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文檔簡介
第一部分 區(qū)位篇 . 2 一、常熟市區(qū)域概況 .2 (一)常熟市區(qū)位概況 .2 (二)區(qū)域歷史沿革 .3 (三)行政區(qū)劃及人口 .4 (四)常熟 風景旅游城市 .5 (五)自然資源 .6 (六)常熟市經(jīng)濟狀況 .7 (七)常熟市城市總體規(guī)劃 .12 二、項目所在區(qū)位分析 . 14 第二部分 市場篇 . 15 一、常熟整體房地產(chǎn)市場分析 . 15 (一)常熟市市區(qū)土地市場分析 .15 (二)常熟市房產(chǎn)市場分析 .25 (三)常熟市區(qū)房地產(chǎn)市場總結 .29 二、常熟市場板塊分析 . 30 (一)古城區(qū)板塊 .31 (二)招商城板塊 .36 (三)新市區(qū)板塊 .40 (四)文化片區(qū)板塊 .39 (五)虞山風景區(qū)板塊 .39 (六)板塊綜述 .39 三、居民購買力分析 . 61 第三部分 競爭市場分析 . 62 一、供應去化分析 . 62 二、房型供應結構去化分析 . 64 三、房型面積供應去化分析 . 64 四、價格分析 . 65 五、競爭項目配套分析 . 67 六、消費者分析 . 70 七、區(qū)域未來價 格漲幅預測及本項目后期價格定位建議 . 71 第一部分 區(qū)位篇 一、常熟市區(qū)域概況 (一)常熟市區(qū)位概況 常熟市位于江蘇省東南部長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),地處東經(jīng) 120 33 121 03,北緯 31 30 31 50。東鄰太倉,距上海 100 千米;南接昆山、蘇州;西連無錫、江陰;北瀕長江黃金水道,與南通隔江相望;西北境與張家港接壤。 全境東西間最大直線距離 49 千米,南北間最長距離 37 千米,總面積 1264 平方千米(含長江界屬水面)。地勢低平, 海拔大都在 3 7 米間。山丘主要有虞山、顧山、福山。其中以虞山為最,海拔 261 米,長 6400 米,東端蜿蜒入古城,素有“十里青山半入城”之說。 氣候適宜,雨量充沛,四季分明。 2005 年平均氣溫 16.5 度,比歷年平均偏高 0.9 度,年總降水量 934.7 毫米,比常年平均偏少 11.5%,全年日照時數(shù)為 1991.1 小時,略少于常年。 常熟以悠久的人文歷史、秀麗的山川景色、豐饒的物產(chǎn)資源享譽江南。 1986 年被批準為“國家歷史文化名城”;近年來又先后獲“國家衛(wèi)生城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城 市”、“全國社會治安綜合治理先進縣市”、“國暢通工程模范管理城市”等稱號。 (二)區(qū)域歷史沿革 常熟之名取“土壤膏沃、歲無水旱”,“異壤,雖大水大旱,不能概之為災,則歲得常稔”之意,是吳文化的發(fā)祥地之一,已有 5 千多年文明史。 1986 年被國務院公布為國家歷史文化名城。 境內(nèi)有距今約 5500 年的崧澤文化時期的錢底巷遺址、距今約 5000 年的良渚文化時期的羅墩遺址和西周至春秋時期的吳文化遺址吳王點將臺等。 3 千多年前的商末,古公亶父(周太王)次子仲雍讓國南下建勾吳,定居常熟。自西晉太康四年( 283 年)建城以來 ,古城已有 1700 多年歷史,至唐代,已成為商業(yè)發(fā)達、街市繁榮的江南名城。 常熟自古以來人文薈萃,素有“文化之邦”美稱。商初賢相、中國第一位天文學家巫咸,商末仲雍及春秋孔子唯一的南方弟子言偃,均為吳文化的先驅(qū)者。自唐以來,在文學、繪畫、書法、藏書、古琴、篆刻、醫(yī)學、建筑等領域名人輩出。歷代涌現(xiàn)宰相 9 名、狀元 8 名、進士483 名、舉人和秀才 6200 余名。 常熟素有“錦繡江南魚米鄉(xiāng)”之美譽,經(jīng)濟繁榮,物產(chǎn)豐富,商貿(mào)發(fā)達。大閘蟹、桂花酒、鴨血糯、叫化雞、桂花栗、虞山綠茶、寶巖楊梅名聞遐邇,手繡花邊、紅木雕刻、繡衣服裝 暢銷國內(nèi)外。 改革開放以來,經(jīng)濟發(fā)展和城市建設水平始終居全國縣級城市前列。跨入新的世紀,常熟這座歷史文化名城正朝著繁榮的商貿(mào)旅游城市、山水一體的生態(tài)城市、開放的港口城市和現(xiàn)代化中等城市目標邁進。 方塔 (三)行政區(qū)劃及人口 常熟人口以漢族為主,另有少數(shù)回、滿、蒙、壯、白、高山、拉祜等民族。 2005 年末,全市戶籍總人口為 104.77 萬人,其中男性 51.22 萬人,女性 53.55 萬人。全市共有城鎮(zhèn)人口 65.26萬人,其中虞山鎮(zhèn)人口為 37.71 萬人。當年全市出生 6800 人,出生率為 6.7,人口自然增長率為 -1.2,人口密度為每平方千米 958 人。 此外,隨著經(jīng)濟的日益發(fā)展,外來人員日趨增多,年末暫住人口為 62.28 萬人。人口城市化率為 62.3%。 2003 年以來,全市先后有 23 個建制鎮(zhèn)、 405 個行政村的區(qū)劃進行了調(diào)整,至 2005 年底,常熟市設建臵鎮(zhèn) 10 個,林場 1 個,行政村 231 個,居委會 134 個。另有國家級和省級開發(fā)區(qū)各 1 個,省級招商城 1 個。 常熟市轄 10 個鎮(zhèn):虞山鎮(zhèn)、梅李鎮(zhèn)、海虞鎮(zhèn)、新港鎮(zhèn)、古里鎮(zhèn)、沙家浜鎮(zhèn)、支塘鎮(zhèn)、董浜鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)。 (四)常熟 風景旅游城市 常熟是一座風景旅游城市,境內(nèi) 山水交 輝,風景秀麗,自然景觀與人文景觀兼具。十里虞山蜿蜒入城,萬畝尚湖伸展山前,山水與千年古城及城內(nèi)小巷庭園、古典園林交融,形成山、水、城、園融為一體的水鄉(xiāng)山城獨特風貌??谷諔?zhàn)爭時期常熟沙家浜地區(qū)是新四軍抗戰(zhàn)游擊根據(jù)地,這又給美麗的常熟山川增添了光榮的色彩。 常熟名勝,目前分四個旅游區(qū):古城觀光旅游區(qū)、虞山國家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)、沙家浜旅游區(qū)。其中的古城觀光旅游區(qū)、虞山國家森林公園旅游區(qū)、尚湖休閑度假旅游區(qū)三個旅游區(qū)隸屬常熟市區(qū)。 (五)自然資源 物產(chǎn)資源: “ 歲歲多收常熟田 ” ,常熟向以 農(nóng)業(yè)精耕細作著稱,農(nóng)作物以水稻、小麥、棉花為主,兼有部分油料作物、蔬菜、瓜果、藥材等。特產(chǎn)有鴨血糯、寶巖楊梅、虞山綠茶、王莊西瓜、梅李南瓜、虞山水蜜桃、桂花栗子等。常熟又為水網(wǎng)地區(qū),水產(chǎn)資源十分豐富,有出自長江的鮠魚、鰣魚、刀魚、海白蝦等,出自內(nèi)河的有鯽魚、草魚、鰱魚、鳊魚、青蝦和陽澄湖大閘蟹等。 野生植物資源: 有喬木、灌木、藥材、草、蕈菌等 5大類 200多種。野生喬木主要有紫檀、柘樹;野生灌木主要有山楂、金櫻子;野生藥材有何首烏、蒲公英等 765種;草類繁多,有蘆葦、野燕麥等 20多種;蕈菌類有松樹蕈等。境 內(nèi)人工栽培的樹木有 300多種。其中用材林有馬尾松、黑松、刺槐、水杉等,竹類有燕竹、篾竹、象竹、毛竹等,果樹有銀杏、板栗、楊梅等,特種經(jīng)濟林有杞柳、桑樹、茶和觀賞性花木等。野生動物主要有哺乳類、鳥類 800余種,近年來又有人工飼養(yǎng)的北極狐、水貂等。此外,尚有礦類資源高嶺土、黃沙、煤、泥炭、石英砂、天然氣等,但儲量極小。 地下水資源 : 境內(nèi)地下水均以第四系孔隙水為主。由于埋深適中,地層穩(wěn)定,分布面廣,水量豐富,水質(zhì)上乘,曾被廣泛采用。近年來為防陸地沉降,已漸回填停用。虞山、福山等山丘地段,地下水常以下降泉形式出 露,形成間歇性澗泉,如秦坡澗、桃源澗、玉蟹泉、焦尾泉、舜過泉等,流量較少,但水質(zhì)優(yōu)良,礦化度 0.05 0.07千克 /升,硬度一般小于 50毫克 /升,為極軟水。 (六)常熟市經(jīng)濟狀況 1、常熟市國內(nèi)生產(chǎn)總值: 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年國內(nèi)生產(chǎn)總值3 6 5 . 0 14755 6 5 . 1 66 7 8 . 7 88 0 9 . 2 81 9 . 0 0 %3 0 . 1 3 %1 8 . 9 8 % 2 0 . 1 0 % 1 9 . 2 3 %02004006008001000( 數(shù)據(jù)來自常熟市統(tǒng)計局 )單位 : 億元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值( G D P ) 3 6 5 . 0 1 475 5 6 5 . 1 6 6 7 8 . 7 8 8 0 9 . 2 8同比比率 1 9 . 0 0 % 3 0 . 1 3 % 1 8 . 9 8 % 2 0 . 1 0 % 1 9 . 2 3 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002 2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值每年都保持 20%左右的比率快速發(fā)展, 綜合實力強, 整體經(jīng)濟狀況良好。 2006年,全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 809.28億元,按可比價格汁算比上年增長19.23%。其中,第 產(chǎn)業(yè)完成增加值 17.49億元;第二產(chǎn)業(yè) 完成增加值 484.26億元;第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 307.54億元。產(chǎn)業(yè)結構進一步改善,三次產(chǎn)業(yè)的比例為 2.2:59.8:38.0,第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 1.1個百分點。 2、第一產(chǎn)業(yè) 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1 5 . 8 71 3 . 8 3 1 4 . 2 11 6 . 3 81 7 . 4 91 . 2 0 %- 1 2 . 8 5 %2 . 7 5 %1 5 . 2 7 %6 . 7 8 %4 . 3 5 % 2 . 9 1 %2 . 5 1 2 . 4 1 % 2 . 1 6 %04812162024( 數(shù)據(jù)來自常熟市統(tǒng)計局 )單位 : 億元 -2 0 . 0 0 %-1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 1 5 . 8 7 1 3 . 8 3 1 4 . 2 1 1 6 . 3 8 1 7 . 4 9同比比率 1 . 2 0 % - 1 2 . 8 5 % 2 . 7 5 % 1 5 . 2 7 % 6 . 7 8 %G D P 占比 4 . 3 5 % 2 . 9 1 % 2 . 5 1 % 2 . 4 1 % 2 . 1 6 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增減不定,增減幅度在 20%左右,從 GDP 的占比來看,第一產(chǎn)業(yè)的所占比重漸漸減弱,主要是因為近年常熟市第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的快速增長,其增加值拉升了 GDP 的總值,第一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值每年雖有所增長,但總額小,因此所占 GDP 份額就相應小。其 2006 年只占 GDP 的 2.16%。 3、第二產(chǎn)業(yè) 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2 0 6 . 7 42 8 5 . 7 23 3 8 . 8 24 1 1 . 94 8 4 . 2 62 1 . 1 0 %3 8 . 2 0 %1 8 . 5 8 %2 1 . 5 7 %1 7 . 5 7 %5 6 . 6 4 %6 0 . 1 5 % 5 9 . 9 5 % 6 0 . 6 8 % 5 9 . 8 4 %0100200300400500600( 數(shù)據(jù)來自常熟市統(tǒng)計局 )單位 : 億元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 2 0 6 . 7 4 2 8 5 . 7 2 3 3 8 . 8 2 4 1 1 . 9 4 8 4 . 2 6同比比率 2 1 . 1 0 % 3 8 . 2 0 % 1 8 . 5 8 % 2 1 . 5 7 % 1 7 . 5 7 %G D P 占比 5 6 . 6 4 % 6 0 . 1 5 % 5 9 . 9 5 % 6 0 . 6 8 % 5 9 . 8 4 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持 20%的增長幅度,在常熟國內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)絕對的比重, GDP 占比每年在 60%左右。 2006年全市實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 2050.17億元(包含中間生產(chǎn)產(chǎn)值),比上年增長 24.2%,其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 1558.27億元,比上年增長 25.5%。規(guī)模以上企業(yè)占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重為 76.0%,比上年提高了 6.4個百分點。重點企業(yè)骨干 作用明顯,全市 30家重點了業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 713.39億元,比上年增長 37.0,占規(guī)模以工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售收入的 46.9。 “333工 程進展順利,全市有 21家企業(yè)銷售超 10億元,其中波司登公司成為全市自家產(chǎn)值、銷售雙超百億元的企業(yè);全年新增 2件中國馳名商標、 3只中國名牌產(chǎn)品、 18只國家免檢產(chǎn)品。 民營經(jīng)濟保持強勢發(fā)展。 2006年,全市新辦私營企業(yè) 1942家,新批個體工商戶 10206戶,累計分別達 12462家和 56958家。全市凈增民營經(jīng)濟注冊資本 76.72億元,新增超 1000萬元的民營介業(yè) 168家。 到 2006年末,民營經(jīng)濟累計注冊資本 392.41億元,比上年增長 24.3%,其中私營企業(yè) 362.08億元,增長 26.3;個體工商戶 30.33億元,增長 4.3。 4、第三產(chǎn)業(yè) 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1 4 2 . 41 7 5 . 4 52 1 2 . 1 32 5 0 . 53 0 7 . 5 41 8 . 4 0 %2 3 . 2 1 %2 0 . 9 1 %1 8 . 0 9 %2 2 . 7 7 %3 9 . 0 1 %3 6 . 9 4 % 3 7 . 5 3 % 3 6 . 9 0 % 3 8 . 0 0 %0100200300400500600( 數(shù)據(jù)來自常熟市統(tǒng)計局 )單位 : 億元 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 1 4 2 . 4 1 7 5 . 4 5 2 1 2 . 1 3 2 5 0 . 5 3 0 7 . 5 4同比比率 1 8 . 4 0 % 2 3 . 2 1 % 2 0 . 9 1 % 1 8 . 0 9 % 2 2 . 7 7 %占G D P 比率 3 9 . 0 1 % 3 6 . 9 4 % 3 7 . 5 3 % 3 6 . 9 0 % 3 8 . 0 0 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市 2002-2006 年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的每年都保持 20%的增長幅度,在常熟國內(nèi)生產(chǎn)總值中一直占據(jù)第二比重, GDP 占比每年在 38%左右。 5、外商投資: 常熟市近 20年經(jīng)濟增長一直保持在 15%以上,綜合實力顯著增強。近幾年,外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛,投資環(huán)境不斷改善。截 至 2004年 9月,累計批準外商投資企業(yè) 1917家,總投資 161.33億美元,注冊外資 63.7億美元。 一、開發(fā)區(qū)成為外資投入的高度聚集區(qū)。全市現(xiàn)有常熟經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和常熟東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩個省級開發(fā)區(qū)、 4個市級工業(yè)集中區(qū)和若干配套區(qū)。這些開發(fā)區(qū)基礎配套設施完備,功能定位合理,區(qū)域特色明顯,到 2004年 9月,已有 348商投資企業(yè)落戶,注冊外資 36億美元,占全市總量的 57%。 二、已形成了以造紙、能源、建材、化工、汽車零部件為主導的臨江產(chǎn)業(yè)群體,吸引了國際上一批世界 500強和著名的跨國公司前來投資,總投資 62億美元。 如美國杜邦,芬蘭 UPM,法國阿托菲納,日本大金、住友、夏普,臺灣長春化工,香港華潤電力、理文紙業(yè)。另外,以電子信息、生物醫(yī)藥、精密機械、新型材料、高檔輕紡主導的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 三、來常投資以亞洲、歐美的國家(地區(qū))為主。來自臺灣的投資居第一位,占全市的 33%,香港居第二位,占 15.2%,新加坡居第三位,占 15%,芬蘭居第四位,占 12%,日本居第五位,占 5%。 四、隨著蘇嘉杭、沿江高速公路的建成通車,常熟交通區(qū)位優(yōu)勢更加顯現(xiàn),供電、供水、供氣、通信等各項硬件設施達到國內(nèi)領先水平,投資成本同周邊大城市相比有 著明顯的優(yōu)勢。 6、常熟市財政收入與支出: 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年全市財政收入情況4 1 . 0 26 5 . 6 68 0 . 0 28 8 . 2 31 0 1 . 7 23 4 . 1 0 %6 0 . 0 7 %2 1 . 8 7 %1 0 . 2 6 %1 5 . 2 9 %020406080100120( 數(shù)據(jù)來源于常熟統(tǒng)計局)單位: 億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全市財政收入 4 1 . 0 2 6 5 . 6 6 8 0 . 0 2 8 8 . 2 3 1 0 1 . 7 2收入同比比率 3 4 . 1 0 % 6 0 . 0 7 % 2 1 . 8 7 % 1 0 . 2 6 % 1 5 . 2 9 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年全市財政支出情況2 2 . 23 6 . 1 72 7 . 2 54 0 . 8 64 2 . 14 0 . 4 0 %6 2 . 9 3 %- 2 4 . 6 6 %4 9 . 9 4 %3 . 0 3 %01020304050( 數(shù)據(jù)來源于常熟統(tǒng)計局)單位: 億元- 3 0 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %全市財政支出 2 2 . 2 3 6 . 1 7 2 7 . 2 5 4 0 . 8 6 4 2 . 1同比比率 4 0 . 4 0 % 6 2 . 9 3 % - 2 4 . 6 6 % 4 9 . 9 4 % 3 . 0 3 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年常熟經(jīng)濟近年來每年都保持著較快增長速度,財政收入也增長較快,其中 2003年財政收入是增長最快的一年,增幅達 60%,從 03年至 06年都保持近 20%的增長。 2006年,全市財政收入 101.72億元,財政收入突破百億元大關,比上年增長 15.29,其中地方財政一般預算收入 43.08億元,比上年增長 16.2。在地方財政一般預算收入中,稅收比重 達 88.6%,比上年提高 6.7個百分點;其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅分別增長 25.0%、17.6和 13.1。全年地方財政一般預算支出 42.10億元,比上年增長 3.0。 7、常熟市城鄉(xiāng)居民收入、消費與儲蓄 常熟市2 0 0 2 - 2 0 0 6 年城鄉(xiāng)居民收入、消費與儲蓄情況26900306003160032800279.15318.7379420.74399351805622705172697517841892937741103051169214440123731503917203193080 5000 10000 15000 20000 25000 30000 350002003年2004年2005年2006年(數(shù)據(jù)來自常熟統(tǒng)計局)城鎮(zhèn)職工平均工資( 元) 12373 15039 17203 19308城鎮(zhèn)居民人均消費支出( 元) 7741 10305 11692 14440農(nóng)村人均純收入( 元) 7269 7517 8418 9293農(nóng)村居民人均消費支出( 元) 3993 5180 5622 7051城鄉(xiāng)居民儲蓄( 億元) 279.15 318.7 379 420.74人均儲蓄( 元) 26900 30600 31600 328002003年 2004年 2005年 2006年從常熟市 2003 年 2006 年的城鄉(xiāng)居民收入、消費與儲蓄的表中,可以看出,近年來常熟城鄉(xiāng)居民收入增長較快,隨著居民收入的增長,居民在生活消費支出上也相應的增加;城鄉(xiāng)居民的儲蓄也逐年上升,總體保持良好及較快的上升趨勢。 2006 年全 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 19308 元,農(nóng)村居民人均純收入 9293 元,分別比上年增長 12.2和 10.4。居民消費水平進一步提高。 2006 年城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出14440 元,農(nóng)村居民人均生活費支出 7051 元,分別比上年增長 23.5和 25.4。 2006 年居民消費價格指數(shù) 102.3,漲幅較上年回落 0.3 個百分點。其中,居住類上升8.5、食品類上升 6.0、交通和通訊類上升 1.6;醫(yī)療保健和個人用品類下降 2.9、煙酒及用品類下降 1.5、衣著類下降 1.5、娛樂教育文化用品及服務下降 1.0 、家庭設備用品及維修服務類下降 0.3。 目前常熟七成的市民已經(jīng)認可現(xiàn)在的生活已經(jīng)全面達到小康生活。 (七) 常熟市城市總體規(guī)劃 常熟市十一五城市規(guī)劃將常熟市臵于長三角經(jīng)濟圈的宏觀背景下,對城市的進一步發(fā)展提出了更高的目標;以更寬闊的視野,提出了山、水、城融為一體的空間格局與形態(tài)是城市的最大特色所在,且緊緊抓住這一關鍵,在古城保護和新區(qū)發(fā)展中將歷史的文脈加以體現(xiàn)和延伸。其規(guī)劃要點為: 城市性質(zhì): 國家級歷史文化名城,融商貿(mào)、工業(yè)、旅游為一體的現(xiàn)代化山水城市。 城市規(guī)模: 近期(至 2000 年)市區(qū)人口規(guī)模 為 31 萬人,城市建設用地按 26.13 平方公里控制;遠期(至 2010 年)市區(qū)人口 45 萬人,城市建設用地為 39.27 平方公里。鑒于沿江開發(fā)區(qū)尚在起步階段,該區(qū)域暫不列入城市范圍。 城市布局: 城市仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定形成一個新的中心、兩條主要發(fā)展軸、十三個功能片區(qū)、山水城為一體的城市結構;長江路與昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂、服務業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū);城市東北向沿通港路為工業(yè)發(fā)展軸,海虞南北路 轉(zhuǎn) 珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸;在常滸河青墩塘之間的楔形綠地內(nèi)布局 50 公頃的大型城中公園和低密度、高綠化的 文化教育設施,成為文化片區(qū),這樣,在建成區(qū)內(nèi)形成由三個工業(yè)片區(qū)、六個以居住為主的生活片區(qū)和城市中心區(qū)、文化片區(qū)、招商城、古城區(qū)組成的十三個功能區(qū)。加大城市綠地規(guī)模,以福山塘、常滸河等七條放射狀自然河道為脈絡,楔形綠地為核心,道路綠化為支撐,不同功能用地之間用綠帶分隔、綠環(huán)相連,充分體現(xiàn)山、水、城有機結合的特點。 道路交通: 對外交通方面預留鎮(zhèn)南鐵路、沿江高速、蘇嘉杭高速等干線位臵;拓寬外環(huán)路為四車道,引導過境交通繞過城區(qū);外環(huán)路與通港路、 204 國道、蘇常線交叉口規(guī)劃建互通式立交系統(tǒng);外環(huán)線外側新開環(huán)城河, 南接昆承湖北連望虞河,把內(nèi)河航道的水運功能逐步引出城區(qū)。城區(qū)道路交通由環(huán)路加放射路組成主干路系統(tǒng),古城環(huán)路為一環(huán),新世紀大道、黃河路為二環(huán),外環(huán)路為三環(huán),通港路、昭文路、青墩路、沙家浜路、新建路、虞山北路等為放射路;市區(qū)各組 團間聯(lián)系主要通過海虞路和二環(huán)路加以溝通,各組團內(nèi)道路為方格網(wǎng)狀。由此,形成較為完善、通暢的路網(wǎng)布局。 名城保護: 在認真總結、反思上兩版總規(guī)關于名城保護的基礎上,從分析城市歷史文化的特色與價值入手,提出了與城市特色相對應的五方面保護內(nèi)容,即山、水、城一體的古城格局與空間聯(lián)系,放射狀河道 網(wǎng)絡,虞山 方塔構成的城市空間視廊;現(xiàn)存文物保護單位和古樹名木;琴川河、西涇岸、南涇塘三片傳統(tǒng)名居保護區(qū);虞山 尚湖風景區(qū);具有典型地方特色的傳統(tǒng)工藝與技術。明確了城市繼續(xù)向北、向東北發(fā)展,避免新區(qū)四面包圍古城和虞山尚湖,保護歷史形成的古城偏于一偶的城市特色等宏觀保護措施。規(guī)定了調(diào)整古城用地結構,搬遷古城工廠企業(yè),降低古城人口密度,減輕古城環(huán)境容量,完善古城公共設施等具體保護要求。 現(xiàn)代化城市中心 區(qū) 二、項目所在區(qū)位分析 項目地塊位于常熟市市政府的西北側,明日楓林樓盤正北面,原雙貓廠廠址。屬常熟市市政府周遭地塊,也隸 屬市新城市中心地塊。 (一)常熟市現(xiàn)代化城市中心建設 常熟市古城區(qū)是非常繁榮的商業(yè)中心,也是城市中心,原有的城市中心區(qū)域范圍狹小,面對常熟市經(jīng)濟的快速發(fā)展,且目前針對古城區(qū)的保護,古城區(qū)現(xiàn)有的居住區(qū)、商業(yè)區(qū),已經(jīng)不能滿足常熟的日益增長速度經(jīng)濟發(fā)展,早在此 1995 年就對城市的發(fā)展進行合理的規(guī)劃,城市向東北和北發(fā)展為主要的方向。 目前城市 仍向東北和北發(fā)展。規(guī)劃確定在 長江路與 昭文路之間建成商貿(mào)、娛樂、服務業(yè)為一體的現(xiàn)代化城市中心區(qū),是常熟現(xiàn)在的城市副中心。目前 長江路與 昭文路之間的各種配套設施漸漸完善,一個成熟 的城市副中心也將呈現(xiàn)。而海虞南北路 轉(zhuǎn) 珠江路接新的中心區(qū)為生活發(fā)展軸也將成熟。這樣就與古城區(qū)的市中心及未來的文化中心、世貿(mào)中心形成一個區(qū)域范圍更大,功能更齊全的常熟大市區(qū)中心。 (二)近期重點規(guī)劃 目前城市副中心及市政府周邊的公建設施及生活配套較為完善,周邊的居住小區(qū)及新建小區(qū)烘托了整個區(qū)域的人氣,但周邊還有很多陳舊的房子,為了附和城市規(guī)劃發(fā)展,建設新的現(xiàn)代化城市中心,下一階段的重點則是在目前的基礎上,加快城市副中心及市政府周邊區(qū)域內(nèi)開發(fā)的步伐,提早完成城市副中心的建設工程。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的再次火熱,常 熟城市副中心及市政府周遭的樓盤也再次升溫,由于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的升值潛力大,且可開發(fā)土地的儲備量越來越少,城市副中心的發(fā)展備受各界的關注。 第二部分 市場篇 一、常熟整體房地產(chǎn)市場分析 (一)常熟市市區(qū)土地市場分析 1、 2004 年 2006 年常熟市市區(qū)土地上市掛牌拍賣成交情況: 2004 年土地成交情況 地塊編號 地塊位臵 用 途 面積 ( ) 成交價 (萬元 ) 單價 (元 / ) 成交 時間 04A-G022 常熟市虞山北路以西,中山路以東,錢家弄以南,鋁箔廠住宅區(qū)以北(原量具刃具廠地塊) 居住用地 39433 6500 1648.37 04-6-29 04A-G024 張家浜北側,京浜光學有限公司東側,南沙路西側,黃河路南側 商業(yè) 18724 2840 1516.78 04-7-16 04A-G025 虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū),東山路西側 商業(yè) 8478 550 648.74 04-7-16 04A-G027 虞山鎮(zhèn)甸橋村,山前河以南, 妙涇河以西 居住用地 49494 8020 1620.4 04-8-6 04A-G029 常熟市福山塘以東,李閘路以 西,長江路以北地塊 居住用地 16235 2960 1823.22 04-8-6 04-G031 常熟市三環(huán)路以南,明日星城 地塊東側,南沙路以西 居住用地 59167 10650 1780 04-8-6 04A-G032 常熟市海虞北路以西,金沙江路以北,楓林路以南(原公安局地塊) 居住 12627 10500 8315.51 04-8-27 04A-G033 常熟市阜湖路以北,里顏港以南,市交通局以西,顏港新村以東(原帽廠、丙綸廠、工縫廠地塊) 居住 56977 21195 3719.92 04-8-27 04A-G034 東三環(huán)路以東、汽車市場內(nèi) 商業(yè) 12545 460 366.68 04-9-16 04A-G035 東三環(huán)路以東、汽車市場內(nèi) 商業(yè) 12545 460 366.68 04-9-16 04A-G035 通江路以南、東環(huán)路以東,新 龍騰工業(yè)園內(nèi) 商業(yè) 45658 3950 865.13 04-9-16 04A-G038 “信步華庭”居住區(qū)南,華山 路與規(guī)劃公園路交界處 商業(yè) 10475 810 773.27 04-10-8 04A-G039 海虞北路東側,天銘大酒店以 南,規(guī)劃道路以北 商業(yè) 6318 1340 2120.92 04-10-8 04A-G039 虞山鎮(zhèn)丁壩村,北三環(huán)路以北 商業(yè) 4911 333 678.07 04-10-8 04A-G040 東三環(huán)路以東,夢蘭集團以北 居住 8203 1108 1350.73 04-10-8 04A-G041 商城東路以北,新蓮路以東 商業(yè) 4946 1670 3376.47 04-10-8 04A-G044 常滸河以北,楓林路以南,橫 塘以西,海虞北路以東 居住 63471 23950 3773.38 04-10-19 04A-G046 橫塘以東、琴湖路以西、規(guī)劃 道路以南 居住 59777 12375 2070.19 04-10-21 04A-G048 新顏東路以南,范家村以北 綜合 5060 1120 2213.44 04-10-29 04A-G049 東南開發(fā)區(qū)銀環(huán)路東側、東南大道北側、規(guī)劃支路西側、金都路南側 商業(yè) 11994 802 668.67 04-10-29 04A-G050 規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、海虞北路以東、規(guī)劃衡山路以西 居住 368157 44180 1200 04-11-2 合 計 875195 155773 1779.87 2005 年土地成交情況 地塊編號 地塊位臵 用 途 面積 ( ) 成交價 (萬元 ) 單價 (元 / ) 成交 時間 05A-G006 謝橋集鎮(zhèn)區(qū),中興路以東、銀 杏路以南 商業(yè) 5466 570 1042.81 05-2-2 05A-G008 長江路以北、李閘路以東、嵩 山路以西 居住 9546 1760 1843.7 05-2-25 05A-G009 珠江路以北、虞山北路以東、 報慈北路以西 居住 14156 2400 1695.39 05-1-25 05A-G010 海虞北路以東、 耿涇塘以西、北三環(huán)以南 居住 55398 9950 1796.09 05-2-22 05A-G011 湖苑新村以北,琴湖街道漕湖 社區(qū)以東 居住 1790 340 1899.44 05-2-2 05A-G013 黃河路以北,報慈北路以東 (原天大亞舟公司地塊 ) 居住 34708 5625 1620.66 05-2-25 05A-G018 東南開發(fā)區(qū)銀河路與澎湖路 交叉口東北角 加油站用地 3336 175 524.58 05-3-10 05A-G020 南門大街以南,環(huán)城南路以 北,紅旗北路以西 商 業(yè)用地 2488 1525 6129.42 05-4-5 05A-G021 虞山鎮(zhèn)大義管理區(qū),紅旗路東 側 商業(yè)用地(集貿(mào) 市場) 13220 815 616.49 05-4-8 05A-G022 海虞北路以東,淮河路以南, 長江路以北 商服用地 6539 3900 5964 05-4-12 05A-G023 位于東南開發(fā)區(qū), 227 復線以東,東南大道以北,張家港河以西 居住用地 511573 60625 1185.07 05-4-12 05A-G026 北門大街以東,含暉閣以北, 琴川河以西,實驗中 學以南 居住用地 28938 1420 490.7 05-4-26 05A-G027 海虞南路 49 號,市緯編總廠以東,海虞南路以西 商業(yè)用地 2110 1305 6184.83 05-5-10 05A-G028 西門大街以南,書院街以西, 健康巷以東 商業(yè)用地 4595 930.92 2025.94 05-5-17 05A-G029 位于北門大街以東,寺后街以北,引線街以南,槐柳巷以西 商業(yè)用地 6196 1900 3066.49 05-6-21 05A-G030 位于市東南開發(fā)區(qū),東南國際大 廈北側,金都路南側,銀環(huán)路東側 商業(yè)及文化娛樂用地(含游泳館) 7174 325 453 05-5-27 05A-G031 位于虞山北路以北,東山路以 東 (商業(yè)酒店)配 套停車場用地 3241 146 450.48 05-5-27 05A-G032 位于支三十路以北,華山路以 東 特殊用地(特種 押運中心) 20000 397 198.5 05-5-27 05A-G034 新世紀大道以東,常熟市中學 以南,青墩塘以北 辦公(金融)用 地 14131 4875 3449.86 05-5-27 05A-G036 海虞南路以東、青墩塘路以南、張家港河以西、楓涇路以北 商業(yè)用地 29728 10260 3451.29 05-6-15 05A-G037 珠江路以北,福山塘以南,南沙路以西,報慈北路以東(原通用電器廠) 居住用地及小區(qū)商服配套用地 51002 12240 2399.91 05-6-17 05A-G038 環(huán)城東路以東,泰新街以北,金沙江路以南,第六中學以西(原服一廠) 居住用地 17450 3925 2249.28 05-6-17 05A-G039 長江路以北、新加坡花園(北 區(qū))以南、泰 山路以西 居住用地 19301 3620 1875.55 05-6-24 05A-G040 楓林路以南,金沙江路以北, 嵩山路以西,李閘路以東 居住、商服、酒店賓館用地(不低于三星級標準) 35287 13000 3684.07 05-6-24 05A-G042 富春江路以北,外環(huán)航道以 東,黃山路以西 商業(yè)、商務辦公 用地 39053 2930 750.26 05-7-5 05A-G043 楓林路以北,虞山北路以東, 公路管理處以南 居住、商務辦公 用地 6397 1980 3095.2 05-7-28 05A-G045 蕩墩路以南、花溪苑一區(qū)西側 居住用地 2794 410 1467.43 05-7-28 05A-G046 通江路北側,通潤機電有限公 司以東 辦公用地 25963 935 360.13 05-7-28 05A-G047 虞山工業(yè)園,聯(lián)豐路以北,東 山路以東 商務辦公用地 13544 910 671.88 05-7-28 05A-G048 204 國道以南,三峰管理區(qū)(白 云段) 加油站用地 9333 745 798.24 05-8-24 05A-G049 莫城管理區(qū)集鎮(zhèn)區(qū),東 側為恩潭路,西南側為自然河道,北側為莫城菜場 居住用地 10572 715 676.31 05-8-24 05A-G050 虞山鎮(zhèn)燕巷村 倉儲用地(堆場) 3341 85 254.41 05-8-24 05A-G052 琴湖路東側,大潤發(fā)超市南側 商業(yè)用地 13793 5175 3751.9 05-11-15 05A-G053 方塔東街 5 號樓 A 座、 B 座 商業(yè)用地 3453 6520 18882.13 05-11-15 05A-G054 新世紀大道以西、新顏東路以 南、萬達公寓以北 商業(yè)、居住用 地 5978 2260 3780.53 05-11-15 05A-G055 長江路以北,原美迪洋集團辦 公大樓 商業(yè)用地(賓館) 3224 640 1985.11 05-11-22 05A-G057 花園浜路南側,白雪路以東, 原白雪冰柜廠內(nèi) 商業(yè)用地(賓館) 6942 1960 2823.39 05-11-22 05A-G058 白雪路以東,原白雪冰柜廠內(nèi) 商業(yè)用地 30960 7105 2294.9 05-11-22 05A-G060 元和園南側、元和塘北側 居住用地 18832 1390 738.1 05-12-20 05A-G061 海虞北路以西,淮河路以南, 華山路以東,長江路以北 商業(yè)用地、居住 用地 22691 4775 2104.36 05-12-21 05A-G062 聯(lián)豐路以北、虞山工業(yè)園管委 會大樓以東 商業(yè)用地、居住 用地 22117 1660 750.55 05-12-21 05A-G063 莫城管理區(qū),蘇常公路西側, 規(guī)劃穿湖大堤北側 商業(yè)辦公用地 37657 2260 600.15 05-12-21 合 計 1174017 184484 1571.39 2006 年土地成交情況 地塊編號 地塊位臵 用 途 面積 ( ) 成交價 (萬元 ) 單價 (元 / ) 成交 時間 06A-G001 東南開發(fā)區(qū)東南大道南側 商業(yè)用地、居住用地 267762 28115 1050 06-1-5 06A-G002 古城 3 號地塊,西至北門大街,南至虞景文化 商業(yè)用地、居住用地 29239 6580 2250.42 06-1-17 06A-G003 古城 7 號地塊,北至東門大街,西至東橫板橋及青禾家橋,南至青禾家橋三弄、東至環(huán)城東路 商業(yè)用地 6869 4365 6354.64 06-1-17 06A-G005 規(guī)劃公園路以北、規(guī)劃濱河路以南、規(guī)劃經(jīng)三路以東、耿涇塘以西 居住用地、商服配套用地 197271 21305 1079.99 06-6-2 06A-G006 護城河南側,紅旗南路兩側 地塊一:居??;地塊二、三、四:商業(yè) 17308 15280 8828.29 06-6-20 06A-G007 虞山北路西側、山茶花路北側 商業(yè)用地 20442 5280 2582.92 06-7-21 06A-G008 方塔東街 11 號樓 商業(yè)用地 2317 4800 20716.44 06-8-8 06A-G009 南沙路以西、河浜以南,長江路以北 商業(yè)、住宅用地 65012 11705 1800.44 06-9-15 06A-G010 西門大街南側、虞山南路南側 10855 3450 3178.26 06-11-17 06A-G011 長江路以北,華豐路以西,規(guī) 劃長江路以南 商務辦公用地 6585 720 1093.39 06-9-12 06A-G014 東三環(huán)東側,青墩塘北側 商業(yè)(市場用地) 30618 3915 1278.66 06-10-10 06A-G015 富春江路以北,外環(huán)航道以東 商業(yè)、商務辦公用地 32896 2470 750.85 06-9-19 06A-G016 虞山工業(yè)園東山路東側,深圳路南側 商業(yè)用地 4456 1005 2255.39 06-10-17 06A-G017 新建路以東,花園浜路以南 商業(yè)用地 4415 2010 4552.66 06-10-17 06A-G018 海虞南路以西,里顏港以南 (原國土局地塊) 商服用地 2857 3245 11358.07 06-10-24 06A-G019 楓林路以北,衡山路以西,耿涇塘以東、漕涇新村以南(原技工學校) 商業(yè)、住宅用地 31271 8310 2657.41 06-12-15 06A-G020 甸新路以西,規(guī)劃道路以南, 山湖苑東北角 商業(yè)、住宅用地 8022 2010 2505.61 06-12-15 06A-G021 十字南路以東、常興路以南、張家港河以北(原玻璃廠) 商業(yè)用地 23963 12660 5283.14 06-11-29 06A-G022 甸橋支路以東,山前河以南 住宅用地 77084 15120 1961.5 06-12-19 06A-G023 虞山北路以東,通林路以西,規(guī)劃道路以北,碧云路以南 住宅用地、商業(yè)用地 122182 20190 1652.45 06-12-22 合 計 961424 172535 1794.58 04 年 06 年市區(qū)掛牌拍賣的商住地塊主要集中在市中心的東北與北面方向; 04年市區(qū)掛牌拍賣土地總成交面積 87.52萬,其中居住用地 733541,商業(yè)用地 136594,綜合用地 5060 ,總成交 15.58 億元。 04 年的平均地價為 1779.87 元 /。 05 年市區(qū)掛牌 拍賣土地 總成交面積 117.4 萬,同比增長 34.14%的成交量,其中居住用地 817744 ,增長 11.48%;商業(yè)用地 276928 ,增長 102.74%;辦公綜合用地 79345,增長 14 倍左右??偝山?18.45 億元,增長 18.43%。 05 年的平均地價為 1571.39 元 /,同比每平方米下降了 208.48 元,降幅 11.71%,主要是 05 年掛牌土地較為偏僻,周邊配套不成熟,升值潛力不足,且部分土地是用于特殊用途,因此價格也很低,各種因素影響了本年的平均地價向上發(fā)展的趨勢。 06年市區(qū)掛牌 拍賣土地 總 成交面積 96.14萬,同比下降了 18.11%,其中居住用地 898962,增長 9.93%;商業(yè)用地 62462 ,下降達到了 77.44%??偝山?17.25 億元,下降 6.48%。06 年的平均地價為 1794.58 元 /,同比每平方米上升了 223.19 元,升幅 14.2%,由于06 年土地主要是集中在城市中心的周邊,配套較為成熟,地塊升值的潛力大, 06 年也就成為是 04-06 年內(nèi)平均地價最高的一年。 結論: 從以上 2004 年 2006 年的土地成交情況看,近幾年掛牌拍賣的土地主要集中在城市的東北和北面方向,符合常熟城市整 體規(guī)劃發(fā)展路線。 05 年是土地放量最大的一年,是常熟市加大新的現(xiàn)代化城市中心開發(fā)建設力度的體現(xiàn)。 06 年土地成交量比 05 年土地成交量低,主要是由于近幾年城市建設規(guī)劃的重點依然是城市的東北和北面方向,為加快新城市中心的建設,政府對區(qū)域內(nèi)及周邊的大量地塊進行掛牌拍賣,因而近幾年新城市中心內(nèi)及周遭的土地儲備量在逐年減少,地塊的稀缺性,也使得新城市中心地塊的價格上升,也使 06 年的平均地價成為近幾年之最。 隨著近幾年所拍大量土地的相繼開發(fā),常熟的商品房銷售體量也會相應的增加,補充常熟房地產(chǎn)市場的需求。 2、 2007 年 1-9 月初土地掛牌成交情況: 2007 年 1-9 月初土地成交情況 地塊編號 地塊位臵 用 途 面積 ( ) 成交價 (萬元 ) 單價 (元 / ) 成交 時間 07A-G001 香山路以東,錦繡苑以南,富春 江路以北,金山路以西 商業(yè)用地(城市配套商業(yè)) 30196 4465 1478.67 07-1-12 07A-G002 金山路以東,金山苑以南,富春 江路以北,香榭路以西 商業(yè)用地(城市配套商業(yè)) 42469 6770 1594.1 07-1-12 07A-G003 海虞北路以西,深圳路以南,華 山路以東 商業(yè)用地 8000 780 975 07-1-11 07A-G004 引線街 泰安街規(guī)劃道路兩側 81722 2455 300.4 07-1-18 07A-G005 蘇常公路三號橋堍 商業(yè)用地 900 1320 14666.67 07-2-1 07A-G006 富春江路以南,黃山路以西,外 環(huán)航道以東 商業(yè)用地 9078 750 826.17 07-2-1 07A-G007 北門大街以東,引線街以北 商業(yè)(賓館配套)用地;綠化停車用地 3490 1840 5272.21 07-3-13 07A-G008 環(huán)城河以南,甸新路以西(原甸 橋衛(wèi)生服務站) 住宅用地 2679 710 2650.24 07-3-30 07A-G009 甸新路東側,太平港西側,西莊 街北側,民宅南側 商業(yè)用地 9693 1235 1274.16 07-3-30 07A-G010 珠江路以北,南沙路以西,常福 名苑以東 住宅用地、商 業(yè)用地 34527 9600 2780.43 07-3-30 07A-G011 梅塘南側、規(guī)劃嵩山路西側 商業(yè)用地(菜場及配套商業(yè)用地) 7645 2585 3381.29 07-3-30 07A-G012 東三環(huán)路東側、通港路南側 商業(yè)用地、住 宅用地 36795 3585 974.32 07-4-17 07A-G013 黃河路以南、衡山路以東、淮河 路以北、泰山路以西 住宅用地、商 業(yè)用地 145108 42200 2908.18 07-4-25 07A-G014 長江西路以南,甬江路以北,常 福一區(qū)以西,虞山北路以東 住宅用地、商 業(yè)用地 40397 12040 2980.42 07-4-25 07A-G015 新世紀大道以東,富陽路以南, 富興路以北、富鑫園以西 住宅用地、商 業(yè)用地 34739 5210 1499.76 07-4-25 07A-G016 珠江路以北,閩江西路以南,李 閘路以東,華山路以西 住宅用地、商 業(yè)用地 112077 33050 2948.87 07-4-25 07A-G017 虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)徐州路以東,邵 家村以西 住宅用地、商 業(yè)用地 4289 410 955.93 07-4-25 07A-G019 李閘小區(qū)以南,李閘路以西,福 山塘以東,內(nèi)環(huán)城河以北 住宅 商業(yè) 25416 5700 2242.68 07-6-26 07A-G020 環(huán)城東路以西,琴川河以東、北, 橫頭街 以南 商住居住綠化 8357 3995 4780.42 07-6-26 07A-G021 新顏東路北側,湖苑新村一區(qū)東 側,新世紀大道西側,荷花新村 商業(yè) 11223 625 556.89 07-6-26 南側 07A-G022 海虞北路以東,公園路以南,勤 東苑以西 商業(yè)用地(含大型購物中心) 24670 5320 2156.47 07-6-26 07A-G023 虞山北路以東北,北三環(huán)路以 南,白云新村以西 住宅用地 商業(yè)用地 119769 17610 1470.33 07-6-28 07A-G024 阜湖路以北,市商業(yè)職中以西, 顏港南村二區(qū)以南 住宅用地 商業(yè)用地 7026 1350 1921.43 07-6-28 07A-G025 琴川河以西 住宅用地 6090 3705 6083.74 07-6-28 07A-G026 尚湖以北,環(huán)湖北路以南,穿湖 大堤以東 商服、旅游及 配套用地 548003 65765 1200.09 07-7-10 07A-G027 (本案) 楓林路以北,湘江苑以南,李閘路以東,嵩山路以西 住宅、商業(yè)用地 90129 42200 4682.18 07-7-18 07A-G028 閩江西路以北,九里苑小區(qū)以南,興隆派出所以東,小涇河以西 住宅用地 846 285 3368.79 07-8-14 07A-G029 富春江路以南,黃山路以西,外環(huán)航道以東,常熟市文邦汽車銷售服務有限公司 商業(yè)用地 22897 3500 1528.58 07-8-14 07A-G031 滬宜公路以北,環(huán)湖大堤南側 (原城南磚瓦廠) 住宅用地、商 業(yè)用地 107391 30290 2820.53 07-8-23 2007A-G032 黃河路以北,琴楓苑以南,華山路以西,花園汽修廠以東(原興達利針織公 司) 住宅用地、商業(yè)用地 13028 5970 4582.44 07-8-30 2007A-G033 海虞北路以西,金沙江路以南,鎖瀾北路以東,常滸河以北(原皮革廠) 商務辦公用地 28422 25050 8813.6 07-8-30 2007A-G034 虞山北路以西,烈士陵園以北, 中山南路以南(原鋁箔廠) 住宅用地 33552 18080 5388.65 07-8-30 2007A-G035 湘江東路以南,海虞北路以東,虞園小區(qū)以西,虞園小區(qū)以西,虞園托兒所以北(原市游泳池地塊) 住宅用地、商業(yè)用地 5756 3525 6124.04 07-9-4 2007A-G036 長江路北側,新世紀大道東側, 潤欣花園南側,現(xiàn)狀河道西側 住宅用地、商 業(yè)用地 136329 40490 2970.02 07-9-4 07A-P001 黃河路北側、泰山北路東側 商務辦公用地 27115 3990 1471.51 07-2-14 合 計 1819823 406455 2233.49 結論: 從 07 年常熟 1-9 月初土地拍賣情況來看,目前已經(jīng)成交 35 塊,成交總面積 181.98 萬,成交總價 40.65 億元,已經(jīng)超過 06 年一年的成交量。平均地價也達到了 2233.49 元 /,創(chuàng)歷史新高。 2007 年 1-7 月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 32 億元,同比增長 56.09%。 3、 2007 年后期土地掛牌量: 地塊編號 地塊位臵 地塊 用途 面積 ( ) 起始單價(元 / ) 起始總價 (萬元 ) 備注 07A-G037 湘江東路以南,海虞北路以東(原市人才市場) 商服用地 844 20793.84 1755 地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑 2919.38 平方米,規(guī)劃要求原則維持現(xiàn)狀 ;起始價為房地總價,其中房產(chǎn)價格為 355.36 07A-G038 虞山鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)白龍江以南,珠海路以西,譚家村民居以北 商業(yè)及辦公用地 8604 1621.34 1395 建筑限高 45 米,停車以地下停車為主 2007A-G039 西三環(huán)路以北,望虞河以南,石河沿以東,柴行村以西 住宅用地、商業(yè)用地 136659 18040 商業(yè)建筑面積不大于 1500 平方米 2007A-G040 (關注地塊) 新世紀大道以西,青墩塘以北,泰山路以東,常滸河以南 住宅用地、商業(yè)用地 590055 158430 商業(yè)建筑面積比例為10% 12%;套型建筑面積 90平 方米以下住宅建筑面積占總住宅建筑面積比例不小于20% 2007A-G041 滬宜公路以北、環(huán)湖路以南,金楓花苑以西(原水利機械廠) 住宅用地 17900 4150 不得設臵低層獨立住宅 2007A-G042 環(huán)城南路以南,東市河以西,紅旗南路以西,通河橋弄以北 住宅用地 8571 3175 動遷安臵用房;套型建筑面積90 平方米以下的住宅戶數(shù)占本項住宅總戶數(shù)的比例不小于 20% 2007A-G043 西門大街以南,市美術館以東,廟弄以西 住宅用地、商業(yè)用地 2100 835 動遷安臵用房 ;套型建筑面積90 平方米以下的住宅戶數(shù)占本項住宅總戶數(shù)的比例不小于 50% 合 計 764733 187780 結論: 目前常熟土地市場掛牌拍賣的土地有 7 塊,掛牌面積 764733 ,起始總價約 187780 萬元。如掛牌土地下半年拍賣成功,常熟土地市場的掛牌成交面積,成交總價及土地平均均價都將超過 05、 06 年,創(chuàng)歷史新高。其中土地平均均價有望突破 2455 元 /。 在掛牌的 7 塊土地當中 , 2007A-G040 屬文化片區(qū),其地塊體量大,位臵佳,升值潛力大,各方面的因素將致使地塊成為常 熟市民的關注,也將成為本案未來的主要競爭對手之一。 4、常熟土地市場總結: 2004 2 0 0 7 年 1 - 9 月初常熟市市區(qū)土地拍賣動態(tài)圖87519511740179614241819823155773 184484 1725354064551 7 7 9 . 8 71 5 7 1 . 3 91 7 9 4 . 5 82 2 3 3 . 4 90300000600000900000120000015000001800000210000004008001200160020002400成交面積 ( ) 875195 1174017 961424 1819823成交價 ( 萬元 ) 155773 184484 172535 406455成交單價 ( 元 / ) 1 7 7 9 . 8 7 1 5 7 1 . 3 9 1 7 9 4 . 5 8 2 2 3 3 . 4 92004 年 2005 年 2006 年 2007 年 1 - 9 月初通過常熟 2004 2007 年 1-9 月初土地拍賣情況來看,常熟 07 年 9 月初的土地成交面積已經(jīng)達到 181.98 ,成交總額達 40.64 億元,已經(jīng)超過 06 年一年的成交量。 07 年目前的土地平均價格已經(jīng)達到了 2233.49 元 /,為近年之最。 從已拍地塊分布來看,常熟現(xiàn)階段拍賣的土地相對集中于城市的東北與北面,個別地塊的體量較大,小體量的地塊具多,由于整體房地業(yè)的火熱,及市區(qū)內(nèi)可 開發(fā)的土地儲備量逐年減少,土地價格的上升,對房地產(chǎn)開發(fā)資金的需求也急劇增加。 由于城市東北與北面方向的地塊逐年減少,為了滿足城市居住的需要,居住土地的開發(fā)可能會轉(zhuǎn)向未來的重點居住區(qū)。未來幾年內(nèi),未來重點居住區(qū)域的土地將會大量推向市場。 07 年是常熟土地大放量的一年,后期還有近 76 萬的土地拍賣,其成交量將創(chuàng)歷史最高。大量的土地拍賣,營造后期大批房產(chǎn)品的供應,因此,后期房地產(chǎn)市場競爭會更加激烈。 (二)常熟市房產(chǎn)市場分析 1、房地產(chǎn)開發(fā)資金每年遞增,已呈多元化 2 0 0 2 2 0 0 7 年8 月房地產(chǎn)完成投資資金情況圖8 . 9 61 8 . 7 62 9 . 5 9 3 0 . 0 54 1 . 0 7333 2 . 3 0 %1 0 9 . 3 8 %5 7 . 7 3 %1 . 5 5 %3 6 . 6 7 %3 1 . 9 0 %0204060( 數(shù)據(jù)來自常熟統(tǒng)計局)單位: 億元 - 1 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %1 1 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資 8 . 9 6 1 8 . 7 6 2 9 . 5 9 3 0 . 0 5 4 1 . 0 7 33同比比率 3 2 . 3 0 % 1 0 9 . 3 8 % 5 7 . 7 3 % 1 . 5 5 % 3 6 . 6 7 % 3 1 . 9 0 %2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年8 月從常熟 2002 2007 年 8 月房地產(chǎn)完成投資資金情況圖中看出,房地產(chǎn)完成投資資金每年都在遞增。 2003 年是常熟完成投資資金幅度最大的一年,是房地產(chǎn)開始火熱的一年。 2007 年 8 月常熟房地產(chǎn)完成投資資金 33 億元, 已經(jīng)是 06 年全年房地產(chǎn)投資資金的 80%,07 年未來的幾個月內(nèi)還將會有大量的投資資金到位,預計 07 年的房地產(chǎn)投資資金有望突破 06年,再創(chuàng)歷史新高。 預計今后幾年內(nèi)投入房地產(chǎn)的資金及新住宅樓盤的體量還會增大。 常熟市經(jīng)濟的快速發(fā)展及特殊的歷史文化、地理位臵,在早期的常熟房地產(chǎn)就有外市及外省的房地產(chǎn)開發(fā)公司進駐,房地產(chǎn)資金早已呈多元化, 也吸引外地房產(chǎn)代理商的入駐。 目前在售樓盤由外省地開發(fā)的有:綠地常熟老街、世茂世紀中心等樓盤, 2、市場供銷情況平穩(wěn)、合理 2 0 0 5 - 2 0 0 6 年 常 熟 房 地 產(chǎn) 商 品 房 供 銷 情 況359137103743 3 . 3 2458227128 1402 5 . 8 41 2 7 . 5 7 %1 6 5 . 6 9 %1 2 4 . 2 7 %1 8 9 . 1 9 %7 7 . 5 5 %0100200300400500600( 數(shù)據(jù)來源于常熟房管局 )單 位 : 萬 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %2005年 359 137 103 74 3 3 . 3 22006年 458 227 128 140 2 5 . 8 4同比比率 1 2 7 . 5 7 % 1 6 5 . 6 9 % 1 2 4 . 2 7 % 1 8 9 . 1 9 % 7 7 . 5 5 %商品房施工面積新開工面積 竣工面積 銷售面積 二手房成交從上圖看, 05年的供需情況較為平衡。 06年商品房施工面積 458萬,同比上升了 27.57%,新開工面積 227 萬,同比上升 65.69%,竣工面積 128 萬,同比上升 24.27%,銷售面積140 萬,同比上升 89.19%。 06 年繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。 05 年的二手房較為活躍,由 于 06 年新體量增多,二手房成交量開始下降,降幅達 22.45%。 2 0 0 7 年 1 - 7 月 商 品 房 供 銷 情 況01020304050( 數(shù)據(jù)來源于常熟房管局 )單 位 : 萬 商品房新開工面積 3 3 1 7 . 3 3 3 . 3 1 0 . 4 43 8竣工面積 27 21 3 . 7 8 . 9 1 3 . 7 8 4 . 6 2 7 . 2 5預售商品房面積 6 . 7 5 0 . 7 1 1 3 . 8 7 1 6 . 8 1 1 2 . 9 4 2 . 0 4 1 6 . 4 5商品房銷售面積 12 8 . 3 1 3 . 1 8 8 . 5 2 20 1 1 . 5 7 1 3 . 91 月 份 2 月 份 3 月 份 4 月 份 5 月 份 6 月 份 7 月 份2007 年 1-7 月累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 32 億元,同比增長 56.09%。 1-7 月累計商品房施工面積 442 萬平方米,同比增長 16.62%;商品房新開工面積 118 萬平方米,同比減少 2.48%;竣工面積 86.25 萬平方米,同比增長 28.73%。 1-7 月累計預售商品房面積 69.85 萬,商品記銷售面積 8
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