福州市國有房產(chǎn)管理辦法.doc

福州市人民政府令第56號福州市國有房產(chǎn)管理辦法已經(jīng)2013年3月18日市人民政府第7次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2013年6月1日起施行。市長 楊益民2013年3月25日福州市國有房產(chǎn)管理辦法第一章總 則第一條為加強本市國有房產(chǎn)管理，保障國有房產(chǎn)所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法所稱的國有房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)權(quán)屬國家所有，由市政府授權(quán)福州市國有房產(chǎn)管理中心管理經(jīng)營的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)包括直管公房，公共租賃住房，廉租住房，房改騰退房，行政機關(guān)及全額撥款事業(yè)單位剩余公有住房（不含辦公用房），關(guān)閉、停產(chǎn)、合并、改制的國有企事業(yè)單位移交的房產(chǎn)，以及市政府授權(quán)管理的其他房產(chǎn)等。國有房產(chǎn)按使用性質(zhì)分為住宅和非住宅兩大類。第三條本辦法適用于本市五城區(qū)國有房產(chǎn)的經(jīng)營和管理。公共租賃住房、廉租住房的管理辦法，由市人民政府另行制定。第四條福州市國有房產(chǎn)管理中心（以下簡稱“市房管中心”）是本市城區(qū)國有房產(chǎn)的主管部門，負責(zé)本市城區(qū)國有房產(chǎn)的管理經(jīng)營工作。市房管中心可委托各區(qū)房產(chǎn)管理部門或其他房產(chǎn)管理單位對國有房產(chǎn)進行經(jīng)營管理。第五條國有房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)受國家法律保護,任何單位和個人不得侵占國有房產(chǎn)。禁止任何單位或個人非法租賃、買賣國有房產(chǎn)或利用國有房產(chǎn)危害公共利益，損害他人合法權(quán)益。第六條市房管中心應(yīng)當(dāng)建立國有房產(chǎn)信息系統(tǒng)，做好國有房產(chǎn)清產(chǎn)核資等工作。國有房產(chǎn)的經(jīng)營收入應(yīng)按規(guī)定上繳同級財政，實行收支兩條線管理。第二章租賃管理第七條市房管中心作為國有房產(chǎn)的出租人，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款。租賃合同的期限一般不超過兩年，最長不超過三年。期滿后經(jīng)雙方協(xié)商可以續(xù)租。第八條國有房產(chǎn)的租賃實行標(biāo)準(zhǔn)租金和市場租金。國有房產(chǎn)實行標(biāo)準(zhǔn)租金的范圍和租金標(biāo)準(zhǔn)按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，市場租金由租賃雙方協(xié)商確定。實行標(biāo)準(zhǔn)租金的租賃合同，在租賃期內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租金遇有政策性調(diào)整時，應(yīng)當(dāng)按新租金標(biāo)準(zhǔn)重新簽訂租賃合同。對于實行標(biāo)準(zhǔn)租金的，由出租人發(fā)給國有房產(chǎn)租賃憑證，出租人應(yīng)當(dāng)定期對承租人使用房產(chǎn)情況進行審核登記，并記載于國有房產(chǎn)租賃憑證；未經(jīng)審核登記的，為無效憑證，不得作為征收補償和其他事項的依據(jù)。第九條承租人應(yīng)當(dāng)按月足額繳納房屋租金，不得無故拒付或拖欠租金。第十條未經(jīng)出租人同意，國有房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)租（包括承包、聯(lián)營、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓等）。擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租無效，轉(zhuǎn)租收益歸出租人所有，承租人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條國有住宅房屋實行一戶一租制度，一戶只能租賃一處實行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋。對租賃兩處以上住宅房屋的，出租人有權(quán)終止原租賃合同，收回出租房屋或?qū)Τ凶馊俗宰〉囊惶幾》客馑赓U的房屋實行市場租金。第十二條實行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其成年直系親屬同時符合下列條件的，可以在原承租人死亡6個月內(nèi)向出租人委托的房屋所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門申請更名繼續(xù)承租：（一）與原承租人在同一戶籍內(nèi)；（二）與原承租人共同居住生活2年以上；（三）五城區(qū)內(nèi)無住房；（四）未享受過國家規(guī)定的住房優(yōu)惠政策；（五）一次性繳清原承租人所欠房屋租金。同一戶籍內(nèi)原承租人有多個直系親屬的，各直系親屬之間必須協(xié)商一致，確定其中符合國有房產(chǎn)承租條件的一人為新承租人。6個月內(nèi)不申請變更承租人或協(xié)商不一致無法確定新承租人的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋。第十三條實行標(biāo)準(zhǔn)租金的直管公房住宅房屋承租人另有房產(chǎn)時，經(jīng)出租人同意，承租人可以將所承租的住宅使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給在本市五城區(qū)內(nèi)無住房且未享受過國家規(guī)定住房優(yōu)惠政策的新承租人,新承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同。第十四條租賃期滿后，承租人應(yīng)當(dāng)退出原租賃的房屋，將房屋交還給出租人。如需繼續(xù)承租，在同等條件下，符合國有房產(chǎn)管理規(guī)定的原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。第十五條 在租賃期間，承租人租賃的房屋經(jīng)有資質(zhì)的危房鑒定機構(gòu)鑒定為D級危房的，自鑒定之日起租賃合同終止。承租人應(yīng)當(dāng)在出租人通知之日起10日內(nèi)無條件搬離；未搬離的，由承租人承擔(dān)安全責(zé)任。第十六條承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回房屋，并可索賠損失：（一）無正當(dāng)理由拖欠房屋租金累計達六個月的；（二）無正當(dāng)理由房屋閑置六個月以上的；（三）擅自改變房屋用途的；（四）擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（五）擅自對房屋進行擴建、改建、拆建的；（六）利用承租房屋進行非法活動或非法謀利的；（七）故意損壞國有房產(chǎn)的；（八）其他嚴重損害出租人利益的行為。第十七條市房管中心及其委托的各區(qū)房產(chǎn)管理部門、房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)按照管理權(quán)限建立國有房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)檔案及承租人的信息檔案，定期核查轄區(qū)國有房屋狀況，做到資料真實完整，全面反映房屋的來源、座落、結(jié)構(gòu)、面積、設(shè)備、用途、完好程度和變動情況。第三章使用管理第十八條承租人對所承租的房屋負有維修養(yǎng)護責(zé)任，任何單位和個人都不得損壞國有房產(chǎn)，不得利用國有房產(chǎn)謀取非法利益。第十九條承租國有房產(chǎn)不得擅自改變房屋用途。因歷史原因改變用途的，報經(jīng)出租人同意后，重新簽訂租賃合同，明確租金標(biāo)準(zhǔn)。第二十條住宅房屋的承租人為改善住房條件，經(jīng)出租人同意，可以互換國有房產(chǎn)使用權(quán)?；Q國有房產(chǎn)使用權(quán)的，房屋互換雙方應(yīng)持書面互換協(xié)議、雙方房屋合法使用憑證及當(dāng)事人身份證明，到房屋所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門申請辦理房屋使用權(quán)互換相關(guān)手續(xù)。第二十一條承租人不得對所承租的國有房產(chǎn)進行改建、擴建。在本辦法實施前承租人因生產(chǎn)或生活需要對承租的國有房產(chǎn)進行改建、擴建的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹抗苤行倪M行備案登記，因改建、擴建新增的房產(chǎn)所有權(quán)屬出租人所有。第二十二條承租人對房屋進行裝飾和添裝設(shè)備時，不得影響房屋的結(jié)構(gòu)和安全，因承租人的使用原因，造成房屋及人身財產(chǎn)損害的，由承租人承擔(dān)責(zé)任。第二十三條因暴雨、洪水、臺風(fēng)、地震等自然災(zāi)害影響，承租人應(yīng)當(dāng)服從轄區(qū)政府的統(tǒng)一安排，暫時搬離所租住的國有房產(chǎn)或自行解決居所。第四章修繕管理第二十四條出租人與承租人共同承擔(dān)維修養(yǎng)護國有房產(chǎn)及其附屬設(shè)施的責(zé)任。雙方應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中明確約定修繕責(zé)任。對危及房屋使用安全的維修項目，承租人要及時報修，出租人應(yīng)當(dāng)及時維修。遇暴雨、洪水、臺風(fēng)、地震等自然災(zāi)害，各級房屋管理部門應(yīng)配合轄區(qū)政府提前做好防范工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情，及時搶修。第二十五條房屋及其附屬設(shè)施屬于自然損壞的，由出租人負責(zé)維修，因承租人使用不當(dāng)或過錯造成損壞的，由承租人負責(zé)修復(fù)。第二十六條出租人應(yīng)對房屋及其附屬設(shè)施進行定期檢查、修繕、保證其正常使用和安全。在房屋修繕或?qū)ξ７窟M行翻修加固時，承租人和相鄰人應(yīng)積極配合，主動搬遷，不得無理阻撓或借故提出不合理要求，阻礙房屋的修繕。第二十七條國有房產(chǎn)修繕?biāo)璧馁Y金從租金收入中列支，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，嚴禁挪用。房屋修繕資金的投入必須滿足房屋安全住用和基本使用條件的需要，優(yōu)先安排危房搶險加固、治漏資金。第五章接收管理第二十八條行政、事業(yè)單位剩余的公有住房（不含辦公用房），經(jīng)市政府批準(zhǔn)關(guān)閉、停產(chǎn)、合并、改制的國有企事業(yè)單位的房產(chǎn)，以及市政府授權(quán)管理的其他房產(chǎn)，應(yīng)統(tǒng)一移交市房管中心經(jīng)營管理。第二十九條移交房產(chǎn)的單位及其主管部門應(yīng)做好所有移交國有房產(chǎn)的清查、統(tǒng)計、匯總及房產(chǎn)檔案資料整理工作，全面移交所有房產(chǎn)及相關(guān)檔案資料（包括產(chǎn)權(quán)證、土地證、房產(chǎn)歷史資料、租賃協(xié)議、合同、抵押、債務(wù)等），并與市房管中心簽訂國有房產(chǎn)移交確認書。第三十條房產(chǎn)移交后，市房管中心應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)移交單位（或其主管部門）證明、移交確認書和測繪資料申辦權(quán)屬變更手續(xù)。第三十一條移交房產(chǎn)的單位及其主管部門在移交房產(chǎn)前應(yīng)當(dāng)妥善處理好房屋糾紛等相關(guān)問題。市房管中心接收房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)對原已出租的房產(chǎn)重新進行核查。對符合條件的承租人，重新簽訂租賃合同，確定租金標(biāo)準(zhǔn)；不符合條件的承租人，解除租賃合同，收回房屋。第六章征收補償?shù)谌l房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出前，將征收范圍內(nèi)國有房產(chǎn)座落、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果書面告知市房管中心，由市房管中心核實確認。市房管中心負責(zé)通知屬地區(qū)房產(chǎn)管理部門暫停辦理征收范圍內(nèi)國有房產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、承租人變更及分戶等手續(xù)。對征收范圍內(nèi)承租人是否享受過國家規(guī)定的住房優(yōu)惠政策，市、區(qū)各級房屋管理和房屋登記等相關(guān)部門應(yīng)積極配合市房管中心，并提供相關(guān)書面審核意見，由市房管中心函告房屋征收部門。第三十三條政府作出房屋征收決定后，涉及征收國有房產(chǎn)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依照征收補償方案，與市房管中心就征收范圍內(nèi)的國有房產(chǎn)簽訂房屋征收補償協(xié)議。征收部門應(yīng)當(dāng)按照征收補償協(xié)議約定按時支付國有房產(chǎn)征收補償款。第三十四條實行標(biāo)準(zhǔn)租金的住宅房屋承租人未享受國家規(guī)定的住房優(yōu)惠政策的，市房管中心在收回市政府規(guī)定的住宅產(chǎn)權(quán)補償款后，承租人可購買被征收房屋的公房產(chǎn)權(quán)，并與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議。房屋征收時，除直管公房非住宅承租人（以各區(qū)房屋管理部門直管公房檔案記載為準(zhǔn)）及前款規(guī)定的承租人外，其他國有房屋承租人不享受房屋征收補償，應(yīng)自行搬離，房屋征收部門不得與房屋承租人簽訂房屋征收補償協(xié)議。原承租人符合繼續(xù)承租條件的，可向市房管中心申請繼續(xù)承租。第三十五條住宅房屋承租人申請辦理安置房產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)當(dāng)提交房屋征收補償安置協(xié)議書，以及國有房產(chǎn)租賃憑證、繳納國有房產(chǎn)征收補償款結(jié)算單、購公房產(chǎn)權(quán)花名冊等相關(guān)材料，經(jīng)市房管中心審核確認后向房屋登記機關(guān)申請辦理國有房產(chǎn)原權(quán)注銷及安置房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第七章法律責(zé)任第三十六條 承租人違反房屋租賃合同約定，有擅自轉(zhuǎn)租國有房產(chǎn)、擅自改變房屋用途或擅自對房屋進行改擴建等違約行為的，出租人依合同約定收取違約金、提前終止合同，并要求承租人搬離。承租人逾期不支付違約金或逾期未搬離的，由出租人依法起訴和申請法