各種類型物業(yè)的管理.ppt

20121219B 物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) 教學(xué)課件 主講人 王秀云 20121219B 第八章各種類型的物業(yè)的管理 20121219B 第一節(jié)住宅小區(qū)的物業(yè)管理 一 住宅小區(qū)的含義及特點(diǎn)住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃 合理布局 綜合開發(fā) 配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)起來的 并達(dá)到一定的規(guī)模 具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)域 住宅小區(qū)的含義表現(xiàn)在三個方面 1 從小區(qū)的功能上看 它是一個集居住 社會 服務(wù) 經(jīng)濟(jì)等功能于一體的住宅小區(qū) 1 住宅小區(qū)的居住功能 2 住宅小區(qū)的社會功能 3 住宅小區(qū)的服務(wù)功能 4 住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能 2 從小區(qū)的結(jié)構(gòu)上看 它是一個環(huán)境建設(shè)與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū)3 從小區(qū)的形成來看 它是一個城市綜合開發(fā)規(guī)劃與住宅建設(shè)相統(tǒng)一的住宅小區(qū) 二 住宅小區(qū)的特點(diǎn)1 居住功能單一 相對封閉獨(dú)立2 住宅小區(qū)人口密度高 人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜 形成相對獨(dú)立的社區(qū)文化3 住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化 公用設(shè)施社會化4 規(guī)劃建設(shè)合理 配套設(shè)施齊全 居住方便 20121219B 二 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)和要求 一 住宅小區(qū)管理概述所謂住宅小區(qū)管理或是指在住宅小區(qū)范圍內(nèi) 以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備 公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對象 以提供全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動的總稱 住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想是 1 服務(wù)至上 寓管理與服務(wù)之中 2 統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合 3 產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離 4 有償服務(wù) 合理負(fù)擔(dān) 二 我國目前住宅小區(qū)管理存在的問題1 管理體制不完善2 管理法規(guī)不健全3 觀念滯后 日常管理糾紛多4 力量薄弱 手段落后 經(jīng)費(fèi)困難 20121219B 三 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和原則 一 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容1 住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù)2 房屋管理3 環(huán)境衛(wèi)生 綠化管理4 治安管理5 區(qū)內(nèi)供水 供電 公共照明 電梯 空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的管理6 市政設(shè)施維護(hù)管理7 車輛管理8 消防管理9 物業(yè)租賃管理10 收費(fèi)管理11 提供各種其他服務(wù) 20121219B 二 住宅小區(qū)物業(yè)管理的原則1 堅持以人為本 服務(wù)第一的原則2 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán) 管理權(quán)相分離的原則3 專業(yè)化管理與民主管理相結(jié)合的原則4 綜合管理的原則5 有償服務(wù) 合理負(fù)擔(dān)的原則6 競爭擇優(yōu)的原則 20121219B 四 住宅小區(qū)的文明建設(shè) 一 住宅小區(qū)文明建設(shè)的重要性從小區(qū)的方面來說 住宅是人們最基本的生存條件之一 人的一生有1 2以上的時間要在住宅中度過 從大的方面來說 住宅小區(qū)是城市的基本組成單元 小區(qū)文明建設(shè)抓得好 對于減輕政府的負(fù)擔(dān) 促進(jìn)社會的穩(wěn)定 形成良好的市風(fēng)市貌 提高居民素質(zhì)等都有十分重要的意義 二 如何抓好住宅小區(qū)的文明建設(shè)1 抓好住宅小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境的改善和提高2 完善服務(wù)體系 做小區(qū)居民的貼心人3 制定小區(qū)文明公約4 開展豐富多彩的社區(qū)文化活動5 進(jìn)一步拓展文明建設(shè)的深度 20121219B 五 住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評 一 申報的基本條件1 參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求 配套設(shè)施齊全2 取得省 自治區(qū) 直轄市 級物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號一年以上 3 物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度 4 物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故 5 未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi) 房屋質(zhì)量等方面的重大投訴 二 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)1 基礎(chǔ)管理 32分 2 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14分 3 共用設(shè)施設(shè)備管理 15分 4 保安 消防 車輛管理 10分 5 環(huán)境衛(wèi)生管理6 綠化管理7 精神文明建設(shè) 3分 8 管理效益 5分 20121219B 第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理與服務(wù) 一 高層樓宇的含義與特點(diǎn) 一 高層樓宇的含義高層樓宇是指那些層數(shù)多 高度大的用于生產(chǎn) 經(jīng)營和居住用途的人工建筑物 高層建筑分為四類 第一類高層建筑 9 16層 最高到50米 第二類高層建筑 17 25層 最高到75米 第三了高層建筑 26 40層 最高到100米 第四類高層建筑 40層以上 高度在100米以上 二 高層建筑的特點(diǎn)1 建筑規(guī)模大 標(biāo)準(zhǔn)高 2 人口集中 涉及面廣 3 設(shè)施設(shè)備復(fù)雜 專業(yè)化程度高 4 集多功能于一體 綜合性強(qiáng) 20121219B 二 寫字樓的含義與類型 一 寫字樓的含義所謂寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的樓宇 寫字樓原意是指用于辦公用房 輔助用房和交通系統(tǒng)三部分組成 二 寫字樓的類型目前 我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) 專業(yè)人員主要依照其所處的位置 規(guī)模 功能進(jìn)行分類 20121219B 三 寫字樓的特點(diǎn)一般來說 寫字樓具有如下的顯著特點(diǎn) 1 寫字樓大多建于城市中心的繁華地段2 建筑規(guī)模大 辦公單位集中 人口密度大3 建筑 設(shè)備即現(xiàn)代又先進(jìn)4 功能齊全 自成體系5 使用時間集中 人員流動性大6 經(jīng)營管理要求高 時效性強(qiáng) 20121219B 四 寫字樓物業(yè)管理的方式與目標(biāo) 一 寫字樓物業(yè)管理的方式大體上說主要有三種方式 1 委托服務(wù)型2 自主經(jīng)營型物業(yè)管理3 專業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理 二 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1 在管理過程中 首先是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全 舒適 快捷的工作與生活環(huán)境 2 應(yīng)確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮3 完善的寫字樓管理應(yīng)不僅使物業(yè)保值 而且可以使物業(yè)增值4 寫字樓管理應(yīng)與 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn) 要求相結(jié)合 20121219B 五 寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與要求 一 制訂寫字樓的管理規(guī)劃 二 寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作 三 寫字樓的維護(hù)維修與環(huán)境管理 四 寫字樓的商務(wù)服務(wù) 五 寫字樓的客務(wù)服務(wù) 20121219B 第三節(jié)商業(yè)物業(yè)的管理 一 商業(yè)物業(yè)的含義及類型 一 商業(yè)物業(yè)的含義所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運(yùn)行經(jīng)濟(jì)流動的物業(yè)及其附屬的設(shè)備 設(shè)施 二 商業(yè)物業(yè)的類型1 從建筑結(jié)構(gòu)上分 可以分為兩種類型 1 敞開型 是指商品擺放在無阻攔的貨架上 但顧富直接取貨挑選 如廣州的海印電器城 容城廣場等都屬此類 2 封閉型 是指顧客購物時不能進(jìn)入柜臺里面直接挑選商品 而由信貸員拿商品給顧客挑選 2 從建筑功能上分從建筑功能上劃分 可以分為二種 1 綜合性的商業(yè)購物中心 2 商住兩用型的物業(yè) 3 從建筑規(guī)模上劃分從建筑規(guī)模上劃分可以分為三種類型 1 市級購物中心 2 地區(qū)購物中心 3 居住區(qū)商場 4 從物業(yè)的檔次上劃分從物業(yè)的檔次上劃分可以分為二種 1 經(jīng)濟(jì)型 2 豪華型 20121219B 二 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 一 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)1 商業(yè)樓宇要精心策劃 合理布局2 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要新穎 別致 有特色3 選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要 二 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)1 要保持商業(yè)樓宇的美觀 整潔 有序2 商業(yè)樓宇尤其是豪華型的商業(yè)樓宇的設(shè)備 設(shè)施配置齊全 先進(jìn) 有的已屬于智能化建筑 3 加強(qiáng)保安工作4 商業(yè)樓宇管理服務(wù)要按照同經(jīng)營者簽訂的契約實(shí)施 20121219B 三 商業(yè)樓宇物業(yè)管理的要求 一 商業(yè)樓宇應(yīng)具有良好的形象1 商業(yè)樓宇必須具有良好的形體環(huán)境和商業(yè)特色2 商業(yè)樓宇的良好形象是潛在銷售額3 商業(yè)樓宇的良好形象是潛在的資產(chǎn) 二 建立商業(yè)樓宇識別體系企業(yè)識別系統(tǒng)是強(qiáng)化商業(yè)企業(yè)形象的一種重要方式 它包括 理念識別體系 視角識別體系和行為識別體系 三者互相推進(jìn) 互相作用 能產(chǎn)生良好的商業(yè)效果 三 商業(yè)樓宇安全保衛(wèi)服務(wù)要求高原因就在于 1 綜合性強(qiáng)2 服務(wù)性強(qiáng)3 治安人員素質(zhì)要求高 20121219B 四 商業(yè)樓宇管理服務(wù)的對象1 樓宇與設(shè)備 設(shè)施的養(yǎng)護(hù)及維修管理2 環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理3 安全保衛(wèi)管理4 廣告管理5 裝修管理6 租賃管理及合同管理 20121219B 第四節(jié)特種物業(yè)的管理服務(wù) 一 特種物業(yè)的類別對于特種物業(yè) 我們可以把它劃分為8大類 1 文化類物業(yè) 具體指學(xué)校 圖書館 博物館 文化館 青少年活動中心 青年宮 少年宮 展示廳 展覽館等 2 體育類物業(yè) 包括體育場館 健身房 武術(shù)館 游泳館 保齡球館 乒乓球館 網(wǎng)球場 高爾夫球場等 3 傳媒類物業(yè) 包括電臺 電視臺 電視塔 音像影視制作基地等 4 衛(wèi)生類物業(yè) 包括醫(yī)院 衛(wèi)生所 療養(yǎng)院 藥檢所 敬老院 殯儀館等 5 餐飲類物業(yè) 有賓館 旅店 酒樓 飯店 咖啡屋 茶坊 酒吧 啤酒屋等 6 交通類物業(yè) 車站 碼頭 機(jī)場 停車場 隧道 橋梁等 7 娛樂類物業(yè) 影視院 劇場 游樂場 夜總會 度假村等 8 宗教類物業(yè) 廟觀 教堂 宗嗣等 20121219B 二 特種物業(yè)與一般物業(yè)的差別 一 服務(wù)對象不同 二 服務(wù)要求不同 三 管理要求不同 四 不同的經(jīng)費(fèi)來源 20121219B 第五節(jié)智能建筑的物業(yè)管理 一 智能建筑的概述和定義 一 智能建筑的概述智能建筑一詞 是于1984年由美國首次提出開的 其后便得到了迅速發(fā)展 以美國和日本居多 日本第一座智能化大廈是在1985年建成的本田青山大樓 到目前為止 美國自90年代以來新建和改建的辦公大樓約70 為智能建筑 在美國智能大廈的數(shù)量已超過萬幢 并成立了全球性的智能建筑協(xié)會 日本在過去的10年里 萬乘客8000萬平方米的智能建筑 新加坡政府也計劃花12億美元 把全島建成 光纖智能化苑 韓國也將準(zhǔn)備用47億美元 把本國建成 智能半島 等等 我國的智能建筑也是起源于80年代末 但在近幾年來才得到了發(fā)展 在北京 上海 廣州等大城市相繼興建了具有一定水準(zhǔn)的智能化樓宇 如北京的恒基中心 中國國際貿(mào)易大廈 現(xiàn)代盛世大廈等 廣州的中天廣場 上海的久事復(fù)興大廈 金茂大廈 證券大廈 東方明珠廣播電視塔等 二 智能建筑的定義智能建筑總起來看是指具有通信自動化 辦公自動化 樓宇設(shè)備自動化等功能 以及對這些系統(tǒng)實(shí)行集成管理的建筑物活建筑群 20121219B 二 智能化建筑的構(gòu)成要素根據(jù)上面的定義 可以把智能建筑稱之為3A智能樓宇 智能建筑的構(gòu)成要素如下 一 通信自動化 CA 二 辦公自動化 OA 三 樓宇設(shè)備自動化 BA 四 結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng) PDS 五 系統(tǒng)集成平臺 20121219B 三 智能建筑物的物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求 一 智能建筑物的物業(yè)管理的特點(diǎn)具體說特點(diǎn)是 1 智能建筑中智能設(shè)備功能的提升在智能建筑中智能設(shè)備功能之所以需要提升 原因就在于 1 設(shè)計質(zhì)量往往并不很高 2 施工不規(guī)范 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)尚不齊全 3 系統(tǒng)集成商的技術(shù)水平與職業(yè)道德也不盡相同 4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重建設(shè)輕管理 5 高新技術(shù)的不斷發(fā)展基于以上原因 對于智能建筑物必須重視對智能設(shè)備功能的提升 2 智能建筑物業(yè)管理人力資源向知識型提升 20121219B 二 智能建筑物業(yè)管理的要求1 商場 餐飲 娛樂區(qū)域智能化系統(tǒng)的配置和管理要求 1 空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)是 全空氣 系統(tǒng) 新風(fēng)量要充足 餐飲和娛樂區(qū)域要有獨(dú)立的溫控調(diào)節(jié)器 要根據(jù)不同的小空間進(jìn)行溫度自設(shè)定 2 各出入口應(yīng)設(shè)置固定和帶遠(yuǎn)臺的監(jiān)視攝像機(jī) 商場內(nèi)還應(yīng)設(shè)置帶云臺的彩色攝像機(jī) 以區(qū)分商品的顏色 3 此類區(qū)域具有多次裝修的特殊性 要考慮水平布線系統(tǒng)留有底面和柱壁端口 便于提供給POS作為網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)結(jié) 布點(diǎn)數(shù)量及線類等級 以求合理性和經(jīng)濟(jì)性 4 消防系統(tǒng)是這類區(qū)域的重點(diǎn) 2 辦公區(qū)域智能化系統(tǒng)的設(shè)置和管理要求 1 辦公區(qū)域應(yīng)是一個安全的場所 因此 就要以先進(jìn) 可靠的監(jiān)視 消防系統(tǒng)作保證 室內(nèi)消防設(shè)施的設(shè)置要合理 周到 不可留有盲區(qū) 2 在電梯或通道出口處要設(shè)置固定的電視監(jiān)控和探測器 通道長度大于30米也要