【商業(yè)地產(chǎn)】_天津博智置業(yè)_大沽路綜合住宅項目前期定位報告_199PPT_2008年

1 大沽路項目前期定位報告 謹呈：天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司 2 報告結(jié)構(gòu) 目標分析 本體分析 核心問題構(gòu)建 項目背景 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 3 目標分析 經(jīng)營目標 小部分產(chǎn)品能夠承擔現(xiàn)金回流，以保證項目順利滾動開發(fā) 項目整體追求利潤平衡和上升空間 穩(wěn)中有勝 4 本體分析 區(qū)位 指標 地塊 四至 交通 配套 資源 位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心 中小規(guī)模 /高容積率 /設(shè)計受限 /可塑性較強 地塊不規(guī)則，遮擋問題突出，進入性差，沿街展示面小 成熟居住區(qū)，居住氛圍濃厚，生活消費型商業(yè)豐富 緊鄰城市主干道，軌道、公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷 各類生活、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套完備，能很好的滿足居民生活需要 臨近津河，占據(jù)稀缺水資源，但津河該河段水質(zhì)較差，河岸景觀較好 5 項目位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心 項目地塊位于河西區(qū)大沽南路商圈； 距離天津火車站 5.8公里； 距離南京路 3.0公里； 距離小白樓商務區(qū) 2.0公里。 濱江道核心商圈 大沽南路商圈 天津火車站 小白樓商務區(qū) 區(qū)位 6 住宅：中小規(guī)模 /高容積率 /設(shè)計受限 /產(chǎn)品可塑性較強 商業(yè)：中大規(guī)模 限制條件 要求 公建外立面 大沽路東側(cè) 33米 范圍內(nèi)需符合地鐵規(guī)劃要求 不能遮擋東側(cè)以及北側(cè)住宅 利好條件 不受 90/70政策限制 經(jīng)濟指標 占地面積： 約 3.55萬平米 容 積 率： 2.3 建筑面積： 共約 8.2萬平米 居住型公寓： 6萬平米 商業(yè)： 2-3萬平米 經(jīng)濟指標 沿街展示面短 進入性較差 外輪廓不規(guī)則 高層對外部社區(qū)遮擋嚴重 可能受到南面高層的遮擋 地鐵上不可建造任何構(gòu)筑物 7 本案 大沽南路商圈 住宅：地塊不規(guī)則，遮擋問題突出； 商業(yè)：地塊進入性差，沿街展示面小。 中原百貨 獨立商業(yè) 華潤萬家 國美電器 蘇寧電器 地塊臨街面有獨立商業(yè)遮擋，實際的臨街展示面只有 40.52米。 入口處有草坪遮擋，影響到地塊的進入性。 地塊形狀不規(guī)則，同時周邊又有居民區(qū)，產(chǎn)品的規(guī)劃不但需要考慮自身的采光問題，還需要考慮是否對周邊已有建筑形成遮擋。 地塊條件 8 周邊為成熟居住區(qū)，居住氛圍濃厚 西向：大沽南路 南向：津河 東向：福盛花園 北向：師范大學教師宿舍樓 地塊內(nèi)部 項 目 地 塊 師范大學教師宿舍 項目四至： 北至師范大學教師宿舍 南至津河 西至大沽南路 東至福盛花園 項目四至 9 道路網(wǎng)絡(luò) 到城市主干道通達性好，形成快捷的交通路網(wǎng) 軌道交通 項目比鄰已開通的地鐵 1號線 公共交通 項目步行尺度內(nèi)有公交站點，有 631、 659、 668、846、 20、 641、 665、867、 963等多條公交線路途徑此處，公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達。 緊鄰城市主干道，軌道、公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷 交通 10 教育配套 醫(yī)療設(shè)施 該地塊周邊有華潤萬家超市、中原百貨等大型集中商業(yè)，同時有大量的中低檔餐飲以及銀行、郵政、電信網(wǎng)點和藥店等生活配套設(shè)施。 商業(yè)配套 臨近河西區(qū)第八幼兒園，上海道小學、新華中學、海河中學、閩侯路小學、河西一幼、四十二中學。 距離天津醫(yī)科大學第二醫(yī)院 1.6公里，具離友誼醫(yī)院 2.1公里，距離天津市口腔醫(yī)院2.4公里。 項目位于成熟的居住區(qū)，各類生活、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套完備，能很好的滿足居民生活需要 周邊配套 11 南臨津河，為天津市二級河段；原來津河該河段水質(zhì)較差，經(jīng)治理后有明顯改善； 河岸綠化成熟，已成為周邊居民散步休閑的好去處。 項 目 地 塊 項目南面臨近津河，占據(jù)稀缺水資源，但津河該河段水質(zhì)較差，河岸景觀較好 資源 12 城市中心區(qū)域的核心區(qū)； 有津河、市政公園等景觀資源； 不受 90/70的限制； 交通便利，地鐵 1號線及多條公交線路； 商業(yè)、教育等配套資源齊全； 成熟的居民區(qū)，居住氛圍濃厚。 地塊不規(guī)則，遮擋問題突出； 住宅設(shè)計方面存在限制。 住宅的優(yōu)勢： 住宅的劣勢： 優(yōu)劣勢分析 13 交通便利； 商業(yè)氛圍濃厚； 周邊成熟居住區(qū)為項目提供穩(wěn)定的人口支撐。 有綠化帶遮擋，進入性差； 沿街展示面小。 商業(yè)的優(yōu)勢： 商業(yè)的劣勢： 優(yōu)劣勢分析 14 背景 拿地背景 出身名門卻有瑕疵 地塊編號 位置 土地使用權(quán)人 用途 起拍價（億） 成交價格 （億） 成交日期 使用年限 津東濱（掛）2007-180 河東區(qū)津濱大道南側(cè) 天津市華運商貿(mào)物業(yè)有限公司 商業(yè)金融業(yè)及其它公共設(shè)施 28.91 28.91 2008-1-28 40年 津東雪（掛）2008-045 河東區(qū)雪蓮南路西側(cè)、茅山道南側(cè) 天津市新型建筑材料房地產(chǎn)開發(fā)公司 居住 3.2 3.2 2008-4-18 70年 津西南（掛）2008-050 河西區(qū)南京路北側(cè) 天津市凱德恒業(yè)投資集團有限公司 商業(yè)金融業(yè)、公共綠地 17.82 21.7 2008-5-4 40年 津西黑（掛）2008-076 河西區(qū)黑牛城道南側(cè) 天津市天府飲食文化有限公司 商業(yè) 0.49 0.49 2008-6-17 40年 津西大（掛）2008-046 河西區(qū)大沽南路東側(cè) 天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓 4.83 5.44 2008-6-23 商業(yè)金融業(yè) 40年，居住型公寓 70年 津南黃（掛）2008-077 南開區(qū)黃河道北側(cè) 天津泰達城市開發(fā)有限公司 居住、商業(yè)金融業(yè) 3.12 3.12 2008-6-17 居住 70年、商業(yè)金融業(yè) 40年 近期天津開發(fā)商拿地多以起拍價獲得地塊，少有兩家以上的競爭者。本項目是唯一引起激烈競爭最終競價拍得的土地，充分說明地塊價值被普遍看好。 其它發(fā)展商業(yè)曾深入研究地塊規(guī)劃，但因地塊相互遮擋問題最終放棄。 2008年上半年市內(nèi)六區(qū)土地成交情況 15 背景 市場背景 牛市已過，橫盤調(diào)整 2007年房地產(chǎn)市場到達峰值，無論成交量還是價格均達到最高峰；然而進入 2008年天津市場受宏觀經(jīng)濟以及政策等方面的影響，開始進入橫盤調(diào)整期。 業(yè)內(nèi)人士普遍認為房地產(chǎn)市場不會再出現(xiàn)如同 07年的瘋漲情況，在宏觀經(jīng)濟達到峰值后這樣的牛市不會再出現(xiàn)。 2007 年 1 月 - 2 0 0 8 年 6 月天津市銷售面積以及成交均價走勢0204060801001201402007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月010002000300040005000600070008000銷售面積（萬） 銷售均價（元/）價格峰值 成交量峰值 16 背景 城市發(fā)展背景 前景光明，征途漫漫 2006年國務院正式批復天津市城市總體規(guī)劃，將天津市定位為國際港口城市，北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市，重點打造濱海新區(qū)。 宏觀的利好大大刺激了天津的發(fā)展， 07年 固定資產(chǎn)投資完成 2388.63億元，比上年增長 29.1%。 08年全國的經(jīng)濟發(fā)展有可能面臨軟著陸的風險，經(jīng)濟環(huán)境受到?jīng)_擊。 天津北方經(jīng)濟中心的建設(shè)是長期工作，并非一朝一夕能夠完成。天津未來的發(fā)展將是漫漫長路。 17 背景 在城市經(jīng)濟、土地市場和房產(chǎn)市場的三方博弈中，穩(wěn)健關(guān)乎生死存亡，我們面臨著以下的思考： 優(yōu)勢資源能否在市場上兌現(xiàn)，如何兌現(xiàn)？ 什么樣的產(chǎn)品如何開發(fā)才能穩(wěn)中求勝？ 商業(yè)部分在眾多限制條件中如何挖掘機會？ 18 核心問題構(gòu)建 本報告要解決的核心問題： 住宅的精確定位 什么樣的產(chǎn)品、客戶是誰？能兌現(xiàn)什么樣的價值？如何求穩(wěn)，如何求勝？ 公建的功能選擇 如何合理的滾動開發(fā) 商業(yè)部分在眾多限制條件中如何挖掘機會？ 如何推售實現(xiàn)項目的自運平衡？回款計劃？ 產(chǎn)品如何打造 產(chǎn)品力如何提升？ 目標分析 本體分析 核心問題構(gòu)建 項目背景 1 2 3 4 19 住宅的精確定位 項目的城市價值分析 住宅房地產(chǎn)市場分析 客戶研究 項目定位 什么樣的產(chǎn)品、客戶是誰？能兌現(xiàn)什么樣的價值？如何求穩(wěn)，如何求勝？ 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 1 20 河西現(xiàn)狀 1 4 5 3 天津樂園片區(qū)位置良好，資源優(yōu)越，但是由于沒有規(guī)劃很多的居住區(qū)，大量當時資金實力較雄厚的人口遷往了體院北居住區(qū)。 北側(cè)部分的梅江區(qū)域在上世紀九十年代末首先投入開發(fā)。最早規(guī)劃的梅江居住區(qū)的定位是興建安居房，而現(xiàn)在梅江區(qū)域成為天津的高端富人居住區(qū)。 河西區(qū)最早的居住板塊，屬于老城區(qū)域。天津市 CBD所在，受到和平區(qū)的輻射，商業(yè)氛圍良好。 沿圍堤道兩側(cè)住宅區(qū)域隨著新城的建立而建立，大量人口外遷。 老舊居住區(qū)過渡帶，曾經(jīng)為工廠為工人所建家屬房，房齡多在 15年以上 河西區(qū)在市內(nèi)六區(qū)地位中僅次于和平，城市建設(shè)良好，居住氛圍濃郁 1 22 34 5 21 河西區(qū)域作為天津重點發(fā)展的區(qū)域， 努力將河西區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟強區(qū)、文化大區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū)。 按照將天津市逐步建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會文明、科教發(fā)達、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市的要求，河西區(qū)政府依據(jù)城區(qū)比較優(yōu)勢和多年來發(fā)展的基礎(chǔ)，通過科學論證，提出到 2010年，將逐步建成： 1. 友誼路金融服務區(qū) 2. 小白樓商務中心區(qū) 3. 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 4. 解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟帶 5. 海河沿線休閑旅游景觀帶 6. 陳塘科技文化產(chǎn)業(yè)園 7. 佟樓商圈 8. 梅江及梅江東國際社區(qū) 等八大功能區(qū) 規(guī)劃 河西區(qū) 6 1 3 5 8 7 4 22 該街區(qū)北起 瓊州道、南至圍堤道 ,占地面積 70公頃，是本市整體商業(yè)布局規(guī)劃組團之一。 目前，這條商業(yè)街上已有恒華、國華、新澳等一批商業(yè)設(shè)施，國美、永樂、蘇寧、大中等國內(nèi)知名電器店相繼開業(yè)，以家電為特色的商業(yè)街初步形成。 “十一五”期間，大沽路商業(yè)街重點構(gòu)建兩大功能街區(qū)，即：北部都市風情休閑街、南部家電商業(yè)街。 地鐵 1號線在這條街上有兩個進、出站口，下瓦房是地鐵 1號線和規(guī)劃地鐵 5號線以及公交客運站、停車樓匯集成的大型交通樞紐。 規(guī)劃 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 是八個河西區(qū)重點建設(shè)功能區(qū)之一。規(guī)劃利好將在未來體現(xiàn)。 大沽 南路 商貿(mào) 街區(qū) 下瓦房地鐵站 南樓地鐵站 恒華 國美、蘇寧 北部都市風 情休閑街 南部家電 商業(yè)街 23 天津市區(qū)客戶地域性置業(yè)明顯，沿交通向外勻質(zhì)擴張 和平 和平為主、河西區(qū) 基本不愿離開和平區(qū)，收入水平較高，區(qū)域情節(jié)濃厚 河西 有較高的經(jīng)濟實力，優(yōu)越感較強 河西為主、南開、津南 河東 對于東部發(fā)展有信心，看好東部的升值潛力 河西、河東、東麗 南開 和平、西青 區(qū)域范圍較廣，收入水平中等 河北 經(jīng)濟實力較低 河北、北辰、河東、東麗 紅橋 經(jīng)濟實力較低 北辰、河北 區(qū)域 臵業(yè)主要區(qū)域 基本特征 市內(nèi)六區(qū)客戶向環(huán)外流動動線明確，西青區(qū)主要吸引河西、南開兩區(qū)客戶 客戶置業(yè)流向 24 數(shù)據(jù)來源：天津搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，數(shù)據(jù)截至 20080716 客戶置業(yè)流向 河西區(qū)的居住環(huán)境受到居住置業(yè)客戶的追捧 25 城市價值 現(xiàn)狀 河西區(qū)在市內(nèi)六區(qū)地位中僅次于和平，城市建設(shè)良好，居 住氛圍濃郁 發(fā)展 規(guī)劃定位 經(jīng)濟強區(qū)、文化大區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū) 項目處在河西區(qū)重點建設(shè)的商貿(mào)功能區(qū)內(nèi) 置業(yè)流向 河西區(qū)的客戶來源以河西區(qū)域為主，部分河東、和平的客戶也會流向河西 河西區(qū)的居住環(huán)境受到居住置業(yè)客戶的追捧 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 從現(xiàn)在到未來，項目的城市核心價值毋庸置疑！ 26 房地產(chǎn)市場 宏觀市場 一級市場 二級市場 三級市場 細分市場 未來競爭 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟測算 物業(yè)發(fā)展建議 大勢 27 2007年至 2008年上半年，市內(nèi)六區(qū)成交面積僅為全市的 4%和 5%，而 2007年成交面積達到全市的33%。 2008年上半年成交面積為全市的 25.9%，市內(nèi)項目稀缺性愈加明顯，未來市場放量將愈加稀少。 0 7 年各片區(qū)商品房成交面積占全市比例33%24%25%18%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海三區(qū)遠郊區(qū)縣2 0 0 7 年各片區(qū)土地成交面積占全市比例（% ）4%37%20%39%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠郊區(qū)縣未來 1-2年市區(qū)住宅的稀缺性及其城市價值將愈加明顯 大勢 宏觀市場 2 0 0 8 年上半年商品房成交面積占全市比例( % )25.90%30%24.90%19.20%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠郊區(qū)縣2 0 0 8 年上半年各片區(qū)土地成交占比( % )5%11%42%42%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠郊區(qū)縣28 行政區(qū) 位置 用途占地面積（m 2 ）容積率 成交日期樓面地價（元/ m2）使用年限河西區(qū)河西區(qū)馬場道東側(cè)、合肥道北側(cè)商業(yè)金融業(yè)及文化娛樂用地15650.7 2007-2-15 40年河西區(qū)河西區(qū)南昌路東側(cè)商業(yè)金融業(yè)、其他公共設(shè)施用地9588.1 2007-2-15 40年河西區(qū)河西區(qū)柳江路東側(cè)辦公 5896 不大于2 2007-5-11 #DIV/0! 40年河西區(qū)河西區(qū)黑牛城道北側(cè)商業(yè)金融業(yè) 5310.00 #DIV/0! 2007-11-26 #DIV/0! 40年河西區(qū)河西區(qū)南京路北側(cè)商業(yè)金融業(yè)、公共綠地38929.8 不大于8 . 1 5 2008-5-4 6842.34 40年河西區(qū)河西區(qū)黑牛城道南側(cè)商業(yè) 4004 2.853246753 2008-6-17 4289.07 40年河西區(qū)河西區(qū)大沽南路東側(cè)商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓35532.7 不大于2 . 3 2008-6-23 6656.45商業(yè)金融業(yè)4 0年，居住型公寓7 0 年一級市場 河西區(qū) 2007年至 2008年上半年，河西區(qū)房地產(chǎn)一級市場成交量僅為 7例，同時，在這一年半的時間內(nèi)，有居住性質(zhì)的用地僅一例，未來房地產(chǎn)二級市場住宅的放量將非常稀缺。 一級市場放量有限，住宅放量更加稀少 河西區(qū) 2007年 -2008年上半年土地成交情況 數(shù)據(jù)來源：天津市國土局 29 二級市場 消化量 天津市房地產(chǎn)二級市場中河西區(qū)的消化量同比較高，僅次于南開區(qū) 。 08年 5、 6月成交面積分別占全市的 28%和 23%。 房地產(chǎn)二級市場住宅的成交面積在 2007年 9月份達到高峰 94927.6平米。在 2008年 4、5月份沒有出現(xiàn)黃金銷售旺季， 2008年上半年總體 成交低迷 ，這除了整體房地產(chǎn)形勢向下外， 河西區(qū)住宅放量減少是一個重要的因素。 0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.6 2007.7 2007.8 2007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平區(qū)河東區(qū)南開區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)河西區(qū)占市 內(nèi)六區(qū) 總消化 量的 23% 占市 內(nèi)六區(qū) 總消化 量的 28% 2007年 -2008年上半年 _天津市內(nèi)六區(qū)二級市場成交面積 河西區(qū)14634.767092.528617.427887.119136.764151.528772.647896.244006.341377.882029.582029.594927.658907.331112.716363.041715.662261.60.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.080000.090000.0100000.02007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6河西區(qū)河西區(qū) 08年市場較低迷，月均成交 4.74萬平米左右 30 二級市場 價格 河西區(qū)區(qū)域價值使房地產(chǎn)二級市場住宅成交價格 抗跌性強 2007年上半年河西區(qū)成交價格基本保持比較平穩(wěn)的狀態(tài)， 7月起價格開始穩(wěn)步攀升，到 07年底，價格開始大幅上漲； 2008年 2月市場達到峰值后，經(jīng)歷年關(guān)的淡季后 ， 3月成交價格降低了 2000元 /平米，至今，河西區(qū)商品房價格實現(xiàn)理性回歸。 二級市場價格在 2008年上半年實現(xiàn)理性回歸，在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下其河西區(qū)總體價格水平維持在 10628元 /平米，在六區(qū)中僅次于和平區(qū)，與南開區(qū)并駕齊驅(qū)，具有較強的抗跌性。 0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.62007.7-82007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平區(qū)河東區(qū)南開區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)河西區(qū) 天津市整體市場成交價格較平穩(wěn)， 07年底和 08年 2月出現(xiàn)峰值， 08年 3月后開始出現(xiàn)理性回歸。 08年上半年，河西區(qū)房地產(chǎn)二級市場成交均價維持在 10628元 /平米左右。 河西區(qū)整體成交均價在市內(nèi)六區(qū)中，次于和平區(qū)，與南開區(qū)交替成為第二高價地區(qū)。 31 二級市場 面積 二級市場產(chǎn)品套均面積普遍偏大，為 136平米， 市場供應和需求都以三居室為主 ，但有變小的趨勢 套均面積0.050.0100.0150.0200.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月 河西區(qū)套均面積總體偏大， 08.6月套均面積為 136平米，市場供應和需求都以三居室為主，但有變小的趨勢 但在 2008年上半年呈現(xiàn)出明顯的變小趨勢，原因： 國家 90/70政策的影響。 為減少市場風險，開發(fā)商將產(chǎn)品定位于滿足客戶的剛性需求。 32 三級市場 河西區(qū) 三級市場與二級市場成交面積相當，相對的價格一定程度分流了新房市場的客戶 河西區(qū)房地產(chǎn)三級市場成交均價在2008年上半年保持在 7000元以上。 與房地產(chǎn)二級市場的價格不同，它沒有經(jīng)歷波動起伏的過程，整體價格平穩(wěn)攀升。 河西區(qū)房地產(chǎn)三級市場成交面積的整體動線與二級市場保持一致。 在價格快速增長的情況下，成交面積同比大幅降低，縮減了約 30%， 08上半年月成交面積約為 3萬平米，略少于二級市場月成交面積 。 成交面積0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.02007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月2007年7月8月2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月成交面積0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.0180000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月二級市場 成交均價（元/平米）0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月33 典型項目 產(chǎn)品類型 一室 (m2) 二室 (m2) 三室 (m2) 其它 (m2) 樓齡 二手房價格 首批商品房 福盛花園 高層、小高層 60 70-110 110-145 8年 10000元 / 左右 龍都花園 多層 50-70 80-110 120 7年 10000-12000元 / 富裕廣場 I期 多層、小高層 70 90-110 150 7年 10000-12000元 / 富裕廣場 II期 高層 100 125 復式： 128 2年 8500-11000元 / 名仕達花園 小高層 140錯層三室； 160 復式： 170-200 3年 11000-13000元 / 泰達園 小高層、高層 90 110 150 復式： 200 7年 11000-13000元 / 中豪世紀花園 小高層 50 80-110 160 7年 9000-12000元 / 羅馬花園 I期 小高層 120 140、 180 8年 11000-13000元 / 亞中花園 多層、小高層 40-70 90-100 136 12年 10000元 / 左右 永安大廈 高層 80 120 160 6年 10000-13000元 / 麥格理花園 多層、小高層 50-80 80-120 140 8年 10000-13000元 / 單位福利分房（舊） 95年前 景興里 多層 30 50 12年 8500-11000元 / 龍都花園（高層為還遷房） 多層 50 90 120 11、12年 95000-10000元 / ；10000元 / 元興里 多層 30 50-60 15年 8000-9500/ 單位福利分房（新） 95年后 廣順園 小高層（ 8、 9層） 110-120 150 10年 10000左右 圣德園 高層 15層 50 80-90 120 四室： 150 8.9年 11000-12000 回遷房 德恩里 高層 12、 13層；多層 6層 60 110 160 8年 11000 三級市場 河西區(qū) 河西區(qū)較新二手房源報價格維持在萬元以上，戶型面積隨樓齡變小逐漸變大 均價保持 在 10000元以上 最近三年內(nèi)的二手房多為大戶型 面積在 100平米以上 三級市場樓齡普遍在 10年左右，面積分布面廣。新樓盤較少，面積增大，整體報價在萬元以上。 以小戶型為主 30-90平米為主流， 產(chǎn)品類型多層為主流 套均面積增大 80-120居多， 產(chǎn)品類型為小高和高層 34 三級市場 河西區(qū) 河西區(qū)房地產(chǎn)三級市場 成交均面積在74-82平米之間 ，說明河西區(qū)的二手房客戶對于小戶型的抗性最小。 河西區(qū)707274767880822007.12007.32007.52007.7-82007.102007.122008.22008.42008.6河西區(qū)成交面積 兩居室仍然是市場需求的主流產(chǎn)品，同時一居室的租房量最大，購買決策以家庭綜合居住需求為核心（學校、交通、購物、環(huán)境）。子女入學為首要決定因素 面積區(qū)間 房齡 客戶關(guān)注 單價 單店消化速度 成交比例 一室 建筑面積 40 左右，使用面積 25-30 左右 15年以上 入讀小學 /婚房購置 9500-12000 租： 7-8套 /月 售： 3套 /月 1-3成 兩室 40 、 70-80 、 100以上 15年以上、5-8年次新房 本區(qū)域內(nèi)改善 （樓層、商業(yè)、學校） 11000-12000 租： 3-4套 /月 售： 1-2套 /月 5-7成 三室 130/150/170 5-8年次新房 地點 10000 左右 售： 1-2套 不足 2成 四室 180-200 6年左右 地點 /小區(qū)質(zhì)素 10000 左右 不確定 房源供給稀少 成交頻率很低 兩居室是河西區(qū)三級市場需求的主流產(chǎn)品，客戶關(guān)注點體現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)人口的剛性需求占主導。 35 房地產(chǎn)一級市場 ： 供應量小，市內(nèi)項目稀缺性愈加明顯，未來市場放量將愈加稀少 房地產(chǎn)二級市場： 宏觀市場 小結(jié) 銷售情況 ：價格穩(wěn)定，總體價格水平維持在 10628元 /平米，在六區(qū)中僅次于和平區(qū)，與南開區(qū)并駕齊驅(qū)。產(chǎn)品以 3居室為主，套均面積 136平米。 成交情況 ：成交低迷，但 2008年上半年總體成交穩(wěn)定。平均每月的消化量為 47384.4平米。這除了整體房地產(chǎn)形勢向下外，河西區(qū)住宅放量減少是一個重要的因素。 供應情況： 集中供應較少，競爭不明顯。 三級市場分流了大量中低端剛性需求客戶， 2居室為市場需求的主流產(chǎn)品，同時一居室的租房量最大 ； 購買決策以家庭綜合居住需求為核心（學校、交通、購物、環(huán) 境）。子女入學為首要決定因素 房地產(chǎn)三級市場 ： 36 市區(qū)高端項目，滯銷戶型以大戶型為主，暢銷戶型集中在 90-120平米兩居和 140平米的三居，未來市場上高端大戶型競爭激烈 市場格局 市內(nèi)高端項目 項目 位置 價格 元 / 一室 二室 三室 四室 暢銷戶型 慢銷戶型 滯銷戶型 存量 吉利經(jīng)典 和平區(qū)貴陽路與西寧道交口 14600 69-88 97-119 122-160 69-88一居、97-119二居 122-160三居 約 80套（共 264套） 犀地 和平區(qū)吳家窯一號路 15000 126 168-192 245-253 126二居 168-192 三居面積過大 245-253 四居 500余套（共 1210套） 時代奧城 南開區(qū)賓水西路與水上東路交口 14000 93-110 140-230 93-110兩居 140三居 5月以來銷量銳減。慢滯銷戶型未出現(xiàn)明顯趨向，因為外籍人士聚集，對大戶型沒有太大抗性。 速度約 30套 /月。還剩一棟現(xiàn)房樓，兩棟期房 鉆石山 天津市南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁 85 130 170 240 即將上市 華夏國際公寓 河西區(qū)九龍路與浦口道交口 15000 60/80 133-142 170-190 183-200 60/80一居 （售罄） 133-138兩室面積太大 200平米左右大戶型 30% 100多套 中豪世紀花園 河西區(qū)圍堤道 118號 14000 100-180兩居、三居 200以上 住宅基本售完 格調(diào)春天 南開區(qū)廣開四馬路與西市大街交口 15000 70多平米 90-100 100-120 130、140-150、160-170 170以上、200左右 2居 90-100 100-120 140平米， 3-B、 3-C因為戶型存在明顯缺陷 十幾套 價格集 中于 14000- 15000 90-120兩居 140三居 暢銷 滯銷戶 型為 200平 米以上 大戶型 37 圍堤道以北 板塊 體北、 黑牛城道 板塊 大梅江板塊 海河下游節(jié)點板塊 河西區(qū)四大板塊 特點 圍堤道以北板塊 河西區(qū)核心地段，由于優(yōu)勢地段的不可復制性使板塊內(nèi)的項目越來越稀缺 大梅江板塊 大梅江板塊定位為政府規(guī)劃的高端生態(tài)居住區(qū) 海河下游節(jié)點板塊 由地鐵一號線帶動人口遷移。 體北、黑牛城道板塊 新城建設(shè)過程中興起的成熟居住區(qū)，目前居住氛圍良好，配套齊全。 圍堤道以北板塊毗鄰和平區(qū)，屬于河西區(qū)核心商務區(qū)，新開商品房具有極強稀缺性。 河西區(qū)四板塊比較 市場格局 河西四板塊 大梅江板塊 最高端居住板塊 圍堤道以北板塊 相對最核心板塊 海河下游節(jié)點板塊 交通帶動的板塊 體北、黑牛城道板塊 相對成熟生活板塊 12500-16000元 / 13000元 / 10000-13000元 / 12500-16000元 / 38 市場格局 項目細分 花園 5座 華僑御景灣 鑫瑞名苑 爵色峰景 都市瀾軒 天津灣 富力津門湖 弘澤印象 海逸長洲 世紀梧桐公寓 天津公館 按照區(qū)域居住屬性，河西區(qū)主要分為：圍堤道以北板塊，體北黑牛城道板塊，大梅江板塊，海河下游各節(jié)點板塊。 區(qū)域： 圍堤道以北板塊 海河下游各節(jié)點板塊 梅江板塊 體北、黑牛城道板塊 項目位于圍堤道以北板塊，臨近小白樓 CBD及和平區(qū)商業(yè)中心。 典型樓盤選擇 原則： 在售或即將推出項目 典型樓盤，區(qū)域內(nèi)知名度較高 桃花源居 泰悅豪庭 39 位置： 廣東路、永安道交口，周邊高樓林立，在河西人民法院東南側(cè)。 物業(yè)類型： 住宅 群眾描述： 兩棟高層，兩棟低層。 層高： 占地： 10000平米 住宅建筑面積： 2.2萬平米 開發(fā)商： 天津市雅宣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周邊社區(qū)樓層較高，一墻之隔的居民擁有私家車數(shù)量較多。 現(xiàn)狀： 項目周邊有圍墻， 4號樓已經(jīng)完成打樁， 2號樓正在做樁。 開發(fā)進度： 09年 9月封頂， 09年底入住 1號樓 6層 2號樓 18層 3號樓 一半 6層，一半 8層 4號樓 18層，頂層躍層 1號樓 2號樓 4號樓 3號樓 三面受到阻隔，進入性和展示性差 項目參數(shù) 桃花源居 圍堤道以北板塊稀缺住宅產(chǎn)品，預計 08年 10月份入市。 40 項目參數(shù) 即將入市項目 項目名稱 預計入市時間 占地面積（平米） 容積率 建筑面積（平米） 樓層狀況 爵色峰景 2008.12.31 10000 3.3 33000 3棟 28層，層高 2.95-3米 泰悅豪庭 2009年中期 7000 5-6 40000左右 項目名稱 一房 二房 三房 四房 總套數(shù)（套） 爵色峰景 50-60 100以內(nèi) 最大 150 無 泰悅豪庭 120-130 150-180 400 400 河西區(qū)即將入市產(chǎn)品體量較小，容積率普遍偏大。 未來即將入市項目戶型面積區(qū)間走向兩個極端： 爵色峰景以小戶型為主，面積最大的為三居，面積 150平米，主力戶型為小戶型，集中于 100平米以下。 泰悅豪庭以大戶型為主力，最大面積的四居在 400平米左右，最小戶型為 120平米左右兩居。 41 板塊名稱 項目名稱 占地面積（平米） 容積率 建筑面積（平米） 總套數(shù)（套） 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 7800 5.89 58700 352 天津公館 9000 6.66 60000 736 花園 5座 8000 3.6 70000 400 體北、黑牛城道板塊 都市斕軒 7502 2.2 16505 五一陽光 46200 2.16 95000 清澤園 1.9 60000 未知（ 6棟樓） 海河下游節(jié)點板塊 鑫瑞名苑 3.39 160 天津灣 600000 2.05 1100000 梅江板塊 富力津門湖 1650000 1.78 4270000 729 海逸長洲 545455 1.1 600000 790 弘澤印象 63000 1.40 114000 600 世紀梧桐公寓 77800 1.65 128600 1000 項目參數(shù) 入市項目 圍堤道以北板塊的項目體量偏小，容積率過高，而其他三個板塊的容積率明顯低于圍堤道以北板塊，且存在 “ 富力津門湖 ” 這樣的大盤。居住空間舒適性方面，圍堤道以北板塊項目存在劣勢，但周邊配套較完善，生活便利。 圍堤道以北板塊項目體諒小且容積率高，因市內(nèi)土地資源稀缺。板塊間的競爭成為競爭的主要形式。 容積率較高均在 3.5以上， 占地最高僅為 9千平米 容積率多為 2-4， 清澤園 6層框架小高， 容積率較低 梅江板塊突出生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 容積率較低，均在 2以下。 42 板塊名稱 項目名稱 1房 （ m2 ） 2房 （ m2） 3房 （ m2 ） 4房 （ m2） 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 90 145-157 天津公館 58.77-79.31（公寓） 60-110 170 200 花園 5座 91.3-98.04 145.05-149.51 204.64 體北黑牛城道板塊 都市斕軒 37.17-47.58 （ loft） 50.71-56.01(loft) 70.48-80.58 五一陽光 59-75 96-119 114-160 清澤園 無 100 120、 150 無 梅江板塊 富力津門湖 40-70 100 145-180 海逸長洲 60 90 150 弘澤印象 90 135（高層） 160（洋房） 世紀梧桐公寓 80-110 110-130 海河下游板塊 鑫瑞名苑 107.76-142.79 136.3-163.78 天津灣 二居的戶型 主要集中 于 90-100平米 三居的戶型 主要以 140-160 平米左右居多 區(qū)域內(nèi)幾乎沒有低于 90平米的普通住宅戶型， 多以 90-100平米和 145 平米左右的大戶型為主 體北板塊住宅 戶型偏小 產(chǎn)品類型豐富， 產(chǎn)品線長， 項目檔次較高 新增項目較少， 客戶認知較低 市場分析 產(chǎn)品分析 圍堤道以北板塊內(nèi)普通住宅以大戶型為主，一居產(chǎn)品放量稀少，河西市場的主流戶型為 90-100平米的兩居和 140平米以上的三居 超大戶型產(chǎn) 品市場風險 大，少有開 發(fā)商推出超 大戶型產(chǎn)品 總體分析，圍堤道以北板塊的主要競爭除自身內(nèi)部競爭外，產(chǎn)品方面與梅江產(chǎn)品形式趨同，其主要競爭壓力來自梅江板塊 一居放量 較小，戶型 面積為 50-70平米 43 片區(qū) 項目名稱 入市價格（元 /平米） 當前均價（元 /平米） 已售周期 （含蓄客期） 年價格增長率 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 7000元 /平方米 12500元 /平方米 12個月 71.4% 天津公館 13000元 /平方米 16000元 /平方米（精裝） 11個月 花園 5座 14500元 /平方米 14500元 /平方米（精裝） 3個月 開盤不久未增長 體北、黑牛城道板塊 都市斕軒 13000元 /平方米 17000元 /平方米（復式精裝） 4個月 無增長 五一陽光 5300元 /平方米 6150元 /平方米 已售完 清澤園 13000元 /平方米 13000 3個月 即將入市 梅江板塊 富力津門湖 13000元 /平方米 10000 13000元 /平方米 8個月 海逸長洲 12000元 /平方米 13000元 /平方米 13個月 7.7% 弘澤印象 10500元 /平方米 11000元 /平方米 2個月 29% 世紀梧桐公寓 13000元 /平方米 12500元 /平方米 7個月 -6.5% 海河下游節(jié)點板塊 鑫瑞名苑 12500元 /平方米 12000元 /平方米 6個月 -8.0% 天津灣 現(xiàn)未開住宅 1 2 3 4 圍堤道以北板塊的均價最高，海河下游節(jié)點板塊價格最低，圍堤道以北板塊年價格增長率在四板塊中最高。價格梯度：圍堤道以北板塊 體北、黑牛城道板塊 梅江板塊 海河下游各節(jié)點板塊 市場分析 銷售情況 均價排序 河西區(qū)四板塊中圍堤道以北板塊價格最高，價格區(qū)間為 12500-16000元 /平米 均價較高 保持在 12500-16000 定價較高，清澤園（毛坯）達到 13000元 /平米 均價較高 保持在 10000-13000元 /平米 產(chǎn)品放量較少， 靠近圍堤道板塊的 鑫瑞名苑均價在 12000元 /平米 44 板塊名稱 項目名稱 暢銷戶型 銷售率 月均銷售速度 圍堤大以北板塊 華僑御景灣 三居 (145-157 ) （其兩居產(chǎn)品戶型存在缺陷，所以三居相對暢銷） 80% 25 天津公館 兩居 、三居（ 110-200 ) 85% 花園 5座 二居 (91.3-98.04 ) 23% 20 體北黑牛城道板塊 都市斕軒 一居 (37.17-47.58 ) 五一陽光 售罄 清澤園 兩居 （ 100 ） 20套左右 梅江板塊 富力津門湖 三居 (145-180 ) 海逸長洲 兩居 （ 90平米左右） 50% 40 弘澤印象 兩居 （ 91.3-98.04） 世紀梧桐公寓 兩居 (80-110 )、三居 (110-130 ) 30% 30 海河下游節(jié)點板塊 鑫瑞名苑 四居 (163 .78 ) 70% 15 天津灣 暫未售住宅 市場分析 銷售情況 目前河西區(qū)暢銷戶型以 100平米左右兩居為主面積，銷售速度次于梅江板塊 暢銷戶型以兩居為主 銷售速度每月 20-25套 月均銷售速度 在四板塊中最高 為 30-40套 /月 在售項目較少 銷售速度 20套 /月左右 月均銷售速度 15套 /月 45 市場格局： 項目參數(shù)： 產(chǎn)品分析： 銷售情況： 微觀市場 小結(jié) 即將入市項目： 戶型面積走向兩個極端 ，容積率普遍偏高。 已入市項目：圍堤道以北板塊項目體諒小且容積率高，因市內(nèi)土地資源稀缺。 板塊間的競爭 成為競爭的主要形式。 河西區(qū)市場主要分為圍堤道以北板塊、梅江板塊、體北黑牛城道板塊、海河下游各節(jié)點板塊。 圍堤道以北板塊毗鄰和平區(qū)，屬于河西區(qū)核心商務區(qū)，新開商品房具有極強稀缺性。 圍堤道以北板塊內(nèi)普通住宅以大戶型為主，一居產(chǎn)品放量稀少。 河西市場的主流戶型為：一居 （ 50-70平米） 、兩居 （ 90-100平米） 三居（ 140-160平米） 四板塊價格梯度：圍堤道以北板塊 體北黑牛城道板塊 梅江板塊 海河中下游各節(jié)點板塊。 河西區(qū)暢銷戶型以 100平米左右兩居為主面積，銷售速度次于梅江板塊。 46 泰悅豪庭 華僑御景灣 鑫瑞名苑 華夏國際公寓 花園 5座 中豪世紀花園 桃花源居 競爭分析 供需情況 區(qū)域內(nèi)市場放量層次明顯，無明顯競爭。 待建項目僅有一塊，未來土地市場放量更加稀缺，區(qū)內(nèi)競爭將更加稀少。 未來存在競爭的項目：泰悅豪庭、爵色峰景、花園 5座、華僑御景灣（尾盤）、桃花源居 項目推出時間錯落，不會產(chǎn)生大規(guī)模集中放量，區(qū)域內(nèi)市場競爭較小 0710 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.2 華僑御景灣 天津公館 鑫瑞名苑 泰悅豪庭 花園 5座 爵色峰景 桃花源居 2007年 7月 8日開盤， 09年 6月入住，建面： 58785.35平方米 2007年 7月 27日開盤， 08年 10月入住 07年 12月 20日開盤， 08年 12月入住 08年 4月 20日開盤，建面： 70000平米 09年中期開盤 08年 12月 21日開盤， 2010年 12月 31日入住 08年 10月份開盤 09.4 09.6 09.10 09.12 本案 擬 09年中期開盤 爵色風景 主要競爭區(qū)間 47 競爭分析 主要競爭項目 項目名稱 預計入市時間 占地面積 （平米） 容積率 建筑面積 （平米） 一居 二居 三居 四居 暢銷戶型 總套數(shù)（套） 華僑御景灣 2007.7 7800 5.89 58700 90 145-157 三居 (145-157 ) （其兩居產(chǎn)品戶型存在缺陷，所以三居相對暢銷） 352 花園 5座 2008.4 8000 3.6 70000 91.3-98.04 145.05-149.51 201.01-204.64 二居（ 91.2-93.45m2） 400 爵色峰景 2008.12 10000 3.3 33000 50-60 “ 多級”發(fā)展模式 ; 奧城商圈 和平路商圈 友誼路商圈 老城廂商圈 鞍山道商圈 水上北路商圈 大沽南路商圈 小白樓商圈 后廣場商圈 濱海新區(qū) 中心城區(qū) 本項目 商圈 商圈定位 典型商業(yè) 和平路商圈 消費型商業(yè) 伊勢丹、津匯廣場、樂濱百貨、百盛、美美百貨 小白樓商圈 高端商業(yè) 海信廣場 老城廂商圈 文化旅游 +基本生活配套 古文化街 五大道商圈