上海金山項(xiàng)目投資分析報(bào)告.doc

項(xiàng)目投資分析報(bào)告目 錄目 錄1一、總論21.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介21.1.1項(xiàng)目概況21.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求21.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)21.2 編制依據(jù)21.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)31.4 結(jié)論3二、市場(chǎng)分析42.1 宏觀環(huán)境分析42.1.1 城市概況42.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r42.1.3 居民生活水平52.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析52.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述52.2.2 板塊特征62.2.3 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)7三、項(xiàng)目周邊環(huán)境73.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析73.1.1 周邊環(huán)境73.1.2 SWOT分析83.2 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析8四、項(xiàng)目定位94.1 總體定位94.2 產(chǎn)品定位104.3 客戶定位104.4 價(jià)格定位11五、財(cái)務(wù)效益125.1 銷(xiāo)售收入測(cè)算125.2 建設(shè)投資估算125.3 不確定性分析135.4 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)13一、總論1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽(yáng)南路以西、龍?jiān)绰芬阅?、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。南面集中了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤(pán)。1.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求項(xiàng)目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1, 其中多層1.4, 非獨(dú)立式低密度住宅0.7, 建筑密度多層30%，非獨(dú)立式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動(dòng)車(chē)泊位按0.7個(gè)/戶配置。1.1.3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車(chē)位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 編制依據(jù)本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有：1、上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。2、上海市土地資源管理局20030820號(hào)土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。1.3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 142868m2總建筑面積180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多層 124523.8 m2 疊加/聯(lián)排別墅31131 m2車(chē)位 23030 m2 配套 1500 m2容積率 1.1建筑密度 30%綠化率40%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位 940個(gè)1.4 結(jié)論本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資555,889,936.72元，銷(xiāo)售收入658,784,392元，稅后利潤(rùn)44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。二、市場(chǎng)分析2.1 宏觀環(huán)境分析2.1.1 城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬(wàn)。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車(chē)客渡碼頭開(kāi)辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車(chē)后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。2.1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年1-3季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值99.51億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長(zhǎng)26.1%，增速比去年同期高出7.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過(guò)24%。結(jié)合2003年發(fā)展情況來(lái)看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始步入高速增長(zhǎng)期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長(zhǎng)68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)32.0%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其原因主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開(kāi)工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂(lè)觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開(kāi)始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500 元，比上年增長(zhǎng)8.0；農(nóng)民人均收入4832元，比上年增長(zhǎng)9.5。年末居民儲(chǔ)蓄存款76.7億元，比上年增長(zhǎng)17.7。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率93.18。2.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷(xiāo)勢(shì)頭。1-9月份，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成7.44億元，同比增長(zhǎng)32.0%。商品房施工面積 145.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55.6%；商品房竣工面積56.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)72.7%；商品房銷(xiāo)售額9.37億元，增長(zhǎng)112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬(wàn)平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板塊特征根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)情況來(lái)看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)32.18萬(wàn)平方米，共2773套，已銷(xiāo)售13.75萬(wàn)平方米，共計(jì)1319套，去化率為47.5%。市場(chǎng)主要房型為100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在3500-4500元/平方米，均價(jià)在4000元/平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)25萬(wàn)平方米，共2492套，已售7.81萬(wàn)平方米，共740套，去化率為30%。市場(chǎng)主要房型為90 m2的二房和110-130 m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在3000-4200元/平方米，均價(jià)在3500元/平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)63.43萬(wàn)平方米，共5770套，已銷(xiāo)售23.48萬(wàn)平方米，共計(jì)2215套，去化率為38%。該板塊的市場(chǎng)均價(jià)在3000元/平方米左右。2.2.3 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬(wàn)平方米，人均住房面積18.6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區(qū)比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說(shuō)明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長(zhǎng)36.2%；2002年投資總額為7.7億元，增長(zhǎng)42.6%；2003年投資總額為10.5億元，增長(zhǎng)36.4%。這說(shuō)明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再?gòu)臋M向比較看，2003年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。說(shuō)明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境3.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析3.1.1 周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽(yáng)居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤(pán)的中高檔居住區(qū)。本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過(guò)附近；南面有連接金山石化與上?；疖?chē)站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車(chē)程在10分鐘之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。3.1.2 SWOT分析Strengthn 地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n 周?chē)幼^(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn 北面是一片尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺(jué)n 地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)目形象Opportunity n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來(lái)走勢(shì)較為樂(lè)觀Threatn 周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷(xiāo)售壓力n 宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。3.2 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)列表名稱(chēng)地址物業(yè)類(lèi)型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積 （m2）均價(jià) (元/m2)開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售情況藍(lán)堡愛(ài)琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨(dú)立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過(guò)60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍(lán)堡愛(ài)琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7, 2004年6月28日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有 1萬(wàn)平米的會(huì)所、1萬(wàn)平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷(xiāo)售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣(mài)點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車(chē)庫(kù)的高度造就錯(cuò)層樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià)4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)面就是樂(lè)購(gòu)購(gòu)物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。四、項(xiàng)目定位4.1 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開(kāi)創(chuàng)新生活模式定位詮釋?zhuān)簄 嶄新生活模式擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開(kāi)發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷(xiāo)理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n 引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)”。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國(guó)際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機(jī)的共融。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價(jià)相對(duì)較低），建筑風(fēng)格簡(jiǎn)樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤(pán)高檔化社區(qū)形象。通過(guò)建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。以此完成以小見(jiàn)大、提高推廣立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。4.2 產(chǎn)品定位項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在樓盤(pán)品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛(ài)琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來(lái)看，去化較快。結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。4.3 客戶定位通過(guò)對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤(pán)的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； 客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍； 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； 客戶接受的主力總價(jià)在35萬(wàn)-50萬(wàn)左右； 房屋單戶面積需求在85130m2之間居多； 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； 目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴(lài)度較高；4.4 價(jià)格定位本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類(lèi)似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09發(fā)展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設(shè)計(jì)10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計(jì)100%/1.04/1.1/1.02通過(guò)上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較項(xiàng)目ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價(jià)格420042004000市場(chǎng)參考價(jià)格4038 3818 3922 對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛(ài)琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低200元/平方米。因此，本項(xiàng)目別墅的市場(chǎng)參考價(jià)定位在4600元/平方米。五、財(cái)務(wù)效益5.1 銷(xiāo)售收入測(cè)算u 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測(cè)算；u 車(chē)庫(kù)地上部分按照24000元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照36000元/平方米計(jì)算；u 計(jì)算建筑面積按照157155平方米計(jì)算。銷(xiāo)售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（元）面積（m2）單價(jià)（元/m2）備注一、住宅部分多層485,642,976 124,524 3,900 別墅143,202,416 31,131 4,600 小計(jì)628,845,392 155,655 二、車(chē)位部分地下車(chē)位23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè)地上車(chē)位6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè)小計(jì)29,939,000 三、合計(jì)658,784,392 根據(jù)銷(xiāo)售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入共計(jì)658,784,392元。5.2 建設(shè)投資估算投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）單價(jià)（元/m2）計(jì)算面積(m2)備注一、土地費(fèi)用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出讓費(fèi)182,156,700 1,275 142,868 85萬(wàn)/畝，215畝2、契稅5,464,701 3、土地使用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、帶征地費(fèi)用13,420,000 22萬(wàn)/畝，61畝二、前期費(fèi)用69,148,200 440 157,155 1、前期規(guī)費(fèi)52,175,460 332 157,155 2、前期工程費(fèi)用13,043,865 83 157,155 3、其他前期費(fèi)用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 1、土建與裝修125,724,000 800 157,155 2、設(shè)備及安裝工程47,146,500300157,155四、公共基礎(chǔ)配套費(fèi)1,885,860 12 157,155 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小計(jì)514,9