【廣告策劃-PPT】住宅常用18套高科技體系

1、 高效保溫隔熱外墻體系 2、 熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù) 3、 高效保溫隔熱屋面技術(shù)與構(gòu)造設(shè)計(jì) 4、 高效門窗系統(tǒng)與構(gòu)造技術(shù) 5、 高性能保溫隔熱玻璃技術(shù)與選用 6、 高性能遮陽(yáng)技術(shù)系統(tǒng) 7、 建筑輻射采暖制冷系統(tǒng) 8、 臵換式全新風(fēng)系統(tǒng) 9、 住宅主動(dòng)通風(fēng)與“房屋呼吸”技術(shù)系統(tǒng) 10、 能量活性建筑基礎(chǔ)與地源熱泵系統(tǒng) 11、 高效太陽(yáng)能利用系統(tǒng) 12、 PCM_相位變化蓄熱材料技術(shù)體系的應(yīng)用 13、 衛(wèi)生間后排水成套系統(tǒng) 14、 隔聲降噪，外墻及浮筑樓板技術(shù) 15、 提高住宅光環(huán)境舒適性的技術(shù)系統(tǒng) 16、 綠色屋面技術(shù)系統(tǒng) 17、 中水循環(huán)及雨水回收再生利用系統(tǒng) 18、 智能樓宇自控系統(tǒng) 高科技生態(tài)住宅建筑的 18大系統(tǒng)已經(jīng)非常的成熟和完善，而且造價(jià)非常低廉。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 已經(jīng)成熟的 18大高科技生態(tài)建筑系統(tǒng) 高效保溫構(gòu)造外墻體系 建筑內(nèi)保溫致命缺點(diǎn)是無法避免冷橋，容易形成冷凝水從而破壞墻體，因此無論是從保溫效果還是從外飾面安裝的牢固度和安全性考慮， 外墻外保溫及飾面干掛技術(shù)都是最好的外墻保溫方式。 外保溫的形式可有效形成建筑保溫系統(tǒng)，達(dá)到較好的保溫效果，減少熱橋的產(chǎn)生， 其次保溫層與外飾面之間的空氣層可形成有效的自然通風(fēng)，以降低空調(diào)負(fù)荷節(jié)約能耗并排除潮氣保護(hù)保溫材料 ，最后，外飾面有掛件固定，非粘接，無墜落傷人危險(xiǎn)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 高效門窗系統(tǒng)及高性能玻璃的選用與構(gòu)造技術(shù) 采用高性能門窗，玻璃的性能至關(guān)重要。高性能玻璃產(chǎn)品比普通中空玻璃的保溫隔熱性能高出一到數(shù)倍。例如 單面鍍膜 Low-E中空玻璃 ，其導(dǎo)熱系數(shù)約為 1.7w/m2k，保溫隔熱性能比普通中空玻璃提高一倍，德國(guó)新型的保溫節(jié)能玻璃 U值達(dá)到 0.5，比普通 36cm磚墻加 6cm聚苯保溫層保溫效果還好。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 熱橋是熱量傳遞的捷徑，不但造成相當(dāng)?shù)睦錈崃繐p失，而且會(huì)有局部結(jié)露現(xiàn)象，特別是在建筑外墻、外窗等系統(tǒng)保溫隔熱性能大幅度改善之后，問題愈發(fā)突出。 因此在設(shè)計(jì)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)諸如窗洞，陽(yáng)臺(tái)板，突出圈梁，及構(gòu)造柱等位臵采用一定的保溫方式，將其熱橋阻斷，達(dá)到較好的保溫節(jié)能效果并增加舒適度。 熱橋阻斷技術(shù)在國(guó)外已有優(yōu)秀的技術(shù)和廣泛的應(yīng)用，如 消除陽(yáng)臺(tái)樓板冷橋構(gòu)造，德國(guó)已有非常成熟的產(chǎn)品，如“鋼筋 /絕緣保溫材埋件”等。 這種產(chǎn)品在施工中埋入混凝土樓板，施工簡(jiǎn)便，效果非常好。國(guó)內(nèi)完全有能力開發(fā)這類產(chǎn)品，也會(huì)有很好的市場(chǎng)反映 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 熱橋阻斷構(gòu)造技術(shù)體系 外遮陽(yáng)設(shè)施 外遮陽(yáng)是最有效的遮陽(yáng)設(shè)施，它直接將 80%的太陽(yáng)輻射熱量遮擋于室外，有效的降低了空調(diào)負(fù)荷，節(jié)約了能量。結(jié)合建筑形式，在南向及西向安裝一定形式的可調(diào)外遮陽(yáng)，隨使用情況進(jìn)行調(diào)節(jié)，這樣既能滿足夏季遮陽(yáng)的要求，又不影響采光及冬季日照要求。 并且可進(jìn)一步安裝光、溫感元件及電動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)智能化的全自動(dòng)控制， 在室內(nèi)無人的情況下也可根據(jù)室內(nèi)外溫度及日照強(qiáng)度自動(dòng)調(diào)節(jié)遮陽(yáng)設(shè)施， 以降低太陽(yáng)輻射的影響，節(jié)約能源。 內(nèi)遮陽(yáng)設(shè)施 相對(duì)于外遮陽(yáng)，內(nèi)遮陽(yáng)設(shè)施對(duì)太陽(yáng)輻射的遮擋效果較弱，但對(duì)于居住建筑而言，不論從私密性角度還是防眩光角度考慮都是必須的。同時(shí)其對(duì)于改善室內(nèi)舒適度，降低空調(diào)負(fù)荷及美化室內(nèi)環(huán)境都有一定的作用。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 住宅生態(tài)通風(fēng)技術(shù)與 “ 房屋呼吸 ” 概念 目前，歐洲采用的住宅動(dòng)力通風(fēng)系統(tǒng)主要有兩種。一種是門窗 +廚衛(wèi)排風(fēng)扇的通風(fēng)系統(tǒng)。這一種造價(jià)便宜，安裝簡(jiǎn)單；缺點(diǎn)是噪聲干擾，通風(fēng)效果不理想。 另一種是 外墻進(jìn)風(fēng)設(shè)備 +衛(wèi)生間出風(fēng)口 +屋頂排風(fēng)扇的通風(fēng)系統(tǒng)。 在過濾空氣、降低噪聲的同時(shí)，科學(xué)合理地保證了室內(nèi)通風(fēng)量，排出衛(wèi)生間潮濕污濁空氣，噪聲干擾??； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 自然通風(fēng)與采光的利用 自然通風(fēng)和采光往往是結(jié)合在一起的。 依靠室內(nèi)外的風(fēng)壓及熱壓差，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)形成有組織的自然通風(fēng)，在室外氣候適宜時(shí)通過自然通風(fēng)達(dá)到調(diào)節(jié)室內(nèi)熱環(huán)境的目的 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 太陽(yáng)能 對(duì)太陽(yáng)能的利用總體上可分為兩類：太陽(yáng)能集熱板集熱及太陽(yáng)能光伏發(fā)電。太陽(yáng)能集熱板集熱技術(shù)較為成熟，設(shè)備材料價(jià)格也不昂貴，有一定的應(yīng)用。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 淺層土壤熱能 地源熱泵系統(tǒng) 地源耦合熱泵機(jī)組可做為空調(diào)系統(tǒng)冬季供熱，夏季供冷的冷熱源系統(tǒng)，并同時(shí)提供生活熱水。它就是利用地下土壤，巖石及地下水溫度相對(duì)穩(wěn)定的特性，輸入少量的高品位能源 (如電能 )，通過埋藏于地下的管路系統(tǒng)與土壤、巖石及地下水進(jìn)行熱交換，夏季，通過對(duì)室內(nèi)制冷將建筑物內(nèi)的熱量搬運(yùn)出來，一部分用于提供免費(fèi)生活用熱，其余換熱到地下儲(chǔ)藏起來，冬季把地下儲(chǔ)藏的低品位熱能通過熱泵搬運(yùn)出來，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物供熱及提供生活熱水。 地源耦合熱泵的能耗很底，僅為常規(guī)系統(tǒng)能耗的 25%-35%，它由水循環(huán)系統(tǒng)、熱交換器、地源熱泵機(jī)組、空調(diào)末端及控制系統(tǒng)組成 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 電冷聯(lián)熱產(chǎn) 熱電冷聯(lián)產(chǎn)是采用燃煤或燃?xì)猱a(chǎn)生一次蒸汽利用汽輪機(jī)發(fā)電，來提供電力，同時(shí)充分回收其排放的低品位廢熱即中高溫二次蒸汽及高溫?zé)煔鈦硖峁┥钣脽帷⒍竟┡约盀閱涡Щ螂p效溴化鋰制冷機(jī)提供動(dòng)力夏季供冷，從而實(shí)現(xiàn)冷、熱、電聯(lián)產(chǎn)。 熱電冷聯(lián)產(chǎn)的效率較高，大型火力發(fā)電廠實(shí)際運(yùn)行效率只有 36左右，而冷熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行效率可達(dá) 60-80左右。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 輻射制冷供暖系統(tǒng)加置換式通風(fēng)系統(tǒng) 輻射制冷采暖系統(tǒng)加置換式新風(fēng)系統(tǒng)是一種全新的空調(diào)方式，它在提供舒適健康的室內(nèi)熱濕環(huán)境及低噪音聲環(huán)境的同時(shí)也具有較好的節(jié)能效果。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 變風(fēng)量（ VAV）系統(tǒng)與變頻技術(shù) 變風(fēng)量系統(tǒng)是由變頻中央空調(diào)系統(tǒng)配以變風(fēng)量 (VAV)末端設(shè)備組成，是一種高舒適度，低能耗的空調(diào)系統(tǒng)。 變風(fēng)量系統(tǒng)比常規(guī)這種系統(tǒng)具有相當(dāng)多的優(yōu)點(diǎn)： 系統(tǒng)中的能耗設(shè)備均可進(jìn)行變頻調(diào)節(jié)能量輸出，即使在較低負(fù)荷的共況下，也能通過變頻調(diào)節(jié)而工作在較高的效率下，節(jié)約大量能源。 系統(tǒng)中各個(gè)房間可獨(dú)立起停及調(diào)節(jié)溫度，并且互不影響，給使用者創(chuàng)造了極高的舒適度。 變頻技術(shù)是在建筑物空調(diào)負(fù)荷需求發(fā)生變化時(shí)，（如室內(nèi)人員、室外溫度、太陽(yáng)輻射強(qiáng)度的變化）通過對(duì)冷水機(jī)組，水泵，風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行變頻調(diào)節(jié)來降低能量輸出以適應(yīng)負(fù)荷需求。其整體節(jié)能效果可達(dá)到 30-40%。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 消除樓板噪聲，浮筑樓板技術(shù) 為解決樓板撞擊傳聲產(chǎn)生的噪音，德國(guó)住宅地面普遍采用“ 浮筑樓板 ”構(gòu)造（ Schwimmende Estrich）。即在結(jié)構(gòu)樓板上鋪設(shè)一層絕緣隔聲材料，上面再澆筑6-8cm的混凝土沙漿層，這層樓板好像浮在絕緣層上，與樓板及四周墻體分離，從而達(dá)到極好的隔音效果。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 衛(wèi)生間后排水成套技術(shù) 后排水系統(tǒng)構(gòu)造是目前首選的方法，這種構(gòu)造避免了通常下排水構(gòu)造在衛(wèi)生間地面上打洞，下水管掛在樓下房間天花上的作法，從根本上消除了噪音、交叉感染、冷凝水等問題，使業(yè)主真正享有獨(dú)立完整的產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 中水處理及回用系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng)就是將生活廢水、冷卻水、已達(dá)標(biāo)排放的生產(chǎn)污水等水源，經(jīng)物化或生化處理，達(dá)到國(guó)家 生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) ，然后再回用于廁所沖洗、灌溉草坪、洗車、工業(yè)循環(huán)水及掃除用水等。充分利用有限的水資源，替換出等量的自來水，又減輕了城市污水處理廠的運(yùn)行負(fù)荷，是利國(guó)利民造福后代的善舉 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 綠色屋面技術(shù) 在這方面，國(guó)外已有成熟的綠色屋面技術(shù)，適宜不同條件、不同植物的生長(zhǎng)構(gòu)造。例如 在通常條件下，可種植一些易成活、成本低、無需管理的植物，如草類、苔蘚類植物； 或種植觀賞效果好、需定期維護(hù)且對(duì)土壤厚度要求較高的植物，使其隨季節(jié)變化形成不同的景觀效果。 這一構(gòu)造，一方面要滿足植物生長(zhǎng)的不同要求，解決蓄水和通風(fēng)問題；同時(shí)該技術(shù)構(gòu)造必須保證建筑頂部防水層不受植物根系的破壞，從而提高居住的舒適性 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 高科技住宅 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的臵業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)） 的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素 具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程