小區(qū)業(yè)主代表大會制度

精品文檔東莞市*小區(qū)業(yè)主代表大會制度第一章 總則 一、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則，結(jié)合本小區(qū)實際情況，特制定本制度。二、*小區(qū)的權(quán)利屬于全體業(yè)主，業(yè)主大會是本小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)；業(yè)主代表大會是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，代表全體業(yè)主行使公共物業(yè)管理事項決策，監(jiān)督和維護本小區(qū)的合法權(quán)益；業(yè)主委員會是業(yè)主大會和業(yè)主代表大會的常設執(zhí)行機構(gòu)，負責執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主代表大會的決議。本小區(qū)實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理服務體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)小區(qū)的公共秩序，創(chuàng)建安全、整潔、和諧、舒適、文明的生活環(huán)境。三、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的決定對物業(yè)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。四、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會接受街道辦事處、社區(qū)和房產(chǎn)主管部門的指導和監(jiān)督。第二章 業(yè)主代表條件及產(chǎn)生辦法一、業(yè)主代表的任職條件：1、業(yè)主代表必須是本小區(qū)合法的業(yè)主，業(yè)主的認定依據(jù)以下標準： 1）依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人（即在登記簿上記載的名字） 2）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業(yè)主； 3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效力，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓而取得物權(quán)的人；4）因依法繼承或接受遺贈發(fā)生效力取得房屋所有權(quán)的人；5）與產(chǎn)權(quán)證登記權(quán)屬人為夫妻關(guān)系人，或取得權(quán)屬人書面授權(quán)的其他家庭成員。2、除以上條件以外，業(yè)主代表還應具備以下條件；1）具備擔任業(yè)主代表的意愿； 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務； 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔； 5）具有一定的組織、溝通能力； 6）具有完全民事行為能力；7）沒有在本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)參股或任職；8）具備必要的工作時間。二、業(yè)主代表名額確定原則：1、根據(jù)本小區(qū)樓棟及戶數(shù)分布狀況，本小區(qū)共*個單元，原則上不超過三個單元產(chǎn)生一名業(yè)主代表，同時每棟樓至少產(chǎn)生一名業(yè)主代表，這樣本小區(qū)共產(chǎn)生*名樓棟業(yè)主代表。一期21棟樓，代表名額21人；二期9棟樓，代表名額9人；三期16棟樓，代表名額16人 ，共計*人。2、原則上業(yè)主委員會成員自動成為其所在樓棟的業(yè)主代表，但該業(yè)委也可以另外推舉他人作為其所在樓棟業(yè)主代表候選人。三、業(yè)主代表候選人產(chǎn)生辦法：可以通過采取自愿報名、業(yè)主推薦、業(yè)委會所負責片區(qū)業(yè)委推薦等以下三種方式之一成為業(yè)主代表候選人。方式1.自愿報名：有意參選業(yè)主代表候選人的業(yè)主應當在規(guī)定時間內(nèi)到指定地點報名，完成報名程序并經(jīng)過業(yè)委會資格審核通過；方式2.業(yè)主推薦：經(jīng)其所代表樓棟五名以上業(yè)主聯(lián)合推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會資格審核通過； 方式3.所負責片區(qū)業(yè)委推薦：經(jīng)業(yè)委會所負責片區(qū)業(yè)委推薦，征得本人同意后并獲得業(yè)委會資格審核通過；四、業(yè)主代表的產(chǎn)生辦法：1、業(yè)主委員會在職業(yè)委自動成為其所在樓棟的業(yè)主代表，當出現(xiàn)一個樓棟有兩名以上業(yè)委成員時，由業(yè)委會確定其中一人為其所在樓棟業(yè)主代表。當業(yè)委推薦其所在樓棟其他業(yè)主成為業(yè)主代表時，該業(yè)委自動成為本小區(qū)不分區(qū)業(yè)主代表；2、民主選舉產(chǎn)生：應由其所代表的投票單位2/3以上業(yè)主參加投票（簽署授權(quán)代表書），并按照所獲得業(yè)主投票數(shù)的高低當選，得票次高者為樓棟副代表，當代表缺席時，可作為樓棟代表出席會議；3、業(yè)主代表每屆任期三年，可以連選連任，代表其所在投票單位所有業(yè)主參加業(yè)主代表大會，并行使所代表業(yè)主的投票權(quán)利；4、當樓棟代表空缺時，由副代表遞補，或暫由所負責片區(qū)的業(yè)主委員會業(yè)委出任或該業(yè)委指定的該樓棟業(yè)主臨時出任，直至選出正式的樓棟業(yè)主代表。五、經(jīng)業(yè)委會確認業(yè)主代表有如下情況之一時，可以取銷其業(yè)主代表資格，組織在其原投票樓棟業(yè)主中重新補選業(yè)主代表或者按前一次投票數(shù)順序遞補一名：1、無故一年以上不參加業(yè)主代表大會，不履行業(yè)主代表的職責；2、已經(jīng)不具備業(yè)主身份者；3、其所在樓棟業(yè)主超過30%業(yè)主向業(yè)委會書面聯(lián)署提出撤換其業(yè)主代表資格。六、樓棟業(yè)主代表職責：1、密切聯(lián)系本樓棟區(qū)域業(yè)主，及時征集和反饋業(yè)主的意見及建議； 2、代表所屬樓棟業(yè)主參加業(yè)主大會、業(yè)主代表大會會議，參與議題討論、決策，具體按本制度規(guī)定執(zhí)行；3、關(guān)心和支持業(yè)主委員會工作，同時監(jiān)督業(yè)委會的工作； 4、履行本樓棟對物業(yè)管理公司工作的監(jiān)督職責；5、參與協(xié)調(diào)處理本樓棟業(yè)主內(nèi)部矛盾，增強業(yè)主自律行為管理。第三章 業(yè)主代表大會的職責一、討論、審查本小區(qū)全體業(yè)主的專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、重建建筑物及其附屬設施，需要經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書面表決意見，經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后通過，并監(jiān)督實施。只涉及部分區(qū)域業(yè)主的專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，重大改建、重建建筑物及其附屬設施，由該區(qū)域中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意表決通過即可生效。二、經(jīng)業(yè)主代表征求各投票樓棟業(yè)主書面表決意見，累計超過小區(qū)具有投票權(quán)1/2以上業(yè)主同意后通過，業(yè)主代表大會可以決定如下事宜：1、討論、修改和通過業(yè)主公約、業(yè)主代表大會制度、業(yè)主大會議事規(guī)則以及小區(qū)其他重要文件；2、審查、推薦、選舉、罷免業(yè)主委員會成員，撤換、改選部分不稱職委員，增補部分缺額委員； 3、討論和決定選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)； 4、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、收益方案（涉及月收益金額大于或等于10萬元）； 5、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他重大事項（涉及月利益金額10萬元）。三、當超過1/2業(yè)主代表出席，并且經(jīng)過出席會議代表2/3表決通過時，業(yè)主代表大會可以決定如下事項：1、聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和年度財務預算決算方案；2、審議和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和經(jīng)費使用情況； 3、改變或撤銷業(yè)主委員會的不當決定； 4、討論和審查物業(yè)服務合同、物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費收費標準；5、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理服務企業(yè)開展正常的物業(yè)管理服務工作； 6、決定本小區(qū)在維護公共安全、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度； 7、討論決定本小區(qū)內(nèi)重要的物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、收益方案（涉及月收益金額小于10萬元）；8、決定涉及本小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同利益的其他事項（涉及月收益金額10萬元）。第四章 業(yè)主代表大會議事規(guī)則一、業(yè)主代表大會最少每半年召開一次。業(yè)主代表大會一般由業(yè)委會組織召開，當在有30%以上業(yè)主代表提議或有15%以上業(yè)主書面聯(lián)名提議時，業(yè)委會必須組織召開業(yè)主代表大會。經(jīng)業(yè)委會資格審核的非業(yè)主代表的業(yè)主或住戶可以參加大會旁聽，經(jīng)大會主持人同意，可以有發(fā)言權(quán)，但是無表決權(quán)。二、業(yè)主代表大會開會可以采取現(xiàn)場集體討論、書面征求意見、電子表決三種形式。表決非法規(guī)明確需要業(yè)主簽名表決事項時：可以采用上述三種形式任何一種，但都需要1/2以上業(yè)主代表參加，會議決議須經(jīng)參會的業(yè)主代表的2/3以上表決投票通過，否則大會做出的決議決定無效。當業(yè)主代表大會表決需要業(yè)主簽名表決同意的事項時，根據(jù)各個樓棟代表所提交的業(yè)主戶數(shù)和物業(yè)建筑面積統(tǒng)計相應投票權(quán)：業(yè)主簽署的書面意見應當有業(yè)主的房號、產(chǎn)權(quán)面積、聯(lián)系方式、同意與否和業(yè)主親筆簽名，并長期保存?zhèn)洳?。三、業(yè)主代表大會召開前，應提前十五天向小區(qū)全體業(yè)主公布大會議題和議程內(nèi)容，通過業(yè)主代表廣泛征集其所代表樓棟廣大業(yè)主的意見，將這些意見要求如實向業(yè)主代表大會反映。業(yè)主代表對業(yè)主代表大會和業(yè)主大會所形成的決定、決議和通過的小區(qū)重大事項，應及時向所代表樓棟的業(yè)主傳達、宣傳，并督促、勸導執(zhí)行四、業(yè)主的投票權(quán)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定。同一物業(yè)的業(yè)主超過一人的，由物業(yè)共有人推出一人參加有關(guān)選舉、議事和投票等活動。業(yè)主代表的投票權(quán)是其所代表區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主投票權(quán)的總和。五、買受人和出賣人的議事決定投票權(quán)可委托使用人，承租人或其他代理人行使，但需出具書面授權(quán)委托證明。物業(yè)使用人，承租人及其他代理人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。六、業(yè)主代表大會采取記名表決方式，可以現(xiàn)場舉手表決，也可以通過書面或?qū)嵜J證的電子表決。當需要業(yè)主書面意見投票表決的議題時，投票人必須在投票上填寫業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積或所代表業(yè)主的投票權(quán)，同意、反對及棄權(quán)的業(yè)主票數(shù)，并簽名或蓋章后生效。七、為了保護每位業(yè)主充分行使自己權(quán)利，特制定如下否決條款：在業(yè)主代表大會做出相關(guān)表決后10日公示期內(nèi)，每一位業(yè)主都可實名向業(yè)委會提出書面意見，當累計有超過本小區(qū)20%投票權(quán)的業(yè)主提出反對意見時，相關(guān)業(yè)主代表大會決議應停止執(zhí)行，應對相關(guān)議案進行修改后再次提交業(yè)主代表大會