華美大廈策劃方案.doc

WWW B2B98 COM 經(jīng)營定位篇經(jīng)營定位篇 2 一 項(xiàng)目分析 2 一 地理位置 2 二 項(xiàng)目現(xiàn)狀 2 三 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 二 項(xiàng)目經(jīng)營選項(xiàng)分析 7 三 項(xiàng)目定位 11 招商篇招商篇 13 一 招商范圍 13 二 招商區(qū)域 13 三 招商條件 13 四 招商原則 14 五 招商策略 14 六 招商運(yùn)作流程 15 七 招商目標(biāo)及總體計(jì)劃 18 八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 18 管理篇管理篇 19 一 商業(yè)管理宗旨 19 二 經(jīng)營管理方面 19 三 經(jīng)營服務(wù)方面 21 四 項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu) 22 五 人員配置 23 廣告宣傳篇廣告宣傳篇 24 一 廣告目標(biāo) 24 二 廣告宣傳受眾 24 三 廣告媒介選擇 24 四 廣告方案 25 五 形象包裝方案 26 六 活動(dòng)策劃 略 26 項(xiàng)目策劃 招商運(yùn)作具體時(shí)間及工作內(nèi)容項(xiàng)目策劃 招商運(yùn)作具體時(shí)間及工作內(nèi)容 27 WWW B2B98 COM 經(jīng)營定位篇經(jīng)營定位篇 一 項(xiàng)目分析一 項(xiàng)目分析 一 地理位置 一 地理位置 華美大廈位于著名商圈 華強(qiáng)北商圈的振興路上 萬佳百貨華強(qiáng) 店東側(cè) 項(xiàng)目南為金茂禮都 在與金茂禮都之間有一片廣場 約 2000 平方米 北為單向行駛 東西向 的振興路 東為四號路 西為萬佳百貨 二 項(xiàng)目現(xiàn)狀 二 項(xiàng)目現(xiàn)狀 華美大廈原為一幢多層的工業(yè)廠房 隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的形成 而改變 一 二樓 即一層夾層 也隨之改為商鋪使用 項(xiàng)目的經(jīng) 營多年來也經(jīng)歷了多次的改變 從中閣音像城到博恩凱音像再到美 媚城 項(xiàng)目從 2004 年 11 月美媚城停業(yè)后至今一直空置 目前一樓 大部分也經(jīng)出租 商戶中有麥當(dāng)勞 千色店等較具實(shí)力的品牌商戶 也有臨時(shí)出租經(jīng)營音像的商戶 項(xiàng)目外立面均陳舊 二樓商場內(nèi)由 美媚城裝修過 把它分割成小面積獨(dú)立商鋪 面積多在 6 10 項(xiàng) 目南面的廣場已經(jīng)鋪設(shè)廣場磚 金茂禮都一 二層商業(yè)裙樓一直空 置 廣場把華美大廈與金茂禮都連成一片 WWW B2B98 COM 三 項(xiàng)目 三 項(xiàng)目 SWOT 分析分析 3 1 總表總表 優(yōu)勢分析 優(yōu)勢分析 S 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目可塑性強(qiáng) 人氣優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 自有物業(yè)的 劣勢分析 劣勢分析 W 項(xiàng)目規(guī)模較小 所在路段交通環(huán)境差 項(xiàng)目形象較差 地段 機(jī)會分析 機(jī)會分析 O 華強(qiáng)北商圈 細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨(dú)特的市場 定位 威脅分析 威脅分析 T 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面 華強(qiáng)北商業(yè)大型新項(xiàng)目啟動(dòng) 對 本項(xiàng)目有直接威脅 項(xiàng)目以往經(jīng)營的不成功留下的暗 影 3 2 優(yōu)勢分析 優(yōu)勢分析 S 區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目地處華強(qiáng)北商業(yè)區(qū) 為深圳的首席商業(yè)區(qū) 是全國有名的 商業(yè)區(qū)之一 是本市商賈云集 商機(jī)最深厚的地方 華強(qiáng)北的電子 WWW B2B98 COM 專業(yè)市場是全國的電子產(chǎn)品批發(fā) 交易中心 吸引全國各地的客戶 并且華強(qiáng)北是全國商業(yè)業(yè)態(tài)最全面的商業(yè)區(qū) 幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài) 都已經(jīng)進(jìn)駐華強(qiáng)北商圈 本項(xiàng)目所在區(qū)位極具發(fā)展?jié)摿Φ?優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 華強(qiáng)北作為深圳商業(yè)的制高點(diǎn) 是項(xiàng)目推廣宣傳的最有利之處 是項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)之一 項(xiàng)目可塑性強(qiáng)項(xiàng)目可塑性強(qiáng) 華美大廈單層約 2200 規(guī)模不大 但還可向上發(fā)展 整合 3 4 5 層 進(jìn)一步還可以與南面的金茂禮都連成一起 作為一個(gè) 整體商業(yè)項(xiàng)目推廣 項(xiàng)目規(guī)模近二萬 從而使項(xiàng)目達(dá)到一定的規(guī) 模 而與南面的金茂禮都之間的廣場則成為室內(nèi)廣場 如此規(guī)模的 室內(nèi)廣場是產(chǎn)品推廣 發(fā)布的最佳場所 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 整合項(xiàng)目可利用的一切有利的資源 使項(xiàng)目更具競爭力 投入 資金改造 充分發(fā)揮項(xiàng)目的潛力 人氣優(yōu)勢人氣優(yōu)勢 華強(qiáng)北每日近百萬的人流量 為本項(xiàng)目帶來極大的人氣與人流 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 人流 人氣是今后經(jīng)營的最大支持 大量的人流能提供給目標(biāo) 客戶信心的保證 自有物業(yè)的優(yōu)勢自有物業(yè)的優(yōu)勢 商業(yè)詐騙時(shí)有發(fā)生 并且在本項(xiàng)目也曾發(fā)生過 公司已經(jīng)把物 WWW B2B98 COM 業(yè)買下 以自有物業(yè)招商 自有物業(yè)是對供應(yīng)商的最直接的信心保 證 不管是招商經(jīng)營還是自營均是 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 利用自有物業(yè)作為項(xiàng)目推廣的宣傳賣點(diǎn)之一 樹立客戶對項(xiàng)目 的信心 3 3 劣勢分析 劣勢分析 W 項(xiàng)目規(guī)模較小項(xiàng)目規(guī)模較小 目前項(xiàng)目一樓大部分以街鋪形式出租 剩下為內(nèi)部不利經(jīng)營部 分兩層總共可出租面積約 3500 平方米 單層面積僅 2200 規(guī)模 過小不利于項(xiàng)目的推廣 應(yīng)對措施應(yīng)對措施 由于項(xiàng)目有拓展空間 向上 向南可擴(kuò)大項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模 所在路段交通環(huán)境差所在路段交通環(huán)境差 項(xiàng)目緊靠的振興路為單行線 只能從東向西走 由于道路是多 年前規(guī)劃建設(shè)的 當(dāng)初只是工業(yè)區(qū)的內(nèi)部道路 道路較窄 通行能 力小 華強(qiáng)北由于人流 車流大 是深圳交通狀況較差的區(qū)域 目 前政府對華強(qiáng)北報(bào)交通整治已收到一定的效果 項(xiàng)目形象較差項(xiàng)目形象較差 由于是多年前建設(shè)的樓宇 并且樓上為辦公及廠房用 外立面 已經(jīng)陳舊 甚至有部分外墻已經(jīng)開始脫落 項(xiàng)目外觀雜亂形象較差 應(yīng)對措施 應(yīng)對措施 WWW B2B98 COM 對項(xiàng)目投入資金進(jìn)行整治裝修 地段地段 項(xiàng)目雖處于華強(qiáng)商業(yè)區(qū)范圍 但卻是商業(yè)區(qū)的邊緣位置 相對 于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)其他物業(yè)相比 地段處于劣勢 3 4 機(jī)會分析 機(jī)會分析 O 華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈 華強(qiáng)北商圈巨大的人量 每年數(shù)百億的市場銷售份額 經(jīng)營任 何產(chǎn)品均有成功的可能 華強(qiáng)北在全國的影響力近年越來越大 市 場銷售額近年飛速上升 是商業(yè)經(jīng)營的金礦 是產(chǎn)品走向全國的平 臺 吸引無數(shù)的商家前來投資 機(jī)會挖掘 機(jī)會挖掘 目前華強(qiáng)北的商業(yè)正在升級換代進(jìn)行中 抓住華強(qiáng)北調(diào)整的時(shí) 機(jī) 是本項(xiàng)目成功的機(jī)會 細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨(dú)特的市場定位細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨(dú)特的市場定位 細(xì)分目標(biāo)市場 選定適合企業(yè)發(fā)展的市場是目前企業(yè)成功的關(guān) 鍵 在華強(qiáng)北商圈這樣業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)區(qū) 對市場進(jìn)行細(xì)分是非常 必要的 尋找獨(dú)特的市場定位是使項(xiàng)目成功的機(jī)會更大 機(jī)會挖掘 機(jī)會挖掘 對華強(qiáng)北進(jìn)行深入的調(diào)查研究 為項(xiàng)目定位正確選項(xiàng)取得是一 手資料 為項(xiàng)目取得成功奠定基礎(chǔ) 3 5 威脅分析 威脅分析 T 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面 WWW B2B98 COM 華強(qiáng)北人流雖然很多 每年的銷售額也非常高 是商業(yè)經(jīng)營的 好地方 但也因?yàn)槿绱?吸引無數(shù)商家在此經(jīng)營 使華強(qiáng)北成為 全國業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè) 在華強(qiáng)北經(jīng)營的競爭非常激烈 其程度 是其他地方難以相比的 在華強(qiáng)北經(jīng)營沒有一定的實(shí)力與特色是 難以生存的 華強(qiáng)北雖是商業(yè)經(jīng)營的金礦 也是商業(yè)經(jīng)營的陷阱 華強(qiáng)北商業(yè)大型新項(xiàng)目啟動(dòng) 對本項(xiàng)目有直接威脅華強(qiáng)北商業(yè)大型新項(xiàng)目啟動(dòng) 對本項(xiàng)目有直接威脅 華強(qiáng)北原是一個(gè)老工業(yè)區(qū) 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中逐步形成了 一個(gè)商業(yè)中心 政府對華強(qiáng)北進(jìn)行了大力規(guī)劃改造 把華強(qiáng)北由 多層建筑為主變成了以高層建筑群為主 目前正在進(jìn)行大規(guī)模的 舊城改造 茂業(yè)東方時(shí)代廣場二期 華強(qiáng)廣場 中原廣場等多個(gè) 項(xiàng)目正在啟動(dòng) 項(xiàng)目規(guī)模少則數(shù)萬平方米 多則數(shù)十萬平方米 華強(qiáng)北商業(yè)規(guī)模還在不斷的增量中 項(xiàng)目以往經(jīng)營的不成功留下的暗影項(xiàng)目以往經(jīng)營的不成功留下的暗影 本項(xiàng)目以往的多次經(jīng)營失敗 給予商戶這里不適合商業(yè)經(jīng)營的 感覺 當(dāng)然以往的經(jīng)營失敗是多方面的原因 并非完全是地段的原 因 但對項(xiàng)目的經(jīng)營還是會有一定的負(fù)面影響的 特別是美媚城的 經(jīng)營教訓(xùn)對項(xiàng)目影響更大 二 項(xiàng)目經(jīng)營選項(xiàng)分析二 項(xiàng)目經(jīng)營選項(xiàng)分析 2 1 百貨商店百貨商店 項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)模較小 華強(qiáng)北的百貨商場很多 如萬佳百貨 茂 WWW B2B98 COM 業(yè)百貨 群星廣場 銅鑼灣百貨 東方時(shí)尚 天虹商場 新一佳 曼哈等眾多商場 不管是從規(guī)模還是地段 本項(xiàng)目均處劣勢 經(jīng)營 百貨商店本項(xiàng)目成功的可能很低 不適合本項(xiàng)目的發(fā)展 2 2 專業(yè)市場專業(yè)市場 華強(qiáng)北是電子專業(yè)市場經(jīng)營最成功的商業(yè)區(qū) 華強(qiáng)北的電子專 業(yè)市場很集中 并且每一家的規(guī)模都比較大 本項(xiàng)目雖處華強(qiáng)北商 業(yè)區(qū) 但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣 離華強(qiáng)北集中的電子專業(yè)市場較遠(yuǎn) 使項(xiàng)目經(jīng)營華強(qiáng)北的強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的成功可能較低 華強(qiáng)北曾出現(xiàn)過兩 個(gè)服裝市場 但經(jīng)營不成功 這與服裝業(yè)在深圳的總體經(jīng)營有關(guān) 深圳服裝業(yè)是一個(gè)以做品牌為主的行業(yè) 而以批發(fā)為主的服裝批發(fā) 市場不適合運(yùn)作品牌服裝 如深圳曾經(jīng)出現(xiàn)的萬眾城 福中福 東 方巴黎等服裝批發(fā)市場的不成功 其市場要不轉(zhuǎn)型 要不就變成以 零售中低檔產(chǎn)品的小商品市場 并且專業(yè)市場是以規(guī)模來贏得市場 的 所以傳統(tǒng)的專業(yè)市場不適合本項(xiàng)目的發(fā)展 2 3 專業(yè)賣場專業(yè)賣場 專業(yè)大賣場是以超市大賣場的方式經(jīng)營專門產(chǎn)品 是近年發(fā)展 最快的業(yè)態(tài)之一 是經(jīng)營細(xì)分的結(jié)果 近年以家具 建材 裝飾材 料 家電 數(shù)碼通訊產(chǎn)品最為突出 家具 建材對物業(yè)的硬件要求 比較嚴(yán)格 本項(xiàng)目不具備條件 不適合發(fā)展該類賣場 家電 數(shù)碼 通訊產(chǎn)品為電子產(chǎn)品 是華強(qiáng)北商業(yè)中心叫響全國的拳頭產(chǎn)品 在 華強(qiáng)北路上已匯集國內(nèi)主要的家電大賣場連鎖企業(yè)的家電賣場 本 項(xiàng)目經(jīng)營家電無競爭優(yōu)勢 數(shù)碼通訊產(chǎn)品大賣場在華強(qiáng)北的數(shù)量之 WWW B2B98 COM 多勝于全國任何地方 本項(xiàng)目地段處于劣勢的條件下 不適合發(fā)展 此類賣場 本項(xiàng)目規(guī)模較小 地段相對較偏 是比較適合專業(yè)賣場 的地方 選項(xiàng)適合選擇相對較冷門的產(chǎn)品 如匯集辦公產(chǎn)品一站式 的大賣場 2 4 餐飲娛樂餐飲娛樂 華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多 最全的地區(qū) 項(xiàng)目南部的京 華吧街是最近推出的餐飲 酒吧一條街 相對較偏的地方是比較適 合發(fā)展餐飲娛樂業(yè) 雖然本項(xiàng)目不處于華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的幾個(gè)主要餐 飲匯集區(qū) 但從地段來看 本項(xiàng)目是較適合發(fā)展餐飲娛樂 只是餐 飲業(yè)變化比較快 在華強(qiáng)北的競爭很激烈 本項(xiàng)目成功有一定難度 2 5 經(jīng)營思路的提出 經(jīng)營思路的提出 通過對市場的調(diào)查及項(xiàng)目的分析及本項(xiàng)目的實(shí)際情況認(rèn)為 本 項(xiàng)目以招商經(jīng)營為先 通過成功招商經(jīng)營后再推出銷售經(jīng)營權(quán)的總 體策略 項(xiàng)目重點(diǎn)放在經(jīng)營上 就項(xiàng)目的經(jīng)營選項(xiàng)提出如下經(jīng)營設(shè) 想 推薦設(shè)想推薦設(shè)想 中國時(shí)尚品牌推介中心中國時(shí)尚品牌推介中心 以深圳堅(jiān)持做品牌的 行業(yè)市場特點(diǎn) 挖掘華強(qiáng)北商業(yè)中心作為產(chǎn)品通向全國的橋頭堡優(yōu) 勢 在華強(qiáng)北打造全國首個(gè)中國原創(chuàng)品牌基地中國原創(chuàng)品牌基地 以品牌展示與零售 相結(jié)合 提供品牌策劃 品牌推廣等增值服務(wù)為一體的品牌推介中 心 項(xiàng)目以經(jīng)營服裝 鞋業(yè) 飾品 化妝品等中國原創(chuàng)品牌產(chǎn)品 進(jìn)場產(chǎn)品須為中國企業(yè) 含港澳臺企業(yè) 推出的原創(chuàng)品牌 以統(tǒng)一 WWW B2B98 COM 管理 獨(dú)立經(jīng)營為商場的經(jīng)營管理方式 類似女人世界名店的管理 方式 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 1 做品牌利于企業(yè)的長期發(fā)展 獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益 2 填補(bǔ)市場的空白 3 利于一步的經(jīng)營權(quán)銷售 缺點(diǎn) 缺點(diǎn) 須投入較多的資金進(jìn)行工程改造 備選設(shè)想備選設(shè)想1 女性主題商場 女人的錢是最好賺的 這是所有 商家共識 在深圳這個(gè)年輕女性占多數(shù)的特大型城市 女性主題是 最具生命力的商場 項(xiàng)目可以以 搜美堂 暫定名 為名 以 做 女人的百寶盒 為商場的特色理念 商場采用統(tǒng)一管理 獨(dú)立經(jīng)營 的經(jīng)營管理方式 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 1 資金投入少 見效快 由于原美媚城同為女性主題商 場 無須投入大量的資金進(jìn)行工程改造 只作適當(dāng)?shù)?整改即可投入使用 2 利于下一步的經(jīng)營權(quán)銷售 缺點(diǎn) 缺點(diǎn) 女性用品是大部分商場的重點(diǎn)商品 所占比重都很大 所以同類競爭很激烈 項(xiàng)目要取得非常成功不易 備選設(shè)想備選設(shè)想2 辦公超市 華強(qiáng)北周邊企業(yè)云集 對辦公設(shè)備 耗材的需求很大 項(xiàng)目打造深圳最具規(guī)模 產(chǎn)品最齊全的辦公用品 超市 以一站式辦公用品商場為核心競爭力 優(yōu)點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 填補(bǔ)市場空白 項(xiàng)目經(jīng)營成功的機(jī)會很大 缺點(diǎn) 缺點(diǎn) 1 此設(shè)想為自營為主 公司需投入較大的資金 收益來 WWW B2B98 COM 自產(chǎn)品銷售的利潤 2 本設(shè)想主要是從經(jīng)營角度考慮 對下步經(jīng)營權(quán)的銷售 不利 備選設(shè)想備選設(shè)想3 匯食港 定位為美食休閑娛樂中心 以特色餐 廳 酒吧 保健休閑中心為招商對象 優(yōu)點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 1 華強(qiáng)北人流大 對餐飲的需求大 而且本項(xiàng)目相對較 偏 比較適合發(fā)展餐飲娛樂業(yè) 2 餐飲娛樂的經(jīng)營占地較大 項(xiàng)目只需出租與幾家經(jīng)營者 甚至一家 即可 操作相對容易 缺點(diǎn) 缺點(diǎn) 1 由于華強(qiáng)北餐廳很多 經(jīng)營成功的難度較大 招商也不易 成功 2 由于各店承租的面積相對較大 能承受的租金相對較低 企業(yè)收益會較低 小結(jié) 小結(jié) 與貴司充分溝通后 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況 確定備選設(shè)想與貴司充分溝通后 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況 確定備選設(shè)想 1 為項(xiàng)目發(fā)展的總體思路 項(xiàng)目定位女性主題商場 項(xiàng)目的籌備將根為項(xiàng)目發(fā)展的總體思路 項(xiàng)目定位女性主題商場 項(xiàng)目的籌備將根 據(jù)這一人總體思路展開 據(jù)這一人總體思路展開 三 項(xiàng)目定位三 項(xiàng)目定位 1 項(xiàng)目整體定位 立足華強(qiáng)北商圈 服務(wù)華強(qiáng)北 做深圳最具個(gè)性與競爭力的純 女性主題商場 努力成為深圳女性主題商場中的佼佼者 WWW B2B98 COM 2 項(xiàng)目功能定位 女性特色商品的集散地 個(gè)性化商品的購物天堂 3 項(xiàng)目形象宣傳定位 搜盡天下美女愛物 做女人的百寶箱 作為商場的核心主 題定位 突出項(xiàng)目專業(yè)為女性服務(wù)的特色主題 招商期及商場經(jīng)營 初期強(qiáng)調(diào)自有物業(yè)投巨資整改經(jīng)營主題商場 4 商圈定位 以華強(qiáng)北區(qū)域?yàn)榉?wù)的核心 立足華強(qiáng)北商圈 5 目標(biāo)消費(fèi)者定位 以華強(qiáng)北及附近地區(qū)上班的年輕女性為基礎(chǔ) 鎖定 16 30 歲的 女性消費(fèi)者 月收入在 800 1500 元的消費(fèi)者占 65 以上 月收入 1500 3000 元的消費(fèi)者占 30 其他消費(fèi)者占用 5 6 項(xiàng)目商品檔次 商場以中低檔為基礎(chǔ) 合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比 7 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目運(yùn)作采用以招商經(jīng)營 商戶在約定的范圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營 商 場統(tǒng)一管理 統(tǒng)一形象 統(tǒng)一營銷 吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場經(jīng) 營的靈活性相結(jié)合 開創(chuàng)新一代主題商場管理模式 WWW B2B98 COM 招商篇招商篇 一 招商范圍一 招商范圍 依據(jù)項(xiàng)目的定位 本商場作為女性主題商場 所有經(jīng)營項(xiàng)目均 針對女性而設(shè) 本商場采用招商經(jīng)營 商戶獨(dú)立經(jīng)營 對商戶的經(jīng) 營內(nèi)容不作強(qiáng)硬的控制 只要是針對女性的商品均可經(jīng)營 商場不 作品類統(tǒng)一規(guī)劃 只作指導(dǎo)性建議 本項(xiàng)目的招商范圍為 服裝 精品 飾品 皮具 鞋業(yè) 箱包 化妝品 美容院 經(jīng)營及招商重 點(diǎn)為服裝與精品 二 招商區(qū)域二 招商區(qū)域 東門及華強(qiáng)北是深圳時(shí)尚 個(gè)性化商品的集散地 有數(shù)以萬計(jì) 的經(jīng)營者 不泛適合本商場定位的經(jīng)營者 是本商場的招商主要地 區(qū) 三 招商條件三 招商條件 1 基本租金 基本租金 本商場按一樓均價(jià) 200 元 月擬定租金 二樓均價(jià) 150 元 月擬定租金 商場根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價(jià) 具體定價(jià)略 2 合作條件 合作條件 合同一年一簽 合同簽訂時(shí)收取二個(gè)月押金及一個(gè)月租金 WWW B2B98 COM 3 優(yōu)惠政策 優(yōu)惠政策 支持商家經(jīng)營 放水養(yǎng)魚 是運(yùn)作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法 對于一個(gè)新開的商場 給予商家一定的優(yōu)惠政策 支持其經(jīng)營走上 正軌 為此 對經(jīng)營者給予二個(gè)月的免租優(yōu)惠政策 4 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用 對于物業(yè)管理 水電費(fèi) 空調(diào)費(fèi) 廣告費(fèi)等各種其他雜費(fèi)采用 一費(fèi)制 按 30 元 月的標(biāo)準(zhǔn)收取 四 招商原則四 招商原則 搜美堂招商實(shí)行搜美堂招商實(shí)行 四個(gè)優(yōu)先四個(gè)優(yōu)先 的原則的原則 1 廠家優(yōu)先 廠家直接合作優(yōu)先答約 2 名優(yōu)品牌優(yōu)先 國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 3 獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先 品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn) 4 特色項(xiàng)目優(yōu)先 擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) 五 招商策略五 招商策略 1 充分現(xiàn)有客戶資源 充分現(xiàn)有客戶資源 我商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)成員在深圳從事招商 商業(yè)營運(yùn)管理工作多年 擁有一大批現(xiàn)成的客戶資料 充分利用招商人員的客戶資料是商場 開業(yè)籌備工作取得順利完成的最有效辦法 充分利用現(xiàn)有客戶資源 網(wǎng)絡(luò) 是本項(xiàng)目招商取得成功的關(guān)鍵所在 WWW B2B98 COM 2 廣告宣傳 形象包裝 廣告宣傳 形象包裝 今時(shí)今日 已經(jīng)不是酒香不怕巷子深的年代 一個(gè)成功經(jīng)營的 商場少不了廣告宣傳的投入 本商場的廣告的目的是為了招商 但 廣告宣傳的對象應(yīng)放在目標(biāo)消費(fèi)者身上 我們通過廣告宣傳及形象 包裝可以達(dá)到 吸引附合定位的商家的注意 引起其發(fā)生興趣 進(jìn)而加盟商場 樹立商家的經(jīng)營信心 增加商家對我們的信任 吸引目標(biāo)消費(fèi)者 為商場成功經(jīng)營打下基礎(chǔ) 具體廣告策劃方案見廣告篇 3 3 優(yōu)惠政策的合理利用 優(yōu)惠政策的合理利用 合理利用優(yōu)惠政策是吸引商家按時(shí)進(jìn)場的有效手段 對不同商 家分別對待是招商成功的有效手段之一 對于經(jīng)營項(xiàng)目競爭力強(qiáng) 品牌好 需求面積較大者給予較多的優(yōu)惠 反之給予的優(yōu)惠就少 另外 通過限時(shí) 限量推出優(yōu)惠政策 如在開始招商時(shí)推出限時(shí)優(yōu) 惠 在招商正式開始一周內(nèi)給予較多的優(yōu)惠 在招商率過半時(shí)推出 限量優(yōu)惠 推出 20 30 間較多優(yōu)惠的商鋪招商 所有優(yōu)惠均在租 金總目標(biāo)及優(yōu)惠政策控制范圍內(nèi) 六 招商運(yùn)作流程 六 招商運(yùn)作流程 一 對目標(biāo)客戶 一 對目標(biāo)客戶 1 招商人員與客戶接觸 進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談 填寫 客戶談判表 2 客戶有初步合作意向后到現(xiàn)場看場地 看場地前要先到場 WWW B2B98 COM 地所屬樓層負(fù)責(zé)人處詢問該場地是否為其他客戶預(yù)留并確認(rèn) 該場地尚未簽約 3 客戶確定合作意向后 到招商部辦公室簽訂 合作意向書 由招商部負(fù)責(zé)人簽字后 然后交財(cái)務(wù)部蓋章 4 在 合作意向書 有效期內(nèi) 簽訂 招商合同 客戶要 提供合同中要求的必備文件 我方先由場地所屬的招商部負(fù) 責(zé)人簽字后 然后交財(cái)務(wù)部蓋章 合同文本與必備文件及 客戶檔案 一起收存 5 簽訂 合作意向書 及 招商合同 后 要辦理簽約登記 并在第一時(shí)間在招商進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場地 二 對直接到訪的客戶 二 對直接到訪的客戶 1 客戶直接到招商部 前臺接待員首先接待 問明客戶意向 引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域 通知相關(guān)的招商經(jīng)理接待 2 招商人員與客戶接觸 了解客戶欲經(jīng)營品類的基本信息 填寫 客戶談判表 3 客戶談判表 經(jīng)相關(guān)的招商部負(fù)責(zé)人認(rèn)可后 招商人員 與客戶進(jìn)行合作條件洽談 客戶有了初步合作意向后 具體操作同 對目標(biāo)客戶對目標(biāo)客戶 中的 2 5 條 WWW B2B98 COM 招商流程示意圖招商流程示意圖 目標(biāo)客戶 招商人員與客戶接觸 了解客戶欲 經(jīng)營品類的基本信息 填寫 客戶 談判表 報(bào)相關(guān)的經(jīng)營部負(fù)責(zé)人處 審批 帶客戶看場地 可應(yīng)客戶要求拿米尺實(shí)地 丈量經(jīng)營場地的面積 在招商部辦公室 雙方簽訂 合 作意向書 由招商部負(fù)責(zé)人簽 字 然后由總經(jīng)理簽字后交財(cái)務(wù) 部蓋章 在招商辦公室 雙方簽訂 招商 合同 核驗(yàn)必備文件 填制合 同文本 雙方簽字 由招商部簽 字 然后交財(cái)務(wù)部蓋章 辦理簽約登記 在進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場地 客戶到招商部客戶到招商部 客戶有初步合作意向 看現(xiàn)場客戶有初步合作意向 看現(xiàn)場 客戶明確合作意向客戶明確合作意向 直接到訪的客戶 在在 合作意向書合作意向書 有效期內(nèi)有效期內(nèi) 第一時(shí)間第一時(shí)間 前臺接待員首先接待 問明客戶 意向 引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū) 域 通知相關(guān)的招商人員接待 確認(rèn)場地未簽約或未預(yù)留確認(rèn)場地未簽約或未預(yù)留 到場地所屬的招商部負(fù)責(zé)人處詢問客戶有意向 的場地是否已為其他客戶預(yù)留 并確 認(rèn)場地是否已簽約 合同執(zhí)行 與客戶接觸 進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談 填寫 客戶檔案表 同意同意 WWW B2B98 COM 七 招商目標(biāo)及總體計(jì)劃七 招商目標(biāo)及總體計(jì)劃 商場的開業(yè)籌備一般在三個(gè)月左右 本商場可以按 2005 年 6 月 18 日開業(yè)的總體目標(biāo)計(jì)劃各項(xiàng)工作 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)正式招商時(shí)間為 1 個(gè)半月到二個(gè)月 正式招商前要約需二周時(shí)間 從人員進(jìn)場開始 進(jìn)行招商準(zhǔn)備工作 開業(yè)時(shí)預(yù)計(jì)進(jìn)場率達(dá) 90 以上 八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 商業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)系統(tǒng)的工作 雖然本項(xiàng)目的經(jīng)營方式傾向于 市場制 但要商場具競爭力 商場吸收大百貨的管理及營銷手段 本商場除商品經(jīng)營管理外 其他需按大商業(yè)的運(yùn)作 項(xiàng)目要成功操 作需做好充分的招商準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作約需二周 在正式招商前 須完成如下工作 1 出具項(xiàng)目整改后的效果圖 包括外立面 門頭 商場內(nèi)部 廣場 等多幅 2 設(shè)計(jì)商場全套 CIS 3 設(shè)計(jì)制作招商所需的資料 宣傳資料 展板 現(xiàn)場布置 4 出具商場的平面規(guī)劃圖 5 確定各商鋪的價(jià)格 面積及優(yōu)惠辦法 6 商場管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及運(yùn)作程序的確定 7 完成招商簽約的各類文件 意向書 租貸合同 的起草 印刷 8 完成商場針對戶的其他各類管理文件 管理合同 消防責(zé)任書 裝修管理辦法 商戶管理手冊 WWW B2B98 COM 管理篇管理篇 一 商業(yè)管理宗旨一 商業(yè)管理宗旨 1 維護(hù)良好的整體形象和秩序 2 確保消費(fèi)者滿意 3 使物業(yè)保值增值 4 為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會 二 經(jīng)營管理方面二 經(jīng)營管理方面 1 商場形象管理 對商場進(jìn)行統(tǒng)一的形象 CIS 策劃和管 理 以確保商場良好的形象和信譽(yù) 1 理念設(shè)計(jì) MI 發(fā)展目標(biāo) 經(jīng)營定位 商場理念 廣告宣傳語等 2 行為設(shè)計(jì) BI 經(jīng)營守則 店員儀容儀表 著裝規(guī) 范 禮貌用語 行為規(guī)范等 3 視覺設(shè)計(jì) VI 標(biāo)準(zhǔn)色 店標(biāo) 店旗 胸牌 包裝 袋 印刷品 辦公用品等 2 銷售現(xiàn)場管理 對銷售現(xiàn)場進(jìn)行統(tǒng)一 有序 科學(xué)的 管理 確保良好 美觀的銷售環(huán)境和秩序 1 店鋪裝潢 統(tǒng)一規(guī)定和要求 不得隨意裝修 應(yīng)維 持商場的整體形象 WWW B2B98 COM 2 貨架使用 使用較為高檔和美觀的開架式貨架 并 按規(guī)定擺放 3 商品陳列 按規(guī)定對商品進(jìn)行陳列擺放 不得占用 過道和亂堆亂放 4 店內(nèi)廣告 店內(nèi)品牌和商品文選宣傳 POP 等 按 規(guī)定設(shè)計(jì)展示 不得亂貼亂掛 5 現(xiàn)場促銷 促銷活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要 求 不得破壞商場正常的經(jīng)營秩序 3 市場營銷推廣 1 營銷策劃 制定商場整體營銷和競爭策略 制定全 年和階段性的市場推廣計(jì)劃 2 宣傳促銷 對商場進(jìn)行統(tǒng)一 有效的宣傳推廣 舉 辦整體和主題促銷活動(dòng) 3 品牌演繹 傳播品牌故事 品牌時(shí)尚 舉辦品牌推 廣 時(shí)裝表演 沙龍等活動(dòng) 4 顧客服務(wù)規(guī)范 1 售前服務(wù) 提倡主動(dòng) 微笑和站立服務(wù) 但不得爭 客 搶客 2 售中服務(wù) 耐心熱情介紹 禮貌迎送顧客 但不得 強(qiáng)行買賣 嚴(yán)禁與顧客爭吵 3 售后服務(wù) 質(zhì)量三包 送貨安裝跟蹤服務(wù)等 5 經(jīng)營指導(dǎo)管理 WWW B2B98 COM 1 教育輔導(dǎo) 專家講習(xí) 經(jīng)營者交流會 店員培訓(xùn) 外出觀摩 銷售服務(wù)與建議等 2 銷售協(xié)助 提供營銷策略 宣傳展示 商品陳列 店頭促銷等協(xié)助服務(wù) 3 信息服務(wù) 為經(jīng)營者提供國家政策 市場動(dòng)態(tài) 競 爭狀況等信息服務(wù) 6 租戶調(diào)整 替換不合理或無法繼續(xù)營運(yùn)的租賃經(jīng)營戶 三 經(jīng)營服務(wù)方面三 經(jīng)營服務(wù)方面 1 生活服務(wù) 提供就餐 休閑 娛樂 商租房 店鋪?zhàn)?房等方面的服務(wù) 2 辦公服務(wù) 提供傳真 文印 電子郵件 會議 信件 收發(fā) 書報(bào)訂閱等服務(wù) 3 專案服務(wù) 為品牌提供策劃設(shè)計(jì) 陳列展示 廣告宣 傳 市場推廣等度身訂做服務(wù) 4 辦證服務(wù) 為經(jīng)營者提供必要的工商 稅收 許可證 辦理服務(wù)及爭取稅費(fèi)優(yōu)惠 5 人事服務(wù) 為經(jīng)營者提供人員招聘 培訓(xùn) 管理 檔 案等服務(wù) 6 其它服務(wù) 提供經(jīng)營者所需要的其它服務(wù) 為經(jīng)營者 創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機(jī)會 通過科學(xué) 有效的管 WWW B2B98 COM 理和有針對性的專業(yè)服務(wù) 形成 統(tǒng)一形象 統(tǒng)一宣傳 統(tǒng)一促銷 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一協(xié)調(diào) 五個(gè)統(tǒng)一樹立搜美堂 良好的品牌形象和信譽(yù) 提高經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平 形成 1 1 2 的整體合力 創(chuàng)造搜美堂最大的競爭優(yōu)勢和 顧客滿意度 提升每個(gè)經(jīng)營者的銷售業(yè)績 四 項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)四 項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu) 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 以精簡實(shí)用的原則對本項(xiàng)目運(yùn)作組織機(jī) 構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃 建議設(shè)立四個(gè)部門 見上圖 管理部 此部門是本項(xiàng)目運(yùn)作的核心部門 負(fù)責(zé)商場的營運(yùn)管 理 新商家的引進(jìn) 設(shè)立二級部門 企劃部 負(fù)責(zé)廣告宣傳 市場 信息收集 定時(shí)策劃促銷活動(dòng) 更換場內(nèi)布置及宣傳品 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)租金 管理費(fèi)等種類費(fèi)用的收取及日常財(cái)務(wù)管理 保安部 負(fù)責(zé)的安全防護(hù)工作 總經(jīng)理 管理部財(cái)務(wù)部保安部物業(yè)部 樓 層 經(jīng) 理 企 劃 部 WWW B2B98 COM 物業(yè)部 主要負(fù)責(zé)商場的物業(yè)管理 排污 供水 供電 機(jī)電 設(shè)施維護(hù) 日常裝飾施工審批及總控室工作安排 五 人員配置五 人員配置 本項(xiàng)目全面啟動(dòng)后員工總?cè)藬?shù)約 28 人 各部門人員設(shè)置如下 管理部設(shè)總監(jiān) 1 名 樓層經(jīng)理 2 人 企劃 2 人 財(cái)務(wù)部設(shè)會計(jì)及出納各 1 人 保安部設(shè)隊(duì)長 1 人 保安 8 12 人 物業(yè)部設(shè)主任 1 名 水電工 保潔員等其他共約 8 人 辦公室另設(shè)前臺文員 1 名 WWW B2B98 COM 廣告宣傳篇廣告宣傳篇 一 廣告目標(biāo)一 廣告目標(biāo) 通過廣告宣傳活動(dòng) 達(dá)到創(chuàng)立商場的知名度 樹立商場的形象 通過廣告宣傳活動(dòng) 吸引目標(biāo)消費(fèi)者 為商場的經(jīng)營打下基礎(chǔ) 樹 立商戶的對項(xiàng)目的信心 使項(xiàng)目的招商取得成功 二 廣告宣傳受眾二 廣告宣傳受眾 通過傳達(dá)信息給消費(fèi)者來間接為招商服務(wù) 目標(biāo)消費(fèi)者是我們 廣告的受眾 我們的一切廣告活動(dòng)主要是針對消費(fèi)者 針對商戶的 招商信息為次要廣告 三 廣告媒介選擇三 廣告媒介選擇 由于商場的規(guī)模較少 能夠投入的廣告費(fèi)可能不會很多 而商 場的商圈定位是服務(wù)華強(qiáng)北上班一族 在廣告媒體上主要依靠戶外 廣告牌 所選擇的廣告媒介建議如下 1 廣告牌 廣告牌 本商場物業(yè)外墻及樓頂 振興路東段 即華強(qiáng)北路與上步路之間的振興路 能使用的各 類燈箱 廣告牌 華強(qiáng)北商圈能使的各類廣告牌 2 報(bào)紙 報(bào)紙 WWW B2B98 COM 選擇深圳晚報(bào)及晶報(bào)等費(fèi)用較低的大眾媒體 商場類是報(bào)紙廣 告內(nèi)費(fèi)用較低的一種 由于商場的籌備時(shí)間較短 在招商開始的二 周內(nèi)開始上商場的報(bào)紙廣告 主要是商場的形象宣傳 上報(bào)紙廣告 時(shí)與報(bào)社聯(lián)合舉辦較有社會影響力的活動(dòng) 3 宣傳印刷品 宣傳印刷品 宣傳印刷品主要是針對招商的 設(shè)計(jì)招商手冊及招商宣傳單 4 活動(dòng) 活動(dòng) 策劃 搜美堂杯 誰是美媚的最愛 評選活動(dòng) 策劃 搜美堂深圳最具個(gè)性女性用品專賣店搜尋活動(dòng) 通過活動(dòng)傳播商場信息 擴(kuò)大商場的知名度 5 現(xiàn)場形象包裝 現(xiàn)場形象包裝 運(yùn)用條幅 彩旗 展板等對物業(yè)及招商現(xiàn)場進(jìn)行形象包裝 通 過現(xiàn)場包裝渲染現(xiàn)場氛圍 6 小禮品 小禮品 通過贈送印有商場 logo 名稱及其他宣傳商場形象的小禮品 同時(shí)宣傳商場形象 四 廣告方案四 廣告方案 1 廣告牌 廣告牌 以商場內(nèi)裝飾效果圖 或其他精美圖片 為背景 美女 商場 logo 名稱 商場的經(jīng)營主題 搜盡美女愛物 做女人的百寶箱 2 報(bào)紙 報(bào)紙 WWW B2B98 COM 以半版 套紅的廣告方式 在正式招商開始后第二周至開業(yè)前 二周 約一個(gè)半月 每周一版形象廣告 開業(yè)前二周每周二 三版 開業(yè)廣告 具體報(bào)版廣告略 3 印刷品 印刷品 招商手冊 招商手冊 設(shè)計(jì)約十六個(gè)版面 6 頁 印刷精美的招商手冊 規(guī)格為 32 開 用書紙印刷 封皮用 150 克左右的紙 內(nèi)文用 100 克左右