【商業(yè)地產(chǎn)】_天津博智置業(yè)_大沽路綜合住宅項(xiàng)目前期定位報(bào)告_199PPT_2008年

1 大沽路項(xiàng)目前期定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 目標(biāo)分析 本體分析 核心問(wèn)題構(gòu)建 項(xiàng)目背景 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 3 目標(biāo)分析 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 小部分產(chǎn)品能夠承擔(dān)現(xiàn)金回流，以保證項(xiàng)目順利滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目整體追求利潤(rùn)平衡和上升空間 穩(wěn)中有勝 4 本體分析 區(qū)位 指標(biāo) 地塊 四至 交通 配套 資源 位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心 中小規(guī)模 /高容積率 /設(shè)計(jì)受限 /可塑性較強(qiáng) 地塊不規(guī)則，遮擋問(wèn)題突出，進(jìn)入性差，沿街展示面小 成熟居住區(qū)，居住氛圍濃厚，生活消費(fèi)型商業(yè)豐富 緊鄰城市主干道，軌道、公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便捷 各類(lèi)生活、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套完備，能很好的滿(mǎn)足居民生活需要 臨近津河，占據(jù)稀缺水資源，但津河該河段水質(zhì)較差，河岸景觀較好 5 項(xiàng)目位于河西區(qū)大沽南路商圈中心地帶，地處城市中心區(qū)域核心 項(xiàng)目地塊位于河西區(qū)大沽南路商圈； 距離天津火車(chē)站 5.8公里； 距離南京路 3.0公里； 距離小白樓商務(wù)區(qū) 2.0公里。 濱江道核心商圈 大沽南路商圈 天津火車(chē)站 小白樓商務(wù)區(qū) 區(qū)位 6 住宅：中小規(guī)模 /高容積率 /設(shè)計(jì)受限 /產(chǎn)品可塑性較強(qiáng) 商業(yè)：中大規(guī)模 限制條件 要求 公建外立面 大沽路東側(cè) 33米 范圍內(nèi)需符合地鐵規(guī)劃要求 不能遮擋東側(cè)以及北側(cè)住宅 利好條件 不受 90/70政策限制 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積： 約 3.55萬(wàn)平米 容 積 率： 2.3 建筑面積： 共約 8.2萬(wàn)平米 居住型公寓： 6萬(wàn)平米 商業(yè)： 2-3萬(wàn)平米 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 沿街展示面短 進(jìn)入性較差 外輪廓不規(guī)則 高層對(duì)外部社區(qū)遮擋嚴(yán)重 可能受到南面高層的遮擋 地鐵上不可建造任何構(gòu)筑物 7 本案 大沽南路商圈 住宅：地塊不規(guī)則，遮擋問(wèn)題突出； 商業(yè)：地塊進(jìn)入性差，沿街展示面小。 中原百貨 獨(dú)立商業(yè) 華潤(rùn)萬(wàn)家 國(guó)美電器 蘇寧電器 地塊臨街面有獨(dú)立商業(yè)遮擋，實(shí)際的臨街展示面只有 40.52米。 入口處有草坪遮擋，影響到地塊的進(jìn)入性。 地塊形狀不規(guī)則，同時(shí)周邊又有居民區(qū)，產(chǎn)品的規(guī)劃不但需要考慮自身的采光問(wèn)題，還需要考慮是否對(duì)周邊已有建筑形成遮擋。 地塊條件 8 周邊為成熟居住區(qū)，居住氛圍濃厚 西向：大沽南路 南向：津河 東向：福盛花園 北向：師范大學(xué)教師宿舍樓 地塊內(nèi)部 項(xiàng) 目 地 塊 師范大學(xué)教師宿舍 項(xiàng)目四至： 北至師范大學(xué)教師宿舍 南至津河 西至大沽南路 東至福盛花園 項(xiàng)目四至 9 道路網(wǎng)絡(luò) 到城市主干道通達(dá)性好，形成快捷的交通路網(wǎng) 軌道交通 項(xiàng)目比鄰已開(kāi)通的地鐵 1號(hào)線 公共交通 項(xiàng)目步行尺度內(nèi)有公交站點(diǎn)，有 631、 659、 668、846、 20、 641、 665、867、 963等多條公交線路途徑此處，公共交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。 緊鄰城市主干道，軌道、公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，交通便捷 交通 10 教育配套 醫(yī)療設(shè)施 該地塊周邊有華潤(rùn)萬(wàn)家超市、中原百貨等大型集中商業(yè)，同時(shí)有大量的中低檔餐飲以及銀行、郵政、電信網(wǎng)點(diǎn)和藥店等生活配套設(shè)施。 商業(yè)配套 臨近河西區(qū)第八幼兒園，上海道小學(xué)、新華中學(xué)、海河中學(xué)、閩侯路小學(xué)、河西一幼、四十二中學(xué)。 距離天津醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院 1.6公里，具離友誼醫(yī)院 2.1公里，距離天津市口腔醫(yī)院2.4公里。 項(xiàng)目位于成熟的居住區(qū)，各類(lèi)生活、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套完備，能很好的滿(mǎn)足居民生活需要 周邊配套 11 南臨津河，為天津市二級(jí)河段；原來(lái)津河該河段水質(zhì)較差，經(jīng)治理后有明顯改善； 河岸綠化成熟，已成為周邊居民散步休閑的好去處。 項(xiàng) 目 地 塊 項(xiàng)目南面臨近津河，占據(jù)稀缺水資源，但津河該河段水質(zhì)較差，河岸景觀較好 資源 12 城市中心區(qū)域的核心區(qū)； 有津河、市政公園等景觀資源； 不受 90/70的限制； 交通便利，地鐵 1號(hào)線及多條公交線路； 商業(yè)、教育等配套資源齊全； 成熟的居民區(qū)，居住氛圍濃厚。 地塊不規(guī)則，遮擋問(wèn)題突出； 住宅設(shè)計(jì)方面存在限制。 住宅的優(yōu)勢(shì)： 住宅的劣勢(shì)： 優(yōu)劣勢(shì)分析 13 交通便利； 商業(yè)氛圍濃厚； 周邊成熟居住區(qū)為項(xiàng)目提供穩(wěn)定的人口支撐。 有綠化帶遮擋，進(jìn)入性差； 沿街展示面小。 商業(yè)的優(yōu)勢(shì)： 商業(yè)的劣勢(shì)： 優(yōu)劣勢(shì)分析 14 背景 拿地背景 出身名門(mén)卻有瑕疵 地塊編號(hào) 位置 土地使用權(quán)人 用途 起拍價(jià)（億） 成交價(jià)格 （億） 成交日期 使用年限 津東濱（掛）2007-180 河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道南側(cè) 天津市華運(yùn)商貿(mào)物業(yè)有限公司 商業(yè)金融業(yè)及其它公共設(shè)施 28.91 28.91 2008-1-28 40年 津東雪（掛）2008-045 河?xùn)|區(qū)雪蓮南路西側(cè)、茅山道南側(cè) 天津市新型建筑材料房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 居住 3.2 3.2 2008-4-18 70年 津西南（掛）2008-050 河西區(qū)南京路北側(cè) 天津市凱德恒業(yè)投資集團(tuán)有限公司 商業(yè)金融業(yè)、公共綠地 17.82 21.7 2008-5-4 40年 津西黑（掛）2008-076 河西區(qū)黑牛城道南側(cè) 天津市天府飲食文化有限公司 商業(yè) 0.49 0.49 2008-6-17 40年 津西大（掛）2008-046 河西區(qū)大沽南路東側(cè) 天津博智置業(yè)發(fā)展有限公司 商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓 4.83 5.44 2008-6-23 商業(yè)金融業(yè) 40年，居住型公寓 70年 津南黃（掛）2008-077 南開(kāi)區(qū)黃河道北側(cè) 天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司 居住、商業(yè)金融業(yè) 3.12 3.12 2008-6-17 居住 70年、商業(yè)金融業(yè) 40年 近期天津開(kāi)發(fā)商拿地多以起拍價(jià)獲得地塊，少有兩家以上的競(jìng)爭(zhēng)者。本項(xiàng)目是唯一引起激烈競(jìng)爭(zhēng)最終競(jìng)價(jià)拍得的土地，充分說(shuō)明地塊價(jià)值被普遍看好。 其它發(fā)展商業(yè)曾深入研究地塊規(guī)劃，但因地塊相互遮擋問(wèn)題最終放棄。 2008年上半年市內(nèi)六區(qū)土地成交情況 15 背景 市場(chǎng)背景 牛市已過(guò)，橫盤(pán)調(diào)整 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)到達(dá)峰值，無(wú)論成交量還是價(jià)格均達(dá)到最高峰；然而進(jìn)入 2008年天津市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)以及政策等方面的影響，開(kāi)始進(jìn)入橫盤(pán)調(diào)整期。 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再出現(xiàn)如同 07年的瘋漲情況，在宏觀經(jīng)濟(jì)達(dá)到峰值后這樣的牛市不會(huì)再出現(xiàn)。 2007 年 1 月 - 2 0 0 8 年 6 月天津市銷(xiāo)售面積以及成交均價(jià)走勢(shì)0204060801001201402007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月010002000300040005000600070008000銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 銷(xiāo)售均價(jià)（元/）價(jià)格峰值 成交量峰值 16 背景 城市發(fā)展背景 前景光明，征途漫漫 2006年國(guó)務(wù)院正式批復(fù)天津市城市總體規(guī)劃，將天津市定位為國(guó)際港口城市，北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，重點(diǎn)打造濱海新區(qū)。 宏觀的利好大大刺激了天津的發(fā)展， 07年 固定資產(chǎn)投資完成 2388.63億元，比上年增長(zhǎng) 29.1%。 08年全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有可能面臨軟著陸的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到?jīng)_擊。 天津北方經(jīng)濟(jì)中心的建設(shè)是長(zhǎng)期工作，并非一朝一夕能夠完成。天津未來(lái)的發(fā)展將是漫漫長(zhǎng)路。 17 背景 在城市經(jīng)濟(jì)、土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的三方博弈中，穩(wěn)健關(guān)乎生死存亡，我們面臨著以下的思考： 優(yōu)勢(shì)資源能否在市場(chǎng)上兌現(xiàn)，如何兌現(xiàn)？ 什么樣的產(chǎn)品如何開(kāi)發(fā)才能穩(wěn)中求勝？ 商業(yè)部分在眾多限制條件中如何挖掘機(jī)會(huì)？ 18 核心問(wèn)題構(gòu)建 本報(bào)告要解決的核心問(wèn)題： 住宅的精確定位 什么樣的產(chǎn)品、客戶(hù)是誰(shuí)？能兌現(xiàn)什么樣的價(jià)值？如何求穩(wěn)，如何求勝？ 公建的功能選擇 如何合理的滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 商業(yè)部分在眾多限制條件中如何挖掘機(jī)會(huì)？ 如何推售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的自運(yùn)平衡？回款計(jì)劃？ 產(chǎn)品如何打造 產(chǎn)品力如何提升？ 目標(biāo)分析 本體分析 核心問(wèn)題構(gòu)建 項(xiàng)目背景 1 2 3 4 19 住宅的精確定位 項(xiàng)目的城市價(jià)值分析 住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 客戶(hù)研究 項(xiàng)目定位 什么樣的產(chǎn)品、客戶(hù)是誰(shuí)？能兌現(xiàn)什么樣的價(jià)值？如何求穩(wěn)，如何求勝？ 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 1 20 河西現(xiàn)狀 1 4 5 3 天津樂(lè)園片區(qū)位置良好，資源優(yōu)越，但是由于沒(méi)有規(guī)劃很多的居住區(qū)，大量當(dāng)時(shí)資金實(shí)力較雄厚的人口遷往了體院北居住區(qū)。 北側(cè)部分的梅江區(qū)域在上世紀(jì)九十年代末首先投入開(kāi)發(fā)。最早規(guī)劃的梅江居住區(qū)的定位是興建安居房，而現(xiàn)在梅江區(qū)域成為天津的高端富人居住區(qū)。 河西區(qū)最早的居住板塊，屬于老城區(qū)域。天津市 CBD所在，受到和平區(qū)的輻射，商業(yè)氛圍良好。 沿圍堤道兩側(cè)住宅區(qū)域隨著新城的建立而建立，大量人口外遷。 老舊居住區(qū)過(guò)渡帶，曾經(jīng)為工廠為工人所建家屬房，房齡多在 15年以上 河西區(qū)在市內(nèi)六區(qū)地位中僅次于和平，城市建設(shè)良好，居住氛圍濃郁 1 22 34 5 21 河西區(qū)域作為天津重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域， 努力將河西區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、文化大區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū)。 按照將天津市逐步建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、科教發(fā)達(dá)、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市的要求，河西區(qū)政府依據(jù)城區(qū)比較優(yōu)勢(shì)和多年來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)科學(xué)論證，提出到 2010年，將逐步建成： 1. 友誼路金融服務(wù)區(qū) 2. 小白樓商務(wù)中心區(qū) 3. 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 4. 解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)帶 5. 海河沿線休閑旅游景觀帶 6. 陳塘科技文化產(chǎn)業(yè)園 7. 佟樓商圈 8. 梅江及梅江東國(guó)際社區(qū) 等八大功能區(qū) 規(guī)劃 河西區(qū) 6 1 3 5 8 7 4 22 該街區(qū)北起 瓊州道、南至圍堤道 ,占地面積 70公頃，是本市整體商業(yè)布局規(guī)劃組團(tuán)之一。 目前，這條商業(yè)街上已有恒華、國(guó)華、新澳等一批商業(yè)設(shè)施，國(guó)美、永樂(lè)、蘇寧、大中等國(guó)內(nèi)知名電器店相繼開(kāi)業(yè)，以家電為特色的商業(yè)街初步形成。 “十一五”期間，大沽路商業(yè)街重點(diǎn)構(gòu)建兩大功能街區(qū)，即：北部都市風(fēng)情休閑街、南部家電商業(yè)街。 地鐵 1號(hào)線在這條街上有兩個(gè)進(jìn)、出站口，下瓦房是地鐵 1號(hào)線和規(guī)劃地鐵 5號(hào)線以及公交客運(yùn)站、停車(chē)樓匯集成的大型交通樞紐。 規(guī)劃 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 大沽南路商貿(mào)街區(qū) 是八個(gè)河西區(qū)重點(diǎn)建設(shè)功能區(qū)之一。規(guī)劃利好將在未來(lái)體現(xiàn)。 大沽 南路 商貿(mào) 街區(qū) 下瓦房地鐵站 南樓地鐵站 恒華 國(guó)美、蘇寧 北部都市風(fēng) 情休閑街 南部家電 商業(yè)街 23 天津市區(qū)客戶(hù)地域性置業(yè)明顯，沿交通向外勻質(zhì)擴(kuò)張 和平 和平為主、河西區(qū) 基本不愿離開(kāi)和平區(qū)，收入水平較高，區(qū)域情節(jié)濃厚 河西 有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)越感較強(qiáng) 河西為主、南開(kāi)、津南 河?xùn)| 對(duì)于東部發(fā)展有信心，看好東部的升值潛力 河西、河?xùn)|、東麗 南開(kāi) 和平、西青 區(qū)域范圍較廣，收入水平中等 河北 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低 河北、北辰、河?xùn)|、東麗 紅橋 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低 北辰、河北 區(qū)域 臵業(yè)主要區(qū)域 基本特征 市內(nèi)六區(qū)客戶(hù)向環(huán)外流動(dòng)動(dòng)線明確，西青區(qū)主要吸引河西、南開(kāi)兩區(qū)客戶(hù) 客戶(hù)置業(yè)流向 24 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，數(shù)據(jù)截至 20080716 客戶(hù)置業(yè)流向 河西區(qū)的居住環(huán)境受到居住置業(yè)客戶(hù)的追捧 25 城市價(jià)值 現(xiàn)狀 河西區(qū)在市內(nèi)六區(qū)地位中僅次于和平，城市建設(shè)良好，居 住氛圍濃郁 發(fā)展 規(guī)劃定位 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、文化大區(qū)和生態(tài)宜居城區(qū) 項(xiàng)目處在河西區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的商貿(mào)功能區(qū)內(nèi) 置業(yè)流向 河西區(qū)的客戶(hù)來(lái)源以河西區(qū)域?yàn)橹?，部分河?xùn)|、和平的客戶(hù)也會(huì)流向河西 河西區(qū)的居住環(huán)境受到居住置業(yè)客戶(hù)的追捧 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 從現(xiàn)在到未來(lái)，項(xiàng)目的城市核心價(jià)值毋庸置疑！ 26 房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 細(xì)分市場(chǎng) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 住宅部分定位 公建部分定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議 大勢(shì) 27 2007年至 2008年上半年，市內(nèi)六區(qū)成交面積僅為全市的 4%和 5%，而 2007年成交面積達(dá)到全市的33%。 2008年上半年成交面積為全市的 25.9%，市內(nèi)項(xiàng)目稀缺性愈加明顯，未來(lái)市場(chǎng)放量將愈加稀少。 0 7 年各片區(qū)商品房成交面積占全市比例33%24%25%18%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海三區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣2 0 0 7 年各片區(qū)土地成交面積占全市比例（% ）4%37%20%39%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣未來(lái) 1-2年市區(qū)住宅的稀缺性及其城市價(jià)值將愈加明顯 大勢(shì) 宏觀市場(chǎng) 2 0 0 8 年上半年商品房成交面積占全市比例( % )25.90%30%24.90%19.20%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣2 0 0 8 年上半年各片區(qū)土地成交占比( % )5%11%42%42%市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)縣28 行政區(qū) 位置 用途占地面積（m 2 ）容積率 成交日期樓面地價(jià)（元/ m2）使用年限河西區(qū)河西區(qū)馬場(chǎng)道東側(cè)、合肥道北側(cè)商業(yè)金融業(yè)及文化娛樂(lè)用地15650.7 2007-2-15 40年河西區(qū)河西區(qū)南昌路東側(cè)商業(yè)金融業(yè)、其他公共設(shè)施用地9588.1 2007-2-15 40年河西區(qū)河西區(qū)柳江路東側(cè)辦公 5896 不大于2 2007-5-11 #DIV/0! 40年河西區(qū)河西區(qū)黑牛城道北側(cè)商業(yè)金融業(yè) 5310.00 #DIV/0! 2007-11-26 #DIV/0! 40年河西區(qū)河西區(qū)南京路北側(cè)商業(yè)金融業(yè)、公共綠地38929.8 不大于8 . 1 5 2008-5-4 6842.34 40年河西區(qū)河西區(qū)黑牛城道南側(cè)商業(yè) 4004 2.853246753 2008-6-17 4289.07 40年河西區(qū)河西區(qū)大沽南路東側(cè)商業(yè)金融業(yè)、居住型公寓35532.7 不大于2 . 3 2008-6-23 6656.45商業(yè)金融業(yè)4 0年，居住型公寓7 0 年一級(jí)市場(chǎng) 河西區(qū) 2007年至 2008年上半年，河西區(qū)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)成交量?jī)H為 7例，同時(shí)，在這一年半的時(shí)間內(nèi)，有居住性質(zhì)的用地僅一例，未來(lái)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)住宅的放量將非常稀缺。 一級(jí)市場(chǎng)放量有限，住宅放量更加稀少 河西區(qū) 2007年 -2008年上半年土地成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市國(guó)土局 29 二級(jí)市場(chǎng) 消化量 天津市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中河西區(qū)的消化量同比較高，僅次于南開(kāi)區(qū) 。 08年 5、 6月成交面積分別占全市的 28%和 23%。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)住宅的成交面積在 2007年 9月份達(dá)到高峰 94927.6平米。在 2008年 4、5月份沒(méi)有出現(xiàn)黃金銷(xiāo)售旺季， 2008年上半年總體 成交低迷 ，這除了整體房地產(chǎn)形勢(shì)向下外， 河西區(qū)住宅放量減少是一個(gè)重要的因素。 0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.6 2007.7 2007.8 2007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平區(qū)河?xùn)|區(qū)南開(kāi)區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)河西區(qū)占市 內(nèi)六區(qū) 總消化 量的 23% 占市 內(nèi)六區(qū) 總消化 量的 28% 2007年 -2008年上半年 _天津市內(nèi)六區(qū)二級(jí)市場(chǎng)成交面積 河西區(qū)14634.767092.528617.427887.119136.764151.528772.647896.244006.341377.882029.582029.594927.658907.331112.716363.041715.662261.60.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.080000.090000.0100000.02007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6河西區(qū)河西區(qū) 08年市場(chǎng)較低迷，月均成交 4.74萬(wàn)平米左右 30 二級(jí)市場(chǎng) 價(jià)格 河西區(qū)區(qū)域價(jià)值使房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)住宅成交價(jià)格 抗跌性強(qiáng) 2007年上半年河西區(qū)成交價(jià)格基本保持比較平穩(wěn)的狀態(tài)， 7月起價(jià)格開(kāi)始穩(wěn)步攀升，到 07年底，價(jià)格開(kāi)始大幅上漲； 2008年 2月市場(chǎng)達(dá)到峰值后，經(jīng)歷年關(guān)的淡季后 ， 3月成交價(jià)格降低了 2000元 /平米，至今，河西區(qū)商品房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)理性回歸。 二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格在 2008年上半年實(shí)現(xiàn)理性回歸，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下其河西區(qū)總體價(jià)格水平維持在 10628元 /平米，在六區(qū)中僅次于和平區(qū)，與南開(kāi)區(qū)并駕齊驅(qū)，具有較強(qiáng)的抗跌性。 0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.62007.7-82007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平區(qū)河?xùn)|區(qū)南開(kāi)區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)河西區(qū) 天津市整體市場(chǎng)成交價(jià)格較平穩(wěn)， 07年底和 08年 2月出現(xiàn)峰值， 08年 3月后開(kāi)始出現(xiàn)理性回歸。 08年上半年，河西區(qū)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)維持在 10628元 /平米左右。 河西區(qū)整體成交均價(jià)在市內(nèi)六區(qū)中，次于和平區(qū)，與南開(kāi)區(qū)交替成為第二高價(jià)地區(qū)。 31 二級(jí)市場(chǎng) 面積 二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品套均面積普遍偏大，為 136平米， 市場(chǎng)供應(yīng)和需求都以三居室為主 ，但有變小的趨勢(shì) 套均面積0.050.0100.0150.0200.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月 河西區(qū)套均面積總體偏大， 08.6月套均面積為 136平米，市場(chǎng)供應(yīng)和需求都以三居室為主，但有變小的趨勢(shì) 但在 2008年上半年呈現(xiàn)出明顯的變小趨勢(shì)，原因： 國(guó)家 90/70政策的影響。 為減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)品定位于滿(mǎn)足客戶(hù)的剛性需求。 32 三級(jí)市場(chǎng) 河西區(qū) 三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)成交面積相當(dāng)，相對(duì)的價(jià)格一定程度分流了新房市場(chǎng)的客戶(hù) 河西區(qū)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)在2008年上半年保持在 7000元以上。 與房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格不同，它沒(méi)有經(jīng)歷波動(dòng)起伏的過(guò)程，整體價(jià)格平穩(wěn)攀升。 河西區(qū)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)成交面積的整體動(dòng)線與二級(jí)市場(chǎng)保持一致。 在價(jià)格快速增長(zhǎng)的情況下，成交面積同比大幅降低，縮減了約 30%， 08上半年月成交面積約為 3萬(wàn)平米，略少于二級(jí)市場(chǎng)月成交面積 。 成交面積0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.02007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月2007年7月8月2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月成交面積0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.0180000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月二級(jí)市場(chǎng) 成交均價(jià)（元/平米）0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月33 典型項(xiàng)目 產(chǎn)品類(lèi)型 一室 (m2) 二室 (m2) 三室 (m2) 其它 (m2) 樓齡 二手房?jī)r(jià)格 首批商品房 福盛花園 高層、小高層 60 70-110 110-145 8年 10000元 / 左右 龍都花園 多層 50-70 80-110 120 7年 10000-12000元 / 富裕廣場(chǎng) I期 多層、小高層 70 90-110 150 7年 10000-12000元 / 富裕廣場(chǎng) II期 高層 100 125 復(fù)式： 128 2年 8500-11000元 / 名仕達(dá)花園 小高層 140錯(cuò)層三室； 160 復(fù)式： 170-200 3年 11000-13000元 / 泰達(dá)園 小高層、高層 90 110 150 復(fù)式： 200 7年 11000-13000元 / 中豪世紀(jì)花園 小高層 50 80-110 160 7年 9000-12000元 / 羅馬花園 I期 小高層 120 140、 180 8年 11000-13000元 / 亞中花園 多層、小高層 40-70 90-100 136 12年 10000元 / 左右 永安大廈 高層 80 120 160 6年 10000-13000元 / 麥格理花園 多層、小高層 50-80 80-120 140 8年 10000-13000元 / 單位福利分房（舊） 95年前 景興里 多層 30 50 12年 8500-11000元 / 龍都花園（高層為還遷房） 多層 50 90 120 11、12年 95000-10000元 / ；10000元 / 元興里 多層 30 50-60 15年 8000-9500/ 單位福利分房（新） 95年后 廣順園 小高層（ 8、 9層） 110-120 150 10年 10000左右 圣德園 高層 15層 50 80-90 120 四室： 150 8.9年 11000-12000 回遷房 德恩里 高層 12、 13層；多層 6層 60 110 160 8年 11000 三級(jí)市場(chǎng) 河西區(qū) 河西區(qū)較新二手房源報(bào)價(jià)格維持在萬(wàn)元以上，戶(hù)型面積隨樓齡變小逐漸變大 均價(jià)保持 在 10000元以上 最近三年內(nèi)的二手房多為大戶(hù)型 面積在 100平米以上 三級(jí)市場(chǎng)樓齡普遍在 10年左右，面積分布面廣。新樓盤(pán)較少，面積增大，整體報(bào)價(jià)在萬(wàn)元以上。 以小戶(hù)型為主 30-90平米為主流， 產(chǎn)品類(lèi)型多層為主流 套均面積增大 80-120居多， 產(chǎn)品類(lèi)型為小高和高層 34 三級(jí)市場(chǎng) 河西區(qū) 河西區(qū)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 成交均面積在74-82平米之間 ，說(shuō)明河西區(qū)的二手房客戶(hù)對(duì)于小戶(hù)型的抗性最小。 河西區(qū)707274767880822007.12007.32007.52007.7-82007.102007.122008.22008.42008.6河西區(qū)成交面積 兩居室仍然是市場(chǎng)需求的主流產(chǎn)品，同時(shí)一居室的租房量最大，購(gòu)買(mǎi)決策以家庭綜合居住需求為核心（學(xué)校、交通、購(gòu)物、環(huán)境）。子女入學(xué)為首要決定因素 面積區(qū)間 房齡 客戶(hù)關(guān)注 單價(jià) 單店消化速度 成交比例 一室 建筑面積 40 左右，使用面積 25-30 左右 15年以上 入讀小學(xué) /婚房購(gòu)置 9500-12000 租： 7-8套 /月 售： 3套 /月 1-3成 兩室 40 、 70-80 、 100以上 15年以上、5-8年次新房 本區(qū)域內(nèi)改善 （樓層、商業(yè)、學(xué)校） 11000-12000 租： 3-4套 /月 售： 1-2套 /月 5-7成 三室 130/150/170 5-8年次新房 地點(diǎn) 10000 左右 售： 1-2套 不足 2成 四室 180-200 6年左右 地點(diǎn) /小區(qū)質(zhì)素 10000 左右 不確定 房源供給稀少 成交頻率很低 兩居室是河西區(qū)三級(jí)市場(chǎng)需求的主流產(chǎn)品，客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)體現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)人口的剛性需求占主導(dǎo)。 35 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ： 供應(yīng)量小，市內(nèi)項(xiàng)目稀缺性愈加明顯，未來(lái)市場(chǎng)放量將愈加稀少 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)： 宏觀市場(chǎng) 小結(jié) 銷(xiāo)售情況 ：價(jià)格穩(wěn)定，總體價(jià)格水平維持在 10628元 /平米，在六區(qū)中僅次于和平區(qū)，與南開(kāi)區(qū)并駕齊驅(qū)。產(chǎn)品以 3居室為主，套均面積 136平米。 成交情況 ：成交低迷，但 2008年上半年總體成交穩(wěn)定。平均每月的消化量為 47384.4平米。這除了整體房地產(chǎn)形勢(shì)向下外，河西區(qū)住宅放量減少是一個(gè)重要的因素。 供應(yīng)情況： 集中供應(yīng)較少，競(jìng)爭(zhēng)不明顯。 三級(jí)市場(chǎng)分流了大量中低端剛性需求客戶(hù)， 2居室為市場(chǎng)需求的主流產(chǎn)品，同時(shí)一居室的租房量最大 ； 購(gòu)買(mǎi)決策以家庭綜合居住需求為核心（學(xué)校、交通、購(gòu)物、環(huán) 境）。子女入學(xué)為首要決定因素 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) ： 36 市區(qū)高端項(xiàng)目，滯銷(xiāo)戶(hù)型以大戶(hù)型為主，暢銷(xiāo)戶(hù)型集中在 90-120平米兩居和 140平米的三居，未來(lái)市場(chǎng)上高端大戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)激烈 市場(chǎng)格局 市內(nèi)高端項(xiàng)目 項(xiàng)目 位置 價(jià)格 元 / 一室 二室 三室 四室 暢銷(xiāo)戶(hù)型 慢銷(xiāo)戶(hù)型 滯銷(xiāo)戶(hù)型 存量 吉利經(jīng)典 和平區(qū)貴陽(yáng)路與西寧道交口 14600 69-88 97-119 122-160 69-88一居、97-119二居 122-160三居 約 80套（共 264套） 犀地 和平區(qū)吳家窯一號(hào)路 15000 126 168-192 245-253 126二居 168-192 三居面積過(guò)大 245-253 四居 500余套（共 1210套） 時(shí)代奧城 南開(kāi)區(qū)賓水西路與水上東路交口 14000 93-110 140-230 93-110兩居 140三居 5月以來(lái)銷(xiāo)量銳減。慢滯銷(xiāo)戶(hù)型未出現(xiàn)明顯趨向，因?yàn)橥饧耸烤奂?，?duì)大戶(hù)型沒(méi)有太大抗性。 速度約 30套 /月。還剩一棟現(xiàn)房樓，兩棟期房 鉆石山 天津市南開(kāi)區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁 85 130 170 240 即將上市 華夏國(guó)際公寓 河西區(qū)九龍路與浦口道交口 15000 60/80 133-142 170-190 183-200 60/80一居 （售罄） 133-138兩室面積太大 200平米左右大戶(hù)型 30% 100多套 中豪世紀(jì)花園 河西區(qū)圍堤道 118號(hào) 14000 100-180兩居、三居 200以上 住宅基本售完 格調(diào)春天 南開(kāi)區(qū)廣開(kāi)四馬路與西市大街交口 15000 70多平米 90-100 100-120 130、140-150、160-170 170以上、200左右 2居 90-100 100-120 140平米， 3-B、 3-C因?yàn)閼?hù)型存在明顯缺陷 十幾套 價(jià)格集 中于 14000- 15000 90-120兩居 140三居 暢銷(xiāo) 滯銷(xiāo)戶(hù) 型為 200平 米以上 大戶(hù)型 37 圍堤道以北 板塊 體北、 黑牛城道 板塊 大梅江板塊 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 河西區(qū)四大板塊 特點(diǎn) 圍堤道以北板塊 河西區(qū)核心地段，由于優(yōu)勢(shì)地段的不可復(fù)制性使板塊內(nèi)的項(xiàng)目越來(lái)越稀缺 大梅江板塊 大梅江板塊定位為政府規(guī)劃的高端生態(tài)居住區(qū) 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 由地鐵一號(hào)線帶動(dòng)人口遷移。 體北、黑牛城道板塊 新城建設(shè)過(guò)程中興起的成熟居住區(qū)，目前居住氛圍良好，配套齊全。 圍堤道以北板塊毗鄰和平區(qū)，屬于河西區(qū)核心商務(wù)區(qū)，新開(kāi)商品房具有極強(qiáng)稀缺性。 河西區(qū)四板塊比較 市場(chǎng)格局 河西四板塊 大梅江板塊 最高端居住板塊 圍堤道以北板塊 相對(duì)最核心板塊 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 交通帶動(dòng)的板塊 體北、黑牛城道板塊 相對(duì)成熟生活板塊 12500-16000元 / 13000元 / 10000-13000元 / 12500-16000元 / 38 市場(chǎng)格局 項(xiàng)目細(xì)分 花園 5座 華僑御景灣 鑫瑞名苑 爵色峰景 都市瀾軒 天津?yàn)?富力津門(mén)湖 弘澤印象 海逸長(zhǎng)洲 世紀(jì)梧桐公寓 天津公館 按照區(qū)域居住屬性，河西區(qū)主要分為：圍堤道以北板塊，體北黑牛城道板塊，大梅江板塊，海河下游各節(jié)點(diǎn)板塊。 區(qū)域： 圍堤道以北板塊 海河下游各節(jié)點(diǎn)板塊 梅江板塊 體北、黑牛城道板塊 項(xiàng)目位于圍堤道以北板塊，臨近小白樓 CBD及和平區(qū)商業(yè)中心。 典型樓盤(pán)選擇 原則： 在售或即將推出項(xiàng)目 典型樓盤(pán)，區(qū)域內(nèi)知名度較高 桃花源居 泰悅豪庭 39 位置： 廣東路、永安道交口，周邊高樓林立，在河西人民法院東南側(cè)。 物業(yè)類(lèi)型： 住宅 群眾描述： 兩棟高層，兩棟低層。 層高： 占地： 10000平米 住宅建筑面積： 2.2萬(wàn)平米 開(kāi)發(fā)商： 天津市雅宣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 周邊社區(qū)樓層較高，一墻之隔的居民擁有私家車(chē)數(shù)量較多。 現(xiàn)狀： 項(xiàng)目周邊有圍墻， 4號(hào)樓已經(jīng)完成打樁， 2號(hào)樓正在做樁。 開(kāi)發(fā)進(jìn)度： 09年 9月封頂， 09年底入住 1號(hào)樓 6層 2號(hào)樓 18層 3號(hào)樓 一半 6層，一半 8層 4號(hào)樓 18層，頂層躍層 1號(hào)樓 2號(hào)樓 4號(hào)樓 3號(hào)樓 三面受到阻隔，進(jìn)入性和展示性差 項(xiàng)目參數(shù) 桃花源居 圍堤道以北板塊稀缺住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì) 08年 10月份入市。 40 項(xiàng)目參數(shù) 即將入市項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 占地面積（平米） 容積率 建筑面積（平米） 樓層狀況 爵色峰景 2008.12.31 10000 3.3 33000 3棟 28層，層高 2.95-3米 泰悅豪庭 2009年中期 7000 5-6 40000左右 項(xiàng)目名稱(chēng) 一房 二房 三房 四房 總套數(shù)（套） 爵色峰景 50-60 100以?xún)?nèi) 最大 150 無(wú) 泰悅豪庭 120-130 150-180 400 400 河西區(qū)即將入市產(chǎn)品體量較小，容積率普遍偏大。 未來(lái)即將入市項(xiàng)目戶(hù)型面積區(qū)間走向兩個(gè)極端： 爵色峰景以小戶(hù)型為主，面積最大的為三居，面積 150平米，主力戶(hù)型為小戶(hù)型，集中于 100平米以下。 泰悅豪庭以大戶(hù)型為主力，最大面積的四居在 400平米左右，最小戶(hù)型為 120平米左右兩居。 41 板塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積（平米） 容積率 建筑面積（平米） 總套數(shù)（套） 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 7800 5.89 58700 352 天津公館 9000 6.66 60000 736 花園 5座 8000 3.6 70000 400 體北、黑牛城道板塊 都市斕軒 7502 2.2 16505 五一陽(yáng)光 46200 2.16 95000 清澤園 1.9 60000 未知（ 6棟樓） 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 鑫瑞名苑 3.39 160 天津?yàn)?600000 2.05 1100000 梅江板塊 富力津門(mén)湖 1650000 1.78 4270000 729 海逸長(zhǎng)洲 545455 1.1 600000 790 弘澤印象 63000 1.40 114000 600 世紀(jì)梧桐公寓 77800 1.65 128600 1000 項(xiàng)目參數(shù) 入市項(xiàng)目 圍堤道以北板塊的項(xiàng)目體量偏小，容積率過(guò)高，而其他三個(gè)板塊的容積率明顯低于圍堤道以北板塊，且存在 “ 富力津門(mén)湖 ” 這樣的大盤(pán)。居住空間舒適性方面，圍堤道以北板塊項(xiàng)目存在劣勢(shì)，但周邊配套較完善，生活便利。 圍堤道以北板塊項(xiàng)目體諒小且容積率高，因市內(nèi)土地資源稀缺。板塊間的競(jìng)爭(zhēng)成為競(jìng)爭(zhēng)的主要形式。 容積率較高均在 3.5以上， 占地最高僅為 9千平米 容積率多為 2-4， 清澤園 6層框架小高， 容積率較低 梅江板塊突出生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 容積率較低，均在 2以下。 42 板塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 1房 （ m2 ） 2房 （ m2） 3房 （ m2 ） 4房 （ m2） 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 90 145-157 天津公館 58.77-79.31（公寓） 60-110 170 200 花園 5座 91.3-98.04 145.05-149.51 204.64 體北黑牛城道板塊 都市斕軒 37.17-47.58 （ loft） 50.71-56.01(loft) 70.48-80.58 五一陽(yáng)光 59-75 96-119 114-160 清澤園 無(wú) 100 120、 150 無(wú) 梅江板塊 富力津門(mén)湖 40-70 100 145-180 海逸長(zhǎng)洲 60 90 150 弘澤印象 90 135（高層） 160（洋房） 世紀(jì)梧桐公寓 80-110 110-130 海河下游板塊 鑫瑞名苑 107.76-142.79 136.3-163.78 天津?yàn)?二居的戶(hù)型 主要集中 于 90-100平米 三居的戶(hù)型 主要以 140-160 平米左右居多 區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有低于 90平米的普通住宅戶(hù)型， 多以 90-100平米和 145 平米左右的大戶(hù)型為主 體北板塊住宅 戶(hù)型偏小 產(chǎn)品類(lèi)型豐富， 產(chǎn)品線長(zhǎng)， 項(xiàng)目檔次較高 新增項(xiàng)目較少， 客戶(hù)認(rèn)知較低 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品分析 圍堤道以北板塊內(nèi)普通住宅以大戶(hù)型為主，一居產(chǎn)品放量稀少，河西市場(chǎng)的主流戶(hù)型為 90-100平米的兩居和 140平米以上的三居 超大戶(hù)型產(chǎn) 品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 大，少有開(kāi) 發(fā)商推出超 大戶(hù)型產(chǎn)品 總體分析，圍堤道以北板塊的主要競(jìng)爭(zhēng)除自身內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)外，產(chǎn)品方面與梅江產(chǎn)品形式趨同，其主要競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自梅江板塊 一居放量 較小，戶(hù)型 面積為 50-70平米 43 片區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 入市價(jià)格（元 /平米） 當(dāng)前均價(jià)（元 /平米） 已售周期 （含蓄客期） 年價(jià)格增長(zhǎng)率 圍堤道以北板塊 華僑御景灣 7000元 /平方米 12500元 /平方米 12個(gè)月 71.4% 天津公館 13000元 /平方米 16000元 /平方米（精裝） 11個(gè)月 花園 5座 14500元 /平方米 14500元 /平方米（精裝） 3個(gè)月 開(kāi)盤(pán)不久未增長(zhǎng) 體北、黑牛城道板塊 都市斕軒 13000元 /平方米 17000元 /平方米（復(fù)式精裝） 4個(gè)月 無(wú)增長(zhǎng) 五一陽(yáng)光 5300元 /平方米 6150元 /平方米 已售完 清澤園 13000元 /平方米 13000 3個(gè)月 即將入市 梅江板塊 富力津門(mén)湖 13000元 /平方米 10000 13000元 /平方米 8個(gè)月 海逸長(zhǎng)洲 12000元 /平方米 13000元 /平方米 13個(gè)月 7.7% 弘澤印象 10500元 /平方米 11000元 /平方米 2個(gè)月 29% 世紀(jì)梧桐公寓 13000元 /平方米 12500元 /平方米 7個(gè)月 -6.5% 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 鑫瑞名苑 12500元 /平方米 12000元 /平方米 6個(gè)月 -8.0% 天津?yàn)?現(xiàn)未開(kāi)住宅 1 2 3 4 圍堤道以北板塊的均價(jià)最高，海河下游節(jié)點(diǎn)板塊價(jià)格最低，圍堤道以北板塊年價(jià)格增長(zhǎng)率在四板塊中最高。價(jià)格梯度：圍堤道以北板塊 體北、黑牛城道板塊 梅江板塊 海河下游各節(jié)點(diǎn)板塊 市場(chǎng)分析 銷(xiāo)售情況 均價(jià)排序 河西區(qū)四板塊中圍堤道以北板塊價(jià)格最高，價(jià)格區(qū)間為 12500-16000元 /平米 均價(jià)較高 保持在 12500-16000 定價(jià)較高，清澤園（毛坯）達(dá)到 13000元 /平米 均價(jià)較高 保持在 10000-13000元 /平米 產(chǎn)品放量較少， 靠近圍堤道板塊的 鑫瑞名苑均價(jià)在 12000元 /平米 44 板塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 暢銷(xiāo)戶(hù)型 銷(xiāo)售率 月均銷(xiāo)售速度 圍堤大以北板塊 華僑御景灣 三居 (145-157 ) （其兩居產(chǎn)品戶(hù)型存在缺陷，所以三居相對(duì)暢銷(xiāo)） 80% 25 天津公館 兩居 、三居（ 110-200 ) 85% 花園 5座 二居 (91.3-98.04 ) 23% 20 體北黑牛城道板塊 都市斕軒 一居 (37.17-47.58 ) 五一陽(yáng)光 售罄 清澤園 兩居 （ 100 ） 20套左右 梅江板塊 富力津門(mén)湖 三居 (145-180 ) 海逸長(zhǎng)洲 兩居 （ 90平米左右） 50% 40 弘澤印象 兩居 （ 91.3-98.04） 世紀(jì)梧桐公寓 兩居 (80-110 )、三居 (110-130 ) 30% 30 海河下游節(jié)點(diǎn)板塊 鑫瑞名苑 四居 (163 .78 ) 70% 15 天津?yàn)?暫未售住宅 市場(chǎng)分析 銷(xiāo)售情況 目前河西區(qū)暢銷(xiāo)戶(hù)型以 100平米左右兩居為主面積，銷(xiāo)售速度次于梅江板塊 暢銷(xiāo)戶(hù)型以?xún)删訛橹?銷(xiāo)售速度每月 20-25套 月均銷(xiāo)售速度 在四板塊中最高 為 30-40套 /月 在售項(xiàng)目較少 銷(xiāo)售速度 20套 /月左右 月均銷(xiāo)售速度 15套 /月 45 市場(chǎng)格局： 項(xiàng)目參數(shù)： 產(chǎn)品分析： 銷(xiāo)售情況： 微觀市場(chǎng) 小結(jié) 即將入市項(xiàng)目： 戶(hù)型面積走向兩個(gè)極端 ，容積率普遍偏高。 已入市項(xiàng)目：圍堤道以北板塊項(xiàng)目體諒小且容積率高，因市內(nèi)土地資源稀缺。 板塊間的競(jìng)爭(zhēng) 成為競(jìng)爭(zhēng)的主要形式。 河西區(qū)市場(chǎng)主要分為圍堤道以北板塊、梅江板塊、體北黑牛城道板塊、海河下游各節(jié)點(diǎn)板塊。 圍堤道以北板塊毗鄰和平區(qū)，屬于河西區(qū)核心商務(wù)區(qū)，新開(kāi)商品房具有極強(qiáng)稀缺性。 圍堤道以北板塊內(nèi)普通住宅以大戶(hù)型為主，一居產(chǎn)品放量稀少。 河西市場(chǎng)的主流戶(hù)型為：一居 （ 50-70平米） 、兩居 （ 90-100平米） 三居（ 140-160平米） 四板塊價(jià)格梯度：圍堤道以北板塊 體北黑牛城道板塊 梅江板塊 海河中下游各節(jié)點(diǎn)板塊。 河西區(qū)暢銷(xiāo)戶(hù)型以 100平米左右兩居為主面積，銷(xiāo)售速度次于梅江板塊。 46 泰悅豪庭 華僑御景灣 鑫瑞名苑 華夏國(guó)際公寓 花園 5座 中豪世紀(jì)花園 桃花源居 競(jìng)爭(zhēng)分析 供需情況 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)放量層次明顯，無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)。 待建項(xiàng)目?jī)H有一塊，未來(lái)土地市場(chǎng)放量更加稀缺，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將更加稀少。 未來(lái)存在競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目：泰悅豪庭、爵色峰景、花園 5座、華僑御景灣（尾盤(pán)）、桃花源居 項(xiàng)目推出時(shí)間錯(cuò)落，不會(huì)產(chǎn)生大規(guī)模集中放量，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 0710 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.2 華僑御景灣 天津公館 鑫瑞名苑 泰悅豪庭 花園 5座 爵色峰景 桃花源居 2007年 7月 8日開(kāi)盤(pán)， 09年 6月入住，建面： 58785.35平方米 2007年 7月 27日開(kāi)盤(pán)， 08年 10月入住 07年 12月 20日開(kāi)盤(pán)， 08年 12月入住 08年 4月 20日開(kāi)盤(pán)，建面： 70000平米 09年中期開(kāi)盤(pán) 08年 12月 21日開(kāi)盤(pán)， 2010年 12月 31日入住 08年 10月份開(kāi)盤(pán) 09.4 09.6 09.10 09.12 本案 擬 09年中期開(kāi)盤(pán) 爵色風(fēng)景 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間 47 競(jìng)爭(zhēng)分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱(chēng) 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 占地面積 （平米） 容積率 建筑面積 （平米） 一居 二居 三居 四居 暢銷(xiāo)戶(hù)型 總套數(shù)（套） 華僑御景灣 2007.7 7800 5.89 58700 90 145-157 三居 (145-157 ) （其兩居產(chǎn)品戶(hù)型存在缺陷，所以三居相對(duì)暢銷(xiāo)） 352 花園 5座 2008.4 8000 3.6 70000 91.3-98.04 145.05-149.51 201.01-204.64 二居（ 91.2-93.45m2） 400 爵色峰景 2008.12 10000 3.3 33000 50-60 “ 多級(jí)”發(fā)展模式 ; 奧城商圈 和平路商圈 友誼路商圈 老城廂商圈 鞍山道商圈 水上北路商圈 大沽南路商圈 小白樓商圈 后廣場(chǎng)商圈 濱海新區(qū) 中心城區(qū) 本項(xiàng)目 商圈 商圈定位 典型商業(yè) 和平路商圈 消費(fèi)型商業(yè) 伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)、樂(lè)濱百貨、百盛、美美百貨 小白樓商圈 高端商業(yè) 海信廣場(chǎng) 老城廂商圈 文化旅游 +基本生活配套 古文化街 五大道商圈