評估缺乏問責(zé)機制，評估存在著重數(shù)量、輕質(zhì)量的考核誤區(qū)，評估出現(xiàn)問題后，由于問責(zé)機制不完整，基本上無法確定責(zé)任人員，導(dǎo)致評估質(zhì)量越發(fā)低下。放貸道德風(fēng)險：現(xiàn)銀行一般都有明確的獎罰制度，有一系列明確的操作規(guī)范，但由于銀行過份重視業(yè)績，從底層至高層，誰的業(yè)績好，誰就能晉升，在這種大環(huán)境的驅(qū)動下，難免有人做出挺身犯險的舉動，如聯(lián)臺借款人出具不實的調(diào)查報告，為風(fēng)險埋下禍根。并且由于房地產(chǎn)信貸周期長的特性，一時間不良后果很難顯現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)問題就將不堪設(shè)想。4信息不對稱：貸款是商業(yè)銀行與客戶之間的商業(yè)行為，但對銀行而言，無論是房地產(chǎn)商還是個人，都存在著信息無法完善捕獲的問題。從個人貸款來說，由于我國個人消費信用制度發(fā)展滯后，個人家庭財務(wù)狀況不透明，致使商業(yè)銀行很難準(zhǔn)確掌握借款人的真實收入和財富狀況，造假收入報告基本上已成為默認(rèn)行為；另外，由于個人貸款數(shù)量巨大，群體分散，以現(xiàn)在的信息管理水平來說，無法真正滿足信貸管理要求，一些經(jīng)管人員只能通過電話詢問等間接、簡單的手段進行貸后調(diào)查和催收，無法對借款人進行有效的跟蹤監(jiān)控，無法做到提前預(yù)警和防范個人住房貸款風(fēng)險。從開發(fā)商貸款來說，由于工商及稅務(wù)制度不合理，常常出現(xiàn)一個老板數(shù)十間空殼公司的情況出現(xiàn)，虛假交易，過量貸款的情況天天上演，而作為銀行本身卻無法對此進行有效的管理。(七) 房地產(chǎn)持續(xù)高增長所依賴的基礎(chǔ)正不斷消失房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟中的一個商品，自然也要受制于供求關(guān)系的影響，呈周期性的波動。持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)投資和持續(xù)過熱的房地產(chǎn)市場所依賴的基礎(chǔ)正在不斷的削弱和失去，其理由如下：改善貨幣化住房居住條件增長基本已逐漸失去：1998年，貨幣分房最后實施完成后，原先城鎮(zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價格買入了自住的房屋，后為改善原有的住房條件，大都以高價賣出，再購買新的住房，這種住房改善性消費結(jié)構(gòu)升級需求在10年時間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)。出生人口減少導(dǎo)致購買量減少：城鎮(zhèn)的80后一般都是獨立子女，不再像之前七十年代出生的多子女一代，依靠這一群體可以說從根本上無法再支撐住房市場持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)的供求關(guān)系或?qū)母旧嫌枰愿淖儭！?003年我國人口年齡結(jié)構(gòu)圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大，數(shù)量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數(shù)量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結(jié)構(gòu)對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數(shù)量的下降將直接影響住宅的真實需求?！?舊區(qū)重建逐步減少：不少新房購置者，都是由于舊房拆遷而購置新房。但由于老城市的空間有限，這種依托城市大規(guī)模拆遷改造導(dǎo)致的被動性的旺盛需求，從動態(tài)來看已成強弩之末，對房地產(chǎn)市場的推動力正在逐漸削弱。(八) 價格型調(diào)控工具利率的使用將使過高的房地產(chǎn)價格回歸理性房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)建房所需的開發(fā)貸款，還是個人住房所需的按揭貸款，對資金的需求量都非常大，所以對利率非常敏感。因為貸款利率的變動，對住房的需求和價格及未來的市場預(yù)期影響最為直接，可以說它比控制土地供給、緊縮信貸規(guī)模，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列數(shù)量型調(diào)控工具都有效。2007年以來，我國存款利率一直處于負(fù)利率狀態(tài)，尤其是2011年，一年期存款利率與CPI指數(shù)最高時相差近一倍，這非常正常情況，是沒有任何理由任由這種嚴(yán)重的負(fù)利率狀態(tài)持續(xù)下去的。因此，一旦當(dāng)價格型的利率調(diào)控工具投入使用，改變現(xiàn)實中負(fù)利率狀況時，過高的房地產(chǎn)價格就將回歸理性，我國商業(yè)銀行快速擴張的房地產(chǎn)信貸就會凸現(xiàn)大量的不良貸款，中國版的次貸風(fēng)險也就必然會發(fā)生。一、 加強房地產(chǎn)風(fēng)險管理建議5作為商業(yè)銀行，可從下面幾方面入手，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范，促進房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。(一) 加強內(nèi)部管理，建立完善的問責(zé)制度首先需要把商業(yè)銀行“重營銷，輕管理”的觀念扭轉(zhuǎn)過來，其次相關(guān)的監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該把監(jiān)管職能落實到位。作為商業(yè)銀行，首先需要完善的是問責(zé)體系，而問責(zé)體系的核心是問責(zé)需占績效考核40%以上的比重，當(dāng)放貸的數(shù)量并不能成為直接升職加薪的完全考核依據(jù)時，這樣就可以從人員方面基本上杜絕 “友情”放貸的情況發(fā)生；其次是要建立完整的流程體系，所有放貸必須經(jīng)過一步一步審批才能放出，并且若貸款出現(xiàn)問題，除主要放貸工作人員外，其余審批人員亦需要負(fù)上相關(guān)的連帶責(zé)任。體系建立后，由于“友情”而產(chǎn)生的不良放貸情況，會有一定改善。(二) 設(shè)置好準(zhǔn)入門檻，加強客戶審查首先，商業(yè)銀行應(yīng)該完善好地區(qū)評級制度，商業(yè)銀行針對具體地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的具體狀況，制定符合本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置不同的準(zhǔn)入門檻。針對大型城市，因為大型城市整體經(jīng)濟實力較強，銀行可以制定較為高的貸款評級，這類城市準(zhǔn)入門檻應(yīng)該適當(dāng)提高，但貸款金額可以稍大，而針對中小型的二三線城市，準(zhǔn)入門檻應(yīng)該稍為降低，但相關(guān)的貸款金額亦應(yīng)該相應(yīng)隨之降低。其次，商業(yè)銀行必須在貸款周期中，加強客戶審查，并建立相應(yīng)的信用評估制度及準(zhǔn)則，例如加強對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項目合規(guī)性及資本金到位情況的審查，重點支持管理規(guī)范、項目區(qū)位和品質(zhì)優(yōu)良企業(yè)的發(fā)展，扶持企業(yè)做大做強，而針對中小型開發(fā)商，除了針對貸款公司本身考核外，還應(yīng)該了解該公司屬下隱藏的其余空殼子公司調(diào)查，并對其整體進行信用評級，再考慮貸款發(fā)放。(三) 對房地產(chǎn)信貸總量進行控制對信貸總量控制，必須深入研究判斷宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，認(rèn)真評估商業(yè)銀行能夠承受的風(fēng)險總量，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，有效規(guī)避周期性波動可能帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。(四) 實行分類貸款管理實行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩(wěn)、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項目，逐步開拓經(jīng)濟發(fā)達、價格合理的二三線城市房地產(chǎn)信貸市場。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅決退出房價高企、投機濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目。(五) 禁止房地產(chǎn)信貸資金挪移他用6首先，要明確項目資本金審核等要求，確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位，并加強與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。其次，貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏，要根據(jù)項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度，合理安排貸款發(fā)放。再次，要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項目建設(shè)銷售過程，消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。(六) 建立多元化貸款渠道，分散投資風(fēng)險，而非追求短期利潤最大化根據(jù)2012年5月1日的最新消息，前十名利潤最高的企業(yè)，銀行占七名。因為商業(yè)銀行帶有商業(yè)性質(zhì)，以追求利潤最大化為運作目標(biāo)無可厚非，但必須要杜絕跟風(fēng)、短淺的利潤最大化目的。一般來說，中國人做事喜歡跟風(fēng)，喜歡一窩蜂，以房地產(chǎn)為例，覺得當(dāng)前利潤可觀的情況下，很多銀行跟風(fēng)進入，但很多銀行從業(yè)人員，并未評估整個大環(huán)境及企業(yè)的未來數(shù)年發(fā)展?fàn)顟B(tài)，這樣情況下，非常容易形成中國的次貸危機。另外，具備長遠的眼光前題下，還需要建立多元化投資渠道，而非“自古華山一條路”，通過多元化投資渠道，分散分險，達至整體利潤及風(fēng)險均衡性。(七) 加強風(fēng)險管理一是要加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)。二是加強對房地產(chǎn)項目的監(jiān)控和項目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強化跟蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項目建設(shè)和銷售進展等，及時預(yù)警和處置貸款風(fēng)險。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任，加強監(jiān)督管理，切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險貸款，積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。(八) 重視個人貸款前審查7個人貸款雖然單次貸款額不高，但總量很大，因此，我們也應(yīng)該重視個人貸款的審查。現(xiàn)在很多商業(yè)銀行都需要個人提供存款金額、收入證明。但一般來說，收入證明以現(xiàn)在的情