【商業(yè)地產(chǎn)】鄂爾多斯奧運(yùn)花園地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-121PPT

鄂爾多斯奧運(yùn)花園項(xiàng)目 前期策劃報(bào)告 北京經(jīng)緯時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 分期開(kāi)發(fā)策略 目 錄 項(xiàng)目營(yíng)銷策略與執(zhí)行 產(chǎn)品規(guī)劃建議 Chapter One 第一章 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、宏觀市場(chǎng)分析 鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，地處鄂爾多斯高原腹地，與鋼城包頭以及首府呼和浩特隔河相望。 全市轄東勝區(qū)、康巴什等 8個(gè)旗區(qū)，總面積 8.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?150.4萬(wàn)。其中東勝區(qū)城市規(guī)劃面積 161平方公里，總?cè)丝?42.7萬(wàn)。 鄂爾多斯市，一個(gè)國(guó)家級(jí) 能源基地 城市正蓬勃發(fā)展。 （一）鄂爾多斯市概況 作為能源基地，鄂爾多斯市擁有眾多的自然資源。 其中，煤炭全市已探明儲(chǔ)量1496億多噸，約占全國(guó)總 儲(chǔ) 量的1/6，東勝 神府煤田，是世界七大煤田中最大的一個(gè)。 另外，石油、天然氣、油頁(yè)巖、天然堿、芒硝、食鹽、泥炭等資源儲(chǔ)備豐富。 1、能源 2006年底，鄂爾多斯市全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 57.4%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快是鄂爾多斯市房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。 東勝區(qū)工業(yè)工業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)城務(wù)工人員增多，東勝人口將繼續(xù)增加。 2、人口 1 3 4 . 4 23 8 . 1 61 3 5 . 9 73 8 . 61 4 6 . 6 64 1 . 6 41 4 9 . 54 2 . 4 51 5 0 . 44 2 . 70204060801001201401602002年 2003年 2004年 2005年 2006年鄂爾多斯市人口數(shù)(萬(wàn)) 東勝區(qū)人口數(shù)( 萬(wàn))數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 鄂爾多斯市城市發(fā)展戰(zhàn)略 ：國(guó)家西部重要的能源重化工基地管理中心，產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；蒙中經(jīng)濟(jì)區(qū)南部中心城市；富有地產(chǎn)文化和民族特色的旅游城市；市政治經(jīng)濟(jì)文化中心。 3、城市規(guī)劃 截止 2005年，全市通車(chē)總里程 9554公里，其中，高速公路 232公里，一級(jí)公路 71公里，二級(jí)公路 1157公里?？蛋褪残聟^(qū)正在籌備修建飛機(jī)場(chǎng)和新區(qū)火車(chē)站，建成后將進(jìn)一步優(yōu)化鄂爾多斯市與其他城市的交通連接。 城市交通 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，地區(qū) GDP從 02年的 204.28億上升至 2006年的 800億，位居全區(qū)第三。按可比價(jià)格計(jì)算， GDP年均增長(zhǎng)速度 28.15%， 增速位居國(guó)內(nèi)城市的前列。 鄂爾多斯市人均 GDP從 2002年的 15197元，2006年增長(zhǎng)到約為 52140元，約合 6600美元 ，人均 GDP平均增長(zhǎng)率保持在 20%以上。 歷年地區(qū)人均 GDP增長(zhǎng)情況 1、地區(qū) GDP發(fā)展情況 204.28271380.4550.180001002003004005006007008009002002年 2003年 2004年 2005年 2006年地區(qū)G D P ( 億元)151972004625938398915214001000020000300004000050000600002002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均G D P ( 元)歷年地區(qū) GDP增長(zhǎng)情況 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2、地區(qū) GNP發(fā)展情況 2006年，鄂爾多斯市地區(qū) GNP收入達(dá)到 145.8億 元 ，總量躍居自治區(qū) 第一 。 鄂爾多斯市、包頭、呼和浩特，三個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市形成經(jīng)濟(jì)“三足鼎立”的局面。 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 204.28271380.4550.180001002003004005006007008002002年 2003年 2004年 2005年 2006年地區(qū)G N P 收入（億元）歷年城鎮(zhèn)居民收、支情況（元） 歷年城鎮(zhèn)居民收、支增長(zhǎng)情況 可支配收入 5年來(lái)年增長(zhǎng)近 18%，消費(fèi)支出連續(xù) 5年增長(zhǎng)超過(guò) 10%， 表明城鎮(zhèn)居民銷售能力和 消費(fèi)意識(shí)在增強(qiáng)。 可支配收入和消費(fèi)的變化情況，表明市場(chǎng)朝有利于房地產(chǎn)銷售方向發(fā)展。 3、城鎮(zhèn)居民收入與支出分析 65912619720434648770397511025101471300012008020004000600080001000012000140002002年 2003年 2004年 2005年 2006年可支配收入 消費(fèi)支出8 . 8 0 %1 5 . 4 0 %2 1 . 7 0 %2 5 . 7 0 %1 7 . 9 0 %12.60%14.10%23.80%15.50% 15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年可支配收入增長(zhǎng)比率 消費(fèi)支出增長(zhǎng)比率數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 自 2002年至 2006年，鄂爾多斯市第三產(chǎn)業(yè)占 GDP的比重不斷上升，服務(wù)業(yè)和工業(yè)發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。目前 鄂爾多斯市 正向現(xiàn)代城市方向發(fā)展，經(jīng)驗(yàn)表明此時(shí)期基礎(chǔ)設(shè)施、住房等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 13.70% 12.10% 10.50%7.50% 5.70%58.30% 57.40%59.40%52.40% 54.30%30.50% 30.50% 30.10%40.10% 40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 5、對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 0.29990.4603 0.57572.650123456789102002年 2003年 2004年 2005年 2006年實(shí)際利用外資金額（億麥元） 進(jìn)出口總額（億美元）36.70%53.50%25.10%250.00%92.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年實(shí)際利用外資增幅 進(jìn)出口增幅鄂爾多斯市實(shí)際利用外資在逐年增長(zhǎng)，對(duì)外資的感召力逐漸增強(qiáng)， 外向型經(jīng)濟(jì)在逐漸形成和發(fā)展中。 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 2003年以后，固定資產(chǎn)投資年增幅均在 50%以上； 2004年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資幅度超過(guò) 140%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 6、固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資發(fā)展情況 3.68 5.6 5.9217.142.501002003004005006007002002年 2003年 2004年 2005年 2006年固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資( 億元)96.30%50.90%148.50%6.47%188.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%180.00%200.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年固定資產(chǎn)投資增漲幅度 房地產(chǎn)投資增漲幅度二、房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)市場(chǎng)以普通住宅為主，占房地產(chǎn)總量的 80%左右；普通住宅以多層住宅為主，高層、小高層住宅正逐步融入市場(chǎng)。 房地產(chǎn)專業(yè)化程度不高，開(kāi)發(fā)主要以本地開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，外來(lái)企業(yè)不容易進(jìn)入市場(chǎng)。 項(xiàng)目案場(chǎng)管理不完善，銷售控制力不足，一定程度上影響了項(xiàng)目形象。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)發(fā)展階段，發(fā)展機(jī)會(huì)和困難同時(shí)并存。 1、市場(chǎng)現(xiàn)狀 2、城市用地規(guī)劃 其中，康巴什區(qū)住宅規(guī)劃 420.63萬(wàn)平方米，東勝區(qū)住宅規(guī)劃 1442萬(wàn)平方米。 0501001502002503003504002002年 2003年 2004年 2005年 2006年本年土地開(kāi)發(fā)面積（萬(wàn)平方米）本年土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）02年 03年 04年 05年 06年 合計(jì) 土地購(gòu)臵 15.42 14.36 21.89 220.2 333.34 605.21 土地開(kāi)發(fā) 16.87 6.75 17.37 77.37 175.15 293.51 完成比例 109.40% 47.01% 79.35% 35.14% 52.54% 48.5% 2007年土地預(yù)計(jì)供應(yīng)量 333.34萬(wàn) m2，城市土地購(gòu)臵量達(dá)到 645.04萬(wàn) m2；土地開(kāi)發(fā)面積預(yù)計(jì)在 220萬(wàn)m2 。 2007年，土地供應(yīng)充足，開(kāi)發(fā)量繼續(xù)放大，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。 3、土地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)量 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 01020304050607080901002002年 2003年 2004年 2005年 2006年實(shí)際需要總投資(億元） 本年完成投資（億元）02年 03年 04年 05年 06年 需要投資 5.73 6.65 13.04 37.54 92.3 完成投資 3.68 5.58 6.33 17.05 42.5 完成比例 64.22% 83.91% 48.54% 45.42% 46.04% 2007年，而隨著土地成本和建筑成本的增加，房地產(chǎn)實(shí)際總投資與約為51億元，實(shí)際完成的投資額比去年增長(zhǎng) 20%。 實(shí)際投資額的增加，加大開(kāi)發(fā)商對(duì)資金的需求，因此要求快速銷售、快速回款，以緩解資金壓力。 4、房地產(chǎn)投資情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 0510152025303540452002年 2003年 2004年 2005年 2006年本年完成投資( 億元) 住宅投資額（億元）02年 03年 04年 05年 06年 本年投資 (億元 ) 3.68 5.58 6.33 17.05 42.5 住宅投資 (億元 ) 2.72 3.64 4.1 14.04 34.16 所占比例 73.91% 65.23% 64.77% 82.35% 80.37% 住宅投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量相應(yīng)增加，促進(jìn)買(mǎi)方市場(chǎng)的形成。 住宅市場(chǎng)供應(yīng)良加大，同時(shí)加劇同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 5、住宅投資情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 0501001502002503002002年 2003年 2004年 2005年 2006年住宅開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）02年 03年 04年 05年 06年 合計(jì) 開(kāi)工面積 44.09 40.93 41.77 179.95 272.22 578.96 銷售面積 31.1 24.78 46.55 100.58 156.46 359.47 銷售比率 70.54% 60.54% 111.44% 55.89% 57.48% 62.09% 銷售總額 3.3 2.65 5.46 15.55 25.52 2007年，住宅市場(chǎng)總供給量約為 519.49萬(wàn) m2 ，其中當(dāng)年新開(kāi)發(fā)面積約為 300萬(wàn) m2，往年剩余面積 219.49萬(wàn) m2； 市場(chǎng)銷售面積約 230萬(wàn) m2 。 通過(guò)對(duì)今年住宅銷售的預(yù)計(jì)情況來(lái)看，住宅消費(fèi)總量在大幅增加，住宅總供給量在在大幅增加，如何占領(lǐng)住宅市場(chǎng)，是本案急需解決的。 6、住宅銷售情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 整體價(jià)格水平不高， 2004年開(kāi)始有所大幅度增長(zhǎng)，尤其在東勝區(qū)表現(xiàn)最為明顯，市場(chǎng)平均銷售價(jià)格達(dá)到 2300元 /m2，高出全市銷售價(jià)格 近 40%。 國(guó)家宏觀調(diào)空政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響情況不大，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定上漲。 7、住宅銷售價(jià)格 1062 10681173154616310200400600800100012001400160018002002年 2003年 2004年 2005年 2006年住宅平均銷售價(jià)格( 元/ 平方米)數(shù)據(jù)來(lái)源：鄂爾多斯市政府工作報(bào)告 鐵西版塊 北部移民版塊 舊城改造版塊 工業(yè)區(qū)版塊 東勝區(qū)普通住宅市場(chǎng)主要分四大版塊，普通住宅總開(kāi)發(fā)面積約 151萬(wàn) m2，總建筑面積約為 294萬(wàn) m2。 從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)看，目前東勝普通住宅市場(chǎng)以鐵西版塊和北部移民版塊在售樓盤(pán)居多，其次為舊城改造版塊。 （二）東勝普通住宅版塊市場(chǎng)分析 鐵西版塊 鐵西是東勝區(qū)政府所在地，一期開(kāi)發(fā)面積為 7.76平方公里，其中住宅 2.21平方公里，一期開(kāi)發(fā)以基本完成。目前，規(guī)劃中的二期建設(shè)，住宅約 100萬(wàn)平米。 鐵西版塊是市、區(qū)兩級(jí)政府的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)主要以高檔住宅和別墅為主。 1、鐵西版塊 在建普通住宅項(xiàng)目共有 9個(gè)，總供應(yīng)量約 82.25萬(wàn) ，目前正努力開(kāi)發(fā)鐵西區(qū)第二期。 項(xiàng)目名稱 占地 建面 建筑形式 裝修 戶型面積 主力戶型 均價(jià) 所屬區(qū)域 威泰家園 39223 64538 多層、小高層 毛坯 103153 110 2588 鐵西版塊 巴音孟克 .家園 31629 37900 多層 毛坯 100200 兩居 100-110三居 135150 2400 閱微佳苑 42800 107890 多層 毛坯 70153 三居 120138 3115 家和苑 96560 144829 多層、小高層 毛坯 103260 三居 130142 2500 錦華苑 64570 103312 多層、小高層 毛坯 100240 兩居 100-110三居 135150 2480 金典花園 28667 43000 多層 毛坯 98142 二居 98110 三居 120140 3198 滿世 .尚城 89000 91000 多層、小高層 毛坯 100200 二居 100115三居 127150 2600 太陽(yáng)城 96000 110000 多層 毛坯 130189 三居 130142 3280 學(xué)府領(lǐng)地 80000 120000 多層 毛坯 88137 二居 90100 2365 北部移民版塊 、北部移民版塊 北部移民版塊是東勝近年來(lái)新開(kāi)發(fā)住宅社區(qū)，住宅規(guī)劃 2.27平方公里，區(qū)域物業(yè)類型以多層洋房和小高層板樓為主，絕大多數(shù)都是 2006年開(kāi)始銷售。 目前在建項(xiàng)目共有 9個(gè)，總供應(yīng)量約 140.05萬(wàn) ，多層產(chǎn)品占到了總開(kāi)發(fā)面積的的 68%以上。 項(xiàng)目名稱 占地 建面 建筑形式 裝修 戶型面積 主力戶型 均價(jià) 所屬區(qū)域 新天地 408000 510000 多層 毛坯 6090 二居 7080 2023 北部移民版塊 頤景園 57600 71000 多層 毛坯 90158 三居 120137 2100 佳泰小區(qū) 46500 63970 多層 毛坯 60130 三居 120139 2000 萬(wàn)業(yè)嘉園 44200 70875 多層 毛坯 127220 三居 127136 1900 紫薇花園 37237 55856 多層 毛坯 82135 二居 90100 2110 天驕明珠 60000 88800 高層 毛坯 102137 二居 105115 三居 126140 2660 天驕小區(qū) 100000 150000 高層 毛坯 111239 二居 110125 2850 格調(diào) 2008 69231 90000 高層 毛坯 103145 二居 103118 2980 世紀(jì)城 144000 180000 多層、 小高層 毛坯 40230 二居 102120 2250 工業(yè)區(qū)版塊 、工業(yè)區(qū)版塊 東勝區(qū)東部為城市羊絨生產(chǎn)基地，版塊內(nèi)的住宅小區(qū)主要以小體量、多層洋房為主。 由于東勝區(qū)政府城市發(fā)展的中心在西部，因此，東部工業(yè)區(qū)版塊不是很受關(guān)心和注意。 項(xiàng)目名稱 占地 建面 建筑形式 裝修 戶型面積 主力戶型 均價(jià) 所屬區(qū)域 富興花園 89744 140000 多層 毛坯 72140 二居 90120 2300 工業(yè)區(qū)版塊 澳林花園 27000 42000 多層 毛坯 80145 二居 90110 2350 陽(yáng)光小區(qū) 41024 65638 多層 毛坯 85170 三居 130 2280 紫金苑 39000 58800 多層 毛坯 89266 二居 93110 2400 主要普通住宅在建項(xiàng)目共有 4個(gè)，總供應(yīng)量約 30.64萬(wàn) ，項(xiàng)目品質(zhì)一般。 舊城改造版塊 、舊城改造版塊 本區(qū)域地處東勝核心位臵，并以此為中心向北、西、南發(fā)展。區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)新建不多，但所建的小高層普通住宅，成為東勝小高層住宅的典范。 隨著舊城改造力度的加大和推進(jìn)，在高品質(zhì)的建筑為支撐的條件下，區(qū)域內(nèi)的住宅升值潛力逐漸顯現(xiàn)。 項(xiàng)目名稱 占地 建面 物業(yè)類型 裝修 戶型面積 主力戶型 均價(jià) 所屬區(qū)域 百勝佳園 67261 120000 多層 毛坯 80153 二居 90120 2698 舊城改造版塊 巨力大廈 13000 40000 高層 精裝 3965 二居 5375 4770 憶利 .城市華庭 89552 180000 小高層 高層 毛坯 80266 三居 120150 3100 華宇名門(mén) 40000 170000 小高層 高層 毛坯 82136 三居 117136 2730 目前在建普通住宅項(xiàng)目共有 4個(gè)，總供應(yīng)量約 51萬(wàn) ，區(qū)域內(nèi)平均房?jī)r(jià)超過(guò) 3000 元 / 。 舊城改造版塊 市場(chǎng)基本特征 本版塊處于東勝區(qū)核心位臵，與重點(diǎn)區(qū)域鐵西區(qū)相鄰。區(qū)域內(nèi)新城舊城相連，新建項(xiàng)目品質(zhì)較高； 在售普通住宅項(xiàng)目以小高層、高層建筑為主，容積率較大，華宇名門(mén)達(dá)到 4.5； 在售項(xiàng)目中多數(shù)開(kāi)發(fā)量多大 10萬(wàn)平米，商業(yè)配套齊全； 在售項(xiàng)目中多數(shù)項(xiàng)目均為 2006年開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)供應(yīng)量充足，銷售情況不盡相同，最差的巨力大廈僅為 30%，華宇名門(mén)銷售達(dá)到 70%左右。 三、東勝舊城改造開(kāi)發(fā)模式趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1、鄂爾多斯區(qū)域經(jīng)濟(jì)迎來(lái)歷史性機(jī)遇 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略全面實(shí)施；國(guó)家能源戰(zhàn)略調(diào)整，奠定鄂爾多斯國(guó)家級(jí)能源基地的地位；東北亞經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域合作日加增強(qiáng)，客觀上為鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。 2、鄂爾多斯區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入重要轉(zhuǎn)型時(shí)期 從傳統(tǒng)農(nóng)牧民經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化集約性經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，絨紡、煤炭、化工、生物制藥、建材成為城市的五大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要城市發(fā)展與之相適應(yīng)。 3、撤地設(shè)市帶來(lái)管理體制的創(chuàng)新。 4、區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期。 （一）舊城改造原因 （二）舊城改造可能出現(xiàn)的問(wèn)題 拆遷的相關(guān)法律法規(guī)不健全，政府在拆遷中的職能問(wèn)題不明確 解決辦法：政府任務(wù)側(cè)重于規(guī)劃管理和適當(dāng)審批， 建設(shè)規(guī)劃不合理，安臵補(bǔ)償不合理，造成不能回遷 解決辦法：著眼于地區(qū)建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)拆遷政策的不理解，強(qiáng)行拆遷，粗暴對(duì)待引發(fā)的問(wèn)題 解決辦法：工作前注意宣傳，加強(qiáng)部門(mén)職業(yè)素質(zhì)建設(shè)，依法辦事。 因被拆遷人的特殊情況未予考慮引發(fā)的矛盾 解決辦法：充分考慮被拆遷人利益，特殊情況特殊處理。 被拆遷人漫天要價(jià)引發(fā)的矛盾 解決辦法：引導(dǎo)被拆遷人正確對(duì)待問(wèn)題，無(wú)理取鬧者嚴(yán)格依法處理。 （三）東勝舊城改造的做法 1、戰(zhàn)略上，堅(jiān)持實(shí)施了“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的發(fā)展思路，堅(jiān)定“不破不立”的思想，堅(jiān)持舊城改造的路線，堅(jiān)決實(shí)施并做好舊城改造工作。 2、做法上，采取市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的方式。征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金主要由企業(yè)投入，所開(kāi)發(fā)土地的增值部分由開(kāi)發(fā)商與政府共同分享的開(kāi)發(fā)建設(shè)新區(qū)的模式。 3、安臵上，尊重失地農(nóng)民意愿，做好失地農(nóng)民的基本生活安臵；高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)建設(shè)居民區(qū)，做好失地農(nóng)民住房安臵；拓寬思路，多途徑解決失地農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。 （四）舊城改造所取得的成績(jī) 從 1999年開(kāi)始，到 2006年年底，東勝區(qū)舊城改造取得很好的成績(jī)： 共有 145個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入拆遷程序； 拆遷 9500戶； 占地 265萬(wàn) 平方米，建筑面積 100萬(wàn) 平方米； 征用土地總量達(dá)到 3340萬(wàn) 平方米。 舊城改造的成功，除了為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境外，同時(shí)也為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。 （五）東勝舊城改造模式的趨勢(shì) 東勝舊城改造模式已經(jīng)取得了巨大的成功，已成為其他城市舊城改造的典范。近三年經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，充分證明了舊城改造的重要性和必要性。 舊城改造加速了區(qū)域城鎮(zhèn)化的發(fā)展，失地農(nóng)民和進(jìn)城務(wù)工人群的增加，客觀上加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求。 2007年，東勝按照建設(shè)“服務(wù)內(nèi)蒙古、連接晉陜寧的區(qū)域性中心城市”的定位，以建設(shè)“活力城市、文明城市、和諧城市”為目標(biāo)，將進(jìn)一步深化和加快舊城改造。 Chapter Tow 第二章 項(xiàng)目分析 一、地塊區(qū)位狀況 本項(xiàng)目位于鄂爾多斯市東勝區(qū)西南角。 整宗地為舊城改造區(qū)域，北部尚有部分拆遷舊房，大部分為空地。地塊北至天橋路，南臨原 109國(guó)道，西接天驕南路，東臨郝家圪卜路。 本項(xiàng)目距離東勝區(qū)政府核心區(qū)約 10分鐘車(chē)程；距東勝核心商圈約 5公里；距東勝火車(chē)站約 5分鐘車(chē)程。 項(xiàng)目地塊 區(qū)域四至： 北：天橋路 南：舊 109國(guó)道 東：郝家圪卜路 西：規(guī)劃路 宗地地勢(shì)： 該宗地地勢(shì)南北稍高，高差不是特別 明顯，地表土壤沙化。 紅線內(nèi)現(xiàn)狀： 北部有地上建筑物和附屬物。 （一）宗地現(xiàn)狀 拆 遷 建 筑 區(qū) 天橋路 109國(guó)道 郝家圪卜路 城市規(guī)劃路 宗地規(guī)劃性質(zhì) ：住宅、商業(yè) 總建筑面積： 97.82萬(wàn) 住宅建筑面積： 80.94萬(wàn) m2 學(xué)校幼兒園建面： 3.73萬(wàn) 奧體中心建面： 2.15萬(wàn) 商業(yè)及公建建面： 3.91萬(wàn) 地下建面： 7.1萬(wàn) 凈容積率： 1.41 綠地率： G%42.94% 建筑密度： B%20.29% 規(guī)劃總戶數(shù)： 6774戶 規(guī)劃總?cè)丝冢?21677人 （二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A1區(qū) A2區(qū) A3區(qū) A4區(qū) A5區(qū) A6區(qū) （三）周邊配套情況 學(xué)校： 市二中、七小、市職業(yè)技術(shù)學(xué)校、區(qū)七中、特殊教育學(xué)校； 銀行： 項(xiàng)目周邊一公里內(nèi)有工行、建行； 醫(yī)院： 行車(chē) 10分鐘有廣廈醫(yī)院，東勝區(qū)牙科醫(yī)院； 其他： 區(qū)水利局、區(qū)規(guī)劃局、市國(guó)稅局等 （四）地塊交通狀況 本項(xiàng)目西臨鄂爾多斯市南北主干道天驕路，南接舊 109國(guó)道。項(xiàng)目?jī)?nèi)部東西向分布五條規(guī)劃路，南北向無(wú)貫通項(xiàng)目的縱道道路。 目前來(lái)看，雖有烏省路和舊 109道能進(jìn)入項(xiàng)目，但項(xiàng)目北側(cè)周邊為待拆遷建筑物，舊 109國(guó)道很少使用。因此，本項(xiàng)目的交通狀況將成為后期銷售的難點(diǎn)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地塊位臵優(yōu)越： 從城市環(huán)境來(lái)看，東勝區(qū)位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣區(qū)第 25名，極具發(fā)展?jié)摿?，居住和工作環(huán)境優(yōu)越；同時(shí)，作為連接?xùn)|勝區(qū)與康巴什新區(qū)的第一站，升值潛力巨大。 百萬(wàn)超級(jí)大盤(pán)，運(yùn)動(dòng)休閑主題： 被項(xiàng)目建筑面積達(dá)到百萬(wàn)平方米，是東勝區(qū)、鄂爾多斯第一大盤(pán)，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)盡顯；旗臶鮮明的奧運(yùn)主題社區(qū)，是全自治區(qū)第一個(gè)體育主題社區(qū)。 三千畝物流港，配套極大完善 項(xiàng)目南側(cè)是東勝三千畝物流港，生活設(shè)施、市政配套將會(huì)進(jìn)一步完善，創(chuàng)造鄂爾多斯良好的生活社區(qū)。 華研公司品牌資源優(yōu)勢(shì)： 作為鄂爾多斯知名企業(yè)華研公司，實(shí)力雄厚、多種資源優(yōu)勢(shì)，在鄂爾多斯具有很大的認(rèn)知度。 優(yōu) 勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)域，周邊環(huán)境較差： 項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，影響項(xiàng)目品質(zhì)感；北側(cè)拆遷工作尚未進(jìn)行，目前沒(méi)有形成成熟的生活氛圍，周邊缺乏大型商業(yè)設(shè)施和生活配套，生活不是很便利。 項(xiàng)目分割為六個(gè)小組團(tuán)，整體規(guī)劃難度加大： 項(xiàng)目中有多條規(guī)劃道路，不利于形成整盤(pán)的氣勢(shì)，同時(shí)，建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)也會(huì)受到限制和約束。 交通條件較差，出行不是很方便 項(xiàng)目東西向規(guī)劃道路尚未修建，南向原 109國(guó)道已很少使用，出行的便利性將深刻的影響著銷售者的選擇。 自然環(huán)境較差： 項(xiàng)目四界均無(wú)景觀綠化，一定程度上影響了項(xiàng)目品質(zhì)感。 劣 勢(shì) 城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，能源基地建設(shè)創(chuàng)造地產(chǎn)需求： 鄂爾多斯城市經(jīng)濟(jì)以 20%的年增幅快速發(fā)展，現(xiàn)代化工業(yè)城市正在崛起。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化進(jìn)程極大地拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)的需求。 舊城改造和城市新建帶來(lái)新的房地產(chǎn)需求點(diǎn)： 東勝區(qū)九年的舊城改造為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，因此政府不余于力的大力推進(jìn)舊城改造和新城建設(shè)中，客觀上創(chuàng)造新的地產(chǎn)需求點(diǎn)。 城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，促使新增城市人群對(duì)地產(chǎn)的需求： 政府致力于快速城鎮(zhèn)化建設(shè)，使得新增人群對(duì)住宅的需求，而城鎮(zhèn)化建設(shè)又在快速的發(fā)展中，這使得對(duì)住宅的需求更加迫切。 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，給項(xiàng)目帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇： 鄂爾多斯房地產(chǎn)起步晚，但最近兩年需求量以每年 50萬(wàn)平方米的增量發(fā)展，市場(chǎng)需求旺盛，為 項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了入市時(shí)機(jī)。 機(jī) 會(huì) 直接威脅近在項(xiàng)目東西兩側(cè)： 項(xiàng)目東西兩側(cè)還有兩個(gè)大盤(pán)住宅項(xiàng)目，尤其以東側(cè)大地河地產(chǎn)的建面 94萬(wàn)項(xiàng)目為主要，而兩個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)還不僅僅只在銷售上。 07年年土地供應(yīng)量已達(dá)到城市可供量頂點(diǎn)： 07年土地供應(yīng)量將達(dá)到城市最大供應(yīng)量 5000畝，可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。 其他項(xiàng)目供應(yīng)量加大： 除現(xiàn)有項(xiàng)目的剩余量外， 07年僅東勝將新增房地產(chǎn) 150萬(wàn)平米的供應(yīng)量，全市可供銷售房地產(chǎn)面積將達(dá)到 500多萬(wàn)平米。 區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)高低不一，價(jià)格將直接影響項(xiàng)目的發(fā)展： 不同版塊內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高低不一，而在一個(gè)房地產(chǎn)剛起步發(fā)展的城市里，價(jià)格往往是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)與否的直接判斷 。 威 脅 根據(jù) SWOT分析，本項(xiàng)目在規(guī)劃整體性、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。從鄂爾多斯市及東勝區(qū)的城市規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)整體上來(lái)看，區(qū)域內(nèi)住宅品質(zhì)還有很大的提升空間。 SWOT分析小結(jié) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)城市房地產(chǎn)供給需判斷，目前市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目除了主題不鮮明、體量小外，產(chǎn)品細(xì)致程度不足，品質(zhì)較低。而且區(qū)域內(nèi) 還沒(méi)有百萬(wàn)平米的大盤(pán)和以?shī)W運(yùn)運(yùn)動(dòng)主題的社區(qū)。 。 本項(xiàng)目需要從整體設(shè)計(jì)、奧運(yùn)主題規(guī)劃、環(huán)境規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)等方面出發(fā)，做出特點(diǎn)突出、風(fēng)格鮮明的產(chǎn)品，在品質(zhì)上絕對(duì)超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，真正使本案成為區(qū)域市場(chǎng)、乃至自治區(qū)內(nèi)大盤(pán)的典范。 精致運(yùn)動(dòng)休閑主題社區(qū)、差異化的營(yíng)銷策略 是本案定位的立足點(diǎn)。 Chapter There 第三章 項(xiàng)目定位 一、本案市場(chǎng)定位 通過(guò)項(xiàng)目調(diào)研分析，結(jié)合本案 SWOT分析，本案市場(chǎng)定位為： 內(nèi)蒙第一運(yùn)動(dòng)休閑主題生活社區(qū) 二、奧運(yùn)主題定位 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 結(jié)合市場(chǎng)定位，我們把奧運(yùn)主題在本項(xiàng)目演繹為：運(yùn)動(dòng)、休閑、健康、生態(tài)、文化等五個(gè)方面。通過(guò)對(duì)這五個(gè)方面的闡述，詮釋奧運(yùn)主題定位。 運(yùn)動(dòng) 本項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)主題建設(shè)應(yīng)從大盤(pán)整體出發(fā)，在運(yùn)動(dòng)設(shè)施上做到齊全、大眾化，力求新奇、超前，讓人耳目一新。 要求在設(shè)計(jì)方面主要以休閑體育運(yùn)動(dòng)為主 ,突出娛樂(lè)性、觀賞性，以競(jìng)技運(yùn)動(dòng)為輔；建設(shè)上以“ 泛體育場(chǎng) ” 的概念，增加室外體育設(shè)施；為不同年齡層次的業(yè)主提供想適應(yīng)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 休閑 本項(xiàng)目奧運(yùn)花園休閑主題，傳承的是一種生活方式，即 以各種 “ 玩 ” 的方式求得身心的調(diào)節(jié)與放松，達(dá)到身心愉悅的目的。社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑方式，強(qiáng)調(diào)的是一種重在參與的態(tài)度，突出了參與性、休閑性。 我們說(shuō)的休閑，一種從心所欲，而可越距的自由，休閑更象是一種追求，對(duì)生活方式的選擇。 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 健康 本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的健康主題，不僅僅是身體的健康，還包括人與人、人與環(huán)境、人與社區(qū)的健康，從而營(yíng)造一種和諧的生活環(huán)境，展現(xiàn)和諧人際、和諧社區(qū)的形象。 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 生態(tài) 本項(xiàng)目綠色生態(tài)環(huán)境必須具備：生態(tài)環(huán)境、休閑活動(dòng)、景觀文化的功能。 要求在設(shè)計(jì)方面以人為本，做到人與自然的和諧共生，在建造過(guò)程中要使用高科技手段，建造健康、舒適和節(jié)能的住宅，最終達(dá)到舒適、健康、高效、優(yōu)美的目標(biāo)。 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 文化 本項(xiàng)目的社區(qū)文化將秉承奧林匹克文化的基本精神，培養(yǎng)平等互愛(ài)、和諧共處、具有參與意識(shí)的心境。 奧運(yùn)花園社區(qū)文化最大的利益點(diǎn)就是通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)營(yíng)造和諧的人際關(guān)系氛圍，使小區(qū)居民生活在和諧、友善、積極、上進(jìn)、健康、樂(lè)觀、豁達(dá)的人際氛圍中。 運(yùn)動(dòng) 休閑 健康 生態(tài) 文化 三、產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為： 休閑生活的生態(tài)住宅 四、客戶定位 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目 SWOT分析，結(jié)合項(xiàng)目的定位， 本案目標(biāo)客戶群體為： 追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境；向往簡(jiǎn)約、運(yùn)動(dòng)休閑、健康生活的首次、二次臵業(yè)者。 （一）客戶來(lái)源 一級(jí)來(lái)源：東勝區(qū)內(nèi) 二級(jí)來(lái)源：城鎮(zhèn)化發(fā)展的推進(jìn)，東勝區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部客戶； 三級(jí)來(lái)源：城市化發(fā)展的進(jìn)程，東勝周邊旗縣，如烏省旗、鄂托克旗、準(zhǔn)格爾旗、杭錦旗、達(dá)拉特旗的客戶。 （二）客戶分析 改善居住環(huán)境 事業(yè)和工作需要 舊城改造 購(gòu)房原因 東勝主要大型企業(yè)管理人員 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職員 從事商貿(mào)的私營(yíng)主 客戶屬性 高收入的服務(wù)性行業(yè)職員 一級(jí)來(lái)源客戶 一級(jí)來(lái)源客戶是本項(xiàng)目主要客戶群體 能源資源礦主 進(jìn)城務(wù)工 城鎮(zhèn)化發(fā)展 私企業(yè)務(wù)的拓展 購(gòu)房原因 入城工作人員 從事商貿(mào)的私營(yíng)主 客戶屬性 二級(jí)來(lái)源客戶 二級(jí)、三級(jí)來(lái)源客戶是本項(xiàng)目客戶群體的重要補(bǔ)充。 能源資源礦主 進(jìn)城務(wù)工 城市化進(jìn)程影響 私企業(yè)務(wù)的拓展 購(gòu)房原因 入城工作人員 從事商貿(mào)的私營(yíng)主 客戶屬性 三級(jí)來(lái)源客戶 能源資源礦主 為子女教育 五、價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，初步估算，區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型平均價(jià)格如下： 多層住宅 小高層住宅 高層住宅 鐵西版塊 2400 2800 北部移民版塊 2000 2300 2800 工業(yè)園版塊 2200 舊城改造版塊 2698 2950 （一）成本定價(jià)法 成本定價(jià)法下， 多層： 2350元 /m2，小高層： 2650元 /m2，高層： 2912元 /m2。 序號(hào) 項(xiàng)目 總價(jià) /比率 1 土地費(fèi)用 650 2 建安成本 1200 3 前期工程費(fèi) 30 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 200 5 公共配套費(fèi) 20 6 其他費(fèi)用 40 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 100 8 單價(jià) 2912 主要數(shù)據(jù) 總建面： 97.82萬(wàn)平米，可售面積 84.85萬(wàn)平米， 土地價(jià)格： 150萬(wàn) /畝（ 21畝）、 6萬(wàn) /畝（其他） 物業(yè)類型比例： 42%（ 5F）： 38%（ 11F）： 20%（ 18F） 建筑成本單價(jià)： 800（ 5F）、 1200（ 11F）、 1400（ 18F） 利潤(rùn)率： 30% （二）市場(chǎng)比較法 綜合測(cè)算，高層： 2900元 /m2，小高層： 2750元 /m2，多層： 2400元 /m2。 因素 權(quán)重 奧運(yùn)花園（高層） 城市華庭 華宇名門(mén) 地理位置 15% 12% 14% 14% 生活成熟度 20% 12% 14% 14% 周邊配套 15% 8% 12% 12% 項(xiàng)目品質(zhì) 25% 22% 20% 18% 項(xiàng)目主題 10% 8% 6% 6% 容積率 5% 4% 3% 2% 發(fā)展?jié)摿?5% 5% 4% 4% 其他 5% 3% 3% 3% 權(quán)重 100% 74% 76% 73% 均價(jià) 2900 3100 2730 比較均價(jià) 3018 2767 類比權(quán)重 53.17% 46.83% 類比值 1604.6 1295.7 根據(jù)上述兩種方法測(cè)算的結(jié)果，根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)情況，綜合測(cè)算，確定 本項(xiàng)目入市價(jià)格為： 多層 2400元 /m2、小高層 2700元 /m2、高層 3000元 /m2。 六、形象定位 運(yùn)動(dòng)休閑為主題的社區(qū)，應(yīng)體現(xiàn) 健康的、有活力的、清爽的、現(xiàn)代的 的形象。并通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和運(yùn)動(dòng)、休閑、健康、生態(tài)、文化等方面充分的表現(xiàn)出來(lái)。 Chapter Four 第四章 產(chǎn)品規(guī)劃建議 運(yùn)動(dòng)主題建議 整體規(guī)劃建議 建筑設(shè)計(jì)建議 智能化系統(tǒng)建議 物業(yè)管理建議 綠化景觀建議 本項(xiàng)目規(guī)模大，在運(yùn)動(dòng)設(shè)施上可做到齊全、大眾化，力求新奇、超前，讓人耳目一新。 為控制成本，建議以 “ 泛體育場(chǎng) ” 的概念，增多室外體育設(shè)施。 運(yùn)為不同年齡層次住戶提供相應(yīng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)器具。 建議設(shè)臵一些運(yùn)動(dòng)不劇烈、不枯燥的項(xiàng)目，如健康長(zhǎng)廊、旱冰場(chǎng)、兒童 NBA球場(chǎng)等。 社區(qū)內(nèi)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)考慮有利于運(yùn)動(dòng)，如路肩做成圓角，利于溜旱冰和滑板運(yùn)動(dòng)。 （ 一）運(yùn)動(dòng)休閑主題在規(guī)劃中運(yùn)用 項(xiàng)目在運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套上，建議提供以下項(xiàng)目： 巴特爾 NBA主題籃球場(chǎng) 環(huán)組團(tuán)晨徑 健康步道 小型足球場(chǎng) 下沉式網(wǎng)球場(chǎng) 益智運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 室外乒乓球場(chǎng) 迷你高爾夫球場(chǎng) 室外器具場(chǎng) 旱冰和滑板場(chǎng)等 1、規(guī)劃原則 遵循地塊規(guī)劃整體化 遵循功能布局合理化 遵循產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新化 遵循地塊價(jià)值最大化 遵循開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化 （二）總體規(guī)劃建議 2、規(guī)劃理念 本項(xiàng)目的規(guī)劃要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑的居住理念，并符合整體定位的要求。 充分發(fā)揮大盤(pán)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)社區(qū)內(nèi)各功能區(qū)域合理規(guī)劃。 從日常生活實(shí)際需要出發(fā)，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)臵，形成有機(jī)統(tǒng)一的社區(qū)功能系統(tǒng)。 綜合考慮居住區(qū)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)劃性和可持續(xù)性、結(jié)合開(kāi)發(fā)節(jié)奏逐步完成居住功能的發(fā)展和延續(xù)。 在公建的配臵上遵循減少數(shù)量、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。 3、規(guī)劃要求 社區(qū)規(guī)劃互動(dòng)化：考慮實(shí)用功能的合理性，兼顧舒適度及空間的互動(dòng)性，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次的同時(shí)，更便于居住者之間的互動(dòng)與交流。 在園林規(guī)劃上以 “ 均好性 ” 為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。 園林景觀特色化：只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位做出自己的特色，充分體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑全新生活理念，才能吸引要求日益提高的客戶群體。 戶型設(shè)計(jì)人性化：在平面功能、布局合理的前提下，注重空間的塑造及人性化設(shè)計(jì)。 建材設(shè)備科技化：在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣(mài)點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 滿足本案綠地性質(zhì)和功能的要求； 與樓盤(pán)總體布局相一致，與環(huán)境相協(xié)調(diào)； 因地制宜選擇植物種； 注意季相變化和色、香、形的統(tǒng)一 。 3、景觀綠化建議 （ 1）設(shè)計(jì)原則 （ 2）景觀設(shè)計(jì)建議 A1區(qū) A2區(qū) A3區(qū) A4區(qū) A5區(qū) A6區(qū) A1區(qū)景觀帶 項(xiàng)目南北向沒(méi)有貫通的主軸線，僅在A1區(qū)有條長(zhǎng)約 200米、寬 50米的政府規(guī)劃綠地。建議將其打造成為“奧林匹克大道”，延長(zhǎng)到 A2小區(qū)，形成一條奧運(yùn)特色的景觀帶。大道以?shī)W運(yùn)雕塑為主，輔以草坪，樹(shù)立項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目東西向有兩條景觀軸，連接 A2、A3、 A4區(qū)，由于這兩條景觀軸對(duì)外起著展示項(xiàng)目形象的作用，建議將其作為特色林蔭道，其間設(shè)臵公園式長(zhǎng)凳，可供人流連于此。 奧林匹克大道 奧運(yùn)雕塑 另外，在景觀綠地選料中，建議選用鄂爾多斯特有植物作為選用物料。這樣做，既能為園林綠化植物增色添綠，調(diào)整季相，發(fā)揮其觀賞價(jià)值，充分顯示鄂爾多斯的地區(qū)特色。 同時(shí)，我們建議不選擇大規(guī)模造水景和選用名貴樹(shù)種。主要是與項(xiàng)目主題不符合，同時(shí)不利于管理和維護(hù)。 項(xiàng)目分為 22個(gè)組團(tuán)，分別以過(guò)去所有舉辦奧運(yùn)會(huì)的城市命名，分別是： 雅典奧運(yùn)村、巴黎奧運(yùn)村、圣路易奧運(yùn)村 斯德哥爾摩奧運(yùn)村、安特衛(wèi)普奧運(yùn)村 阿姆斯特丹奧運(yùn)村、柏林奧運(yùn)村、 倫敦奧運(yùn)村、赫爾辛基奧運(yùn)村 墨爾本奧運(yùn)村、羅馬奧運(yùn)村、東京奧運(yùn)村、墨西哥城奧運(yùn)村、慕尼黑奧運(yùn)村、 蒙特利爾奧運(yùn)村、莫斯科奧運(yùn)村、 洛杉磯奧運(yùn)村、漢城奧運(yùn)村、 巴塞羅那奧運(yùn)村、亞特蘭大奧運(yùn)村、 悉尼奧運(yùn)村、北京奧運(yùn)村 組團(tuán)的劃分，使項(xiàng)目主題得到升華。 組團(tuán) 1 組團(tuán) 3 組團(tuán) 4 組團(tuán) 3 組團(tuán) 2 組團(tuán) 4 組團(tuán) 5 組團(tuán) 1 組團(tuán) 2 組團(tuán) 3 組團(tuán) 4 組團(tuán) 1 組團(tuán) 2 組團(tuán) 3 組團(tuán) 4 組團(tuán) 5 組團(tuán) 1 組團(tuán) 2 組團(tuán) 3 組團(tuán) 4 組團(tuán) 1 組團(tuán) 2 （ 3）組團(tuán)劃分 （ 1）設(shè)計(jì)要求 小高層和高層住宅以點(diǎn)式板樓為主，多層以洋房為主。 標(biāo)準(zhǔn)層一梯兩戶，南北通透，最佳的采光和通風(fēng)。 多層 2.9m層高，小高層、高層 2.95m層高，利于小高層和高層銷售。 戶內(nèi)設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)明晰，廚衛(wèi)功能完善。 4、建筑設(shè)計(jì)建議 （ 2）平面布局 充分考慮視覺(jué)景觀效果，做到戶戶有景、有賣(mài)點(diǎn)，合理安排安排樓宇的位臵與朝向，從投影平面上考慮日照要求和樓間綠地的空間安排，所以在單體平面布局上，建議選擇一字型方式。 一字型是較多用于一梯兩戶的多層、小高層住宅，在平面中是最有利于朝向通風(fēng)采光的一種，實(shí)用率很高，較適合容積率低的住宅小區(qū)（本項(xiàng)目容積率 1.41），使每戶都是南北朝向。 （ 3）建筑風(fēng)格 為了體現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)休閑的主題 ,整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)項(xiàng)目的建筑物的風(fēng)格達(dá)到體現(xiàn)主題的目的，我們建議，整體風(fēng)格可以引入新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格。 新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代特征的和諧與溫馨的生活氣息。突出活力、健康的整體氛圍。 （ 1）設(shè)計(jì)原則 以可擴(kuò)展性為設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 以安防為設(shè)計(jì)核心 以易用性為設(shè)計(jì)思想 以先進(jìn)性為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 以經(jīng)濟(jì)性為目標(biāo) 以可靠性為設(shè)計(jì)要求 5、智能化系統(tǒng)建議 （ 2）智能化設(shè)計(jì)系統(tǒng) 住宅智能化管理系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)家庭安防報(bào)警、緊急求助、遠(yuǎn)程抄表等功能。 車(chē)輛出入管理系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行識(shí)別、管理、收費(fèi)等功能。 電子巡更系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)小區(qū)安防監(jiān)控功能。 門(mén)禁系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)對(duì)各類出入口的開(kāi)、關(guān)及監(jiān)控各出入口的狀態(tài)功能。 6、物業(yè)管理建議 作為內(nèi)蒙古第一體育運(yùn)動(dòng)休閑主題社區(qū)，項(xiàng)目在鄂爾多斯、甚至整個(gè)自治區(qū)都有著廣泛的影響力，因此建議奧運(yùn)花園項(xiàng)目項(xiàng)目能夠聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)直接物業(yè)管理，譬如：達(dá)文（中澳）物業(yè)、第一太平洋 -戴維斯、中海物業(yè)等。 這種物業(yè)管理模式既能夠保障和提升物業(yè)管理品質(zhì)，又能夠?qū)?xiàng)目的營(yíng)銷推廣工作起到有力的支撐作用。 Chapter Five 第五章 分期開(kāi)發(fā)策略 一、分期開(kāi)發(fā)策略 （一）分期開(kāi)發(fā)的總體思路 在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，充分尊重和考慮開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)思想的條件下，確定項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的總體思路： 從城市發(fā)展?fàn)顩r和舊城改造的情況，確定項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)順序，即從北向南，或是從南向北開(kāi)發(fā)； 從房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新增面積和銷售面積情況，確定每年的開(kāi)發(fā)量，從而進(jìn)行項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的分期，并制定每期的定位與推廣； 從項(xiàng)目市場(chǎng)定位，結(jié)合運(yùn)動(dòng)休閑的主題對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行組團(tuán)劃分，并每期所包含的組團(tuán)歸類，制定營(yíng)銷策略。 （二）開(kāi)發(fā)順序 A1區(qū) A2區(qū) A3區(qū) A4區(qū) A5區(qū) A6區(qū) 由南向北開(kāi)發(fā) 由北向南開(kāi)發(fā) 方案 1：由南向北開(kāi)發(fā) 優(yōu)勢(shì)：與物流港建設(shè)相互借勢(shì)，促進(jìn)發(fā)展； 劣勢(shì)：交通不便，周邊沒(méi)有任何的生活配套， 目前環(huán)境較差。 方案 2：由北向南開(kāi)發(fā) 優(yōu)勢(shì)：位于舊城改造區(qū)，交通相對(duì)方便，近 鄰城市商業(yè)區(qū)； 劣勢(shì)：拆遷區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境差，影響樓盤(pán)品 質(zhì)，同時(shí)不能借助物流港建設(shè)的勢(shì)。 根據(jù)城市發(fā)展情況，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)思路， 我們建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序： 由北向南順序開(kāi)發(fā) （三）每年開(kāi)發(fā)體量 2007年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)量 150萬(wàn)平方米； 2005 2006年，鄂爾多斯房地產(chǎn)每 年新增銷售面積 50萬(wàn) m2， 2006年銷售 156萬(wàn) m2； 2007年預(yù)計(jì)銷售 230萬(wàn) m2； 根據(jù)全市銷售情況，本項(xiàng)目品質(zhì)高端、大盤(pán)優(yōu)勢(shì)、新穎獨(dú)特主題，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷售 市場(chǎng)占有量為 9%，按照實(shí)際銷售 80%估算，本項(xiàng)目 2007年預(yù)計(jì)可銷售 16.6萬(wàn) m2。 本項(xiàng)目每年開(kāi)發(fā)面積在 15 20萬(wàn) m2 之間。 （四）開(kāi)發(fā)策略建議 策略一：先分期開(kāi)發(fā) A2、 A1、 A3區(qū)，然后 待地價(jià)升值后，將 A4、 A5、 A6區(qū)，轉(zhuǎn)讓獲 得土地溢價(jià)。 策略二：分期開(kāi)發(fā) A2、 A1、 A3區(qū)， 再開(kāi) A6、 A5、 A4區(qū)。 A1區(qū) A2區(qū) A3區(qū) A4區(qū) A5區(qū) A6區(qū) 第一階段 第二階段 2008年 2009年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 16個(gè)月 銷售時(shí)間 17個(gè)月 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 10 （五）分期排表 第一期 時(shí)間： 2007年 11月 2009年 2月 開(kāi)發(fā)時(shí)間 16個(gè)月 2010年 2011年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 16個(gè)月 銷售時(shí)間 17個(gè)月 3 4 5 6 5 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 第二期 時(shí)間： 2009年 3月 2010年 6月 開(kāi)發(fā)時(shí)間 16個(gè)月 2012年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 14個(gè)月 銷售時(shí)間 15個(gè)月 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2011年 3 4 5 第三期 時(shí)間： 2010年 7月 2011年 8月 開(kāi)發(fā)時(shí)間 14個(gè)月 2013年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 12個(gè)月 銷售時(shí)間 13個(gè)月 9 10 11 112 1 2 2012年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4