春天的樓市表情.doc

房?jī)r(jià)持久戰(zhàn)2011年的春天，關(guān)乎民生的重大問(wèn)題，物價(jià)問(wèn)題困擾中國(guó)人的情緒，升還是降？仍然是個(gè)問(wèn)題。2010年的樓市苛政頻出，從國(guó)務(wù)院到房、地、稅、央行幾大相關(guān)部委紛紛出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)的條例和法規(guī)，房?jī)r(jià)成為公敵，降價(jià)成為眾望所歸，然而，事實(shí)上房?jī)r(jià)不降反升，帶動(dòng)了物價(jià)上漲，成為了民生問(wèn)題的焦點(diǎn)。2011年的春天，民意把希望寄托給兩會(huì)，時(shí)至今日，房?jī)r(jià)面對(duì)重重圍剿，拒不投降，反而逆市而上。一、新國(guó)八條：給二套房套上的緊箍咒調(diào)控成為2010年的主題，雖然是“越調(diào)越漲”，但政府仍然沒(méi)有放棄，1月26日，國(guó)務(wù)院再次推出“新國(guó)八條”，要求要求強(qiáng)化差別化住房 信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。隨后產(chǎn)生的影響是，“3個(gè)月前，二套首付要五成，現(xiàn)在又要漲一成，現(xiàn)在買房恐怕還要等等了?！?月27日是房產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)八條”出臺(tái)的第一天，不少有購(gòu)房計(jì)劃的市民表現(xiàn)得有些憂心忡忡?！罢咭怀鰜?lái)，我們就通知了所有已經(jīng)簽約、但未過(guò)戶的客戶?！?月27日，記者從走訪的幾大中介發(fā)現(xiàn)，不少工作人員都在忙著聯(lián)系買家趕緊過(guò)來(lái)辦理過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)，一些買家也是積極響應(yīng)，紛紛表示選擇趕在本地政策落地之前過(guò)戶。而相對(duì)于買家趕政策的心態(tài)，賣家則顯得淡定得多了。據(jù)了解，賣家由于一般要求“凈得價(jià)”，各類費(fèi)用自然可以轉(zhuǎn)嫁到買家身上，因此已經(jīng)簽訂購(gòu)房合同的賣家對(duì)政策并不“感冒”。二、兩會(huì)：房?jī)r(jià)成熱點(diǎn)，總理充滿信心舉世矚目的兩會(huì)，民生話題成為會(huì)議議題的重中之重，而房地產(chǎn)的困局被擺在了最顯耀的位置。兩會(huì)之初，溫總理通過(guò)新華網(wǎng)在線解答網(wǎng)民提問(wèn)，有網(wǎng)友提及去年2月27日溫總理第一次同網(wǎng)民在線交流時(shí)表示：“有決心在任期內(nèi)把這件事情管好?！币荒陙?lái)，房?jī)r(jià)無(wú)懼政策打壓，仍然居高不下，“請(qǐng)問(wèn)總理還有信心么？”溫總理表示不但有信心，而且正在付諸于行動(dòng)，他相信“只要把群眾放在心上，就一定會(huì)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)”三、兩會(huì)：代表委員把脈房?jī)r(jià)開(kāi)方子出席全國(guó)兩會(huì)的代表、委員密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的“風(fēng)吹草動(dòng)”，他們結(jié)合政府的調(diào)控措施對(duì)2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行把脈。供給側(cè)：政府“加力”，緩解壓力快速增長(zhǎng)的住房需求與供給不足形成的失衡，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)源動(dòng)力。為更好緩解這一矛盾，今年政府出臺(tái)的一記重拳是在供給側(cè)“加力”，大幅度增加保障房的建設(shè)力度，其竣工面積將首次超過(guò)商品房。財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按1000萬(wàn)套計(jì)算，中央財(cái)政將給予補(bǔ)助1000億元以上，力度前所未有?！斑@是增加有效供給的強(qiáng)力措施，有助于從根本上改變住房市場(chǎng)的不合理結(jié)構(gòu)，為持續(xù)發(fā)熱的中國(guó)樓市退燒?！比珖?guó)人大代表王明義說(shuō)。怎樣確保中央精神落實(shí)到位，而不是把它當(dāng)成“面子工程”和“政績(jī)工程”，是決定保障房建設(shè)能否發(fā)揮調(diào)控作用的最關(guān)鍵因素。日前，中央與各地簽署了2011年保障性住房“軍令狀”，完不成目標(biāo)任務(wù)或進(jìn)度遲緩者將被約談、問(wèn)責(zé)?！斑^(guò)一段時(shí)間，保障性安居工程協(xié)調(diào)小組將組織對(duì)各地今年年度計(jì)劃的安排落實(shí)情況，以及工程質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行全面督查。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新強(qiáng)調(diào)。隨著低價(jià)格、小戶型、齊功能的保障性住房逐步竣工并投放市場(chǎng)，越來(lái)越多的普通群眾將住有所居，商品房?jī)r(jià)格“一股獨(dú)大”的失衡局面將得到改變。“這是百姓的熱切期待，也是重拳調(diào)控追求的雙贏效果?！比珖?guó)人大代表、河南省財(cái)政廳廳長(zhǎng)錢國(guó)玉說(shuō)。需求側(cè)：提高成本，管住房?jī)r(jià)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、提高二套房信貸成本、減少首套房貸的利率優(yōu)惠新一輪房地產(chǎn)調(diào)控劍指銀行信貸與成本提高。中國(guó)的住房金融體系是以銀行信貸為主的體系。監(jiān)管部門的一項(xiàng)估計(jì)顯示，來(lái)自銀行的貸款至少占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%?！皼](méi)有銀行的支持，多數(shù)樓盤都無(wú)法支撐。”一些來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域的代表委員坦言。一邊是“難以承受”的高房?jī)r(jià)，一邊是持續(xù)升溫的住房熱銷；一邊是開(kāi)發(fā)商抱怨貸款難，一邊是目不暇接的樓盤開(kāi)工與封頂；一邊是調(diào)控措施的頻頻出臺(tái)，一邊是商品房?jī)r(jià)格的飛速上漲一個(gè)時(shí)期發(fā)生在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一連串令人費(fèi)解的現(xiàn)象，為這一“坦言”提供了最好注腳。上世紀(jì)90年代，由于資金鏈斷裂導(dǎo)致的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅，使銀行背負(fù)巨額的呆壞賬，教訓(xùn)深刻。全國(guó)人大代表、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛松成認(rèn)為，當(dāng)前提高借貸成本的舉措，有助于從需求側(cè)管住房?jī)r(jià)。“其實(shí)，只要管住銀行，就可以管住房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格蒸蒸日上、場(chǎng)面欣欣向榮的現(xiàn)象就可以得到改變?！比珖?guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授郭松海說(shuō)。治標(biāo)：用“限購(gòu)韁繩”勒“房?jī)r(jià)烈馬”截至2月24日中午，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的35個(gè)城市中，包括北京、上海、天津在內(nèi)的20個(gè)城市已經(jīng)新出臺(tái)或調(diào)整了住房限購(gòu)措施，但仍有14個(gè)城市尚未出臺(tái)。當(dāng)天下午，姜偉新在全國(guó)保障性安居工程工作會(huì)議上對(duì)這些城市逐一進(jìn)行了點(diǎn)名，這在以往并不多見(jiàn)。限購(gòu)令這條“韁繩”能否勒住“房?jī)r(jià)烈馬”？“限購(gòu)措施直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金回籠放慢，甚至資金鏈條脫節(jié)，一些開(kāi)發(fā)商將因此遭到淘汰，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸作用直接。”全國(guó)人大代表、工商銀行(4.50,0.04,0.90%)河南分行行長(zhǎng)劉衛(wèi)星說(shuō)。統(tǒng)計(jì)顯示，受“限購(gòu)令”影響，北京市場(chǎng)網(wǎng)簽總量銳減，2月份不到1萬(wàn)套，相比1月份下調(diào)六成，創(chuàng)一年來(lái)月度新低。“購(gòu)房狂熱的萎縮，勢(shì)必帶來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)的趨緩?！比珖?guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明說(shuō)。目前的房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性跳水，但是，“穩(wěn)中有降”已被越來(lái)越多的代表委員視為2011年中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)鍵詞?！耙矐?yīng)看到，限購(gòu)畢竟是特殊時(shí)期的特殊之舉。亂世用重典，但其作用往往較多體現(xiàn)在治標(biāo)上?！比珖?guó)人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森認(rèn)為。治本：終結(jié)“土地財(cái)政”考驗(yàn)地方政府總額2.7萬(wàn)億元，同比增幅70.4%國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人年初披露的我國(guó)土地出讓金數(shù)據(jù)被一些代表委員反復(fù)引用?！巴恋刎?cái)政愈演愈烈的狀況，既是對(duì)地方政府理念與能力的一種考驗(yàn)，也直接關(guān)系房?jī)r(jià)走勢(shì)。”全國(guó)政協(xié)委員、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云說(shuō)。國(guó)家在新一輪調(diào)控中出臺(tái)一系列硬措施和硬約束治理“土地財(cái)政”頑疾，其中包括，各地土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露，這些措施在一些地方收效明顯，內(nèi)蒙古、吉林等省區(qū)提取的比例達(dá)20%；有一些省份并沒(méi)有達(dá)到要求?！案鞯匾袑?shí)做到應(yīng)提盡提，專款專用?！苯獋バ乱蟆Ｒ种品?jī)r(jià)的非理性上漲，最根本的還是要終結(jié)“土地財(cái)政”?！爱?dāng)前一味強(qiáng)調(diào)土地收入而不為居民的保障性住房建設(shè)提供資源，將背離群眾的根本利益?！比珖?guó)人大代表、貴州銅仁地委書(shū)記廖國(guó)勛認(rèn)為。代表委員在接受采訪中普遍認(rèn)為，“土地財(cái)政”不可持續(xù)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康委員則指出，隨著調(diào)控措施的執(zhí)行，中央和地方政府在事權(quán)、稅權(quán)分配上會(huì)更加合理，抬高地價(jià)增加土地出讓收入等地方政府的短期行為將逐步消除，地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴將逐步減小。“作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，重拳調(diào)控絕不是打壓房地產(chǎn)，更不是要讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大起大落，而是希望其能保持平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，造福百姓?！比珖?guó)人大代表、鄭州市市長(zhǎng)趙建才的話在代表委員中引起共鳴。房產(chǎn)稅：地方政府：限令圍剿房?jī)r(jià)，戰(zhàn)果如何？房?jī)r(jià)作祟，地方政府的“土地財(cái)政”暗中支撐，人民日?qǐng)?bào)于去年末載文批評(píng)：土地財(cái)政不可持續(xù)，文章指出：“土地財(cái)政”是高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)?，“土地?cái)政”不除，房?jī)r(jià)下不來(lái)。今年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布史上最嚴(yán)厲的國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會(huì)公布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。兩會(huì)中，溫總理提出“三管齊下治理房?jī)r(jià)，地方政府將負(fù)主要責(zé)任”。今年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布史上最嚴(yán)厲的國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，要求各地方政府在一季度前向社會(huì)公布當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。 2011年3月29日，離這一大限還有一周，全國(guó)目前只有近40個(gè)城市公布了自己今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。而已公布的調(diào)控目標(biāo)中未見(jiàn)降字絕大多數(shù)城市將當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)漲幅定在10%左右。其中，漲幅最小的是位于欠發(fā)達(dá)地區(qū)的蘭州。該地允許2011年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)9%。這些已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)所限定的均是房?jī)r(jià)的上漲幅度，卻只字未提降低房?jī)r(jià)。對(duì)此復(fù)旦大學(xué)住房政策中心執(zhí)行主任陳杰則表示，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)很容易變成數(shù)字游戲。 房?jī)r(jià)：理論上的降，事實(shí)上的漲住建部部長(zhǎng)姜偉新表示：接受媒體采訪時(shí)表示，樓市調(diào)控是長(zhǎng)期性的，時(shí)刻準(zhǔn)備出臺(tái)下一步樓市調(diào)控政策。政策調(diào)控的高強(qiáng)力度，加上保障房建設(shè)的增加，使得開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)今年樓市走勢(shì)不樂(lè)觀。第一季度成交量銳減已開(kāi)始帶動(dòng)樓價(jià)進(jìn)入“下降通道”，如果這一輪的樓市促銷沒(méi)有帶來(lái)積極的市場(chǎng)反應(yīng)，第二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)單位面積樓價(jià)下降的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，專家預(yù)計(jì)，樓價(jià)下滑的幅度會(huì)很小。事實(shí)上，早在幾個(gè)月前，一線城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放慢了樓盤施工的進(jìn)度，加之商業(yè)房用地較少，開(kāi)發(fā)商并不急于采取大幅度降價(jià)來(lái)促銷樓盤。因此，一線樓市處于政策高強(qiáng)壓力與剛需兩股力量的博弈，預(yù)計(jì)今年的樓價(jià)走向會(huì)有起有伏。地產(chǎn)商在二、三線城市突圍已出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)的城市，普遍沿用的是當(dāng)?shù)谿DP和人均收入增幅作為參照。在地方GDP紛紛“超十”的情況下，近年房?jī)r(jià)漲幅較慢的城市今年反倒可以允許更寬松的漲幅。 另一方面，盡管樓市調(diào)控政策不斷加碼，但開(kāi)發(fā)商仍然看好二三線城市的剛性需求。 國(guó)務(wù)院多次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于未如期公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市，將對(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。事實(shí)上，仍然按兵不動(dòng)的一線城市，才是此次調(diào)控的關(guān)鍵和難點(diǎn)。目前，在36個(gè)已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市中，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)一欄卻還只出現(xiàn)了5個(gè)省會(huì)城市的身影。北京、廣州、上海、深圳等地仍然對(duì)調(diào)控目標(biāo)三緘其口。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月，上述四地房?jī)r(jià)環(huán)比、同比仍然在持續(xù)上漲?！岸€城市樓市泡沫不明顯，可以直接參考GDP增幅作為調(diào)控目標(biāo)。但一線城市控制房?jī)r(jià)漲幅的壓力更大，需要考量因素會(huì)更多更復(fù)雜?！敝袊?guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)稍晚出臺(tái)是正常的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些要考慮的復(fù)雜因素包括，在房地產(chǎn)投資占到總投資1/4的情況下，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的設(shè)定是否會(huì)抑制短期內(nèi)房地產(chǎn)投資，從而導(dǎo)致GDP增速下滑。今年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%。其中，住宅投資3014億元，增