河北石家莊某商貿城項目建議書（代可行性研究報告）

“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 1 頁 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 總論 1.1、項目概況 1.1.1、項目名稱： XX商貿城 項目承辦單位：河北 XX房地產開發(fā)有限公司 法人代表： 法定地址： 電話： 1.1.2、承辦單位概況 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 2 頁 河北 XX房地產開發(fā)有限公司由中國金龍控股，中國金龍創(chuàng)建于 1993年，是經國家工商總局注冊的全國無區(qū)域企業(yè)， 1997年通過 ISO9001認證。被溫州市委市政府授予重點骨干“規(guī)模型、科技型、外向型”企業(yè)，列入國家計委高新技術產業(yè)化工程、科技部火炬項目、信息產業(yè)部科研民品計劃和承擔國家電子信息發(fā)展基金項目；為中國電子元件百強企業(yè)，電子信息全國先進單位。在國內上海、天津、廈門、廣東東莞、深圳、香港等地區(qū)設有分公司，并在日本、韓國、美國、德國設有辦事。公司員工 3000多人，總部設在溫州，總建筑面積 88000平方米，并正在建設上海金龍 65000平方米，具有極強的開發(fā)能力和嚴格的國際企業(yè)管理模式，為項目的成功建設提供了有利的資金保障。 公司在產業(yè)升級的同時，實行多元化經營戰(zhàn)略，主要產業(yè)有：電子、信息、投資、房地產、金融等，特別是在房地產投資方面走出了成功的一步，公司房地產投資的特點是：以開發(fā)大型綜合商圈為特點，從而帶動整個區(qū)域的繁榮與增值，“ XX”項目 又將成為公司發(fā)展的重要里程碑，形成新的增長點。河北 XX房地產開發(fā)有限 公司注冊資金 3000萬元，二級開發(fā)資質。公司的領導層多年從事商業(yè)經營活動，具有很強的商業(yè)意識，熟悉商業(yè)操盤和運作。公司技術力量雄厚，主要技術人員均有多年從事商業(yè)房地產開發(fā)的經驗，為項目的順利實施提供了強有力的技術保障。 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 3 頁 1.3、項目擬建地點 本項目擬建地點位于 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米。 場址交通便利。 1.4項目建議書（代可研報告）編制單位 XX市建筑設計院 咨詢證書編號： 法人代表： 法定地址： 1.5編制依據、編制原則、編制工作概況和研究范圍 1.5.1編制依據 1.5.1.1建設單位委托書 1.5.1.2XX市 2010年總體規(guī)劃 1.5.1.3XX市規(guī)劃局 2003年 10月 19日規(guī)劃條件。 1.5.1.4項目場址地形圖及有關其他基礎數據資料。 1.5.2 編制原則 1.5.2.1依據 XX市總體規(guī)劃，嚴格遵守國家現行的有關規(guī)范和法規(guī)及省市有關政策。 1.5.2.2本著科學規(guī)劃、合理布局，設計先進，節(jié)省投資的原則。 1.5.2.3該項目建筑設計要求滿足使用功能要求，創(chuàng)造既“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 4 頁 有現代風格和 又有濃郁商業(yè)氣息的商貿城。 1.5.3 項目建議書（代可研報告）編制工作概況 受建設單位委托，我院組成項目建議書（代可研報告）“項目組”，會同建設單位有關人員對擬建場地進行了踏勘，并同建設單位有關人員進行了多次廣泛深入的座談與交流，建設單位有關人員提出了運作構思，并提供了本項目的相關資料及文件，我院項目組在認真調查、統(tǒng)計、分析、研究的基礎上，編制了項目建議書（代可研報告）。 1.5.4 項目建議書（代可研報告）的研究范圍 依據該項目建設特點，對項目建設的必要性，建設規(guī)模、建設選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保 與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務分析等內容進行了 全面系統(tǒng)的 研究和測算 1.6研究結論 本項目符合 XX市城市總體規(guī)劃，建筑設計滿足使用者對辦公和居住的要求。 經計算，本項目估算總投資 33.9159億元人民幣，其中：建筑工程費 199824.38萬元，設備購置費 7630萬元，安裝工程費 763萬元，其它費 113225.29萬元，預備費 11746.1萬元，貸款利息 5970.41萬元。資金來源為自籌及銀行貸款，貸款比例為投資額的 40%，貸款額度 133275.60 萬元。 投資利潤率為（稅后） 2.95% “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 5 頁 投資利稅率為（ 稅后） 10.56% 財務內部收益率（稅后） 4.45% 財務凈現值（ IC=4%，稅后） 1353萬元 借款償還期（稅前） 3.09年（含建設期） 投資回收期（稅后） 3.94年（含建設期） 本項目的建設對于加快我市舊城改造步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。 第十一章 項目建設的背景與必要性 2.1、項目背景： 2.1.1、 XX商業(yè)經濟簡析： XX作為河北省的省會城市，市區(qū)常住人口 218萬人，流動人口 30萬人，它地處東西南北交叉中心，是京廣 、石德、石太等幾條鐵路、公路和高速公路的交匯點，東臨“三港”天津、秦皇島、黃驊港，背靠靠北京、天津兩大直轄市，地處“三北”華北、西北、和東北，面向“三南”中南、西南和華南，是東西南北商品和國內外商品、貨物批發(fā)倉儲和最大最具規(guī)模的集散地。正是由于它得天獨厚的地理位置，使它自古以來便成為一個商賈云集之地，工、農、商業(yè)非常發(fā)達。 2002年 XX的社會商品零售總額達 411.5億元，良好的經濟形勢，日益增長的消費需求與落后的商業(yè)格局形成巨大的矛盾，市場經濟的進一“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 6 頁 步發(fā)展，迫切需求具有全新理念和高級經營業(yè)態(tài)的現代商業(yè)產生。 因此，位于 XX橋西區(qū)南花園商貿區(qū)融文化、時尚、休閑、購物、餐飲、娛樂、旅游為一體的黃金商業(yè)圈 “ XX”應運而生。 2.1.2、項目現狀：本區(qū)域的區(qū)位交通情況及商業(yè)、金融氛圍前有所述，把本區(qū)域建設成集金融、商務、購物、交往、休憩、餐飲、文化娛樂、旅游觀 光為一體的新型的城市商務商貿中心區(qū)已成為城市發(fā)展的必然。 2.1.3項目優(yōu)勢： 2.1.3.1大氣候優(yōu)勢：改革開放以來，國內政策穩(wěn)定，經濟發(fā)展迅速健康，尤其是加入 WTO后，全球經濟一體化形成的自由貿易，中國已成為國際投資熱土。隨著人民生活水平的提高，國際品牌接踵 而來，國內的知名品牌大量涌現，將為“ XX”商務商貿區(qū)帶來無限商機，“ XX”商務商貿區(qū)可謂順天時而生。 2.1.3.2政策優(yōu)勢：本區(qū)域有著如此好的交通優(yōu)勢和商業(yè)、金融氛圍，但內部卻是破舊平房一片，臨街店面破舊、散亂，嚴重影響了城市的市容市貌，拆遷改造是必須的，是順應城市發(fā)展需要的，是符合 XX市城中村改造政策的，政策優(yōu)勢顯而易見。 2.1.3.3需求優(yōu)勢：本項目擬建設成以商業(yè)步行街為商業(yè)主體業(yè)態(tài)的商務商貿區(qū)，對周圍商業(yè)來講，是一種業(yè)態(tài)的補充，“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 7 頁 有著消費群需求的優(yōu)勢。 2.1.3.4人才優(yōu)勢：溫州人目前在全國經商人 數有 260萬，在國外經商人數有 40多萬，溫州商會在全國有 70多個，由溫州人創(chuàng)辦的商業(yè)市場在國內外有 300多家，溫州人在外地已創(chuàng)造了另一個溫州， GDP產值已同樣達到一千多億。加上勤勞的XX人民和外地駐石商人，為“ XX”商務商貿區(qū)的興旺、繁榮奠定了堅實的基礎。 2.2、項目發(fā)展概況： 本項目建設完成后，將形成 XX市第一個 CBD城市商務商貿區(qū)，對推動 XX市的經濟發(fā)展，完成把 XX建設成為華北大商埠的戰(zhàn)略部署有著積極和重要的意義。在拉動內需解決就業(yè)問題上將起到重要作用。對 XX市的城市文化層次也是一次提升。 2.3、項 目建設的必要性 本區(qū)域具有其他地域無可比擬的交通優(yōu)勢，其東臨 XX市的交通樞紐火車站、長途汽車站，西有城市主干道中華大街，北有 XX市的城市主軸線交通干道兼商業(yè)主軸中山路，南有路面寬敞交通便捷的裕華路，交通優(yōu)勢極為明顯。 沿主干道已建設了一批市級大中型商業(yè)設施，如：沿中山路有中山商廈、大眾商場、萬方商廈、華銀大廈、東方購物中心、新華集貿市場、人民商場、青年街市場等。沿自強路建設了多座金融高樓，如：省建設銀行、省農業(yè)銀行、省工商銀行、“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 8 頁 省交通銀行、省計經大廈等。近年沿裕華路相繼興建了燕山大酒店、博士公寓、省藝術中心 、裕園廣場等大型公共建筑。由此，南花園一帶已經具備了現代化城市中心商務商貿區(qū)的雛形，本項目的定位呼之欲出。 通過改造，不僅有利于合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，落實城市規(guī)劃，而且有利于改善人民群眾的居住生活環(huán)境，提升城市形象，加快城市現代化進程，還有利于擴大內需，拉動經濟增長，推動城市經濟發(fā)展和社會進步，項目的建設是十分必要的。 第三章 市場預測與建設規(guī)模 3.1、招商計劃：通過溫州總商會、 XX浙南商會進行行業(yè)招商（如到溫州、義烏進行招商）；通過在意大利、法國、荷蘭、韓國、日本成功的溫州商人進行招商； 通過國際招商網，吸引國際、國內知名品牌入駐；通過與政府聯(lián)合招商。 3.2、市場預測：通過上述招商計劃，以及對 XX商業(yè)市場的了解和把握，我們預測： 3.2.1、項目建成后，可入駐商戶約 1500個，可提供就業(yè)崗位 10000個，銷售額近 50億元，上繳稅收達 4億多元。 3.2.2、項目建成后，在繁榮 XX市的同時，進而影響全省經濟。同時將提升該區(qū)域的城市功能，改善人們生活和辦公條件，進一步完善投資環(huán)境，增加就業(yè)機會，帶動 XX市的第三產“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 9 頁 業(yè)的再度繁榮。 3.3、建設規(guī)模 項目規(guī)劃總用地面積 379.92畝，建設內容包括商 業(yè)、辦公、住宅工程，公建工程包括小學、幼兒園、配電、換熱站、垃圾站等?？偨ㄖ娣e 75.92萬平方米。其中商業(yè)、辦公 55.13萬平方米，住宅 20.4萬平方米，公建 0。 4萬平方米。 第四章 場址、建設條件與規(guī)模 4.1、建設場址 4.1.1、場址選擇 本項目擬建地點位于 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米。 場址交通便利。東側是 XX火車站和長途汽車站，距 XX機場 20公里。 4.1.2 自然條件及地質狀況 A、氣象條件 XX市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性 季風氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在 7、 8月。 全年平均氣溫： 13 極端最高氣溫： 42.7 極端最低氣溫 :-26.5 全年平均降水量 :458.6 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 10 頁 日最大降水量 :280.2 一小時最大降水量 :92.9 最大積雪深度 :190 冬季西北風，夏季東南風 全年平均風速： 1.8m/s 全年日照時數： 2737.8h 最大凍土深度： 540 全年雷暴日數： 31.5天 冬季大氣壓力： 763 hg 夏季大氣壓力： 747 hg B、水文工程地質條件 本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主 要分布第四紀沖洪積粉土，粉質粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質條件單一，無不良地質現象存在，地基承載力標準值為 130-160kpa。 C、地震烈度 據國家地震局 1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖， XX市處于 7度地震設防區(qū)。 依據中國地震局制定，由國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數區(qū)劃圖 GB18306-2001），本項目抗震地動峰值加速度按 0.05g設防。 4.2 建設條件 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 11 頁 4.2.1 供電 本項目設計用電容量 17400KW，電源從裕華路引入本項目開變電所。區(qū)內供電線路沿道路直埋敷設， 路燈照明線與供電線路并行敷設，路燈設在距路緣石 0.5m處。 4.2.2 供排水 供水由市政給水管網供給。本項目設計用水量 4100立方 /日。 排水采用雨污分流制 ，生活廢水經化糞池處理后排入市政污水管網，生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網。日排水量 4120立米。 4.2.3 供熱 本項目熱源為集中供熱，由裕華路市政集中供熱管道引入本項目供熱站。耗熱指標按 60瓦 /平方米，總采暖熱負荷為 8.18兆瓦，供水溫度 95，回水 溫度 70。供熱管道采用鋼管，直埋敷設。 4.2.4煤氣 由裕華路市政煤氣熱管道引入本項目煤氣調壓站 ,后送至用戶。 4.2.4 通信、電視 自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。線路沿道路“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 12 頁 直埋敷設。 第五章 土地綜合利用 5.1 土地利用依據 5.1.1、國土資源部第 7號令建設項目用地預審管理辦法 5.2.2、 XX市土地利用總體規(guī)劃（ 1997 2010年） 5.2 土地利用原則 整個項目建設要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。 5.3 項目選址情況 本項目 XX市 裕華西路以北至自強路，中華大街以東至站前街。南北約 585米，東西約 802米 。場址交通便利。 5.4 土地綜合利用情況 本項目為舊城改造項目，占地 379.92畝。綠化率為 30%，容積率為 3.0。 第六章 工程技術方案 6.1、工程設計原則 6.1、總平面布局與功能劃分： 6.1.1、總平面布置原則： a、以全市總體規(guī)劃為設計依據。 B、滿足核心區(qū)域現代化商務、購物、休閑、娛樂功能的“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 13 頁 要求，并結合實地自然狀況合理布置。 C、交通力求通暢、有序，避免各種流線迂回交叉。 D、功能分區(qū)合 理，各區(qū)之間有機結合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述： 根據功能的需要，本規(guī)劃由一軸、兩街、三塊、七口組成。 a、一軸：是指景觀主軸（道），稱匯金大道。自省藝術中心南至自強路。城市總體規(guī)劃中，幾個標志性建筑（燕山大酒店、省藝術中心、省農業(yè)銀行），構成了一條建筑物實軸，已事實存在。我們規(guī)劃的匯金大道正與總體規(guī)劃吻合，同時為此主軸增加了一個由省藝術中心到省農業(yè)銀行的景觀虛軸，增加了主軸的靈動性，做到了虛實結合，點線結合，高低結合，物景結合。匯金大道與永安街的交叉口處規(guī)劃了一個休閑廣場，疏林鋪裝與旱噴泉相結合，為顧客與游人提供一個環(huán)境優(yōu)美的休憩空間。此主軸的兩側建設商業(yè)建筑與文化娛樂建筑，格調優(yōu)雅，從南至北依次過渡。 B、兩街：是指永安街和南小街。此兩街均為商業(yè)街，南小街做成最為高檔的商業(yè)精品街。歐式風格建筑的襯托，使商業(yè)街顯的高貴、氣派、富雍。永安街的綠化點、線、面結合，既保證了環(huán)境，又避免了單一、呆板，同時又為顧客和游人創(chuàng)造除了駐足、觀賞、休憩場所以外的綠化空間。使人購而不煩，“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 14 頁 游而不累，流連忘返，融購物、休閑、旅游為一體。 C、三塊：是指由南小街、匯金大道、永安步行 街分割成的幾塊集中用地，以建設高檔精品住宅為主。面向城市白領和區(qū)內商戶，形成一種入住于此就是一種身份和地位的象征。 D、七口：是指進入步行街的 7個入口。分別為永安步行街在站前街和中華大街的兩個入口，南小街在裕華路和中山路的兩個入口，省藝術中心兩側的兩個入口，以及匯金大道與自強路相交的入口。這 7個入口分別從東西南北四個方向吸引人流。為加強 7口的吸引作用，充分利用自強路、中華大街的城市主干道作用，美化市容市貌，還分別再匯金大道與自強路交叉口建設金融、保險證券中心，在永安街和站前街交叉處建設電器商城，在裕 華路和中華大街交叉口處建設標志性商務辦公中心。 6.2、建筑設計： 6.2.1、建筑設計原則：建筑設計經濟、節(jié)能、適用、兼顧、美觀為原則，建筑設計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時代特色，又獨樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。 6.2.2建筑風格：采用歐式經典與歐式現代風格相結合的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。 6.2.3新技術、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 15 頁 環(huán)保材料和技術，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。 6.2.4、本區(qū)建設內容各項主要指 標如下：各項主要指標如下： 熱交換站、泵房 100 磚混燃氣調壓站 100 磚混物業(yè)、居委會 200 磚混公安、儲蓄 100 磚混商服樓 313970 剪力墻商務樓 273226 剪力墻辦公樓 110676 剪力墻住宅（ 12 層） 120000 異型柱住宅（ 7 層） 138178 磚混合計 9600006.2.5、消防設計 區(qū)內有完善的消防通路，消防車均能到達每棟建筑的房前或屋后，并設室外消防管網、室外消火栓與市政管網連接。 建筑防火間距均能滿足，多層之間大于 6米，高層之間大于 13米，高層與多層之間大于 9米。 單體內部墻體均能滿足防火要求。 6.3、整體結構設計 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 16 頁 6.3.1、高層采用框剪結構，柱子縱、橫間距為 8m， 12層住宅為短肢剪力墻結構，計算程序擬采用由中國建筑科學研究院編制的 TBSA軟件計算。多層與 公建部分采用磚混結 構，現澆砼樓板，墻下條形基礎。 6.3.2、抗震設防烈度為 7度。 6.3.3、設計主要依據的現行國家規(guī)范： 建筑結構荷載規(guī)范 GB 50009-2001 混凝土設計規(guī)范 GBJ10-89 GB50010-2001 砌體結構設計規(guī)范 GB50003-2001 建筑抗震設計規(guī)范 GBJ11-89 GB50011-2001 建筑地基基礎設計規(guī)范 GB50007-2002 高層建筑砼結構技術規(guī)程 JGJ3-2002 鋼筋砼異型柱框架結構 住宅技術規(guī)程 DB13(J)36-2002 人民防空地下室設計規(guī)范 GB50038-94 6.4、給水、消防、排水、 雨水設計 6.4.1 設計依據 建筑給水排水設計規(guī)范 GB15-88（ 1997年修訂版） 住宅設計規(guī)范 GB50096-1999 室外給水設計規(guī)范 GBJ13-87（ 97年） 室外排水設計規(guī)范 GBJ14-87（ 97年） “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 17 頁 建筑專業(yè)及有關專業(yè)提供的條件 6.4.2、 給水 6.4.2.1、 由區(qū)內環(huán)狀管網供水至室外消火栓，消防水池，商業(yè)建筑室內消火栓，道路 澆灑及綠化等。 6.4.2.2、區(qū)內設集中加壓設施，恒壓自動變頻泵組一套，一定數量貯水池，自貯水池吸水，加壓至環(huán)狀管網，供區(qū)內生活用水。 6.4.2.3、區(qū)內給水引入管設室外水表計算，各用水單位用室內水表計量。 本項目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量 10400m3。室外消防用水量 45L/S考慮 , 室內消防用水量 35L/S考慮。 6.4.3、消防。見消防篇 6.4.4、排水系統(tǒng) 6.4.4.1、污、廢水分流排放，洗滌廢水經處理后經過中水處理后用于糞便沖洗水。 6.4.4.2、污水經化糞池處理后排入市政管道 。 6.4.5、雨水系統(tǒng) 場地雨水經有組織收集后，排入市政雨水管道。步行街設連續(xù)式排水溝。 6.5、暖通設計 .6.5.1 設計依據 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 18 頁 本設計依據現行采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。 6.5.2 氣象參數 氣象參數 大氣壓： 夏季： 995.7hpa 冬季： 1036.8hpa 冬季采暖計算干球溫度： -8 冬季平均風速： 1.8m/s 冬季風向： N 冬季日照率： 61.6% 最大凍土厚度： 56mm 設計計算用采暖期天數： 117天 6.5.3、室內供暖系統(tǒng) 住宅采用“熱表到戶，計量 收費”便于管理。高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。 6.5.4、室外熱網 區(qū)內設熱交換站，內設熱交換機組及循環(huán)水泵，由熱力公司提供蒸汽，通過熱交換機組， 進行汽水交換后，送 出 95-70熱水，供給各用戶 采暖系統(tǒng)內 。 6.6、通風與空調設計 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 19 頁 6.6.1、衛(wèi)生間設衛(wèi)生間通風器，通過土建豎井或側墻百葉進行機械排風、換氣次數為 10h-1。 6.6.2、地下車庫設機械排風兼排煙系統(tǒng)，結合廣場造型實現高空排放，自然進風換氣次數為 6h-1。 6.6.3、其余建筑物通風采用自然通風?？照{由各商家設分體式或柜式空調機。 6.7、強電設 計 6.7.1設計依據 a、民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T16-92 b、建筑物防雷設計規(guī)范 GB50057-94 c、建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范 GB50303-2002 d、有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范 GB50200-94 e、低壓配電設計規(guī)范 GB50054-95 f、 10KV及以下變電所設計規(guī)范 GB50053-94 g、供配電系統(tǒng)設計規(guī)范 GB50053-94 h、住宅設計規(guī)范 GB50096-1999 I、其他相關專業(yè)提供的條件等 6.7.2、供電電源 本項目設兩座變配電 室，東部和西區(qū)部一座。由市網引10 KV電源以電纜埋地引入。計算總容量 22030KW。 6.7.3、 配電系統(tǒng) “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 20 頁 6.7.3.1、配電 采用 TN-C-S接地保護系統(tǒng)。 商務公寓二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。 住宅設四路電源，戶內設配電箱，遠程抄表系統(tǒng)。 6.7.3.2、照明 公寓內以白熾燈為主，商業(yè)街以熒光燈為主。區(qū)內設路燈照明，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控制。 6.7.4、建筑物防雷及接地 6.7.4.1、按三類防雷建筑設計，按規(guī)范要求設置防直擊雷，防感應雷及雷電波侵入等措施。高 層建筑采取防側擊雷措施。 6.7.4.2、電氣安全保護采用 TN-C-S接地系統(tǒng)，采取接零保護方式。 6.8、弱電設計 6.8.1、由市網引入電話系統(tǒng)。 6.8.2、管理中心設有線電視前端箱，各需求單位采用分配分支方式進入信號分配。 6.8.3、 由市網引入寬帶網。 6.8.4、 管理中心設 火災監(jiān)控系統(tǒng)。 第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 21 頁 7.1、設計依據 7.1.1、中華人民共和國國務院第 253號令建設項目環(huán)境保護條理 7.1.2、河北省第八界人大常委會公告第 80號河北省建設項目環(huán)境保護管理條理 7.1.3、環(huán)境影 響評價技術導則（ HJ/T2.1-2.3-93） 7.1.4、環(huán)境影響評價技術導則 -非污染生態(tài)影響（ HJ/T19 1997） 7.2、施工期間環(huán)境影響因素 項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。 7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響：本項目無工業(yè)廢棄物產生，故不產生工業(yè)污 染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產生其他不利影響。 7.4.園林綠化 7.4.1項目定位與環(huán)境設計 該項目建成后將成為 CBD商務商貿中心，其中綠化景觀設計成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設計主“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 22 頁 要采用“兩軸、兩中心、小組團、點面結合，立體綠化”的設計指導思想，形成以商務商貿功能為主，旅游觀光為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。 7.4.2、具體布局 a、兩軸：主要是沿藝術中心向北至自強路一條南北走向的綠化軸，這條軸以中心廣場為分段，北段主要采用條狀綠化，南段將采用水系與綠化結合的形式；另 一條是永安步行街東西走向綠化軸，這條軸也是采用點片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設計思路； b、兩中心：這是項目的核心部分，一個是中央廣場、一個是酒店廣場，兩個廣場面積約 4萬平米，采用點狀與片狀結合綠化，輔助于盆景裝飾等大型花壇； c、小組團：主要指商住配套區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、金融證券區(qū)等小型組團的綠化，這些綠化充分使用沿街道路、小區(qū)道路、停車位等空間進行點式綠化； d、點面結合，立體綠化是指整個項目綠化形式，為追求像是多樣化、人性化，突出景觀效果，將采用帶式、點式、片式、堆擺等多種形式，并在部分商業(yè)街采用立 體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。 7.4.3、綠化指數 7.4.3.1、綠化率：項目綠化率控制在 30%以上； “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 23 頁 7.4.3.2、綠化面積：規(guī)劃綠化面積達 8萬多平米，并配有水系綠化和堆擺綠化等； 7.5、節(jié)能 7.5.1設計依據 7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設計規(guī)程（ DBJ-2000） 7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設計標準（ GBJ26-95） 7.5.2、 節(jié)能措施 本項目建筑材料選用建設部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能 的前提下選用節(jié)通設備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設備，以節(jié)省能源，降低能耗。 第八章 消防 8.1 設計依據 建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-87 建筑滅火器配置設計規(guī)范 GBJ140-90 8.2 消防給水 設計范圍：小區(qū)室內外消防系統(tǒng)設計。 設計原則：以防為主，防消結合。 消防水源來自市政給水管網，小區(qū)內環(huán)狀布置供水管網及室外地上式消火栓。 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 24 頁 8.2.1 消防用水量標準 室風消火栓為 10L/S，火災延續(xù)時間 2h。 室外消火 栓為 25L/S，火災延續(xù)時間 2h。 8.2.2 消火栓給水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，設地下式消火栓。設儲水池一座及加壓水泵房，儲水池內貯消防用水及生活調節(jié)用水。室內消火栓適當設在環(huán)狀給水管上，其半徑布置間距不大于 120m。 在不宜用水場所如變配電室、控制室等處置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。 第九章 物業(yè)管理 本項目建成投入使用前，將由有資質的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè) 主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。 9.1物管理的內容和目標 9.1.1管理內容 物業(yè)管理的內容主要有：維修管理、設備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。 9.1.2管理的目標 1、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 25 頁 用功能的正常發(fā)揮； 2、要保障物業(yè)產權人的所有權權益，在經營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。 3、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質、經濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境； 4、 使物業(yè)公司獲得最佳的經濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。 9.2機構設置與定員 9.2.1機構設置 物業(yè)公司設經理一名，副經理二名。下設辦公室、財務室、經營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部等六個部室。 1、辦公室主管人事勞資、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關等。 2、財務室主管日常經營收支，代收各種費用等。 3、經營部主管公司各經營部門管理，對外聯(lián)絡，公司發(fā)展規(guī)劃等。 4、保安部主管門衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 5、工程部主管小區(qū)房屋維護、修繕、公用設備設 施的日常管理、維護。 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 26 頁 6、環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運、綠化等。 7、組織機構見框圖 經 理 副經理 副經理 經 保 辦 財 工 環(huán) 營 安 公 務 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 9.2.2勞動定員表 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 27 頁 部門 管理人員 員工 合計辦公室 2 4 6經營部 2 5 7財務室 2 3 5工程部 2 10 12保安部 1 10 11環(huán)衛(wèi)部 1 8 9合計 10 40 509.3、物業(yè)公司經費來源 9.3.1、物業(yè)管理是對物業(yè)的正常運營進行維護，對物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務，所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來源主要有以下幾個方面。 9.3.2房地產公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經營用房及設備，由物業(yè)管理公司進行經營，其經營收益歸入物業(yè)公司的管理資金項目內。 9.3.3房屋產權人、使用人定期交納物業(yè)管理費。 第十章 項目實施計劃和招標方案 10.1項目 建設周期規(guī)劃 本項目建設期 3年（自開工之日起算），具體劃分為以下階段： 1、 項目前期及論證工作 2、 初步設計及施工圖設計階段 “ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 28 頁 3、 場址清理 4、 土建施工 5、 工程掃尾，竣工驗收 10.2實施進度安排 10.2.1 施進度安排 第 1月 2月 項目前期及論證工作 第 3月 5月 初步設計及施工圖設計、拆遷。 第 3月 5月 場地清理 第 6月 35月 建、安施工 第 41月 工程掃尾，竣工驗收 10.2.2項目實施進度表（附后） 10.3招標方案 10.3.1、依據中華人民共和國招投標法和有關法律、法規(guī)的規(guī)定， 確定招標方案。 10.3.2、招標內容：本建設項目的勘察設計、建安工程、監(jiān)理設備等。 10.3.3、招標方式：公開招標、邀請招標。 10.3.4、招標基本情況表見附表。 第十一章 投資估算與資金籌措 11.1、編制依據 11.1.1、 1999年河北省建筑工程概算定額及現行概算指“ XX商貿城 ”項目建議書（代可行性研究報告） 第 29 頁 標。 11.1.2、 1996年河北省安裝工程概算定額及現行概算指標。 11.1.3、 2000年河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設項目概算其他費用定額。 11.1.4、本項目有關專業(yè)提供的設計圖、設備材料及有關技術 數據。 11.1.5、國家、部門和地區(qū)的現行其他有關規(guī)定。 11.2、編制辦法及各項費用的確定 11.2.1、建筑工程費按建（構）筑物的結構特征和現行定額（指標）