房地產(chǎn)估價理論與方法復習提綱.doc

房地產(chǎn)估價師理論與方法復習提綱第一章 房地產(chǎn)估價概述第一節(jié) 對房地產(chǎn)估價的基本認識一、房地產(chǎn)估價的含義1、作為一種提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關(guān)法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為一種職業(yè)和行業(yè)。2、專業(yè)估價的五個特點：由專業(yè)人員完成;是一種專業(yè)意見;具有社會公信力;實行有償服務;承擔法律責任。3、專業(yè)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的、對特定房地產(chǎn)地特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見的活動就是房地產(chǎn)估價。其中，分析是測算的基礎(chǔ)、測算是判斷的基礎(chǔ)。4、房地產(chǎn)估價以得出房地產(chǎn)價值為目標和最終結(jié)論的評估。房地產(chǎn)估價師還可以進行房地產(chǎn)市場調(diào)研報告、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價報告等房地產(chǎn)咨詢顧問服務。二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)1、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格。2、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價，房地產(chǎn)成交價格容易受交易者動機、偏好等個別情況的影響。房地產(chǎn)價值是由眾多市場參與者的價值判斷而非個別人的價值判斷而形成的。估價師在模擬市場定價時，不能以自己的偏好來判斷。3、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證，估價專業(yè)意見的作用有：咨詢性或參與性;鑒證性或證據(jù)性。后者的法律責任大于前者。4、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。估價師應當對其估價結(jié)果的有限性有清楚的認識，采用多個假設來處理現(xiàn)有的知識水平和范圍以及數(shù)據(jù)的完整性方面的有限性，并將這些假設對估價結(jié)果的影響明確地告知委托人，所以對估價師評價其結(jié)果準確與否不是看其估價結(jié)果而是評價其估價的過程是否符合規(guī)范的要求。5、房地產(chǎn)估價既是一門科學也是一門藝術(shù)。正確的房地產(chǎn)價值分析、測算與判斷必須依靠科學的估價理論與方法，但又不能完全拘泥于這些估價的理論與方法，還必須有依靠實踐經(jīng)驗。三、房地產(chǎn)估價的必要性1、一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值量大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”并且市場信息不對稱，不會自動地形成常人容易識別的適當價格。房地產(chǎn)估價的有助于將房地產(chǎn)價格導向正常化，促進房地產(chǎn)公平交易，建立合理的房地產(chǎn)市場秩序。2、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)主流的原因：房地產(chǎn)具備專業(yè)估價的條件，房地產(chǎn)量大面廣而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少，房地產(chǎn)需要估價的情形較多而其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素一、估價當事人1、房地產(chǎn)估價人員，具備房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格的人員，合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，必須具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)能力的要求;具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的要求。2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)，有自然人出資，有暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級、二級、一級資質(zhì)。3、估價委托人，委托人有義務向估價機構(gòu)如實提供其知悉的估價所必須的情況和資料。二、估價對象當估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，可稱為被估價權(quán)益。估價對象有在建工程、期房、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、房屋裝飾裝修部分。概括起來有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。三、估價目的土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定、出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算。 四、價值類型同一估價對象可能有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的，價值類型有公開市場價值和非公開市場價值。公開市場價值的特點有：雙方自愿進行交易;交易雙方出于利已動機進行交易;交易雙方是清明、謹慎行事的，并且了解交易對象知曉市場行情;交易雙方有充裕時間進行交易;不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值有：快速變現(xiàn)價值;謹慎價值;清算價值;投資價值。五、估價時點估價時點不是隨意確定的，應根據(jù)估價目的來確定，估價時點在先，價值估算在后。六、估價依據(jù)有相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標準，委托人提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。七、估價假設是房地產(chǎn)估價師所必要、但不能肯定而又必須予以明確的前提條件做出的假定。在估價中要防止出現(xiàn)3種情況：濫用估價假設;不明確估價假設;無針對性列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設。對于確定性因素，一般不得進行假設。八、估價原則合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。九、估價程序獲取估價業(yè)務;受理估價委托;擬定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象及房地產(chǎn)市場上;選定估價方法進行測算;確定估價結(jié)果;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;出具估價報告;估價資料歸檔。十、估價方法市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。十一、估價結(jié)果估價師不宜在完成估價之前與委托人或任何其他與該估價業(yè)務有利害關(guān)系人討論估價結(jié)果。這樣會影響估價獨立、客觀、公正地進行。第三節(jié) 對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要土地使用權(quán)出讓的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(買賣、互換、贈與、出資、入股、抵債)和租賃的需要， 房地產(chǎn)抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押貸款、抵押期間監(jiān)測、轉(zhuǎn)抵押、續(xù)貸抵押、處置抵押房地產(chǎn)估價)，房地產(chǎn)征收和征用需要，房地產(chǎn)分割需要，房地產(chǎn)損害賠償需要，房地產(chǎn)稅收需要，房地產(chǎn)保險需要，房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要(出資、投資、合資、合作、合并、分立、改制、重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃、清算)，房地產(chǎn)管理的需要，其他方面的需要第四節(jié) 房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德獨立客觀公正，專業(yè)勝任能力，誠實守信，勤勉盡責，保守秘密，公平競爭，社會責任。第五節(jié) 中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展狀況估價的困難表現(xiàn)有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和農(nóng)村不同，市場上流通的土地權(quán)利是使用權(quán)不是所有權(quán)，土地和房屋的登記機關(guān)不同，行政管理不到位，房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達。第二章 房地產(chǎn)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。房屋一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、水壩、道路、橋梁、隧道。建筑領(lǐng)域中的建筑物不包括構(gòu)筑物，會計領(lǐng)域中建筑物不包括房屋。其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。三、實物、權(quán)益、區(qū)位的含義1、實物分為有形的實體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個方面2、權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)等受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利，同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在多種房地產(chǎn)權(quán)利受到房地產(chǎn)權(quán)利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)的額外利益或收益。房地產(chǎn)所有權(quán)又分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。土地使用權(quán)有建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)。建設用地使用權(quán)又包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)和臨時用地土地使用權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)利有物權(quán)和債權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。物權(quán)有自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)只有所有權(quán)，他物權(quán)又分為用益物權(quán)和擔保物權(quán)，土地使用權(quán)和地役權(quán)是用益物權(quán)，抵押權(quán)則是擔保物權(quán)。在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權(quán)益對價值的影響是不同的：(1)機器、設備、家具等有形資產(chǎn)，主要是實物的價值(2)專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)(版權(quán))、商標專用權(quán)、專營權(quán)、商譽、有價證券(股票、債券)等無形資產(chǎn)，主要是權(quán)益的價值。(3)房地產(chǎn)，其實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。3、區(qū)位，是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。位置有：坐落、方位、距離、朝向、樓層。交通是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度通達性，具體有可及性和便捷性。環(huán)境景觀有自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。外部配套設施有基礎(chǔ)設施(道路、給排水、電力、燃氣、熱氣、電信、有線電視等設施)和公共服務設施(教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務、市政公用等非營業(yè)性設施。四、房地產(chǎn)的其他名稱：不動產(chǎn)、物業(yè)。五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)：土地形態(tài)，對于有建筑物的可以無視建筑物存在或考慮建筑物存在對土地價值的影響;建筑物形態(tài)，對于單獨評價建筑物價值時可以無視土地的存在或考慮土地對建筑物價值的影響。前一種稱為獨立估價，后一種稱為部分估價;房地形態(tài)。第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性不可移動性(又稱位置固定性)獨一無二性壽命長久性供給有限性價值量大流動性差用途多樣性，從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、牧地、森林、不毛荒地。相互影響性，外部影響有正有負易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)，房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。保值增值性，引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面：(1)對房地產(chǎn)本身進行的投資改良(2)通貨膨脹(3)需求增加導致稀缺性增加(4)外部經(jīng)濟或相互影響其中，對房地產(chǎn)本身進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是房地產(chǎn)的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;需求增加導致稀缺性增加和外部經(jīng)濟或相互影響所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第三節(jié) 房地產(chǎn)分類一、房地產(chǎn)按其用途來劃分為下列10類：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途、綜合。二、按開發(fā)程度來劃分為下列5類：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。三、按是否產(chǎn)生收益來劃分為下列2類：收益性房地產(chǎn)、非收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價。四、按經(jīng)營使用方式來劃分的類型房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分為下列4類：出售、出租、營業(yè)、自用。這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價;出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價;自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。五、按照房地產(chǎn)實物形態(tài)的分類：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地與建筑物的合成體(包括在建工程和現(xiàn)房)(4)未來狀況下的房地產(chǎn)(5)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)(6)房地產(chǎn)的局部(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。六、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類有：干凈的房屋和出讓土地、干凈的房屋和劃撥土地、干凈的房屋和集體土地、共有房地產(chǎn)、部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)、有租約限制的房地產(chǎn)、設置了地役權(quán)的房地產(chǎn)、設立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)、有拖欠建設工程款的房地產(chǎn)、列入公告拆遷或征收征用的房地產(chǎn)、臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)、手續(xù)不全的房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)、被依法查封財產(chǎn)保全或其他限制的房地產(chǎn)、違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)的租賃權(quán)、房地產(chǎn)的抵押權(quán)、房地產(chǎn)的空間利用權(quán)、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析一、土地的描述與分析1.名稱2.位置3.四至4.面積,此為依法確認的面積，通常以平方米(m2)或公頃(hm2)為單位5.形狀6.地勢，包括地勢高低、自然排水狀況、被洪水淹沒的可能性等7.土壤及地基狀況8.權(quán)利狀況9.使用條件10.開發(fā)利用情況11.交通條件12.周圍環(huán)境景觀13.公共服務設施完備程度14.其他使用條件主要包括：(1) 用途(2) 容積率(3) 建筑密度(4) 綠地率(是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例)(5) 建筑高度(6) 建筑后退紅線距離(是規(guī)定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度)(7) 建筑間距(8) 交通出入口方位(9) 停車泊位(10)建筑體量、體型、色彩(11)地面標高(12)其他要求上述城市規(guī)劃限制條件可通過下列文件了解：(1)規(guī)劃要點(2)規(guī)劃設計條件通知書(3)審定設計方案通知書(4)建設用地規(guī)劃許可證(5)建設工程規(guī)劃許可證二、建筑物的描述與分析認識1. 名稱2.位置3.規(guī)模4.年齡5.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑6.建筑結(jié)構(gòu)7.設施設備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能8.裝飾裝修9.層高或凈高10.空間布局11.防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照12.外觀13.維修養(yǎng)護情況完好程度14.權(quán)利狀況15.占有使用情況16.其他情況，物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素)，還需要了解其建設單位(開發(fā)商)、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預計交付使用的日期等。第三章 房地產(chǎn)價格和價值第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價格的含義，房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(貨幣額、商品或其他有價物)，價格通常用貨幣來表示，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。二、房地產(chǎn)價格的形成條件，房地產(chǎn)之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求。需要具備3個條件：(1)一種物品有用(2)一種物品稀缺，是相對缺乏不是絕對缺乏(3)人們對一種物品有需求是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。需求與需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。對其需求不僅有自用需求而且還有投資需求甚至投機需求。價格實質(zhì)是在市場經(jīng)濟下對有用且稀缺的物品的一種分配方式，6種分配方式：武力、禮讓、抽簽、排隊、計劃、價格。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示;都有波動，受供求等因素的影響;都是按質(zhì)論價;優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。一、地價與一般商品價格的不同(1)生產(chǎn)成本不同，一般商品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。地價本質(zhì)上不是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。地價=地租/利息率。(2)折舊不同，土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。中國有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計提折舊。(3)價格差異不同。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大(4)市場性質(zhì)不同，一般商品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。(5)價格形成時間不同。(6)供求變化不同。地價與一般商品的價格雖然都受供求變化的影響，但由于土地的數(shù)量難以增加或減少，且不可移動，其供給彈性較小。二、房地產(chǎn)價格的特征主要有下列5個：(1) 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。(2) 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。(3) 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長。(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格一、房地產(chǎn)需求1、形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買，如果沒有支付能力的約束，人們對房地產(chǎn)的需要可以說是無止境的。2、決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平;消費者的收入水平;消費者的偏好;相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平;消費者對未來的預期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補品。3、房地產(chǎn)的需求曲線：一條向右下方傾斜的需求曲線。二、房地產(chǎn)供給1、形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量。2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房地產(chǎn)的價格水平;該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。3、房地產(chǎn)供給曲線：一條向右上方傾斜的供給曲線。三、房地產(chǎn)均衡價格，是指當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，在市場均衡狀態(tài)下，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負相關(guān)：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。如果需求和供給同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡交易量也會發(fā)生變化。四、房地產(chǎn)供求彈性1、房地產(chǎn)需求彈性，房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性和房地產(chǎn)需求的價格預期彈性。2、房地產(chǎn)供給彈性，房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。3、彈性數(shù)值的類型，彈性較大，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是廈舾械?彈性較小，說明一個經(jīng)濟變量對于另一個經(jīng)濟變量的變化是較不敏感的。彈性數(shù)值分為5種類型：彈性大于1的情況，稱為富有彈性;彈性小于1的情況，稱為缺乏彈性;彈性等于1的情況，稱為單一彈性;彈性為無窮大的情況，稱為完全彈性;彈性等于零的情況，稱為完全無彈性。一種房地產(chǎn)的需求價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少種替代品。在有較相似的替代品存在的時候，價格的上漲會使消費者減少對該種房地產(chǎn)的購買，而轉(zhuǎn)向購買更多的替代晶，這時需求的價格彈性較大;如果沒有較相似的替代品，需求往往就缺乏價格彈性。五、房地產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性，可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：全國房地產(chǎn)總的供求狀況;本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。第四節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值的種類一、價值、使用價值和交換價值，在房地產(chǎn)估價中一般所說的價值也是指交換價值。二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值，1、成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財務，動機、對交易對象和市場行情了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等不同而不同。理解成交價格，還應對其形成的機制，即賣價(供給價格)、買價(需求價格)、成交價三者的關(guān)系有所了解，在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買價成交價最低賣價。在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價格。正常成交價格的形成條件有7個：(1)公開市場。(2)交易對象本身具備市場性。(3)眾多的買者和賣者。(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的經(jīng)濟行為。(6) 買者和賣者都具有完全信息。(7)適當?shù)钠陂g完成交易。2、市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。3、理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。4、評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。此外收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。在市場泡沫時，市場法求得的價值(市場價格)大大高于收益法求得的價值(理論價格)。在市場不景氣時，成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值。從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值。某一房地產(chǎn)的投資價值，是該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或做出的評價。而該房地產(chǎn)的市場價值，是該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般收益率。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值。四、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值。采用公允價值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格或其他信息。市場價值與公允價值的內(nèi)涵基本相同。就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價值、公允價值。五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征收價值中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。真正租金除了前述的八項外還有租賃費用和租賃稅費。房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估房地產(chǎn)在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價值等于總評估市場價值一上次抵押貸款折成的價值。保險價值通常不包含不可損毀的土地價值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失。六、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格中國通常不存在土地所有權(quán)價格評估。房地產(chǎn)使用價格主要是指土地使用權(quán)價格(建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán))，其他權(quán)益的價格主要有租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、地役權(quán)價格。七、實際價格和名義價格，實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。八、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格(含土地價格)和期房價格(含土地價格)。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：期房價格=現(xiàn)房價格一預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償。九、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價，政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應以政府定價為準。十、基準地價、標定地價和房屋重置價格，基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。十一、土地價格、建筑物價格和房地價格根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格。房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;(2)土地價格=房地價格-建筑物價格;(3)建筑物價格=房地價-土地價格。十二、總價格、單位價格和樓面地價，樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價=土地單價/容積率。十三、起價、標價、成交價和均價，起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價，保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。當拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。因此有保留價的拍賣中，最高應價不一定就是成交價，只有在最高應價高于或等于保留價的情況下，該最高應價才能成為成交價。第四章 房地產(chǎn)價格影響因素第一節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素概述一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的3、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的4、有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些與時間有關(guān)。5、某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化6、各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的7、各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的8、同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的。二、房地產(chǎn)價格影響的分類房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們?nèi)卟皇枪潭ǖ?，隨著估價對象范圍擴大，某些一般因素也許會變?yōu)閰^(qū)域因素，某些區(qū)域因素也許會變?yōu)閭€別因素。第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素一、區(qū)位因素1、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣直接關(guān)系其所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產(chǎn)的區(qū)位有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。房地產(chǎn)的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經(jīng)濟位置卻會發(fā)生變化。2、位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側(cè)的房地產(chǎn)價格通常高于位于南側(cè)的房地產(chǎn)價格。對于位于山坡上的房地產(chǎn)則是南坡的房地產(chǎn)價格通常高于北坡的房地產(chǎn)價格。同一街道的商業(yè)房地產(chǎn)背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區(qū)的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最優(yōu)、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)、三層以下較劣。2、交通，交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數(shù)量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。3、環(huán)境景觀，這方面的因素主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境。4、外部配套設施有房地產(chǎn)外部基礎(chǔ)設施和公共服務設施。二、實物因素1、土地實物因素面積形狀地勢，一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格，要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性和地下水位等。宗地內(nèi)基礎(chǔ)設施完備程度和場地平整程度。2、建筑物實物因素建筑規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)設施設備裝飾裝修層高或凈高空間布局防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照外觀完損程度三、權(quán)益因素，主要是指對房地產(chǎn)利用的限制：房地產(chǎn)權(quán)利的設立和行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。權(quán)利狀況，有所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等等。使用管制，城市規(guī)劃中地下建筑面積通常不計入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。相鄰關(guān)系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照，不得違反規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)，挖掘土地、建造建筑物、輔設管線以及安裝設備不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。第三節(jié) 人口因素房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。第四節(jié) 制度政策因素房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價格政策對房地產(chǎn)價格的影響也很大，房地產(chǎn)價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。低價格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有：政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應，加快房屋建設，以增加房地產(chǎn)的供給，從而平抑房地產(chǎn)價格;規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設成本和利潤率來定價;制定最高限價，規(guī)定房地產(chǎn)交易時不得突破此價格;建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。稅收政策，房地產(chǎn)稅收有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。增加買方的稅收會抑制房地產(chǎn)需求，使房地產(chǎn)價格下降，反之會使房地產(chǎn)價格上升。對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有：國發(fā)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃。第五節(jié) 經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)價格因素的有：經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而可能推動房地產(chǎn)價格上漲。從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。房地產(chǎn)價格與利率負相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價格會上升;利率上升，房地產(chǎn)價格會下降。但從房地產(chǎn)開發(fā)商來看，利率上升，房地產(chǎn)價格上升;利率下降，房地產(chǎn)價格下降。從房地產(chǎn)購買者來看，利率上升，房地產(chǎn)價格下降、利率下降、房地產(chǎn)價格上升。由于在國際房地產(chǎn)投資中，匯率波動會影響房地產(chǎn)的投資收益，當預期某國的貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而使房地產(chǎn)價格上漲、相反則會使房地產(chǎn)價格下降。第六節(jié) 社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素有：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機。房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況：引起房地產(chǎn)價格上漲;引起房地產(chǎn)價格下跌;起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成對城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。第七節(jié) 國際因素影響房地產(chǎn)價格的國際因素有：世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經(jīng)濟發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產(chǎn)價格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產(chǎn)的需求會增加，從而會導致房地產(chǎn)價格上漲。如果國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)經(jīng)濟封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。遭受戰(zhàn)爭威脅時，大家爭相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價格勢必大幅度下跌。第八節(jié) 其他因素一、行政隸屬變更二、心理因素，心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：購買或出售心態(tài);個人欣賞趣味(偏好);時尚風氣;接近名家住宅心理;講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等三、重要政治人物的健康狀況。第五章 房地產(chǎn)估價原則第一節(jié) 房地產(chǎn)估價原則概述一、房地產(chǎn)估價原則概述，房地產(chǎn)價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規(guī)律。人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)、提煉出一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準，這些法則或標準就是房地產(chǎn)估價的原則二、房地產(chǎn)估價的原則有：獨立客觀公正原則合法原則最高最佳使用原則估價時點替代原則謹慎原則可以把這些原則分為三個層次：基本原則、普適技術(shù)性原則、特殊原則。獨立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。除了獨立客觀公正原則外，其余都是技術(shù)性原則，也稱為普適技術(shù)性原則。特殊原則是指謹慎性原則。最高行為準則與技術(shù)性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則是相互對應的，因此謹慎原則也屬于技術(shù)性原則。三、房地產(chǎn)估價原則的作用，房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。房地產(chǎn)估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。第二節(jié) 獨立客觀公正原則獨立客觀公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產(chǎn)估價師不應受任何組織或個人的非法干預，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗應有的職業(yè)道德進行估價?？陀^的要求是房地產(chǎn)估價師不應帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發(fā)、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產(chǎn)估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關(guān)當事人中的任何一方。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當是一個不依附他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)。所以房地產(chǎn)估價機構(gòu)是由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設立，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)中應采取回避原則，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價中不受委托人等外部因素的干擾，不應屈從外部壓力。第三節(jié) 合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。房地產(chǎn)之所以要遵守合法原則，是因為房地產(chǎn)價值實質(zhì)是上房地產(chǎn)權(quán)益的價值，但估價對象的權(quán)益不是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規(guī)或政策等依據(jù)。依法判定的權(quán)益包括依法判定權(quán)利類型及歸屬，以及使用、處分等權(quán)利。具體來說遵守合法原則應當做到下列幾點：(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證和房屋他項權(quán)證三種。土地權(quán)屬證書有國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證和土地他項權(quán)利證明書四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證和房地產(chǎn)他項權(quán)證三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應當將作為哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。任何權(quán)利狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權(quán)利狀況相匹配，但法律法規(guī)或政策明確規(guī)定不得作為估價對象的房地產(chǎn)除外。在依法判定的使用權(quán)利方面，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。在依法判定的處分權(quán)利方面，應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術(shù)標準和估價主體資格的要求上。具體說，房地產(chǎn)估價應采用國家和估價對象所在地的有關(guān)估價技術(shù)標準，應當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師進行。第四節(jié) 最高最佳使用原則最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用原則與合法原則的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。最高最佳使用具體包括3個方面：最佳用途;最佳規(guī)模;最佳集約度。尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟上的可行性。(4)價值是否最大。收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律。揭示的第二種關(guān)系是所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系也叫做規(guī)模收益(三種可能：產(chǎn)出量增加比例與投入量增加比例相同;產(chǎn)出量增加比例大于投入量增加比例;產(chǎn)出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴大規(guī)模時一般是先經(jīng)過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個規(guī)模收益遞減階段。均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：(1)保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。現(xiàn)有建筑物應予保留的條件是：現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。(2)裝修改造前