【廣告策劃-PPT】萬(wàn)柳集團(tuán)2004年形象推廣思路

萬(wàn)柳集團(tuán) 2004年形象推廣思路 2004.2 主營(yíng)業(yè)務(wù) 推廣目的 核心能力 發(fā)展軌跡 面臨問題 目標(biāo)受眾 推廣主題 推廣主線 推廣策略 發(fā)展戰(zhàn)略 推廣草案 思路的延展 主營(yíng)業(yè)務(wù) 核心能力 發(fā)展軌跡 跟“市長(zhǎng)”和市場(chǎng)打交道的能力 在城市綠化隔離帶建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) 按照城市規(guī)劃進(jìn)行城市綠化帶建設(shè) 依托特定的政府關(guān)系主導(dǎo)城市土地開發(fā) 利用資金和經(jīng)驗(yàn)參與城市經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)開發(fā) 區(qū)域規(guī)劃、拆遷、綠化、建設(shè)、營(yíng)銷、管理 城市生態(tài)運(yùn)營(yíng) 我們已經(jīng)深諳游戲的規(guī)則，并已經(jīng)成功過關(guān)，積累了足夠的資源，下面的問題是如何將游戲繼續(xù)玩下去 推廣目標(biāo) 核心能力 推廣動(dòng)機(jī) 發(fā)展戰(zhàn)略 跟“市長(zhǎng)”和市場(chǎng)打交道的能 在城市綠化隔離帶建設(shè)現(xiàn)代化生態(tài)社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) 萬(wàn)柳地區(qū)開發(fā)接近尾聲，尋求土地資源和合作機(jī)會(huì) 集團(tuán)公司成立，形象和管理急需整合 資金和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)有待轉(zhuǎn)化和變現(xiàn) 以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，走相關(guān)多元化的道路 走出萬(wàn)柳，立足北京，面向全國(guó)，輸出管理、資金和開發(fā)模式 輸出品牌， 樹立獨(dú)特的城市運(yùn)營(yíng)商形象 輸出模式， 尋求可持續(xù)發(fā)展的外部資源 在第一輪的城市生態(tài)化改造中，萬(wàn)柳集團(tuán)拔得頭籌 在第一輪的城市生態(tài)化改造中，龍海苑能否成為第二個(gè)萬(wàn)柳？ 從對(duì)資金的渴求到對(duì)資源的渴求，游戲的難度增加了，我們需要借助一些新的力量來繼續(xù)我們的游戲，而推廣的意義就在于開啟新的啟動(dòng)程序 推廣目的 推廣策略 輸出品牌， 樹立獨(dú)特的城市運(yùn)營(yíng)商形象 輸出模式， 尋求可持續(xù)發(fā)展的外部資源 以廣告進(jìn)行廣泛的造勢(shì)，樹立企業(yè)的公眾形象 以活動(dòng)拉近與政府和社會(huì)團(tuán)體的關(guān)系，進(jìn)行資源的深度挖掘 以新聞報(bào)道和內(nèi)刊進(jìn)行企業(yè)文化的傳播，營(yíng)造企業(yè)的公信力和凝聚力 信息溝通的不對(duì)稱是推廣所要解決的核心問題，而新聞報(bào)道不能解決所有層面的問題，廣告和針對(duì)性的活動(dòng)才能使企業(yè)真正走向市場(chǎng)，并且深入社會(huì)的核心層面 目標(biāo)受眾 推廣主題 推廣主線 推廣策略 以廣告進(jìn)行廣泛的造勢(shì)，樹立企業(yè)的公眾形象 以活動(dòng)拉近與政府和社會(huì)團(tuán)體的關(guān)系，進(jìn)行資源的深度挖掘 以新聞報(bào)道和內(nèi)刊進(jìn)行企業(yè)文化的傳播，營(yíng)造企業(yè)的公信力和凝聚力 社會(huì)公眾（共生關(guān)系） 開發(fā)商（競(jìng)合關(guān)系） 各地政府 （合作關(guān)系） 走近生態(tài)城市 （或） 新生活運(yùn)動(dòng) 城市生態(tài)運(yùn)動(dòng) 生態(tài)改變城市 走進(jìn)綠色生活 舉辦 “ 萬(wàn)柳建設(shè)成果展 ” ，引起政府的關(guān)注 申報(bào) “ 全國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) ”和 “ 聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) ” ，樹立樣板，推廣典型 舉辦全國(guó)性的 “ 生態(tài)城市運(yùn)營(yíng)論壇 ” ，尋找資源，輸出模式 主辦方： 聯(lián)合國(guó)人居署 申報(bào)要求： “ 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 辦公室從已授予的 “ 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 或 “ 中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” 中，提出推薦申報(bào) “ 聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng) ” 和 “ 迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng) ” 的名單，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后，由部外事司負(fù)責(zé)組織申報(bào)材料并向聯(lián)合國(guó)人居署報(bào)送。 截止時(shí)間： 每年 7月份 主辦方： 建設(shè)部 中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)評(píng)選主題（相關(guān)） 主題 1：居民住房狀況的改善 主題 2：社區(qū)公共管理與服務(wù) 主題 3：生態(tài)保護(hù)及城市綠化建設(shè) 報(bào)送程序： 1.申報(bào)單位向所在省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門申報(bào)，提交符合要求的申報(bào)材料； 2.省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門對(duì)申報(bào)單位提交的申報(bào)材料經(jīng)審核屬實(shí)后，提出推薦報(bào)告，報(bào)送建設(shè)部 “ 中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) ” 辦公室。 申報(bào)材料： 1、申報(bào)表； 2、文字材料，包括 3000字的申報(bào)內(nèi)容介紹； 3、照片或圖片資料； 4、長(zhǎng)度不超過 10分鐘的音像資料。 申報(bào)表以書面形式、文字材料以軟盤形式、圖片資料和音像資料分別以光盤形式上報(bào)，一式三份。 截止時(shí)間： 每年的 6月 30日 “ 統(tǒng)一思想，拔高形象，打造樣板，輸出模式 ”是推廣的主旨，也是我們與市場(chǎng)和“市長(zhǎng)”溝通賴以貫徹的方針政策 對(duì)“萬(wàn)柳模式”的理解 遵循城市生態(tài)化建設(shè)的思想，由某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)綠化、勞動(dòng)力安置、房地產(chǎn)開發(fā)和公共服務(wù)系統(tǒng)構(gòu)架等綜合職能，對(duì)城市綠化隔離帶進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、 拆遷、建設(shè)、管理，并予以市場(chǎng)化運(yùn)作，徹底改變區(qū)域面貌，全面提升土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)自然和人居環(huán)境的同步改善，建立起城市“生態(tài)生活圈”，并最終達(dá)到城市可持續(xù)發(fā)展的城市運(yùn)營(yíng)模式 推廣草案 第一階段 時(shí)間： 2004.3-2004.5 階段主題：七年 萬(wàn)柳蝶變 目標(biāo)市場(chǎng)：北京市民、開發(fā)商和政府 推廣工作 ： 以 “ 七年 萬(wàn)柳蝶變 ” 為主題的集團(tuán)形象廣告?zhèn)鞑?萬(wàn)柳建設(shè)成果展的籌辦（北京市、邀請(qǐng)建設(shè)部、海淀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和知名開發(fā)商參加） 集團(tuán)內(nèi)刊和網(wǎng)站的運(yùn)營(yíng) 集團(tuán)宣傳片的制作 “ 中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ” 的申報(bào) 第二階段 時(shí)間： 2004.6-2004.8 階段主題：綠色萬(wàn)柳 綠色奧運(yùn) 目標(biāo)市場(chǎng)：全國(guó)各地公眾 推廣工作： 以 “ 綠色萬(wàn)柳、綠色奧運(yùn) ” 為主題的集團(tuán)形象廣告?zhèn)鞑?“ 綠色萬(wàn)柳 綠色奧運(yùn) ” 系列活動(dòng) 舉辦中小學(xué)生的 “ 綠色萬(wàn)柳、綠色奧運(yùn) ” 繪畫比賽，建設(shè)萬(wàn)柳綠色奧運(yùn)長(zhǎng)廊 舉辦 “ 萬(wàn)柳杯 ” 城市高爾夫邀請(qǐng)賽（與北京市體育局或奧組委合作） “ 同一首歌走進(jìn)萬(wàn)柳 ” 專場(chǎng)演唱會(huì)（與萬(wàn)柳地區(qū)的開發(fā)商一起出資） 首屆 “ 萬(wàn)柳生態(tài)城市論壇 ” 的籌備 第三階段 時(shí)間： 2004.9-2004.11 階段主題：萬(wàn)柳乘龍 生態(tài)興城 目標(biāo)市場(chǎng)：全國(guó)大中型城市的政府首腦（城市人口在50萬(wàn)以上） 推廣工作： “ 萬(wàn)柳乘龍計(jì)劃 ” 的公布（生態(tài)城市的開發(fā)模式和合作方式） 圍繞 2004年 “ 中國(guó)人居范例獎(jiǎng) ” 所進(jìn)行的宣傳 首屆 “ 萬(wàn)柳生態(tài)城市論壇 ” 的舉辦（與建設(shè)部市長(zhǎng)協(xié)會(huì)合作） 城市運(yùn)營(yíng)之道 金融街控股和上海綠地集團(tuán)的城市運(yùn)營(yíng)之路 金融街控股股份有限公司 企業(yè)背景： 金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司（股票代碼： 000402） 目前公司主要產(chǎn)品為金融街區(qū)域的土地開發(fā)、房屋建設(shè)及物業(yè)租售 北京金融街是北京城市總體規(guī)劃確定的國(guó)家級(jí)金融管理中心。規(guī)劃區(qū)域總占地面積 103公頃，其中地上建筑面積約200萬(wàn)平方米。到 2005年金融街將基本建成 發(fā)展戰(zhàn)略： 隨著金融街控股股份有限公司自身實(shí)力的不斷積累和持續(xù)融資的實(shí)現(xiàn)，公司將積極介入金融、高新技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，由此所開辟的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)也將為公司未來發(fā)展提供可靠的保障。 主辦金融街論壇，有效地進(jìn)行社會(huì)公關(guān)，提升其城市金融街區(qū)運(yùn)營(yíng)商形象 成立金融街重慶置業(yè)有限公司，向外地市場(chǎng)輸出資金和開發(fā)模式 媒體推廣 新 logo 舊 logo 上海綠地集團(tuán) 集團(tuán)背景： 上海唯一一家通過市場(chǎng)機(jī)制積累資金，無償投資建設(shè)城市公共綠化的專業(yè)性企業(yè)，從 1992年至 2001年底累計(jì)無償投資 2.85億元，建設(shè)城市公共綠地 260公頃。 成立于 1992年 7月 18日， 1997年 3月改制為多元化投資的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資本 23,437,639元人民幣，至 2002年底，集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá) 71.1億元。 以綠化為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并依托主業(yè)積極發(fā)展建筑、醫(yī)藥制造、汽車服務(wù)、石油經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等綜合產(chǎn)業(yè)。 發(fā)展戰(zhàn)略： 以房地產(chǎn)為主業(yè)，迄今累計(jì)開發(fā)土地總量近 500公頃，年均住宅竣工面積 50萬(wàn)平米，施工面積 100萬(wàn)平方米，自 1996年以來綠地集團(tuán)始終位于上海房地產(chǎn)銷售百?gòu)?qiáng)前列。 “ 立足上海、發(fā)展全國(guó) ” ，從 2001年開始，先后進(jìn)軍南昌、合肥、長(zhǎng)春、天津等重點(diǎn)城市。 “ 綠化 +房地產(chǎn) ” 開發(fā)模式的成功復(fù)制 合肥 南昌 企業(yè)文化的整合、傳播 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)） 的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素 具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素 地形地貌 /