商品房買賣宣傳終稿.doc

哈爾濱分公司普法宣傳彩信（第 期1）【期刊導(dǎo)讀】前言法理知識(shí)講堂重點(diǎn)內(nèi)容案例分析日常生活法律常識(shí)法律小幽默法律格言【前言】安居才能樂業(yè),房子始終是人們關(guān)注與熱議的焦點(diǎn)。商品房交易市場(chǎng)更是迅猛發(fā)展,與此同時(shí),商品房買賣糾紛也逐年增加。督促房地產(chǎn)開發(fā)商誠實(shí)信用不是本宣傳的主要目的,作為買受人如何購得稱心如意的商品房,保護(hù)自己的合法權(quán)益,才是此宣傳欲達(dá)到的效果。購房者如果了解商品房買賣相關(guān)的法律知識(shí),在購房時(shí)能本著誠實(shí)信用的原則,謹(jǐn)慎穩(wěn)妥的簽訂購房合同,商品房買賣糾紛就更容易避免和解決,有利于節(jié)約社會(huì)成本與個(gè)人精力,穩(wěn)定商品房交易市場(chǎng),促進(jìn)社會(huì)和諧?！痉ɡ碇R(shí)講堂】商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。因此，商品房買賣解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房不適用此解釋。【重點(diǎn)內(nèi)容】 最高法關(guān)于商品房買賣合同糾紛問題的解釋第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出3，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！景咐治觥?011年3月,王某被某別墅的宣傳廣告所吸引，遂拿出全部積蓄購置該開發(fā)商的一座別墅。開發(fā)商承諾有三重園林,圖書館,健身娛樂一體化,頂級(jí)安防保障,全別墅區(qū)封閉化管理,保安24小時(shí)巡邏。入戶半年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證.可王某入住后一切問題接踵而至。別墅區(qū)變成了大雜院,外來人員隨意出入,整個(gè)別墅區(qū)只有兩名不負(fù)責(zé)任的保安;房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格,屋內(nèi)房角返潮掉土;別墅區(qū)步道板等附屬設(shè)施破爛不堪,更沒有所謂的三重園林;最令人堪憂的是產(chǎn)權(quán)手續(xù)遲遲辦不下來.政府部門告知產(chǎn)權(quán)證辦不來的原因是該別墅區(qū)房屋質(zhì)量不合格,政府未驗(yàn)收。分析：開發(fā)商的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，王某可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行安保、產(chǎn)權(quán)變更等合同義務(wù)，采取補(bǔ)救措施維修等?；蛘咄跄晨梢愿鶕?jù)自己的實(shí)際情況直接向法院主張解除合同和賠償損失。具體分析如下：1.該別墅區(qū)的廣告宣傳也是合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同法第15條規(guī)定,對(duì)商業(yè)廣告原則上認(rèn)定為要約邀請(qǐng),一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中,如果就開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定,并由此對(duì)買受人決定訂立合同有重大影響的,買受人提出訂立合同時(shí),該銷售廣告或宣傳已符合合同法14條關(guān)于要約的規(guī)定。此時(shí)的宣傳應(yīng)當(dāng)視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以王先生可以向開發(fā)商主張違約責(zé)任。本案如果構(gòu)成欺詐性宣傳的，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)雙倍的懲罰性賠償。 2.房屋質(zhì)量嚴(yán)重不合格，買方可要求維修、采取補(bǔ)救措施或直接請(qǐng)求解除合同和賠償損失。商品房買賣解釋第12條，房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，王某作為買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。3.因買房的原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，買房可要求承擔(dān)違約責(zé)任，或解除合同和賠償損失。合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限為入戶后半年，現(xiàn)期限屆滿，并由于出賣人的房屋質(zhì)量不合格致政府不驗(yàn)收，買受人王某未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。若期限屆滿后超過一年的，買受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 律師提示：商品房買賣糾紛發(fā)生時(shí)，開發(fā)商的態(tài)度往往是置之不理、拖延、更有甚者人去樓空。買受人為維護(hù)自己的權(quán)益必須拿起法律的武器，起訴開發(fā)商。但若開發(fā)商賠不起判決也有落空的危險(xiǎn)。追根溯源，不如在決定買房時(shí)多查閱相關(guān)法規(guī)，仔細(xì)檢查開發(fā)商是否“五證”齊全，多方考證后才能簽訂購房合同。買受人為避免麻煩可以通過違約條款的方式來加大開發(fā)商的違約成本?！旧钚〕ＷR(shí)】違約金標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！痉尚∮哪恳晃环上祵W(xué)生到法院實(shí)習(xí)，審判一件殺人案，他指著兇器問被告：“你見過這把刀嗎？”實(shí)習(xí)生反復(fù)向被告交待了政策，可被告仍然矢口否認(rèn)。退庭后，實(shí)習(xí)生回