青島國際貿(mào)易中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

- - 青島國際貿(mào)易中心 可行性研究報(bào)告 - - 目 錄 第一章 總 論 . 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 . 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) . 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 . 4 第二章 市場(chǎng)需求分析 . 8 第一節(jié) 青島市概況 . 8 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 . 9 第三節(jié) 青島市住宅市場(chǎng)分析 . 18 第四節(jié) 青島市寫字樓市場(chǎng)分析 . 27 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場(chǎng)分析 . 36 第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 . 39 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 . 41 第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 46 第九節(jié) 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 . 52 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 . 57 第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 . 59 第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址 . 59 第二節(jié) 建設(shè)條件 . 60 第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 . 65 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) . 65 - - 第二節(jié) 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 . 65 第三節(jié) 規(guī)劃建設(shè)方案 . 66 第四節(jié) 公用工程 . 71 第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 . 77 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) . 77 第二節(jié) 節(jié) 能 . 78 第三節(jié) 節(jié)水措施 . 79 第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 . 81 第一節(jié) 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 . 81 第二節(jié) 消防設(shè)施 . 81 第八 章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 82 第九章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 . 83 第十章 投資估算和資金籌措 . 84 第一節(jié) 投資估算 . 84 第二節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 . 86 第十 一章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 87 第一節(jié) 評(píng)價(jià)說明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . 87 第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) . 89 第十二章 結(jié)論與建議 . 92 第一節(jié) 結(jié) 論 . 92 - - 第二節(jié) 建 議 . 92 附圖： 1、總平面布置圖 2、西立面圖 3、北立面圖 4、沿海岸鳥瞰圖 附件一 ： 1、青島國際貿(mào)易中心 A 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 2、青島國際貿(mào)易中心 B 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 3、青島國際貿(mào)易中心 C 區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 附件二 ： 1、青島中 某某 能置業(yè)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2、青島中 某某 能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 3、青島市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財(cái)貿(mào) 2006311 號(hào)） 4、中華人民共和國建設(shè)用地 規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622號(hào)） 5、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 20062670 號(hào)、第 20062671 號(hào)、第 20062672 號(hào)） - - 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：青島國際貿(mào)易中心 二、建設(shè)地址：青島市 市南區(qū) 香港中路 8 號(hào) 三、建設(shè)單位：青島中 某某 能置業(yè)有限公司 四、 建設(shè)單位基本情況 青島 1111 置業(yè)有限公司注冊(cè)成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青島 11 實(shí)業(yè)股份有限公司和 1111 產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地址位于青島市 1111 二路 57 號(hào)，法定代表人為司榮彬，注冊(cè)資本 1 億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)。 五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心 總占地面積 18229.2 平方米，規(guī)劃總建筑面積33.7 萬平方米，其中：地上建筑面積 26.5 萬平方米，地下建筑面積7.2 萬平方米。 青島國際貿(mào)易中心 由 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中： 1、 A 區(qū)：位于山東路 111 號(hào)，占地面積 5067.7 平方米，規(guī)劃建筑面積 10.52 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.32 萬平方米（ 1 5 層），五星級(jí)酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 5.6 萬平方米（ 6 40 層），五星級(jí)產(chǎn)- - 權(quán)式酒店 1.6 萬平方米（ 41 50 層），地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等 2 萬平方米。 2、 B 區(qū)：位于香港中路 111 號(hào)乙，占地面積 6494.8 平方米，規(guī)劃建筑面積 11.2 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（ 1 5 層），甲級(jí)寫字樓 2.08 萬平方米（ 6 18 層），五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店 5.12 萬平方米（ 19 50 層），地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等2.56 萬平方米。 3、 C 區(qū)：位于東海西路 111 號(hào)，占地面積 6666.7 方米，規(guī)劃建筑面積 11.98 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 1.44 萬平方米（ 1 5 層），商務(wù)住宅和公寓 7.9 萬平方米（ 6 42 層），地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房、地下人防等 2.64 萬平方米。 六、項(xiàng)目總投資及資金來源 1、項(xiàng)目總投資 初步測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 287996.82萬元，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用 152140.12萬元，其他費(fèi)用 22101.45萬元，預(yù)備費(fèi)用 5227.25萬元，建設(shè)期利息 12960萬元。 分區(qū)計(jì)算投資， A區(qū)建設(shè)投資為 92444.97萬元， B區(qū)建設(shè)投資為102485.07萬元， C區(qū)建設(shè)投資為 93066.78萬元。 2、資金來源 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 287996.82 萬元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中 某某 能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬元； - - （ 2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認(rèn)購等方式籌集資金 77996.82 萬元。 七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 總指標(biāo) A 區(qū)指標(biāo) B 區(qū)指標(biāo) C 區(qū)指標(biāo) 1 占地面積 平方米 18229.2 5067.7 6494.8 6666.7 2 建筑面積 萬平方米 33.70 10.52 11.2 11.98 3 建設(shè)總投資 萬元 287996.82 92444.97 102485.07 93066.78 4 銷售收入 萬元 553500 184100 191200 178200 5 銷售稅金及附加 萬元 30442.5 10125.5 10516 9801 6 土地增值稅 萬元 68139.31 24169.49 22187.92 21781.9 7 銷售利潤(rùn)（稅前） 萬元 144781.37 49996.04 48363.01 46422.32 8 稅后利率 萬元 97003.52 33497.35 32403.22 31102.95 9 投資利潤(rùn)率 % 50.27 54.08 47.19 49.88 10 投資利稅率 % 84.50 91.18 79.10 83.82 11 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 24.64 28.09 23.94 23.59 12 所得稅后投資回收期 年 3.16 3.12 3.2 3.17 13 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 44061 16269 14132 13459 14 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 36.69 41.36 34.75 34.18 15 所得稅前投資回收期 年 2.89 2.84 2.94 2.90 16 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 79696 28575 26035 24885 - - 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 一、投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 二、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 四、山東半島城市群總體規(guī)劃 五、青島市城市總體規(guī)劃 六、 青島市發(fā)展和改革委員 會(huì)關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財(cái)貿(mào) 2006311 號(hào)） 七、中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 200622號(hào)） 八、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 20062670號(hào)、第 20062671 號(hào)、第 20062672 號(hào)） 九、建設(shè)單位提供的其他資料 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內(nèi)約 2公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億元中標(biāo)， 2005 年 9 月 26 日， 1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定了“ 11 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島 1111 置業(yè)- - 有限公司。 2006 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 11111111號(hào)文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。 2006 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字 211111）； 2006 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第 1112611、第 11671 號(hào)、第 116267211 號(hào)）； 2006 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財(cái)貿(mào) 21131111 號(hào)）對(duì)該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)。 由此，青島中 某某 能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢(shì)，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場(chǎng)等于一體的商務(wù)綜合性建筑 青島國際貿(mào)易中心。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1、符合青島市城市總體規(guī)劃和 樓宇經(jīng)濟(jì) 發(fā)展規(guī)劃 青島市城市總體規(guī)劃中提出： 沿山東路、 湛 流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主 “ 城市主中心 ” ，并 作為 青島市的中心商務(wù)區(qū)。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南 區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部?jī)蓚€(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。預(yù)計(jì)在未來5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇 ，- - 同時(shí)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級(jí)工程 ， 預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米 ； 以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募?lì)政策為輔助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群 ， 東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色 ； 完善樓宇稅源綜合服務(wù) ，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地 ， 到 “ 十一五 ” 末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭(zhēng)取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%； 引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地 ， 預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到 500 家。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī) 劃。 2、有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊商業(yè)的繁榮 所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是指建筑所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設(shè)成本占 2%，運(yùn)營(yíng)成本占 4%，而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 “ 樓宇經(jīng)濟(jì) ” 是一種 “ 隱藏 ”在商用樓宇中的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)商務(wù)企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價(jià)值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。 擬建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，- - 可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零 售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。 3、符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃 青島作為省一級(jí)的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青島 CBD的條件。沿著海岸線的走向，青島中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù)區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù)留區(qū)。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且 已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。對(duì)主 CBD 區(qū)要做進(jìn)一步的細(xì)部規(guī)劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件，更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達(dá)到“顯山、露海、透綠”的景觀效果，為商務(wù)區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號(hào)，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商場(chǎng)、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃。 - - 第二章 市場(chǎng)需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山 東半島南部，位于東經(jīng) 11930 121 00、北緯3535 3709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。2005 年末全市總?cè)丝?740.9 萬人，其中 ： 市區(qū) 265.43 萬人，所轄五市（縣級(jí)） 475.47 萬人。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計(jì)劃單列和國家級(jí)旅游城 市，也是中國北京 2008 年奧運(yùn)會(huì)唯一的伙伴城市，同時(shí)是中國 8 個(gè)國際會(huì)議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。膠濟(jì)鐵路、流亭國際機(jī)場(chǎng)和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。青島城市定位發(fā)展的目標(biāo)是：全國重點(diǎn)中心城市和國際知名特色城市。 2005 年，青島市圍繞建設(shè)全國重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城市的目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力克服經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的各種矛盾和困難，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的全面進(jìn)步，確保了“十五”計(jì)劃主要目標(biāo)的完成。繁榮青島、平安青島、文 明青島建設(shè)取得了巨大成就。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 2695.5 億元，增長(zhǎng) 16.9%。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 174.64 億元，增長(zhǎng) 0.4%，- - 第二產(chǎn)業(yè)增加值 1399.75 億元，增長(zhǎng) 20.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值 1121.11億元，增長(zhǎng) 16.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為 6.5： 51.9： 41.6。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 176.34 億元，增長(zhǎng) 35.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 203.06 億元，增長(zhǎng) 23.4%。稅收保持較快增長(zhǎng)，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 393.01 億元 ,增長(zhǎng) 15.1%； 地稅稅收收入 120.88 億元 ,增長(zhǎng) 20.0%。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動(dòng)作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即增長(zhǎng)擴(kuò)張期（ 92 年到 95 年）；回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；新一輪快速發(fā)展期（ 2000 年以來）。各階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn) ： 1、增長(zhǎng)擴(kuò)張期（ 1992-1995） 1992-1995 年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪快速增長(zhǎng)，包括 92 到 93 年的爆炸式增長(zhǎng)（施工面積和商品房銷售面積增長(zhǎng)均超過 130%）， 94 年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降 2.06%、 3.28%），- - 95 年的進(jìn)一步增長(zhǎng)（施工面積和商品房銷售面積分別增長(zhǎng) 43.72%和14.85%）。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長(zhǎng)，既有國內(nèi)房地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實(shí)施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。 青島市房地產(chǎn) 1992-1995 概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 施工房屋面積 同比增長(zhǎng) % 實(shí)際銷售商品房屋面積 同比增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量 1992 - 258.95 - 39.51 - 178 1993 - 610.75 135.86 93.18 135.84 217 1994 374001 598.14 -2.06 90.12 -3.28 182 1995 539000 859.65 43.72 103.5 14.85 254 2、回落調(diào)整期（ 1996 1997） 經(jīng)過 92 95 年的過快膨脹， 1996、 1997 年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 7.1%、 9.8%， 1996年實(shí)際銷售面積同比下降了 5.1%，竣工面積分別同比下降 5.2%、11%。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。在 經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在 1997 年出現(xiàn)了 31.6%的增長(zhǎng)，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢(shì)的新一輪啟動(dòng)。 - - 青島房地產(chǎn) 1996-1997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長(zhǎng) % 施工房屋面積 同比增長(zhǎng) 實(shí)際銷售面積 同比增長(zhǎng) % 企業(yè)數(shù)量 1996 50.1 -7.1 815 -5.2 98.2 -5.1 240 1997 45.2 -9.8 725 -11 129 31.6 311 3、復(fù)蘇回升期（ 1998-1999） 進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)又逐漸升溫， 98、 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長(zhǎng) 11.95%、 28.06%，施工面積同比增長(zhǎng) 15.88%、 3.27%，實(shí)際銷售面積同比增長(zhǎng) 53.78%、 30.26%，市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。 青島房地產(chǎn) 1998-1999 發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （億元） 同比增長(zhǎng) % 施工房屋面積 同比增長(zhǎng) 實(shí)際銷售面積 同比增長(zhǎng) % 企業(yè)數(shù)量 1998 50.6 11.95 840.14 15.88 198.67 53.78 393 1999 64.8 28.06 867.6 3.27 258.78 30.26 378 在此期間， 1998 年 12 月市政府出臺(tái)了青島市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案，停止無償分配住房，實(shí)行貨幣化分配，建立新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場(chǎng)化的進(jìn)程。購房主體由社會(huì)團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進(jìn)一步推動(dòng)了青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 - - 4、新一輪發(fā)展期（ 2000 至今） 從 2000 年起，在國內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖和快速增長(zhǎng)的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段，在這個(gè)階段，在內(nèi)部和外部?jī)煞矫嬉蛩氐淖饔孟?，呈現(xiàn)出健康的、令人鼓舞的快速發(fā)展勢(shì)頭，開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善，包括開發(fā)商、消費(fèi)者和政府管理部門在內(nèi)的各房地產(chǎn)行業(yè)主體日趨成熟。 2004 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，全年完成投資 162.7 億元，同比增長(zhǎng) 27.3%,分別比 2002 年、 2003 年房地產(chǎn)投資增幅提高 15.3 個(gè)百分點(diǎn)和 4 個(gè)百分點(diǎn)。 二、青島市房地產(chǎn) 發(fā)展情況分析 1、青島市 1996-2004 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 0501001502001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-1 1996-2004 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。 2004 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 16.5%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。 - - 2、青島市 1998-2004 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-2 青島市 1998-2004年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出， 青島市商品房銷售面積從 2001 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場(chǎng)情況較好。 3、青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況 05001000150020002500300035001999 2000 2001 2002 2003 2004圖 2-3 青島市 1999-2004 年房地產(chǎn)銷售價(jià)格（單位：元 /平方米） 從上圖可以看出，青島市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)， 2003 年前漲幅比較穩(wěn)定，市場(chǎng)幾乎沒有太大波動(dòng)，但 2004 年出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，比上年增長(zhǎng) 26.2%。 4、青島市 2005 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2005 年，國家出臺(tái)了一系 列以“遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵(lì)自住”- - 為主題的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了主導(dǎo)作用。青島市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列調(diào)控政策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟(jì)適用房公示搖號(hào)出售、新版 青島市商品房買賣合同 、 青島市房地產(chǎn)居間合同 等一系列規(guī)范措施及 青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 、 青島市物業(yè)管理?xiàng)l例 、 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 的修訂，促進(jìn)了青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易與房?jī)r(jià)的理性回歸，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)范、健康、有序發(fā)展的軌道。2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2005 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 223.8 億元，同比增長(zhǎng) 34.9%。在國家宏觀政策的影響下，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開 ，逐月回落，全年分別比一季度、二季度、三季度，降低 37.0 個(gè)百分點(diǎn)、 20.9 個(gè)百分點(diǎn)、 19.4 個(gè)百分點(diǎn)。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對(duì)商品住房的需求熱度不減，促動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。 2005 年住宅投資完成 162.1 億元，同比增長(zhǎng) 23.2%，占全部投資額的 72.4%；辦公樓投資 13.9 億元，同比增長(zhǎng) 148.2%，占全部投資額的 6.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房全年完成投資 18 億元，同比增長(zhǎng) 7.1%，占全部投資額的 8%，住宅投資的比重仍占全部投資的主體地位。 從分地域來看，市 內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資 140.2 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 83.7 億元，- - 占全部投資的 37%。 （ 2）房屋施工面積小幅增長(zhǎng) 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小幅增長(zhǎng)。全年房屋施工面積達(dá) 2362.7 萬平方米，增長(zhǎng) 13.5%，其中住宅施工面積 1862.8 萬平方米，增長(zhǎng) 13.4%；辦公樓 93 萬平方米，下降1.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 227.1 萬平方米，增長(zhǎng) 18.4%。全年新開工面積步伐有所加快，新開工面積達(dá)到 1213.2 萬平方米，同比增長(zhǎng) 24.1%，其中住宅 979.3 萬平方米，增長(zhǎng) 23.1%；辦公樓 47 萬平方米，增長(zhǎng)31.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 90 萬平方米，增長(zhǎng) 23.5%。 （ 3）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增幅較快 2005 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年累計(jì)竣工各類房屋 811.2 萬平方米，增長(zhǎng) 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平方米，增長(zhǎng) 20.1%；辦公樓竣工面積達(dá) 7.7 萬平方米，下降 77.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工 81.4 萬平方米，增長(zhǎng) 33.7%。 （ 4）商品房銷售面積快速增長(zhǎng) 2005 年青島市累計(jì)銷售各類房屋 739.9 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) 27.1%，其中住宅銷售 650.1 萬平方米，增長(zhǎng) 29.5%；辦公樓銷售 9萬平方米，下降 58.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售 65.2萬平方米，增長(zhǎng) 59.8%。全年商品房屋銷售額為 266.7億元，增長(zhǎng) 58.1%，其中住宅銷售額 225.3億元，增長(zhǎng) 66%；辦公樓銷售額 6.9 億元，下降 58.4%；商品營(yíng)業(yè)用房 28.4 億元，增長(zhǎng) 107.3%。全年房屋住宅竣工面積僅比銷售面積多28 萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品住宅供需基- - 本平衡。 （ 5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng) 險(xiǎn)較大的不合理弊端。 2005 年國家出臺(tái)了一系列宏觀政策，青島市金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出了“限貸”的積極舉措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)。 2005年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增長(zhǎng) 10.5%，其中，國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長(zhǎng) 0.2%，占資金來源的 18.5%，所占比重下降 1.9個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長(zhǎng) 14.3%，占資金來源的 40%，所占比重提高 5.0 個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款 99.2 億元，增長(zhǎng) 3.9%。 （ 6）土地成交價(jià)款增長(zhǎng)較快 2005 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積 429.4 萬平方米，同比增長(zhǎng) 15.3%；完成土地開發(fā)面積為 322.9 萬平方米，同比下降 2.1%。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價(jià)格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用和土地成交價(jià)款增長(zhǎng)較快。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用為 30.1 億元，同比增長(zhǎng) 41.3%，占全部開發(fā)投資的 13.4%，比重比上年同期上升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。土地 成交價(jià)款達(dá) 44.1 億元，同比增長(zhǎng)86.1%。 （ 7）“青房”景氣指數(shù)比較景氣 - - 2005 年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，到位資金充足，供需關(guān)系基本平衡，“青島房地產(chǎn)”景氣總指數(shù)達(dá)到 102.51 點(diǎn)，八個(gè)分類指數(shù)全部處于不同程度的景氣區(qū)間，總指數(shù)比上年同期上升 0.28點(diǎn)，繼續(xù)處于比較景氣的運(yùn)行狀態(tài)。 （ 8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長(zhǎng) 2005 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，完成投資 223.8 億元，比上年增長(zhǎng) 34.9%，其中：住宅投資完成 162 億元，比上年增長(zhǎng) 23.2%。投資的平穩(wěn)增長(zhǎng)促動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達(dá) 到 101.93 點(diǎn)，比上年同期升高 1.58 點(diǎn)。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2005 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 811.2 萬平方米，比去年增長(zhǎng)13.1%，其中：住宅竣工 678.3 萬平方米，增長(zhǎng) 20.1%。全年“竣工面積指數(shù)”達(dá)到 103.82 點(diǎn)，比上年同期提高 1.69 點(diǎn)。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。 （ 10）銷售價(jià)格分類指數(shù)點(diǎn)位最高 2005 年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房屋供應(yīng)增加，帶動(dòng)商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需基本平衡，銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到 110.32 點(diǎn)，成為 8 個(gè)分類指數(shù)中點(diǎn)位最高的一個(gè)，比上年同期下降 1.80 點(diǎn)。全年青島市全部商品房屋銷售面積 739.9 萬平方米，比上年增長(zhǎng) 27.1%，其中：商品住宅銷售 650.1 萬平方米，增長(zhǎng) 29.5%，占全部商品房屋銷售面積的 87.8%。 （ 11）資金來源分類指數(shù)小幅攀升 - - 2005 年，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對(duì)額較高，與開發(fā)投資的順差持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國家提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺(tái)，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)，從而拉動(dòng)“資 金來源指數(shù)”小幅上升，全年達(dá)到 103.44 點(diǎn)，比上年同期提高 1.39 點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 275.8 億元，比上年增長(zhǎng) 10.5%，其中國內(nèi)貸款 50.9 億元，增長(zhǎng) 0.2%；企業(yè)自籌資金 110.4 億元，增長(zhǎng) 14.3%；定金及預(yù)收款 99.2 億元，增長(zhǎng) 3.9%。 第 三 節(jié) 青島市 住宅市場(chǎng)分析 青島的樓市如同青島的城市化發(fā)展一樣，近幾年處于穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。 2005 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影響，但是總體的趨勢(shì)依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā) 展。 一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)開發(fā)順時(shí)而為，才能追求利潤(rùn)的最大化，風(fēng)險(xiǎn)的最小化。全國及青島的經(jīng)濟(jì)總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)，在此不再羅列各種報(bào)告，多做累述。同時(shí)， 2005 年又是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控舉措后，項(xiàng)目開發(fā)需要清晰認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢(shì)及供求關(guān)系。 - - 1、景氣指數(shù) 2005 年，雖然國家宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房?jī)r(jià)依舊走高。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。 應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)相對(duì)縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場(chǎng)。 2 0 0 5 年 房 地 產(chǎn) 景 氣 指 數(shù) 9 2 . 0 0 % 9 6 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 0 4 . 0 0 % 1 0 8 . 0 0 % 1 1 2 . 0 0 % 1 1 6 . 0 0 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 2-4 2、價(jià)格指數(shù) （ 1）總體價(jià)格走勢(shì) 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢(shì)判斷仍應(yīng)是上升趨勢(shì)。 雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2005 年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢(shì)，較 2004 年的漲幅高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首 位，其中 2005 年四季度較上年同期上升19.8%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房?jī)r(jià)- - 格漲幅達(dá) 13.8%，高于全國平均水平 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升 14.5%。 普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高， 2005 年較上年上升 14.1%。 高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2005 年高檔公寓價(jià)格較上年上升 16.4%。 （ 2）供需矛盾仍是房?jī)r(jià)上升的重要 因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房?jī)r(jià)泡沫不明顯。漲價(jià)原因有： 住房供需矛盾拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。 土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 土地供給與商品房需求矛盾十分突出。 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 住宅科技含量上升。 拆遷成本不斷加大。 房屋建筑成本不斷增加。 3、供求關(guān)系 在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場(chǎng)旺盛的購買力。 2005 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長(zhǎng) 10%；總成交金額 273.27 億元，同比增長(zhǎng) 22%。全年市場(chǎng)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)上揚(yáng)，但增幅減緩。 - - 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24%，同比下降 2.03%；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 24.30%，同比增加 1.19%。 圖 2-5 4、房?jī)r(jià)走勢(shì) 受 2005 年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的慣性影響， 2006 年房?jī)r(jià)仍將上揚(yáng)，漲幅將不會(huì)低于兩位數(shù)。其理由是： （ 1）土地價(jià)格上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?，F(xiàn)有青島市部分拍賣土地， 2006 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價(jià)必然帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)大幅上升。 （ 2）需求增加帶動(dòng)房?jī)r(jià)上 漲。面對(duì)青島市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長(zhǎng)，一時(shí)仍難以消化供需矛盾，仍使房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。 （ 3）房地產(chǎn)銷售門檻的提高促使房?jī)r(jià)上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，對(duì)開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對(duì)開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大，0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2005 年 2 - 10 月份商品房住宅市場(chǎng)吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 - - 致使房?jī)r(jià)上升。 （ 4）南北差距的縮小必然使北部區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。隨著青島市縮小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房?jī)r(jià)的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。 二、 2005 年青島住宅市場(chǎng)特征回顧 1、市場(chǎng)供應(yīng)保持 增幅 2005 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個(gè)大盤都于 2005 年投入市場(chǎng)，浮山后目前在醞釀的幾個(gè)大盤在啟動(dòng)一部分之后，也于 2005年大幅推出，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)增幅起到帶動(dòng)作用。 2、市場(chǎng)需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，而消費(fèi)者也愈加理性，一路高漲的青島房?jī)r(jià)和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理性，這也勢(shì)必影響下一年的需求市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價(jià)值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng) 保持升溫態(tài)勢(shì)，仍會(huì)帶動(dòng)投資消費(fèi)者的消費(fèi)積極性。因此預(yù)測(cè) 2006 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會(huì)有大幅回落。 3、整體價(jià)格穩(wěn)中微升 供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長(zhǎng)減緩的狀況，勢(shì)必會(huì)對(duì) 2005 年的房地產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。然而，長(zhǎng)期以來青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。此外，個(gè)別區(qū)- - 域價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)漲幅亦能夠拉動(dòng)整體市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè) 2006 年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，但增幅回落。 4、三大區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn) 首先是浮山后區(qū)域，就市場(chǎng)供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該 區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。 青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項(xiàng)政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個(gè)大盤 2005 年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢(shì)待發(fā)，會(huì)形成該區(qū)域開發(fā)熱度。 2004 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2005 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 5、城市規(guī)劃為青島房地產(chǎn)市