87-第十章-契稅法

第十章-契稅法第二節(jié) 契稅法契稅應當與土地增值稅結合起來掌握，它們之間有共同之處。但土地增值稅是在土地、建筑物交易過程中對轉讓方征收的，而契稅則是針對這一交易行為中的承受方征收的，兩個稅種調節(jié)的目的是不同的?，F行契稅法的基本規(guī)范是國務院發(fā)布的中華人民共和國契稅暫行條例，是稅收行政法規(guī)。契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。一、契稅納稅義務人契稅的納稅義務人，是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。二、契稅征稅范圍（一）契稅征稅對象的一般規(guī)定：契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。契稅的征稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬這種行為。不包括農村集體土地承包經營權的轉移。（二）契稅征稅對象的六個具體規(guī)定：1.國有土地使用權出讓對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。2.國有土地使用權轉讓土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。3.房屋買賣幾種特殊情況視同買賣房屋：（1）以房產抵債或實物交換房屋：按房產折價款繳納契稅（2）以房產作投資或作股權轉讓。以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，免納契稅。（3）買房拆料或翻建新房。4.房屋贈與要注意房屋贈與法律要求贈與房屋應有書面合同，并到房地產管理機關或者農村基層政權機關辦理登記過戶手續(xù)。區(qū)分贈與與繼承（1）各種贈與不動產行為，都是契稅征稅范圍；（2）繼承要加以區(qū)分：法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅；以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。5.房屋交換三、稅率：3%-5%的幅度比例稅率不用記憶，考試會給，但要注意契稅稅收優(yōu)惠的相關規(guī)定。四、契稅的計稅依據契稅的計稅依據是不動產的價格。由于不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據；2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；3.土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據（由支付差價的一方為納稅人）；交換價格相等時，免征契稅；不等時，由多交付貨幣、貨物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅；4.以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。5.對于個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。以獲獎方式取得房屋產權的，其實質是接受贈與房產，應照章繳納契稅。6.房屋附屬設施征收契稅依據（1）涉及土地使用權、房屋產權變動的繳契稅。不涉及的不征。（2）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，按合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。（3）承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。五、契稅優(yōu)惠（一）契稅優(yōu)惠一般規(guī)定：1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情減免。4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅。6.予以免稅的外國駐華使館、領事館及其外交代表、領事官員等承受土地、房屋權屬。7.公租房經營單位購買住房作公租房，免征契稅。8.對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。9.對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭購買的家庭第二套住房。10.納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，并將查詢結果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照中華人民共和國稅收征收管理法的有關規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。（二）契稅優(yōu)惠特殊規(guī)定：1.企業(yè)改制企業(yè)按公司法有關規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業(yè)權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。2.事業(yè)單位改制事業(yè)單位按國家有關規(guī)定改制為企業(yè)，原投資主體存續(xù)并在改制后企業(yè)中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權屬，免征契稅。3.公司合并兩個或兩個以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。4.公司分立公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。5.企業(yè)破產6.資產劃轉對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規(guī)定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅；同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。7.債權轉股權經國務院批準實施債轉股的企業(yè)，對債轉股后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。8.劃撥用地出讓或作價出資以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業(yè)、事業(yè)單位劃撥用地的，不屬上述規(guī)定的免稅范圍，對承受方應按規(guī)定征收契稅。9.公司股權（股份）轉讓在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。【例-單選題】下列行為中，應當繳納契稅的是（ ）。A.個人以自有房產投入本人獨資經營的企業(yè)B.企業(yè)將自有房產與另一企業(yè)的房產等價交換C.公租房經營企業(yè)購買住房作為公租房D.企業(yè)以自有房產投資于另一企業(yè)并取得相應的股權網校答案：D網校解析：選項A，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業(yè)，免納契稅；選項B，等價交換房屋、土地權屬的，免征契稅；選項C，公租房經營單位購買住房作為公租房的，免征契稅。【例-多選題】下列關于契稅計稅依據的表述中，正確的有（ ）。A.購買的房屋以成交價格作為計稅依據B.接受贈與的房屋參照市場價格核定計稅依據C.采取分期付款方式購買的房屋參照市場價格核定計稅依據D.轉讓以劃撥方式取得的土地使用權，以補交的土地使用權出讓金作為計稅依據網校答案：ABD網校解析：選項C，采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。六、契稅征收管理1.契稅納稅義務發(fā)生時間納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天，為納稅義務發(fā)生時間。2.納稅期限納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起的10日內，向土地、房