燕郊房地產(chǎn)市場報告.ppt

燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 燕郊區(qū)域簡介 內部市場競爭分析 燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶細分 新建項目建議 PART1 燕郊區(qū)域簡介 燕郊區(qū)域特征 燕郊 因春秋戰(zhàn)國時地處燕國都城 今北京 城郊而得名 燕郊開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)面積80平方公里 建成區(qū)面積30平方公里 轄區(qū)總人口35萬 區(qū)內科技人才密集 共有50家中央部委直屬單位 其中科研機構20余家 大專院校8所 擁有各類專業(yè)技術人才2萬余名 正在接受高等教育的人員4萬余人 高素質人口密度達33 3 燕郊發(fā)展規(guī)劃 與京城一衣帶水的產(chǎn)業(yè)依托 北京的發(fā)展也決定了燕郊的發(fā)展 目前政府宣稱區(qū)域總體規(guī)劃正在由清華大學和河北省的研究院做修編 按照定位 燕郊將主要發(fā)展以信息電子為主導的高新技術產(chǎn)業(yè)和以現(xiàn)代服務業(yè) 今后 燕郊將發(fā)展成為北京周邊的一座新城 環(huán)渤海經(jīng)濟帶來的機遇 北京在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域中的城市功能轉化和城市空間疏解的主要方向應該是充分促使京津 京廣 深 京秦等交通條件較好 生態(tài)相對健全地區(qū)的優(yōu)先發(fā)展 這就使得燕郊成為大北京戰(zhàn)略發(fā)展的重要組成部分 北京東進CBD新辟腹地 整個東部區(qū)域中 CBD帶來了大量的商務活動 密集的人流 因此 也需要大片的腹地區(qū)域為之提供住宅配套 成為未來的 中心居住區(qū) 而毗鄰CBD的通州和燕郊開發(fā)區(qū)為北京經(jīng)濟帶的東移奠定了良好物質 文化 交通 居住基礎 燕郊開發(fā)區(qū)地處北京天安門正東30公里 規(guī)劃面積80平方公里 建成區(qū)面積30平方公里 下轄92個村街 總計近35萬人口 其中固定人口15萬人 經(jīng)過十余年的健康快速發(fā)展 燕郊開發(fā)區(qū)已演變成為規(guī)劃合理 產(chǎn)業(yè)互補 功能完善 社會文明 環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城和高新技術產(chǎn)業(yè)基地 目前 燕郊開發(fā)區(qū)綜合實力在河北29個省級開發(fā)區(qū)中位居第二 在全省縣 市 域開發(fā)區(qū)中位居第一 燕郊區(qū)域已成為 全國創(chuàng)建文明城市示范點 不僅是投資興業(yè)的樂土 也是京東生活的 首善之區(qū) 燕郊一片投資興業(yè)的熱土一座正在崛起的新城一個安居樂業(yè)的美好家園 燕郊發(fā)展概況 位于環(huán)京津 環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心 京 津 唐大北京 金三角 經(jīng)濟區(qū)域腹地 與北京一河之隔 西距首都天安門30公里 首都機場25公里 東距唐山125公里 秦皇島260公里 南距天津120公里 京哈高速公路 京秦 大秦電氣化鐵路橫貫東西 燕郊區(qū)域地處 大北京 腹地 地理位置得天獨厚 為區(qū)域提供了融入京津的絕佳平臺 使得當?shù)厥袌鲚椛浞秶鷱V闊 定位于現(xiàn)代化衛(wèi)星城和高新技術產(chǎn)業(yè)基地的燕郊區(qū)域 隨著其城市功能的不斷完善與發(fā)展 為房地產(chǎn)市場提供了更為廣闊的發(fā)展空間 目前 已初步形成集科技 生產(chǎn) 旅游 度假 金融 商貿于一體的嶄新現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城和高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地 是河北省6個重點開發(fā)區(qū)之一 燕郊發(fā)展規(guī)劃 北京總體規(guī)劃修編確定的 兩軸 兩帶 多中心 發(fā)展方向 給京城外圍及周邊區(qū)域帶來了歷史性的發(fā)展良機 尤其東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的確定 使城市重心東移的趨勢成為必然 燕郊作為距離北京最近同時也是發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)之一 將會借助北京東部發(fā)展之勢 進入更多京城購房者的視野 燕郊開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃 燕郊區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局合理 在區(qū)域內劃分高科技工業(yè)區(qū) 科研文化服務區(qū) 金融商貿區(qū) 旅游度假區(qū)等幾大主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)構成 燕郊開發(fā)區(qū)目前已引進國內外投資項目500余個 項目總投資140億元人民幣 已初步形成信息電子 生物醫(yī)藥 新型材料 綠色食品和旅游休閑五大主導產(chǎn)業(yè) 跨入了加速發(fā)展的快車道 重點三資企業(yè) 開發(fā)區(qū)已有來自美國 加拿大 德國 奧地利 意大利 澳大利亞 日本 韓國 馬來西亞 新加坡 印度尼西亞以及港 澳 臺等二十五個國家和地區(qū)的國內外投資項目400多個 投資總額超過130億元 其中注冊三資項目130個 利用外資5 2億美元 利用自身優(yōu)勢 燕郊廣泛引進中外投資項目 產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛 經(jīng)濟總量快速增加 城市面貌變化顯著 交通規(guī)劃 京哈高速公路 京秦 大秦電氣化鐵路橫貫東西 北京930路公交車直通區(qū)內 京通快速路將燕郊與北京市中心緊密連接 102國道穿區(qū)而過 30分鐘可達到首都機場 北京城市輕軌正在籌劃進入燕郊 良好的交通通達性 擴大了區(qū)域消費市場 對于房地產(chǎn)市場 將會吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群 規(guī)劃中的城鐵及朝陽北路延長線 已經(jīng)建設完成的京平高速路 使來往北京與燕郊變得更便利 快捷 且舒緩燕郊擁擠的公共交通現(xiàn)狀 更大范圍的引入北京購房者 政策層面分析 北京及通州的發(fā)展勢必帶動燕郊的成長 但這種發(fā)展是被動性的 并存在不確定性 北京市總規(guī)劃城市新格局 北京市總規(guī)劃新格局 兩軸 兩帶 多中心 兩軸 指北京傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構成的十字軸 兩帶 指西部生態(tài)帶即西部山區(qū)及延慶 昌平等連線 東部發(fā)展帶即北起懷柔 密云 沿順義 通州東南指向廊坊和天津 多中心 在市區(qū)范圍內建設不同的功能區(qū) 在 兩帶 上建設若干新城 北京將通過完善 兩軸 強化 東部發(fā)展帶 整合 西部生態(tài)帶 最終構筑以城市中心與副中心相結合 市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài) 通州區(qū)未來規(guī)劃 通州區(qū)是北京總體規(guī)劃中東部發(fā)展帶的重要節(jié)點 是重點發(fā)展的新城之一 同時也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心 北京總體規(guī)劃修編確定的 兩軸 兩帶 多中心 發(fā)展方向 給京城外圍及周邊區(qū)域帶來了歷史性的發(fā)展良機 尤其東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶的確定 使城市重心東移的趨勢成為必然 燕郊開發(fā)區(qū)地處京東 緊鄰通州區(qū) 隨著北京的經(jīng)濟發(fā)展重心的東移 特別是通州新城經(jīng)濟 文化 商業(yè)等方面的綜合發(fā)展勢必會給燕郊開發(fā)區(qū)帶來有利的影響 在北京總規(guī)劃的大環(huán)境的有力推動下 目前燕郊的制造 醫(yī)藥 科技 物流 文化旅游等產(chǎn)業(yè)均有迅速良好的發(fā)展勢頭 經(jīng)濟總量快速增加 經(jīng)濟實力顯著增強 結合燕郊規(guī)劃 未來燕郊很難出現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展主導方向 一段時間內仍將繼續(xù)保持現(xiàn)有狀態(tài) PART2 燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 依托城市經(jīng)濟發(fā)展及對未來發(fā)展預期 城市房地產(chǎn)板塊正逐步形成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 16 20 13 15 18 17 14 19 燕郊住宅市場板塊對比分析 各個板塊價格區(qū)分明顯 西部區(qū)域明顯高于東部 距離102國道沿線近代項目價格高于其他項目 整個燕郊住宅市場產(chǎn)品形式正趨于統(tǒng)一 除東部個別擁有較好自然資源項目推出少量別墅產(chǎn)品外 整個住宅市場完全以小高層 高層為主 別墅產(chǎn)品可以實現(xiàn)市場最高價 各項目價格差異大 說明市場對別墅產(chǎn)品形式與價值沒有形成對位 市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成 獨棟產(chǎn)品面積在300平米以上 類別墅面積區(qū)間230 280平米 多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別 市場主力戶型為 1居面積35 70平米 2居面積區(qū)間60 100平米 3居面積區(qū)間90 130平米 市場需求 北京客戶主要購買二 三居 90 110平米 的戶型 這類人群在相對低總價的前提下還是期望能獲得更高的生活品質 并且大部分為兩口或三口之家 也會有兩代同堂的家庭 而一居 40 60平米 的快速熱銷也反映出還是有很多單身或未婚的客戶存在 在未成立家庭前作為過渡用居住 而這部分人基本屬于上班族 區(qū)域市場總體感觀 燕郊房地產(chǎn)市場項目產(chǎn)品線較豐富 從低密度的別墅 townhouse到中高密度大型住宅社區(qū)應有盡有 但其特點之一是低密度產(chǎn)品往往與高密度產(chǎn)品集中在同一區(qū)域 區(qū)域產(chǎn)品特征不明顯 例如 東方夏威夷威別墅區(qū)基本被中高密度的項目所包圍 充分說明了該區(qū)房地產(chǎn)自然景觀資源利用的不得當 缺乏整體規(guī)劃意識 價格走勢 西高東低 產(chǎn)品類型 西奢東拮 市政配套 西全東簡 自然資源 西富東缺 燕郊住宅市場基本為當?shù)亻_發(fā)商 市場上80 以上的項目為本地開發(fā)商開發(fā) 外地開發(fā)商介入較少 PART3 內部市場競爭分析 市場在售項目 產(chǎn)品創(chuàng)新有限 同質化嚴重 市場競爭多以社區(qū)配套 景觀為賣點 在售分析 產(chǎn)品水平整體較低 立面 園林等處理手法簡單 少數(shù)項目開始注重材料和色彩的利用 華泰憶江南燕郊相對較新穎的立面設計 通過色彩和裝飾構件使立面有了較豐富的變化 立面材質以瓷磚和涂料為主 材料選擇搭配缺乏品質 上上城立面形式平淡 規(guī)矩 缺乏變化 褐色涂料 并未對提升項目檔次有多少幫助 簡單兵營式規(guī)劃布局 過于擁擠 納丹堡立面光影變化較豐富 立面色彩搭配較單一 社區(qū)規(guī)劃中間高南北逐漸降低 區(qū)域住宅產(chǎn)品外部要素分析 項目整體以中大規(guī)模為主 絕大部分在50萬平米以上容積率普遍較高 樓體類型全部選擇小高 高層板樓 保證套內居住舒適性 提高銷售面積 建筑風格風格較為單一 缺乏個性產(chǎn)品 以簡約大方的現(xiàn)代 歐式風格為主 與客群定位相適應 園林景觀西部高檔項目園林設計較好 但整體水平較低市場中存在約一半項目僅有樓間綠化 配套設置大規(guī)模項目配套完善會所配套整體檔次較低 智能化設施根據(jù)項目實際情況 設施均較為齊全系統(tǒng)設置比較統(tǒng)一 物業(yè)管理部分高檔項目聘請外地專業(yè)物業(yè)管理公司以及合理的物管費用 車位配套各項目車位都比較少 車位配置較低 僅有個別項目做到地下車庫直接入戶 燕郊區(qū)域住宅產(chǎn)品在外部要素方面的有八個主要特點 燕郊區(qū)熱點板塊各項目競爭力分析 由于客戶對異域風格的建筑及生活理念有很濃郁的向往 造成了區(qū)域項目風格趨同的特征 均走歐陸異域風情 同時依靠周邊現(xiàn)有的自然資源 營造安逸 自然 舒緩的生活氛圍 基本上除項目體量和產(chǎn)品有少許差別以外 各自項目并無太多亮點 但在熱點區(qū)域 仍互為對手 競爭激烈 區(qū)域各項目唯一突出的特點 區(qū)域項目營銷定位大同化 小結 雖然通州的房地產(chǎn)項目會截殺掉一部分客戶 但隨著未來購房者對燕郊認識的加深及產(chǎn)品舒適度的認可 會進一步弱化同通州區(qū)域競爭的劣勢 將來燕郊不會再扮演以價格優(yōu)勢來吸引客群的角色 而會轉變?yōu)橐援a(chǎn)品力為導向成熟的房地產(chǎn)市場 燕郊區(qū)熱點板塊各項目競爭力分析 PART4 燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場客戶細分 客群解析 價格排擠出的京城CBD 泛CBD小白領 本區(qū)域從業(yè)的北京客戶 部分退休老人的養(yǎng)老居所及外來客戶 在京城高居不下的房價擠壓下 中等偏下收入者無力為如此高的房價埋單 在購房剛性需求下 迫使將購房目光投到遠郊區(qū) 與此同時在燕郊 30分鐘到國貿 在交通便利性上的宣傳及成熟項目營銷手段的拉動 進一步提升區(qū)域形象 使不少CBD或泛CBD白領人群向東轉移 此類客戶是燕郊房地產(chǎn)市場購買力的具體體現(xiàn) 占客戶的75 以上 本區(qū)域客戶主要由在當?shù)仄笫聵I(yè)工作的北京人士構成 其中具有代表性的是中央美院的教職員工或在校生 這部分客戶占據(jù)了很高份額 教職員工絕大多數(shù)在市區(qū)內都有固定居所 但出于工作問題及燕郊房地產(chǎn)性價比較高的考慮不少人在此再次置業(yè) 其中也包括當?shù)匾恍┫Ｍ纳凭幼l件的原住民 此類客戶占15 以上 生活節(jié)奏 市政配套設施 開發(fā)區(qū)規(guī)劃方向及與京城一衣帶水的關系上來講 燕郊也吸引來不占少數(shù)的退休老人 作為養(yǎng)老居所 住在城里的子女探望父母也較為方便 性價比較高的特點也是選擇這一區(qū)域養(yǎng)老的重要因素 河北或外省 親京 人士 希望在此置業(yè) 有利于下一代的生活成長 此類客戶占10 左右 工作區(qū)域 國貿 金融街 長安街主要依靠軌道交通向四周擴散 少部分客群二次轉車 多為短途 輻射范圍2km內居住區(qū)域 客戶購房前主要居住在通州或八通線城鐵沿線 如梨園 廣播學院等區(qū)域 有一定比例的市區(qū)拆遷戶 多位于東二環(huán)至三環(huán)之間 客戶分布區(qū)域 以京通快速沿長安街至金融街沿線 途中又以國貿 大望路向南北方向輻射 三環(huán)沿線南北輻射范圍最大 北至三元橋 南至勁松 燕郊市場北京置業(yè)客戶區(qū)域總結 區(qū)域內有四種主力的客戶類型 首次置業(yè)比重很高 區(qū)域內4種主力客戶類型北京中等收入的上班族 周邊工作機關單位的工作人員及高校教師其成交比例約占到總成交的50 左右 成為區(qū)域內各個項目最為主要的有效成交客群生活在區(qū)域內的居民 周邊企業(yè)員工他們希望在目前這個區(qū)域內有更能適應他們需求的居住項目出現(xiàn) 來滿足他們的居住需求周邊做經(jīng)商的私營業(yè)主投資客群 區(qū)域內首次置業(yè)比重很高 約占總成交客群的一半以上 其中主要以來自北京的 新婚夫婦 帶有投資性質的自住客戶為主 以及當?shù)刂脴I(yè)居民投資客群比例較同等區(qū)域高 除大批來自北京 山西 唐山的投資客群在次投資購房 當?shù)鼐用穸址拷灰资袌鐾瑯踊馃?客戶描述 結論 近年來燕郊房地產(chǎn)市場已成為居住類物業(yè)銷售的一個熱點區(qū)域 購房者的目光已投向該地 基于絕大部分客戶對房價的敏感度較高 所以對燕郊房地產(chǎn)市場價格較為認可 對產(chǎn)品舒適度也較為信賴 但固有的距離感仍使一部分客戶駐足觀望 與此同時 隨著北京市房價近年來的急劇上升聯(lián)動了燕郊房價的上升 使客戶對該區(qū)域有了較積極的認識 也規(guī)避了一些燕郊的區(qū)域屬性對客戶心理產(chǎn)生的一些影響 對于燕郊樓市的發(fā)展前景 多方業(yè)內人士都給予了很高的評價 從目前北京市區(qū)樓盤表現(xiàn)來看 大幅度調價的可能性不大 燕郊樓盤的價格優(yōu)勢將長期存在 加上政府斥巨資打造CBD和通州新城 樓市重心不可避免的東移 燕郊將以相對較低的價格 日漸完善的配套 以及與熱點板塊近在咫尺的距離 掀起新一波的購房熱 目前北京的大部分市民 尤其是年輕一代 以自身實力80 以上承受不起五環(huán)以內的住宅價格 相比之下 低價位的燕郊樓盤更容易被接受 加上區(qū)域內軌道交通 930快速公交等交通便利 可以與北京實現(xiàn)隨時聯(lián)通 所以我認為會有越來越多的人考慮燕郊的房子 新建項目建議 PART5 項目