雙朝門地塊裝飾材料物流中心可行性研究報(bào)告

目 錄第一章 總 論第二章 項(xiàng)目概況 第三章 建設(shè)條件第四章 市場(chǎng)分析第五章 投資與資金籌措第六章 經(jīng)濟(jì)效益分析第七章 貸款償還分析第八章結(jié)論第一章 總 論1 一、項(xiàng)目基本情況 （一）項(xiàng)目名稱：XXX裝飾材料物流中心（二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶市XX區(qū)XXX塑料制品有限公司（三）法人代表：XXX（四）項(xiàng)目地址：XX區(qū)XXXXXXXXX（五）建設(shè)性質(zhì)：新建二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及投資來(lái)源 該項(xiàng)目已經(jīng)列入重慶市重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 量總用地面積: 平方米 103794其中：商業(yè)用地： 平方米 78784道路及綠化用地： 平方米 25010總建筑面積: 平方米 130802其中：(1)大商場(chǎng) 平方米 115302(2)車庫(kù)及設(shè)備用房 平方米 15500（3）其他配 商業(yè) 平方米新建建筑 積 2綠地 30 劃總投資 0943籌資金 20943行貸款 40000三、項(xiàng)目業(yè)主 2 （一）項(xiàng)目 投資人 況項(xiàng)目 投資人 XXX及其 XX XXX， 52 ，大 化，1985 業(yè)，經(jīng) 二 ，后 XX化currency1“ 、XXXfi“ fl重慶XX房地 “ 他fi行，為人 ， 新 1994 XX化currency1“ ，其”資金1000 ，主要 車 件、件fl車件fi 及 ， 來(lái) ， 業(yè) 方面 ， 人 ，重慶市行業(yè)中名列 總資 3705 ， 入31072 ， 1110 1998 后 建重慶市XX區(qū)XXXfi“ fl重慶XX房地 “ ， XX房地 “其”資金5000 ，主要房地 ，資質(zhì)為（ ） 經(jīng) XXXXXfi“ 主要經(jīng)市場(chǎng)， 資 34803 ，已經(jīng)為重慶市 大 地， 大建市場(chǎng)一， 20 ， 金 入7000 三 currency1一 三 人，其中， 高職稱 14人，中職稱 57人 （二）項(xiàng)目業(yè)主該項(xiàng)目由XXXfi“ 承載投資并建設(shè) 該 ”資金3880 由XXX、XXX二位股東同出資組建其中，XXX出資3830 ，占股98.71 該 經(jīng) “XX建大市場(chǎng)” XX建市場(chǎng) 核心部分 該市場(chǎng)占地1 0余畝，業(yè)面積10 余平方米，總投資2. 4 ，主要經(jīng)種 ，屬倉(cāng)儲(chǔ)性市場(chǎng) 已經(jīng)10 經(jīng)歷史， 20 重慶市 量 大，聚 上 知名建廠商，商fi批已輻射 云南、貴州、四川、湖北周邊省市，已為西部地區(qū) 物流 地 其物流配送車輛已達(dá) 240輛 重慶市人氣 旺 批市場(chǎng) 來(lái)被評(píng)為XX區(qū)優(yōu)秀骨干 業(yè)，后獲 區(qū)fl市“ 明市場(chǎng)”稱號(hào)，2005 被中 建市場(chǎng)流通協(xié)評(píng)為“ 大建3 居市場(chǎng)” 為本項(xiàng)目建設(shè)奠定良好 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)基礎(chǔ)fl人才基礎(chǔ) 四、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）馬巖建市場(chǎng)沿革及 狀“馬巖建商圈”作為重慶建市場(chǎng) 代表已重慶人 心目中喻戶曉 它起20世紀(jì)90 代中期， 由一些建老延石小路 而建，大 數(shù)鋪面由農(nóng)村民房改建而 20世紀(jì)初隨著光市場(chǎng)、臨江城 建，逐步向天馬路延伸，增加升偉精fi建城、大川建博中心新興市場(chǎng) “馬巖建商圈”主要 中以石小路與天馬路叉 馬巖路口向北、向南、向西500米半徑以 由后起 天馬路市場(chǎng)經(jīng) 規(guī)范 設(shè) 規(guī)劃fl ，店堂、門面、配 設(shè)施完 、規(guī)范、 高 ，地 位 為優(yōu) 馬巖石小路、 、 規(guī)范，并 重 ， 馬巖建商圈 ， XX 整 （由馬巖 進(jìn)出XX 要） 區(qū)2005 定心對(duì)馬巖建市場(chǎng)進(jìn)行currency1整，以“大馬巖商圈 經(jīng)規(guī)，改 馬巖區(qū) 城市面 fiflfi“ 以償 方 對(duì)該區(qū)石小路西”150畝地 ， 劃投資 .1 ， 一 12 平方米業(yè)面積 高 商 “光 中 西部 物流中心”，“大馬巖商圈 經(jīng)規(guī)，fi質(zhì) 、 高 點(diǎn)，升馬巖商圈 ， 為區(qū)重要 經(jīng)濟(jì)增點(diǎn) 第二章 項(xiàng)目概況1、 建地點(diǎn)項(xiàng)目位XX區(qū) 區(qū)門 4 由大石組 分區(qū)01 1 02、01 2 02flXX組 分區(qū)9 3 02、9 5 02、9 01號(hào)地塊組 沿石小路 天馬路一”，高 路口 天馬路 地塊東 石小路，與 城 路 南面 高 路 ，與規(guī)劃中 西面 馬巖 ， XX， 北 天馬路口與市場(chǎng) （ 上 ） 二、建設(shè)規(guī)、 、currency1期項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積103794平方米，建設(shè)用地78784平方米，規(guī)劃總建筑面積為130802平方米，其中：商業(yè)建筑面積115302平方米，車庫(kù)建筑面積15500平方米 由一 4 商業(yè)大 fl 天車場(chǎng)及 組 項(xiàng)目建設(shè)總currency1期 劃為20 2009 5 2010 12 三、已經(jīng) 建設(shè) 情況1、重慶市XX區(qū) 劃 200 7421號(hào)重慶市 業(yè)投資備 2、重慶市人民 地20053號(hào)關(guān)重慶XX區(qū)fi“ 重慶房地 “ 償用 地 批復(fù) 5 3、重慶市 資源fl房屋管 局XX區(qū)D房地 2007字第000492號(hào)房地 4、重慶市XX區(qū)農(nóng)業(yè)水 局農(nóng)水2007243號(hào)XX區(qū)農(nóng)業(yè)水 局關(guān)重慶市currency1程水保 方 批復(fù) 5、重慶市環(huán)境currency1程評(píng)估中心 環(huán)評(píng)估書2007209號(hào)關(guān)重慶房地 “ 環(huán)境 報(bào)告書技術(shù)評(píng)估報(bào)告 、重慶市XX環(huán)境保護(hù)局 （）環(huán)準(zhǔn)20078 號(hào)重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書 7、 規(guī)地 （2005）字第0018號(hào)重慶市建設(shè)用地規(guī)劃許 四、總投資及效益項(xiàng)目 劃總投資 0943 ，建后 商業(yè)鋪面130802平方米，每 金 入12879 ， 總 0793 ，投資 達(dá)10.3 五、項(xiàng)目建設(shè)必要性fl 義（一）項(xiàng)目建設(shè) 必要性重慶 江上游 大 currency1商重鎮(zhèn)，著雄厚currency1業(yè) 基礎(chǔ) 直轄以來(lái)，我市 通建設(shè) ，經(jīng)濟(jì) ，商貿(mào)流通業(yè)擠身西部 列，初步 備 代物流 基礎(chǔ)條件 但 我市物流業(yè) 中 著若干問題，致物流本偏高， 代物流業(yè) 緩慢 一 運(yùn)輸結(jié)構(gòu) 合 ， 運(yùn)障礙 二 設(shè)施配 性、兼 性差，系統(tǒng) 強(qiáng)三 代物流基礎(chǔ)設(shè)施 滿足需求， 代物流標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、 業(yè)化程度非常低四 第三方 代物流 業(yè)少 些已 我市經(jīng)濟(jì) ，為對(duì) 放 薄弱環(huán)節(jié)fl改 投資環(huán)境 重要障礙 促進(jìn)我市 代物流業(yè)加 ， 我市搶 資本我 中、沿海 業(yè)向地移 遇，高 業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng) ， 我市新型currency1業(yè)化進(jìn)程 必 要求 1、重慶 經(jīng)濟(jì) 確定建市場(chǎng) 要求 6 重慶市作為西部地區(qū) 直轄市，已為西部地區(qū) 頭羊 2007 314日，胡錦濤總書記為重慶市 航定向?yàn)椋喊阎貞c建中 西部 重要增 ，江上游 經(jīng)濟(jì)中心，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 直轄市 2007 半 務(wù)院又確定重慶市為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配 改革試驗(yàn)區(qū) 因而重慶必將迎來(lái)一未 大 重慶 大 fl西部 頭羊 地位定建筑 市場(chǎng) 必將一大 2、 行 馬巖市場(chǎng) 適應(yīng)重慶大 需要 表 ：一 規(guī) 夠大， 市場(chǎng)經(jīng)面積 34 平方米， 70 ，與重慶作為江上游 中心地位 匹配二 商fi種類，主要表 高 還 欠，總部經(jīng)濟(jì)還 突出三 市場(chǎng) 低，沒規(guī)大 高 商 作 撐，很引進(jìn) 知名fi牌 3、 重慶商貿(mào)流通 戰(zhàn)略 需要重慶市第三 黨代上出建設(shè)以大中型批市場(chǎng)為 柱， 業(yè)市場(chǎng)為充 代化市場(chǎng) 系 戰(zhàn)略任務(wù)fl要求 市布 “ 一五”商貿(mào)流通 項(xiàng)規(guī)劃，明確把馬巖市場(chǎng)打造1 業(yè)市場(chǎng)群 一 市currency1商局、市商 把馬巖市場(chǎng)作為重慶市期( 2010 )打造培育 5 市場(chǎng) 一 2009 重慶市currency1作報(bào)告中出今 要新增 商圈、 市場(chǎng)1 因而馬巖 “ fl升猶為重要 否則無(wú)法 重慶市商貿(mào)流通 戰(zhàn)略目標(biāo) （二）項(xiàng)目建設(shè) 義fi“ 市區(qū) 要求，馬巖建設(shè)12 平方米大型建商 ，完改 馬巖 沿 而建 商業(yè) 局，把大量沿 門面 中 商業(yè)大 以，并配足夠 車位fl ，及綠地，來(lái)馬巖 物 夠 “一 物”把 需 部商fi ，并夠 大 本項(xiàng)目 施后，7 “大市場(chǎng) 量新增重慶 大 高商場(chǎng)，增加馬巖市場(chǎng)沒 fi種，引進(jìn)市 50戶商及大量 知名fi牌， 總部經(jīng)濟(jì)圈 該項(xiàng)目 少增加 20 以上 規(guī)fl 上馬巖市場(chǎng) 目標(biāo)，進(jìn)入 強(qiáng)建市場(chǎng) 列 同 該項(xiàng)目 建 大 效益，新增業(yè)fl位1300(其它 currency1種還 )以上 該項(xiàng)目 合市區(qū)經(jīng)濟(jì) 目標(biāo)， 合城市規(guī)劃建設(shè) 要求，被重慶市列為打造100 商圈fl 經(jīng)濟(jì) 重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目建后將效“大馬巖商圈 經(jīng)規(guī)， 引進(jìn) 知名fi牌入，打造西部 大 物流 中心，對(duì) 地方經(jīng)濟(jì) 良好 義，必將為業(yè) 來(lái) 好 中期經(jīng)濟(jì)效益 第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件一、 建設(shè)場(chǎng)地 狀項(xiàng)目用地 系 農(nóng)村居民房區(qū)，90 代因馬巖市場(chǎng) 逐步 市場(chǎng)，區(qū)為改 其后面，定對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè) fl建設(shè)， 以2007 由主 進(jìn)行currency1 ，目currency1currency1作已經(jīng)完， 備 currency1 二、用地性質(zhì)及用地規(guī)重慶市人民 地20053號(hào) 關(guān)重慶fi“ 重慶XX房地 “ 償用 、地 批復(fù) 中明確，同 將 115029平方米 重慶XXXfi“ 、重慶XX房地 8 “ 作為商業(yè)、currency1業(yè)建設(shè)用地，其中 0923平方米為償用，currency1業(yè)11235平方米，商業(yè)49 88平方米（ 74. 畝），其余5410 平方米作為市市道路fl保護(hù)綠化建設(shè)用地以行劃， 以 以用本項(xiàng)目建設(shè) 用地（ currency1小區(qū)道路fl 綠化）49 88平方米 XX區(qū)已經(jīng)把該項(xiàng)目列入重點(diǎn)項(xiàng)目，“報(bào)重慶市重點(diǎn)項(xiàng)目，并對(duì)該地塊重新進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后，商業(yè)用地為78784平方米，其余25010作為市道路fl保護(hù)綠化建設(shè)用地以行劃 三、場(chǎng)地建設(shè)條件（一）地 、地、地情況重慶市建設(shè)用地地質(zhì)fifl性評(píng)估表 ，本項(xiàng)目 用地地 屬 地，主要巖 為第四系新統(tǒng)人currency1 ，基 為系中統(tǒng) ”組 巖、巖 總 上，場(chǎng)地地質(zhì)環(huán)境復(fù)程度為 單，地質(zhì)fifl性程度小 中， ，適本項(xiàng)目建設(shè) 1:400 中 地 度區(qū)劃 （1990 ）場(chǎng)區(qū)地基本 度為度 （二）氣 條件氣屬中 性 氣區(qū)，量fl水分資源 ， 平 氣7.8， 平 氣28.5， 平 氣18.3，無(wú)期341. 天， fl 點(diǎn) 水充 ， 水量1082.9 （三）道路 通條件本項(xiàng)目地 XX區(qū)石小路馬巖 ， 中區(qū)、XX區(qū)、 區(qū)、江北區(qū) 通干 ， 車北 1 ， 車 1.5 ， 車東 2 高 路、 高 路1.5 同 地塊 場(chǎng) 20分 車程 并周邊石小路、天馬路fl新建 高 路通 ，規(guī)劃中 地 1號(hào) 9 （天門 老 ） 本項(xiàng)目 設(shè) 點(diǎn)，22條 路 項(xiàng)目 經(jīng) ， 以通 主城區(qū) ， 通 為 （四） 用設(shè)施應(yīng)用條件本項(xiàng)目屬主城區(qū) 一部分，水、氣、通 設(shè)施配 ，入 方，滿足整項(xiàng)目 建設(shè)fl運(yùn) 需 （五）施currency1條件施currency1 需水、滿足需要，施currency1條件基本滿足要求， 定施currency1方” 與場(chǎng)地周邊地 ，充分 用場(chǎng)地 ， 少對(duì)周邊人 及商業(yè) ，量 少施currency1中 環(huán)境 物 綜上 ， 地址適建設(shè)本項(xiàng)目 四、 建設(shè)方 （一）、設(shè) 總 則1、由本項(xiàng)目用地 城市干道fl建市場(chǎng)， 地塊地 車 ，因 必 充分其 高 商業(yè)優(yōu)， 其商業(yè) 2、 行 關(guān)環(huán)保、綠化、 方面 規(guī)范fl規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、 效益 統(tǒng)一 3、強(qiáng)調(diào)“以人為本” 設(shè) 想， 好人與建筑、人與環(huán)境、人與 通、人與 以及人與人 關(guān)系 總 上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化 fl諧， 造一 物fl 城市 4、堅(jiān) 經(jīng)濟(jì)、 用、 觀 則，積 采用新、新設(shè)備，推廣新技術(shù) 應(yīng)用 五、 環(huán)境 （一） 場(chǎng)址環(huán)境 狀本項(xiàng)目 屬城市核心地 ，場(chǎng)地?zé)o珍稀 植物fl 物古跡分布10 環(huán)境質(zhì)量 狀尚 (二)、 主要 源1、施currency1期 主要為施currency1期 種建筑currency1程currency1 械flcurrency1 用 程中出 噪音廢水雨水、燃油廢氣二 揚(yáng)塵、廢棄石fl施currency1廢及揚(yáng)塵 2、運(yùn)期主要 源currency1項(xiàng)目建后，種設(shè)施運(yùn)行 程中出 噪聲及 噪聲、 水fl 垃圾、商場(chǎng)廢、廢渣 （三）、環(huán)境保護(hù)措施1、施currency1期環(huán)境保護(hù)（1）、對(duì)施currency1期 噪聲：應(yīng)按 B12523 90建筑施currency1場(chǎng)噪聲標(biāo)準(zhǔn) 行，應(yīng)量采用低噪聲 聲設(shè)備 施currency1 械，建健控噪聲管 度，對(duì)噪聲進(jìn)行監(jiān) ， 超標(biāo)應(yīng)及 、效地采 控措施 ?？卮胧?聲、吸聲、 聲fl阻聲 （2）、對(duì)施currency1期 currency1懸浮物fl少量石油類施currency1廢水建議排入市排 管網(wǎng) 建 油池、沉池，經(jīng) 油、沉淀后方 排放 （3）、 為 少施currency1期 氣 對(duì)環(huán)境 ，建議采 以 措施：施currency1期必 加強(qiáng)施currency1 械 用管 fl保養(yǎng)維 ，高 械設(shè)備 常用 ，縮短currency1期， 低燃廢氣 排放量對(duì) 水應(yīng)及 用fl清掃，對(duì)石方 卸fl運(yùn)輸 揚(yáng)塵采 灑水、“車 抑塵措施，以 輕對(duì)施currency1區(qū)地面環(huán)境 氣質(zhì)量 運(yùn)渣車輛 超高運(yùn)輸，并布，以免灑currency1地 場(chǎng)禁止燃煤 （4）、 對(duì)施currency1期應(yīng)對(duì)固 廢棄物 、排放、 、儲(chǔ) 、運(yùn)輸、 用、 程進(jìn)行統(tǒng)籌管 ，以 固 廢 “ 量化、資源化、無(wú)化” （5）、對(duì)揚(yáng)塵 采用 場(chǎng)設(shè) 圍擋、 施淋水 塵，場(chǎng)道路硬化，11 垃圾封閉，用清潔燃措施進(jìn)行控 2、運(yùn)期 環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目運(yùn)期 主要 源來(lái) 日常 三廢（1）、廢水： 水主要 地塊雨水及部分清潔廢水(如道路清潔、澆灑排水)fl 水，項(xiàng)目設(shè) 上將通 雨水管網(wǎng)fl 排水管 中組織進(jìn)行 達(dá) 水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （ B8978199 ）一標(biāo)準(zhǔn)后排入市 水干管 （2）、固廢： 垃圾袋 化，并設(shè)垃圾 點(diǎn)， 由城市垃圾 場(chǎng)統(tǒng)一 ， 造二 商場(chǎng) 廢棄物應(yīng) 后 中 ，或回 ，或 中 城市垃圾場(chǎng)， 隨 丟棄 （四 ）環(huán)境 評(píng)本項(xiàng)目設(shè)施配 ， 措施 行，項(xiàng)目建投入運(yùn)后區(qū)環(huán)境將好 方面改 環(huán)境保護(hù) 度出，施currency1fl運(yùn)期中，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng) 按環(huán)保部門 達(dá) 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書 要求 行， 環(huán)保投資，并 款 用，確保項(xiàng)目建設(shè)fl運(yùn)中 物期穩(wěn)定達(dá)標(biāo)排放，量 少項(xiàng)目對(duì)環(huán)境 量 需求 六、 項(xiàng)目 施進(jìn)度(一)、 項(xiàng)目建設(shè)currency1期2009 5 2010 12 20 （二）、項(xiàng)目 施進(jìn)度 項(xiàng)目 施進(jìn)度表 ：currency1程進(jìn)度12 名 稱 單位currency1程量 2009 57 2009 8 2010 10 2010 115 2010 12 平基石方 3 100 基礎(chǔ) 13 建 currency1程 13 currency1程 13 第四章 市場(chǎng)分析一、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析重慶位北緯28度10分 32度13分，東經(jīng)105度11分 110度11分青藏高 與江中 游平 渡地 江沿 ，東 湖北省、湖南省南 貴州省西 四川省 江市、遂寧市北 陜西省fl四川省達(dá)川、廣 地區(qū) 東西470 ，南北寬450 ，總面積8.24 平方 ，市轄43區(qū)市縣，人口3090 殊 地 位 重慶為中 西部 投資潛 大城市， 五大優(yōu)：區(qū)位條件優(yōu) 重慶地 江上游經(jīng)濟(jì) 核心地區(qū)，中 東西結(jié)合部， 中 行西部大 重點(diǎn) 地區(qū) 重慶 中 西部唯一 水陸 運(yùn)輸方為一 通樞紐，橫貫中 大陸東西fl縱穿南北 幾條 路干 、高 路干 重慶 匯，3000噸船隊(duì) 由江溯江 重慶港，currency1業(yè)基地 一，著 壯大 車車、化currency1醫(yī)藥、建筑建、食fi、旅游五大 柱 業(yè)，加 以信息currency1程、物currency1程、環(huán)保currency1程為代表 高新技術(shù) 業(yè) 重慶江北 場(chǎng) 重點(diǎn) 干 場(chǎng) 重慶 中 西部網(wǎng) 荷中心 一，煤炭、天 氣 量13 大，源供應(yīng) 保障程度高 currency1業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類，綜合配 強(qiáng) 重慶 中 老科技教育 量雄厚，人才 對(duì) 重慶 1000 科研 構(gòu)，34 高院校， 0 科技人 市場(chǎng)潛 巨大 重慶人口眾 ，人民 由飽向小康 渡、三峽currency1程庫(kù)區(qū)移民fl城鎮(zhèn)currency1礦搬currency1、大規(guī) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 態(tài)環(huán)境保護(hù)fl 、老currency1業(yè)基地 業(yè)升 將 巨大 需求fl投資需求 21世紀(jì)重慶中 直轄、三峽currency1程建設(shè)、西部大 三大歷史性 遇，大 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積 “大 放， 化 改革，加 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，經(jīng)濟(jì) 面 ，綜合 進(jìn)一步增強(qiáng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西部12省區(qū)中 5位以 2007 ， 地區(qū) 總4122.51 ， 上 增15. ，按常人口 ，人 地區(qū) 總達(dá) 14 0 ， 上 增15.3 市地方 入達(dá) 788.5 ， 上 增48.9 固定資 投資31 1.51 ， 上 增28.9 城鎮(zhèn)建設(shè)與改造投資2121.47 ， 上 增27.7 未來(lái) 五 ，重慶將按 2007 3 8日，胡錦濤總書記 加人大五 議重慶代表議，為重慶 新起點(diǎn)、 科 航定向：314 總 部 要求，建設(shè) “三中心、 樞紐、一基地 （ 商貿(mào)中心、金 中心、科教信息 化中心 通樞紐、通信樞紐以高新技術(shù)業(yè)為基礎(chǔ) 代 業(yè)基地） 戰(zhàn)略構(gòu)想，加 經(jīng)濟(jì) ，對(duì) 口fl經(jīng)濟(jì)輻射作用，推 西南地區(qū)fl江上游地區(qū) 二、房地 市場(chǎng)狀況（一）、 房地 市場(chǎng) 整 狀況幾 來(lái)，我 已把房地 業(yè)作為 民經(jīng)濟(jì) 柱 業(yè)來(lái) ，積 施 商fi化fl地償用度，推行房度改革fl與 配 14 關(guān)金 并 隨著城市化進(jìn)程 加 、人口 增以及 D 保 穩(wěn)定增 我 房地 業(yè)出 1993 后 又一高 期 但 ，由 局部經(jīng)濟(jì)出 頭，部分地區(qū)固定資 投資 度 ，部分城市 房地 業(yè)出 跡 ， 對(duì)局部地區(qū)房地 行業(yè)健康 ， 關(guān)職部門 起以2005 “ 八條”fl200 “ 六條”為標(biāo) 房地 宏觀調(diào)控 ， 資金、地、 、市場(chǎng) 環(huán)境方位 宏觀調(diào)控 ，進(jìn)一步整 、規(guī)范、清 地市場(chǎng)fl完 關(guān)地 ，對(duì) 房地 業(yè) 大 2007 ，以 部、 資源部、中 人民 行關(guān)調(diào)整新增建設(shè)用地地償用 問題 通知 被業(yè)fl 為 對(duì)房地 市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控 新指向 房地 調(diào)控 2008 進(jìn)一步作用， 2008 2009 房地 市場(chǎng)供求狀況：一 非合 性需求 少二 對(duì)房 期將 明 化， 房需求 （二）、重慶房地 市場(chǎng)狀況2005 以來(lái)，隨著 一系列宏觀調(diào)控 出 并逐步貫 施， 效 進(jìn)一步 通 直轄以來(lái) 10 ，重慶房地 市場(chǎng)投資規(guī)型向質(zhì)量效益型，單 投資 型向投資、 向 型 單一 行型向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 型 上 三 化標(biāo) 重慶房地 市場(chǎng)向currency1 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施 完 ， “ “1小 經(jīng)濟(jì)圈” 出 ，重慶 新一 造城運(yùn) 造城運(yùn) 程中， 房地 ，大 城 新區(qū)， 一 點(diǎn)區(qū)， 新 塊 2008 ，重慶市中部向四周輻射，戰(zhàn)場(chǎng) “大：中戰(zhàn)區(qū) 中半、大fi塊、fl新城、高 路點(diǎn)區(qū)南戰(zhàn)區(qū)新南湖、南 路點(diǎn)區(qū)北戰(zhàn)區(qū)北部新區(qū)、北 路、點(diǎn)區(qū)西戰(zhàn)區(qū)大渡口、15 云湖、 、XX點(diǎn)區(qū)東戰(zhàn)區(qū) 、 點(diǎn)區(qū) 2007 ，重慶由“314”總 部 fl批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗(yàn)區(qū)好 ，重慶房地 狀況常 2007 5 11 ， 商fi房 面積同 增 維 50 以上，而2008 ， 宏觀調(diào)控fl 性 需求 ，3 房地 面積 增21.3 ，4 3.1 無(wú)其他重大 好”市場(chǎng) 情況 ，07 將 出 因 ，2008 宏觀調(diào)控及 信貸 ，重慶房地 行業(yè) 面臨 考驗(yàn) 但 重慶 房地 市場(chǎng) 面臨很 遇 一方面，按 “ 一五”規(guī)劃， 2010 ，重慶市每 將四五 農(nóng)村人口要為城市居民，每 要建設(shè)2000 2房才滿足城市化進(jìn)程需要，而 我市 房面積為1700 2 一方面，重慶市 劃08 三 面推 施 “ 城改造”、“建綠”currency1程， 將 致房需求增加同 ，居民 升 房 新代以及股市 低、 、基金投資道 想“場(chǎng) 因”促部分起來(lái) 城鎮(zhèn)居民，把余 投向市， 一定程度上促進(jìn)房地 市場(chǎng) 2009 隨著四 基本建設(shè)投資、 低 款準(zhǔn)備金、 低貸款 經(jīng)濟(jì)”措施 位， 對(duì)房地 金 逐步放，而房地 市場(chǎng)逐步回 三、房地 市場(chǎng) 與建市場(chǎng) 關(guān)系建市場(chǎng)與房地 市場(chǎng) 而 ，房地 市場(chǎng) 穩(wěn)步 將直 建市場(chǎng) 關(guān)部門 ，房地 投資 系數(shù)為1.5 1.7， ，每投入100 房地 投資， 150 170 關(guān) 業(yè)(建、 金、商業(yè)、 務(wù)業(yè)許 行業(yè) )需求每 100 房地以 130 150 其它商fi 未來(lái)10 一 期16 ，我 建currency1業(yè) 度將高 民經(jīng)濟(jì) 度3 4 分點(diǎn) 2010 ，建currency1業(yè) 將超 1 ，為 民經(jīng)濟(jì) 重要增點(diǎn) 與 對(duì)應(yīng)，作為重要關(guān) 業(yè)， 市場(chǎng)無(wú) 隨著房地 建筑業(yè) 增而 應(yīng)增 四、重慶建市場(chǎng) 重慶市隨著城市化進(jìn)程 加 以及新區(qū)建設(shè)fl 城改造， 房地 投資 度加大 隨著中 加入世貿(mào)、“ fl西部大 、 fl平協(xié) 重 、三峽currency1程、江經(jīng)濟(jì) 戰(zhàn)略 入 施， 效地促進(jìn)重慶市城市建設(shè)“升 代” 城市建設(shè) ， fl”建市場(chǎng) （一）、重慶建市場(chǎng) 狀重慶市建市場(chǎng)10 主要 中馬巖、八益、江北 鎮(zhèn)地，為 放型 建市場(chǎng) 如今已 XX區(qū)“大川建博”、“升偉 城”、“臨江” 博 “商 建”搶 fi、江北“東方 ” 陸五店“建 ”南fi、江北 布 店50 平方米 “大川”超大型場(chǎng) ，而位北部新區(qū)號(hào)稱100 平方米“西部建城” 及位南fi八 居名 30 平方米居、建綜合市場(chǎng) 運(yùn)作同 第一、世第三 建巨頭 居（B ） 戶南fi 每區(qū) 建市場(chǎng)， 市場(chǎng) 局被一步步打 ，市場(chǎng) 逐步被分， 化、 業(yè)態(tài)區(qū)市場(chǎng)已逐 統(tǒng) ，目 我市主城區(qū)建或 建 建市場(chǎng)30 ，總 量已超 300 平方米 場(chǎng) 增加，經(jīng)業(yè)態(tài) 化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加，競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn) ， 同 加競(jìng)爭(zhēng) （二）、馬巖商圈市場(chǎng)情況本項(xiàng)目地 XX區(qū)馬巖， 重慶市 統(tǒng)建市場(chǎng) 一， 目 重17 慶市經(jīng)狀況 好 建市場(chǎng) 馬巖建市場(chǎng)興起上世紀(jì)90 代初，主要 中石小路及天馬路 ”， 以臨 店鋪為主，商 250 ，大小1050平方米， 35米，進(jìn) 48米，金50120 平方米 ， 一 位建市場(chǎng) 經(jīng) fi種主要 地、 術(shù) 、油 、 、門業(yè)、五金、， 經(jīng)狀況 好，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)經(jīng) 重 而 位路邊， 塵 、噪音大， 物 車 隨著市場(chǎng) ，逐步增加光市場(chǎng)、臨江 城、大川建博、升偉建一批大型建市場(chǎng) 建設(shè)，馬巖商圈規(guī)逐步“大、 fifi質(zhì)日益完 配 、 fi 逐步高、對(duì)周邊輻射 增強(qiáng) 馬巖商圈， 大市場(chǎng)4，經(jīng)面積35 平方米，入商2200 戶，經(jīng) 建門類建筑 、居 、地門業(yè)城 、 浴城 、櫥柜廚 ， 金 入 2.3 ， 總量70余，效地替代 那種以 位建經(jīng) （三）項(xiàng)目市場(chǎng)總 定位本 光市場(chǎng)，總面積9.8 平方米，經(jīng)類型為倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，由、五金、運(yùn)中心構(gòu)，馬巖商圈占 三分 一 市場(chǎng) ，為馬巖商圈 頭老大 新建 “光 中 西部 物流中心” 經(jīng)濟(jì) 義 ：新增市場(chǎng) 量12 平方米，新增重慶大 高商場(chǎng)，樣 引進(jìn)馬巖市場(chǎng)沒 fi種，引進(jìn)市 50戶商及大量 知名fi牌， 總部經(jīng)濟(jì)圈 該項(xiàng)目 少增加 20 以上 規(guī)fl 上馬巖市場(chǎng) 目標(biāo)，進(jìn)入 強(qiáng)建市場(chǎng) 列 （1）主要職定位為：改 馬巖 市場(chǎng) 局， 單基礎(chǔ)市場(chǎng)向fl fi，高、中、低 商fi兼 一 大型 業(yè)市場(chǎng)批 群打造一 知名fi牌總部來(lái) 紹 宣 fi18 示中心及倉(cāng)儲(chǔ)基地建一向 重要 口fl 平 ，重慶 建商fi向 ， 建商fi完物流中，升重慶作為中心城市建 fi方面 輻射 （2）經(jīng)物業(yè)定位：以建、 fi中、高 兼 打造“一 物” 業(yè)市場(chǎng)，搭配 業(yè)態(tài)零商業(yè) 大型商業(yè)物業(yè) （3） 定位：建 市場(chǎng)硬件 高、商fi 用性零商業(yè)中 fi 場(chǎng) （4）經(jīng)定位：統(tǒng)一管 、分 經(jīng)（5）業(yè)態(tài)定位： 業(yè)市場(chǎng)為主 零超市、 店、 店（ ） 定位： 項(xiàng)目市場(chǎng)定位，結(jié)合周邊建市場(chǎng)（、）、盤 狀及 趨，本項(xiàng)目初步 定商業(yè)：起50 150 綜合 （建面）為：75 平方米 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析（一）馬巖商圈競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 情況馬巖商圈夠本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì) 中，每市場(chǎng) 點(diǎn) 如 ：1、對(duì) 一： 8 平方米（ 經(jīng)8.2 方）由 BCD四 四 商業(yè)大 組，采用主題場(chǎng)方，經(jīng) 業(yè)態(tài)居城（ ）、地門業(yè)城（B ）、 浴城（C ）、櫥柜廚 城（D ），業(yè)主充分 用 度條件， 1、2、3 設(shè) 與天馬路平 出入口，保 商場(chǎng)充足 人流量fl車流 該市場(chǎng) fi質(zhì)一般，金 普遍 0 平方米 ， 金 入 5904 2、對(duì) 二：經(jīng)面積91813.21平米，該市場(chǎng) 倡 優(yōu)質(zhì) 買 務(wù) 念，以fi牌優(yōu)化整 物環(huán)境， 對(duì) 對(duì)“一 物” 需要，引入 代 零業(yè) 物上， 行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管 、19 統(tǒng)一 、統(tǒng)一宣 、統(tǒng)一物業(yè)管 ，以確保 每環(huán)節(jié) 加優(yōu)質(zhì)、 配 務(wù)，精fi商獲 對(duì) 定位，而以高fi質(zhì) 面對(duì)大眾市場(chǎng) 為保 商場(chǎng)充足 人流量fl車量，規(guī)劃布局上合 用 地條件， 1 5 設(shè) 平 出入口，保 商場(chǎng)充足 人流量 其中1 4 為一 ，5 為一 ，整場(chǎng) 3室 廣場(chǎng)，車fl匯 人流 室設(shè) 中餐廳，以供客戶 憩整場(chǎng)設(shè)上 扶四部、觀光一部，并配 咖啡廳、吧、坐椅、 餐廳、兒童 區(qū)、LD商fi信息 示欄、子地 設(shè)施 管 中心 門客戶 務(wù)中心為客戶 務(wù) 航 情況與整商場(chǎng)定位 匹配，商業(yè)金 70 平方米 ， 金 入 5040 3、對(duì) 三：經(jīng)面積18245平方米，臨江 建城倡 為 供物 廉 商fifl供完 后 務(wù) 念，以 業(yè)場(chǎng)加超市經(jīng)方，著 打造馬巖 繁華 業(yè)場(chǎng)采用商場(chǎng)加臨 門面 結(jié)合方進(jìn)行布局 將部分規(guī)劃 車庫(kù)用經(jīng)少量基礎(chǔ)建 借用地 高差一、二 設(shè) 平 出入口 室設(shè) 100 平米 中廳廣場(chǎng)，由整商場(chǎng)屋 采用封閉 方， 戶采光通 夠好 設(shè) 扶、觀光一部，戶 配 室 廣場(chǎng)用車fl匯 人流，并廣場(chǎng)上設(shè) 少量小部商業(yè)金 100 平方米 ， 金 入27 0 （二）、 項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu) 與些商場(chǎng) 以 亮點(diǎn)：（1） 規(guī) 大，西部物流中心 12 平方米 經(jīng)面積， 馬巖商圈經(jīng)面積 大 市場(chǎng)（2）配 設(shè)施 商場(chǎng)配上 扶 部， 部，每 設(shè) 憩 設(shè)施、咖啡酒吧fl 餐，商場(chǎng) 設(shè)14000 平方米車場(chǎng)，20 fl 25000 平方米 ，來(lái) 物 道“一 物”又夠 （3）經(jīng) 門類 ，整中心囊 、五金、 、潔 、櫥柜、地、燈 、布 、俱，設(shè)商務(wù)信息中心 （4）項(xiàng)目周邊配大型 物既 “一 ” 物 方 ，又充分 大 景，對(duì) 大吸引 （5）項(xiàng)目金 適中初步定（建面 ）為70 平方米. 與升偉精fi城 平 2、劣重慶建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，目 整 供大求， 觀 本項(xiàng)目定位 量 少同質(zhì)化經(jīng)，但重慶市建市場(chǎng)總量 剩 爭(zhēng) 但隨著市民 經(jīng)濟(jì)入fl 觀點(diǎn) ，追求 fi質(zhì) 高將 建市場(chǎng) 3、 本項(xiàng)目建市場(chǎng)區(qū)優(yōu)明 ，將 地 本項(xiàng)目 fl ，本項(xiàng)目建市場(chǎng)無(wú)論 規(guī)、還 經(jīng)情況上分析 重慶 西南 建大市場(chǎng) 本項(xiàng)目一大環(huán)境，將為項(xiàng)目 造條件 周邊已無(wú) 用地，效 小同類競(jìng)爭(zhēng)，為本項(xiàng)目 造良好 同 ，本項(xiàng)目區(qū)方面 優(yōu)， 將 馬巖區(qū) 整 商業(yè) 4、威脅 （1）市場(chǎng)fl： 排除項(xiàng)目建設(shè)中，重慶市經(jīng)濟(jì)環(huán)境fl商業(yè)及房地 出 陡滑， 致 入銳 ， 低 （2） 本項(xiàng)目建后，馬巖建商圈將 100 2 經(jīng)規(guī)，要想如 大規(guī) 建市場(chǎng)中軍突起，必將對(duì)項(xiàng)目業(yè)主 商業(yè)化經(jīng)21 管 出 高 要求 （3） 量大，項(xiàng)目 推廣復(fù)，后期經(jīng)管 currency1作量大本項(xiàng)目由 量大，定位超 ， 涉及 業(yè)態(tài)及業(yè)種眾 ，而每一業(yè)態(tài)及業(yè)種其 推廣 、重點(diǎn)及方法 差，本項(xiàng)目 currency1作 紛繁復(fù) 同 與眾 商 合作方 一樣，如出、出、，項(xiàng)目后期經(jīng)管 來(lái)一定 度 六、項(xiàng)目推廣 略本項(xiàng)目 劃2010 10 投入運(yùn)， 完出 50 ，經(jīng)業(yè)態(tài)以高 居潔 為主，本項(xiàng)目 光 老客戶 宣 經(jīng)業(yè)主 招商上：采 控，后，逐步放 上：采 低入市，逐步升 略，以吸引客戶忌 點(diǎn)，一 回二 上調(diào) 頻或調(diào)幅 大 技巧上： 優(yōu)，大 優(yōu)，付 優(yōu) 第5章 投資估 與資金籌措投資估 設(shè) 單位設(shè) 建設(shè)規(guī)，以及對(duì)技術(shù)方 、設(shè)備方、currency1程方 及項(xiàng)目 施進(jìn)度進(jìn)行研究 基礎(chǔ)上，估 項(xiàng)目投入總資金，并 建設(shè)期分 度資金需要量 一、 建設(shè)投資估 （一）、投資估 1、 統(tǒng)一建筑currency1程基礎(chǔ)定 重慶市基表 （200），重慶市頒布關(guān)currency1程造方面 規(guī)定及指 結(jié) 2、項(xiàng)目業(yè)主要供 關(guān)項(xiàng)目資3、關(guān)fl設(shè)備按 行市場(chǎng) 22 4、 行項(xiàng) 標(biāo)準(zhǔn)5、 行商業(yè) 行貸款 水準(zhǔn)、 階 項(xiàng)目設(shè) （二）、投資估 ： 0943 1、地 用及 ：主要currency1 項(xiàng)目地 付出 地出金、currency1 及 關(guān)城市建設(shè)配 ， 20430 （1）地 用：1735 .39 ， XX 2005 與重慶市簽訂 地（2005）合字（區(qū)）第29 號(hào) 地出合同地出合同 中明確，項(xiàng)目地地綜合金13409 ，其中：征地currency1整地款11194 ，地出金 21 1 ，宗地控fl地 規(guī)劃地出 期本 用53 后地currency1償 用 足， 2 27 由規(guī)劃方 調(diào)整， 將 地出金1320 （未繳納） （2） ：3073 ，其中，城市建設(shè)配 按 重慶市 200392號(hào) 按標(biāo)準(zhǔn)190 2 2485 人 按45 2 588 ”：以上 部分為 資金投入部分2、建 currency1程 用：主要currency1建設(shè) 程 建設(shè)currency1程、二 currency1程、種設(shè)施 currency1程及室 currency1程 用， 32944 （1） 建currency1程：合 用17080 ，currency1商場(chǎng)、地 車庫(kù)及設(shè)備用房總建筑面積130802 其中：石方currency1程80 方，按50 ，估 金 為4000 建主 currency1程，按 1000 ，估 金 為13080 （2） currency1程：合 7312 ，currency1配設(shè)施、 明、 雷 、地 及 排 水、話 、 系統(tǒng)、 中 調(diào)系統(tǒng)、 報(bào)警系統(tǒng)、扶設(shè)施 用 23 其中：供currency1程按90 估 ， 及排水currency1程按50 估 ，中 調(diào)及通系統(tǒng)按280 估 ， 扶按100 估 ，明及 雷系統(tǒng)按 23 話、 、寬 系統(tǒng)分“按 5. 、5.2、5.2 平方米 ，上 用綜合 559 ， 投資估 表 （3）二 currency1程 ：按 00 為7848 （4）室 currency1程：currency1室 管網(wǎng)、室 鋪地及道路、市道路及綠化， 704 其中，市道路及綠化324 ，室 鋪地及道路208 ，室 管網(wǎng)及綠化171 3、 期及其他 用期及其他 關(guān) 用： 期currency1作、 行性研究報(bào)告 編、勘察設(shè) 、currency1程監(jiān) 用 其中勘察設(shè) 327 、 研編 28 、currency1程監(jiān) 339 ， 期 用200 ，其他 用如白蟻 、招標(biāo)代 、建設(shè)currency1程質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)currency1程綜合 務(wù) 207 ，合 為1101 4、 備 按建 用 5 ，需要1 47 5、 務(wù) 用貸款 按 新五 八 期標(biāo)準(zhǔn) 5.94 ，建設(shè)期2 ，第一 貸款2.5 ， 貸款 只半 ，為742 ，第二 貸款新增加貸款1.5 ， 息1931 ，2 合 2 73 、管 用：主要為建設(shè)期 管 用，按 建 用 5 為1 47 .7、 用：主要為市場(chǎng) 期投入宣 用，由馬巖 市場(chǎng)重慶喻戶曉，加上光市場(chǎng) 客戶群，部分 用 超500 上 用總 0943 ，單位面積造4 59 其中，地本24 1735 ，面地1327 本5 123 ，單位 本4291，期 用4820 ，每平方米3 8 建 附表一投資估 及來(lái)源構(gòu)表一 單位： 序號(hào)項(xiàng)目投資 2009 2010 總 項(xiàng) 目 人民 合 人民 合 人民 1 一、項(xiàng)目總投資來(lái)源合 45943 0 15000 0 09432 行貸款 25000 15000 400005 業(yè) 籌 20943 20943 入 7 二、項(xiàng)目總投資 出合 38943 38943 22000 22000 09438 、地 用及 20430 20430 0 0 204309 其中：地出金 3482 3482 0 348210 征地 11194 11194 1119411 城市建設(shè)配 及人 3074 3074 0 307412 追加currency1 償 2 27 2 27 0 2 2713 地控 53 14 、 期currency1程 1102 1102 0 0 110215 其中：規(guī)劃設(shè) 327 327 0 3271 行性研究 28 28 0 2817 關(guān) 用 200 200 0 20018 其他 用 54 54 0 54 19 、房屋 15375 15375 175 9 175 9 3294420 其中： 建currency1程 15000 15000 2080 2080 1708021 currency1程 0 0 7312 7312 731222 室 currency1程 375 375 8177 8177 855224 、管 47 47 1000 1000 1 4725 、 用 0 500 500 5002 、 務(wù) 用 742 742 1931 1931 2 7327 、 47 47 1000 1000 1 47項(xiàng)目 本 44554 31532 24591 24591 5 123期 用 1389 1389 3431 3431 4820二、 資金籌措與資金用（一）資金籌措項(xiàng)目總建設(shè)投資為人民 0943 ， 劃以 種道籌措資金 1、 籌20943 ：截 目 已經(jīng) 付項(xiàng)目地款1735 .39， 2009 付城市建設(shè)配 及人 3074 ， 出金25 1320 ，其他 種 關(guān) 件 用513，合 20943 2、 以本項(xiàng)目地（出地部分118.2畝）作抵押向 行貸款4 經(jīng)向評(píng)估 構(gòu)詢，馬巖區(qū) 商業(yè)用地地 300 400 畝，本項(xiàng)目地354 0 47280 ， 41370 劃地30.8畝，按 100 3400 ，合 44770 ，按 高 例70 折 設(shè)定抵押31339 2009 以地作抵押向 行 資2.5 3 2010以本項(xiàng)目建currency1程追加抵押 資1 ，合 貸款4 ，期“10 ，按 人民 行 新期貸款 5.94 按付息，每 還本一 ， 還貸款 fl 劃第7章 第六章 務(wù)評(píng)本報(bào)告 務(wù)評(píng) 行 度f(wàn)l市場(chǎng) 系 ，分析 項(xiàng)目 務(wù)效益與 用， 務(wù)評(píng)指標(biāo)，考察本項(xiàng)目 盈 、償 ， 判項(xiàng)目 務(wù) 行性 以 務(wù)評(píng)將假設(shè) 條件 進(jìn)行：一、 周期1、項(xiàng)目建設(shè)期2 ， 2009 2010 2、項(xiàng)目貸款期10 ， 2009 2018 3、項(xiàng)目運(yùn)行 期12 ， 20011 2020 二、建市場(chǎng) 入項(xiàng)目建后，暫 考慮出，主要以出為主， 以項(xiàng)目 入主要currency1金 入fl物業(yè)管 入 部分 （一）金1、商業(yè)出面積：項(xiàng)目建后，市場(chǎng)商業(yè)面積115302平方米，地 26 車庫(kù)15500平方米 由車庫(kù)主要以 天車場(chǎng)為主，地 車庫(kù) 作用將 ，主要用倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房用地， 以按 商業(yè)面積 ，項(xiàng)目 用出 商業(yè)面積130802平方米 2、出 ：由馬巖幾大型市場(chǎng)目 出 已經(jīng)達(dá) 100 ， 以本項(xiàng)目出 第一 為80 ，第二 為90 ，第三 及以后 為100 3、金 ：由光市場(chǎng)經(jīng)10 歷史，對(duì)金 currency1悉， 商場(chǎng) 同 位 行差“金，基本標(biāo)準(zhǔn) 、一旺鋪行120 200 平方米 ，二 行100 150 平方米 ，三 行80 120四50 80 平方米 ，項(xiàng)目經(jīng) 穩(wěn)定 期按 建筑面積平 75 平方米 由項(xiàng)目一市場(chǎng)培育 程，投入運(yùn) 第一 起步金按 常水平折半 為35 / ，第二 按 5 ，第三 進(jìn)入currency1期，金每 按 75 平方米 ，以后穩(wěn)定 水平上， 表二：項(xiàng)目金及物管 入 表表二 （項(xiàng)目按 貸款期10 ） 單位： 目項(xiàng)經(jīng) 營(yíng) 期2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年 合計(jì)27 出租面積（m2）130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802 130802出租率 80% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 月租金 35 65 75 75 75 75 75 75 75 75 年租金收入 4395 9182 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 11772 107755物管費(fèi)收入 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 1107 11070收入合計(jì) 5502 10289 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 12879 118825項(xiàng)目金及物管 入 表 明，項(xiàng)目貸款期， 金 入107755 （二）物管 項(xiàng)目除 金 還與其他市場(chǎng)一樣按 經(jīng)面積向業(yè)主 物業(yè)管光市場(chǎng) 行物管 5 8 平方米 標(biāo)準(zhǔn)，西部物流中心按 8 平方米 ，商業(yè)面積115302平方米，每 物管 入1107 ，貸款期累 入885 ，部分 入足以滿足市場(chǎng)日常運(yùn)行 部用（折 fl 息除 ） 三、經(jīng)本及 用（一）、currency1資及附加市場(chǎng)管 定 80人 每人每 平 currency1資2000 ， currency1資總 192，五fl一金39 ， 75 ， currency1資總