房?jī)r(jià)過(guò)高原因分析論文-我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析

1 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析 摘要 摘要 近些年來(lái) 我國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲引起了廣泛關(guān)注 對(duì)國(guó)人的生產(chǎn)生活產(chǎn)生了比較 重大的影響 本文調(diào)查了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過(guò)程 著重分析了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因 從多個(gè)角度探討 并提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控措施 關(guān)鍵詞 關(guān)鍵詞 房?jī)r(jià) 地價(jià) 需求動(dòng)機(jī) 投機(jī) 外資 調(diào)控 引言 1998 年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的階段 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 每年的漲幅都在 5 10 左 右 過(guò)快的增長(zhǎng)引起了人們的廣泛關(guān)注 同時(shí)也對(duì)國(guó)民的生產(chǎn)生活產(chǎn)生了巨大的影響 房?jī)r(jià) 地價(jià)的互動(dòng)上升 愈演愈烈的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及逐步出現(xiàn)的房產(chǎn)泡沫 其原因究竟是什么 一時(shí) 間眾說(shuō)紛紜 本文從經(jīng)濟(jì)學(xué) 產(chǎn)業(yè)組織理論等理論為基礎(chǔ) 主要采用房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的方法 從多個(gè)角 度闡釋房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因 提出解決房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的方法 對(duì)理順?lè)績(jī)r(jià)形成機(jī)制 提出相應(yīng)的建議 1 房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論 1 1 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問(wèn)題 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上 的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的 貨幣表現(xiàn) 1 2 地租理論與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系 美國(guó)現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利 巴洛維在他所著 土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué) 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 一 書(shū)中認(rèn)為 地租可以簡(jiǎn)單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余 即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成 本之 后余下的那一部分 各類(lèi)土地上的地租額取決于產(chǎn)品價(jià)格水平和成本之間的關(guān)系 2 房?jī)r(jià)走勢(shì) 2 1 過(guò)去及現(xiàn)在的房?jī)r(jià) 2013 年 2 月 24 日 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 現(xiàn)任中企資本主席杜猛在微博表示 中企資本周 刊 盤(pán)點(diǎn)十年房?jī)r(jià) 顯示 2012 年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià) 5791 元 2007 年為 3445 元 五年上 漲 68 年均遞增 10 9 2003 年平均房?jī)r(jià)為 2381 元 十年上漲 143 年均遞增 10 3 2 而當(dāng)今 2013 年的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了 6200 的均價(jià) 對(duì)于全國(guó)平均工資 3916 來(lái)說(shuō) 房?jī)r(jià)無(wú)疑是 高不可攀的 2 3 今后房?jī)r(jià)預(yù)期 未來(lái)十年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 所以經(jīng)過(guò)兩年調(diào)整以后 2013 年以后一線城市房?jī)r(jià)基本 保持平穩(wěn) 或者略有下跌 而中小城市擠出一部分泡沫以后房?jī)r(jià)還會(huì)隨著收入水平和剛性需 求的拉動(dòng)慢慢上漲 只要沒(méi)有投機(jī) 沒(méi)有恐慌性需求 這種上漲就是健康的 預(yù)計(jì) 2020 年 一線城市房?jī)r(jià)是今天的 50 70 中小城市房?jī)r(jià)是今天的 1 5 2 0 倍 3 房?jī)r(jià)上漲的原因 3 1 需求旺盛對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng) 近年來(lái) 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 人民生活水平的不斷提高 對(duì)居住的要求和需求也日 益提高 在我國(guó)的很多城市 都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象 導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房 地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張 而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有很多 概括起 來(lái)主要包括正常住房需求 超前住房需求 被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求 都直接或間接 影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高 共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲 而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因 的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的 所謂正常住房需求是指隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng) 現(xiàn)有各城鎮(zhèn)居民可支配收 入的增加 從而使得城鎮(zhèn)居民住房需求的不斷增長(zhǎng)和城市化建設(shè)過(guò)程的加快 大量農(nóng)村人口 進(jìn)入城鎮(zhèn)所產(chǎn)生的對(duì)住房的合理需求 特別是包括外地人購(gòu)房在內(nèi)的中高端需求強(qiáng)勁 消費(fèi) 型住房需求增長(zhǎng) 直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲 3 2 商品房建設(shè)成本增加 3 2 1 建設(shè)材料漲價(jià) 近幾年來(lái) 我國(guó)城鎮(zhèn)尤其是一些大中城市的房?jī)r(jià)之所以節(jié)節(jié)攀升 從不回頭 重要原 因之一就是我國(guó) 1998 年以來(lái)連續(xù)八次降息 使名義利率達(dá)到了歷史上最低位 就房地產(chǎn)業(yè) 而言 過(guò)度的低利率助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的盲目投資 引發(fā)了鋼鐵 水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展 使得 建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行 建筑用鋼材價(jià)格居高不下 其它建材如水泥和玻璃 價(jià)格也處 于總體上漲的態(tài)勢(shì) 使國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越失調(diào) 建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià) 格的上漲 建筑所需的土地成本 材料成本 人力成本 資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行 情不斷提高 它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格 3 2 2 住房周邊硬件條件的完善 3 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素 住房周邊硬件條件 基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善 提高了地段的價(jià)值空間 直接促使房?jī)r(jià)的總體上升 地鐵線路建設(shè)的開(kāi)展 快速干道的逐步 開(kāi)通 相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善 住房周?chē)囊恍┲匾姓O(shè)施 公益工程的建成都間 接的提升了住房的價(jià)格 因此從城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看 在改善了城市環(huán)境的同時(shí) 也拉動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)上漲 很多人預(yù)測(cè)房子的價(jià)格還要上升 房地產(chǎn)商人更喜歡這樣說(shuō) 他們的理由主要是說(shuō)人 口在增長(zhǎng) 而土地資源卻不增長(zhǎng) 還有一個(gè)因素是農(nóng)村的空置房屋 現(xiàn)在房地產(chǎn)商正在打這 個(gè)主意 通過(guò)一些辦法會(huì) 置換 出許多建設(shè)用地 造成土地供應(yīng)的增加 另一方面 中國(guó) 的人口增長(zhǎng)率已經(jīng)接近更替水平 一些城市人口的出生率在明顯下降 如果不考慮機(jī)械移民 許多城市的人口是負(fù)增長(zhǎng) 而農(nóng)村人口向城市移民是產(chǎn)生土地節(jié)約的移民 農(nóng)民在農(nóng)村的宅 基地平均在 0 5 畝以上 進(jìn)城以后的住宅用地大大減少了 如果國(guó)家政策做一些改善 農(nóng)民 在農(nóng)村的宅基地的相當(dāng)一部分是可以置換出來(lái)的 這也會(huì)產(chǎn)生土地供應(yīng)的增加 按照這個(gè)道 理 我們的經(jīng)濟(jì)生活的確潛藏著遏制房?jī)r(jià)上升的因素 這些因素要發(fā)揮影響還需要政府的大 力支持 3 3 地價(jià)和房?jī)r(jià)的互動(dòng)上漲 對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn) 一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的 另 一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲 我認(rèn)為兩者是交互影響的 房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià) 地價(jià) 推動(dòng)了房?jī)r(jià) 今年來(lái) 城市土地供應(yīng)緊縮 住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大 直接導(dǎo)致供求關(guān)系 緊張 致使地價(jià)快速走高 2007 年 8 月 13 日 國(guó)家發(fā)改委 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 二季度 全國(guó) 70 個(gè)大中城市與去年同季度相比上漲 6 3 與此同時(shí) 土地交易價(jià)格卻上漲 了 13 5 較房?jī)r(jià)上漲幅度 2 倍還多 一方面 自從 2004 年 8 31 大限之后 開(kāi)發(fā)商只 能通過(guò)招 拍 掛三種方式取得土地 成本和難度都有所增加 另一方面 從保證我國(guó)糧食 安全的戰(zhàn)略高度出發(fā) 為防止農(nóng)用地?zé)o序轉(zhuǎn)用 國(guó)家明確規(guī)定了對(duì)耕地總面積的嚴(yán)格保護(hù) 并出臺(tái)了相關(guān)法律法規(guī) 強(qiáng)化了土地計(jì)劃管理的長(zhǎng)期戰(zhàn)略 這兩方面的因素都向市場(chǎng)發(fā)出了 土地供給偏緊的信息 地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是由于土地偏緊 而且這種土地偏緊仍將在今后較 長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù) 從地理上看 我國(guó)雖然有 960 萬(wàn)平方公里的國(guó)土面積 但適于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 平地面積僅占國(guó)土面積的 12 左右 而且 90 的平地集中在沿海地帶 地價(jià)作為房?jī)r(jià)的重要 組成部分 而快速增長(zhǎng)的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的供需矛盾 從而導(dǎo)致新 一輪房?jī)r(jià)的快速上漲 從微觀經(jīng)濟(jì)上看 土地供給缺乏彈性和需求不斷增長(zhǎng)之間的矛盾尤為 突出 一 從土地區(qū)位看 同一城市內(nèi)部 城市中心區(qū)人口集中 拆遷成本大 存量土地的 4 可供量日益減少 所以房?jī)r(jià)上漲成為帶動(dòng)地價(jià)上漲的主要原因之一 二 從土地成本上看 公共設(shè)施的日趨完善和良好的公共服務(wù)體系成為推動(dòng)地價(jià)上漲的原因 土地的價(jià)格增加 簡(jiǎn)而言之 房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少 導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張 使得未 來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力不斷增大 這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的直接原因 土地資源的有限性 土地占用的從嚴(yán)控制使得土地成本不斷提高 土地成本的提高決定了住房的高起點(diǎn)價(jià) 也是 拉動(dòng)土地價(jià)格不斷走高的成因 房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求 住宅銷(xiāo)售的活躍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的日 趨激烈 導(dǎo)致地價(jià)保持較高水平 房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者之間互相促進(jìn) 互相提高對(duì)方的價(jià)格 使 雙方價(jià)格都不斷攀升 3 4 投機(jī)的作用促使房?jī)r(jià)上漲 投機(jī)型住房需求 是指由于投機(jī)炒作而出現(xiàn)的需求 住房本身具有投資品和消費(fèi)品的雙 重屬性 購(gòu)買(mǎi)住房除了正常消費(fèi)外 還可以用來(lái)投資 便出現(xiàn)了專門(mén) 炒房 的人群 人為 地拉動(dòng)住房需求 造成房?jī)r(jià)暴漲 使房地產(chǎn)背離的市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律 然而造成這種投機(jī)住房 需求大規(guī)模增加的主要原因有 一方面 人民幣面臨較大的升值壓力 大量外資涌入房地產(chǎn) 業(yè)做短線操作 引發(fā)了涉外投機(jī)需求 另一方面 民眾的可支配收入增加 雖然房?jī)r(jià)與人民 的收入水平還存在著較大差距 但大部分輿論還是看好房地產(chǎn) 有的學(xué)者認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)還 會(huì)持續(xù)上漲 8 10 年 預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)還有很大的升值空間 人們的投資動(dòng)力主要來(lái)源于投 資回報(bào)與資金成本的比較 近幾年來(lái) 中國(guó)企業(yè)的總投資回報(bào)率一路上升 資金成本或者說(shuō) 貸款利率雖有小幅提升 但速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上企業(yè)的投資回報(bào)率 再者 目前我國(guó)的貿(mào)易順差 和外匯儲(chǔ)備比較大 貨幣流通速度較快 其結(jié)果要么會(huì)拉動(dòng)物價(jià)上漲 要么會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格 但是在儲(chǔ)備率較高的情況下物價(jià)很難被持續(xù)推高 所以人們便會(huì)選擇買(mǎi)房子作為投資 不僅 可以獲得租金收入 又可以等待房子的升值 從而形成了一種投機(jī)性住房需求 直接推動(dòng)房 價(jià)上漲 4 針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的應(yīng)對(duì)措施 4 1 加強(qiáng)宏觀調(diào)控落實(shí)中央政策 我國(guó)城市房?jī)r(jià)上漲的需求動(dòng)因與調(diào)控對(duì)策研究 王學(xué)發(fā) 控制房?jī)r(jià)上漲 首先需要不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段 繼續(xù)加強(qiáng)其他具有長(zhǎng) 期功能的經(jīng)濟(jì)手段 引導(dǎo)健康房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 目前我國(guó)已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)的利率政策 稅收政 策等 經(jīng)濟(jì)政策 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo) 這些手段適宜更多更大度使用 建議建立差別 利率政策 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款采用高利率 區(qū)別于其他的經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)性 5 貸款 盡快建立物業(yè)稅征收體系 取消五年的稅率差異 建立區(qū)別政策出臺(tái)前后的利率政策 和稅收政策 4 2 倡導(dǎo)務(wù)實(shí)的消費(fèi)觀念 控制房?jī)r(jià)不要忽視消費(fèi)觀念的引導(dǎo) 李雪妍 針對(duì)目前全民熱衷于買(mǎi)房置業(yè)的消費(fèi)誤區(qū) 政府應(yīng)該積極引導(dǎo)居民樹(shù)立一種務(wù)實(shí)的消費(fèi) 觀念 居者有其屋 并不等于 居者買(mǎi)其屋 如果消費(fèi)能力不能夠承受一次性的購(gòu)房負(fù)擔(dān) 就應(yīng)該采用租房的方式改善居 住條件 實(shí)際上比較目前很多城市的購(gòu)房?jī)r(jià)和租房?jī)r(jià)可以發(fā) 現(xiàn) 租房住更經(jīng)濟(jì) 即使是選擇購(gòu)房的家庭 也不一定追求一步到位 應(yīng)選擇在自己的能力 范圍內(nèi)量力而行 4 3適度控制信貸規(guī)模 調(diào)整貸款比率 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特殊原因及對(duì)策建 議 王菁娜 陳朔 政府應(yīng)制定措施嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例 關(guān)于貸款比 例 可將提高首付比例與采取按揭貸款差異化兩種措施雙管齊下 加大其投機(jī)成本 強(qiáng)化個(gè) 人住房貸款的管理 關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款 應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)抵押貸款的條件 如 嚴(yán)格評(píng)估 抵押物的實(shí)際價(jià)值 貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過(guò) 借款人申請(qǐng)個(gè)人 商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò) 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 年 所購(gòu)商業(yè)用房 應(yīng)為現(xiàn)房等 對(duì)房地產(chǎn)商貸款而言 政府應(yīng)通過(guò)提高利率 緊縮房地產(chǎn)信貸額 限制房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款 提高購(gòu)房首付款比例等貨幣金融政策 調(diào)整房地