主力店招商之主力店的開店選址需求

2015/9/11 主力店招商 主力店的開店選址需求 商 業(yè) 事 業(yè) 部培 訓(xùn) 2015/9/11 前言 打造一個(gè)成功的購(gòu)物中心是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣 ,并且可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)工程。 成功的購(gòu)物中心是一個(gè)動(dòng)態(tài)的 ,不斷適應(yīng)市場(chǎng)變化的購(gòu)物中心。 2 2015/9/11 合理、優(yōu)秀主力店的進(jìn)駐是： 商業(yè)項(xiàng)目成功的 重要因素 。 2015/9/11 購(gòu)物中心的主力店布局 4 2015/9/11 萬象城 簡(jiǎn)介： 18.8萬平方米，六層，由四大主力店和六小次主力店及三百左右專賣店組合。 定位：深圳最大，華南最好，中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心。 5 2015/9/11 規(guī)劃布局： B1/F ： 超市 ole、特色餐飲、眼鏡 /珠寶、書店、保健品 1/F ： REEL百貨 ；國(guó)際精品男女服飾、精品飾品、鞋、包 ,NOVO 2/F ： REEL百貨 女裝、男裝、飾品 /鞋 /包 3/F ： REEL百貨 男女休閑服飾、 嘉禾影院 、 運(yùn)動(dòng) 100、美容美發(fā)、留園飯店 4/F ：童裝、美容美發(fā)、 順電電器 、數(shù)碼 /影音、 生活本色 、餐飲 ,冰紛萬象溜冰場(chǎng) . 5/F ： 王子國(guó)宴 、美樂匯 ,泰滿冠等 ,家居床上用品 6 2015/9/11 花園城 簡(jiǎn)介：七萬多平米，五層，由五大主力店和一百多個(gè)專賣店組成。 定位：區(qū)域型購(gòu)物中心。 7 2015/9/11 規(guī)劃布局： 1/F ： 紫荊城 為主力店、皮具、飾品、化妝 ,百安居 ,迪卡儂，沃爾瑪 2/F ： 紫荊城 、 百安居 ， 迪卡儂 ，國(guó)內(nèi)二線品牌、皮具、飾品和特色餐飲 3/F ： 紫荊城 ,音像制品、運(yùn)動(dòng)服裝用品、保健用品、數(shù)碼沖印 4/F ：特色餐飲， 勝記云頂花園酒家、六千館、 健身 SPA 5/F ： MCL洲立影城 8 2015/9/11 華強(qiáng)北茂業(yè) 簡(jiǎn)介：于 2003年 10月 1日開業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積 80000多平方米，總投資 5億元，經(jīng)營(yíng) 2000多個(gè)品牌商品，目前該商場(chǎng)是華強(qiáng)北最大、檔次最高的購(gòu)物商場(chǎng)。 定位：鎖定金領(lǐng)白領(lǐng)消費(fèi)階層 。 13 2015/9/11 規(guī)劃布局： B/F ：超市、停車場(chǎng) 1/F ：化妝品、男女皮鞋、珠寶首飾、 星巴克 2/F ：少淑女裝、前衛(wèi)女裝、休閑女裝、仿真頭飾、 星巴克 3/F ：個(gè)性女裝、淑女裝、銀飾水晶、女式手袋 4/F ：精品女裝、職業(yè)女裝、女士?jī)?nèi)衣、精品擺件、孕婦裝 5/F ：男士正裝、商務(wù)休閑裝、高爾夫系列、男士?jī)?nèi)衣、男裝精品、咖啡吧、縫紉中心 6/F ：男女休閑裝、時(shí)尚休閑裝、牛仔系列、休閑箱包、休閑鞋 7/F ：動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋、健身保健器材、文化體育用品、棋牌、戶外用品 8/F ：童裝童鞋玩具、嬰兒用品、童車童床、母嬰室、貝貝樂園、手機(jī) 8/F ：床上用品、工藝禮品、家居用品、廚房精品、水晶瓷器、家私琴行、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電 14 2015/9/11 天河城購(gòu)物中心 簡(jiǎn)介：九六年開業(yè)，十六萬平米，地上七層，地下三層由三大主力店和五百多家專賣店組成。 定位： “ 我的廣州生活 ” 。 16 2015/9/11 經(jīng)營(yíng)類別： 經(jīng)營(yíng)的租戶超過 300家，有 天河城百貨 （ 2.6萬）和 吉之島 （ 1.14萬）兩家大百貨公司，有專賣店、精品屋等眾多時(shí)尚品牌，有 宜家居 （ 5257 ）、文化廊（約 3000 ）、電器行（ 3948 ）等專業(yè)市場(chǎng)，有美食坊（ 22個(gè)風(fēng)味， 900個(gè)座位）和中、西餐廳等美食天地，有游戲機(jī)中 心（ 2000多）、室內(nèi)公園（ 4700多）等游樂世界，有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池等康體娛樂場(chǎng)所，還有銀行、商務(wù)中心等設(shè)施。 2000年還開設(shè)了有 25家鋪位的國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌名店區(qū) “ 時(shí)尚閣”。 2003年開設(shè)了兩間共 800多個(gè)座位的電影院。擁有最高的肯德基餐廳 17 2015/9/11 正佳廣場(chǎng) 簡(jiǎn)介：四十二萬平方米，地上七層，地下二層，由五大主力店和一千個(gè)品牌店組合。 定位：亞洲體驗(yàn)之都。 18 2015/9/11 規(guī)劃布局： B1/F ：一站超市（ 百佳超市 ） M/F ：前沿精華區(qū) 1/F ：時(shí)尚都會(huì)（ 友誼商店 ） 2/F ：潮流天地（ 友誼商店 ） 3/F ：多彩生活（ 友誼商店 ） 4/F ：動(dòng)感之都 （ 永樂生活家電 ） 5/F ：繽紛城市（美食廣場(chǎng)、玩具城、溜冰場(chǎng)） 6/F ：美居與美食 7/F ：世紀(jì)歡樂城（哇哇哇游樂城、飛揚(yáng)影城） 19 2015/9/11 什么是主力店 ？ 2015/9/11 在購(gòu)物中心（ shopping mall）中占有 較大規(guī)模 ； 吸引指定 客流 ； 商圈 輻射力 較大； 自身 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理； 具有一定 品牌 的零售業(yè)態(tài) 。 2015/9/11 主力店的市場(chǎng)功能在購(gòu)物中心中所處的位置，短時(shí)間內(nèi)無法取代； 主力店的經(jīng)營(yíng)形態(tài)決定著整個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)形態(tài)（檔次、規(guī)模、消費(fèi)群）。 2015/9/11 主力店除其內(nèi)部運(yùn)營(yíng)外，必須納入整個(gè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理，所以主力店最好是向購(gòu)物中心租賃商業(yè)物業(yè)； 主力店因購(gòu)物中心所處的區(qū)域、規(guī)模的不同，可設(shè)立一間或多間。 2015/9/11 20 主要大型主力店 2015/9/11 超市 ：華潤(rùn)萬家 、沃爾瑪 、新一佳 、人人樂 、百佳 、家樂福 、好又多 、大潤(rùn)發(fā) 、民潤(rùn) 、易初蓮花 、麥德龍 、樂購(gòu) 百貨 ：天虹商場(chǎng) 、歲寶百貨 、友誼城百貨 、海雅百貨 、崇尚百貨 、太平洋百貨、 JUSCO 家居、電器 ：順電電器 、國(guó)美電器、蘇寧電器 、銘可達(dá) 、家福特 、好百年家居 、百安居 、樂安居家居 、好又美 個(gè)人護(hù)理 ：屈臣氏 、康是美 、萬寧 影院、餐飲 、等等 21 2015/9/11 華潤(rùn)萬家有限公司（綜合超市） 華潤(rùn)集團(tuán)有限公司旗下一級(jí)利潤(rùn)中心。華潤(rùn)萬佳是由華潤(rùn)超市和萬佳百貨強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合組成的。深圳華潤(rùn)創(chuàng)立于 1991年 10月，是國(guó)內(nèi)第一家中外合資連鎖超級(jí)市場(chǎng)公司， 1992年 1月 10日的一間分店開張。到 2006年，擁有分店 2250間，全國(guó)零售連鎖排第四名。 2015/9/11 深圳沃爾瑪珠江百有限公司（綜合超市） 沃爾瑪百貨有限公司是世界第一大零售連鎖集團(tuán)。其創(chuàng)辦人山姆 .沃爾頓先生于 1962年在美國(guó)阿肯色州本頓維爾鎮(zhèn)開設(shè)了第一家沃爾瑪折扣商店。到 2006年，中國(guó)共開設(shè)分店 71家，全國(guó)零售連鎖排 14位。 2015/9/11 深圳市新一佳超市商場(chǎng)股份有限公司（綜合超市） 新一佳是大型綜合連鎖超市集團(tuán)，自 1995年創(chuàng)辦首家寶安分店以來，已先后在全國(guó)各地開設(shè)了超大面積的大型買場(chǎng) 99家，足跡遍布廣東、湖南、湖北、廣西、遼寧、吉林、黑龍江、四川、浙江、江蘇、山東等省市地區(qū)。 2006年全國(guó) 100強(qiáng)零售連鎖排 15位。 2015/9/11 深圳市人人樂連鎖商業(yè)有限公司（綜合超市） 1996年 7月，人人樂首家面積為 2000平方米的小超市在深圳市南山區(qū)南油文化廣場(chǎng)開業(yè)。今天，人人樂已形成了自身獨(dú)特的信息、采購(gòu)、物流陪送以及低成本運(yùn)營(yíng)等核心技術(shù)，極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌效應(yīng)。到2006年，全國(guó)共設(shè)分店 52家，全國(guó)零售連鎖排 31位。 2015/9/11 百佳超市 百佳作為香港李嘉誠(chéng)先生和記黃埔集團(tuán)旗下的超級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)，早在 1984年就在深圳蛇口開設(shè)了第一家百佳分店，成為中國(guó)第一家中外合資零售企業(yè)。到 2006年全國(guó)分店 44家，零售連鎖排 45位。 2015/9/11 深圳家樂福有限公司（超市） 世界第二大零售巨頭。深圳南頭分店是法國(guó)家樂福集團(tuán)在深圳開設(shè)的第一家超市，三年后在福田區(qū)梅林一村開設(shè)面積達(dá) 21000平方米的大超市。經(jīng)營(yíng)種類凡多，已向全國(guó)開展業(yè)務(wù)。到 2006年中國(guó)共設(shè)分店 95家，全國(guó)零售連鎖排第 6位。 2015/9/11 好又多量販超市 好又多超市是一家大型的流通業(yè)量販型臺(tái)資企業(yè)。自 1997年 8月成立至今，隊(duì)伍不斷發(fā)展和壯大。從廣州向全國(guó)擴(kuò)展，開店速度迅猛旗下經(jīng)營(yíng)店數(shù)（含加盟）達(dá) 100多家 ，2006年全國(guó)零售連鎖排 16位。 2015/9/11 臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超市 臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)，臺(tái)灣排名第 7位的大財(cái)團(tuán)，投資領(lǐng)域涉及紡織、金融、醫(yī)療、教育、房地產(chǎn)、國(guó)際貿(mào)易及流通事業(yè)，總資產(chǎn)達(dá) 4000億元新臺(tái)幣。 中國(guó)開設(shè)超大購(gòu)物賣場(chǎng)，單層面積在 9000以上，已經(jīng)在大陸拓展了 60余家。主要在北方城市。 2015/9/11 易初蓮花 易初蓮花是泰國(guó)正大集團(tuán)在中國(guó)投資的連鎖超市有限公司，正大集團(tuán)是全球 500強(qiáng)企業(yè)之一，擁有數(shù)百億美元的資產(chǎn)，投資于世界20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，到 2006年，中國(guó)共開設(shè)分店 75家，全國(guó)零售連鎖排 17位。 2015/9/11 麥德龍超市 麥德龍集團(tuán)成立于 1964年，位于當(dāng)今世界 500強(qiáng)的前 50位，是世界上最大的現(xiàn)付自運(yùn)制的商業(yè)連鎖公司。是將超市和倉(cāng)儲(chǔ)合而為一的零售業(yè)態(tài)。省掉了傳統(tǒng)零售企業(yè)獨(dú)立的倉(cāng)庫(kù)和配送中心，經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)了快速補(bǔ)貨，保證了超市低成本高效率的運(yùn)作。于 1996年在上海開設(shè)了第一家大型倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制連鎖店，截至 2006年上海錦江麥德龍集團(tuán)已開設(shè)了 33家，全國(guó)零售排 23位。 2015/9/11 深圳天虹商場(chǎng)有限公司（百貨商店） 深圳天虹商場(chǎng)有限公司是一家中外合資經(jīng)營(yíng)的大型綜合性商業(yè)企業(yè)，由中國(guó)航空技術(shù)進(jìn)出口公司深圳公司與香港五龍貿(mào)易公司合資經(jīng)營(yíng)，是深圳中航企業(yè)集團(tuán)的主要成員之一。公司成立于 1984年，現(xiàn)注冊(cè)資本 8,000萬元 ，到 2006年，全國(guó)共開設(shè) 23家，主要在珠三角區(qū)，全國(guó)零售連鎖排 43位。 2015/9/11 國(guó)美電器 國(guó)美電器是中國(guó)最大的家電零售連鎖企業(yè)，到 2006年，在北京、天津、上海、成都、重慶、西安、廣州、深圳等國(guó)內(nèi) 100個(gè)城市以及香港地區(qū)擁有直營(yíng)店 820余家，現(xiàn)又收購(gòu)了永樂電器（ 202家），成為國(guó)內(nèi)外眾多知名家電廠家在中國(guó)最大的經(jīng)銷商。 2006年全年銷售 1000多個(gè)億。全國(guó)零售排名第一。 2015/9/11 蘇寧電器 蘇寧電器是中國(guó) 3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，截止 2006年 12月底，蘇寧電器在中國(guó) 27個(gè)省和直轄市，90多個(gè)城市擁有近 500多家，全國(guó)零售連鎖排第三位。 2015/9/11 百安居 百安居隸屬于世界 500強(qiáng)企業(yè)之一的英國(guó)翠豐集團(tuán)。翠豐集團(tuán)是一個(gè)擁有 30多年成功經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的大型國(guó)際裝飾建材零售集團(tuán)。翠豐集團(tuán)在全球的營(yíng)業(yè)額達(dá)到 10多億英鎊，并在 10多個(gè)國(guó)家擁有超過 1400多家連鎖店、 9萬多名員工，形成一個(gè)龐大的裝飾建材營(yíng)銷體系，日漸成為全球最為出色的裝飾建材企業(yè)。 2015/9/11 好百年家居 好百年家居連鎖企業(yè)成立于 1998年，是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)，隸屬于好百年集團(tuán)。好百年各分店主要經(jīng)營(yíng)中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務(wù)。 2015/9/11 家福特 2003年香江集團(tuán)與本行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)共同組建了深圳市家福特建材超市有限公司 ,旨在打造中國(guó)人自己的倉(cāng)儲(chǔ)式建材超市。由于其鮮明的特點(diǎn)和倡導(dǎo)的消費(fèi)文化吻合了現(xiàn)代消費(fèi) 的趨勢(shì)，使它成為了歐美市場(chǎng)的主流，占到了 90%以上的建材銷售市場(chǎng)份額 。 2015/9/11 開店選址要求 22 2015/9/11 超市拓展選址要求要點(diǎn)具體情況 選址區(qū)域：城市核心商圈，商業(yè)中心區(qū)域，大型住宅密集區(qū)域經(jīng)營(yíng) 樓層選擇：（層） 3層 需求面積：（） 15,000 30,000 單層面積：（） 5,000 以上 層高要求（ m）：首層層高 5.5m，二層以上層高 4.5m 樓板承重（ Kg/ ）： 350 Kg/ 給排水：符合國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)供配電： 2500KVA 中央空調(diào)： 200 220Kcal/ 店內(nèi)垂直交通：提供自動(dòng)人行扶梯、貨梯 2部 卸貨區(qū)（）： 500 柱間距（ m）： 88m 燃?xì)夤艿溃盒枰?提供獨(dú)立排污管道、排煙管道、化糞池及隔油池 店前走道開闊 停車場(chǎng)位置、數(shù)量 500個(gè)車位 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)裝或毛坯 租金承受范圍 30元 / /月交付租金形式，一般是純租金 租賃年限 15-20年，免租期半年以上 發(fā)展商品牌影響力：相當(dāng)重要 2015/9/11 百貨類拓展選址要求 選址區(qū)域：城市核心商圈，商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)經(jīng)營(yíng) 樓層選擇（層）： 1 5層（亦可酌情考慮） 需求面積（）： 10,000 30,000 單層面積 3000 5000 左右 層高要求（ m）：首層層高 5.5m，二層以上層高 4.5m樓板承重（ Kg/ ） 500 Kg/ 給排水供水： 100DN 供配電： 2500KVA 中央空調(diào)： 200 220Kcal/ 店內(nèi)垂直交通：提供自動(dòng)人行扶梯 2-3部 /層，貨梯 2部 卸貨區(qū)（）： 200 柱間距（ m）： 88m 燃?xì)夤艿溃禾峁?配口排污 20DN 店前走道開闊，臨街或臨廣場(chǎng)停車場(chǎng)位置、數(shù)量 500個(gè)車位左右 物業(yè)交付：裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)裝 /毛坯 租金承受范圍： 20-50元 / /月左右 交付租金形式：扣點(diǎn)或純租金租賃年限 10 20年免租期，不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般一年左右 發(fā)展商品牌影響力：相當(dāng)重要 2015/9/11 建材家居選址要求具體情況 選址區(qū)域：建材裝飾集中的區(qū)域、大型樓盤較為集中的區(qū)域經(jīng)營(yíng) 樓層選擇（層）：以首層為主 ,2 5層均可需求面積（） 10000-20000 單層面積（）5000 層高要求（ m） 7-8米 樓板承重（ Kg/ ） 3噸 4噸 給排水：商洽 供配電：商洽 中央空調(diào)：商洽 要求有卸貨區(qū)（） 要求柱間距（ m） 8米 排污：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 店前走道：要求有停車場(chǎng)位置、數(shù)量 100個(gè)以上 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 租金承受范圍：視位置而定 交付租金形式：現(xiàn)付或轉(zhuǎn)賬 租賃年限 8-10年 免租期：面談 2015/9/11 項(xiàng)目 1.5公里范圍內(nèi) 人口達(dá)到 10萬 以上為佳； 2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 12-15萬 人；須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳； 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以 中青年 為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?；?xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)； 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 1.5公里）無經(jīng)營(yíng)面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于 70米； 層高不低于 5米 ，對(duì)于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）； 23 2015/9/11 樓板承重在 800KG/平方米以上 ，對(duì)期樓的要求在 1000KG/平方米以上； 柱距間要求 9米以上 ，原則上不能低于 8米；正門至少提供 2個(gè)主出入口 ，免費(fèi)外立面 廣告 至少 3個(gè)； 每層有 電動(dòng)扶梯 相連， 地下車 庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接；商場(chǎng)要求有一定面積的 廣場(chǎng) ； 至少提供 300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位 ； 必須為供應(yīng)商提供 20個(gè)以上的免費(fèi)貨車停車位 ； 如商場(chǎng)在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車輛提供物流專用場(chǎng)地， 40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑 18米 ； 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上， 不低于 15年并提供一定的免租期。 2015/9/11 24 吉之島 2萬 -3萬平方米 的標(biāo)準(zhǔn) GMS店選址條件包括： 裝修后的 高度要 5米左右的凈空 ； 必須配備大型停車場(chǎng)。 2006年前，每家新開的店起碼要有容納 400-500個(gè)車位的停車場(chǎng)。而一個(gè) 3萬平方米左右的購(gòu)物中心，至少應(yīng)配置 1000個(gè)車位的停車場(chǎng) ，即一萬平方米面積的店鋪就要求有 1000個(gè)以上的停車位與之匹配。 地塊面積要求： 1、按建筑密度 40%計(jì)算：凈用地面積為 39600平方米（ 220m180m）或以上； 2、按建筑密度 40%計(jì)算：凈用地面積為 63000平方米（ 350m180m）或以上。 工程建筑要求指標(biāo)： 1、商場(chǎng)建筑面積： 8000-10000 /層，共二層或三層 2、樓層凈高： 6.5米 3、支柱跨度： 12米 12米或 9米 9米 4、樓層活負(fù)荷：每層 5KN/ 5、卸貨場(chǎng)所：吉之島專用場(chǎng)所 1處（ 11噸車 4輛） 6、商業(yè)停車場(chǎng)： 800臺(tái)或以上 2015/9/11 25 類型 規(guī)模 面積 開店要求 商業(yè)街店 小型店 50以上 處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 店中店 中型店 100-600 具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。 處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 社區(qū)店 中型店 100-600 位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口 10萬人左右（一層）。 特定市場(chǎng)店 大型店 800-1800 手機(jī)、 IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、 IT一條街。 交通樞紐店 旗艦店 3000以上 位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。 原則上小型店只經(jīng)營(yíng)3C商品，中型店和大型店根