【商業(yè)地產(chǎn)-PPT】萬科：價(jià)格模型（重點(diǎn)參考資料）

萬科價(jià)格模型（廣州） 價(jià)格制定與價(jià)格檢測(cè) 定價(jià)的第一原則： 最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。 實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理： 優(yōu)選法。 目錄 序：以前的定價(jià)方式 一、萬科價(jià)格模型的原理 1、名詞解釋 2、定價(jià)原理 3、價(jià)格生成子模型 4、價(jià)格檢測(cè)子模型 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 1、住宅價(jià)格模型的三大維度 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） 以城花為例 1、住宅價(jià)格模型的四大維度 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 四、萬科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 2、進(jìn)一步需要思考的問題 序：以前的定價(jià)方式 1、主要的前模型定價(jià)方式 （ 1）基價(jià)差價(jià)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià) 3）確定層差 4）制定價(jià)格表 5）銷售中檢驗(yàn)、反饋 （ 2）基價(jià)系數(shù)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù) 3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價(jià)格表 （ 3）混合法 以上兩種方法的混合 （ 4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法 序論：前模型定價(jià)方式 2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣 （ 1）優(yōu)點(diǎn) 1）定價(jià)直接、明了 2）運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格 （ 2）缺點(diǎn) 1）定價(jià)體系不系統(tǒng)； 2）價(jià)格制定的隨意性較大； 3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時(shí)候賺錢、什么時(shí)候虧錢、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說，就是 影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷 ； 5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來了條水魚”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)； 一、萬科價(jià)格模型的原理 1、名詞解釋 （ 1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格； （ 2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)； （ 3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)格差異； （ 4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1； （ 5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異； （ 6）層差：樓層之間的差價(jià)； （ 7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整； 一、萬科價(jià)格模型的原理 2、定價(jià)原理 設(shè)基價(jià)為 P0，維度一為 X1，維度二為 X2 ； 維度一的權(quán)重為 x1，維度二的權(quán)重為 x2 ； 設(shè)層差矩陣為 C； 則房源 n的價(jià)格 一、萬科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （ 1）維度矩陣的原理 價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源 n的維度的確定；維度確定的基本原理是： 1）影響房源 n價(jià)格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況 2）各主要因素的分類；影響價(jià)格的因素通常可分為 3 5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為： 景觀、朝向、安靜度 ； 3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45、 35、 20；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為 50、 35、 15；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶更在乎所購買產(chǎn)品是否安靜； 4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)際爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度的分值；并確定層差； 一、萬科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （ 2）維度矩陣的示例 單元 樓層 房號(hào) 景觀系數(shù)45% 朝向系數(shù)35% 安靜度20% C1 4層 101 -0.04 -0.04 0.08 201 -0.04 -0.04 0.08 301 -0.04 -0.04 0.08 401 -0.04 -0.04 0.08 102 -0.08 -0.04 0.08 202 -0.08 -0.04 0.08 302 -0.08 -0.04 0.08 402 -0.08 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 維度矩陣 X= 維度矩陣是整個(gè)價(jià)格體系的核心； 其數(shù)學(xué)依據(jù)是“優(yōu)選法” ； 優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差； 通過對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的強(qiáng)制排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并通過價(jià)格模型將其體現(xiàn)在最終的定價(jià)中。 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 維度矩陣 X= 45 35 20 權(quán)重 x= x1 X2 X3 = = X1 X2 X3 一、萬科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （ 3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù) 綜合系數(shù) 45 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.08 -0.08 -0.08 -0.08 = -0.016 -0.016 -0.016 -0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 = 35 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04 20 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 一、萬科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （ 3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù) 一、萬科價(jià)格模型的原理 3、價(jià)格生成子模型 （ 4）價(jià)格生成 -0.016 -0.016 -0.016 -0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 設(shè) 基價(jià)為 P0 則房源 n的價(jià)格 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 =原始價(jià)格 +C = -0.016 -0.016 -0.016 -0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 P0 + 355 -170 -130 -200 355 -170 -130 -200 一、萬科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 價(jià)格檢驗(yàn)子模型是對(duì)價(jià)格生成子模型的驗(yàn)算；根據(jù)驗(yàn)算結(jié)果，將對(duì)價(jià)格生成子模型進(jìn)行調(diào)整，該調(diào)整可能會(huì)歷經(jīng)幾輪方能最終定案。 （ 1）價(jià)格檢驗(yàn)的原則 以上原始價(jià)格生成后，是否符合我們定價(jià)的原則和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)是否合理呢？有以下幾個(gè)價(jià)格檢驗(yàn)的原則： 1）均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)格生成子模型生成的 Pn的均價(jià)是否滿足公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要求； 2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價(jià)差異；并根據(jù)市場(chǎng)情況（通常是客戶儲(chǔ)備情況和周邊競(jìng)品戶型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對(duì)戶型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過 20； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭娛樂室面積、地下儲(chǔ)藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽臺(tái)及不封閉陽臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽光室個(gè)數(shù) ，等。 一、萬科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （ 2）價(jià)格檢驗(yàn)的原理 設(shè) Sn為房源 n的面積矩陣，則均價(jià) Pn Sn 棟均價(jià) 戶型均價(jià) P 1n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1 1 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1 1 戶型 1 S戶型 1 最高價(jià) max（ Pn） 最低價(jià) min （ Pn） 一、萬科價(jià)格模型的原理 4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （ 3）價(jià)格檢驗(yàn)的示例 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 1、住宅價(jià)格模型的三大維度 住宅的三大維度一般是：景觀、安靜度、朝向； 雖然影響居住品質(zhì)的因素很多，但歸類后，無外乎以上三大類； 層差一般不作為維度之一，因?yàn)樵诒举|(zhì)上，三大維度與基價(jià)的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價(jià)數(shù)值關(guān)系。 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 1）單元編號(hào) 部門：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷部 階段成果：編號(hào)平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） 部門：設(shè)計(jì)部 階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭娛樂室面積、地下儲(chǔ)藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽臺(tái)及不封閉陽臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽光室個(gè)數(shù)等。 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn) 用百分比確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如 -0.20.2 例：目標(biāo)均價(jià) 6000元 /m2，價(jià)格拉差約1200元 /m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為 -0.10.1 （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 X= （ 8）確定層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層： 樓層 層差公式 價(jià)差 4F P+360 400 3F P-40 60 2F P-100 120 1F P-220 0 C= 360 -40 -100 -220 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價(jià)格 -0.016 -0.016 -0.016 -0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 則房源 n的價(jià)格 P0 5,660 5,730 5,690 5,810 5,553 5,623 5,583 5,703 +C = -0.016 -0.016 -0.016 -0.016 -0.034 -0.034 -0.034 -0.034 P0 + 360 -40 -100 -220 360 -40 -100 -220 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加） 確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)估價(jià)，各類附加值的單價(jià)可參考： 花園： 15001700元 /m2 家庭娛樂室： 10001500元 /m2 露臺(tái)： 800元 /m2 平屋頂： 12001500元 /m2 陽光室 /地下采光井 /結(jié)構(gòu)平臺(tái)： 1000元 /個(gè) 此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)； 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 計(jì)算以下指標(biāo)： Pn Sn 棟均價(jià) 戶型均價(jià) P 1n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1 1 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1 1 戶型 1 S戶型 1 最高價(jià) max（ Pn） 最低價(jià) min （ Pn） 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng) 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） 以藍(lán)山為例 3、整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正 價(jià)格檢驗(yàn)完成 均價(jià)是否達(dá)到要求 價(jià)格生成完成 基價(jià)輸入 是 否 模型制定 各維度是否合理 是 調(diào)整因子附加 生成價(jià)格表 戶型均價(jià)判斷 棟均價(jià)判斷 最高最低價(jià)判斷 經(jīng)驗(yàn)判斷 否 各類附加值 策略附加 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） 以城市花園城市 1道為例 1、商業(yè)價(jià)格模型的四大維度 商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大??； 影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高； 以上四大維度是對(duì)樓層差異、 景觀差異性原則、 展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類綜合； 單位 人流（臨街面交通） 55 面寬進(jìn)深比 20 交鋪標(biāo)準(zhǔn)15 面積大小10 201 -0.15 -0.2 0.2 -0.1 202 -0.25 0.25 0.2 -0.1 203 -0.25 0.2 0.2 -0.1 204 -0.25 0.2 0.2 -0.1 205 -0.25 -0.1 0.2 -0.1 206 -0.15 0.25 0.2 -0.1 208 -0.25 0.25 0.2 -0.1 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） 以城市花園城市 1道為例 2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 商業(yè)價(jià)格模型的操作過程與住宅基本類似，此不贅述，基本的流程如下： （ 1）單元編號(hào) （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 石化路 0.5 石化路 -1 0.4 風(fēng)情街 +1 0.2 風(fēng)情街 0.1 風(fēng)情街 -1 0 核心路 0 二樓 0.25 1:21:1 0.25 1:31:2 0.2 或 1:1 1:41:3 0 成就人類千古夢(mèng)想 人生從此更精彩 真正讓生活動(dòng)起來 解釋： 品牌理念旨在詮釋一個(gè)品牌的核心思想 ， 代表 著品牌經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任和追求 ， 也是對(duì)顧客的一種承諾 。 品牌理念一般比較貼近人的生活 ， 不刻意追求廣告語的那種震撼力 ， 也沒有必要對(duì)它專門進(jìn)行宣傳 。 以上三條供選擇參考 。 舉例： 天河城 穩(wěn)健誠(chéng)信 、 持續(xù)發(fā)展 （ 其稱經(jīng)營(yíng)理念 ） 諾基亞 科技以人為本 沃爾瑪 天天平價(jià) 體驗(yàn)國(guó)際頂級(jí)時(shí)尚的第二世界 。 解釋： 品牌定位是結(jié)合自身實(shí)際特色 ， 在消費(fèi)者頭腦中刻下一個(gè)獨(dú)特形象 ， 重要的是該形象帶給人們的實(shí)在利益 。 品牌定位也是一種營(yíng)銷目標(biāo) ， 在后期營(yíng)銷活動(dòng)中要做符合該定位的事亦 ， 以便真正使目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 。 舉例： 碧桂園 給你一個(gè)五星級(jí)的家； 世博廣場(chǎng) 博覽全球商業(yè)文明； 星河傳說 IEO/行業(yè)領(lǐng)袖的區(qū)域總部； 第一國(guó)際 城市引擎 ， 財(cái)富動(dòng)力； 地王國(guó)際 首席中心黃金商業(yè)港； “ 體驗(yàn)國(guó)際頂級(jí)時(shí)尚的第二世界 ”這一定位把消費(fèi)者的利益考慮進(jìn)來了，即華南 MALL是一個(gè)可享受到當(dāng)今世界上頂級(jí)流行文化的地方，而第二世界又把華南 MALL的“大規(guī)模、多業(yè)態(tài)、頂級(jí)品牌集中”等特色用四個(gè)字表達(dá)出來。第二世界表示超越地球、唯我獨(dú)尊，具有沖擊力、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的霸氣、無可替代。 麥當(dāng)勞近來用 “ 我就喜歡 ” 的廣告語進(jìn)行傳播 ， 旨在營(yíng)造一種 “ 自我 、 快樂 、 青春 ” 個(gè)性 ， 正好適應(yīng)主要市場(chǎng) （ 青少年 ） 的生活態(tài)度和個(gè)人風(fēng)格 ， 從而使麥當(dāng)勞與消費(fèi)者心貼得更近 。 華南 MALL的個(gè)性塑造是區(qū)別與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一種必要方式。 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃 ， 華南 MALL屬于全層性質(zhì)的市場(chǎng)定位 ， 考慮到各個(gè)層次的消費(fèi)者 ， 可以把華南 MALL的個(gè)性 ， 強(qiáng)化在“ 國(guó)際 、 激情 、 時(shí)尚 ” 方面 。 把華南 MALL的品牌形象建設(shè)為： 精彩的 、 國(guó)際的 、 激情的 、 時(shí)尚的 、 輕松的 、 快樂的 、信賴的 、 創(chuàng)新的 、 浪漫的 、 唯一的 。 這種形象是通過華南 MALL全員在每一件事上的努力 ， 而讓消費(fèi)者產(chǎn)生一種一致的情感認(rèn)同 。 不是自己叫出來的 。在此提出是為后期的任何工作指明一個(gè)主向 。 比如任何一項(xiàng)廣告 ， 在文字上和風(fēng)格上應(yīng)符合上述形象 ， 每一次廣告、 每一次活動(dòng)應(yīng)為品牌形象起到累積作用 。 上 面所講品牌規(guī)劃，除了有給華南 MALL賦于靈魂作用之外，也是為后期廣告創(chuàng)意和表現(xiàn)找到落腳點(diǎn)，因?yàn)槿魏我淮螐V告都是在一定的思路下表現(xiàn)的。 下面是廣告基本策略： 為何確定廣告策略 ? 廣告由創(chuàng)意和策略組成?？茖W(xué)的策略加獨(dú)特的創(chuàng)意表現(xiàn)的廣告才是有效的。因此建議講究廣告的策略性。 如何確定廣告基本策略 ？ 廣告策略體現(xiàn)在廣告目的 、 廣告任務(wù) 、 廣告承