2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研報(bào)告

1 2008 2009 年度 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2009.1 2 目 錄 總報(bào)告： 3 摘要 4 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 5 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 9 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 22 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè) 34 分報(bào)告： 住宅市場(chǎng)分析 39 二手房市場(chǎng)分析 57 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)分析 79 辦公樓市場(chǎng)分析 95 指標(biāo)解釋 110 專題報(bào)告：我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障范圍和保障方式研究 112 摘要 113 一、住房保障定義 114 二、住房保障標(biāo)準(zhǔn)界定 117 三、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象范圍界定 121 四、我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障方式選擇 130 五、結(jié)論及建議 139 3 4 總 報(bào) 告 5 摘 要 2009年，我國(guó)將實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，爭(zhēng)取保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 2008 年， 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落， 3 季度受金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑 ，通縮壓力上升。決策部門決定 2009 年施行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策， 2009 年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。 2008 年 4 季度，房地產(chǎn)政策核心是 加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。 2008年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)下降，需求持續(xù)下降，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌 土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置面積均為負(fù)增長(zhǎng)，土地價(jià)格漲幅下降。部分城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 供給增長(zhǎng)下降，需求持續(xù)下降。從供給方面看，商品房增量供給增加但增幅下降。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資、商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積的增幅均有所減少。 從需求方面看， 商品房銷售面積同比減少，商品房空置面積逐步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)下降。 各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房 價(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 房屋租賃價(jià)格漲幅回落。 房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。 1 季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；3 季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌，跌幅逐月增大，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量增加。 房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退態(tài)勢(shì)由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延 東中西地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)下降、需求回落。其中，中部地區(qū)投資比重較快增加，企業(yè)購(gòu)置土地面積仍同比增 加但增幅下降，東部地區(qū)和西部地區(qū)企業(yè)購(gòu)置土地面積均為負(fù)增長(zhǎng)；東部地區(qū)商品房竣工面積增幅增加；東中西商品房新開(kāi)工面積增幅均有較大幅度下降，東部地區(qū)下降幅度最高。東中西商品房銷售面積均為負(fù)增長(zhǎng)，增幅均下降 50 個(gè)百分點(diǎn)左右，中部地區(qū)商品房空置面積增加最快。 長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求下降。比較來(lái)看，珠三角地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅下降幅度最大、購(gòu)置土地面積為負(fù)增長(zhǎng)、新開(kāi)工面積增幅下降；環(huán)渤海地區(qū)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng)、新開(kāi)工面積增幅下降；長(zhǎng)三角地區(qū)購(gòu)置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積增加但增幅下降，新開(kāi)工面積 增幅增加。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域商品房竣工面積增幅均有所增加，長(zhǎng)三角地區(qū)增加最多。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域商品房銷售面積均為負(fù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角地區(qū)商品房銷售面積下降幅度最高。 2007 年?yáng)|中西地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰^續(xù)下降，其中東部地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰ο鄬?duì)最低。西部地區(qū)存量住房的空屋率最低。 2009年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn) 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是 2009 年宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)。其中，減息和稅費(fèi)優(yōu)惠有利于提高居民住房支付能力，擴(kuò)大企業(yè)融資途徑有利于緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張；但當(dāng)前供大于求形勢(shì)下，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)商品住宅市場(chǎng)有一定的負(fù)面影響；農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。 2009 年商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加。 2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2009 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。 在各種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策刺激和 2009 年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的預(yù)期下，下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 6 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落 2008年，我國(guó)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)回落， 3季度受金融危機(jī)影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑 2003-2007 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2007 年 GDP 增幅達(dá)到 11.9%，為此輪經(jīng)濟(jì)周期的最高值。 2007 年 5 月， CPI 逐月增加，通脹壓力不斷上升，宏觀調(diào)控目標(biāo)轉(zhuǎn)為防過(guò)熱和防通脹的“雙防”。 在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下， 2008 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)逐季回落。1-3 季度各季度， GDP 增速分別為 10.6%、 10.1%和 9%， 3 季度受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑。 通脹壓力迅速緩解 2008 年前 10 個(gè)月 CPI 累計(jì)上漲 6.72%?？傮w看 CPI 走勢(shì)呈現(xiàn)前高后低，上半年各月 CPI 漲幅均在 7%以上，下半年 CPI 漲幅逐月較快下降， 7-10 月各月分別為 6.3%、 4.9%、 4.6%和 4%，通脹壓力迅速緩解。從環(huán)比來(lái)看， 3 月份以后，CPI 月環(huán)比總體上是下降的，前 10 個(gè)月累計(jì)新漲價(jià) 2.28 個(gè)百分點(diǎn)。 原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格、生產(chǎn)資料價(jià)格在 2008 年 7、 8 月上漲到最高點(diǎn)后，9 月份也開(kāi)始較快下降。 1998年以來(lái)的 GDP增幅與 CPI 資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局； REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 城鄉(xiāng)居民收入增幅下降 2008 年前 3 季度，城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 11865 元，同比增長(zhǎng) 14.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 7.5%，增幅減少 5.7 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長(zhǎng) 19.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) 11.0%，增幅減少 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。 截止到目前，國(guó)際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多，保持農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、農(nóng)民持續(xù)增收難度加大。明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)將是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)相結(jié)合。 981001021041061081101998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年1 - 3 月1 - 6 月 1 - 9 月6789101112C PI （左軸）G D P( 右軸） 7 2008 年宏觀調(diào)控 政策經(jīng)歷重大調(diào)整 面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)， 2008 年以來(lái)，我國(guó)宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控”，再轉(zhuǎn)向“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”。 年初“雙防”政策 2008 年年初，在經(jīng)濟(jì)連續(xù) 5 年以高于 10%的速度增長(zhǎng)后，決策部門認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)， 2007 年 12 月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了 2008年的宏觀調(diào)控任務(wù)為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的“雙防”政策，確定實(shí)施穩(wěn)健財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，財(cái)政支出重點(diǎn)用于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán) 節(jié)，著力促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和協(xié)調(diào)發(fā)展。 年中 “一保一控 ”政策 2008 年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害， 5 月 12 日，四川汶川發(fā)生特大地震，造成 人員重大傷亡，基礎(chǔ)設(shè)施大面積損毀，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受重大損失。同時(shí)，受外需下降和調(diào)控政策影響，許多外向型出口企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，出口持續(xù)出現(xiàn)下滑勢(shì)頭。 7 月 25 日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議明確了下半年經(jīng)濟(jì)工作的任務(wù)：把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，即 “一保一控 ”。7 月 31 日，財(cái)政部等部門宣布自今年 8 月 1 日起將部分紡織品、服裝的出口退稅率由 11%提 高到 13%。 8 月初，央行調(diào)增了全國(guó)商業(yè)銀行信貸規(guī)模，以緩解中小企業(yè)融資難和擔(dān) 保難問(wèn)題。 年末“保增長(zhǎng)”政策 進(jìn)入 3 季度，國(guó)際金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)。 10 月 17 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。 為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的措施： 國(guó)家發(fā)展改革委 10 月 20 日宣布，繼續(xù)加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策力度，其中包括全力組織開(kāi)展主要 農(nóng)產(chǎn)品 收購(gòu)，較大幅度提高 2009 年生產(chǎn)的糧食最低收購(gòu)價(jià)格，較大幅度增加對(duì)種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼。 10 月 21 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，核準(zhǔn)了公路、機(jī)場(chǎng)、核電站、抽水蓄能電站等一批建設(shè)項(xiàng)目，決定加快南水北調(diào)中、東線一期工程建設(shè)進(jìn)度。 同日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局宣布，從今年 11 月 1 日起，適當(dāng)調(diào)高紡織品、服裝、玩具等勞動(dòng)密集型商品和高技術(shù)含量、高附加值商品的出口退稅率。次日，為改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需，財(cái)政部宣布，將加大資助困難 學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切實(shí)保障低收入群眾和特殊群體的基本生活。 10 月 25 日，溫家寶總理表示，中國(guó)已經(jīng)調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)放在了首要位置，同時(shí)兼顧抑制通貨膨脹和保持國(guó)際收支平衡。 11 月初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的十項(xiàng)措施，并安排了2009-2010 年總規(guī)模約為 4 萬(wàn)億元的投資。 12 月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，決定進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng) 8 濟(jì)工作的首要任務(wù)。要著力 在保增長(zhǎng)上下功夫，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑，把加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方向，把深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革、提高對(duì)外開(kāi)放水平作為保增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，把改善民生作為保增長(zhǎng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。 9月 -12月，央行連續(xù) 5次下調(diào)利率， 4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 央行從 9 月 16 日起連續(xù)五次下調(diào)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。其中， 2008年 9 月 16 日、 10 月 15 日、 10 月 30 日、 11 月 27 日、 12 月 23 日分別五次下調(diào)利率，導(dǎo)致 1 年期存款利率由 7.47%降為 5.31%， 1 年期存款利率由 4.14%降為2.25%。 2008 年 9 月、 10 月、 12 月初和 12 月末，央行分別四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由 17.5%降為為 13.5%（中小金融機(jī)構(gòu)）和 14.5%（大金融機(jī)構(gòu)）。 房地產(chǎn)政策目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 2008年初，房地產(chǎn)政策核心是完善住房保障體系，抑制不合理住房需求 2008 年 1 月 9 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知， 指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。 2008 年 2 月 4 日， 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管 理委員修訂經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法 ，可適當(dāng)下浮經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款利率，支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 2008 年 3 月 3 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局頒布關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅 2008第 024 號(hào)），明確了支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策與支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策。 2008 年 3 月溫家寶總理在兩會(huì)政府報(bào)告中明確指出，要“ 抓緊建立住房保障體系，讓人民群眾 安居樂(lè)業(yè) ?！?溫家寶強(qiáng)調(diào)，今年要采取四項(xiàng)措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適 用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。二要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過(guò)多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。三要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。四要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時(shí)，要加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃和管理，切實(shí)解決農(nóng)村困難群眾住房安全問(wèn)題。 2008年 4季度，房地產(chǎn)政策核心是 加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模 2008 年 10 月 22 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行出臺(tái)政策，降低存貸款利率、減免稅費(fèi)、降低房貸首付。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局兩部委明確， 自11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 自 2008 年 10 月 27 日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時(shí)宣布， 下調(diào)個(gè)人住房公積 金貸款利率。 2008 年 12 月 8 日至 10 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)任務(wù)。其中指出，要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。 2008 年 12 月 17 日， 國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施：明確要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向， 9 堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持 住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 2008 年 12 月 21 日， 國(guó)務(wù)院辦公廳 發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2008 131 號(hào)）， 提出：一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭(zhēng)取用 3 年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問(wèn)題。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。二是進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。三是支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合 理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。因地制宜解決其他住房困難群體住房問(wèn)題。五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制。要積極營(yíng)造良好的輿論氛圍，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 2008 年下半年以來(lái)，伴隨國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難明顯增加，保持資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”意義重大。中央連續(xù)兩次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，增加住房交易量，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。 10 全國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2008 年土地購(gòu)置面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積負(fù)增長(zhǎng) 2008 年土地開(kāi)發(fā)和購(gòu)置面積均為負(fù)增長(zhǎng)，土地價(jià)格漲幅下降。部分城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。 2008年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積負(fù)增長(zhǎng) 2003-2006 年，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)一直呈現(xiàn)逐年下降的局面， 2005年和 2006 年甚至為負(fù)增長(zhǎng)，降幅分別為 4%和 4.39%。 2007 年，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積出現(xiàn)大幅增加為 40609.18 萬(wàn)平方米，增幅達(dá)到 11.03%。 2008 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 1-10 月為 29596.42 萬(wàn)平方米，同比減少 5.6%，增幅比去年同期減少 22.5 個(gè)百分點(diǎn)。 2007年土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)增幅下降、土地購(gòu)置面積大幅增加 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 2007年土地開(kāi)發(fā)面積和投資增幅減緩、土地購(gòu)置面積大幅增加 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 2008年土地開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)減緩 在經(jīng)歷了 2004 年同比下降和 2005 年的小幅增加后， 2006 年全國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)大幅增加，完成開(kāi)發(fā)土地面積和土地開(kāi)發(fā)投資分別為 27128.443 萬(wàn)平方米和 1219.04 億元，分別同比增 長(zhǎng) 19.63%和 55.40%。 2007 年土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)增長(zhǎng)減緩為 26870.77 萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng) 0.95%；土地開(kāi)發(fā)投資 1798.49 億元，0500010000150002000025000300003500040000450001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007-2 0-1 00102030405060本年完成開(kāi)發(fā)土地面積 本年購(gòu)置土地面積本年完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng) 本年購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)%萬(wàn)平方米-100102030405060708090本年完成開(kāi)發(fā)土地面積 本年購(gòu)置土地面積 土地開(kāi)發(fā)投資2006/1-102007/1-102008/1-10比去年同期增長(zhǎng) 11 同比增長(zhǎng) 22.92%，增幅比去年同期減少 32.48 個(gè)百分點(diǎn)。 2008 年前 10 個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積 19343.91 萬(wàn)平方米，同比減少 2.5%。 2008 年，土地交易價(jià)格漲幅逐季快速回落 2007 年全國(guó) 70 個(gè)大中城市土地交易價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲，漲幅為 12.3%，漲幅比 2006 年增加 6.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中 1-4 季度漲幅分別為 9.8%、 13.5%、 15%，10.7%。 2008 年全國(guó) 70 個(gè)大中城市土地交易價(jià)格漲幅逐季下降，前 3 季度為 11.4%，其中 1-3 季度分別為 16.5%、 10.8%、 6.9%。 住宅用地和商業(yè)旅游娛樂(lè)用地價(jià)格漲幅下降較快 在不同用地類型中， 2008 年以來(lái)居民住宅用地和商業(yè)旅游娛樂(lè)用地價(jià)格漲幅下降速度最快，而工業(yè)用地和其他用地價(jià)格各季度漲幅基本穩(wěn)定。 2008 年 1-3各季度，居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)分別為 121.7、 112.2、 107.7，商業(yè)旅游娛樂(lè)用地交易價(jià)格指數(shù)分別為 116.5、 114.9、 108.9，工業(yè)用地交易價(jià)格指數(shù)分別為103.9、 104.7、 103.1，其它用地交易價(jià)格指數(shù)分別為 104.5、 105.1、 106.2。 在居民住宅用地中，普通住宅和高檔住宅用地價(jià)格漲幅下降較快，經(jīng)濟(jì)適用房用地價(jià)格漲幅平穩(wěn)。 2008 年 1-3 各季度，高檔住宅用地價(jià)格指數(shù)分別為 115、113.2、 104.2，普通住宅用地價(jià)格指數(shù)分別為 122.6、 111.9、 107.9，經(jīng)濟(jì)適用房用地價(jià)格指數(shù)分別為 105.2、 111.2、 111.4。 2008年土地交易價(jià)格漲幅快速回落 951001051101151201252000Q1 2 3 4 2001Q1 2 3 4 2002Q1 2 3 4 2003Q1 2 3 4 2004Q1 2 3 4 2005Q1 2 3 4 2006Q1 2 3 4 2007Q1 2 3 4 2008Q1 2 3土地交易價(jià)格指數(shù)居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 多數(shù)城市地價(jià)漲幅逐季下降， 70 大中城市中有 8 個(gè)城市地價(jià)水平與去年同期相同 2008 年多數(shù)城市地價(jià)漲幅逐季下降。前 3 季度， 70 大中城市中有 49 個(gè)城市地價(jià)漲幅出現(xiàn)回落，有 8 個(gè)城市地價(jià)水平與去年同期相同。這 8 個(gè)城市為：深圳、廣州、惠州、湛江、長(zhǎng)春、吉林、蘭州、大理。 2008年前 3季度，地價(jià)同比漲幅最大的 10個(gè)城市為：寧波 65.2%、杭州 33.8%、?？?23%、溫州 22.9%、天津 20.6%、北海 20.3%、常德 17.6%、南充 16.7%、南寧 16.6%、牡丹江 16.3%。 從環(huán)比漲幅看， 2008 年第 3 季度，長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲的 地價(jià)均出現(xiàn) 12 環(huán)比下降。 2008年前 3季度 35個(gè)大中城市中土地交易價(jià)格漲幅 100110120130140150160170180190200全 國(guó)北 京天 津石 家 莊太 原呼和浩特 沈 陽(yáng)大 連長(zhǎng) 春哈 爾 濱上 海南 京杭 州寧 波合 肥福 州廈 門南 昌濟(jì) 南青 島鄭 州武 漢長(zhǎng) 沙廣 州深 圳南 寧海 口重 慶成 都貴 陽(yáng)昆 明西 安蘭 州西 寧銀 川烏魯木齊土地交易價(jià)格指數(shù)住宅用地交易價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 部分城市出現(xiàn)土地流拍 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2008 年以來(lái)，全國(guó)土地近一半都是以底價(jià)成交，更有 10%左右的土地出現(xiàn)流拍。廈門、廣州、東莞、北京、上海、杭州等很多城市都出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。 本次土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)是源于企業(yè)對(duì)土地需求的下降 從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2003 年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，2004-2006 年繼續(xù)延續(xù)這種增長(zhǎng)下降的局面，其中 2005 年和 2006 年房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積均為負(fù)增長(zhǎng)，以東部地區(qū)下降程度最高。從土地價(jià)格變化來(lái)看， 2003年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地價(jià)格快速上漲，這種供不應(yīng)求的形勢(shì)說(shuō)明土地出讓量增長(zhǎng)下降并非來(lái)自土地需求方的減少，而是土地供給量增長(zhǎng)在下降，在一定程度上與土地招拍掛的嚴(yán)格實(shí)施、要求生地必須完成開(kāi)發(fā)成為熟地出讓有一定關(guān)聯(lián)。 2007 年地方政府供地出現(xiàn)較大幅度增加。 2008 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積又出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但同時(shí)出現(xiàn)了土地流拍和地價(jià)漲幅下降，說(shuō)明本次土地購(gòu)置面積的下降是源于土地需求的下降。房?jī)r(jià)下降、未來(lái)預(yù)期不明、銷售下降房 屋存貨增加、企業(yè)資金緊張等因素，均是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地需求下降的原因。 2008 年商品房供給增加但增幅下降 2008 年商品房增量供給增加但增幅下降。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資、商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積的增幅均有所減少。 2008年下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅迅速下降，低于同期固定資產(chǎn)投資增幅 2007 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為 2.5 萬(wàn)億，增幅達(dá)到 30.2%，為近三年來(lái)最高水平。 2008年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅為 33.5%， 7月后投資增幅逐月回落，7-10 月分別為 30.9%、 29.1%、 26.5%和 24.6%。 13 1-10 月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 23917.71 億元，同比增長(zhǎng) 24.6%，增幅比去年同期略增 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，比同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅低 2.6 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下降 051015202530351998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008/1-10城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資（比去年同期增長(zhǎng) ）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 各種物業(yè)開(kāi)發(fā)投資 增幅均比去年同期減少 2008 年，各種物業(yè)開(kāi)發(fā)投資增幅均比去年同期減少，其中辦公樓開(kāi)發(fā)投資為負(fù)增長(zhǎng)。 2008 年 1-10 月，商品住宅完成投資 17482.35 億元，同比增長(zhǎng) 27.4%，增幅減 少 6.3 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓開(kāi)發(fā)投資同比負(fù)增長(zhǎng) 1.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 16.7%，增幅減少 2.6 個(gè)百分點(diǎn)；其他物業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) 24.8%，增幅減少 8.4 個(gè)百分點(diǎn)。 各種物業(yè)類型開(kāi)發(fā)投資增幅同比減少 -50510152025303540房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 住宅 辦公樓 商業(yè) 其他2006/1-102007/1-102008/1-10（比去年同期增長(zhǎng)）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 14 近年商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)變化 051015202530351999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007施工面積新開(kāi)工面積竣工面積(比去年同期增長(zhǎng) ）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 2008年商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)變化 0510152025施工面積 新開(kāi)工面積 竣工面積2006/1-102007/1-102008/1-10(比去年同期增長(zhǎng) ）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅下降，竣工面 積增幅與去年持平 2007年，商品房新開(kāi)工面積和施工面積增幅均有較大幅度增加，竣工面積增幅則有所減少。 2007年，商品房施工面積 235881.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 21.1%，增幅增加 2.65個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工面積 94590.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 19.35%，增幅增加 0.78個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積 58235.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 4.31%，增幅減少 10.12個(gè)百分點(diǎn)。 2008年，商品房新開(kāi)工面積和施工面積增幅均有所下降，竣工面積增幅與去年持平。 1-10月，商品房新開(kāi)工面積為 78772.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.3%，增幅比去年同期減少 15.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為 247635.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，增幅比去年同期減少 4.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為 30691.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9.1%，增幅與去年同期相同。 各類型物業(yè)新開(kāi)工面積增幅均有較大幅度下降 2008年 1-10月，商品住宅新開(kāi)工面積 65113.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 6.9%，增幅比去年同期減少 17.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓新開(kāi)工面積 1699.39萬(wàn)平方米，同比負(fù)增長(zhǎng) 1.2%，增幅比去年同期減少 13.9個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房新開(kāi)工面積 7158.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 3.3，增幅減少 5.4個(gè)百分點(diǎn)。 15 2008年各種類型商品房屋新開(kāi)工面積增幅均下降 -5.00.05.010.015.020.025.030.035.0房屋新開(kāi)工面積 住宅 辦公樓 商業(yè)用房2006/1-102007/1-102008/1-10（比去年同期增長(zhǎng)）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 辦公樓竣工面積大幅增加，商品住宅和商業(yè)用房竣工面積增幅下降 2008年，不同類型物業(yè)中只有辦公樓竣工面積增幅有較大幅度增加。 1-10月，商品住宅竣工面積 24931.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 7.6%，增幅比去年同期減少1.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓竣工面積 970.38萬(wàn)平方米，同比增加 46.9%，增幅比去年同期增加 27.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)用房竣工面積 2826.81個(gè)百分點(diǎn)，同比減少 1.7%，增幅比去年同期減少 6.6個(gè)百分點(diǎn)。 2008年各種類型商品房屋竣工面積增幅變化 -1001020304050房屋竣工面積 住宅 辦公樓 商業(yè)用房2006/1-102007/1-102008/1-10(比去年同期增長(zhǎng) ）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 2008 年商品房需求下降 2008 年，商品房銷售面積同比減少，商品房空置面積逐步增加，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。 商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)幅度逐月加大 2007 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較快增加。商品房銷售面積 76192.70 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 23.2%，增幅增加 11 個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積 24399.46 萬(wàn)平方米，同比增加 4.5%；期房銷售面積 51793.24 萬(wàn)平方米，同比增加 34.5%。 2008 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 1-10 月，商品房 16 銷售面積 44722.96 萬(wàn)平方米，同比減少 16.5%，增幅減少 47.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為 12287.56 萬(wàn)平方米，同比減少 18.2%；期房銷售面積為 32435.41萬(wàn)平方米，同比減少 15.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降為 1-10 月份的 16.5%。 2008年商品房銷售面積負(fù)增長(zhǎng)幅度逐步加大 -20-15-10-50510152025303540452006/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2007/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12 2008/1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10銷售面積現(xiàn)房期房（比去年同期增長(zhǎng) % ）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO 數(shù)據(jù)庫(kù) 商品房空置面積較快增加 2008年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面，并呈現(xiàn)較快增加的態(tài)勢(shì)。 10月底，商品房空置面積為 13310.57萬(wàn)平方米，同比增加13.1%；其中，商品住宅空置面積為 6834.56萬(wàn)平方米，同比增加 18%，增幅比 3月底增加 28.6個(gè)百分點(diǎn)。 2008年商品房空置面積較快增加 -20-15-10-505101520253003/03 03/06 03/09 03/12 04/03 04/06 04/09 04/12 05/03 05/06 05/09 05/12 06/03 06/06 06/09 06/12 07/03 07/06 07/09 07/12 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10商品房空置面積商品住宅空置面積（比去年同期增長(zhǎng)）資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 17 房屋銷售價(jià)格漲幅逐月回落， 8 月后價(jià)格呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì) 2008 年，各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量也逐步增加。房屋租賃價(jià)格漲幅回落。 房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落， 8月份起房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，并且降幅逐步增加 2007 年 6 月 -10 月，房?jī)r(jià)漲幅逐月快速增加， 11 月和 12 月受調(diào)控政策和預(yù)期影響快速下降，全年房?jī)r(jià)漲幅為 7.6%。 受翹尾因素影響， 2008 年房?jī)r(jià)同比漲幅在 1 季度達(dá)到最高，之后逐步回落，1-3 季度 70 大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別為 11%、 9.2%、 5.27%。前 10個(gè)月，房屋銷售價(jià)格同比上漲 7.78%，其中，新建商品住宅和 二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲 8.54%和 7.44%。 從環(huán)比漲幅看， 2008 年房?jī)r(jià)漲幅相比往年同期有較大幅度下降， 1-3 季度70 大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為 0.8%、 0.3%和環(huán)比下降 0.1%。 8 月份起房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)近年首次環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)， 8-10月各月 70 大中城市房?jī)r(jià)分別環(huán)比下降 0.1%、0.1%和 0.3%。前 10 個(gè)月， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲 0.7%，其中新建商品住房和二手住房分別累計(jì)上漲 0.6%和 0.3%， 90 平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌 0.7%。 各種主要類型物業(yè)價(jià)格環(huán)比漲幅均有所下降 2007年，商品住宅、二手住宅、辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房的銷售價(jià)格指數(shù)分別為 108.2、 107.4、 105.5、 104.6、 102.9，均比 2006年有所增加。 2008年各種主要類型物業(yè)價(jià)格環(huán)比漲幅均為下降。前 10個(gè)月，商品住宅、二手住宅分別環(huán)比上漲 0.6%和 0.3%，大大低于去年 10.8%和 11.8%的漲幅；辦公樓和工業(yè)用房分別環(huán)比上漲 3%和 0.5%，也低于去年同期漲幅。 受去年翹尾因素影響， 2008年前 10個(gè)月各種主要類型物業(yè)價(jià)格同比漲幅相比去年同期漲幅仍略有增加，商品住宅、二手住宅、辦公樓和工業(yè)用房 的同比漲幅分別為 8.54%、 7.44%、 8.04%、 4.29%。 2008年房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落 1001021041061081101121141161998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Q1 Q2 Q3房屋銷售價(jià)格指數(shù)商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 18 2008年 8月起房?jī)r(jià)下降 99.50100.00100.50101.00101.50102.00102.5005/07 05/08 05/09 05/10 05/11 05/12 06/01 06/02 06/03 06/04 06/05 06/06 06/07 06/08 06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03 07/04 07/05 07/06 07/07 07/08 07/09 07/10 07/11 07/12 08/01 08/02 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住宅二手住宅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 2008年部分城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌 2007年 4季度，珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最先出現(xiàn)調(diào)整，廣州、深圳住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比小幅下降，之后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延。 2008年前10個(gè)月， 70個(gè)大中城市中有 15個(gè)城市商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，分別為深圳、常德、廣州、重慶、南京、無(wú)錫、成都、廈門、秦皇島、上海、瀘州、泉州、昆明、金華、福州。 70個(gè)大中城市中有 21個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，分別為：深圳、包頭、廈門、重慶、廣州、惠州、溫州、杭州、泉州、常德、蚌埠、韶關(guān)、南京、南充、烏魯木齊、鄭州、上海、寧波、瀘州、青島、大理。 2008年 70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格跌幅最高的十個(gè)城市 16.6%6.4%5.7%3.9%3.4%3.1%2.5%1.4%1.3%1.2%0.00 0.05 0.10 0.15 0.20深圳常德廣州重慶南京無(wú)錫成都廈門秦皇島上海環(huán)比下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 19 2008年 70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格跌幅最高的十個(gè)城市 17.5%7.0%4.0%4.0%3.5%3.4%2.7%2.2%1.9%1.6%0.00 0.05 0.10 0.15 0.20深圳包頭廈門重慶廣州惠州溫州杭州泉州常德環(huán)比下降資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 房屋租賃價(jià)格漲幅回落 房屋租賃價(jià)格總體漲幅回落 2007年，房屋租賃價(jià)格漲幅為 2.1%，高于 2006年漲幅 0.7個(gè)百分點(diǎn)。 2008年房屋租賃價(jià)格漲幅有所回落，前 3季度房屋租賃價(jià)格上漲 1.8%，低于 2006年同期漲幅。其中 1-3季度，房屋租賃價(jià)格漲幅分別為 2.1%、 2.2%和 1.1%， 3季度租賃價(jià)格漲幅回落較多。 住宅租賃價(jià)格漲幅逐步回落，商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格漲幅下降，辦公樓租金下降 從不同物業(yè)類型來(lái)看， 2008年前 3季度，住宅、辦公樓、商業(yè)用房的租賃價(jià)格分別上漲 2.7%、下降 0.1%、上漲 1.3%，辦公 樓和商業(yè)用房的租賃價(jià)格漲幅均為回落，但住宅租金累計(jì)漲幅略有增加， 3季度漲幅有較大回落。 2008年房屋租賃價(jià)格漲幅回落 1001011021031041051061071082002 2003 2004 2005 2006 2007 2008年前3季度房屋租賃價(jià)格指數(shù)住宅租賃價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 20 辦公和商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格指數(shù)回落 95969798991001011021031041998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007200 8年前3季度辦公用房商業(yè)用房租賃價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、 REICO數(shù)據(jù)庫(kù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)季度變化分析 總體來(lái)看， 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，需求較快下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿大幅下降，價(jià)格出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入衰退期。分季度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加 1。 2008年 1季度： 供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落。受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)增加。 2008年 1季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位增長(zhǎng)，同比增幅為 32.28%，比去年同期增加 5.38個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資同比增長(zhǎng) 34.71%，增幅增加 4.3個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)置土地面積、商品房施工面積、商品房新開(kāi)工面積和商品房竣工面積等房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅同比均有不同程度的增加。商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房等各種商品房屋建設(shè)總量增幅同比均有所增加。長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、環(huán)渤海 地區(qū)等各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)均有所增加。 2008年 1季度， 90平方米以下商品住宅投資大幅增加，同比增長(zhǎng) 91.48%。90平方米以下商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房完成投資所占投資比重為 26.48%，比去年同期增加 6.83個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)繼續(xù)減緩。受調(diào)控政策影響， 2007年 4季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速下降， 2008年 1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)繼續(xù)減緩。其中，商品住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積增幅均同比下降，多數(shù)城市二手房交易量同比有所減少。長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)下降程度較高，環(huán)渤海地區(qū)商 品房屋銷售面積增幅同比則有所增加，其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)各有升降。 受翹尾因素影響， 2007年 4季度以來(lái)房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度， 2008年 1季度房屋銷售價(jià)格漲幅為 11%，高于上季度 0.8個(gè)百分點(diǎn)。但 2007年 4季度以來(lái)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅迅速下降，房屋銷售價(jià)格環(huán)比漲幅由 2007年 3季度的 4.36%降為 4季度的 2.62%，繼而又降為 2008年 1季度的 0.8%。其中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅由 2007年 3季度的 4.77%降為 4季度的 3.23%和 2008年 1季度的 0.8%；二手住宅銷1 2008 年各季度房地產(chǎn)市場(chǎng)具體分析請(qǐng)見(jiàn) REICO 房地產(chǎn)市場(chǎng)季度分析報(bào)告。 21 售價(jià)格環(huán)比漲幅由 2007年 3季 度的 5.19%降為 4季度的 1.81%和 2008年 1季度 0.4%。 從月度指數(shù)來(lái)看， 2008年 1-3月各月房?jī)r(jià)漲幅基本平穩(wěn)，保持在 0.3%左右，低于去年同期月均 0.6%的漲幅。其中，普通住宅價(jià)格漲幅平穩(wěn)，高檔住宅價(jià)格漲幅有所增加，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格則保持穩(wěn)定。 2007年 4季度以來(lái)，長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)是受調(diào)控政策影響較大的地區(qū)，這些地區(qū)中的主要城市廣州、深圳、寧波、杭州住房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比小幅下降，上海和南京住房?jī)r(jià)格則基本保持平穩(wěn)。此外，重慶、成都、沈陽(yáng)、廈門等城市住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)小幅波動(dòng)。除去這些城市外， 2007年 4季度以來(lái)，大部分城市住房?jī)r(jià)格仍保持上漲，部分城市住房?jī)r(jià)格漲幅有所減小。 2008年 1季度，房屋租賃價(jià)格漲幅略降但仍處于歷史較高水平。其中，住宅租賃價(jià)格漲幅略降但仍高于近年租賃價(jià)格平均漲幅 1個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)用房租賃價(jià)格漲幅略降，辦公用房租賃價(jià)格同比下降。 2008年 2季度： 開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌 2008年 1-5月房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增長(zhǎng)累計(jì)同比增加但景氣逐月下降。 2008年前 5個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同比增加， 1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 9519.28億元， 同比增長(zhǎng) 31.9%，增幅比去年同期增加 4.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高 6.3個(gè)百分點(diǎn)。從逐月數(shù)字來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 1-2月為最高值32.9%，之后逐月回落。 商品住宅投資增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用明顯， 2008年 1-5月商品住宅投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的比重為 71.5%，比去年同期增加 1.6個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增量中，商品住宅投資貢獻(xiàn)了 76.5%。其中， 90平方米以下商品住宅投資大幅增加，投資比重逐月增加，成為拉動(dòng)商品住宅投資增長(zhǎng)的重要力量。但前 5個(gè)月商品住宅新開(kāi)工面積增幅逐月下降，累 計(jì)增幅同比下降。 2008年 1-5月，商品房各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)增幅同比繼續(xù)增加，其中購(gòu)置土地面積、商品房新開(kāi)工面積和商品房竣工面積等指標(biāo)增幅均在 1-2月為最高，之后逐月回落， 4月和 5月增幅則低于去年同期。商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房 1季度的各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)均同比增加， 4月和 5月則出現(xiàn)同比下降。 2008年 1-5月，本年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅逐月下降，其中購(gòu)房款和銀行貸款增幅均逐步下降。 2008年 1-5月房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)持續(xù)減緩。受周期變動(dòng)和政策影響，2007年 4季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)迅速下降， 2008年 1-5月 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)繼續(xù)減緩。 2008年 1-5月，各種主要類型物業(yè)的銷售面積均同比減少，并且下降程度均高于 1季度降幅。多數(shù)城市二手房交易量同比有所減少。 2008年 1-5月，長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)等全國(guó)各區(qū)域商品房銷售面積增幅均同比下降。 2008年前 5個(gè)月全國(guó)及大部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍保持上漲但漲幅明顯低于去年同期，部分城市住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降。從房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅來(lái)看， 2007年 4季度房?jī)r(jià)漲幅迅速下降， 2008年前 5個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅變化基本平穩(wěn)， 4月和 5月漲幅比 1季度略有下降。 2008年 1-5月房屋銷售價(jià)格漲幅為 1.