龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系研究

龍湖地產(chǎn)運(yùn)營管理體系研究 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 您了解龍湖嗎？ 龍湖地產(chǎn)于 1995年 6月成立于重慶，現(xiàn)在，龍湖集團(tuán)已包括重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)和北京龍湖臵業(yè)三個(gè)地區(qū)公司以及各地區(qū)公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工 2000余名。 2006年，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入 36億元。 2007年，銷售收入 100億元。 2008年銷售收入115億元， 2009年銷售收入 187億元（全國第十名）。 2009年 11月 19日，龍湖地產(chǎn)在香港上市，募集港幣 70億元。 龍湖地產(chǎn)連續(xù)多年被評(píng)為“全國房地產(chǎn)開發(fā)百強(qiáng)企業(yè)”，三次榮獲“全國住宅用戶滿意度調(diào)查”第一名，其中用戶滿意度方面得分為 92.3分，忠誠度 89.5分，連續(xù) 10年摘冠重慶“十佳住宅小區(qū)”第一名。 企業(yè)背景 資料來源 :龍湖公共信息傳遞部 第一陣營（ 300億以上） 萬科 630億 綠城 510億 保利 430億 中海 413億（港元） 綠地 360億 恒大 307億 房地產(chǎn)第一陣營 VS第二陣營 資料來源 : 中國企業(yè)家 根據(jù)公開資料整理 第二陣營（ 300億以下） 富力 241億 碧桂園 212億 金地 205億 龍湖 187億 雅居樂 164億 合生創(chuàng)展 150億 2009年 1-12月銷售額，單位人民幣 業(yè)內(nèi)人士眼中的“龍湖” 第一，是龍湖多樣化的高品質(zhì)產(chǎn)品，并且為重慶創(chuàng)造了全新和諧的社區(qū)鄰里關(guān)系； 第二，是龍湖在重慶市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，龍湖對(duì)重慶市場有著非常深入的了解，這也就決定了他們能夠贏得很高的市場占有率； 第三，是龍湖精細(xì)的集團(tuán)管理機(jī)制，擁有一批專業(yè)化的管理隊(duì)伍； 第四，是龍湖地產(chǎn)贏得了重慶市政府的支持，當(dāng)然，這種支持也是這家企業(yè)為重慶所作的貢獻(xiàn)分不開的。 摩根士丹利的常務(wù)董事 Kenny Tse 龍湖地產(chǎn)是一個(gè)在中國房產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)，以客為尊，有高效和完備的運(yùn)行及執(zhí)行機(jī)制，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，不張揚(yáng)，立足長遠(yuǎn)而非追求短期效益；團(tuán)隊(duì)踏實(shí)專業(yè)，對(duì)客戶和合作伙伴至為重視，因此在重慶更擁有很高的品牌美譽(yù)度、號(hào)召力和一大批優(yōu)質(zhì)的高端客戶。 香港臵地亞太區(qū)首席代表 郭建豪 龍湖是一個(gè)可怕的企業(yè)。 王石對(duì)龍湖也有著很高的評(píng)價(jià)，稱龍湖地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者境界很高，做事情非常投入，在重慶發(fā)展 10年，始終保持著領(lǐng)先品牌的地位，和精益求精的態(tài)度是分不開的。而且，王石預(yù)見，龍湖地產(chǎn)在成都等地，也會(huì)做得很不錯(cuò)。王石還希望，購房人和業(yè)界朋友不妨去重慶看看龍湖地產(chǎn)做的項(xiàng)目，肯定會(huì)對(duì)龍湖的產(chǎn)品信心大增的。 萬科集團(tuán)董事長 王石 龍湖地產(chǎn)也許不是中國最大的地產(chǎn)企業(yè)，但肯定是最好的企業(yè)。 著名城市經(jīng)營與發(fā)展戰(zhàn)略專家 王志綱 繼萬科之后，龍湖是第二家業(yè)界競相學(xué)習(xí)的公司，龍湖的軟實(shí)力已經(jīng)是行業(yè)楷模。 某業(yè)內(nèi)人士 要想看清楚龍湖這個(gè)企業(yè)絕非易事 因?yàn)樗琮埡钠髽I(yè)理念 “靜水流深” 產(chǎn)品名稱 標(biāo)識(shí) 產(chǎn)品口號(hào) 開發(fā)時(shí)間 占地面積 總建筑面積 物業(yè)類型 所屬區(qū)域 龍湖南苑 善待你一生 1997-2001 15萬平米 28萬平米 高層 /別墅 渝北區(qū) 龍湖西苑 回家就是度假 的開始 2000-2002 14萬平米 32萬平米 高層 渝北區(qū) 香樟林 至尊別墅 至上生活 2001-2003 17萬平米 8.5萬平米 別墅 渝北區(qū) 楓香庭 / 2001-2003 6萬平米 14萬方 高層 江北區(qū) 北城天街 2001-2003 3萬平米 20萬方 SHOPPING MALL 江北區(qū) 北岸星座 2001-2003 酒店式商務(wù)公寓 江北區(qū) 藍(lán)湖郡 一生一棟 2003-2006 1600畝 別墅 北部新區(qū) 水晶酈城 大尺度 大視野 大自然 2003-2006 500畝 80萬平米 高層 渝北區(qū) 紫都城 2005-2007 21萬平米 52萬平米 高層 渝北區(qū) 重慶龍湖已開發(fā)項(xiàng)目 產(chǎn)品名稱 標(biāo)識(shí) 產(chǎn)品口號(hào) 開發(fā)時(shí)間 占地面積 總建筑面積 物業(yè)類型 所屬區(qū)域 弗萊明戈 龍湖的洋房 時(shí)代 2005- 120畝 10.6萬方 花園洋房 北部新區(qū) 好望山 想象之外的 山頂洋房 2006- 180畝 15萬方 花園洋房 北部新區(qū) 觀山水 2005- 7萬方 31萬方 高層 南岸 西城天街 2006- 3萬方 25萬方 商業(yè)、寫字樓、住 宅 九龍坡 大城小院 城市電梯花 園洋房 2007- 渝北區(qū) 江與城 1800畝 商場、花園洋房、 高層 北部新區(qū) 重慶龍湖在建項(xiàng)目 產(chǎn)品名稱 標(biāo)識(shí) 產(chǎn)品口號(hào) 開發(fā)時(shí)間 占地面積 總建筑面積 物業(yè)類型 所屬區(qū)域 晶藍(lán)半島 城中央的珍稀闊景華宅響徹城市，饋贈(zèng)城市令人仰慕的龍湖生活 2005- 83.5畝 28萬方 高層 九眼橋 翠微清波 成都龍湖與人文城西的優(yōu)雅對(duì)話 清水河畔的上游社區(qū) 2006- 131畝 28萬方 13 18層小高層電梯公寓 西三環(huán)與成溫公路交界處 龍湖三千里 2007- 87畝 擬建 30萬方 高層 二環(huán)路東二段與建設(shè)北路交匯處 龍湖 4號(hào) 2007- 113畝 擬建 38萬方 住宅約 30萬方，商業(yè)約 8萬方 距離龍湖 三千里僅200米 成都龍湖錦華臵業(yè)在建項(xiàng)目 產(chǎn)品名稱 標(biāo)識(shí) 產(chǎn)品口號(hào) 開發(fā)時(shí)間 占地面積 總建筑面積 物業(yè)類型 所屬區(qū)域 滟瀾山 2006- 約 24萬平米，其中公園用地面積約 5.2萬平米 19萬平米 地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式 順義區(qū)后沙峪溫榆河畔的中央別墅區(qū)內(nèi) 香醍漫步別墅 132.85公頃 90萬平方米 項(xiàng)目一期占地面積31.6萬平方米 , 以地中海建筑風(fēng)格，以獨(dú)棟、洋房的建筑規(guī)劃，營造城市舒緩的托斯卡納田園小鎮(zhèn)生活 順義新城行政中心 頤和原著別墅 147畝 13.2萬平米 海淀區(qū)西苑 名城天街購物中心 14公頃 38萬 高檔住宅、辦公與商業(yè)，商業(yè)以主力百貨店、專賣店、專業(yè)店及小型超市 順義中心區(qū) 北京龍湖在建項(xiàng)目 “ 區(qū)域聚集戰(zhàn)略” 立體融如新城市，在同 一區(qū)域運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢 提供多元化產(chǎn)品 “ 產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略”： 在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，以高層 公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心 “ 產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略”： 提供與眾不同的中高檔與高品質(zhì)服務(wù)為 戰(zhàn)略中心 龍湖戰(zhàn)略初步探密 1997年 -1999年 1999年 -2001年 第一階段 單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目串聯(lián) 1 第二階段 單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián) 2 2002年 -2004年 第三階段 多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián) 3 2005-2006年 第四階段 異地?cái)U(kuò)張積累期 4 從 2007年起，是否能完成從一個(gè)區(qū)域性公司向全國性公司跨越 ? 開發(fā)結(jié)構(gòu) 標(biāo)志 值得關(guān)注 事件 糖葫蘆型 特點(diǎn) 作完一個(gè)項(xiàng)目再做下一個(gè) 魚骨型 一個(gè)主脈多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開展 井田型 龍湖花園 水晶酈城 北城天街 藍(lán)湖群 住宅、別墅、商業(yè)多種業(yè)態(tài)多個(gè)項(xiàng)目 跨區(qū)域、多項(xiàng)目 空降進(jìn)京 奇襲成都 2002年，網(wǎng)上辦公和管理信息化平臺(tái)搭建 2004年，“仕官生制度” 戰(zhàn)略意圖 探究房地產(chǎn)開 發(fā)與運(yùn)做 住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一 業(yè)態(tài)快速推進(jìn)與精耕細(xì)作并舉 歷練自己多種業(yè)態(tài)能力，尤 為商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出色 全國規(guī)?；瘮U(kuò)張 2007年 4月 ,管理團(tuán)隊(duì)亮相 龍湖組織架構(gòu)初步探密 龍 湖 集 團(tuán)董 事 長戰(zhàn) 略 營 運(yùn) 部韋 華 寧財(cái) 務(wù) 部林 矩 昌人 力 資 源 及 行 政 部房 晟 陶公 共 事 業(yè) 部王 桐重 慶 龍 湖 成 都 龍 湖 北 京 龍 湖 重 慶 龍 湖總 經(jīng) 理 室造 價(jià) 采 購 部 工 程 部營 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部人 力 資 源 行 政 部興 龍 湖總 經(jīng) 理 室造 價(jià) 采 購 部 工 程 部營 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部人 力 資 源 行 政 部總 經(jīng) 理 室造 價(jià) 采 購 部 工 程 部營 銷 部 研 發(fā) 部 發(fā) 展 部計(jì) 劃 財(cái) 務(wù) 部商 業(yè) 運(yùn) 營 部成 都 龍 湖北 京 龍 湖曾供職于上海國家會(huì)計(jì)學(xué)院和長江商學(xué)院中國企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行研究中心的戰(zhàn)略發(fā)展部韋華寧博士 曾任職華潤臵地 CFO和美林證券副總裁的財(cái)務(wù)總監(jiān)林鉅昌 曾任職寶潔公司人力資源高級(jí)經(jīng)理的人力資源總監(jiān)房晟陶先生 要想看清楚龍湖這個(gè)企業(yè)絕非易事 因?yàn)樗琮埡钠髽I(yè)理念 “靜水流深” 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理目的 提高全集團(tuán)運(yùn)營決策效率 明確定義集團(tuán)和區(qū)域公司的決策點(diǎn)、決策人和決策權(quán)限、決策內(nèi)容和質(zhì)量；管控運(yùn)作點(diǎn)、運(yùn)作責(zé)任人和工作內(nèi)容、輸入和輸出； 明確界定集團(tuán)的計(jì)劃管理、階段性成果管理、知識(shí)管理、會(huì)議管理之間的邊界和聯(lián)系； 將項(xiàng)目運(yùn)營中的信息流梳理到最末端的邏輯，便于電子信息化，方便員工操作。 提高項(xiàng)目全過程運(yùn)營效率和效果 提高項(xiàng)目運(yùn)營效率 ： 項(xiàng)目計(jì)劃管理體系 提升項(xiàng)目運(yùn)營效果：項(xiàng)目階段性成果管理體系 知識(shí)積累 資源共享 龍湖 10多年的開發(fā)，積累了大量的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)和資源，但大多零散的存在部門和個(gè)人電腦文件夾里，甚至一些人的腦子里。如何將這些東西梳理成制度、流程、工作指引、資源庫等，在集團(tuán)內(nèi)共享，指導(dǎo)和幫助現(xiàn)在的新公司或?qū)淼男鹿?，避免重走彎路，提高運(yùn)營效率，將是建立 PMO的主要目的之一。 在集團(tuán)將來運(yùn)營過程中，形成知識(shí)管理和資源共享的約束和激勵(lì)機(jī)制。 集 團(tuán) 運(yùn) 營 管 理體 系區(qū) 域 公 司 會(huì) 議 管理 體 系項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì)劃 管 理 體 系項(xiàng) 目 階 段 性 成果 管 理 體 系知 識(shí) 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營 會(huì) 議管 理非 項(xiàng) 目運(yùn) 營 會(huì)議 管 理集 團(tuán)關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn)區(qū) 域公 司一 、二 、三 級(jí)計(jì) 劃研發(fā) 、設(shè) 計(jì)成 果成本項(xiàng)目收益營銷策略方案其它采 購 管理 體 系質(zhì) 量 管 理體 系P M O 體 系非 項(xiàng) 目層 面 知識(shí) 管 理項(xiàng) 目 層面 知 識(shí)管 理龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系體系 本報(bào)告主要集中在 PMO體系、區(qū)域公司會(huì)議管理體系與知識(shí)管理體系三個(gè)方面 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 PMO架構(gòu)、定義及運(yùn)作形式 (Project Management Office)地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營決策機(jī)構(gòu)。 PMO最高負(fù)責(zé)人（主持人）：區(qū)域公司總經(jīng)理。當(dāng) PMO其他成員之間不能達(dá)成共識(shí)、不能實(shí)現(xiàn)相互承諾、資源不能完成相互支持和配臵時(shí)，由 PMO最高負(fù)責(zé)人作最后的決定。 PMO召集人：是地區(qū)公司項(xiàng)目管理的總牽頭人，也是 PMO會(huì)議召集人，通常也兼任地區(qū)公司項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營專員、定義地區(qū)知識(shí)管理員，其權(quán)限職責(zé)將在集團(tuán)的 PMO系統(tǒng)和知識(shí)管理體系中。 PMO的運(yùn)作形式：主要是由各種 PMO會(huì)議組成。 區(qū) 域 公 司 總 經(jīng) 理P M O 最 高 負(fù) 責(zé) 人（ 主 持 人 ）區(qū) 域 公 司運(yùn) 營 專 員（ P M O 召 集 人 )發(fā) 展職 能 負(fù) 責(zé) 人研 發(fā)職 能 負(fù) 責(zé) 人造 價(jià)職 能 負(fù) 責(zé) 人工 程職 能 負(fù) 責(zé) 人營 銷職 能 負(fù) 責(zé) 人計(jì) 財(cái)職 能 負(fù) 責(zé) 人人 力 資 源職 能 負(fù) 責(zé) 人（ 可 視 情 況 不 參 加 ）商 運(yùn) 職 能負(fù) 責(zé) 人（ 可 視 情 況 參 加 ）1 2 3 不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不得參會(huì)，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高 4 動(dòng)輒即將問題推向 PMO會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí) PMO會(huì)議，表明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、 PMO召集人的能力有待提高 PMO用人標(biāo)準(zhǔn) 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃分級(jí) 編號(hào) 分級(jí) 相關(guān)闡述 1 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 2 項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃 地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán) 統(tǒng)一定義 指導(dǎo)性模板 3 項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃 一級(jí)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司 自定義 指導(dǎo)性模板并報(bào) 集團(tuán)備案 4 項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃， 暫不定義統(tǒng)一模板 龍湖集團(tuán) 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 編號(hào) 任務(wù)名稱 執(zhí)行部門 編號(hào) 任務(wù)名稱 執(zhí)行部門 1 辦理國土使用權(quán)證 發(fā)展部 10 交房 營銷部 2 交地（發(fā)展部向工程部交地） 發(fā)展部 11 交房完成 95% 營銷部 3 完成方案設(shè)計(jì) 研發(fā)部 12 售樓處、樣板房開放 營銷部 4 完成初步設(shè)計(jì) 研發(fā)部 13 取得預(yù)售許可證 營銷部 5 完成施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā)部 14 開盤 營銷部 6 取得施工許可證 工程部 15 完成 40%銷售 營銷部 7 項(xiàng)目開工 工程部 16 完成 70%銷售 營銷部 8 景觀施工進(jìn)場 工程部 17 完成 95%銷售 營銷部 9 竣工備案 工程部 如項(xiàng)目分期 ,則上述關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)相應(yīng)分解到各期 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，集團(tuán)可在與區(qū)域公司協(xié)商一致的基礎(chǔ)上增加部分關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)人 序號(hào) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間 基準(zhǔn) 驗(yàn)收部門 和人 復(fù)核人 批準(zhǔn)人 1 取得國土使用權(quán)證； 取得國土使用權(quán)證 經(jīng)集團(tuán) 審批 最新版 項(xiàng)目整 體進(jìn)度計(jì) 劃 中各 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 完成時(shí)間 計(jì)財(cái)部 /部門經(jīng)理 集團(tuán)財(cái)務(wù) 中心計(jì)劃 管理主管 集團(tuán) 總經(jīng)理 2 交地 發(fā)展部完成地上建筑和障礙物拆除及相關(guān)手續(xù)辦理，交給工程部，以達(dá)到項(xiàng)目按時(shí)進(jìn)場 工程部 /項(xiàng)目經(jīng)理 3 完成方案設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)階段性成果公司審批完成 取得方案設(shè)計(jì)評(píng)審意見通知書 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 4 完成初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)階段性成果公司審批完成 取得初步設(shè)計(jì)評(píng)審意見通知書 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 5 完成施工圖設(shè)計(jì) 取得規(guī)劃許可證 工程部和研發(fā)部完成施工圖內(nèi)審及施工圖設(shè)計(jì)交底 工程部 /項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 6 取得施工許可證 取得施工許可證 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 7 項(xiàng)目開工 項(xiàng)目基礎(chǔ)開工 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 8 售樓處、樣板區(qū) 開放 售樓處、樣板區(qū)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及景觀實(shí)施完成，對(duì)外開放 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 9 取得預(yù)售許可證 取得預(yù)售許可證 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)人 序號(hào) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)間基準(zhǔn) 驗(yàn)收部門和人 復(fù)核人 批準(zhǔn)人 10 開盤 項(xiàng)目對(duì)外放號(hào)，客戶開始選房 經(jīng)集團(tuán)審批最新版 項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃 中各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 集團(tuán)財(cái)務(wù) 中心計(jì)劃 管理主管 集團(tuán) 總經(jīng)理 11 完成 40%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =40% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 12 完成 70%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =70% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 13 完成 95%的銷售金額 已銷售合同金額 /項(xiàng)目可售金額 =70% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 14 景觀施工進(jìn)場 景觀施工進(jìn)場 景觀項(xiàng)目部 /項(xiàng)目經(jīng)理 15 竣工備案 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目取得竣工備案手續(xù) 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 16 交房 項(xiàng)目園林景觀及配套設(shè)施完工并移交物業(yè)公司 項(xiàng)目開始向業(yè)主交房 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 17 交房完成率 95% 已接房戶數(shù) /計(jì)劃交房數(shù) =95% 計(jì)財(cái)部 /計(jì)劃管理員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃主要負(fù)責(zé)人 計(jì)劃 類別 編制人 執(zhí)行 責(zé)任人 回顧人 復(fù)核人 調(diào)整 申請(qǐng)人 審核人 批準(zhǔn)人 集團(tuán) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 區(qū)域 總經(jīng)理 地區(qū)公司 計(jì)劃運(yùn)營專員 集團(tuán) 計(jì)劃運(yùn)營專員 地區(qū)總經(jīng)理 （針對(duì)定義的 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人 集團(tuán) 總經(jīng)理 項(xiàng)目一級(jí) 計(jì)劃 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 部門職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人部門 職能負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司 計(jì)劃運(yùn)營專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 （影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員 PMO會(huì)議 地區(qū) 總經(jīng)理 項(xiàng)目二級(jí) 計(jì)劃 部門職能 負(fù)責(zé)人 部門職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能 負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù)責(zé)人 （影響集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)） 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員 PMO會(huì)議 地區(qū) 總經(jīng)理 項(xiàng)目三級(jí) 計(jì)劃 個(gè)人 或小組 個(gè)人 或小組 項(xiàng)目職能 負(fù)責(zé)人 部門 職能負(fù)責(zé)人 部門職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制管理辦法 新項(xiàng)目取得土也中標(biāo)通知書后 14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以 PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃，并將集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按附件二的流程提交集團(tuán)審批（如集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃不易拆分，可將項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃一并提交，集團(tuán)審批時(shí)只關(guān)注集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃） 每年 12月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的年度調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上一版的變化，按流程提交集團(tuán)審批； 每年 6月 15日之前，地區(qū)公司須完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的半年調(diào)整，并明確標(biāo)示出與上版的變化，按流程提交集團(tuán)審批。 項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì) 劃 編 制 流 程集 團(tuán) 總 經(jīng) 理集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會(huì) 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計(jì)劃 運(yùn) 營 專 員 ）項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 專 員集 團(tuán) 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃項(xiàng) 目 一 級(jí)計(jì) 劃項(xiàng) 目 二 級(jí)計(jì) 劃項(xiàng) 目 三 級(jí)計(jì) 劃倒 推 出 一 級(jí) 計(jì) 劃由 二 級(jí) 計(jì) 劃 指 導(dǎo)三 級(jí) 計(jì) 劃 的 編 制批 準(zhǔn)審 核初 審 并 提 交P M O 審 核審 核抄 送批 準(zhǔn)計(jì) 劃 編制審 核項(xiàng) 目一 、 二級(jí) 計(jì) 劃一 起 編制 完 成審 核審 核計(jì) 劃 編制抄 送審 核提 交 集 團(tuán)審 批審 核初 審 并 提 交P M O 審 核項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃計(jì)劃編制流程 項(xiàng)目進(jìn)度回顧和調(diào)整管理辦法 如影響到： 1、交地； 2、國土使用權(quán)證等四證辦理； 3、開盤； 4、項(xiàng)目銷售 40%； 5、項(xiàng)目銷售 70%； 6、竣工備案； 7、交房。 地區(qū)公司總經(jīng)理需在每月第 6個(gè)工作日前按的流程提出局面調(diào)整申請(qǐng)和延誤原因分析。 項(xiàng) 目 進(jìn) 度 計(jì) 劃 檢 查 及 調(diào) 整集 團(tuán) 總 經(jīng) 理集 團(tuán) 財(cái) 務(wù) 部集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營負(fù) 責(zé) 人集 團(tuán) 計(jì) 劃 運(yùn) 營專 員區(qū) 域 公 司 總 經(jīng)理P M O 會(huì) 議P M O 召 集 人（ 區(qū) 域 公 司 計(jì)劃 運(yùn) 營 專 員 ）項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人部 門 職 能 負(fù) 責(zé)人項(xiàng) 目 專 員項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人集 團(tuán) 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計(jì) 劃項(xiàng) 目 一 級(jí)計(jì) 劃項(xiàng) 目 二 級(jí)計(jì) 劃項(xiàng) 目 三 級(jí)計(jì) 劃否是否是是否否 是是否每 周 自 查 、回 顧與 項(xiàng) 目 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致每 周 檢 查 、點(diǎn) 評(píng)審 核匯 總 并 初審運(yùn) 營 簡 報(bào) 和 未完 成 情 況 通 報(bào)月 度 運(yùn) 營會(huì) 討 論 和審 核批 準(zhǔn)每 月 不 定 期檢 查 、 點(diǎn) 評(píng)批 準(zhǔn) 并 發(fā)布與 職 能 負(fù) 責(zé)人 達(dá) 成 一 致討 論 批 準(zhǔn)運(yùn) 營 簡 報(bào)和 未 完 成情 況 通 報(bào)討 論 批 準(zhǔn)每 月 檢查 并 上報(bào)是 否 影 響 集團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn)提 交 書 面解 釋 和 調(diào)整 申 請(qǐng)直 接 調(diào) 整 計(jì)劃初 審 并 判斷 是 否 提交 P M O是 否 影 響 集團(tuán) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn)每 月 檢查 并 上報(bào)更 新 計(jì) 劃（ 區(qū) 域 計(jì) 劃 運(yùn)營 專 員 更 新 并報(bào) 集 團(tuán) 運(yùn) 營 專員 ）轉(zhuǎn) 入 集 團(tuán) 關(guān)鍵 節(jié) 點(diǎn) 調(diào) 整流 程更 新 一 級(jí) 計(jì)劃（ 項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 更新 并 報(bào) 區(qū) 域 計(jì) 劃運(yùn) 營 專 員 和 各 職能 負(fù) 責(zé) 人 ）每 月 檢查 并 上報(bào)抽 查審 核每 月 檢查審 核是 否 影 響 7個(gè) 關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn)轉(zhuǎn) 入 集 團(tuán)關(guān) 鍵 節(jié) 點(diǎn)調(diào) 整 流 程項(xiàng) 目 周 例會(huì) 回 顧 和檢 查項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃檢查和調(diào)整流程 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制與批準(zhǔn)管理指引 定義 及模版 編制 計(jì)劃批準(zhǔn) 編制 完成 時(shí)間 編制 完成 定義 執(zhí)行 責(zé)任人 上報(bào) 批準(zhǔn) 送達(dá) 集團(tuán)層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃 ,每個(gè)項(xiàng)目共有 17個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (由集團(tuán)統(tǒng)一定義標(biāo)準(zhǔn)模版 ) 項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人 地區(qū)公司 計(jì)劃運(yùn)營 專員 集團(tuán) 計(jì)劃運(yùn)營 專員 地區(qū)公司 PMO(會(huì)議 ) 集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員 (OA) 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人 (OA) 集團(tuán)投融資中心負(fù)責(zé)人 (OA) 集團(tuán)會(huì)計(jì)中心 (OA) 集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān) (OA) 集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn) (OA) 集團(tuán)副董事長項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人參與審批人員 項(xiàng)目啟動(dòng) :取得土地后 14個(gè)工作日內(nèi) (以 PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)的方式確定 ,詳見 龍湖集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理指引 ) 上報(bào)批準(zhǔn) 地區(qū)公司總經(jīng)理 年末項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整：每年12月 15日之前完成 半年項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整：每年 6月 15日之前完成 批準(zhǔn)流程中會(huì)議與 OA系統(tǒng)審批相結(jié)合！提高效率！ 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃回顧與調(diào)整管理指引 回顧頻次及方式 回顧結(jié)果 調(diào)整批準(zhǔn) 完成 時(shí)間 完成 定義 頻次 方式 檢查人 上報(bào)前提 上報(bào)人 批準(zhǔn) 送達(dá) 1、集團(tuán)按如下方式抽查：每月一次（ C類）每二月一次（ B類）每三月一次（ A類） 1、抽查 1、集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員 1、集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況，將在集團(tuán)運(yùn)營簡報(bào)上做統(tǒng)計(jì)分析，其中不能完成的將進(jìn)行通報(bào)。（基準(zhǔn)以年初和半年審批后計(jì)劃為基準(zhǔn)，如已進(jìn)行調(diào)整，則以最新調(diào)整后版本為基準(zhǔn)） 1、集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人（批準(zhǔn)） OA集團(tuán)公告 PMO（會(huì)議） 集團(tuán)計(jì)劃運(yùn)營專員（ OA） 集團(tuán)運(yùn)營負(fù)責(zé)人（ OA） 集團(tuán)總經(jīng)理（ OA） 集團(tuán)投融資中心負(fù)責(zé)人集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)集團(tuán)副董事長 每月頭 3個(gè)工作日前 統(tǒng)計(jì)報(bào)表和分析簡報(bào)通過網(wǎng)上提交 2、地區(qū)公司每月自查并上報(bào)（上報(bào)方式：網(wǎng)上提交統(tǒng)計(jì)報(bào)表和簡報(bào)） 2、地區(qū)公司自查 2、地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員 2、如影響到交地、四證齊全、開盤、營銷銷售 40%、 70%、竣工驗(yàn)收、交房等 7大節(jié)點(diǎn)，要求地區(qū)公司總經(jīng)理作出書面解釋，并轉(zhuǎn)入調(diào)整批準(zhǔn)程序。（基準(zhǔn)以年初和半年審批后計(jì)劃為基準(zhǔn)，如已進(jìn)行調(diào)整，則以最新調(diào)整后版本為基準(zhǔn)） 2、地區(qū)公司總經(jīng)理提交并轉(zhuǎn)入調(diào)整、批準(zhǔn)程序 每月頭 6個(gè)工作日前 完成批準(zhǔn)流程 配套明確的回顧及調(diào)整流程！ 面對(duì) “ 計(jì)劃不如變化快！ ” ，怎么辦？ 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行管理辦法 地區(qū)公司在每月第 1個(gè)工作日之前，以 PMO月度運(yùn)營會(huì)的方式，完成項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃執(zhí)行情況的總結(jié)和計(jì)劃調(diào)整； 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員，在每月第 3個(gè)工作日之前，將上月項(xiàng)目集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃完成情況及本月項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心； 集團(tuán)公司計(jì)劃運(yùn)營專員，在每月第 7個(gè)工作日之前，將集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況，以集團(tuán)運(yùn)營簡報(bào)的方式，在集團(tuán)公告； 地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營專員，應(yīng)在每月第 7個(gè)工作日之前，完成項(xiàng)目集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成情況的記錄和調(diào)整后計(jì)劃的更新。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃考核管理辦法 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按時(shí)成成率 = 項(xiàng)目每月計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按完成數(shù) / 項(xiàng)目每月計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù) 公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按時(shí)達(dá)成率 = 公司每月計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成數(shù) / 公司每月計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)數(shù) 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理支持文檔 1 3 4 龍湖集團(tuán)進(jìn)度計(jì)劃管理體系 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃模板（高層） 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃模板（花園洋房或多層） 5 一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃模板（別墅） 2 集團(tuán)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理指引 6 項(xiàng)目一級(jí)計(jì)劃指導(dǎo)模板使用指引 3 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃檢查及調(diào)整 3 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制流程 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 項(xiàng)目階段性成果定義及管理意義 為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開始到項(xiàng)目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 38個(gè) 項(xiàng)目階段性成果，針對(duì)特殊偶發(fā)事件的控制并形成了 6個(gè) 例外性階段性成果； 各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過程中的里程碑信號(hào)，上階段的里程碑信號(hào)是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。 項(xiàng)目階段性成果管理體系 其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人PMO召集人計(jì)財(cái)部研發(fā)造價(jià)工程營銷1 、 土 地 投 資 分 析 階 段成 果2 、 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 階 段 成 果3 、 方 案 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 初設(shè) 指 導(dǎo)4 、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果 驗(yàn) 算 與 施設(shè) 指 導(dǎo)5 、 施 工 準(zhǔn) 備 階 段 成 果6 、 營 銷 階 段 成 果 7 、 交 房 階 段 成 果8 、 后 續(xù) 階 段 成果1 、 項(xiàng) 目 戰(zhàn)略 定 位 、 市場 假 設(shè) 及 客戶 定 位 報(bào) 告2 、 項(xiàng) 目 預(yù) 案3 、 投 資 分 析報(bào) 告 （ 土地 ）4 、 項(xiàng) 目 定 位 、 客 戶 肖 像 描述 、 客 戶 價(jià) 值 敏 感 分 析 、 市場 預(yù) 測 及 銷 售 假 設(shè)5 、 成 本 敏 感 分 析 、 價(jià) 值 分配 及 成 本 預(yù) 設(shè) 方 案8 、 投 資 分 析 報(bào) 告（ 啟 動(dòng) ）9 、 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書1 0 、 景 觀 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù)書7 、 項(xiàng) 目 一 二 級(jí) 進(jìn) 度計(jì) 劃2 2 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計(jì) 任務(wù) 書6 、 售 樓 處 、 樣 板 房 選 址 、定 位 、 修 建 、 開 放 計(jì) 劃 及 預(yù)算1 5 、 成 本 測 算 及 驗(yàn) 算 報(bào) 告1 2 、 方 案 設(shè) 計(jì)成 果1 3 、 景 觀 方 案設(shè) 計(jì) 成 果3 0 、 精 裝 房 方 案 設(shè) 計(jì) 成 果1 6 、 投 資 驗(yàn) 算 及分 析 報(bào) 告 （ 方 案 ）1 7 、 初 步 設(shè) 計(jì)任 務(wù) 書1 8 、 景 觀 初 步設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書2 0 、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果2 1 、 景 觀 初 步 設(shè) 計(jì) 成果2 3 、 投 資 驗(yàn) 算 及 分 析報(bào) 告 （ 初 設(shè) ）2 4 、 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 成 本2 5 、 項(xiàng) 目 銷 售 指 標(biāo)2 6 、 項(xiàng) 目 管 理 大 綱2 7 、 三 通 一 平 實(shí) 施 方 案2 8 、 施 工 、 監(jiān) 理 單 位 篩 選及 評(píng) 估 報(bào) 告2 9 、 招 投 標(biāo) 、 計(jì) 價(jià) 方 案 、合 約 規(guī) 劃3 1 、 項(xiàng) 目 營 銷 策 略 方 案3 2 、 售 房 合 同 配 置 標(biāo) 準(zhǔn)3 3 、 售 房 合 同 附 圖3 4 、 價(jià) 格 表 及 付 款 方 式3 5 、 交 房 方 案3 7 、 商 業(yè) 移 交方 案3 6 、 資 產(chǎn) 管 理方 案銷 售 指 標(biāo) 分 解目 標(biāo) 成 本 分 解 報(bào) 告設(shè) 計(jì) 成 果 會(huì) 審 及 交 底 紀(jì) 要3 8 、 項(xiàng) 目 后 評(píng) 估報(bào) 告項(xiàng) 目 月 度 投 資 收 益 分 析 簡 報(bào)項(xiàng) 目 月 度 計(jì) 劃 運(yùn) 營 簡 報(bào)成 本 系 統(tǒng) 動(dòng) 態(tài) 跟 蹤 報(bào) 告、 初 步 設(shè) 計(jì) 成 果施 工 圖 設(shè) 計(jì) 成 果 過 程 設(shè) 計(jì) 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報(bào) 告 ， 對(duì) 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計(jì) 會(huì) 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 項(xiàng) 目 上 會(huì)土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計(jì) 完 成 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 開 始平 場 基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 項(xiàng) 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 交 房交 房 交 房 后 半 年1 1 、 精 裝 房 定 位 、 限 價(jià)以 及 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案1 4 、 精 裝 房 設(shè) 計(jì) 師 參 與 戶 型 研 討及 對(duì) 其 它 專 業(yè) 指 導(dǎo) 性 意 見精 裝 房 初 步 設(shè) 計(jì) 及 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 成 果龍湖集團(tuán)項(xiàng)目階段性成果定義及審批流程 明確了 44個(gè)階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 除文件中定義的審批人和抄送人，各區(qū)域公司可根據(jù)實(shí)際需要，申請(qǐng)?jiān)黾訉徍巳撕统腿?，但需?jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理的批準(zhǔn) 隨公司發(fā)展，集團(tuán)會(huì)增減管控的階段性成果范圍和對(duì)審批流程進(jìn)行更新 龍湖項(xiàng)目階段性成果管理辦法 上一階段的項(xiàng)目階段性成果完成審批，才能進(jìn)入下一階段工作 集團(tuán)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)域公司項(xiàng)目階段性成果提交的及時(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行管控 對(duì)不按時(shí)提交階段性成果的項(xiàng)目，集團(tuán)每月在“ OA集團(tuán)”公告中定期公示，公示內(nèi)容包括未完成階段性成果的項(xiàng)目名稱、具體經(jīng)辦人、責(zé)任部門及經(jīng)理； 集團(tuán)每季度進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)按時(shí)達(dá)成率較好的區(qū)域公司進(jìn)行公開表揚(yáng)，對(duì)按時(shí)達(dá)成率較差的區(qū)域公司集團(tuán)會(huì)建議區(qū)域公司總經(jīng)理對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰； 各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部也應(yīng)將項(xiàng)目階段成果納入各部門一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行管控 各區(qū)域公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部管理組主管負(fù)責(zé)每月填寫并向集團(tuán)提交 項(xiàng)目階段性成果跟蹤表 項(xiàng)目階段性成果 審核流程 各 專 業(yè) 成 果項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 審 核 ， 整 理部 門 審 查A 部 門復(fù) 核 并 提 交 集 團(tuán) 審 核P M O 會(huì) 議 審 核 及 論 證集 團(tuán) 階 段 性 成 果 審 核區(qū) 域公 司集 團(tuán)集 團(tuán) 運(yùn) 營 中 心P M O 召 集 人P M O 成 員項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查B 部 門各 專 業(yè) 成 果部 門 審 查C 部 門職 能 部 門項(xiàng) 目 職 能 經(jīng) 理 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖運(yùn)營管理體系小結(jié) 內(nèi)容 區(qū) 域 公 司 會(huì) 議 管 理 體 系項(xiàng) 目 運(yùn)營非 項(xiàng) 目運(yùn) 營地 區(qū) 公 司 辦 公 周 例 會(huì)非 項(xiàng) 目 運(yùn) 營 的 跨 部 門 專題 研 討 會(huì)公 司 高 層 與 員 工 座 談 會(huì)季 度 綜 合 指 標(biāo) 回 顧 會(huì)年 度 總 結(jié) 表 彰 會(huì)半 年 表 彰 會(huì)P M O 預(yù) 案 決 策 會(huì)P M O 階 段 成 果 審 查 會(huì)P M O 項(xiàng) 目 啟 動(dòng) 會(huì)P M O 項(xiàng) 目 關(guān) 鍵 決 策 會(huì)P M O 年 度 /半 年 運(yùn) 營 總結(jié) 會(huì)P M O 月 度 運(yùn) 營 會(huì)項(xiàng) 目 周 例 會(huì)會(huì)議管理體系 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖運(yùn)營管理體系小結(jié) 內(nèi)容 走進(jìn)龍湖 龍湖集團(tuán)運(yùn)營管理體系 整體概述 PMO管理體系 項(xiàng)目進(jìn)度管理體系 項(xiàng)目階段成果管理體系 區(qū)域公司會(huì)議管理體系 區(qū)域公司項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 區(qū)域公司非項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理體系 龍湖集團(tuán)知識(shí)管理體系 龍湖項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)介紹 龍湖計(jì)劃管理體系小結(jié) 內(nèi)容 名詞解釋 召集人 匯集議題，通知時(shí)間、地點(diǎn)和參會(huì)人員，審議議題相關(guān)資料是否能夠達(dá)到溝通效果。會(huì)議紀(jì)要的整理和發(fā)布 主持人 對(duì)會(huì)議的成效負(fù)責(zé)，控制參會(huì)人員范圍，控制會(huì)議時(shí)間，把控會(huì)議進(jìn)度以及形成會(huì)議紀(jì)要。 區(qū)域公司辦公周例會(huì) 會(huì)議目的 1、著眼于組織發(fā)展、企業(yè)文化、企業(yè)外部市場、政府、競爭環(huán)境的研究和決策； 2、除項(xiàng)目運(yùn)營之外的企業(yè)問題研究決策； 議題準(zhǔn)備 1、周例會(huì)決議執(zhí)行跟蹤表； 2、如有較大或特殊性議題，由召集人、議題會(huì)議負(fù)責(zé)人通過郵件發(fā)給參會(huì)人員（資料可以采用 PPT/Project等形式）； 召集人 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人 議題審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 會(huì)議內(nèi)容 1、辦公周例會(huì)的決議執(zhí)行情況滾動(dòng)跟蹤； 2、就行業(yè)發(fā)展、市場、政府、競爭環(huán)境等外部環(huán)境的新動(dòng)向以及城市規(guī)劃的新趨勢等內(nèi)容進(jìn)行通報(bào)； 3、企業(yè)文化以及與員工溝通情況通報(bào)與分析（包括：核心價(jià)值觀、工作習(xí)慣、標(biāo)準(zhǔn)等）； 4、部門建設(shè)與部門間的協(xié)調(diào)（包括：對(duì)部門內(nèi)部管理方式及心得、需各部門配合解決的的事務(wù)等）； 5、公司及各職能部門與外部公共關(guān)系得管理（包括政府、媒體、掌握話語權(quán)的重要人士和組織等）； 6、人力資源問題（包括：各部門提出的人力資源需求和人力資源調(diào)配問題，并討論解決方法）； 7、非項(xiàng)目運(yùn)營層面的和推薦給集團(tuán)非項(xiàng)目運(yùn)營層面的知識(shí)管理內(nèi)容（知識(shí)管理內(nèi)容包括：制度、流程、指引的創(chuàng)建、更新和案例剖析等；） 8、例外管理（對(duì)公司或部門遇到的突發(fā)性，特殊事務(wù)的處理方式進(jìn)行討論，沉淀管理方法，減少例外發(fā)生） 9、傳達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略意圖及重大決定； 10、區(qū)域公司自主定義的其他議題； 會(huì)議時(shí)間 周一上午，新公司通常 2-3小時(shí)，成熟公司 1-2小時(shí) 主持人 區(qū)域公司總經(jīng)理 參會(huì)人員 區(qū)域公司總經(jīng)理、各職能負(fù)責(zé)人；（經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)可擴(kuò)大到職能模塊負(fù)責(zé)人或其他臨時(shí)列席人員） 會(huì)議成果 1、會(huì)議紀(jì)要（可包含決議、信息通報(bào)、對(duì)決議執(zhí)行情況的滾動(dòng)跟蹤、通報(bào)表揚(yáng)、通報(bào)批評(píng)）； 2、對(duì)外公關(guān)； 3、對(duì)集團(tuán)上報(bào)公文； 4、對(duì)內(nèi)文件； 5、區(qū)域非項(xiàng)目層面制度、流程、指引、模板的創(chuàng)建和更新； 6、推薦給集團(tuán)非項(xiàng)目知識(shí)管理體系的文件； 區(qū)域公司辦公周例會(huì) 會(huì)議成果處理（區(qū)域 公司層面） 成果整理 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人 成果審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 送達(dá)范圍 1、全公司員工； 2、對(duì)外報(bào)送； 3、集團(tuán)對(duì)口部門； 4、區(qū)域知識(shí)專員； 5、推薦給集團(tuán)知識(shí)專員 增加送達(dá)所需審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 送達(dá)途徑 1、 OA、新聞； 2、 -； 3、 OA、新聞； 4、 OA、知識(shí)管理； 5、 OA、知識(shí)管理 會(huì)議成果 處理（集團(tuán) 層面） 上報(bào)成果 1、集團(tuán)上報(bào)文件； 2、推薦給集團(tuán)的非項(xiàng)目知識(shí)管理體系文件 上報(bào)負(fù)責(zé)人 區(qū)域公司知識(shí)專員 上報(bào)對(duì)象 1、集團(tuán)人力資源行政部門或其他部門； 2、集團(tuán)知識(shí)專員 集團(tuán)審批人 公司高層與員工座談會(huì) 會(huì)議內(nèi)容 公司高層與員工座談會(huì)（規(guī)模 50人以上的區(qū)域公司可采用） 會(huì)議目的 高層與員工面對(duì)面溝通，以減少信息衰減，幫助員工理解企業(yè)文化，達(dá)成戰(zhàn)略共識(shí)，建立感情； 議題準(zhǔn)備 1、如果是有主題的單向式溝通會(huì)，高層應(yīng)有相關(guān) PPT或文件 2、有主題的互動(dòng)式溝通，應(yīng)先將溝通主題告知參會(huì)員工； 3、若是無主題的互動(dòng)式溝通，應(yīng)提前通知員工作出提問準(zhǔn)備（在網(wǎng)上提交問題或會(huì)上提問） 召集人 人力資源行政部職能負(fù)責(zé)人 議題審批 主持人 會(huì)議內(nèi)容 由召集人、主持人控制 會(huì)議時(shí)間 每季度或不定期 主持人 區(qū)域公司總經(jīng)理或集團(tuán)董事長或集團(tuán)總經(jīng)理或集團(tuán)總監(jiān) 參會(huì)人員 根據(jù)溝通內(nèi)容和目的由主持人與區(qū)域人力資源行政部確定 會(huì)議成果 將關(guān)鍵信息整理成書面文字資料或視頻資料 會(huì)議成果 處理（區(qū) 域公司層 面） 成果整理 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人 成果審批 主持人 送達(dá)范圍 區(qū)域公司或全集團(tuán) 增加送達(dá)所需審批 主持人 送達(dá)途徑 OA區(qū)域新聞或集團(tuán)新聞 會(huì)議成果 處理（集 團(tuán)層面） 上報(bào)成果 - 上報(bào)負(fù)責(zé)人 - 上報(bào)對(duì)象 - 集團(tuán)審批人 非項(xiàng)目運(yùn)營的跨部門專題研討會(huì) 會(huì)議內(nèi)容 非項(xiàng)目運(yùn)營的跨部門專題研討會(huì) 會(huì)議目的 各職能就某一業(yè)務(wù)研究課題，案例與其他部門進(jìn)行研討或成果分享； 議題準(zhǔn)備 PPT/Project、相關(guān)資料、圖說、模型 召集人 牽頭職能負(fù)責(zé)人 議題審批 牽頭職能負(fù)責(zé)人 會(huì)議內(nèi)容 1、問題提出 原因分析 癥結(jié) 對(duì)策 2、問題提出 頭腦風(fēng)暴 結(jié)論 草案 會(huì)議時(shí)間 不定期 主持人 牽頭職能負(fù)責(zé)人 參會(huì)人員 根據(jù)牽頭職能負(fù)責(zé)人需求以及其他參會(huì)職能負(fù)責(zé)人商議確定 會(huì)議成果 自定義 會(huì)議成果處理（區(qū)域 公司層面） 成果整理 牽頭職能負(fù)責(zé)人 成果審批 - 送達(dá)范圍 視情況而定 增加送達(dá)所需審批 - 送達(dá)途徑 OA 會(huì)議成果 處理（集團(tuán) 層面） 上報(bào)成果 視情況而定 上報(bào)負(fù)責(zé)人 視情況而定 上報(bào)對(duì)象 - 集團(tuán)審批人 季度綜合指標(biāo)回顧會(huì) 會(huì)議目的 與項(xiàng)目運(yùn)營有關(guān)但不限于項(xiàng)目運(yùn)營的區(qū)域階段性綜合體檢 議題準(zhǔn)備 由指標(biāo)回顧負(fù)責(zé)人收集平衡記分卡相關(guān)數(shù)據(jù)（每個(gè)指標(biāo)都有指標(biāo)回顧負(fù)責(zé)人） 召集人 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人或 PMO召集人 議題審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 會(huì)議內(nèi)容 1、對(duì)平衡記分卡相關(guān)指標(biāo)的歸集展示； 2、對(duì)異常數(shù)據(jù)的根本原因進(jìn)行分析； 3、作出改進(jìn)計(jì)劃； 4、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累知識(shí)； 會(huì)議時(shí)間 1、每個(gè)季度結(jié)束后 15天之內(nèi)； 2、初期 4-6小時(shí)，成熟后 3小時(shí)左右； 主持人 區(qū)域公司總經(jīng)理 參會(huì)人員 職能負(fù)責(zé)人、職能模塊負(fù)責(zé)人、指標(biāo)回顧負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；（其他人可根據(jù)需要由總經(jīng)理 批準(zhǔn)后可以參加） 會(huì)議成果 由集團(tuán)制定指導(dǎo)性模板（含總的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析、改進(jìn)計(jì)劃、積累知識(shí)） 會(huì)議成果 處理（區(qū) 域公司層 面） 成果整理 PMO召集人 成果審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 送達(dá)范圍 參會(huì)人員 增加送達(dá)所需審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 送達(dá)途徑 OA會(huì)議管理 會(huì)議成果 處理（集 團(tuán)層面） 上報(bào)成果 按模板形成的統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 上報(bào)負(fù)責(zé)人 召集人 上報(bào)對(duì)象 上報(bào)對(duì)象為集團(tuán)職能負(fù)責(zé)人、運(yùn)營專員、知識(shí)管理專員、總經(jīng)理、集團(tuán)副董事長、集團(tuán)董事長 集團(tuán)審批人 半年總結(jié)表彰會(huì) 會(huì)議目的 1、業(yè)務(wù)信息分享 2、員工的節(jié)日（團(tuán)隊(duì)建設(shè)、激勵(lì)士氣） 議題準(zhǔn)備 1、獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選 PPT； 2、半年重要指標(biāo)回顧 PPT； 3、其他形式的資料； 4、獎(jiǎng)品、獎(jiǎng)金、證書等； 召集人 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人 議題審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 會(huì)議內(nèi)容 1、區(qū)域公司總經(jīng)理作半年重要指標(biāo) PPT宣講； 2、公布獲獎(jiǎng)名單； 3、事跡介紹（區(qū)域公司自選形式，生動(dòng)活躍）； 4、團(tuán)隊(duì)活動(dòng) 會(huì)議時(shí)間 1天左右 主持人 區(qū)域公司總經(jīng)理 參會(huì)人員 1、區(qū)域公司全體員工； 2、可邀部分集團(tuán)人員； 會(huì)議成果 1、獲獎(jiǎng)名單及事跡； 2、照片； 3、影視資料； 4、光盤、文字等 會(huì)議成果 處理（區(qū) 域公司層 面） 成果整理 召集人 成果審批 - 送達(dá)范圍 全集團(tuán)人員 增加送達(dá)所需審批 - 送達(dá)途徑 OA、內(nèi)部論壇 會(huì)議成果 處理（集 團(tuán)層面） 上報(bào)成果 - 上報(bào)負(fù)責(zé)人 - 上報(bào)對(duì)象 - 集團(tuán)審批人 年總結(jié)表彰會(huì) 會(huì)議目的 1、業(yè)務(wù)信息分享； 2、戰(zhàn)略部署； 3、員工的節(jié)日（團(tuán)隊(duì)建設(shè)、激勵(lì)士氣） 議題準(zhǔn)備 1、獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選 PPT； 2、全年重要指標(biāo)回顧 PPT； 3、總經(jīng)理綜合總結(jié)、下一步戰(zhàn)略部署PPT； 4、其他形式的資料； 5、獎(jiǎng)品、獎(jiǎng)金、證書等； 召集人 人力資源行政職能負(fù)責(zé)人 議題審批 區(qū)域公司總經(jīng)理 會(huì)議內(nèi)容 1、指標(biāo)回顧負(fù)責(zé)人作報(bào)告（采用 PPT形式） 2、區(qū)域公司總經(jīng)理作綜合總結(jié)，并進(jìn)行下一步戰(zhàn)略部署； 3、公布獲獎(jiǎng)名單； 4、事跡介紹（區(qū)域公司自選形式，生動(dòng)活躍）； 5、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)