全面房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教程60

房地產(chǎn)基本知識 主講人：王繼偉 -毛澤東語 自信人生二百年 會當(dāng)擊水三千里！ 第一部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之概念篇 房地產(chǎn)的概念 一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物 ， 以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分 （ 如樹 、 電力設(shè)備 、 電梯 、 水暖 、 空調(diào)設(shè)備等 ） ； 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)或物業(yè)； 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài) ， 即單純的土地 、 單純的建筑物 、 房地合一； 房地產(chǎn)業(yè)的概念 是指從事房地產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、 管理的行業(yè)； 根據(jù) 1985年 5月 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告 ， 房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次 。 它包括土地的開發(fā) 、 經(jīng)營 、管理 、 房屋的開發(fā)建設(shè) 、 買賣 、 租賃 、 維修等 房地產(chǎn)有三種表現(xiàn)形態(tài) ， 即單純的土地 、 單純的建筑物 、 房地合一； 房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類； 狹義的房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所；也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中 ， 通過流通實現(xiàn)其價值； 廣義的房地產(chǎn)市場 ， 包括土地的出讓 （ 批租 ） 、 轉(zhuǎn)讓 、 抵押 、 開發(fā) 、 房產(chǎn)的買賣 、 租賃 、 轉(zhuǎn)讓 、 互換 、 抵押 、 信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā) 、 建筑 、修繕 、 裝飾等勞務(wù)活動； 房地產(chǎn)一級市場、二級市場、三級市場概念 房地產(chǎn)一級市場： 又稱土地一級市場 ， 是土地使用權(quán)出讓的 市場 ， 即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場 ， 出讓的土地 ， 可以 是生地 ， 也可以是經(jīng)過開發(fā)達到 “ 七通一平 ” 的熟地 。 房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場； 房地產(chǎn)二級市場： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè) ， 將新建成 的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場 。 即一般指商品房首次進人流通 領(lǐng)域進行交易而形成的市場 。 房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場 ， 即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地 ， 進入流通領(lǐng)域進行 交易的市場； 房地產(chǎn)三級市場： 具有消費性質(zhì) 。 此時房地產(chǎn)呈橫向流通 ， 即使用者 、 經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移 ， 表現(xiàn)為使用者之間的交易行為 。 反映的是以效用為價值尺度的市場價格 ， 是調(diào)劑需求條件下的市場行為 ， 如私房出租 、 出售等就是三級市場行為； 房地產(chǎn)交易的概念 城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易 ， 包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 、 贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 ； 商品房的概念 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè) ， 以贏利為目的 ， 按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋； 它有別于各地方政府為解決住房困難 ， 實施 “ 安居工程 ” 而建造的 “ 安居房 ” 、 “ 解困房 ” 、 “ 借危房 ” ； 1988年底開始興建的經(jīng)濟適用房也是特殊的商品房； 從銷售看 ， 商品房又分為現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售； 從銷售對象看 ， 分為內(nèi)銷商品房 、 外銷商品房； 從用途看 ， 分普通住宅 、 公寓 、 別墅等 ； 經(jīng)濟適用房的概念 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅 。 由國家統(tǒng)一下達計劃 ， 用地一般實行行政劃撥的方式 ， 免收土地出讓金 ，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收 ， 出售價格實行政府指導(dǎo)價 ， 按保本微利的原則確定 ； 住宅的概念 是指專供居住的房屋 ， 包括別墅 、 公寓 、 職工家屬宿舍和集體宿舍 （ 包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍 ） 等 。 但不包括住宅樓中作為人防用 、 不住人的地下室等 ， 也不包括托兒所 、 病房 、 療養(yǎng)院 、 旅館等具有專門用途的房屋 ； 成套住宅的概念 是指由若干臥室 、 起居室 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋； 住宅按套統(tǒng)計：兩戶合用一套的住宅 ， 按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實際套數(shù)統(tǒng)計； 單元式住宅的概念 單元式住宅是指除臥室外 ， 包括起居室 、 衛(wèi)生間 、 廚房 、 廁所等輔助用房 ，且上下水 、 供暖 、 燃氣等設(shè)施 、 設(shè)備齊全 ， 可以獨立使用的住房 ， 一般是指成套的樓房； 公寓式住宅的概念 公寓式住宅式區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的； 公寓是住宅一般建筑在大城市里 ， 多數(shù)為高層大樓 ， 標(biāo)準(zhǔn)較高 ， 每一層內(nèi)由若干單戶獨用的套房 ， 包括臥室 、 起居室 、 客廳 、 浴室 、 廁所 、 廚房 、 陽臺等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi) ， 供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用； 花園式住宅的概念 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓 ， 也稱花園別墅 ， 一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二 、 三層小樓 ， 建筑密度很低 ， 內(nèi)部居住功能完備 ， 裝修豪華 ， 并富有變化 ， 住宅水 、 電 、 暖供給一應(yīng)俱全 ， 戶外道路 、通訊 、 購物 、 綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn) ， 一般為高收入者購買； 躍層式住宅的概念 躍層式建筑是指住宅占有上下兩層樓面 ， 臥室 、 起居室 、 客廳 、 衛(wèi)生間 、廚房及其它輔助用房可以分層布置 ， 上下層之間的交通不通過公用樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接； 優(yōu)點是： 每戶都有較大的采光面 ， 通風(fēng)較好； 戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大； 布局緊湊 ， 功能明確 ， 相互干擾較?。?復(fù)式住宅的概念 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層中增建一個 1.2米的夾層 ， 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 （ 復(fù)式為 3.3米 ， 而一般躍層式為 5.6米 ） ， 其下層供起居用 ， 如進餐 ， 洗浴等 ， 上層供休息睡眠和貯藏用 ， 戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2米 ， 上層直接作為臥室的床面 ， 人可坐起但無法直立； 國有房產(chǎn)：是指歸國家所有的房產(chǎn) 。 包括由政府接管 、 國家經(jīng)租 、 收購 、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn) 。 國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn) 、自管產(chǎn) 、 軍產(chǎn)三種； 集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn) 。 即集體所有制單位投資建造 、 購買的房產(chǎn)； 涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營企業(yè) 、 中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè) 、 外國政府 、 社會團體 、 國際性機構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)； 其他房產(chǎn)：是指凡不屬于以上各類別的房屋 ， 都歸在這一類 ， 包括因所有權(quán)人不明 ， 由政府房地產(chǎn)管理部門 、 全民所有制單位 、 軍隊代為管理的房屋以及宗教 、 寺廟等房屋； 國有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn) 已購公房、單位產(chǎn)權(quán)房、廉租房、私房 已購公房又稱售后公房 ， 就是購買的公有住房； 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋 ， 也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房 、 系統(tǒng)房； 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念 。 我國的廉租房只租不售 ， 出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者 。 廉租房的來源主要是騰退的舊公房等； 私房也稱私有住宅 ， 私產(chǎn)住宅 。 它是由個人或家庭購買 、 建造的住宅 。 在農(nóng)村 ， 農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅 。 公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭 ， 也就轉(zhuǎn)為私有住宅； 二手房、外銷商品房、內(nèi)銷商品房 二手房即舊房 。 新建的商品房進行第一次交易時為 “ 一手 “ ， 第二次交易則為 “ 二手 “ 。 一些無房的人 ， 可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的 ， 可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶 ， 也能賣掉自己的多余住房換取收益； 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的 ， 取得了外銷商品房預(yù) （ 銷 ） 售許可證的房屋 ， 外銷商品房可以出售給國內(nèi)外 （ 含港 、 澳 、 臺 ） 的企業(yè) ， 其他組織和個人； 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的 ， 取得了商品房銷售許可證的房屋 ，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民； 期房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止 ，在這一期間的商品房稱為期房 ， 消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同 。 期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 “ ， 這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式 。 購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目 。 而在成都市通常對期房的理解是未修建好 ， 尚不能入住的房子； 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工 ， 小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn) ， 房型 、 樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然 ， 工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋； 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證 （ 大產(chǎn)證 ） 的商品房 ， 消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同 。 在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋； 尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房 。 它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物 ， 是空置房中的一種 。 一般情況下 ， 當(dāng)商品住宅的銷售量達到 80 以后 ， 一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段 ， 此時所銷售的房產(chǎn) ， 一般稱為尾房 。 開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子 ， 這些房子或朝向不好 、 采光不足 ，或是樓層不佳 、 位處兩級 ， 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重； 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯誤判斷供求形勢 ，開發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無法回收前期投資 ， 更無力進行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤停滯的積壓樓宇 。 “ 爛尾 “ 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的 ， 而是隨著項目的不斷推進 ， 一步步顯現(xiàn)； 尾房、爛尾房 尾房又稱掃尾房 。 它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物 ， 是空置房中的一種 。 一般情況下 ， 當(dāng)商品住宅的銷售量達到 80 以后 ， 一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段 ， 此時所銷售的房產(chǎn) ， 一般稱為尾房 。 開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子 ， 這些房子或朝向不好 、 采光不足 ，或是樓層不佳 、 位處兩級 ， 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重； 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足 、 盲目上馬 ， 或者錯誤判斷供求形勢 ，開發(fā)總量供大于求 ， 導(dǎo)致大面積空置 ， 無法回收前期投資 ， 更無力進行后續(xù)建設(shè) ， 甚至全盤停滯的積壓樓宇 。 “ 爛尾 “ 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的 ， 而是隨著項目的不斷推進 ， 一步步顯現(xiàn)； 工業(yè)用房的概念 指獨立設(shè)置的各類工廠 、 車間 、 手工作坊 、 發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋； 商業(yè)用房的概念 是指各類商店 、 門市部 、 飲食店 、 糧油店 、 菜場 、 理發(fā)店 、 照相館 、 浴室 、旅社 、 招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋 ； 公用設(shè)施用房的概念 是指自來水 、 泵站 、 污水處理 、 變電 、 燃氣 、 供熱 、 垃圾處理 、 環(huán)衛(wèi) 、 公廁 、 殯葬 、 消防等市政公用設(shè)施的房屋； 第二部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之建筑規(guī)劃篇 生地、熟地、土地通平 生地： 通常指尚未進行市政基礎(chǔ)的土地； 熟地： 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地 ， 即三通一平或七通一平； 三通一平： 即將開發(fā)區(qū)域以外的道路 ， 給 、 排水管 ， 供電線路等引入施工現(xiàn)場 ， 對施工現(xiàn)場的土地進行平整； 七通一平： 包括道路通 ， 上下水通 ， 雨污排水通 ， 電力通 ， 通訊通 ， 煤氣通 ， 熱力通和平整場地； 土地使用年限 土地使用年限： 凡與規(guī)劃國土局簽訂 土地使用權(quán)出讓合同書 的用地 ， 其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行； 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育 、 科技 、 文化 、 衛(wèi)生 、 體育用地五十年；商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年； 土地出讓金 土地出讓金： 各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者 ， 按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款 （ 指土地出讓的交易總額 ） ， 或土地使用期滿 ， 土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款 ， 或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者 ， 將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 、 作價入股和投資 ，按規(guī)定補交的土地出讓價款； 規(guī)劃建設(shè)用地面積 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 是指城市規(guī)劃主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積（ 項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積 ） ， 不包括代征的面積； 房屋施工面積： 指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積 ， 包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積 ， 以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積 。 本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中 ， 多層建筑填各層建筑面積之和； 房屋新開工面積： 是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積 ， 不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積 。 房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽 （ 地基處理或打永久樁 ） 的日期為準(zhǔn)； 房屋竣工面積： 是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工 ， 達到入住和使用條件 ， 經(jīng)驗收鑒定合格 （ 或達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn) ） ， 可正式移交使用的房屋建筑面積總和； 房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積 建筑基底面積 建筑基底面積： 指建筑物首層的建筑面積 ； 日照間距 日照間距： 指前后兩排房屋之間 ， 為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 ； 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)； 建筑的長高比： 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù) ， 當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑 （ 含規(guī)劃建筑 ） 時 ， 與其他居住建筑系數(shù)不得小于1.0， 多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時 ， 與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行： 1.相鄰塔式居住建筑的間距小于單棟塔式建筑的長度時 ， 塔式居住建筑長高比的長度 ， 應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計算 ， 并按照其不同的長高比 ，采用不得小于表規(guī)定的建筑間距系數(shù)； 2.相鄰塔式建筑的間距等于或者大于單棟塔式居住建筑的長度時 ， 建筑間距的系數(shù)不得下于 1.2； 建筑高度 建筑高度： 指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度 ， 應(yīng)符合下列規(guī)定； 煙囪 、 避雷針 、 旗桿 、 風(fēng)向器 、 天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度； 樓梯間 、 電梯塔 、 裝飾塔 、 眺望塔 、 屋頂窗 、 水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的 20 ， 且高度不超過四米的 ， 不計入建筑高度； 當(dāng)坡度大于 30度的坡屋頂建筑 ， 按坡頂高度一半處到室外地平面計算建筑高度； 文物保護建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度 ， 按建筑物和構(gòu)筑物的最高點 (包括電梯間 、 樓梯間 、 水箱間 、 煙囪等構(gòu)筑物 )、 傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計算建筑高度； 建筑面積 建筑面積： 指房屋外墻 、 柱 、 邊腳以上各層的外圍水平投影面積 ， 包括陽臺 、 挑廊 、 地下室 、室外樓梯等 ， 且具備有上蓋 ， 結(jié)構(gòu)牢固 ， 層高 2.20米以上 (含 2.20米 )的永久性建筑 。 按建設(shè)部 關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知 規(guī)定 ， 10種情況下建筑面積不計算 ， 包括： 層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷； 房屋之間無上蓋的架空通廊； 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池； 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺； 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分； 利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋； 活動簡易房屋； 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫； 據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4； 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積： 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積 ， 套內(nèi)墻體面積 ， 套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成； 1、 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積 ， 以水平投影面積按以下規(guī)定計算： a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室 、 起居室 、 過廳 、 過道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 廁所 、 儲藏室 、 壁櫥等空間面積的總和 。 b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積 。 c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪 、 通風(fēng)道 、 管道井均計入使用面積 。 d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積 。 2、 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 ， 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 (包括山墻 )等共有墻 ， 均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積 。 套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積 。 3、 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算 。 其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積 ， 未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積 。 附：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積 。 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井 、 管道井 、 樓梯間 、 垃圾道 、 變電室 、 設(shè)備間 、 公共門廳 、 過道 、 地下室 、 值班警衛(wèi)室等 ， 以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 ， 以水平投影面積計算 。 共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻 ， 以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積一半的建筑面積 。 獨立使用的地下室 、 車棚 、 車庫 、 為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室 ， 管理用房 ， 作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積； 共有建筑面積（分攤面積） 共有建筑面積 （ 分攤面積 ） ： 商品房公用面積的分攤以幢為單位 ， 與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶； 可分攤的公共部分為： 本幢樓的大堂 、 公用門廳 、 走廊 、 過道 、 公用廁所 、 電 （ 樓 ）梯前廳 、 樓梯間 、 電梯井 、 電梯機房 、 垃圾道 、 管理井 、 消防控制室 、 水泵房 、 水箱間 、冷凍機房 、 消防通道 、 變配電室 、 煤氣調(diào)壓室 、 衛(wèi)星電視接收機房 、 空調(diào)機房 、 熱水鍋爐房 、 電梯工休息室 、 值班警衛(wèi)室 、 物業(yè)管理用房等 ， 以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房 ， 套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻及外墻 （ 包括山墻 、 墻體面積水平投影面積的一半 ） 。 不應(yīng)計入的公用建筑空間有： 倉庫 、 機動車庫 、 非機動車庫 、 車道 、 供暖鍋爐房 、 作為人防工程地下室 、 單獨具備使用功能的獨立使用空間 ， 售房單位自營 、 自用的房屋 ，為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室 、 管理 （ 包括物業(yè)管理用房 ） ； 不應(yīng)分攤的共有建筑面積： 包括從屬于人防工程的地下室 、 半地下室；供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?；幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層； 公用建筑面積的分攤方法： 多層住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù) ，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤 。 多功能綜合樓須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù) ， 再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤 ； 共有建筑面積計算公式 共有建筑面積計算公式： 公用建筑面積 = 整棟建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和 已作為獨立使用空間租 、 售的地下室 、 車棚 、 人防工程地下室； 共用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 / 各套內(nèi)建筑面積之和； 分攤的公用建筑面積 = 各套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)； 因此 ， 商品房銷售面積公式還可表達為： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 （ 1+公用建筑面積分攤系數(shù) ） 使用面積 使用面積： 即地毯面積 ， 是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和其中包括臥室 、 起居室 、 廳 、 過道 、 廚房 、 衛(wèi)生間 、 儲藏室 、 壁柜 、 不吊柜 、 戶內(nèi)樓梯 (按投影面積 )、陽臺； 斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間 ， 層高低于 2.20米的部分不計入面積； 使用率 使用率： 使用率 = 套內(nèi)使用面積 / 總建筑面積； 實用面積 實用面積： 它是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分攤面積后的余額； 實用率 實用率： 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比 ， 大于使用率； 即實用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的共有共用建筑面積； 得房率 得房率： 得房率是指套 （ 單元 ） 套內(nèi)建筑面積與套 （ 單元 ） 建筑隊面積之比； 即得房率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的共有共用建筑面積； 建筑覆蓋率（建筑密度） 建筑覆蓋率 （ 建筑密度 ） ： 建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率 （ %） ； 即： 基底面積 / 用地面積 100% = 建筑覆蓋率 （ 建筑密度 ） ； 容積率 容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ； 即：總建筑面積 / 總用地面積 = 容積率； 綠地面積、綠地率、綠化率 綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積 ， 不包括屋頂綠化 、 垂直綠化和覆土小于 2米的土地； 綠地率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率 （ %） ； 綠化面積： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） ； 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)： 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù) ， 一般按室內(nèi)地坪 0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室 ， 其室內(nèi)層高在 2.20m以上 （ 不含 2.20m） 的 ， 計算自然層數(shù) 。 房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和； 假層 、 附層 （ 夾層 ） 、 插層 、 閣樓 （ 暗樓 ） 、 裝飾性塔樓 ， 以及突出屋面的樓梯間 、 水箱間不計層數(shù)； 自然層、技術(shù)層、附屬層（夾層）、標(biāo)準(zhǔn)層、中間層 自然層： 一般指樓層高度在 2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在 2.70米以上的住宅； 技術(shù)層： 指建筑物的自然層內(nèi) ， 用作水 、 電 、 暖 、 衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次； 附屬層 （ 夾層 ） ： 指介于自然層之間的夾層； 標(biāo)準(zhǔn)層： 平面布置相同的住宅樓層； 中間層： 底層和最高住戶入口層之間的中間樓層； 地下室、半地下室、假層、閣樓（暗樓） 地下室： 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 （ 包括層高在 2.2m以下的半地下室 ） ，房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 / 2者； 半地下室： 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/3， 且不超過 1/2者； 假層： 是指建房時建造的 ， 一般比較低矮的樓層 。 其前后沿的高度大于 1.7m， 面積不足底層的二分之一的部分 。 附層 （ 夾層 ） 是房屋內(nèi)部空間的局部層次； 閣樓 （ 暗樓 ） ： 一般是房屋建成后 ， 因各種需要 ， 利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層； 層高、凈高 層高： 住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離 ， 也就是一層房屋的高度 。在 1987年發(fā)布的 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 中 ， 明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 2.6米 、 2.7米 、 2.8米； 凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離； 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高樓板厚度； 即層高和樓板厚度的差叫 “ 凈高 ” ； 進深、開間 進深： 住宅的長度和進深 ， 在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度；根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) （ GBI100 87） 規(guī)定 ， 住宅的進深采用下列常用參數(shù)： 3.0 米 、 3.3米 、 3.6米 、3.9米 、 4.2米 、 4.5米 、 4.8米 、 5.1米 、 5.4米 、 5.7米 、 6.0米； 開間： 在住宅設(shè)計中 ， 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離 。 因為是就一自然間的寬度而言 ， 故又稱開間 。 住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定 。 根據(jù) 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) （ GBJ100 87） 規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 2.1米 、 2.4米 、 2.7米 、 3.0米 、 3.3米 、 3.6米 、 3.9米 、 4.2米； 戶型比、面積誤差比 戶型比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比 ， 反映到住宅設(shè)計上 ， 就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中 ， 各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重； 面積誤差比： 面積誤差比 =（ 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 ） 100% / 合同約定面積； 陽臺、平臺、走廊、玄關(guān)、隔斷、過道 陽臺： 泛指有永久性上蓋 、 有圍護結(jié)構(gòu) 、 有臺面 、 與房屋相連 、 可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施 ,供居住者進行室外活動 、 晾曬衣物等的空間 。 根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺； 平臺： 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分； 走廊： 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間； 玄關(guān)： 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置 ， 它是一個緩沖過渡的地段 。 居室是家庭的“ 領(lǐng)地 “ ， 講究一定的私密性 ， 大門一開 ， 有玄關(guān)阻隔 ， 外人對室內(nèi)就不能一覽無余 。 玄關(guān)一般與廳相連 ， 由于功能不同 ， 需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家 ， 也要有一塊放雨傘 、 掛雨衣 、 換鞋 、 擱包的地方 。 平時 ， 玄關(guān)也是接受郵件 、 簡單會客的場所； 隔斷： 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?過道： 過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間； 低層、多層、小高層、高層住宅 低層住宅： 指一層至三層的住宅； 多層住宅： 指四層至六層的住宅； 小高層住宅： 指七層至十二層的住宅； 高層住宅： 指十二層以上的住宅； 塔式高層、單元式高層、通廊式高層 塔式高層住宅： 以共用樓梯 、 電梯為核心布置多套住房的高層住宅； 單元式高層住宅： 由多個住宅單元組合而成 ， 每單元均設(shè)有樓梯 、 電梯的高層住宅； 通廊式高層住宅： 由共用樓梯 、 電梯通過內(nèi) 、 外廊進入各套住宅的高層住宅； TOWNHOUSE、商住、會所、酒店式服務(wù)公寓 TOWNHOUSE： 也叫聯(lián)排別墅 ， 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅 ， 系從歐洲舶來的 ， 其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋； 商住住宅： 是 SOHO（ 居家辦公 ） 住宅觀念的一種延伸 。 它屬于住宅 ， 但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施 ， 尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達 ， 使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式； 會所： 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施 。 會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池 、 網(wǎng)球或羽毛球場 、 高爾夫練習(xí)館 、 保齡球館 、 健身房等娛樂健身場所；中西餐廳 、 酒吧 、 咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧 、 閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施 。 以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放； 酒店式服務(wù)公寓： 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 。 始于 1994年 ， 意為 “ 酒店式的服務(wù) ， 公寓式的管理 ” ， 市場定位很高 。 它是集住宅 、 酒店 、 會所多功能于一體的 ， 具有 “ 自用 ”和 “ 投資 ” 兩大功效 。 除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外 ， 更重要的是向住客提供家庭式的居住布局 、 家居式的服務(wù) ， 讓人有賓至如歸的感覺； TOWNHOUSE、商住、會所、酒店式服務(wù)公寓 智能化大廈： 又稱 “ 智能型大廈 ” 是指利用系統(tǒng)集成方法 ， 將智能型計算機 、 通信 、 信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合 ， 通過對設(shè)備的自動監(jiān)控 、 對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合 ， 所獲得的高效率 、 高功能 、 高度安全與高度舒適的建筑 。 智能化大廈又簡稱為 3A建筑 ， 即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) （ BAS） ， 辦公自動化系統(tǒng) （ OAS） 通信自動化系統(tǒng) （ CAS） ， 其中 BAS中應(yīng)包含 FAS和 SAS兩大系統(tǒng) ， 故也有稱智能化大廈為 5A建筑的 ， 即消防自動化系統(tǒng) （ FAS） ,保安自動化系統(tǒng) （ SAS） ； 第三部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之工程術(shù)語篇 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)； 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的； 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的 。 包括薄殼結(jié)構(gòu) 、 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模 、 升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物； 混合結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 。 如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成 ， 以磚墻為承重墻 ， 或者梁是用木材建造 ， 柱是用鋼筋混凝土建造； 磚木結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚 、 木材建造的 。 如一幢房屋是木制房架 、 磚墻 、 木柱建造的； 其他結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)： 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類 。 如竹結(jié)構(gòu) 、 磚混結(jié)構(gòu) 、 窯洞等； 框架結(jié)構(gòu)住宅 框架結(jié)構(gòu)住宅： 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱 ， 再用預(yù)制的加氣混凝土 、 膨脹珍珠巖 、 浮石 、蛭石 、 陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅 。 適合大規(guī)模工業(yè)化施工 ， 效率較高 ， 工程質(zhì)量較好； 框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成 ， 構(gòu)件截面較小 ， 因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低 ， 它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁 ， 樓層越高 ， 水平位移越慢 ， 高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力 ， 這時 ， 現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的 ， 裝配整體式樓面的作用則不考慮 ， 框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻 ， 起圍護和分隔作用 ， 框架結(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間 ， 但抗震性能差； 鋼混結(jié)構(gòu)住宅 鋼混結(jié)構(gòu)住宅： 鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土 ， 即鋼筋 、 水泥 、 粗細骨料 （ 碎石 ） 、 水等的混合體 。 這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好 、 整體性強 、 抗腐蝕能力強 、 經(jīng)久耐用等優(yōu)點 ， 并且房間的開間 、 進深相對較大 ， 空間分割較自由 。 目前 ， 多 、 高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu) 。 但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜 ， 建筑造價也較高； 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅： 磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻 ， 樓蓋 、 屋蓋 、 梁 、 柱 （ 也可是磚柱 ） 是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載 ， 主要是由梁板傳來的屋蓋 、 樓蓋上的活 、 恒荷載 ， 它通過墻柱基礎(chǔ)傳到地基 。 作用在縱墻上的水平荷載 （ 如風(fēng)荷 ） 一部分直接由縱墻傳給橫墻 ， 另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻 ， 再由橫墻傳至基礎(chǔ) ， 最后傳給地基 ， 承重墻的厚度及長度是根據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求 ， 通過計算來確定的； 在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過梁 、 圈梁 、 雨蓬梁 、 陽臺梁 、 樓梯梁等 ， 這些梁的長度 、 配筋和截面尺寸 ， 除圈梁是按構(gòu)造配筋外 ， 其它都是通過計算設(shè)計的 ， 圈梁主要作用是提高房屋空間剛度 、 增加建筑物的整體性 ， 提高磚石砌體的抗剪 、 抗拉強度 ， 因此圈梁不是承重梁 ， 當(dāng)圈梁用作過梁時 ， 只在過梁部位按設(shè)計配筋 ，其它部位仍是按構(gòu)造配筋 ， 有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對待 ， 隨意將圈梁下墻體敲掉 ， 則留下了不安全的隱患； 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)住宅 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)住宅： 框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu) ， 這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻 ， 構(gòu)成靈活自由的使用空間 ， 滿足不同建筑功能的要求 ， 同樣又有足夠的剪力墻 ， 有相當(dāng)大的剛度 ， 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點 ， 是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式 ， 所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架 ， 剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻 。 因為 ， 在下部樓層 ， 剪力墻的位移較小 ， 它拉著框架按彎曲型曲線變形 ， 剪力墻承受大部分水平力 ， 上部樓層則相反 ， 剪力墻位移越來越大 ， 有外側(cè)的趨勢 ， 而框架則有內(nèi)收的趨勢 ， 框架拉剪力墻按剪切型曲線變形 ， 框架除了負擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外 ， 還額外負擔(dān)了把剪力拉回來的附加水平力 ， 剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力 ， 還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力 ， 所以 ， 上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小 ， 框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力； 配套設(shè)施、騎樓、露臺、外飄窗、建筑小品 配套設(shè)施： 與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施 、 道路和公共綠地的總稱； 騎樓： 指建在馬路旁 ， 底層的一部分是人行道的樓房； 露臺： 一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺 ， 由于它面積一般均較大 ， 上邊又沒有屋頂 ， 所以稱作露臺； 外飄窗： 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 ， 窗子三面為玻璃 ， 從而使人們擁有更廣闊的視野 ， 更大限度地感受自然 、 親近自然 ， 通常它的窗臺較低甚至為落地窗； 建筑小品： 指既有功能要求 ， 又具有點綴 、 裝飾和美化作用的 、 從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑 、 游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱； 中水處理 中水處理： 是個老百姓聽起來還有些陌生的詞 ， 中水就是指循環(huán)再利用的水 。 其實中水處理離我們的生活并不遙遠 ， 許多家庭都習(xí)慣把洗衣服和洗菜的水收集起來 ， 用于沖廁所和拖地板 ， 其實這就是最原始 、 最簡單的中水處理辦法； 第四部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之房屋產(chǎn)權(quán)篇 房屋的使用權(quán)、房屋的所有權(quán) 房屋的使用權(quán)： 房屋的使用權(quán)是指對房屋擁有的享用權(quán) 。 房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)；房屋的使用權(quán)不能出售 、 抵押 、 贈與 、 繼承等 ， 它包含在房屋的所有權(quán)之中； 房屋的所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán) 、 管理權(quán) 、 享用權(quán) 、 排他權(quán) 、 處置權(quán) （ 包括出售 、出租 、 抵押 、 贈與 、 繼承 ） 的總和 。 擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利； 取得房屋所有權(quán)的方式有很多 ， 現(xiàn)歸納如下： 1、 依法新建的房屋； 2、 添附的房屋 ， 如翻建 、 擴建 、 加層等； 3、 通過買賣 、 贈與 、 互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋； 4、 繼承或受遺的房屋； 房屋他項權(quán)、土地使用權(quán)、住宅所有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋占有權(quán) 房屋他項權(quán)： 房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán) 、 租賃權(quán) 、 抵押權(quán) 、 繼承權(quán)等權(quán)利； 土地使用權(quán)： 是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有 、 使用以及部分收益 、 處分的權(quán)利； 住宅所有權(quán)： 住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán) 。 不包括宅基地和院地； 房屋處分權(quán)： 指房屋所有權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)對其房屋擁有的處置權(quán)利 。 處分有兩種情況事實處分和法律處分； 房屋占有權(quán)： 指房屋所有人對房屋實際控制的權(quán)利 。 它可以與所有權(quán)分離 ， 故非所有權(quán)人也可能享有房屋占有權(quán)； 雙重抵押權(quán)、押權(quán)約款、用益權(quán)、抵押權(quán) 雙重抵押權(quán)： 對同一房產(chǎn)作兩次 (第一次和第二次 ) 的抵押； 押權(quán)約款： 國外房屋分期付款買賣合同當(dāng)事人約定 ， 標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人時 ， 在該標(biāo)的物上設(shè)定出賣人第一順序抵押權(quán)的余款 。 如買受人不按約支付分期價款時 ， 出賣人可請求強制變買標(biāo)的物 ， 并從中優(yōu)先受償； 用益權(quán)： 亦稱 “ 用益物權(quán) ” 。 指對他人的物品有 使用和收益權(quán)利 。 如租借他人的房屋 ， 有使 用該房屋權(quán)利 。 用益權(quán)包括典權(quán) 、 永佃權(quán) 、 地上權(quán) 、 地役權(quán)等； 抵押權(quán)： 抵押權(quán)劉指房屋所有權(quán)認有將其房屋抵押給他人的權(quán)利 。 房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 。 債務(wù)人不履行債務(wù)時 ， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣所得的價款優(yōu)先受償 ； 租賃權(quán)、確權(quán) 租賃權(quán)： 租賃權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利 。 房屋租賃 ， 是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 ， 由承租人支付租金的行為 。 承租人取得房屋使用權(quán)后 ， 未經(jīng)出租人同意不得隨便處置所承租的房屋 ， 除非租賃合同另有規(guī)定 ， 否則就是違法行為； 確權(quán)： 是依照法律 、 政策的規(guī)定 ， 經(jīng)過房地產(chǎn)申報 、 權(quán)屬調(diào)查 、 地籍勘丈 、 審核批準(zhǔn) 、 登記注冊 、 發(fā)放證書等登記規(guī)定程序 ， 確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán) 、 使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利； 典權(quán)、典契 典權(quán)： 所謂典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當(dāng)給他人以獲得利益的權(quán)利 。 房屋典當(dāng)是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為 。 承典人與出典人 （ 房屋所有人 ） 要訂典契 ， 約定回贖期限 （ 即存續(xù)期 ） ， 一般期限是 3 年到 10 年 不 等 。 到 期 由 出 典 人 還 清 典 價 ， 贖 回 房 屋 。 典價無利息 ， 房屋無租金 。 典契中一般規(guī)定 ， 到期不贖的 ， 由承典人改典為買 ，也可經(jīng)雙方協(xié)商 ， 續(xù)期再典 。 承典人除占有房屋供自己使用外 ， 在典權(quán)存續(xù)期內(nèi) ，還可以將房屋轉(zhuǎn)典 ， 或出租給他人 ， 并且可以典權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的物； 典契： 即房地產(chǎn)典當(dāng)契約 ， 是指由出典人與 承典人共同簽訂的契約 ， 載明雙方的權(quán)利和義務(wù)； 房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)置換 房屋產(chǎn)權(quán)： 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利 ， 也就是房屋各項權(quán)益的總和 ， 即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有 、 使用 、 收益和處分的權(quán)利； 產(chǎn)權(quán)置換： 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù) 。 一般是在中介的撮合下進行 ， 并可由中介代辦置換手續(xù)； 共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)； 共同共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人 ， 對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)； 共有房產(chǎn)、共同共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)； 共同共有房產(chǎn)： 指兩個或兩個以上的人 ， 對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)； 第五部分 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語 -之銷售術(shù)語篇 房屋的產(chǎn)權(quán)面積、預(yù)測面積、實測面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積： 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積 。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市 、 市 、 縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定； 房屋預(yù)測面積： 預(yù)測面積是指在商品房期房 （ 有預(yù)售銷售證的合法銷售項目 ） 銷售中 ， 根據(jù)國家規(guī)定 ， 由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu) ， 主要依據(jù)施工圖紙 、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為 ，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)； 房屋實測面積： 實測面積是指商品房竣工驗收后 ， 工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格 ， 開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙 、 預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測 、 繪圖 、 計算而得出的面積 。 是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù) ， 是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 、 結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)； 商品房的銷售面積、實際銷售面積、預(yù)售面積 商品房的銷售面積： 商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售 ， 商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積 （ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積 ） 與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和 。 商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積； 實際銷售面積： 是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂 （ 正式 ） 銷售合同的商品房屋面積 。 不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積 ， 但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同 ， 在報告期又竣工的商品房屋面積； 預(yù)售面積： 是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中 ， 尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積 ， 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積 ， 但不包括報告期已竣工的拆遷還建 、 統(tǒng)建代建 、 公共配套建筑 、 房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積； 基價、起價、預(yù)售價、均價 基價： 基價也叫基礎(chǔ)價 ， 是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格 。 商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層 ， 朝向差價后而得出； 起價： 起價也叫起步價 ， 是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格 ， 即是起價 。 多層住宅 ， 不帶花園的 ， 一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅 ， 一般以二樓或五樓做為銷售的起價 。 高層物業(yè) ， 以最低層的銷售價為起步價； 預(yù)售價： 預(yù)售價也是商品房預(yù) （ 銷 ） 售合