上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.ppt

上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一階段資料匯報(bào) 鑒于此次出稿時(shí)間較為緊迫 我們只能截取上世紀(jì)90年代 2005 2008年等上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的 時(shí)點(diǎn)橫截面 進(jìn)行分別描述 而更為重要的時(shí)段發(fā)展趨勢(shì)分析和房產(chǎn)與地產(chǎn)市場(chǎng)的交叉對(duì)比分析等工作 將在下一階段繼續(xù)深化研究 同時(shí)本次匯報(bào)未涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的 板塊格局 和 環(huán)線分布 等空間布局問題 該問題也將在下一階段工作中做研究分析 研究方法 通過對(duì)2005年至2009年3月上海整體 各區(qū)縣及各環(huán)線中房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅 普通住宅和別墅 商業(yè) 寫字樓的供應(yīng)量 成交量 租售價(jià)格 空置率等縱向市場(chǎng)分析 找出上海近幾年房地產(chǎn)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 空間結(jié)構(gòu) 價(jià)格和租金水平的發(fā)展變化軌跡 特點(diǎn)和差異 并對(duì)并未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅 商業(yè) 寫字樓的發(fā)展進(jìn)行預(yù)判 通過對(duì)2005年至2009年3月上海整體 各區(qū)縣及環(huán)線中住宅 商業(yè) 辦公 綜合用地的供應(yīng)及成交量的分析 找出上海近幾年土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀 同時(shí)通過與房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅 商業(yè) 寫字樓物業(yè)的橫向?qū)Ρ?分析近幾年上海及各區(qū)縣土地與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利用狀況 主要研究方法將借鑒和參考福州總規(guī)中用到的數(shù)據(jù)分析模型 個(gè)案一通過以TOD模式分析05年3月 06年7月的上海別墅短期市場(chǎng)的發(fā)展 探討上海別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間 個(gè)案二通過上海1998年與2009年3月辦公樓市場(chǎng)的對(duì)比分析 以及上海20世紀(jì)后期到21世紀(jì)初期中寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)分析 個(gè)案分析 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 上海市土地市場(chǎng)分析 個(gè)案分析 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 住宅 辦公 商業(yè) 住宅 供求綜述 02 08年住宅市場(chǎng)供求關(guān)系整體走勢(shì) 2008年全年 上海商品住宅市場(chǎng)并未受前一年土地出讓量的明顯增加 土地的相繼開發(fā)而大肆放量 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積為1269萬平方米 環(huán)比下降8 97 同期 全年預(yù)售成交面積為897萬平方米 僅有上年的四成水平 供求比與2005年基本持平 均為1 4左右 市場(chǎng)存在40 的需求缺口 整體處于明顯的供大于求局面 綜合來看 2008年的商品住宅供求水平創(chuàng)造了2002年來本輪房地產(chǎn)周期的最低點(diǎn) 市場(chǎng)也未能如2005年第一次市場(chǎng)低谷時(shí)那樣 在緩過 政策組合拳 后 擺脫量縮價(jià)平局面而仍未出現(xiàn)全面復(fù)蘇 房地產(chǎn)已然開始回落 住宅 供求綜述 08年月走勢(shì) 供應(yīng)穩(wěn)定 需求前十月趨減 后兩月顯現(xiàn)回暖跡象 從各月的供求關(guān)系看 市場(chǎng)供應(yīng)量大體保持穩(wěn)定 基本維持在每月100萬平方米左右 僅有4 8月不足80萬平方米 而單月成交量中 1月為分水嶺 由上年130萬平方米以上的單月水平驟降到不足90萬平方米 繼而全年走出一波連續(xù)10個(gè)月的 陰線 其中9 10兩月更是跌入40多萬平方米的歷史最低水平 而直到11月才開始觸底反彈 12月底基本恢復(fù)到1月的水平 但與上年月均130萬平方米相比 仍有明顯差距 此次回暖跡象主因是受新政多重促銷購(gòu)房利好拉動(dòng) 是否是市場(chǎng)的全面復(fù)蘇仍需較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)表現(xiàn)來驗(yàn)證 住宅 供應(yīng)分析 商品公寓 總量減兩成 中心城區(qū)比重減7 浦東松江分為城郊之首 2008年 上海中心城區(qū)的商品公寓新增供應(yīng)比上年下降7個(gè)百分點(diǎn) 其中浦東表現(xiàn)最穩(wěn)定 名列各區(qū)之首 占到總比重的16 6 月均新增14萬平方米 寶山 閔行兩區(qū)各占10 左右 郊區(qū)供應(yīng)比重明顯增加 除松江仍然領(lǐng)跑 占到總比重的12 9 南匯和嘉定兩區(qū)受軌交規(guī)劃預(yù)期利好影響 并在前期美林小城和海上五月花的口碑帶動(dòng)下 提升了區(qū)域形象 區(qū)域供應(yīng)明顯放量 從而提升郊區(qū)整體比重 別墅 總量環(huán)比不降反升 松江供應(yīng)比重最大 與整體供應(yīng)驟減趨勢(shì)相反的是 2008年上海別墅新增供應(yīng)量不降反升 達(dá)到238萬平方米 比2007年的167萬平方米增加四成 其中 松江單區(qū)供應(yīng)比重就達(dá)到總量的1 4 這與佘山別墅區(qū)和莘閔別墅區(qū)供應(yīng) 井噴 有直接關(guān)系 中心城區(qū)中 浦東新增供應(yīng)面積最大 而閔行新增樓盤數(shù)最多 主要是經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品 浦東2008年的代表別墅盤為金地系的未未來和灣流域 閔行分布較散 形態(tài)較豐富 代表樓盤為萬科燕南園 南郊別墅和一品漫城 住宅 成交分析 整體成交量 各區(qū)商品住宅急劇萎縮 別墅縮幅略小于公寓 住宅 成交分析 2008年 上海商品住宅成交低迷 環(huán)比驟減五成 三大成交大戶浦東 寶山和閔行雖然仍占據(jù)城區(qū)前三甲 但月均成交量均不足10萬平方米 與往年相比驟減四成 郊區(qū)中 松江成交水平明顯高于其他各區(qū) 月均成交13萬平方米 由于軌道交通9號(hào)線最受益地區(qū) 即大學(xué)城和九亭兩個(gè)熱點(diǎn)板塊的支撐 受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小 別墅市場(chǎng)方面 全年成交134萬平方米 為上年的一半 城區(qū)中閔行別墅成交比重最大 主要分布在江川 顓橋 馬橋板塊 而郊區(qū)中 松江別墅比重仍然最大 集中在新橋和九亭這兩個(gè)板塊 尤其是新橋所在的莘閔 新閔 別墅區(qū) 代表樓盤主要有白馬花園 達(dá)安圣芭芭拉 沿海麗水馨庭和心 易墅 成交情況較好 環(huán)線成交量 環(huán)比2007年 內(nèi)環(huán)內(nèi)減幅最大 郊環(huán)外最小 住宅 成交分析 相比2007年 各環(huán)線成交量均出現(xiàn)不同程度縮量 其中減幅最大的是內(nèi)環(huán)內(nèi) 成交量?jī)H為上年的今1 3 減幅最小的是郊環(huán)外 也驟減了四成 內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域以高檔公寓為主 此類產(chǎn)品市場(chǎng)需求減少一方面是因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)可供地塊數(shù)量減少 開發(fā)量降低 由往年的多點(diǎn)開花轉(zhuǎn)變?yōu)槠謻|和閘北兩區(qū)為主的格局 需求選擇面變小 另一方面是市場(chǎng)發(fā)展因素影響 上年房?jī)r(jià)的高漲透支了2008年的潛力 高端公寓本就具有投資屬性 升值預(yù)期改變后 需求減少 而郊環(huán)外則集聚了大量剛性需求 軌道交通延伸和規(guī)劃預(yù)期的地區(qū)能保持較穩(wěn)定的需求 而真正驟減的區(qū)域是城市化進(jìn)程中的非軌交受惠區(qū) 由于需求局限在區(qū)域客源 受市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)較明顯 住宅 成交分析 環(huán)線成交比重 外郊環(huán)超總量五成 郊環(huán)外增加最快 從各環(huán)成交比重變化看 需求釋放伴隨土地開發(fā)的外擴(kuò)而呈現(xiàn)明顯的遠(yuǎn)郊化趨勢(shì) 內(nèi)環(huán)內(nèi) 內(nèi)中環(huán)比重逐年遞減 尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)成交比重減少最為明顯 中外環(huán)比重大致保持穩(wěn)定 而外郊環(huán)和郊環(huán)外則保持逐年遞增 其中外郊環(huán)2008年成交比重突破全市的50 郊環(huán)外由于土地開發(fā)量最充足 得益于城市化進(jìn)程的逐步普及 需求比重增加最明顯 住宅 成交分析 成交套均面積 公寓 聯(lián)排別墅套型趨緊湊 獨(dú)棟別墅更寬敞 從歷年套均成交面積來看 2008年商品公寓套均面積達(dá)到近四年來最低 為106 5平方米 比上年減少近10個(gè)平方米 與2005年宏觀調(diào)控后市場(chǎng)水平相近 這相當(dāng)于每套減少一個(gè)次臥 居住面積的普遍精簡(jiǎn)一方面是 7090 新政執(zhí)行以來整體供應(yīng)格局所帶來的變化造成 一方面是需求結(jié)構(gòu)的改變 剛性需求為主導(dǎo) 改善性需求大多持幣觀望 獨(dú)棟別墅套均面積略有增長(zhǎng) 維持在350平方米左右 與2006年的水平相當(dāng) 2008年成交的獨(dú)棟別墅多位于佘山 朱家角和顓橋等板塊 前幾年審批通過的獨(dú)棟別墅存地 由于土地清查的催使 有一定程度的激活 與城市別墅相比 郊區(qū)獨(dú)棟別墅用地指標(biāo)較寬松 單套面積也較大 聯(lián)排別墅面積趨于經(jīng)濟(jì)化 由217平方米下降到210平方米 由于聯(lián)排別墅同公寓一樣也受用地指標(biāo)限制 一批項(xiàng)目刻意壓縮聯(lián)排套型面積 增多供應(yīng)套數(shù) 市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了類似龍湖燕南山的拼接式聯(lián)排 導(dǎo)致套均面積的下降 注 2005年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 住宅 成交價(jià)格分析 歷年成交均價(jià) 均價(jià)仍全面上漲 獨(dú)墅漲幅最大 注 2005年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 2008年上海三種住宅物業(yè)成交均價(jià)均呈現(xiàn)上漲 其中獨(dú)棟別墅漲幅最大 達(dá)到28 000元 平方米 其次是聯(lián)排別墅 均價(jià)突破15000元 平方米 公寓均價(jià)為12643元 平方米 也比上年均價(jià)有明顯上漲 2008年樓市成交低迷 讓利促銷眾多 多個(gè)樓盤價(jià)格松動(dòng) 但受結(jié)構(gòu)性因素影響 整體均價(jià)仍上漲 其中獨(dú)棟別墅漲幅最大是由于2007年全線熱銷 一批往年滯銷的老盤也隨之去化 如奉賢南橋 金山朱涇等地區(qū) 而2008年市場(chǎng)低迷 需求主要集中在品質(zhì)別墅盤所造成 住宅 成交價(jià)格分析 月成交均價(jià) 2008年房?jī)r(jià)陡升后回落 但仍明顯高于2007年下半年 近兩年 單月成交均價(jià)呈現(xiàn)三個(gè)發(fā)展階段 2007年下半年 尤其是8月起 房?jī)r(jià)開始了一波明顯的上漲 單價(jià)由年初的9400元 平方米上竄至年底的11700元 平方米 漲幅達(dá)到兩成 并且持續(xù)到2008年2月 第二階段 伴隨著年初成交量的驟減 市場(chǎng)陷入高潮后的低迷 3月在拐點(diǎn)論出臺(tái)后 萬科進(jìn)行了一次偽降價(jià) 使得市場(chǎng)連鎖反應(yīng)而出現(xiàn)短暫的回暖 價(jià)格又一次因量的回升而上漲 期間4月和7月分別因御翠豪庭 翠湖天地嘉苑等豪宅紛紛借機(jī)出貨 超高單價(jià)拉動(dòng)樓市出現(xiàn)兩次明顯的極點(diǎn) 而正也恰恰是市場(chǎng)信心嚴(yán)重受挫的開始 第三階段 金融危機(jī)爆發(fā) 豪宅成交受挫 樓市全面陷入量?jī)r(jià)齊跌 打折促銷真正啟動(dòng) 剛需完全接管樓市 因此一些打折現(xiàn)象多 幅度大的成熟板塊成為樓市主力 導(dǎo)致價(jià)格回調(diào) 卻仍明顯高于上年下半年樓市全面開花時(shí)的均價(jià)的現(xiàn)象 住宅 成交價(jià)格分析 環(huán)線價(jià)格 均價(jià)逐年遞增 內(nèi)環(huán)內(nèi)漲幅最大 郊環(huán)外最小 注 2005年數(shù)據(jù)含動(dòng)遷配套房 四年來 各環(huán)線成交均價(jià)逐年遞增 2008年內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)接近3萬元 平方米 環(huán)比2007年 漲幅為各環(huán)線最大 郊環(huán)外漲幅最小 也上漲到6500元 平方米 內(nèi)環(huán)內(nèi)漲幅最大 是由于整體成交量小 年中后有一批高檔住宅打折拋售 造成集中成交拉升了價(jià)格 郊環(huán)外則是因?yàn)閰^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力較差 一些新興城鎮(zhèn)本身對(duì)本地客源的依賴性較強(qiáng) 而區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的加工制造業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大 購(gòu)買力的下降不能再支撐當(dāng)?shù)氐闹袡n品質(zhì)房 成交的多為中低檔公寓 住宅 09年預(yù)測(cè) 09年預(yù)測(cè) 整體走勢(shì) 量?jī)r(jià)將較全國(guó)更穩(wěn)定 房?jī)r(jià)大幅下滑可能性不大 2009年由于上海城市的國(guó)際化屬性 世博會(huì)的預(yù)期 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào) 相比全國(guó)其他城市會(huì)顯得更穩(wěn)定 短期內(nèi)的市場(chǎng)波動(dòng)和金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣 并不能左右未來房地產(chǎn)的良好形勢(shì) 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng) 促就業(yè) 扶正房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支柱的地位后 市場(chǎng)必能繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展 供求結(jié)構(gòu) 保障性住房占總開工量45 中低檔商品住宅將受沖擊 2009年新開工住房面積約1800萬平方米 竣工面積約2200萬平方米 其中新建 配建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房新開建400萬平方米 配套商品房400萬平方米 二者合計(jì)約占到新開工住房面積的45 這些住房的建筑面積以60平方米左右的二房為主 因此 未來經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將對(duì)中低檔商品住宅尤其是90平方米以下的銷售形成一定沖擊 雖然保障性住房主要影響低收入的剛性需求客戶 對(duì)改善型需求影響不大 但由于未來90平方米以下的住宅比重將逐步達(dá)到70 將對(duì)目前僅存的剛性需求實(shí)現(xiàn)較明顯的分流 價(jià)格 經(jīng)濟(jì)適用房大量入市 中低檔房?jī)r(jià)可能逐波式下調(diào) 據(jù)計(jì)劃 2009年經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在徐匯華涇 寶山顧村 南匯航頭 閔行浦江 松江泗涇和青浦華新等基地 另外 浦東新區(qū)特別要求陸家嘴 張江 外高橋和金橋四大國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 各自收購(gòu)幾十萬平方米的商品住宅 用于經(jīng)濟(jì)適用房 動(dòng)遷配套房及人才公寓 經(jīng)濟(jì)適用房的大量上市能同時(shí)解決一批剛性需求 也必然將使得這些區(qū)域的中低檔商品住宅價(jià)格首先受到?jīng)_擊而被迫下調(diào) 住宅 成交價(jià)格分析 09年預(yù)測(cè) 熱點(diǎn)板塊 三林 周康 川沙 新江灣城 三林板塊的潛力為世博概念 該板塊是離世博會(huì)園區(qū)距離最近的區(qū)域之一 受世博會(huì)基礎(chǔ)配套完工在即的預(yù)期 品牌開發(fā)商如萬科的兩年塑造 區(qū)域內(nèi)聚集了眾多的人氣 也讓購(gòu)房者接受了同區(qū)不同盤 好房賣好價(jià)的理念 周康和川沙的潛力為迪斯尼和軌交預(yù)期 周康是上海東部居住人口的導(dǎo)入?yún)^(qū) 是政府大力扶持的板塊 軌道交通11號(hào)線即將開通 又毗鄰迪斯尼落址所在地 而川沙未來將直接受迪斯尼利好拉動(dòng) 未來旅游業(yè)將帶動(dòng)酒店 購(gòu)物等相關(guān)產(chǎn)業(yè) 區(qū)域價(jià)值能得到提升 區(qū)域房?jī)r(jià)有望走出一波逆市行情 新江灣城受軌道交通10號(hào)線預(yù)期 2010年通車后 將使得區(qū)域成為最大受益者 原生態(tài)濕地的價(jià)值將被更高的認(rèn)同 近幾年該區(qū)域品牌開發(fā)商和未來美資企業(yè)的集中開發(fā)將能使得區(qū)域檔次更為提高 辦公樓 2008年全年辦公物業(yè)市場(chǎng)也受樓市場(chǎng)不景氣影響 在全球金融危機(jī)爆發(fā)后 西方國(guó)家大多陷入衰退 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也大受牽連 眾多跨國(guó)企業(yè)以裁員和擱置擴(kuò)張計(jì)劃等方式來度過這一困難時(shí)期 租賃市場(chǎng)租金下調(diào) 空置上升 銷售市場(chǎng)供應(yīng)激增 成交卻明顯減少 市場(chǎng)也一如商品住宅市場(chǎng)一樣 走出一波向下的行情 這也是辦公樓市場(chǎng)自2002年穩(wěn)固向上趨勢(shì)中的首次低谷 同時(shí) 乙級(jí)寫字樓和園區(qū)辦公則因較低的租金和愈加成熟的配套誕生了較大的機(jī)會(huì) 08年下半年后 直接導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于市中心辦公樓尤其是甲級(jí)寫字樓的需求減少 這部分需求開始考慮選擇市中心區(qū)域以外的商務(wù)園區(qū)以節(jié)約開支 特征一 甲級(jí)寫字樓集中入市租賃量減價(jià)平 2008年 越洋廣場(chǎng) 環(huán)球金融中心 華旭國(guó)際廣場(chǎng)等80余萬平米高檔物業(yè)陸續(xù)投放市場(chǎng) 使得辦公樓供應(yīng)出現(xiàn) 井噴 其中僅環(huán)球金融中心就為帶來23萬平米的供應(yīng)量 一改之前供不應(yīng)求的上海甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng) 但下半年 08年起 金融海嘯的巨浪之下 以環(huán)球金融中心高盛證券因金融危機(jī)退租為代表 高檔寫字樓租金開始調(diào)低 市場(chǎng)經(jīng)歷明顯的波動(dòng)下挫 其中甲級(jí)寫字樓11月平均租金為9 56元 天 與7月最高點(diǎn)的10 67元 天相比 降幅為10 4 特征二 經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻外商投資趨冷 與2007年寫字樓的高額投資量相比 08年外資寫字樓收購(gòu)案明顯減少 包括5月間李嘉誠(chéng)旗下的香港上市公司 和記港陸 以44 38億元人民幣將其位于上海長(zhǎng)樂路的 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng) 出售給美國(guó)投資基金 亞太置地 旗下公司 HawkwindInvestmentsLimited 另外一樁長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng) 包括商業(yè)裙房與部分辦公綜合樓 收購(gòu)案 自6月傳聞起 最終于10月間塵埃落定 黑石以低于原擬價(jià)1億元左右的5 367億元人民幣獲得這一項(xiàng)目公司95 的股權(quán) 而原先盛傳的大型商業(yè)廣場(chǎng) 仲盛商業(yè)廣場(chǎng)收購(gòu)案等上半年傳言的外資收購(gòu)項(xiàng)目最終均告擱淺 市場(chǎng)綜述和特征 辦公樓 供求關(guān)系 年度供求 供應(yīng)猛增 成交驟減 需求缺口為四年來最大 2008年 上海辦公樓銷售市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)明顯增加 達(dá)到169 95萬平方米 是2002年來的最大值 環(huán)比上年增加16 96 全年共計(jì)發(fā)放辦公物業(yè)預(yù)售許可證116張 共計(jì)106個(gè)項(xiàng)目 同時(shí) 全年預(yù)售成交面積為124 36萬平方米 環(huán)比上年減少27 1 共計(jì)成交辦公物業(yè)10820套 環(huán)比下降36 39 表明辦公樓物業(yè)成交單套面積增大 全市供求比為1 37 1 一改上年供不應(yīng)求的局面 需求缺口達(dá)到近四成 金融危機(jī)對(duì)于市場(chǎng)需求的打擊顯現(xiàn) 月度供求 上半年供求較平穩(wěn) 下半年供應(yīng)井噴成交小幅下降 辦公樓 供求關(guān)系 從2008年單月走勢(shì)看 整體辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的兩極分化 上半年除1月份外 其他各月供求關(guān)系均比較均衡 而下半年起受金融危機(jī)影響擴(kuò)大 供應(yīng)量持續(xù)增加 相對(duì)應(yīng)的成交量受到一定程度制約 由上半年平均月成交11萬平方米下降到8萬平方米 成交縮量明顯 全年單月平均供應(yīng)量17萬平方米 遠(yuǎn)高于往年的13萬平米 由于辦公市場(chǎng)受租賃市場(chǎng)租金下調(diào)和空置上升影響 開發(fā)單位為規(guī)避日后不確定的市場(chǎng)情況 而采取了盡早上市策略 區(qū)域分布 郊區(qū)放量小于城區(qū) 普陀虹口分為供求 單價(jià)全市之最 辦公樓 供求關(guān)系 2008年 中心城區(qū)中普陀供應(yīng)和成交量為全市之首 共推出40萬平方米 成交20萬平方米 成交均價(jià)最高的是虹口 主要憑借中信廣場(chǎng)的高單價(jià)拉動(dòng) 單價(jià)接近37000元 平方米 郊區(qū)中嘉定和松江分別為供求最大區(qū)和成交均價(jià)最高區(qū) 觀察2008年整體供應(yīng)格局 中心城區(qū)乙級(jí)寫字樓依然是供應(yīng)主力 增幅明顯 而近郊和遠(yuǎn)郊雖也呈現(xiàn)小幅增加 但增幅小于中心城區(qū) 辦公樓 價(jià)格水平 年度均價(jià) 成交偏向中心城區(qū) 均價(jià)高幅上調(diào)逼近18000元大關(guān) 從全年平均成交價(jià)格看 2008年辦公物業(yè)成交均價(jià)為18 128元 平方米 環(huán)比上年的15 105元 平方米 上漲近兩成 這是10年來的最大漲幅 價(jià)格的大幅上漲表面上似乎反應(yīng)辦公樓市場(chǎng)趨向繁榮 但從成交具體情況深入分析 08年辦公樓市場(chǎng)成交冷熱不均 需求完全偏向中心城區(qū) 成交量排名靠前的樓盤集中在虹口北外灘 普陀長(zhǎng)壽路等地段 成交結(jié)構(gòu)的變化催生了整體辦公市場(chǎng)的價(jià)格攀高 辦公樓 09年預(yù)測(cè) 2009年 在繼續(xù)消化2008年下半年供應(yīng)存量的壓力下 上海寫字樓市場(chǎng)新增面積預(yù)計(jì)還基本與08年持平 而世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境難以在2 3年內(nèi)改善 因此明年辦公樓市場(chǎng)供求關(guān)系難得到改善 價(jià)格也可能繼續(xù)下調(diào) 一批郊區(qū)銷售型寫字樓可能改售為租 培育市場(chǎng) 尤其是園區(qū)辦公物業(yè) 租賃將是其未來的一個(gè)吸引市區(qū)客的機(jī)遇 針對(duì)當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)遭遇的尷尬局面 上海市政府在2008年11月已出臺(tái)了刺激經(jīng)濟(jì)的八大措施 其中關(guān)于辦公樓市場(chǎng)的是包括了重點(diǎn)推進(jìn)商辦樓宇等利好政策 即寫字樓建設(shè)也為上海擴(kuò)大內(nèi)需舉措之一 同時(shí)在全球經(jīng)濟(jì)下滑中 跨國(guó)公司對(duì)中國(guó)這一世界工廠的重視程度不會(huì)大減 這兩個(gè)利好有望防止辦公樓市場(chǎng)需求的進(jìn)一步萎縮 商業(yè) 市場(chǎng)綜述 全年形勢(shì) 遠(yuǎn)郊化與商業(yè)開發(fā)不同步 郊區(qū)商業(yè)受挫 2008年商業(yè)物業(yè)受遠(yuǎn)郊化和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)雙重影響 供應(yīng)繼續(xù)放量 成交極度疲軟 在 十一五 規(guī)劃出臺(tái)后 上海各郊區(qū)也相繼對(duì)未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局進(jìn)行了制定 商業(yè)從2006年開始正式步入遠(yuǎn)郊化時(shí)代 遠(yuǎn)郊住宅大量開發(fā) 依靠軌道交通的建設(shè)和規(guī)劃 如嘉定 松江 南匯 青浦和奉賢 導(dǎo)入了大量的人口 形成了較成熟的居住氛圍 但由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)律決定了商業(yè)氛圍要遠(yuǎn)滯后于住宅 投資價(jià)值短期內(nèi)難以判斷 大量遠(yuǎn)郊商業(yè)銷售不暢 伴隨著2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化 郊區(qū)商貿(mào)業(yè)受到近一步?jīng)_擊 首當(dāng)其沖的是郊區(qū)專業(yè)市場(chǎng) 社區(qū)商鋪的成交 同時(shí) 因?yàn)榻鹑谖C(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)的影響力凸現(xiàn) 失業(yè) 降薪等風(fēng)險(xiǎn)的增加導(dǎo)致消費(fèi)者信心明顯不足 中心城區(qū)部分地區(qū)的租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了空鋪增多 轉(zhuǎn)讓頻率增高現(xiàn)象 從而影響整體銷售市場(chǎng)的信心 商業(yè) 市場(chǎng)綜述 八大商圈新動(dòng)態(tài) 受沖擊較小 業(yè)態(tài)逐步升級(jí) 2008年上海市區(qū)商圈升級(jí)步伐依舊 徐家匯商圈中 徐家匯太平洋百貨更新了45 左右的品牌 消費(fèi)檔次調(diào)高約20 港匯廣場(chǎng)升級(jí)國(guó)際一線品牌 虹橋商圈08年新增了虹橋天都 泓鑫國(guó)際廣場(chǎng)以及匯金百貨天山店等約17萬平米的商業(yè)面積 南京西路商圈的金鷹廣場(chǎng)5月歇業(yè)準(zhǔn)備調(diào)高品牌檔次 同時(shí) 鴻翔百貨也在10月初迎來了英國(guó)瑪莎百貨的開業(yè) 未來越洋廣場(chǎng) 嘉里中心二期 協(xié)和城二期 大中里等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的落成均揭示南京西路商圈的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí) 淮海路商圈則云集了眾多大牌旗艦新店 豫園商圈的角色則逐步由小商品集聚地向多元化商業(yè)中心的轉(zhuǎn)變 商業(yè) 供求關(guān)系 年度供求 波動(dòng)大于辦公市場(chǎng) 供應(yīng)放量 成交驟減四成 2008年上海市共計(jì)發(fā)放商業(yè)物業(yè)預(yù)售許可證414張 批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)物業(yè)總面積達(dá)247 8萬平方米 環(huán)比增加6 65 預(yù)售成交面積大幅縮量到上年的六成 僅為140 35萬平方米 為四年來最低 成交商業(yè)物業(yè)總計(jì)14831套 成交單套面積比上年有所增大 全年供求比為1 77 1 商業(yè)物業(yè)在2005年開始遠(yuǎn)郊化趨勢(shì)后 供大于求趨勢(shì)明顯 2008年更是達(dá)到新高 需求缺口接近八成 商業(yè) 供求關(guān)系 月度供求 單月成交全年低迷 供應(yīng)持續(xù)性井噴 從2008年單月成交走勢(shì)看 整體商業(yè)物業(yè)從年初就陷入低迷 單月成交量均維持在11萬平方米 金融危機(jī)爆發(fā)前后差異化不明顯 而供應(yīng)量則是呈現(xiàn)放量 尤其是在年初和年尾實(shí)現(xiàn)了 井噴 其中年初是世博項(xiàng)目三林世博家園商業(yè)的大量上市 而年底是奉賢上海南方國(guó)際廣場(chǎng) 浦東張江的世和商務(wù)中心上市造成 商業(yè) 供求關(guān)系 區(qū)域分布 郊區(qū)滯銷明顯 浦東需求缺口最大 2008年 供應(yīng)郊區(qū)化趨勢(shì)明顯 中心城區(qū)僅占總供應(yīng)量的35 5 而成交比重卻有42 成交情況較郊區(qū)穩(wěn)定 浦東為中心城區(qū)供應(yīng)最大區(qū) 也是需求缺口最大區(qū) 推出30萬平方米 成交僅13萬 寶山為成交最大區(qū) 主要由淞南高境的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目拉動(dòng) 郊區(qū)中 奉賢為供應(yīng) 成交最大區(qū) 主因是上海箱包城和上海玫瑰園商貿(mào)城這兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的集中上市和熱銷 但總體而言 郊區(qū)商業(yè)除了專業(yè)市場(chǎng)和個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目 均顯得很低迷 商業(yè) 價(jià)格水平 半年度均價(jià) 價(jià)格震蕩上行 2008年下半年接近12000元 商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì) 從上年下半年的10 227元 平方米上漲到2008年下半年的11 958元 平方米 同比上漲16 9 環(huán)比上漲4 5 結(jié)合成交結(jié)構(gòu)來看 郊區(qū)成交比重明顯小于供應(yīng)比重 不斷上漲的趨勢(shì)是由于成交逐步釋放在中心城區(qū) 尤其是下半年金融危機(jī)以來 遠(yuǎn)郊專業(yè)市場(chǎng)成交開始停滯 僅有中心城區(qū)的重點(diǎn)市政工程附近的商業(yè) 如世博 迪斯尼附近才能有穩(wěn)定成交 商業(yè) 09預(yù)測(cè) 2009年 由于土地出讓量減少 住宅開工量下降 商業(yè)市場(chǎng)的新增物業(yè)面積預(yù)計(jì)比08年出現(xiàn)一定回落 銷售形勢(shì)將因2008年需求缺口的巨大而繼續(xù)呈現(xiàn) 外冷內(nèi)溫 的城郊特質(zhì) 從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象增多 有利的一面是 國(guó)家明年的調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)是刺激居民的消費(fèi)欲 提振內(nèi)需 政府又在近期出臺(tái)了政策加快外商投資房地產(chǎn)審批節(jié)奏 一直以來嚴(yán)格的限外政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象 加上國(guó)內(nèi)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊小于國(guó)外 一些國(guó)外品牌必將積極拓展業(yè)務(wù) 保持其品牌的市場(chǎng)份額 彌補(bǔ)它們?cè)趪?guó)外市場(chǎng)的損失 因此 市區(qū)租賃市場(chǎng)會(huì)顯得活躍 從而帶動(dòng)中心城區(qū)銷售市場(chǎng)的信心恢復(fù) 保持商業(yè)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展 同時(shí) 世博效應(yīng)以及交通基礎(chǔ)設(shè)施快速建設(shè) 將使得商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 業(yè)態(tài)配套等逐步成熟 上海市土地市場(chǎng)分析 我公司對(duì)上海土地市場(chǎng)資料比福州資料更全面規(guī)范 但由于時(shí)間較為緊迫 數(shù)據(jù)量大整理尚未完成 其分析方法將延用福州土地市場(chǎng)分析的辦法和模型 個(gè)案分析 上海2005年3月至2006年7月別墅市場(chǎng)分析 上海98年與09年寫字樓市場(chǎng)對(duì)比分析 別墅市場(chǎng)分析 研究方法 第一層 從市場(chǎng)供求關(guān)系中供應(yīng)量和去化率等指標(biāo)以及上海社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面兩大層面進(jìn)行分析 找出上海聯(lián)體別墅的現(xiàn)狀 第二層 通過從TOD發(fā)展模式探討上海聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從而對(duì)上海聯(lián)體別墅市場(chǎng)區(qū)塊的劃分 以及對(duì)不同區(qū)塊聯(lián)體別墅供應(yīng)及去化分析 探討聯(lián)體別墅的未來市場(chǎng)發(fā)展空間 注 該報(bào)告較為早期 僅分析到別墅市場(chǎng)片斷 別墅總體資料尚在整理 后期的整體別墅市場(chǎng)分析可延用此類方法 整體分析將更為完善 第一層面市場(chǎng)分析 從市場(chǎng)供求關(guān)系探討聯(lián)體別墅發(fā)展趨勢(shì) 06年1月至06年7月聯(lián)體別墅供應(yīng)量分析 從聯(lián)排別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量來看 已經(jīng)呈現(xiàn)供大于求的跡象 如不考慮新增供應(yīng)量 僅剩余的6925套 按現(xiàn)在的銷售速度 還要1年多才能消化 從聯(lián)排別墅的分布來看 以松江新城及松江新橋板塊最為集中 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈 其他板塊受波動(dòng)較小 從宏觀及政策調(diào)控來看 聯(lián)體別墅將會(huì)放量 后市的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇 價(jià)格總體是穩(wěn)中有降 個(gè)案因區(qū)位 產(chǎn)品品質(zhì) 配套而有升值可能 數(shù)據(jù)來源 佑威系統(tǒng) 別墅市場(chǎng)分析 在銷聯(lián)體別墅的分布分析 2007年中國(guó) 入世 將全面放開 入世 對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大 尤其06年底中國(guó)金融行業(yè)將全面對(duì)外資銀行開放 上海作為中國(guó)的金融中心 必將成為海外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡 大量外資機(jī)構(gòu)的入住及外籍高管的來臨對(duì)于上海別墅市場(chǎng)將帶來有利的支撐 而且近年上海經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng) 較好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)為上海別墅市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障 另外國(guó)外資本對(duì)人民幣升值的預(yù)期 也將加大對(duì)上海別墅市場(chǎng)的關(guān)注程度 這些都將確保上海別墅市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的可能 另外一方面 雖然2006年國(guó)土資源部再度對(duì)別墅用地的嚴(yán)格控制 一定程度上會(huì)加劇別墅用地的稀缺程度 但是由于2005年前開發(fā)商別墅土地儲(chǔ)備量很大 而且雖然國(guó)家控制的一手土地批租市場(chǎng)停止了批地 但別墅用地二手市場(chǎng)依然足以支撐2006年的項(xiàng)目開發(fā) 因此預(yù)計(jì)2006 2007年上海別墅市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)開發(fā)量依然較大 近兩年的上海別墅市場(chǎng)依然會(huì)屬于買方市場(chǎng) 這又使得上海別墅市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲 保持平穩(wěn)或小幅波動(dòng)將是2006年上海別墅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的最大可能 別墅市場(chǎng)分析 套 萬元 平方米 元 平方米 時(shí)間段 2006年1 7月 數(shù)據(jù)來源 佑威系統(tǒng) 別墅市場(chǎng)分析 上海別墅市場(chǎng)在進(jìn)入06年以來市場(chǎng)上升較快 出現(xiàn)價(jià)量雙升的局面 但在上半年具體的月份全市別墅市場(chǎng)情況又各不相同 06年1 2月份別墅市場(chǎng)依然延續(xù)了05年末的市場(chǎng)行情 整體仍然較為低迷 全市月成交別墅約8萬平方米左右 進(jìn)入3月份以后 全市住宅市場(chǎng)迅速回暖 各類住宅成交活躍 別墅市場(chǎng)受上海房地產(chǎn)大環(huán)境回升的影響 月成交持續(xù)攀升 從3月份的約7 5萬方的成交量 一直到5月份的近15萬方 市場(chǎng)成交增加幅度100 此外 期間政府再次重申停批別墅用地 預(yù)示別墅市場(chǎng)中長(zhǎng)期利好 而此時(shí)聯(lián)排別墅也顯現(xiàn)了比公寓房更好的抗性 這也是導(dǎo)致期間別墅市場(chǎng)大幅反彈的原因之一 也正是在5月末 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 國(guó)六條 以及后續(xù)系列調(diào)控政策不斷出臺(tái) 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)聲回落 其中聯(lián)排別墅市場(chǎng)在6月份成交量為10萬平方米 較5月份下降超過28 由于7月政府出臺(tái)限制外資購(gòu)房的相關(guān)政策對(duì)別墅市場(chǎng)還是帶來了一定的影響 因此 7月聯(lián)排別墅的成交量也有所下滑 從成交均價(jià)來看 今年聯(lián)排別墅成交均價(jià)較為平穩(wěn) 沒有大起大落的現(xiàn)象出現(xiàn) 主要還是受房地產(chǎn)整體的影響 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大 而聯(lián)排別墅為了與其他物業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額 將導(dǎo)致06年價(jià)格漲幅趨于平緩 綜合分析 別墅市場(chǎng)分析 05年3 7月與06年3 7月聯(lián)排別墅成交同比分析 套 數(shù)據(jù)來源 佑威系統(tǒng) 06年經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅同比去年成交有所上漲 除06年3月同比有所下降之外 4月開始 其成交上漲幅度最高超過200 但從05年和06年同比來看 在7月成交均有所回落 但06年7月仍比去年成交上漲幅度超過了150 明顯的看出 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅在06年受市場(chǎng)的追捧 從別墅市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看 雖然整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期隨著宏觀調(diào)控的推行有了比較大的改變 一個(gè)是別墅用地暫批 另一個(gè)是限制外資在華購(gòu)房的兩條政策 一旦落實(shí) 將對(duì)目前依賴外資購(gòu)房的高端別墅市場(chǎng)帶來一定的沖擊 但聯(lián)排別墅與普通住宅的屬性較為接近 其市場(chǎng)行情往往與區(qū)域普通住宅市場(chǎng)表現(xiàn)具有較高的趨同性 從06年下半來看講 聯(lián)排別墅成交的高低還得依賴于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況 隨著對(duì)土地用地的限批和高端別墅對(duì)購(gòu)房者有一定要求 而隨著今年貸款政策的松動(dòng) 大量購(gòu)房者或中產(chǎn)階級(jí) 會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅需求量的攀升 未來經(jīng)濟(jì)型別墅成交量放大 因此我們認(rèn)為在中長(zhǎng)期內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅市場(chǎng)會(huì)因到購(gòu)銷兩旺的市場(chǎng)環(huán)境中 別墅市場(chǎng)分析 不同物業(yè)去化率比較分析 平方米 平方米 平方米 各物業(yè)06年1至7月去化率來看 各物業(yè)各月去化率均在50 以上 公寓雖然受整體宏觀政策的影響 開發(fā)商也多處于觀望狀態(tài) 導(dǎo)致開發(fā)商開發(fā)和推出樓盤速度的放慢 同時(shí)購(gòu)房者與開發(fā)間之間的博弈導(dǎo)致銷售較低 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅來看 06年銷售較旺 獨(dú)棟別墅由于受到土地限批的政策的影響 在一段時(shí)間內(nèi) 受到投資別墅客戶的追捧 去化率也是非常高達(dá)63 以上 但由于正常淡旺季和整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交回落 導(dǎo)致7月去化率降低 而在06年7月政府又出臺(tái)了限制外資購(gòu)房的政策 而隨著這條政策的不斷落實(shí) 對(duì)別墅市場(chǎng)的影響將會(huì)愈加凸現(xiàn) 別墅市場(chǎng)分析 不同物業(yè)對(duì)比分析 平方米 平方米 從各物業(yè)供應(yīng)情況來看 公寓占市場(chǎng)份額的比例高達(dá)89 而聯(lián)排別墅僅占市場(chǎng)份額7 兩者相差13倍 上升空間較大 從三種物業(yè)去化率比較來看 聯(lián)排別墅將高于公寓去化率 而獨(dú)棟別墅雖然目前和聯(lián)排別墅去化率相同 但具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性和搞跌性 第二層面 TOD模式發(fā)展肌理 據(jù)統(tǒng)計(jì)上海聯(lián)體別墅的購(gòu)買群體中上海籍僅占31 2 外地購(gòu)買者占25 港澳 臺(tái)同胞則占了近30 余下的為其他國(guó)家外籍人士購(gòu)買 絕大多數(shù)購(gòu)房者并不是長(zhǎng)期居住在上海的本地人 且60 以上用于自住 因此整個(gè)上海城市的發(fā)展方向和工作區(qū)域與住所的交通便利性成為關(guān)注重點(diǎn) 自上海開埠以來 建設(shè)以外灘為源頭 沿著延安路 金陵路等主干道發(fā)展 由點(diǎn)到線 由集中到發(fā)散 這種發(fā)展模式也是國(guó)際公認(rèn)的城市TOD發(fā)展模式 包括聯(lián)體別墅的分布也同樣遵循該模式 TOD是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展 transit orienteddevelopment 城市由主干道 火車站 地鐵站 有軌電車站或公共汽車站的興建而逐漸向外延伸 從市中心的高密度社區(qū)向郊外的低密度的住宅區(qū)域發(fā)展 上海由市中心向外擴(kuò)展的主要干道有共和新路 曹安路 滬青平公路 滬閔路 滬南公路 龍東大道 浦東大道 高速有滬嘉高速 嘉金高速 滬寧高速 滬杭高速 嘉金高速 莘奉金高速 滬蘆高速還有通車或在建的軌道交通9條等等 分布和走向分別是向東 南 西 北延伸 為了便于研究每條主干道 主交通的發(fā)展模式我們將每個(gè)方向稱之為東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) TOD模式下的城市發(fā)展方向 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從四大區(qū)塊探討聯(lián)體別墅的市場(chǎng)發(fā)展 北區(qū) 北區(qū)道路系統(tǒng) 主要干道 共和新路高架接蘊(yùn)川路至長(zhǎng)江口 曹安公路經(jīng)安亭至江蘇省 滬寧高速經(jīng)安亭至江蘇省 滬寧高速接嘉金高速經(jīng)安亭再接沿江高速至江蘇省 軌道交通 軌道交通1號(hào)線至共富新村 在建中的軌道3號(hào)線延伸段至寶楊路 7號(hào)線 11號(hào)線到達(dá)安亭新鎮(zhèn)和國(guó)際賽車場(chǎng) 區(qū)位特點(diǎn) 共和新路經(jīng)過閘北區(qū) 寶山區(qū) 滬宜路 曹安路經(jīng)過普陀區(qū) 嘉定區(qū) 寶山區(qū)位于長(zhǎng)江和黃浦江的交匯處 是上海的水陸門戶 港口優(yōu)勢(shì)顯著 嘉定西與江蘇省昆山市毗連 北依瀏河 與江蘇省太倉(cāng)市為鄰 工業(yè) 加工業(yè)發(fā)展為主 北區(qū)重點(diǎn)工程分布 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 寶山區(qū)臨長(zhǎng)江口擁有三個(gè)客運(yùn)碼頭 支柱產(chǎn)業(yè)是寶鋼集團(tuán) 重點(diǎn)工程 精品鋼基地 世界級(jí)造船基地 上海國(guó)際航運(yùn)中心 嘉定 上海大眾 的生產(chǎn)基地 汽車城核心貿(mào)易區(qū) 上海國(guó)際賽車場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)使經(jīng)濟(jì)地位一路飚升 金翔木材批發(fā)市場(chǎng) 輕紡市場(chǎng) 嘉定農(nóng)副產(chǎn)品交易中心 及博樂購(gòu)物中心 嘉定商城等現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 北區(qū)聯(lián)體別墅分布 住宅結(jié)構(gòu) 老公房 農(nóng)民新村仍占有一定比例 文化氣息不足 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房逐年增多 近兩年隨著軌道交通的規(guī)劃及城市外擴(kuò)的發(fā)展 羅店 顧村 安亭住宅發(fā)展速度很快 特別是安亭新鎮(zhèn)的德國(guó)風(fēng)貌的居住區(qū)將吸納8萬人的常住人口 提升了嘉定區(qū)的住宅品質(zhì) 聯(lián)體別墅 聯(lián)體別墅體量較少 目前供應(yīng)量略有上升 有13個(gè)項(xiàng)目 集中在羅店 西城 安亭 形態(tài)一般是與高層 多層混合 降低容積率 價(jià)格在9000 11000元 M2左右 置業(yè)形態(tài)多為自住 熱銷的聯(lián)體別墅有金地格林世界 別墅客源 客戶檔次不高 以經(jīng)濟(jì)適用房為主的規(guī)劃定位 吸引的客源為市區(qū)的動(dòng)遷戶以及來自江蘇省小企業(yè)主 寶山區(qū)客源比較局限 大多是寶鋼集團(tuán)的職工或親屬購(gòu)買 市區(qū)客源對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同度不高 我們可以看到上海最早的聯(lián)體別墅錦秋加洲就屬于寶山區(qū) 新穎的別墅形態(tài)曾轟動(dòng)一時(shí) 吸引了很大一批寶鋼中高客層 之后該便沒有聲息 卻觸發(fā)了閔行 松江等板塊聯(lián)體別墅的開發(fā)熱潮 從四大區(qū)塊探討聯(lián)體別墅的市場(chǎng)發(fā)展 西區(qū) 西區(qū)道路系統(tǒng) 主要干道 滬青平高速進(jìn)入江蘇省 滬杭高速進(jìn)入浙江省 軌道交通 在建中的軌道交通9號(hào)線達(dá)松江新城 10號(hào)線至青浦 區(qū)位特點(diǎn) 松江和青浦境內(nèi)自然景觀保護(hù)完好 青浦境內(nèi)有上海 市最大的淡水湖泊 淀山湖 松江境內(nèi)有多達(dá)3900余條的河流及上海僅有的山脈 佘山 天馬山等11座沿適合居住 但最大的缺陷是過境車輛多 運(yùn)輸車輛多 道路修建 軌道9號(hào)線建設(shè)速度緩慢 主干道非常擁堵 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 重點(diǎn)工程分布 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 發(fā)展旅游業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上 借助緊臨江蘇省 浙江省的門戶優(yōu)勢(shì) 吸引并加強(qiáng)與昆山 蘇州 杭州 寧波等城市的協(xié)作 江蘇省近兩年大量引進(jìn)外資 第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 浙江省私營(yíng)業(yè)主集中 從小型作坊向規(guī)?；?國(guó)際化轉(zhuǎn)變?nèi)〉脣扇顺煽?jī) 蘇州市GDP3450億元 人均57992元 僅次于上海GDP9143 95億元 人均GDP7300美元 居全國(guó)第二 蘇州的昆山聚集了全國(guó)1 9 的外資 1 9的臺(tái)資 創(chuàng)造了1 3 的進(jìn)出口額 昆山GDP達(dá)到500億元 人均GDP突破6000美元 發(fā)展速度之快在全國(guó)嘆為觀止 杭州GDP2919億元 人均GDP5431美元 寧波GDP2446 6億元 經(jīng)濟(jì)排名都在全國(guó)十名之內(nèi) 重點(diǎn)工程 松江新城 松江大學(xué)城 青浦新城 朱家角鎮(zhèn)建成以江南水鄉(xiāng)名鎮(zhèn) 徐涇鎮(zhèn)建設(shè)綠色工業(yè)區(qū) 中高檔房產(chǎn)區(qū) 一期從徐匯區(qū)至青浦的9號(hào)線 2號(hào)線西延伸段至青浦 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 西區(qū)聯(lián)體別墅分布 住宅結(jié)構(gòu) 自然景觀是別墅開發(fā)的最大特色 獨(dú)棟豪宅集中在青浦的淀山湖 松江的佘山景區(qū)周圍 滬青平沿線以獨(dú)棟為主 松江則以聯(lián)體別墅為主 舊區(qū)改造速度快 青浦鎮(zhèn) 松江新城衛(wèi)星城市的建設(shè)如火如荼 低密度的商品房如雨后春筍 動(dòng)遷房 經(jīng)濟(jì)適用房很少 別墅項(xiàng)目多 形成了中 高檔住宅區(qū) 聯(lián)體別墅 松江則以聯(lián)體別墅為主 目前有55個(gè)聯(lián)體別墅 新橋板塊聯(lián)體別墅是繼錦秋加洲后迅速發(fā)展起來的板塊 至今已有5 6年的發(fā)展歷程 生活配套趨于成熟 目前新橋在售聯(lián)體別墅項(xiàng)目有麗水馨庭 達(dá)安圣芭芭花園 同潤(rùn)加洲二期等 均價(jià)在8000元左右 自軌道九號(hào)線的規(guī)劃開始 松江新城緊大量開發(fā)聯(lián)體別墅 競(jìng)爭(zhēng)激烈 至今已有供應(yīng)量過大的跡象 前階段的炒作拔高了售價(jià) 調(diào)控后 才回歸到合理價(jià)格 目前均價(jià)在7500元 M2 軌道交通九號(hào)線建成后 沿線的地段價(jià)值仍有提升的可能 區(qū)塊內(nèi)上海市級(jí)重點(diǎn)工程較少 未來的發(fā)展規(guī)模及速度將不及其他兩個(gè) 別墅客源 聯(lián)體別墅以本地客源居多 緊鄰江蘇 浙江省 便利的交通吸引了不少外省市客源 另外有一部分是外籍人士 客源中私企 私營(yíng)業(yè)主居多 外企中高層以及企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)聯(lián)體別墅的人數(shù)有所增加 其中以自住為主 但短 長(zhǎng)期投資者有不少 還有以5 2生活模式的客源 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從四大區(qū)塊探討聯(lián)體別墅的市場(chǎng)發(fā)展 南區(qū) 南區(qū)道路系統(tǒng) 主要干道 滬閔路 莘奉金高速軌道交通 1號(hào)線達(dá)莘莊 5號(hào)線至閔行開發(fā)區(qū)區(qū)位特點(diǎn) 滬閔路沿線 經(jīng)閔行區(qū) 莘奉金高速貫穿閔行 奉賢 金山三區(qū) 閔行鑰匙狀的地形 具有與8個(gè)區(qū)接壤的有利地形 92年以后發(fā)展迅速 僅次于浦東開發(fā)的步伐 奉賢和金山臨杭州灣 西南的門戶并處于滬杭甬經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 重點(diǎn)工程分布 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 閔行以外向型經(jīng)濟(jì)為龍頭連續(xù)十年保持快速增長(zhǎng) 98年后出現(xiàn)外貿(mào)和房地產(chǎn)興旺發(fā)展的新格局 奉賢 寶山都是上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)的重要組成部分 力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè) 濱海生態(tài)休閑度假基地 上海奉賢海灣旅游區(qū) 碧水金沙 黃金海岸等項(xiàng)目 重點(diǎn)工程 奉賢區(qū)域內(nèi)將有浦東鐵路 兩條輕軌及磁懸浮鐵路經(jīng)過 金山區(qū)域內(nèi)將建設(shè)包括上海石化在內(nèi)的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū) 將是亞洲最大的世界級(jí)石化基地 杭州灣跨海大橋 上?；^(qū)內(nèi)河配套碼頭 楓涇鎮(zhèn)北美風(fēng)格商貿(mào)重鎮(zhèn) 上海針織工業(yè)園區(qū) 沿海岸線東段為港區(qū) 化學(xué)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代物流基地 中段為上海水產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng) 會(huì)展中心 游艇俱樂部高級(jí)會(huì)所 餐飲 商貿(mào)場(chǎng)所 西段為濱海低層住宅區(qū) 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 西區(qū)聯(lián)體別墅分布 住宅結(jié)構(gòu) 閔行為房地產(chǎn)開發(fā)大戶 與浦東新區(qū)的住宅開發(fā)并駕齊驅(qū) 軌道一號(hào)線 五號(hào)線的貫通 商品房大量熱銷 區(qū)域迅速成熟 適中的價(jià)格和便利的交通成為改善居住環(huán)境及新上海人購(gòu)房的首選 再往南是奉賢和寶山 該區(qū)域的住宅主要滿足當(dāng)?shù)氐木用窦案鞔蠊S的職工 聯(lián)體別墅 閔行也以獨(dú)棟向聯(lián)體別墅轉(zhuǎn)型 1號(hào)線及1號(hào)線的延伸段的貫通 使得閔行和新橋板塊成交價(jià) 量大幅上升閔行區(qū)更多的是借助運(yùn)營(yíng)多年的軌道交通1號(hào)線的通車及延伸線5號(hào)線的開通 交通的便利性是促使閔行聯(lián)體別墅成交的主因 目前顓橋聯(lián)體別墅較集中 合生城邦 復(fù)地北橋城 圣特麗墅等項(xiàng)目 價(jià)格在8500元左右 奉賢和金山都屬于化工工業(yè)區(qū) 市區(qū)的居民對(duì)該區(qū)域認(rèn)同度不高 近兩年借助奉賢海灣旅游區(qū)的開發(fā) 零星建造了一些臨海的別墅 但并未形成市場(chǎng) 別墅客源 閔行區(qū)聯(lián)體別墅以本地客源 市區(qū)客源居多 還包括虹橋開發(fā)區(qū) 漕河涇開發(fā)區(qū)的中高管理層 以自住為主 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從四大區(qū)塊探討聯(lián)體別墅的市場(chǎng)發(fā)展 東區(qū) 東區(qū)道路系統(tǒng) 主要干道 滬南公路 龍東大道 浦東大道軌道交通 2號(hào)線 4號(hào)線 6號(hào)線在建區(qū)位特點(diǎn) 西臨黃浦江 東臨長(zhǎng)江口 南臨杭州灣 港口優(yōu)勢(shì)顯著 土地資源豐富 便于開發(fā)建設(shè) 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 重點(diǎn)工程分布 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 1990年黨中央 國(guó)務(wù)院作出了開發(fā)開放上海浦東的重大決策之后 以陸家嘴為龍頭形成國(guó)際金融貿(mào)易區(qū) 張江高新科技園區(qū) 外高橋保稅區(qū) 外高橋港區(qū) 金橋出口加工產(chǎn)業(yè) 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 洋山深水港 奉賢海灣旅游區(qū)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 陸家嘴聚集了包括中國(guó)人民銀行上海總部在內(nèi)的360家中外資金融機(jī)構(gòu) 其中59家外資銀行 張江高科 集聚浦東的中外研發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)到161家 8000多名歸國(guó)留學(xué)人員 成功吸引外資和國(guó)際化的人力資源 浦東開發(fā)開放取得舉世矚目的成就 成為外向型 多功能 國(guó)際化的城區(qū) 重點(diǎn)工程 貫通浦江兩岸的重大工程 楊浦大橋 南浦大橋 盧浦大橋 徐浦大橋 翔殷路隧道 外灘觀光隧道 延安路隧道 復(fù)興路隧道 打浦路隧道 在建中的上中路隧道 景觀道路世紀(jì)大道 張揚(yáng)路 不久將有12條軌道線1條磁懸浮遍布每個(gè)區(qū)縣 未來還將建成世博會(huì)展中心 迪斯尼樂園 臨港新城等重點(diǎn)項(xiàng)目 受到世界的關(guān)注 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 東區(qū)聯(lián)體別墅分布 住宅結(jié)構(gòu) 該區(qū)域的高檔住宅集中在陸家嘴 世紀(jì)公園 其他板塊則以經(jīng)濟(jì)適用房為主 除了世博板塊政府投入較大外其他板塊如北蔡以后在交通 商業(yè) 人氣以及綜合素質(zhì)都需要一段時(shí)間才能提高 浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 房?jī)r(jià)一路飚升 提前透支了房?jī)r(jià)上漲空間 過高的房?jī)r(jià)使客源減少 聯(lián)體別墅 隨著浦東樓市的不斷升溫 別墅產(chǎn)品的檔次和價(jià)格明顯提高 類型有浦東新區(qū)內(nèi)的高檔別墅區(qū) 南匯區(qū)內(nèi)以周康 航頭板塊形成中高檔別墅區(qū)及商務(wù)別墅區(qū) 可見東區(qū)是以純獨(dú)棟為主 混合社區(qū)也是以獨(dú)棟別墅為主 聯(lián)體別墅較少 金橋 張江的聯(lián)體別墅略多些 賣得較好的有萬科藍(lán)山均價(jià)在12000元以上 金橋的碧云左岸價(jià)格11000元左右 別墅客源 浦東新區(qū)板塊外籍人士占有一定比例 往南的南匯地區(qū)則是張江高科以及康橋工業(yè)區(qū) 信息園區(qū)中高管理層 這類客源大部分為金融 IT行業(yè) 高科技人員 醫(yī)生 律師這類職業(yè) 文化素養(yǎng)較高 從TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 不同區(qū)塊聯(lián)體別墅供應(yīng)及去化比較分析 套 各區(qū)塊05年1月 06年7月供應(yīng)量與銷售率比較 數(shù)據(jù)來源 佑威系統(tǒng) 上海城市借助TOD發(fā)展