某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司棚戶區(qū)改造工程可行性研究報告(優(yōu)秀甲級資質(zhì)可研報告116頁)

- - 第一章 申報單位及項目概況 1.1項目申報單位概況 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1992年，公司共有員工 30人，公司具有集開發(fā)建設(shè)、建筑安裝、裝飾裝修、物業(yè)管理服務(wù)為一體的 綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，工業(yè)民用建筑，市政基礎(chǔ)設(shè)施建筑，目前取得了良好的社會效益的經(jīng)濟效益，同時企業(yè)大力推行經(jīng)濟適用房建設(shè)工程，為棗莊市的舊城改造和經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)做出了突出的貢獻(xiàn)。 1.2項目概況 1.2.1 項目簡況 項目名稱：公司棚戶區(qū)改造工程 建設(shè)單位：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)地址：店韓路東側(cè) 住房類型：經(jīng)濟適用房 項目總投資： 9000萬元 建設(shè)周期： 12個月 企業(yè)法人： 項目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 1.2.2項目的建設(shè)背景 1、棗莊概況 棗莊市位于山東省南部，微山湖畔，是著名的 “鐵道 游擊隊 ”的故鄉(xiāng)。全市面積 4550平方公里，轄市中、薛城、山亭、臺兒莊、嶧城 5區(qū)和滕州市（縣級），共 5個街道辦事處、 39個鎮(zhèn)和 46個鄉(xiāng)。 棗莊是以煤炭、電力、建材工業(yè)為重點的組群型工礦城市，是山東- - 省重要的能源基地之一，盛產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)煤馳名中外，水泥、石膏產(chǎn)量居全省之首，有 “魯南煤城 ”和 “建材之鄉(xiāng) ”之稱。 棗莊早在唐宋時期就已形成村落，因多棗樹而得名。市區(qū)原為嶧縣，夏時為鄶國地，金稱嶧州，明置嶧縣，屬濟寧府。建國后，屬臺棗專署，1953年屬濟寧專署， 1958年 9月縣機關(guān)遷至棗莊鎮(zhèn)， 1960年改為棗莊市（縣級）， 1961年 11月定為省轄地級市。 棗莊自然資源豐富，尤其是礦產(chǎn)資源品種多，儲量大。已探明的地下礦藏有煤、鐵、銅、鋁土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花崗巖、石灰石等 20余種。煤炭開采已有近千年的歷史，地質(zhì)儲量 64.4億噸，按目前年產(chǎn) 1500萬噸計算，可繼續(xù)開采 300年以上；煤層貯存條件好，煤質(zhì)優(yōu)良，具有低灰、低硫、發(fā)熱量高、膠質(zhì)層厚、粘結(jié)性強等特點，適宜焦化、氣化、乙炔化，不僅是冶煉鋼鐵的優(yōu)質(zhì)燃料，而且煤化工發(fā)展前景廣闊。石膏礦田面積 70平方公里，總儲量 12.7億噸，約占全國的六分之一，品位 高，易開采。石灰石、陶土等分布廣，量大質(zhì)優(yōu)。棗莊市屬淮河流域南四湖湖東區(qū)，全市有 100平方公里以上流域面積的河流 10條，水資源比較豐富，年可利用的地表水和地下水 18億立方米，是山東的富水區(qū)。棗莊建市以來，特別是改革開放以來，社會經(jīng)濟發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟實力和發(fā)展后勁不斷增強。 工業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)形成了以煤炭、電力、建材工業(yè)為主體，同時擁有紡織、橡膠、冶金、化工、機械、卷煙、造紙、陶瓷、食品、制藥、釀造等門類較為齊全，輕、重工業(yè)比較協(xié)調(diào)，綜合配套發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟體系。近年來，先后有氣象色譜儀、棉紗、果脯、自行車 鏈條、鋼編膠管、尼龍運輸帶、尿素、牛仔布、涂布白板紙等 205種產(chǎn)品，被評為省以上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，暢銷國內(nèi)外市場。 - - 農(nóng)業(yè)條件較好，無霜期 190 210天，年平均氣溫在 13.6至 14.2之間，年平均降水量為 815.8毫米，農(nóng)產(chǎn)品比較豐富，主要有小麥、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻類、黃煙、石榴、黃梨、大棗、板栗、核桃、山楂、蘋果等，其中嶧城石榴個大皮薄，酸甜可口，聞名全國。近年來，隨著利用世界銀行和各地政府貸款進行的房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模展開，棗莊的農(nóng)業(yè)發(fā)展已由粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，并取得了 明顯成效。 2、項目選址和理性分析 公司棚戶區(qū)改造工程址于店韓路東側(cè)，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越。交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。項目投資方充分依據(jù)自身的開發(fā)優(yōu)勢和項目的獨特地理位置，進行房地產(chǎn)開發(fā)，具有很好的市場前景。項目選址方圓 1000米內(nèi)，有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。由于本工程規(guī)模和所處地段的特殊性，根據(jù)棗莊市規(guī)劃局提供的用地地形圖、棗莊市規(guī)劃局已核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計要求，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。原場地與周圍的整體環(huán)境極不協(xié)調(diào)，反差很大 ，影響了居住區(qū)的整體觀瞻和城市的形象。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)國土局出讓的地塊，作為市總體規(guī)劃的一部分，在該地塊建設(shè)公司棚戶區(qū)改造工程經(jīng)濟適用房項目。這對于棗莊市形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實的意義。 3、項目建設(shè)的必要性 （ 1）本項目建設(shè)是滿足住房消費的需求 住房是人們生活的基本要素之一，也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的問- - 題之一。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向發(fā)展等因素，促使人們對住房的需求無論在量和質(zhì)上都 日趨增強。隨著生活節(jié)奏的加快，在繁忙的工作之余擁有一個舒適的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實現(xiàn)這一愿望的必由之路。 目前棗莊市內(nèi)住房價格偏高，經(jīng)濟適應(yīng)型住房較少，目前多時居民沒有足夠的經(jīng)濟實力去購買價格昂貴的住房。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用項目位置優(yōu)勢，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，有助于和諧社會的構(gòu)建，改善提高當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設(shè)的需要。同時本項目主要是建設(shè)具有針對性的經(jīng)濟適用住房，住宅面積較小，銷售價格較低，滿足消費者的心理需求，創(chuàng)造出價格、地理位置、建筑質(zhì)量、 環(huán)境等優(yōu)勢，獲得當(dāng)?shù)乩习傩沼绕涫菃挝粌?nèi)部職工的認(rèn)可，必將成為消費者購房的首選樓盤。 （ 2）此項目的實施是提升居民生活水平進程的需要 項目所在地屬于棗莊市人口較多地區(qū)，此項目的實施可以推進項目區(qū)域的城市化進程，從本項目的實際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的各種消費需求也越來越迫切。市委、市政府將按照省委、省政府相關(guān)的要求，著力做大、做強、做優(yōu)、做美棗莊市，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐，上述市委、市政府的決策，將給本項目的開發(fā)帶來千載難逢的大好機遇。 本項目的實施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能，該工程的實施，是 按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的有力舉措，具有綜合的社會經(jīng)濟效益。 （ 3）本項目建設(shè)是社會與經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要 - - 本項目建設(shè)占有土地 72000平方米，容積率 1.036，建筑密度26.3，住宅建筑層數(shù)為多層，綠地率為 37，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。 成片開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是住宅建設(shè)的重點。本項目為經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)，價格合理，主要為針對公司舊棚戶職工進行的改造工程，主要銷售對象為公司現(xiàn)有住房難、收入低的人群。 既可以滿足低收入居民家庭的住房需求，擴大住房消費，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房價，防止產(chǎn)生房地產(chǎn) “泡沫 ”。 綜上所述，本項目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟意義和社會意義，因此，項目建設(shè)是可行的，也是十分必要的。 1.2.3本項目規(guī)劃方向 本項目選址于店韓路東側(cè)，交通方便，資源環(huán)境優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅 23幢，為 5層建筑，住宅建筑面積 68000平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600平方米，主要包括廁所、泵房、物業(yè)管理、煤氣調(diào)壓站等。 1、規(guī)劃范圍 整個地塊北到礦中小學(xué)，東前院山小學(xué)，西至店韓路，規(guī)劃總用地面積 72000平方米。 2、規(guī)劃思路 （ 1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位； （ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃； （ 3）積極保護生態(tài)，堅持可持續(xù)發(fā)展的原則； （ 4）注重彈性規(guī)劃，強調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。 3、規(guī)劃重點 - - （ 1）以棗莊市城市總體規(guī)劃 (2007年 2020年 )和棗莊市土地利用總體規(guī)劃 (1997 2010年 )為基礎(chǔ)，嚴(yán)格結(jié)合經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與相關(guān)規(guī)劃研究，確定地區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化地區(qū)環(huán)境，改善居住品質(zhì)； （ 2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用； （ 3）明確六線 控制范圍，兼顧規(guī)劃合理性與可操作性； （ 4）完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 5）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對外交通優(yōu)勢； （ 6）確保城市生態(tài)綠地，控制城市景觀，塑造地方特色。 1.2.4建設(shè)地點、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 1、建設(shè)位置 店韓路東側(cè)。 2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 公司棚戶區(qū)改造工程規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積74600平方米，住宅建筑面積 68000平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房等。總投資 9000萬元，項目建設(shè)期約12個月左右。 2、主要建設(shè)條件 （ 1）規(guī) 劃條件 棗莊市規(guī)劃局已就該地塊出具建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書，建設(shè)單位依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件，委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案，方可辦理規(guī)劃的報批工作。 （ 2）土地條件 項目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。土地用途為住宅用- - 地。 （ 3）拆遷情況 該項目所在地有部分舊式棚戶區(qū)，已達(dá)成拆遷協(xié)議，拆遷工作由政府辦理。本項目關(guān)系到原有建筑物拆遷的經(jīng)濟補償問題，至項目開工之前，原有建筑拆遷的安置補助、青苗、附著物補償費用由棗莊市人民政府合理安排，妥善解決，目前補償費已到位。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬 開發(fā)的地塊處于店韓路東側(cè)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。該地塊交通便利，各項基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開發(fā)。 （ 5）周邊環(huán)境分析 項目所在地北側(cè)為礦中學(xué)校、東側(cè)為前院山小學(xué)，周圍農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、超市等設(shè)計逐步完善，附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。 （ 6）主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目產(chǎn)品定位為具有現(xiàn)代居住條件的經(jīng)濟適用房，主要針對集公司棚戶區(qū)職工住房問題，建筑形式采用多層建筑，針對目前企業(yè)內(nèi)部職工多數(shù)為多人口家庭，為滿足需要，本項目建筑以中套經(jīng)濟適用房為主。中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60平方米（ 5平方米），初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下： 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) - - 項目 單位 數(shù)值 所占比重（ %） 總用地面積 m2 72000 其中 : 居住區(qū)用地面積 (R) m2 72000 100 代征道路用地面積 m2 0 其中 住宅用地面積 (R01) m2 22608 31.4 公建用地面積 (R02) m2 3672 5.1 道路用地面積 (R03) m2 19080 26.5 公共綠地面積 (R04) m2 26640 37 居住戶數(shù) 戶 720 居住人口 人 2520 總建筑面積 m2 74600 其中 住宅總建筑面積 m2 68000 其中 地表住房建筑面積 m2 61790 地下儲藏室建筑面積 m2 6210 公建設(shè)施建筑面積 m2 6600 其中 物管等公共設(shè)施 m2 3600 經(jīng)營性建筑 m2 3000 容積率 1.036 建筑密度 % 26.3 綠地率 % 37 人均集中公共綠化面積 m2 10.57 - - 住宅間距系數(shù) 1.46 滿足日照要求 項目總投資 萬元 9000 流動資金 萬元 464.5 銷售收入 萬元 9305.3 利潤總額 萬元 67.25 所得稅 萬元 16.813 凈利潤 萬元 50.438 投資利潤率 % 0.78 投資利稅率 % 6.48 1.2.5項目總體規(guī)劃方案 1、總平面布置和功能要求 項目總平面布置方案，吸收國內(nèi)外現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。受北方氣候以及日照間距的限制和影響，客戶喜好南北朝向戶型等因素影響，本項目采用南北通透的行列式兵營布局，根據(jù)地形特點， 自然環(huán)境、氣候特點，形成風(fēng)格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 2、規(guī)劃設(shè)計方案要求 本項目規(guī)劃設(shè)計充分發(fā)掘和利用項目自身景觀價值，建設(shè)項目內(nèi)部視覺通廓。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 本項目規(guī)劃設(shè)計本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求，從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合擁護- - 對個性化的追求。 3、項目總體規(guī)劃的幾點說明 （ 1）該項目建設(shè)開發(fā)周期 1年，在規(guī)劃設(shè)計中既立足現(xiàn)實，又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。 （ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境 ，尤其注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建 ”和 “公建中的綠地 ”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 （ 3）總體上來說，規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用了靈活的戶型和變化的立體效果。 （ 4）小區(qū)的目標(biāo)顧客主要為公司棚戶區(qū)居民，不考慮單獨考慮車庫問題，規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足小區(qū)停車迅速方便要求。室外停車位進行特殊處理，采用植草磚鋪砌，提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。 （ 5）在設(shè)計規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi) 外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 4、規(guī)劃設(shè)計圖選定主要參數(shù)指標(biāo) 項目產(chǎn)品定位為經(jīng)濟適用房，建筑形式采用多層為主，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下： （ 1）建設(shè)用地總面積： 72000平方米 （ 2）總建筑面積： 74600平方米 其中：住宅： 68000平方米 公建設(shè)施建筑面積： 6600平方米 - - （ 3）建筑密度： 26.3% （ 4）容積率： 1.036 （ 5）綠化率： 37% 1.2.6建筑方案 本項目擬建場地呈方形，項目中間有交通干道通過，本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計：本項目在規(guī)劃設(shè)計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個進出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮，給人們提 供一個舒適的活動空間。高層設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。 棗莊市地質(zhì)構(gòu)造以走向近東西的斷裂和褶皺為主，次為北東或北西斷裂。構(gòu)造運動是構(gòu)成南北山脊走向近東西，中間為東西見長的橢圓形山間斷陷盆地的主要原因。棗莊市斷裂可以分為北山斷裂、嶧縣斷裂、十里泉斷層、東王莊斷層、永安斷層、牛角斷層和三里屯 古屯斷層。棗莊褶曲可以分為棗莊向斜、雙山子擠壓帶和南山褶皺帶。 根據(jù) GB18306-2001中國地震參數(shù)區(qū)劃圖，該區(qū)地震動峰值加速度值為 0.1g（地震烈度度）。 1、建筑方案描述 - - （ 1）建筑特征與風(fēng)格 本項目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格，同時要求功能實用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建筑風(fēng)范，在考慮上述一切的同時考慮到消費者的購買能力，在建設(shè)經(jīng)濟適用房的基礎(chǔ)上盡可能將所有設(shè)施建設(shè)齊全。 本項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。在整體建筑設(shè)計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。建筑造型設(shè)計首先注重整體形態(tài)的塑造，強調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設(shè)計則 相對簡約，建筑立面設(shè)計中適當(dāng)強調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強調(diào)建筑的挺拔感、建筑感和體量感。 （ 2）建筑單體設(shè)計與功能 1）對于經(jīng)濟適用房來說，以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。同時最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風(fēng)調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候。 2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當(dāng)保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。 3）建筑單體的設(shè)計要相對簡約。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用 發(fā)揮到最佳。 5）局部設(shè)計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。 6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風(fēng)格為出發(fā)點、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感觀效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把握現(xiàn)代設(shè)計的主題。 7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié)能- - 材料。 8）統(tǒng)一設(shè)計空調(diào)機位和空調(diào)冷凝水下水管。 9）公建部分的設(shè)計為區(qū)域中的特殊設(shè)計，整體造型上力求塑造標(biāo)志性建筑為出發(fā)點。聚交人眼視線。整體造型和整區(qū)的建筑風(fēng)格把握統(tǒng)一。 10）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計簡潔明快、經(jīng)濟實用。 11) 根據(jù)山東省經(jīng)濟適用住房管理 辦法 (省政府令第 192號 )相關(guān)要求： “經(jīng)濟適用房項目小區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公共配套設(shè)施建設(shè)資金， 50從城市國有土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)資金中劃撥， 50計入房價；中套住房面積控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面積控制在 60平方米（ 5平方米）， “經(jīng)濟適用房的售價必須嚴(yán)格執(zhí)行 成本不超過 3的利潤 ，實行公開招標(biāo)，愿意接受此定價的開發(fā)商才能投標(biāo)。 ” （ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào) 小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設(shè)計和功能要求 以兩室一廳的小戶型為主 ，另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要；小戶型面積為 65平方米，大戶型為 85平方米。 （ 2）總平面布置和功能要求 項目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體對稱布局結(jié)構(gòu)形式。并利用地形變化，根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，使之形成樓與樓之間高低搭配，形成風(fēng)格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 - - 3、配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼L(fēng)、空調(diào)等） （ 1）給排水 1）給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。 b、建設(shè) 方提供的有關(guān)設(shè)計條件。 c、國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程。 d、本項目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計資料。 2）給水工程： a、用水水質(zhì)：符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。本工程水源為陶莊鎮(zhèn)自來水廠，供水壓力為 0.20-0.25MPa。基地周圍市政給水管為環(huán)狀管網(wǎng)。 b、用水水壓：本工程分別陶莊鎮(zhèn)政給水管道上接二根 DN150mm的引入管。建筑紅線內(nèi)經(jīng)水表井后，與小區(qū)給水管相連接。市政給水壓力為0.20MPa。 c、給水系統(tǒng)：考慮屋面太陽能和低層住戶入戶壓力的要求，本工程生活給水共設(shè)兩套加 壓系統(tǒng)： 8+1層中高層建筑的 5層以上部分為高區(qū)，其余部分為低區(qū)。二次加壓給水系統(tǒng)采用恒壓變量生活給水變頻調(diào)速泵組供水，其供水流量為設(shè)計秒流量。在地下室設(shè)食品級不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。 d、管材：給水支管采用 PPR塑鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管 S4系列，熱熔連接。立管采用 PSP鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。工作壓力為1.0MPa。 e、保溫：在保證經(jīng)濟成本的前提下，盡可能采用先進的技術(shù)與材- - 料實現(xiàn)保溫。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗 浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。室內(nèi)地面層（ 0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集并經(jīng)小區(qū)內(nèi)部污水處理站處理，處理達(dá)標(biāo)后首先回用于綠化，其余通過管道排至薛城區(qū)小沙河。 b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊頂或墻槽內(nèi)。排水管采用 PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式 PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。雨水管采用承插式 PVC-U雙壁波紋管，橡膠圈接口。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計 可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計條件，在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計，一次到位，分步實施，同時應(yīng)考慮自然通風(fēng)。 （ 3）電氣設(shè)計 1）設(shè)計依據(jù) a、小區(qū)概況； b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料； c、建設(shè)單位提供的設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計要求； d、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。 2）供電電源 - - 本工程采用二路 10kV獨立電源供電。 3）電氣照明 照度按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB50034-2004執(zhí) 行。 （ 4）防雷 本工程預(yù)計雷擊次數(shù)各樓有所不同， 0.04 Ng 0.3，均按第三類防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。 （ 5）燃?xì)?項目內(nèi)部暫時不統(tǒng)一供氣，居民用氣使用罐裝液化氣。 （ 6）電視、電話、智能化等項目 普通住宅每戶按 2門設(shè)計 ,物業(yè)管理部門預(yù)留辦公外線電話，配套建筑均按建設(shè)單位設(shè)置電話。 4、建筑方案的幾點說明 （ 1）住宅 建筑設(shè)計說明 1）住宅的設(shè)計滿足經(jīng)濟適用房相關(guān)要求。并充分考慮功能、質(zhì)量方面的適度超前，考慮今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 2）住宅設(shè)計充分體現(xiàn) “以人為本 ”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。特別是對兒童居室，更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說： “以人為本，就是以孩子為本 ”。 3）住宅外觀設(shè)計采用目前流行的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有- - 變化。 4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型建筑材料 。 （ 2）小區(qū)配套設(shè)施說明 1）交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，小區(qū)建設(shè)的宗旨是經(jīng)濟適用房建設(shè)，因此并不考慮車庫的建設(shè)，但在室外會充分考慮地面停車場的設(shè)置問題。 2）每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 3）盡可能的增加超市等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 （ 3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計說明 1）隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境 ”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 2）基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，在建立經(jīng)濟適用房的基礎(chǔ)上，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計。 1.2.7 投資規(guī)模 規(guī)劃總用地面積 72000平方米，總建筑面積 74600平方米，住宅建筑面積 68000平方米，公建設(shè)施建筑面積 6600平方米，主要包括營業(yè)房、廁所、泵房、物業(yè)管理等?？?投資 9000萬元，項目建設(shè)期約 12個月左右。項目所有資金全部為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 - - 1.2.8項目申請報告編制依據(jù) 1、國家主席令第 29號中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和第91號中華人民共和國建筑法； 2、國務(wù)院令第 248號城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例； 3、 1995年 10月 12日山東省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過的山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例； 4、棗莊市人民政府 20005號棗莊市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法； 5、國務(wù)院 2003379號物業(yè)管理條例； 6、 山東省政府令 1997第 86號發(fā)布的山東省城市住宅物業(yè)管理辦法； 7、棗政發(fā) 1998106號棗莊市城市居住物業(yè)管理實施辦法； 8、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法及 2000年 4月 4日國務(wù)院批準(zhǔn)由國家發(fā)展計劃委員會發(fā)布的從 2000年 5月 1日起落實的工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容； 9、棗建字 1998213號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目實行招投標(biāo)的通知； 10、中華人民共和國監(jiān)理法和建設(shè)部 2003年工程質(zhì)量建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（強制部分）； 11、國家計委 2003編制的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 與案例實用手冊； 12、建標(biāo) 2000205號發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法； 13、國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（國辦發(fā) 2006 37號）； 14、關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見（建住房- - 2006165號）； 15、山東省建筑工程定額和棗莊市關(guān)于建筑材料估價表及物價上漲情況和有關(guān)類似工程的計算資料； 16、棗莊市城市總體規(guī)劃 (2007年 -2020年 )； 17、棗莊市土地利用總體規(guī)劃 (1997一 2010年 )； 18、山 東省安裝工程計價依據(jù)， 2003.6； 19、中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； 20、山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要； 21、山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )； 22、棗莊市經(jīng)濟適用住房管理辦法； 23、山東省人民政府關(guān)于加快城市住房建設(shè)提高居民住房水平的決定（魯政發(fā) 1996 50號）； 24、各種稅費的取值執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定； 25、建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 1.2.9項目提出的必要性和目的 1、宏觀分析 （ 1）大環(huán)境分析 大力提高人民群 眾的居住水平，是全面建設(shè)小康社會和實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要方面與重要內(nèi)容之一。低收入家庭、城鎮(zhèn)生活困難家庭的住房問題是影響人民群眾居住整體水平改善的主要制約因素，也是制約全面建設(shè)小康社會和基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要因素之一。黨和政府十分重視低收入家庭和城鎮(zhèn)生活困難家庭的居住條件改善問題。全國人大十屆一次會議上，政府工作報告明確提出 “建立和完善對低收入者的救助制度，重- - 視解決城市特殊困難家庭在住房、子女就學(xué)、醫(yī)療和取暖等方面遇到的問題 ”。棗莊市經(jīng)濟適用住房管理辦法明確提出 “距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè) ，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、區(qū)（市）政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進行集資合作建房 ”。 隨著我國改革開放的不斷深入，經(jīng)濟發(fā)展的步伐也在繼續(xù)加快，棗莊市經(jīng)濟飛速發(fā)展，結(jié)合城市規(guī)劃，主城區(qū)正有條不紊改造，短時間內(nèi)城市面貌已經(jīng)有較大改善，居民住房條件也得到不斷提高，但由于歷史遺留條件，部分地段居民居住條件還亟需解決。 為了促進棗莊市社會經(jīng)濟發(fā)展，改善其整體投資環(huán)境和生活環(huán)境，突破目前較落后的基礎(chǔ)設(shè)施對經(jīng)濟和社會發(fā)展的制約因素，市政府將繼續(xù)對主城區(qū)進行全面的改造。由于特殊的自然環(huán) 境和歷史因素，在其整治過程中所面臨的問題也是復(fù)雜的。我國城市建設(shè)的目標(biāo)是提高居民的住房條件，改善城市的生活環(huán)境。中央和地方政府都重點強調(diào)在協(xié)調(diào)城市建設(shè)過程中，大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，以保障中低收入家庭、困難戶的住房條件。同時，在我國城市化進程中，有大量農(nóng)村人口涌入城市，對城市基礎(chǔ)設(shè)施有了較高的要求。這也突出了我國城市建設(shè)的滯后性，加上長期的粗放經(jīng)營方式造成大量資源浪費，同時在一定時期內(nèi)對環(huán)境問題認(rèn)識不足，導(dǎo)致整個城市環(huán)境形勢嚴(yán)峻。追求城市經(jīng)營的可持續(xù)性，是在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，還要謀求經(jīng)濟發(fā)展與人口、資源、 環(huán)境相協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟發(fā)展推動社會進步，積極促進社會公正、安全、文明、健康發(fā)展。 通過宏觀環(huán)境分析可以看出，不管是在國家經(jīng)濟發(fā)展還是在政府政策導(dǎo)向方面，經(jīng)濟適用房和中低價房的建設(shè)在未來很長時期內(nèi)，有著存- - 在和發(fā)展的必要性。因此，在本項目所在地建設(shè)經(jīng)濟適用房與中低價房住宅區(qū)是可行。 （ 2）小環(huán)境分析 經(jīng)濟適用住房是指享受政府劃撥建設(shè)用地、減免部分相關(guān)稅費、開發(fā)商微利開發(fā)而建設(shè)的面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的具有經(jīng)濟性、適用性和社會保障性的普通商品住房。建設(shè)經(jīng)濟適用住房是解決低收入家庭住房困難問題的有效手段之一。棗莊市 政府根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知精神，緊密結(jié)合我市居民收入、住房及老城改造、新城建設(shè)的實際情況，充分發(fā)揮政府在住房領(lǐng)域的調(diào)控和保障職能，堅持政府、單位、個人合理負(fù)擔(dān)的原則，在結(jié)合山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法 (省政府令第 192號 )的基礎(chǔ)上，出臺了棗莊市經(jīng)濟適用住房管理辦法等一系列關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟適用住房改善低收入家庭住房困難問題的政策措施。 在棗莊市經(jīng)濟適用房政策作為住房保障內(nèi)容之一，有存在的必要。從本市來看，經(jīng)濟適用房是經(jīng)濟發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)市場的及時雨，是改善住房的 必須手段。 因此，從省市政策及實際情況來看，建設(shè)本項目經(jīng)濟適用房是有政策保障的。 2、微觀分析 近年來，山東省大力發(fā)展經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，同時給下面各市指定經(jīng)濟適用房建設(shè)任務(wù)，據(jù)相關(guān)資料顯示： 2007年，棗莊市共建設(shè)經(jīng)濟適用房項目 15個，總建筑面積 61萬平方米，總投資 7.69億元，總用地面積 47萬平方米；極大地緩解了棗莊市建設(shè)用地指標(biāo)緊張狀況，對穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場、提升城市水平起到了重要作用。 - - 08年，棗莊市計劃經(jīng)濟適用房總建筑面積 86.1萬平方米，總投資10.84億元，總用地面積 65.1萬平方米， 目前經(jīng)濟適用房的建設(shè)得到了政府等部門的有力支持，市場良好。從棗莊市內(nèi)經(jīng)濟適用房建設(shè)情況和有關(guān)政策來說，在本項目所在地塊建設(shè)經(jīng)濟適用房來解決部分居民的住房問題是可行的。 3、經(jīng)濟適用房發(fā)展歷程 （ 1）醞釀時期：經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在 1991年 6月份，國務(wù)院就在關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知中提出： “ 大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。 （ 2）啟動、開 建時期： 1997、 1998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當(dāng)時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟適用房于 1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 （ 3）高速發(fā)展時期：從 1998 年經(jīng)濟適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟適用房迎來高速發(fā)展時期。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn) 業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）- - 和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán) 境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要及山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，推進產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三 產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集 團。 - - 住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進程的加速推進，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。 2007年以來，政府雖然加大了調(diào)控力度，收緊 “銀根 ”“地根 ”、限制外資炒房等等，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升； 2008年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁； 商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進入 9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應(yīng)求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時 期內(nèi)存在。 房地產(chǎn)市場來看，自 2006年以來，隨著涉房調(diào)控政策 “國六條 ”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，連棗莊市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。 充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經(jīng)濟適用房作為解決購買力較差居民購房問- - 題的主要途徑，并出臺相關(guān)政策進行扶持，目前，經(jīng)濟適用房發(fā)展前景較好。 山東省作為棗莊市的上級領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，每年均給棗莊市制定經(jīng)濟適用 住房建設(shè)投資計劃，從根本上保證了棗莊市經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，從根本上為購買力較差的居民解決了住房問題。 2.2產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。最近幾年，棗莊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，棗莊市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與 “規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)國際性城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，棗莊市各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在 “有保有壓、區(qū)別對待 ”總體 原則指導(dǎo)下，深入研究本地個性化特征、棗莊市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 為加快城市住房建設(shè)，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點和政府的民心工程，山東省人民政府根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，出臺了山東省城市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)國家或省批準(zhǔn)，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，其開發(fā)建設(shè)必須堅持城市政府總攬，以項目帶開發(fā)的方針； 堅持市場導(dǎo)向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行山東省住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及- - 其他有關(guān)規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標(biāo)準(zhǔn)。 本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設(shè)計嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置 緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。 根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2005年本 )第一類：鼓勵類 “十八、建筑 ”1節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)， “十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn) ”7.城鎮(zhèn)燃?xì)夤こ獭?13.先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣。 11城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)。可以認(rèn)定該項目屬于棗莊市拆遷改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型經(jīng)濟適用型房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄要求，屬國家鼓勵項目，項目也符合棗莊市城市發(fā)展規(guī)劃。 項目所在地建成區(qū)內(nèi)的閑置用地，具有較大的挖掘潛力，是未來城市發(fā) 展的重要備用地。據(jù)不完全統(tǒng)計，棗莊市中心城內(nèi)有 5.06平方公里用地征而未建，應(yīng)加強建成區(qū)內(nèi)部用地的整合利用，節(jié)約土地資源。 中心城舊城用地中尚存在一定的以平房為主的居住用地，現(xiàn)狀市中城區(qū)南部工業(yè)用地土地利用率低，部分工廠企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉，但用地一直沒能有效利用；在中心城管制范圍內(nèi)共有村莊 558個，占地面積 7372公頃，其中，現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi)有 77個，占地面積 1149公頃。隨著規(guī)劃用地擴展，遠(yuǎn)期有 34個村莊將轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，這樣，規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)共有村莊 111個（含現(xiàn)狀范圍 77個），用地總面積 1566公頃。這些 用地土地利用率很低，應(yīng)通過置換、改造，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設(shè)用地的增加。 - - 2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析 相關(guān)資料顯示，棗莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過 20%，大大高于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動棗莊市經(jīng)濟增長的一股優(yōu)勢力量。 近年來隨著住房制度改革的不斷深入，棗莊市住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要， 2006年棗莊市域總?cè)丝跒?372萬人，城鎮(zhèn)化水平為 45%,規(guī)劃綜合考慮棗莊近年的城鎮(zhèn)化發(fā)展進程和人口增長動力機制，預(yù)測 2020年棗莊市域總?cè)丝跒?400萬人，城鎮(zhèn)化水平為 60%,其中市區(qū)總?cè)丝跒?240萬人。中心城人口增長率近期為 4.2%，遠(yuǎn)期為 3.8%，并采用綜合增長率法、水資源承載力法、勞動力需求法等多種方法，同時考慮土地、能源、環(huán)境等制約因素，預(yù)測棗莊中心城人口規(guī)模為 120萬人，臺兒莊城區(qū)人口規(guī)模為 13萬人，山亭城區(qū)人口規(guī)模為 10萬人。棗莊市區(qū)城區(qū)人口規(guī)模為 143萬人，但目前來看，多數(shù)仍屬于低收入人群，對于商品房的購買仍存在經(jīng)濟上的缺陷，因此經(jīng)濟適用型住房的建設(shè)也成了解決這一問題的主要手段。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（建設(shè)部第 77號令） ，本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃- - 要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路 和停車場外，均為綠化用地。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 同時，本項目屬于經(jīng)濟適用型住房建設(shè)，經(jīng)濟適用住房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案；經(jīng)濟適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制 在 60平方米左右，中套住房面積控制在 80平方米左右。供應(yīng)人口較少的家庭的套型面積可適當(dāng)降低，其中一人戶40平方米左右，二人戶 50平方米左右。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 3.1資源開發(fā)和利用方案 本項目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料的來源立足國內(nèi)市場，均為本地市場采購，建筑施工臨時用水和生活用水均采用本地城市自來水，做好施工現(xiàn)場雨水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對本地地表（下）水等其它資源不會造成不利影響。 3.2工程物料消耗 項目總建筑面積 74600平方米，經(jīng)查 山東省建筑工程定額，其消耗混凝土、玻璃、磚等原輔材料情況見表 3.2-1。 表 3.2-1 項目所需建筑材料消耗狀況表 - - 材料名稱 消耗定額 消耗量 水泥 156kg/m2 1.1637萬 t 砂 0.44m3/m2 3.2824萬 m3 石子 0.29m3/m2 2.1634萬 m3 生石灰 15kg/m2 0.1119萬 t 玻璃 0.19m2/m2 1.4174萬 m2 磚 12.44塊 /m2 92.8024萬塊 鋼筋 16.1kg/m2 0.1201萬 t 項目工程物料消耗總量較大，但項目施工 過程中按 10天的用量進行儲存，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置占地 500m2的臨時堆場 10個，同時為方便環(huán)衛(wèi)部門對施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時施工便道。 項目所需主材均采購于山東、江蘇等地，運輸方便。所有材料承建單位均與供應(yīng)商簽定合同，保障供應(yīng)，進場前需要進行復(fù)試，合格后方可使用。水和電由建設(shè)單位向棗莊市供水、供電部門申請報批，滿足項目建設(shè)使用要求，所有材料按比質(zhì)比價的原則進行擇優(yōu)采購。 3.3資源節(jié)約措施 擬建設(shè)的晟棚戶區(qū)改造工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。 為最大限度的利用原材 料，減少廢棄物的產(chǎn)生。 -設(shè)計方面在嚴(yán)格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進和消化國內(nèi)外先進的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。 - - -施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設(shè)備，提高設(shè)備運行效