貴陽市某山莊項(xiàng)目策劃報(bào)告書

羲 陽 山 莊 策 劃 書 策劃綱要目錄 第一部份 前言 市場(chǎng)調(diào)查分析： 1：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 2：人口和消費(fèi)調(diào)查 3：居民文化調(diào)查 4：市場(chǎng)內(nèi)容調(diào)查 5：消費(fèi)群行為分析 6：近郊市場(chǎng)分析 前言 1、 2001年貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2001年貴陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 237.59億元，創(chuàng)造了比2000年增長 8.3%的新業(yè)績(jī)，高于全國平均水平，超額完成了全年的計(jì)劃目標(biāo)，全市整體經(jīng)濟(jì)狀況呈現(xiàn)出快速、健康的良好的增長勢(shì)頭。 2001年實(shí)際完成固定資產(chǎn)投資 77.81億，比 2000年增長 22.6%，其中38%投向城市基礎(chǔ)設(shè)施， 24%投向房地產(chǎn)開發(fā)，固定資產(chǎn)投資同比比 1998年增長了 53.1%。同全國一樣，貴陽市 2001年加大對(duì)固定資產(chǎn)投資的力度，有力地拉動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)的增長，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。 2、 2001年貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 近年來貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著貨幣化分房、存量補(bǔ)貼，長年銀行按揭等一系列利好政策的逐步實(shí)施，市民置業(yè)意識(shí)的加強(qiáng)，房地產(chǎn)特別是商品房呈現(xiàn)勃勃生機(jī)，目前貴陽市有 400余家開發(fā)商，數(shù)百個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)開發(fā)，據(jù) 統(tǒng)計(jì)資料顯示，至今年上半年，貴陽市商品房在建量已超過 800萬。 在為市場(chǎng)發(fā)展感到歡欣鼓舞的同時(shí)，我們還必須有一些“冷”思考，比如“市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量問題”，從市場(chǎng)發(fā)展來看，雖然 800萬平方米的供給量并不可怕，但不可回避的問題是：這一供給量都將在將近 3 5年內(nèi)甚至 2 3年相繼面市，無疑會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求形成強(qiáng)大的壓力。按目前市場(chǎng)年購買力及響應(yīng)增長速度，近年內(nèi)還不足以支撐這么大的市場(chǎng)供給量，這種矛盾對(duì)后期市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，無論是開發(fā)商開發(fā)信心還是消費(fèi)者信心。 盡管壓力存在，但目前貴陽市的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于“上 升階段和不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期階段，發(fā)展有較大的空間，問題也是存在的。一個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展大抵會(huì)經(jīng)過”盲目躁動(dòng) 穩(wěn)步調(diào)整 逐步成熟 . 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示， 2000年貴陽市房地產(chǎn)價(jià)格水平處于一種上升趨勢(shì)，同比表明， 1998年比 1997年 1季度房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上漲 0.6%， 1999年 1季度比上年同期增長 3%， 2000年 1季度同比增長 3.7%， 2季度貴陽房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)僅次于寧波和杭州。 從商品房供給結(jié)構(gòu)來看，住宅占供給量 75.4% 年份 指標(biāo) 2000年 2001年 房地產(chǎn)開發(fā)投資 14.73億元 22.55億元 商品房施工面積 3637109平方米 4496364平米 商品房竣工面積 1001474平方米 1555079平方米 商品房現(xiàn)售 574793平方米 863586平方米 商品房銷售收入 93555萬元 139763萬元 商品房空置面積 266436平方米 420760平方米 市場(chǎng)調(diào)查分析： 1：市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 貴陽市政府規(guī)定在未來五年中將不再增加和通過市內(nèi)住宅用地，居住小區(qū)在城市規(guī)劃中將從市內(nèi)逐步轉(zhuǎn)向郊區(qū)建設(shè)，逐步形成住宅郊區(qū)化。 一方面：帶動(dòng)郊區(qū)各種發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 另一方面 ：逐步緩解市內(nèi)居住壓力，其中郊區(qū)建設(shè)范圍以金陽新區(qū)、白云區(qū)和烏當(dāng)區(qū)為主。 在開發(fā)商向銀行貸款時(shí)，銀行將加大其審查力度，以防止惡性貸款的發(fā)生，另一方面，銀行將進(jìn)一步下調(diào)住宅貸款利率，使消費(fèi)者能更好的改善本身的住宅環(huán)境和居住品質(zhì)。總的來說，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些有利因素是 i. 目前貴陽市有關(guān)部門作出決定，在兩城區(qū)將不在批準(zhǔn)新的地皮搞房建，這意味著以前已批準(zhǔn)的和已建的樓盤存在升值潛能； ii. 市場(chǎng)需求加大，隨著城市人口的增長，人們對(duì)物質(zhì)文化水平需求的提高，潛在需求量很大； iii. 房改政策的刺激，特別是 2001 年 5 月以來存量補(bǔ)貼的逐 漸兌現(xiàn)，刺激了工薪層長期受壓抑的購房欲望； iv. 金融系統(tǒng)的介入，特別是銀行利率的下調(diào)，使老百姓更愿意在住房上進(jìn)行投資； 2：人口和消費(fèi)調(diào)查 據(jù)城市家庭的調(diào)查： A:60 年代這一階段平均為 2.58 年，第一個(gè)孩子出生到最后一個(gè)孩子出生，平均長達(dá) 18 20年。 B:70 年代以來，特別是 90 年代，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)額發(fā)展，晚婚晚育政策的實(shí)行，家庭生命周期延長，平均為 3 4 年，由于推行了獨(dú)生子女政策，家庭生育階段集中在 1 5 年。 所以購房者趨向年輕化，年輕人成為最有力的消費(fèi)群體，購房者年齡構(gòu)成中 20 24、 25 29、30 34、 35 39、 40 41、 45 49、 50 以上各年齡組人數(shù)分別占 4.55%、 21.07%、 28.16%、11.88%、 15.7%、 8.53%、 10.11%，即 35 歲以下年齡組占 53.8%。 c；這就 表明年輕、富有、高學(xué)歷的一代已成為最具購買力的消費(fèi)。 3：居民文化調(diào)查 a:貴陽市目前的居民文化水平基本在高中以上，他們觀念超前，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)平衡，對(duì)賺錢信心十足，有勇氣貸款購房，大部分居民也有還款能力 . b:生活追求時(shí)尚，其審美觀點(diǎn)也由簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)雜。 C:消費(fèi)也逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵M(fèi)，買房時(shí)很會(huì)精打細(xì)算并注重每 一個(gè)細(xì)部 . d:他們對(duì)自身的居住環(huán)境有一定要求，更要求房開商提供更好的服務(wù)。 e:目前，購房仍是筑城居民家庭首選的最大的消費(fèi)需求，根據(jù)統(tǒng)計(jì)貴陽市就業(yè)勞動(dòng)者收入在2000 年就超過 10000 元，再加上存量補(bǔ)貼，各家銀行積極推行按揭貸款一系列措施，使購置商品房成為居民家庭首選的最大的消費(fèi)和長期投資需求，有 88。 2%的人表示有購房的意愿。 4：市場(chǎng)內(nèi)容調(diào)查 （ 1） 市場(chǎng)需求調(diào)查： A:購房趨勢(shì)： a: 家庭結(jié)構(gòu)核心化，住房理念趨于理性化，使人們追求高質(zhì)量的生活環(huán)境是必然的； b: 地段是購房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一； c: 注重 房屋的實(shí)用性、合理性、最主要要求：戶型面積不宜過大，廳、房面積要適中。 56的市民表示總建筑面積在 80 110平方米為宜。 E: 近 30%的購房者在市區(qū)內(nèi)愿意選擇價(jià)格為 2000 元/， 58.2%的愿意選擇價(jià)格為 1500 元 / . 另一方面市區(qū)多層商品房的平均價(jià)格是 2210。5 元 /，高層商品房的平均價(jià)格是 2951。 8元 / . f: (1)、 購房消費(fèi)者對(duì)商品房的實(shí)際承授價(jià)格都高于意愿承授價(jià)格，高出的數(shù)值在 100 元 /左右，但隨著就業(yè)和收入的增加，該差距將逐步縮小，據(jù)調(diào)查云巖，南明已完工的高層商品房已達(dá) 50%的 銷售，貴陽人均住房與全國平均 20 /人還有差距，這就為發(fā)展提供了政策空間，從消費(fèi)者看 70 年代末 80 年的年青一代正進(jìn)入婚育年齡，需要大量商品房。 （ 2） 、 偏愛現(xiàn)代合理的居住空間設(shè)計(jì)，人們的家居理想是“住得更好”。 5：消費(fèi)群行為分析 在目前貴陽的市場(chǎng)上，客戶有充分的選擇自由，只有最接近客戶需求且有最佳滿足性能價(jià)格比的樓盤，才能被客戶選中，過去，客戶對(duì)住宅要求單一，而現(xiàn)在，客戶需求一方面趨于個(gè)性化，另一方面又處于快速變化中，而客戶不僅要見到樓盤的各個(gè)功能特性的展現(xiàn)，更多的時(shí)候還要有樓盤個(gè)性的體現(xiàn)，才能在眾多的樓盤中 留住客戶。 6：近郊市場(chǎng)分析 貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)主要集中在白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、小河開發(fā)區(qū)： （ 1） 白云區(qū) A:房?jī)r(jià)在 800 1200 元 /平方米左右 . B:市政建設(shè)比較完善 ,已經(jīng)形成貴陽住宅郊區(qū)化的亮點(diǎn) ,包括貴陽每年舉辦一次的風(fēng)箏節(jié) ,也都在白云區(qū)舉行 ,在一定程度上也說明了政府對(duì)白云區(qū)開發(fā)的支持和肯定。 C:它的優(yōu)勢(shì)在于市政配套齊全，已形成了住宅區(qū)的規(guī)模，在 2002 年市政府將遷至白云區(qū)，在一定程度上將會(huì)加快白云區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，有相當(dāng)大的升值潛力 . D:缺點(diǎn)在于它離市區(qū)較遠(yuǎn) . 在一定程度上將限制客戶的數(shù)量。 交通： 交 通道路網(wǎng)還沒完善，只有白云大巴通往市區(qū) 。 房?jī)r(jià)： 1998 年在每平方 550 元，升值到每平方 1200元 ,電梯房較少，一般為多層建筑。 市政配套： 市政配套齊全。 戶型和綠化： 均有平層、錯(cuò)層、躍層可供選擇，綠化率較高。 環(huán)境： 道路寬敞，人口密度與人車流量較少，地勢(shì)平緩，無工業(yè)污染，環(huán)境較好。 （ 2） 小河開發(fā)區(qū)： 小河總體開發(fā)量高達(dá) 90 多萬。 A:每平方 1500 元。 B:市政建設(shè)完善，已成為市政府重點(diǎn)開發(fā)的郊區(qū)住宅，經(jīng)過兩年的建設(shè)，小河住宅區(qū)已成為貴陽市民和附近城市顧客所接受的住宅區(qū)，現(xiàn)在小河共有 24個(gè)樓盤，這就已經(jīng)說 明小河已是一個(gè)成熟的住宅區(qū)了。有 19 中， 1 中， 44 醫(yī)院，銀行，郵電，小學(xué)，商場(chǎng)較少，無星級(jí)賓館，大形購物超市。 C:交通： 交通道路網(wǎng)目前已基本成熟，大巴有 11、 13、21、 24、 204、 214、 215 等通往市區(qū)各主要站點(diǎn)，中巴有 85 路，計(jì)程車很少出入小河。 D:戶型和小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施： 均有平層、錯(cuò)層、躍層可供選擇，通風(fēng)、采光更為合理，綠化率較高，配套設(shè)施較完善，但配套越齊全，房?jī)r(jià)越貴。 E:環(huán)境： 道路寬敞，人口密度與人車流量少，主要以發(fā)展低污染的高科技企業(yè)為主，樓盤多集中在南明河上游兩岸。 優(yōu)勢(shì)： 對(duì)與貴陽市民 來說，真正的誘惑還是價(jià)格，同樣的價(jià)格在小河可以買到更好的房子，市政配套較齊全，已是一個(gè)成熟的住宅區(qū)。 缺點(diǎn)： 小河的房?jī)r(jià)不斷上漲，目前總體開發(fā)量高達(dá) 90 多萬，但年需求量不到 30 萬。 策劃綱要目錄 第二部份 項(xiàng)目解析 1：項(xiàng)目現(xiàn)狀 2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 3：項(xiàng)目建議 4：地塊解析 5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析 6：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 7：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 8：目標(biāo)客戶分析 1：項(xiàng)目現(xiàn)狀 （圖片） （ 1）、項(xiàng)目的東面： 綠化林 （圖片） （ 2）、項(xiàng)目的南面：綠 化林 （圖片） （ 3）、項(xiàng)目的西面：小區(qū)出口通道，連接黃山?jīng)_居委會(huì)和交警一大隊(duì)。 （圖片） （ 4）、項(xiàng)目的北面：主要為萬江經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，現(xiàn)已修建、銷售完畢，小區(qū)將有道路聯(lián)通。 （圖片） （ 5） 、 景觀資源 （圖片） 山體環(huán)繞，綠樹成蔭，鳥語花香相對(duì)于本項(xiàng)目，我們理所當(dāng)然將此作為本項(xiàng)目亮點(diǎn)，作為項(xiàng)目自身的自然景觀資源，成為項(xiàng)目質(zhì)素的一個(gè)強(qiáng)力支撐點(diǎn)。 本項(xiàng)目位于楊柳灣，屬大營坡片區(qū)，附近樓盤有中天花園、星竹苑、萬東花園等，它屬于近郊樓盤離市中心大約 8 分鐘車程，和郊區(qū)樓盤相比有一定的優(yōu)勢(shì) ： a、 交通： 有 73、 76、 82、 83、 17 路等大巴車與中巴車到達(dá)市 內(nèi)各站點(diǎn)，交通道路網(wǎng)已基本成熟。 b、 房?jī)r(jià)： 住房以小區(qū)形式相對(duì)集中，均價(jià) 1600 元 /左右。 c、 市政配套： 市政配套齊全，中學(xué)有 6 中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、醫(yī)學(xué)院附院、安寧醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)行等。 d、 戶型及小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施： 均有平層、錯(cuò)層、躍層可供選擇，小區(qū)內(nèi)配套完善，戶型較為合理，綠化率較高。 曦陽山莊戶型一覽表 資料戶型 面積 M2 戶數(shù)小計(jì)（套） 面積小計(jì)（ M2） 所占面積比例 所占戶數(shù)比例 2房 2廳 2衛(wèi) 110.5 56 6188 3房 2廳 2衛(wèi) 106.4 84 8937.6 3房 2廳 2衛(wèi) 107.5 70 7525 3房 2廳 2衛(wèi) 129 6 774 2房 2廳 1衛(wèi) 76.7 52 3988.4 2房 2廳 1衛(wèi) 89 42 3738 2房 2廳 1衛(wèi) 103.3 40 4132 5房 2廳 2衛(wèi) 156.4 12 1876.8 5房 3廳 3衛(wèi) 139.3 12 1671.6 5房 2廳 3衛(wèi) 157.5 10 1575 6房 3廳 2衛(wèi) 163 8 1304 合計(jì) 392 41710.4 項(xiàng)目 的優(yōu)勢(shì)： a；自然環(huán)境有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，空氣質(zhì)量好，居住環(huán)境較好； b；自然環(huán)境達(dá)到了完美和諧的統(tǒng)一，“山”、“水”、“人”、“樹”、“鳥”比較適合現(xiàn)代追求自然、環(huán)保的生活方式。 c:項(xiàng)目規(guī)劃充分考慮與周圍的景觀和環(huán)境的協(xié)調(diào)（圍合式的規(guī)劃設(shè)計(jì)），能形成良好的視覺效果。 d；項(xiàng)目立意旨在通過優(yōu)美的居住環(huán)境，引導(dǎo)人們形成與自然和諧共生、社區(qū)氛圍，充分體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，符合現(xiàn)代人對(duì)居家條件的追求，具有前瞻性。 e；戶型大部分為三室二廳二衛(wèi)， 100M2左右（占戶型比例 70%以上），為貴陽追求中高檔樓盤 消費(fèi)群最為接受。 f:小區(qū)為圍合式，居住極具安全感。 g:三力公司為較有實(shí)力的發(fā)展商，加之公司以回報(bào)社會(huì)（老年公寓）的經(jīng)營理論，易獲得市場(chǎng)的認(rèn)同。 項(xiàng)目的劣勢(shì) A： 交通不是十分便利，對(duì)出行帶來不便。 B：周邊配套尚未完全產(chǎn)生，生活基本條件（如超市、市場(chǎng)、商場(chǎng)、郵電、電信等）不足。 C：現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。 D：從新添大道到小區(qū)處道路條件較差。 2：主要建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 本項(xiàng)目規(guī)化用地面積 26200平方米，建筑總面積約52400平方米，容積率為 2.0，綠化率達(dá) 60%以上 ，建筑密度 26 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 規(guī)化設(shè)計(jì)了 5 棟連體住宅， 22 個(gè)單元，戶型面積76.7 163 平方米。小區(qū)配套有大型地下車庫、會(huì)所、廣場(chǎng)、醫(yī)院、商場(chǎng)等設(shè)施，園內(nèi)地下室停車，實(shí)現(xiàn)“人車分流”，是較為理想規(guī)劃方案 規(guī)劃前瞻：老年公寓與家庭住宅相結(jié)合的住宅小區(qū)； 3：項(xiàng)目建議 通過對(duì)住宅需求特性趨勢(shì)分析以及本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性、對(duì)比性分析，從中得出項(xiàng)目銷售需具備的市場(chǎng)支撐點(diǎn)，并據(jù)此建議項(xiàng)目之發(fā)展。 （ 1） 項(xiàng)目配套的加強(qiáng)， 會(huì)所的理念 要加強(qiáng)和細(xì)化，以及會(huì)員制形式對(duì)會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營管理， 可考慮功能設(shè)置為： A、 會(huì)務(wù)中心 舉辦各種沙龍、學(xué)術(shù)、藝術(shù)、家政講座，提高商務(wù)服務(wù)。 B、 陶然中心 兒童游戲室、兒童閱覽室、各類棋類室、網(wǎng)吧、書吧、酒吧。 C、 健康中心 健康咨詢、定期醫(yī)療健康顧問、緊急救護(hù)。 D、 美容中心 引進(jìn)國際名牌設(shè)備及專業(yè)護(hù)理。 E、 健身中心 健身室、壁球室、乒乓球室、臺(tái)球室、羽毛球室。美食中心、中西風(fēng)情餐廳。 （ 2） 項(xiàng)目質(zhì)素的提高 A、智能化設(shè)施的必備性，雖然智能化在貴陽樓市中的運(yùn)用較少，慨念較模糊，但考慮物業(yè)的現(xiàn)代性和前瞻性，也必須設(shè)置安防報(bào)警系統(tǒng)，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)接口、樓宇自控系統(tǒng)等基本的智能化 設(shè)施。 B、物業(yè)管理顧問提前介入。盡管貴陽市目前大多數(shù)樓盤都是開發(fā)商自己管理，但管理的檔次較低，沒有真正理解物業(yè)管理，而不僅僅是收費(fèi)管理和樓宇清潔。因此“物業(yè)管理是服務(wù)而不僅僅是管理”為宗旨。具體可以從家政服務(wù)，維修服務(wù)，代辦服務(wù)等方面設(shè)置服務(wù)項(xiàng)目，但更重要的是一種現(xiàn)代化的物業(yè)管理理念。而提前介入，更能夠增加客戶的信任度和認(rèn)同感。 4：地塊解析 a： 該項(xiàng)目位于比較成熟的社區(qū)大營坡新添大道黃山?jīng)_，根據(jù)貴陽市對(duì)城市規(guī)劃的要求，貴陽市繁華區(qū)將逐漸北移，大營坡的發(fā)展態(tài)勢(shì)將是樂觀的 . b:緊臨萬江小區(qū)、交警一大隊(duì)，其 地理位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，它是連接新天寨與貴陽市內(nèi)城區(qū)的要道有 67、 20、 82、 75 路等數(shù)余路公交車穿梭其間，通往市內(nèi) 噴水池僅須 8 分鐘 ，特別是新添大道建成通車后將對(duì)本項(xiàng)目有一定的促進(jìn)作用。 e；隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，該項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒅饾u成為中高檔居住區(qū)。其周邊項(xiàng)目（方圓 1 公理以內(nèi)）主要有“新聯(lián)小區(qū)”、“萬江小區(qū)”、“沙河花園”、“景藤堡”、“萬東花園”、“星竹園”、“銀佳花園”等。 5：項(xiàng)目竟?fàn)帉?duì)手分析 a、 中天花園： 位置： 位于茶店； 開發(fā)商：由實(shí)力雄厚的中天集團(tuán)開發(fā)； 規(guī)劃前瞻：大型高尚住宅小區(qū)； 交 通：交通便利； 環(huán)境景觀：靠森林，自身設(shè)備景觀多； 內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)設(shè)備齊全； 規(guī)模： 87 萬平放米； 主力戶型：多層、 101.8 平方米、 118.2 平方米、143.54 平方米； 銷售情況： 90% 價(jià)格：一期均價(jià) 2350 元 /，二期均價(jià) 2450 元 /。 優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商有一定的知名度、客戶積累較多、小區(qū)已成規(guī)模、設(shè)施齊全、整體外觀好、環(huán)境較好； 劣勢(shì)：房?jī)r(jià)偏高、離市中心較遠(yuǎn)； b、 萬東花園 位置：臨筑新路； 規(guī)劃：大型住宅小區(qū)； 交通：交通便利； 環(huán)境景觀：背靠森林，自身景觀較多； 內(nèi)部配套：小區(qū)生活及商業(yè)配 套完善； 規(guī)模： 6 萬平放米； 主力戶型： 80.88 133.23平放米、 128.02 217.44平放米； 銷售情況：小戶型已賣完； 80% 價(jià)格：均價(jià) 2180 元 /。 優(yōu)勢(shì)：小區(qū)建筑架空底層，降低了容積率，戶型較為齊全； 劣勢(shì)：小區(qū)外部環(huán)境較雜，居住人群素質(zhì)較低； c、 其它樓盤的主要銷售情況如下： 名稱 位置 主要戶型 銷售 價(jià)格 欣歆園 蠻坡 80 96 、 90 138 80% 1800 元 / 天利家園 汪家灣 80.47 140.36 60% 1650 元 / 星竹苑 筑新路 62 183 80% 2380 元 / 順興花園 茶店 87.46 、 108.34 123.46 85% 1280 元 / 6：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 該項(xiàng)目有良好的居住“環(huán)境”以及和諧的社區(qū)文化，對(duì)一部份追求居住環(huán)境、講究生活質(zhì)量的人士有吸引力。 市政府加大力度大營坡及新添大道的治理，對(duì)本項(xiàng)目大環(huán)境有進(jìn)一步的良好營造。 大營坡外來人口多，大部分是租房住家，有購房之可能。 該項(xiàng)目周邊的商業(yè)環(huán)境正逐漸形成，周邊的個(gè)體戶有望購買本項(xiàng)目作為居住的可能。 周邊有一部分破舊之民宅，此類住家有換房的可能。 周邊在售項(xiàng)目的面積偏大，本項(xiàng)目若能根據(jù)市 場(chǎng)準(zhǔn)確定位，將是一大優(yōu)勢(shì)。 該區(qū)域推出的樓盤數(shù)量不多，區(qū)域內(nèi)“中天花園”的較成功運(yùn)作，已將本區(qū)域定位為中高檔居住區(qū)。 由于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)放開及房改措施的干進(jìn)一步完善和落實(shí)，周邊本地區(qū)居民有換房的可能。 隨著金陽新區(qū)的建設(shè)以及市政府大手筆的招商引資和國家西部大開發(fā)的實(shí)施，帶來的巨大效應(yīng)使貴陽市的全園性，全球性知名度美譽(yù)大大提高吸引外省目標(biāo)客戶成為可能。 項(xiàng)目面臨的威脅 本區(qū)域無論是高中檔商品房都較多，競(jìng)爭(zhēng)大。區(qū)域內(nèi)同質(zhì)量的可比樓盤較多，如：“中天花園”、“天利一方”、“創(chuàng)力花園”、“欣歆園”等對(duì)本項(xiàng)目沖擊巨大 。 相當(dāng)時(shí)間內(nèi)周高檔次生活配套大環(huán)境（主要是名牌中小學(xué)、體育場(chǎng)館、圖書館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。 相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)周邊高檔次生活配套（特別如名牌中、小學(xué)校、體育場(chǎng)館、圖書館等文體設(shè)施）不會(huì)有明顯改善。 樓盤包裝宣傳推廣引入“外腦”也會(huì)加入競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。 7：樓盤優(yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： a、地理位置較好，臨新添大道； b、首次開發(fā)大型老年公寓，滿足市場(chǎng)老年住宅的需求； c、交通狀況良好，交通較為便利； d、環(huán)境景觀良好，依森林而建，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯； e、具有文化內(nèi)涵，居住人群有一定文化底蘊(yùn)； f、戶型設(shè)計(jì)合理，充分利 用每一空間，通風(fēng)、采光良好； g、首創(chuàng)貴陽市八層帶電梯的多層建筑 h、小區(qū)生活及醫(yī)療設(shè)備齊全 I、 中天花園二期將帶動(dòng)本項(xiàng)目的銷售。 劣勢(shì)： a、入市較早，但消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)知力較晚 b、有限制政策，按揭及許可證壓力明顯 c、 小區(qū)規(guī)模不大，難以形成與中天花園、萬東花園對(duì)各種配套設(shè)施的完善。 d:現(xiàn)代人對(duì)自身健康及子女教育等問題都較重視，而本項(xiàng)目離高檔次品位的醫(yī)院、學(xué)校等生活設(shè)施都較遠(yuǎn)。 d、公攤面積較大，開發(fā)投入成本較大 E、自我賣點(diǎn)分析： 環(huán)境： 10000 的森林環(huán)繞，綠化率 80%以上。 位置： 位于離貴陽市中心最近的 山水 樓盤，到市中心僅 8 分鐘。 交通： 十分便利和暢順。 戶型： 戶戶通風(fēng)采光、結(jié)構(gòu)合理。 文化生活： 5+2 的生活方式， 365 天的休閑生活， 365天的閑情逸致。 8：目標(biāo)客戶分析 A、客戶群心理分析 依據(jù)香港陽晨物業(yè)對(duì)貴陽市商品住宅消費(fèi)群體的分析 ,目前購房客戶大體分為三種類型 ,即 實(shí)際用家型、投資型、投機(jī)型 。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下： a；實(shí)際用家型 購房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住給親人住或養(yǎng)老渡假等，他們購房并非 一時(shí)沖動(dòng)，而是一直在市場(chǎng)上尋找合適其條件的物業(yè)，故對(duì)物業(yè)要求較多，亦會(huì)考慮很多細(xì)節(jié)問題，如： 物業(yè)素質(zhì)包括位置采光朝向裝修標(biāo)準(zhǔn)自身配套實(shí)用率物業(yè)管理等； 周邊配套情況 包括有交通狀況學(xué)校醫(yī)院菜市、超市等； 價(jià)格 實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購房，購房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故一般而言，他們對(duì)價(jià)格比 較看重，常常針多方搜集資料反復(fù)比較，盡管不同用家對(duì)物業(yè)管理等有著不同感性傾向，但“價(jià)廉物美” 始終是其共同追求的目標(biāo)； 升值潛力 非最主要考慮因素，除非買家自身考慮短期內(nèi)換樓。 總體 而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般的購房考慮時(shí)間較長，下定速度慢，偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。 b:投資型 購房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非自住。大多數(shù)皆為在外工作與貴陽有“三緣”關(guān)系的人仕，這其中有專業(yè)地產(chǎn)投資人士，亦有部分個(gè)體小老板或退休人士。他們的主要考慮因素有： 物業(yè)升值潛力 位置交通用料配套檔次情況 發(fā)展商背景宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 物業(yè)租金回報(bào)率 高回報(bào)可減輕部分貸款利息，亦有利于長線投資，故物業(yè)若能提供可觀的 租金回報(bào)，對(duì)投資者的吸引力較大。 前期投入資金 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。 c；投機(jī)型 購房目的為看好物業(yè)前景，唯要求于物業(yè)入伙前轉(zhuǎn)讓圖利，注重“短線炒作“。相對(duì)而言，其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。其購房考慮的主要因素有： 低價(jià)位 即俗稱的“水位” ，如物業(yè)開盤前內(nèi)部購期的優(yōu)惠折扣，較同區(qū)同類型物業(yè)便宜的價(jià)格等，最能吸引此類短期炒家入市。 羊群心態(tài) 純低位不足以吸 引投機(jī)者入市，他們一般“買升不買跌“，如果物業(yè)價(jià)格上升，首先要有大需求及壓迫性，如展銷會(huì)進(jìn)營造人山人海的熱鬧氣氛，開盤時(shí)排隊(duì)認(rèn)購、抽簽認(rèn)購等，均能直接刺激此類買家入市。 前期投入少、付款期長同投資者相似，投機(jī)者一般要求前期投入的資金要盡可能少，且付款周期可能長，以便于他們于短期內(nèi)炒賣有足夠，并因此達(dá)到以小搏大獲取利潤的終目的； 物業(yè)升值潛力 影響投機(jī)者認(rèn)購物業(yè)至為關(guān)鍵的要素，因?yàn)槿粑飿I(yè)條件上佳，內(nèi)短期升幅效應(yīng)更顯著，大大降低投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)； 購房考慮時(shí)間 投機(jī)者購房不會(huì)考慮諸多細(xì)節(jié)問題，較之用家而言，下定 速度較快。 B、目標(biāo)客戶群需求分析 綜合該項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)定分析，香港陽晨建議，該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以滿足家庭居住需求的實(shí)際用家為主，以投資、投機(jī)者為輔，預(yù)計(jì)比例為 實(shí)際用家：投資、投機(jī)者 8： 2 主要針對(duì)二次以上置業(yè)者 年齡介乎于 5 5歲之間 而本項(xiàng)目的實(shí)際用家主要可再細(xì)分為下列三大類型： 第一類 ： 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、收入豐厚，尤其是部分先富裕起來的人士； 家庭年收入 5 萬以上的管理人士； 營商有成的私營企業(yè)老板、個(gè)體經(jīng)營者； 來筑創(chuàng)業(yè)，并取得一定成就的外地成功人士； 不滿足原有物業(yè)，或?qū)?原有物業(yè)轉(zhuǎn)手獲利，擬作二、三次置業(yè)之人士； 熟悉本項(xiàng)目地域的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的公務(wù)員； 因城市改造而得到貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶； 第二類 ： 長期居住本地的居民，擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升生活質(zhì)素； 擬將房改房上市交易，“以樓換樓”改善居住環(huán)境的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部。 第三類： 為直屬親人置業(yè)的外地人士； 回內(nèi)地工作、定居的人士； 對(duì)目標(biāo)客戶應(yīng)根據(jù)銷售的不同階段依次鎖定。 、目標(biāo)客戶的特征： 這些人一般具有以下特征： （ 1）財(cái)富積累到一定的水平。 （ 2）他們非常熟悉項(xiàng)目所在區(qū)域，他們的活動(dòng)范 圍經(jīng)常在周邊 1 公里的 范圍之內(nèi)。 （ 3）他們的其它具有較大的兼容性 （ 4）年齡范圍： 37 50 歲 準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶，才可以做到有的放矢，針對(duì)他們的喜好，確定物業(yè)的包裝（含現(xiàn)場(chǎng)和宣傳品）及主題和表現(xiàn)形式，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤。 策劃綱要目錄 第三部分 項(xiàng)目定位 1：總體定位 2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 3：推廣主題與階段性主題 4:小區(qū)景觀建議 5:小區(qū)樓宇命名建議 6:物業(yè)管理建議 1:總體市場(chǎng)定位：為貴陽人定造的市區(qū)山水樓盤 都市中的綠洲 曦陽山莊項(xiàng)目與“ 5+2”居住理念 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 獨(dú)具魅力，曦陽山莊項(xiàng)目的策劃理念可從單純的建筑設(shè)計(jì)模仿中找到其內(nèi)涵生命力的源泉。可與自然協(xié)調(diào)的；鄰里關(guān)系溝通和睦的；山影、樹影、云影、花影，水聲、鳥聲、風(fēng)聲、蟬聲相互交融的社區(qū)景象，這與曦陽山莊開拓者的大社區(qū)思想不謀而合 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 平面套房 均價(jià) ： 1600元 /M2， 電梯房均價(jià) 1800元 /M2 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 渴望生活本質(zhì)，享受自然山水，擁有未來生活質(zhì)素及注重文化人士 項(xiàng)目總體定位 發(fā)現(xiàn)都市中的后花園 形象推廣定位 座擁山谷、位處森林；富有現(xiàn)代氣息、智能環(huán)保；彰顯人文魅力的綠色家園 廣告語定位 離自然很近，離繁華不遠(yuǎn) 發(fā)現(xiàn)都市中的綠洲 鮮氧中的家 2：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1、概念說明：折后均價(jià)：項(xiàng)目銷售后發(fā)展商能實(shí)際得到的每平方米平均收入 目標(biāo)均價(jià)：項(xiàng)目銷售價(jià)目表的每平方米均價(jià)價(jià)格： 折后均價(jià)：目標(biāo)均價(jià)實(shí)際平均折扣 2、貴陽市住宅類型及價(jià)格 貴陽市住宅類型主要供應(yīng)分為 三種： 一：是單體的高層商住樓，裙樓為商辦項(xiàng)目，主樓為住宅，此類項(xiàng)目大多集中在交通便利、市政配套完善的商業(yè)中心區(qū)，如：“天恒城市花園”、“龍港中心”。 二：是由數(shù)幢多層項(xiàng)目組成的封閉式住宅小區(qū)，如：“萬東花園”、 “錦繡家園”；三、是由幾幢高層或小高層圍合式住宅小區(qū)，此類住宅以自然景觀和小區(qū)內(nèi)部景觀以及項(xiàng)目自身素質(zhì)為賣點(diǎn)，在市場(chǎng)中取得認(rèn)同，如：“興隆城市花園”“中天花園”、“中天星園” 仔細(xì)分析有以下因素： 1：是開發(fā)商基于價(jià)格的定位，是在開發(fā)商加大成