房地產(chǎn)案場銷售人員培訓大綱.ppt

房地產(chǎn)案場銷售人員培訓大綱房地產(chǎn)基本知識 南京浩德2005 05 房地產(chǎn)性質(zhì)的大概分類 商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按市場經(jīng)濟規(guī)律 經(jīng)當?shù)卣嚓P(guān)部門批準 面向境內(nèi)外客戶 以盈利為目的興建的商用房包括高中檔別墅或普通住宅等多種形式 住宅 供家庭居住使用的建筑商業(yè) 供商業(yè)經(jīng)營活動使用的建筑 建筑內(nèi)區(qū)域功能分類 1 臥室 供居住者睡眠 休息的空間過道 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間起居室 廳 供居住者會客 娛樂 團聚等活動的開放空間廚房 供居住者進行烹飪的空間衛(wèi)生間 供居住者進行便溺 洗浴等活動用的空間 建筑內(nèi)區(qū)域功能分類 2 陽臺 滿足居住者進行室外活動 晾曬衣物等功能的空間走廊 本套住宅外公共使用的水平交通空間地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2的房屋半地下室 房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高的1 3但不超過1 2的房屋 基礎概念 1 套型 按不同使用面積 居住空間組成的成套住宅類型標準層 平面布置相同的住宅樓層使用面積 凈面積 房間實際能使用的面積 不包括墻 柱等結(jié)構(gòu)和保溫層的面積 基礎概念 2 套內(nèi)面積 使用面積 套內(nèi)墻柱等建筑面積 套內(nèi)面積 公用分攤面積層高 由本層樓地面至上層樓板上表面的距離凈高 由本層樓地面至上層樓板板底的距離開間 平行于建筑物寬度方向的尺寸為開間 基礎概念 3 進深 垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進深得房率 套內(nèi)面積 建筑面積容積率 建筑總面積 土地總面積建筑密度 建設用地和基地面積的比率綠化率 綠化面積 占地總面積 基礎概念 4 居住區(qū)總建筑面積 包括住宅建筑面積 公共建筑面積棟間距 兩棟樓之間的距離 以日照間距為依據(jù)來確定日照間距 建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比 基礎概念 5 錯層 指一套住宅內(nèi)的各種功能用房間在不同的平面上 用30 60cm的高差進行空間隔斷復式 每戶占有上下兩層 實際是在層高較高的一層樓中增建一個1 2米的夾層 兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅躍層 指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅 房屋的建筑結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 由磚和砂漿砌筑而成的 墻承重的結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu) 由梁 板 柱作為承重體系的結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu) 由梁 板 柱承受荷載 由墻承受剪力的結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)相關(guān)的證件 一般所說的兩證 國有土地使用證 是指合法使用土地的證明材料 它主要載明所有者的名稱 性質(zhì) 使用年限及四至和面積房產(chǎn)證 是指房屋竣工驗收后 在開發(fā)計劃 土地證 規(guī)劃許可證 施工許可證 竣工報告 竣工圖等資料齊全情況下 由房屋所有者的名稱 房屋的面積 間數(shù) 幢數(shù) 層數(shù)及鄰里姓名及交納契稅情況的政府頒發(fā)的證書 土地使用權(quán)的出讓最高年限 居住用地70年 工業(yè)用地50年教育 科技 文化衛(wèi)生 體育用地50年商業(yè) 旅游 娛樂用地40年綜合或其他用地50年 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)證 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)所有權(quán)包含房屋的所有權(quán)和所占有土地的使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證的概念 是指房屋所有權(quán)人向政府房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證明 分兩種 房屋所有權(quán)證 房屋共有權(quán)證 房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣 贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為房地產(chǎn)抵押 指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為以上經(jīng)濟活動均需要產(chǎn)權(quán)擁有者提供房地產(chǎn)兩證等相關(guān)證明文件 低層 多層 高層 低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物 一般是1 3層建筑物 如平房 別墅等 低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單 施工期短 建造成本低廉 給人以親切安寧 有天有地的感覺 它的舒適度 方便度和空間尺度優(yōu)于高層 人們特別喜歡以此為住宅 但是 低層房屋占地多 土地利用率低 特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā) 低層 多層 高層 2 多層房屋多層房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多層房屋一般為4 8層 一般采用磚混結(jié)構(gòu) 少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 多層房屋一般規(guī)格 房型 整齊 通風采光狀況好 空間緊湊而不閉塞 與高層相比 多層房屋公用面積少 得房率相應提高 這是很多人喜歡多層房屋的主要原因 低層 多層 高層 3 高層房屋高層房屋是指高于24米的建筑 8層以上 可含8層 的建筑體 高層一般可分為小高層 高層和超高層 低層 多層 高層 4 小高層一般是指8層至12 13層的建筑體高層房屋是指15層以上 24層以下的建筑體超高層房屋是指超過24層的建筑體群樓指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層 低層建筑物 群樓高度不得超過24米 超過則算高層建筑 物業(yè)管理 物業(yè)管理 是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托 依據(jù) 物業(yè)管理委托合同 對物業(yè)的房屋建筑及其設備 市政公用設施 綠化 衛(wèi)生 交通 治安和環(huán)境等管理項目進行的維護 修繕和整治 并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務 物業(yè)管理的目的是 為了發(fā)揮物業(yè)的最大功能 使其保值增值 并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔 文明 安全 舒適的生活和工作環(huán)境 最終實現(xiàn)社會 經(jīng)濟 環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長 物業(yè)管理 物業(yè)管理的屬性是 為物業(yè)所有人或使用人提供勞務或服務的經(jīng)營型活動 它推行的是有償服務 合理收費 這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理 可以減少政府或單位的壓力和負擔 使各類物業(yè)的管理走上以業(yè)養(yǎng)業(yè) 自我發(fā)展的道路 即使房屋的維修養(yǎng)護及設備更新的資金有了來源 又使業(yè)主或使用人得到全方位 多層次的優(yōu)質(zhì)服務 獲得安全 舒適的居住和工作環(huán)境 從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán) 戶型圖識圖 戶型圖識圖 工程圖識圖 平面圖 工程圖識圖 立面圖 工程圖識圖 3 剖面圖 銀行按揭的相關(guān)知識 1 按揭個人住房商業(yè)性貸款 又稱 按揭 是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款 具體指具有完全民事行為能力的自然人 購買本市城鎮(zhèn)自住住房時 以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房 或銀行認可的其他擔保方式 為抵押 作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款 抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式 銀行按揭的相關(guān)知識 2 一 按揭種類 住房商業(yè)性貸款 80 貸30年還 公積金貸款 70 貸15年還只貸10萬 組合性貸款 以上二者結(jié)合 70 貸 二 還款方式 方法 方式 柜臺還款式 委托代扣法方法 等額本息還款法 等額本金還款法 三 月供速算 如何評價房型的優(yōu)劣 相互聯(lián)系方便盡量減少在活動區(qū)開門客廳朝南或朝景觀的方向客廳平面應避免有銳角式的 要方正活動區(qū)與休息區(qū)明確分開 休息區(qū)相對集中 動靜分明在廳內(nèi)